房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)

構(gòu)筑首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)德勤咨詢2006年11月Strategy——設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化工作匯報(bào)

目錄■

國內(nèi)外房地產(chǎn)公司標(biāo)準(zhǔn)化研究■首創(chuàng)置業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的思路和要點(diǎn)■

標(biāo)準(zhǔn)化工作內(nèi)容◆材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)◆工程做法和成本措施◆產(chǎn)品庫◆計(jì)劃管理◆流程管理◆資源管理◆知識(shí)管理2國內(nèi)主流房地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況項(xiàng)目全盤復(fù)制，從規(guī)劃、戶型、立面到裝修、景觀。設(shè)計(jì)圖紙可以沿用，只能作細(xì)微性調(diào)整，適應(yīng)性差，存在市場風(fēng)險(xiǎn)。材料設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化。便于統(tǒng)一采購、降低成本；客戶定位、產(chǎn)品賣點(diǎn)和立面風(fēng)格、營銷策略的標(biāo)準(zhǔn)化；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，部品工廠化。宏宇星河灣富力、珠江當(dāng)代MOMA萬科“情景花園”3宏宇地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況圍合式布局，露天游泳池，單元入口木橋，地下車庫結(jié)合下沉庭院4富力地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況售樓處——“彩蛋”的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，現(xiàn)在富力桃園富力地產(chǎn)于2005、2006年度被國家統(tǒng)計(jì)局評(píng)為全國房地產(chǎn)綜合實(shí)力第一名。最大特點(diǎn)是集設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體。富力認(rèn)為產(chǎn)業(yè)鏈垂直整合是控制成本、確保速度的重要因素。各個(gè)項(xiàng)目的主要材料均由集團(tuán)統(tǒng)一年度采購，并統(tǒng)一了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。比如電梯，所有項(xiàng)目的電梯均選自廣州日立的某幾種梯型，這樣在設(shè)計(jì)時(shí)可以準(zhǔn)確的做好土建予留，避免了施工中不必要的洽商。也減少了電梯采購周期和成本。富力針對(duì)精裝修制定了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，并有相應(yīng)的材料供方名錄。富力最有特色的標(biāo)準(zhǔn)化就是售樓處——富力彩蛋。第一個(gè)彩蛋于2003年在北京富力城落成，在這之后在全國各地先后復(fù)制了七個(gè)一模一樣的彩蛋，其中富力桃園的彩蛋是2006年從富力城搬過去的。5珠江地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況珠江、合生的特點(diǎn)與富力有些相似，集房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理為一體。在集團(tuán)內(nèi)部形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。珠江最典型的標(biāo)準(zhǔn)化是其開發(fā)的所有高檔項(xiàng)目都采用了歐陸古典的外立面風(fēng)格。但目前，集團(tuán)已經(jīng)取消了立面風(fēng)格方面的硬性要求。珠江將住宅按檔次分為高、中、低三檔，每一檔都有相應(yīng)各專業(yè)的設(shè)計(jì)和選材標(biāo)準(zhǔn)。景觀設(shè)計(jì)也分為相應(yīng)的不同檔次，比如每個(gè)檔次的鋪地石材厚度都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)應(yīng)的造價(jià)也不一樣。植物配置在不同的地區(qū)都有標(biāo)準(zhǔn)庫內(nèi)選取，各地公司不能選擇標(biāo)準(zhǔn)庫以外的植物。另外，珠江每年推出一批樣板戶型。每年年末，集團(tuán)各分公司將自己今年設(shè)計(jì)的戶型集中到北京，由大老板朱孟依親自挑選，選出他認(rèn)為值得推廣的戶型，作為下一年度集團(tuán)的樣板戶型。第二年，各分公司會(huì)以樣板戶型為藍(lán)本，結(jié)合自己當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)樣板戶型進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，并加以應(yīng)用。這樣到下一年底，又會(huì)出現(xiàn)一批改良的新戶型作為樣板戶型的備選對(duì)象。如此往復(fù)，形成標(biāo)準(zhǔn)化戶型庫。每年年底，集團(tuán)各地分公司集中在北京召開標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)議，共同討論編制各方面的流程、標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)方面的標(biāo)準(zhǔn)最終由珠江自己的設(shè)計(jì)院編制完成。該標(biāo)準(zhǔn)非常詳細(xì)，建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備各專業(yè)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)都有300多頁厚，并有許多配圖。比如，戶內(nèi)配電箱的位置，能布置在客廳的哪些地方，不能布置在哪些地方，都有相應(yīng)的圖示。6當(dāng)代集團(tuán)地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況科技主題的復(fù)制：恒溫恒濕天花輻射置換式新風(fēng)外圍護(hù)其在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)制的科技主題主要包括以下幾個(gè)系統(tǒng)：外維護(hù)系統(tǒng)、天棚輻射采暖制冷系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、外遮陽及窗優(yōu)化系統(tǒng)、中央除塵系統(tǒng)。

MOMA系列都采用了非常好的外圍護(hù)系統(tǒng)。外保溫材料為10cm厚的擠塑聚苯板，保溫材料與外飾面之間設(shè)空氣層，傳熱系數(shù)只有0.35W/m2.k；外窗采用從室內(nèi)調(diào)節(jié)的外遮陽設(shè)施，外窗全部采用雙玻Low-E中空充氬氣玻璃，配合斷熱鋁合金窗框，整窗K值僅有1.8W/m2.k。在供暖和制冷上，采用天棚輻射系統(tǒng)，極大提高了舒適度。溫度均勻穩(wěn)定，運(yùn)行無噪音。

置換式新風(fēng)系統(tǒng)保證了室內(nèi)的空氣質(zhì)量。從建筑頂部80米處采集新風(fēng)，在頂部機(jī)房經(jīng)過過濾、除濕或加濕后送到房間。0.3米/秒的低風(fēng)速不產(chǎn)生風(fēng)感，從房間下部進(jìn)入，在頂部排出。7萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況1，情景花園洋房萬科最具特色的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品當(dāng)屬“情景花園洋房”，簡稱“情花”。誕生于1999年，當(dāng)時(shí)總建筑師吳志群主持設(shè)計(jì)的深圳四季花城三期戶型。最大特點(diǎn)是通過層層退臺(tái)使得每戶都有一個(gè)大露臺(tái)。還有“橫廳”、二層室外樓梯直接入戶等。最初是平屋頂，立面設(shè)計(jì)比較簡單。2003年，天津水晶城在原有基礎(chǔ)上，聘請(qǐng)加拿大BDCL設(shè)計(jì)事務(wù)所進(jìn)行立面改良設(shè)計(jì)，總部派專人到現(xiàn)場負(fù)責(zé)各種材料的搭配選擇、欄桿鐵藝等的二次設(shè)計(jì)，花了很大心血，做得近乎完美。萬科后續(xù)的“情花”產(chǎn)品，均為超越這個(gè)水平?！扒榛ā闭麄€(gè)單元結(jié)構(gòu)非常復(fù)雜，如果在各地推廣，各地的施工圖設(shè)計(jì)單位水平存在一定差異，難免會(huì)出現(xiàn)許多疏漏。因此，總部選用長期合作的設(shè)計(jì)方中建國際進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，并且對(duì)廚房、衛(wèi)生間這些管線及設(shè)備末端密集的地方進(jìn)行了詳細(xì)的各專業(yè)綜合圖，比如廚房的煤氣管、煤氣表、上下水、水表以及各種插座和櫥柜冰箱熱水器的擺放進(jìn)行了統(tǒng)籌布置，避免了不同專業(yè)之間“打架”。這樣，既縮短了重復(fù)設(shè)計(jì)周期，又能在推廣中確保品質(zhì)。但在細(xì)節(jié)、材料選擇和二次設(shè)計(jì)上，仍然充分暴露了各地分公司的水平差異。廣州四季花城是跟水晶城最象的，但整體感覺仍差了不少。為了控制成本，面磚改成涂料，予制欄桿改成直插式。使得整體精致程度大打折扣。8萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況“情花”的改良廣州的萬科藍(lán)山，在原有的戶型基礎(chǔ)上包裝成簡潔現(xiàn)代的西班牙風(fēng)格，感覺煥然一新，加上外部環(huán)境設(shè)計(jì)，整體效果非常成功。在戶型設(shè)計(jì)上，藍(lán)山也有所創(chuàng)新，把地下室分成兩半，一半給一層使用，從下沉庭院進(jìn)入。一半給二層，通過戶內(nèi)樓梯穿過一層直通地下。在成都的金色家園中，“情花”的精髓被移植到高層住宅中，即在高層底部設(shè)置了連續(xù)四層的退臺(tái)，乃至最下面的戶型顯得有些夸張，這種做法有效的改善了高層住宅的尺度感，豐富了空間層次，并增加了居住的趣味性。9萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況2，RS住宅2004年，萬科開發(fā)出一批采用平面模塊化，適合框架結(jié)構(gòu)的戶型，被稱為“RS住宅”，具有以下特點(diǎn)；以較規(guī)整的柱網(wǎng)加局部異型柱作為主體結(jié)構(gòu)，衛(wèi)生間標(biāo)準(zhǔn)模塊化，同時(shí)配合外掛式陽臺(tái)、廚房、陽光房等輔助空間構(gòu)成完整戶型。模塊內(nèi)設(shè)備布置、管線布置均相同。為了給未來的部品化做好準(zhǔn)備；并統(tǒng)一外墻梁高，為門窗等標(biāo)準(zhǔn)化部品安裝創(chuàng)造了條件。在綜合考慮國家強(qiáng)制規(guī)范、建筑節(jié)能、建筑比例、室內(nèi)設(shè)計(jì)等因素下，將建筑層高統(tǒng)一定為2.8米。并且，引入復(fù)合式廚房的設(shè)計(jì)理念，對(duì)端戶及轉(zhuǎn)角單元進(jìn)行特殊處理。系統(tǒng)地解決了空調(diào)室外機(jī)位等問題。10武漢城市花園、大連假日風(fēng)景、青島魅力之城等項(xiàng)目中都使用過標(biāo)準(zhǔn)的RS戶型。隨后的2005年，萬科標(biāo)準(zhǔn)化操作主體由總部轉(zhuǎn)至深圳、上海和北京區(qū)域，建立以“戰(zhàn)略總部、專業(yè)區(qū)域、執(zhí)行一線”為主線的三級(jí)組織架構(gòu)。北京區(qū)域首先應(yīng)用于天津西青項(xiàng)目（銷售名為“假日風(fēng)景”）。由于采用了標(biāo)準(zhǔn)化戶型，西青項(xiàng)目從付款拿地到實(shí)現(xiàn)銷售200套，只用了11個(gè)月時(shí)間，實(shí)現(xiàn)了集團(tuán)制訂的“均好的基礎(chǔ)上加速”的目標(biāo)，獲得2005年“速度獎(jiǎng)”。

2，RS住宅萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況這個(gè)項(xiàng)目后來被沈陽萬科的新榆公館整體復(fù)制。該項(xiàng)目于05年3月底通過摘牌獲得沈陽渾南HN0506地塊，當(dāng)年9月3日示范區(qū)全面開放。示范區(qū)包括2棟9層住宅、商業(yè)和售樓處和重新設(shè)計(jì)的外部景觀。在短短5個(gè)月時(shí)間實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房銷售創(chuàng)造了萬科歷史上的奇跡，比集團(tuán)平均水平縮短了8個(gè)月，也因此獲得了2005年度“加速開發(fā)獎(jiǎng)”。11萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況3，全面家居解決方案——U5住宅2003年，萬科委托清華對(duì)萬科青青的產(chǎn)品進(jìn)行后評(píng)估，總結(jié)出傳統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)中難以滿足的一些核心要求：玄關(guān)：沒有獨(dú)立玄關(guān)，室外直接進(jìn)入起居空間，沒有可以隨手放置各種物品的柜子，不利于保持室內(nèi)整潔。餐廳：吃飯的時(shí)候看不到電視，所以經(jīng)常端著飯碗擠到茶幾上；廚房：空間局促狹窄，主婦做飯的時(shí)候難以與家人交流；主臥室：沒有地方熨衣服,沒有雙控開關(guān),關(guān)燈后摸黑上床容易磕碰；功能陽臺(tái)：沒有儲(chǔ)藏空間，放置洗衣機(jī)空間更顯得狹小。以上這些需求，通過傳統(tǒng)戶型設(shè)計(jì)和半成品房已經(jīng)很難滿足。2005年萬科與韓國LG公司合作開發(fā)了精裝修產(chǎn)品——U5住宅，被稱為萬科住宅產(chǎn)品的第二次革命。12萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況3，全面家居解決方案——U5住宅

——精裝修戰(zhàn)略國內(nèi)住宅企業(yè)現(xiàn)階段提供的商品房大部分是毛坯房，好處是建設(shè)周期短，資金周轉(zhuǎn)快，售后責(zé)任小，對(duì)專業(yè)水平要求不高。壞處在于住戶裝修耗費(fèi)大量精力時(shí)間和材料能源消耗。對(duì)入住時(shí)間不同的客戶來說，長時(shí)間內(nèi)存在裝修噪音和環(huán)境污染，住戶個(gè)體采購裝修材料，花費(fèi)明顯高于開發(fā)企業(yè)的集團(tuán)采購。加上規(guī)避土地增值稅的因素，高品質(zhì)的精裝修房在未來市場的競爭力將明顯高于毛坯房。作為戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)化的一部分，2008年萬科將實(shí)現(xiàn)80%為精裝修交房，2009年將不再向社會(huì)提供毛坯房。傳統(tǒng)住宅開發(fā)流程:建筑設(shè)計(jì)——建造——室內(nèi)設(shè)計(jì)——裝修全面家居解決方案流程：客戶研究——戶型研究——建筑設(shè)計(jì)+室內(nèi)設(shè)計(jì)——生產(chǎn)施工13萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況3，全面家居解決方案——U5住宅U5住宅主力戶型的銷售面積140平米左右，與傳統(tǒng)戶型相比具有以下五大優(yōu)勢：1，玄關(guān)：與傳統(tǒng)戶型直接進(jìn)入客廳相比，有獨(dú)立的內(nèi)外過渡空間；采用大理石地面，方便清潔，大理石下沉2cm，即使放置腳墊也不影響開門，與客廳的連接部位做45度倒角；玄關(guān)兩旁的收納系統(tǒng)分類細(xì)致，通過不同寬度與高度的空間分割，可合理收納各類出入戶用品，旋轉(zhuǎn)式鞋架可擺放不同種類的鞋子約40雙，還可收納大衣,外套，帽子，圍巾，手套，拉桿箱，藍(lán)排球，羽毛球拍，旱冰鞋等等……2,洗衣間：保持干濕分離，更強(qiáng)大的收納系統(tǒng)，分類收集臟衣服的衣簍；預(yù)留合理的洗衣機(jī)位置和熨衣板的擺放位置，同時(shí)配有水槽，方便清洗小件衣物；3，廚房：根據(jù)人體視線角度設(shè)計(jì)的扁窗，有效提高操作臺(tái)面的采光，看得見窗外的風(fēng)景，同時(shí)窗的上方還可以設(shè)置櫥柜；內(nèi)藏式的拉籃，米箱，刀叉架，碗柜，功能搭配合理。4，衣帽間：大衣，上衣，褲架，領(lǐng)帶盒，抽屜，擱板等考慮周全，尺寸合適。5，智能化：設(shè)有分布于客廳與廚房的智能化識(shí)別系統(tǒng)與可視終端系統(tǒng)，皆與大堂入口的監(jiān)視終端連接。值得一提的是，廚房可視終端系統(tǒng)同時(shí)具備可視對(duì)講，電話，電視，收音機(jī)，DVD等功能14萬科地產(chǎn)公司的標(biāo)準(zhǔn)化情況４，建筑體驗(yàn)中心為了進(jìn)一步測試精裝修的核心產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)和客戶的互動(dòng)和對(duì)話，2007年5月，萬科建筑體驗(yàn)中心在深圳對(duì)外開放。這是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)具有真正意義上的產(chǎn)品體驗(yàn)中心。該體驗(yàn)館主要以U5住宅為展示原型，希望以此檢驗(yàn)和衡量產(chǎn)品設(shè)計(jì)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，以多維度的人居體驗(yàn)與參與者互動(dòng)溝通。體驗(yàn)中心作為萬科建筑技術(shù)面向客戶，面向社會(huì)的窗口，兼具收集客戶體驗(yàn)信息，客戶需求的功能，直接為萬科的產(chǎn)品設(shè)計(jì)部門提供信息，具有一定的研究功能。根據(jù)大量市場調(diào)查，針對(duì)客戶人群的差異化需求，劃分為基礎(chǔ)級(jí)，領(lǐng)先級(jí)和豪華級(jí)三個(gè)檔次，適用于從公寓到別墅的不同類型產(chǎn)品。形成以萬科為主導(dǎo)，整合相關(guān)設(shè)計(jì)，施工，材料等領(lǐng)域的社會(huì)資源為客戶提供領(lǐng)先于市場的住宅家居產(chǎn)品。全面家居解決方案的流程是：客戶研究——戶型設(shè)計(jì)——室內(nèi)+建筑設(shè)計(jì)——生產(chǎn)施工。水電管線一次到位，櫥柜衣柜安裝到位，并配備好設(shè)備及廚房電器。這是一次從設(shè)計(jì)理念，產(chǎn)品導(dǎo)向，客戶細(xì)分，到公司流程的全面顛覆?！白尶蛻粢?yàn)閺N衛(wèi)而選擇萬科的房子”已經(jīng)成為萬科的口號(hào)。15161718萬科纏地產(chǎn)秤公司勻的標(biāo)螞準(zhǔn)化哀情況5，生態(tài)惱住宅標(biāo)丹準(zhǔn)20兵03年底萬椒科建筑轟研究中狠心將各旬項(xiàng)生態(tài)擾應(yīng)用技羽術(shù)整理側(cè)出《成果塌匯編》,主要包獸括遮陽犬裝置、兔人工抹濕地?cái)z、屋達(dá)面綠檔化、背滲水秋路面貨、變栗壓止添逆閥距煙道籍等多優(yōu)項(xiàng)技摘術(shù)?？衽c此攤同時(shí),天津東答麗湖項(xiàng)鍵目啟動(dòng),被確蒼定為侮萬科窄集團(tuán)擋生態(tài)旱住宅顫方面銅的重吊要試俊點(diǎn)項(xiàng)鏟目,各項(xiàng)生陪態(tài)技術(shù)斜進(jìn)行了歌全方位既的實(shí)踐飯。為了辰使得萬挪科的所陽有項(xiàng)目稈達(dá)到國致家和地貢區(qū)的節(jié)倒能標(biāo)準(zhǔn),萬科逝邀請(qǐng)絞了有棉關(guān)的怪合作壁伙伴個(gè)在全麥國三壩個(gè)區(qū)但域啟羊動(dòng)了肉關(guān)于局節(jié)能稈解決爬方案霉的系俘統(tǒng)研逝究,其中利包括快一系健列的沒技術(shù)庸措施膠指引,并開始股建立《萬科綁住宅家節(jié)能葵成果悶標(biāo)準(zhǔn)》其中包逐括節(jié)能吼設(shè)計(jì)標(biāo)腰準(zhǔn)文本杯、設(shè)計(jì)梯流程、侍圍護(hù)結(jié)底構(gòu)設(shè)計(jì)鄭圖集、膏技術(shù)規(guī)怨程及支胡持機(jī)構(gòu)校、成本宴分析等鴨。200汗4年,萬科總顛部頒布季了《萬科房誠生態(tài)體住宅捏標(biāo)準(zhǔn)》。該思標(biāo)準(zhǔn)者是一仆個(gè)完培整的樹體系,包括節(jié)志能標(biāo)準(zhǔn)凱、水環(huán)炸境標(biāo)準(zhǔn)瘡、空氣綢質(zhì)量標(biāo)鉛準(zhǔn)等。19萬科被地產(chǎn)志公司竟的標(biāo)左準(zhǔn)化焦情況5，生杯態(tài)住份宅標(biāo)遙準(zhǔn)作為生彈態(tài)住宅湊重要試餐點(diǎn)的天津津東麗犧湖項(xiàng)目,聘請(qǐng)瑞刷典SW兆EC孕O進(jìn)行墻設(shè)計(jì),主要怨采用嬸了下峰列生握態(tài)技切術(shù):雨水賤收集,社區(qū)常內(nèi)設(shè)推計(jì)了防具有似景觀該效果盾的雨頭水明何溝、倒暗渠她等雨腫水收侵集系縮慧統(tǒng),讓天袍然雨國水通周過該鋼水系,用于喇補(bǔ)充送水景怖用水衰和濕牧地景醬觀用們水,節(jié)約了認(rèn)大量的狼景觀和章綠化灌壩溉用水;人工戶濕地,一種生蔥物處理弱方法,是在旁一定抵的填賭料上韻種植繁特定怪的濕泥地植卡物,建立躲一個(gè)坡人工膏濕地禁生態(tài)蛋系統(tǒng),當(dāng)污瓜水通翻過這執(zhí)個(gè)有乓生命刮的系劣統(tǒng)時(shí),由于物刺理沉降紹、根系拍阻截、理化學(xué)沉稿淀、土這壤及植新物根系該表面的刺吸附與壓吸收以巖及微生脫物代謝性等共同隨作用,其中繼的污毫染物誼和營禮養(yǎng)物艇質(zhì)被禾吸收書或分耀解,水質(zhì)得搞到凈化,從而長牢久保證嗎整個(gè)湖壓面的清剝潔滲水想路面,具有良兆好透水家性的路浩面,雨水普能及項(xiàng)時(shí)透微過路紋面滲尾入地杏下土利壤,達(dá)到快哈速排水壟目的,降低毀下雨擺時(shí)排誕水管償線的況壓力越，提投高土炭壤的紹透氣誤，改私善土址壤，翠補(bǔ)充泄地下喚水源興，降腿低地陜表溫溫度，輛調(diào)節(jié)誕居住盟區(qū)氣郊候；佛甲牛草種棗植屋擔(dān)面:佛甲草狀是一種痕耐旱性鵝極強(qiáng)的向植物,種植料在平蓬屋頂資上。雙增加停綠化找面積,改善胞天臺(tái)咽反射馬刺光,保護(hù)了谷建筑屋黨面防水醫(yī)層,并起到旱隔熱的著作用；新風(fēng)場微循目環(huán)系打統(tǒng),利用負(fù)萬壓通風(fēng)蹄原理,由安裝螞于衛(wèi)生理間的風(fēng)霧機(jī)將室超內(nèi)污濁候空氣排芹放到室悼外,在臥貍室安館裝進(jìn)攏風(fēng)口鉤，并澡對(duì)室鼠外空稠氣進(jìn)全行過矮濾，狠多點(diǎn)孤進(jìn)風(fēng)雄既能掃保證蜜室內(nèi)待新鮮蠅空氣吳的含刊量，嘗又可裝將通唉風(fēng)造墓成的籮能量探損失吃降到胡最低甲程度映。地?zé)岵萏荻壤茫狠^高盛溫度的泥地?zé)崴晖ㄟ^換狹熱先供蹈公建中盜的暖氣仿使用，起水溫下鐘降后再藍(lán)供住宅揚(yáng)中的低制溫輻射跡地板使把用，從柱而充分殃利用地外熱水在遭不同階略段的熱曉量；太陽朝能路蒸燈：采用醉了太陽慢能光伏錦電板及悄蓄電池借，將太神陽能轉(zhuǎn)贊換為電殃能并用滲于夜間薄照明，困確保了蹦夜間照第明供電耳的需要展，根據(jù)籠周圍光錘線自動(dòng)辜調(diào)控，董有效地煎節(jié)約了迷住區(qū)的勝用電成碰本；有機(jī)吵垃圾此生化鴿處理：通過化垃圾分杰類收集絨將有機(jī)娘垃圾單娛獨(dú)進(jìn)行襖處理，殼最終變頭成水分殼和氣體糕，就地汪消化，綠殘存物妹可以作湊為花卉槳、綠化葡的肥料夸。這樣敗不但減趴少了垃旨圾清運(yùn)俗的費(fèi)用斤，而且盈有利于纖小區(qū)綠獲化的生搶長。20萬科地完產(chǎn)公司緩的標(biāo)準(zhǔn)怪化情況6，部蒸品化菜（工貨廠化飲）“部萬品”帥二字南來源摘于日棗文，即是指側(cè)建筑行中具塘有特誤定功滔能的鏡一個(gè)鍬獨(dú)立觸單元哥，有純建筑扎材料張、建虛筑部突件、魚設(shè)備凝及其產(chǎn)配套讓產(chǎn)品來構(gòu)成識(shí)的系貞統(tǒng)組脾合件叔。經(jīng)過援工廠份內(nèi)生衣產(chǎn)組喬合好別，作至為系閥統(tǒng)集股成和軌技術(shù)惰配套漲的整償體部市件，相在現(xiàn)哪場直它接拼聽裝，公既提運(yùn)高了盜效率涌，保轉(zhuǎn)證了面工程全質(zhì)量斷，大度大減盒少了健材料楊消耗騰和現(xiàn)昂場作后業(yè)量洗，也反加快即了工繭程進(jìn)衡度。比如脈，陽心臺(tái)欄憶桿統(tǒng)泉一樣藝式，蹈工廠園預(yù)制鞋，通醋過熱廚鍍鋅素，噴糊漆，容高質(zhì)凡量的導(dǎo)防銹惕和外巡壽表面丙處理肢，運(yùn)更到現(xiàn)粘場用事錨栓搖與予敲埋件介裝配浪連接為。徹弱底解苗決了迷傳統(tǒng)軍工藝融粗糙紹和生筐銹的槽問題瘋?，F(xiàn)場須作業(yè)餡受到妖工匠委水平掠限制呈，大樸量農(nóng)括民工役以種床菜的饒精度允蓋房鳴子，剩通過芳加強(qiáng)蚊施工竊管理著，也梳無法聯(lián)降低騎維修欲率和予客戶役投訴愈，唯測一的衛(wèi)出路瓣就是扣改變符現(xiàn)行箱的建踐造方和式。工廠的齒生產(chǎn)條帽件，質(zhì)坐量控制半手段都舉要比施象工現(xiàn)場惜好得多騰。比如荷預(yù)制混穗凝土構(gòu)找件，現(xiàn)群場溫度確濕度養(yǎng)古護(hù)容易港控制，渠由鋼模局板批量勾生產(chǎn)的濫構(gòu)件誤您差極小母。工業(yè)發(fā)扒達(dá)國家胡，住宅攻的部品來化率在60缺%以上灣，北破歐及真日本攝在80%以上嗽，我改國的明部品犁化率攝只有8%，萬駱科也暮只有15戴%。走住第宅部品國化是住諸宅發(fā)展藥的必由奪之路。21萬科委地產(chǎn)爬公司工的標(biāo)卻準(zhǔn)化取情況6，部蹤蝶品化講（工女廠化漢）萬科部紋品化可春以追溯榮到19飲99年，舒萬科蜻陸續(xù)哄完成艇了兩赤件工外作，請(qǐng)進(jìn)行沈系列賓技術(shù)并研發(fā)換工作滾。形跑成《技術(shù)研櫻發(fā)成果惠匯編》；另基一件倒是建攀立集團(tuán)方的材法料和煙部品之的戰(zhàn)閥略采修購平回臺(tái)。200失3年，形喉成了萬科標(biāo)薯準(zhǔn)化部迎品庫。這云些標(biāo)搖準(zhǔn)化宿部品住遵循友的是退工業(yè)糧化的慣生產(chǎn)秋和安撞裝方釘式，謠對(duì)提矩高成興品質(zhì)押量及域保證過質(zhì)量潤穩(wěn)定態(tài)性很塘有幫襪助，艙在非朱標(biāo)準(zhǔn)么化的給項(xiàng)目三上也笛得到沈了廣駁泛應(yīng)刺用。當(dāng)年炎，萬暗科還以發(fā)布易了“寨雙標(biāo)澡”文賊件——《萬科迷住宅蜻使用輝標(biāo)準(zhǔn)》、《萬科住導(dǎo)宅性能主標(biāo)準(zhǔn)》。《使用標(biāo)撐準(zhǔn)》指的是恰住宅面窯積的指日標(biāo)和功館能指標(biāo)后，臥室厭、客廳番、廚房滿、洗手遍間、陽斗臺(tái)等功往能房間鋤哪些是忙必須具充備的，紗各個(gè)功鄭能房間索的面積消各是多際少，都賞制定了急相應(yīng)的捐衡量指拴標(biāo)；《性能標(biāo)府準(zhǔn)》包括蒸了住丹宅的究保溫腔隔熱雄性能崗、安追全防據(jù)盜性棋能、論門窗薦的質(zhì)理量、專地漏毀的安示全程半度，混包括圍交樓砌的裝志修標(biāo)返準(zhǔn)、王陽臺(tái)罰欄桿專的耐圖腐蝕仍年限揪、空議調(diào)百既葉的徹透空遭率等缺因素拆。當(dāng)同然還斃包括肯大量凳的構(gòu)亭造做異法和千表面腫做法尸。伏見宅文明男，19同59年出生只，日本配籍，本紙科學(xué)歷承，200猶6年加入可萬科。喘現(xiàn)任萬藝科建筑監(jiān)技術(shù)總瘡監(jiān)。20絲式04年萬師科確覽定預(yù)膊制鋼頭筋混沫凝土釘作為祖部品戰(zhàn)化住懸宅研善究方斤向。1號(hào)樓騾首次曾實(shí)驗(yàn)自了PC（預(yù)制惡混凝土合結(jié)構(gòu)）呈、PC外墻役、PC整體王廚房導(dǎo)衛(wèi)生談間、戒輕鋼遍外墻斧、輕胸鋼屋父頂、ALC外墻培。三亦維預(yù)打制構(gòu)仍件在丈運(yùn)輸唱、堆桶放、儲(chǔ)吊裝躍、誤潤差調(diào)叨整方棚面的灶困難銹。20壞06年聘閥請(qǐng)豐長田房砍屋的喚伏見爆文明謹(jǐn)對(duì)部拐品化件住宅沿長期收規(guī)劃蛾，指前定了堤三條碰路線偽：1、RC的部品尾化，改網(wǎng)良傳統(tǒng)轟鋼筋混跡凝土結(jié)陳構(gòu)，解褲決傳統(tǒng)綁建造方喝式帶來攜的質(zhì)量耗問題。2、PC工法妖的開炮發(fā)，夠即完脊全部虹品化根體系幫的研舌發(fā)，觸為規(guī)討?；?dú)部品團(tuán)生產(chǎn)何做技盯術(shù)準(zhǔn)山備；3，內(nèi)羊裝的吊部品紋化，食主要隆針對(duì)碎毛坯捧房的剛弊病鋪，做伴精裝貞修的竹標(biāo)準(zhǔn)盤化和輕工廠貸化。有進(jìn)展帖的是PC外墻目體系稿，外光墻滲植漏率匯為萬汗分之兆一，盤精度流偏差掩小于0.1柱%.平臺(tái)臉建設(shè)餓：硬件工殺程：萬餓科建筑洗體驗(yàn)中首心，東疑莞萬科謀住宅產(chǎn)神業(yè)化研經(jīng)究基地軟件曉工程提：申隔報(bào)國壤家住僑宅產(chǎn)羊業(yè)化犧示范虛基地喪，成楚立萬郊科住鄰宅產(chǎn)謠業(yè)化泳企業(yè)蠟聯(lián)盟廈。22國外嚴(yán)住宅騙標(biāo)準(zhǔn)漢化情急況Pu有l(wèi)t打e喂Ho雅me酷sPul間te付Hom葬es是美葵國乃膚至全竹世界女最大拼、最輕優(yōu)秀聰?shù)淖「驼罂笜I(yè),是萬科陡在第三托個(gè)十年蛾的標(biāo)桿鏈企業(yè),它的許妥多理念造方法一木直被萬帖科所模暴仿。通榮過對(duì)Pul工teH殘ome馬s標(biāo)準(zhǔn)槐化模貪式的猶分析,不難炸看出溝住宅燒企業(yè)揚(yáng)的發(fā)牛展方尋向。對(duì)世界數(shù)住宅產(chǎn)攔業(yè)來說,一直駁存在啞著一巨個(gè)怪忘圈。蹤蝶既是,在任何田一個(gè)國永家,住宅基招本上都弄屬于最虹昂貴的候單件商有品,也是憲大部化分人各一生關(guān)中最蓋大的蔑一筆抗支出打。但青是,這個(gè)行誰業(yè)中卻構(gòu)似乎從廁來沒有梅出現(xiàn)過敢像在能絨源、汽也車、家胳電、金革融、IT、甚爆至零柔售、方飲料族、日磁化行賓業(yè)曾夕經(jīng)出挽現(xiàn)過毫的那夕些龐抱大的交商業(yè)且帝國秘。經(jīng)乖濟(jì)學(xué)命家認(rèn)離為,因?yàn)榉窟`地產(chǎn)特罵殊的地慘域性和坡非同質(zhì)畏性,這個(gè)趁行業(yè)豎沒有芒其它贏行業(yè)屢那種煤顯著利的規(guī)濤模效坑應(yīng),也就是予說,房地搬產(chǎn)公騾司是兵無法勇做大長的。直到20劈燕05年,財(cái)富50煉0強(qiáng)的雷名單潔中,雖然岔出現(xiàn)演過建充筑公態(tài)司、驅(qū)出現(xiàn)沙過不桿動(dòng)產(chǎn)單經(jīng)營船公司,但是純艷粹的住拼宅開發(fā)送企業(yè),卻始終味與這一景排行榜別無緣在200僻6年,歷史終瘦于被改域?qū)?美國的態(tài)前四大隊(duì)住宅企觸業(yè),聯(lián)抉熄進(jìn)入標(biāo)了這乘個(gè)名襲單。垂其中盛排在字最前言面的桌就是Pu殃lt鹽e資Ho務(wù)me孟s。在過去們的十年漁中,它的霸市場倍占有慌率上厭升了桂一倍謝以上湊。然狹而,它的雄遙心才剛曬剛開始,它現(xiàn)在騎的目標(biāo)冰已經(jīng)定負(fù)到了全無美國市印場的20忘%。如果息這個(gè)目赤標(biāo)能夠裂實(shí)現(xiàn),我們?nèi)峥吹脚值膶⑴P是一繞個(gè)年化銷售樹千億囑美元綁級(jí)別暫的企全業(yè)。炎企業(yè)舒規(guī)模萬的邊缸界取獅決于慚規(guī)模次效應(yīng)卵和管袖理成刷本的裕消長循。越案大的粗企業(yè),規(guī)模店效應(yīng)蛾越顯喬著,但是管英理和經(jīng)敢營的難支度也越影高。當(dāng)泳一個(gè)企咐業(yè)的規(guī)究模效應(yīng)懷已經(jīng)不款能抵消呈克服管瞞理難度聰上升的陳成本時(shí),這個(gè)錢企業(yè)縱就到傻了增肅長的角極限謝。確實(shí),住宅述作為扮一種駱最終籠產(chǎn)品,具有不溉可移動(dòng)懲性,無法在天一個(gè)地康方生產(chǎn)靜而銷售決到很遠(yuǎn)扯的范圍:客戶需頑求和地導(dǎo)段的千閘差萬別,也使?jié)米∠镎墓鹕a(chǎn)旋具有鋸小批服量甚還至單羊件生淡產(chǎn)的呢特征搖。但軟是,企業(yè)喇的規(guī)青模效根應(yīng)不臉僅僅度源自帳大規(guī)鈴模流展水線劍生產(chǎn)盲帶來隨的成畜本下醒降,還有另外托兩個(gè)異方面,一個(gè)大是客豎戶口仰碑帶斜來的品牌擇號(hào)召力,一個(gè)是廢資本市狠場信用脫支撐的聲融資能炒力。b-E&革23國外住奇宅標(biāo)準(zhǔn)限化情況Pul公te朱Hom崖es在美國四大住宅企業(yè)晉身財(cái)富500強(qiáng)的過程中,美國究竟發(fā)生了什么?我們至少可以看到三件事情: 一是,美國的住宅企業(yè)在客戶細(xì)分以及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化方面積攢了不少經(jīng)驗(yàn):美國的住宅產(chǎn)業(yè)化水平相對(duì)北歐和日本較為落后,近些年來卻在不斷提升,住宅的部品開始實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的工廠生產(chǎn)。

二是,隨著客戶對(duì)品質(zhì)和性價(jià)比的要求不斷趨于精細(xì),住宅品牌所對(duì)應(yīng)的一貫的品質(zhì)日漸為人們所關(guān)注。三是,1980年代之后,美國的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新,并形成了大企業(yè)主要通過債券等低成本渠道融資,而小企業(yè)卻仍然依賴高利率貸款的格局。這三件事情,剛好對(duì)應(yīng)著規(guī)模效應(yīng)的三個(gè)方面。而與此同時(shí),美國的優(yōu)秀住宅企業(yè)也逐漸變得成熟,在大規(guī)模經(jīng)營時(shí)克服管理難度的能力不斷上升。b-E&革24國外住款宅標(biāo)準(zhǔn)客化情況Pul漆t(yī)e議Hom毫esPulteHomes發(fā)現(xiàn)影響客戶需求有兩個(gè)最關(guān)鍵因素，可以解釋大部分的購房行為：一是客戶的生命周期（生命階段），二是客戶的支付能力。

PulteHomes分析了相近生命階段人群的需求，使用家庭收入等數(shù)據(jù)評(píng)估各人群的支付能力。然后據(jù)此劃分了11類細(xì)分客戶，包括首次置業(yè)者（年輕未婚比較多）；常年工作流動(dòng)人士；單人工作丁克家庭；雙人工作丁克家庭；有嬰兒的夫婦；單親家庭；標(biāo)準(zhǔn)核心家庭；富足核心家庭；空巢家庭；大齡單身貴族；活躍長者；戰(zhàn)略核心是：廣泛的客戶定位，通吃11類細(xì)分客戶確保市場份額的持續(xù)增長。產(chǎn)品線策略：用標(biāo)準(zhǔn)化滿足個(gè)性化。市場模擬實(shí)驗(yàn)：市場數(shù)據(jù)+公司經(jīng)驗(yàn)+專業(yè)知識(shí)+想象+創(chuàng)造力=量身定制產(chǎn)品，滿足個(gè)性化需求。嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)——PulteQualityLeadership,并開辟了住宅保修服務(wù)。良好口碑，多樣化產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了對(duì)客戶的終身鎖定。b-E&革25國外住秘宅標(biāo)準(zhǔn)靈化情況北歐部換品化住役宅b-E&革工廠箭預(yù)制單到飾鞋面磚握的部繼品化洲欄板工廠勝預(yù)制句到飾焰面及戴窗戶除的部晃品化豪外墻抬板北歐是加世界上數(shù)住宅部鋸品化程串度最高帝的地區(qū)準(zhǔn)之一，敲從主體擱結(jié)構(gòu)到說各種構(gòu)幸件都采覽用工廠冰預(yù)制的芬部品。比如陽高臺(tái)欄板炊，都是常工廠預(yù)陡制并已雙經(jīng)作好匠外飾面聰?shù)某善贩郏恍枧棘F(xiàn)場拼版裝即可得。外墻視板也已慣經(jīng)附著憂好保溫陰層和外奪飾面，齒甚至連武門窗和展玻璃也語已經(jīng)安騎裝到位檔，直接找用吊車常吊裝。隆整個(gè)工方地看不您見外圍本的腳手硬架。26國外住阻宅標(biāo)準(zhǔn)墳化情況北歐部術(shù)品化住敬宅b-E&革芬蘭赫許爾辛基蔑PAK情KAL塑ANR曾INN豎E住宅遠(yuǎn)工地基礎(chǔ)設(shè)備墨夾層預(yù)制常外墻花板拼熄裝墻體邀連接浮處的龍錨筋恨豎批向鋼場筋將哄錨筋籍串聯(lián)允接冠縫處務(wù)支模27國外徒住宅該標(biāo)準(zhǔn)洗化情冊(cè)況北歐部墻品化住燒宅b-E&革陽臺(tái)感預(yù)制升板上耕的排鴿水槽摟和雨勸落口安裝到奸位的預(yù)此制模塊綿風(fēng)涂道孤與模應(yīng)塊相連博的水平挺管線預(yù)制校風(fēng)道歐上下避水模佳塊28國外陣住宅跌標(biāo)準(zhǔn)龜化情保況北歐部休品化住贏宅b-E&革墻板蠢中予巡壽留電嗎管上下菌層間群的電初管用抗軟管層連接予留電懼盒從樓板歡中穿出滴電線29國外練住宅此標(biāo)準(zhǔn)零化情繼況北歐部躬品化住苦宅b-E&革與墻賽體脫騰開的釋陽臺(tái)象挑板靠鋼索伍懸掛的仗陽臺(tái)挑蠻板靠預(yù)制屈柱支撐半的陽臺(tái)青挑板30國外蘿住宅瓜標(biāo)準(zhǔn)榮化情閥況北歐鍬部品懂化住汁宅b-E&革預(yù)制到遲完成面益的樓梯預(yù)留安哪裝欄桿森的螺栓裝修餡好的密效果施工中衡樓板間哪的接縫31小結(jié)富力宗與珠軋江的矩經(jīng)營華模式惰較為拳類似,均是占耗據(jù)整條吊產(chǎn)業(yè)鏈,從獲取譽(yù)土地到援物業(yè)管取理一條簡龍的經(jīng)蔽營。然曾而,隨著對(duì)謊效率和挖專業(yè)化幻玉程度的蟻要求不批斷上升,合作淚開發(fā)凳、并跨購重箭組與鏈業(yè)務(wù)準(zhǔn)外包腿的帷千幕已仍經(jīng)拉織開,未來仙我們逢看到療的,將是從“小而全”轉(zhuǎn)向暮精細(xì)加分工,從企業(yè)渣內(nèi)部整銹合轉(zhuǎn)向網(wǎng)社會(huì)化米整合:逐漸形蓮成大型極開發(fā)企迅業(yè)、專申業(yè)設(shè)計(jì)驚單位、閣金融企艦業(yè)、專激業(yè)制造浸企業(yè)、搬配套服閱務(wù)企業(yè)偏強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)雨手的全累新格局箱。最強(qiáng)艦的開牙發(fā)企毫業(yè)一方定是前通過丟市場揭選擇嚴(yán)最強(qiáng)醉的合寨作伙薪伴。以萬燙科為農(nóng)例,它在格積極鳥尋求壺外部木資源幣的同配時(shí),萬科褲在產(chǎn)饑業(yè)鏈餓上的負(fù)資源罷整合脹也在跳穩(wěn)步能推進(jìn)純。比草如在腔銷售里環(huán)節(jié),目前焰萬科還各地精在售兄的項(xiàng)逮目中,一般閘只保創(chuàng)留一蠢個(gè)項(xiàng)尾目由援自己貫的人肥員來熱進(jìn)行濱銷售,其它意項(xiàng)目科均采駁用代集理公拴司銷顧售,能轉(zhuǎn)移寧到企業(yè)虹外面去竄做的工墾作盡量蘆轉(zhuǎn)移,保留并一個(gè)除項(xiàng)目形的目載的是隆為了兄通過變?cè)擁?xiàng)樸目的爸銷售介來了薯解市字場。巧在萬緣瑞科開閥發(fā)的吉項(xiàng)目寄中,公司匹主要采控制驗(yàn)設(shè)計(jì)鞏、建無筑標(biāo)肢準(zhǔn)及挖質(zhì)量候輸出這幾少個(gè)關(guān)蔬鍵環(huán)嗓節(jié),其它溉業(yè)務(wù)愉大多句委托秒經(jīng)過易嚴(yán)格斜審核序的專淹業(yè)公三司去筋做。街這樣蓬的做論法使鑒萬科于在開獻(xiàn)發(fā)規(guī)扔模成獨(dú)倍增友加的疤同時(shí),員工數(shù)乖量和運(yùn)管營費(fèi)用哭控制在縣合理水麻平,同時(shí)企螺業(yè)更加駕專注于毅競爭優(yōu)居勢的鞏洞固。走闖專業(yè)化畜的道路捏這也是莖美國模涉式與香敗港模式聾、以Pul壘te窄H誰om家es為標(biāo)桿靈的萬科轟與港資話背景家奪族式企熱業(yè)的富究力、珠揚(yáng)江的最是大區(qū)別沸。外部整苗合對(duì)于泳產(chǎn)品標(biāo)妥準(zhǔn)化方里面就提苗出了更何高的要飼求,從而江保證毅合作注伙伴央的質(zhì)竭量輸歸出都飽保持濃在一系個(gè)較煉高的傘水平憲上。星河微灣和Mo周ma的復(fù)制際模式使友得其獨(dú)姨一無二根的精髓繩在不同尤的項(xiàng)目濱中得以訓(xùn)延續(xù),保證澤了品阻質(zhì)和鋤獨(dú)特綠性,但是遣項(xiàng)目烤開發(fā)寫周期理并沒襲有因權(quán)為復(fù)趴制而證縮短。星翁河灣線北上,為了選梨擇適合險(xiǎn)北方氣浩候特點(diǎn)封的植物,費(fèi)了拉頗多誘周折悄。Mo雕ma從萬幸國城淡到上難第,再到St黑ev膊enHoll的“手拉手”,也是誦一變幼再變,這都著是為跳了創(chuàng)造出雪足夠的傭賣點(diǎn)。宏宇邊和當(dāng)代判兩個(gè)企劑業(yè)雖然輛通過類且似走高窯端的模忌式在諸蚊多中小弦開發(fā)商和中創(chuàng)出逮了品牌,但以這云種模式車卻無法亡大批量喚復(fù)制,企業(yè)也糟無法做券大。珠江石與萬摩科在鬧標(biāo)準(zhǔn)圍化的夏過程隆中逐愉漸積熱累,使得踏以往陳項(xiàng)目峽中的叼優(yōu)點(diǎn)互在后外續(xù)項(xiàng)冤目中嗓得以咱延續(xù)秘的做咸法,值得學(xué)賓習(xí)。從淺對(duì)萬科凝標(biāo)準(zhǔn)化得工作的聚重點(diǎn)解愉讀,可以看鞠出,標(biāo)準(zhǔn)搜化工位作的澆過程傳相對(duì)祖漫長,需要么逐漸詞的積脹累,逐漸偏形成親具有賤企業(yè)許核心盯競爭叮力的葵產(chǎn)品賞。萬宿科北倍方地春區(qū)標(biāo)妨準(zhǔn)化悶的戶攪型產(chǎn)也品目映前也價(jià)不過指只有"情花"RS住宅利、U5住宅熄三大僻類,覆蓋蒼的容過積率淋范圍買相對(duì)謊較窄,并且困標(biāo)準(zhǔn)掩化工錘作在玩外立警面的保效果箭上并插不理脹想。屠萬科保今后姑如何乞應(yīng)對(duì)丈這些獎(jiǎng)問題,值得腸我們而持續(xù)鞏關(guān)注胸。32■首創(chuàng)恰置業(yè)慈標(biāo)準(zhǔn)敵化的叼思路柏和要箏點(diǎn)33產(chǎn)品標(biāo)真準(zhǔn)化的挑目的縮短周柱期，提障高收益沖率：隨著招捷排掛土央地成本態(tài)的大幅疲上升，70患90、限價(jià)俘房政策曾的不斷蔽深化，恐房地產(chǎn)圣的微利腔時(shí)代不赴可避免涉的到來煌，縮短御周期，佳提高資貌金周轉(zhuǎn)襖率，從軍而提高魯收益率腹是提高曲核心競孔爭力的見重要手還段。（Pul秘te旋Hom鐮es的銷牌售利深潤率股在6-8炒%，凈資久產(chǎn)回報(bào)派率卻在17墳-2鈴1%；萬科景的銷售庫利潤率10懇%，凈羊資產(chǎn)康回報(bào)呈率只的有12烏%）快速丑擴(kuò)張畢的需決要：土地成找本上升素和土地摸出讓的廉透明化塌，房地炕產(chǎn)準(zhǔn)入臥門檻越筑來越高傲，中小倡企業(yè)越極來越難創(chuàng)以生存脊，在規(guī)保?；爝\(yùn)速擴(kuò)張么的同時(shí)外，必然添帶來管會(huì)理上和孩融資上姨的難度揪。實(shí)行面標(biāo)準(zhǔn)化恐，提高隊(duì)人力資攜源和資償金利用薯效率，覆才可能酷在有限冒的人力胸資源和州自有資倉金的前己提下實(shí)涌現(xiàn)快速烘擴(kuò)張。統(tǒng)一采岡購、降論低成本續(xù)：統(tǒng)一設(shè)惹計(jì)標(biāo)準(zhǔn)士有利于滿統(tǒng)一招渣標(biāo)采購顧，實(shí)現(xiàn)盈規(guī)模效繼益，降窩低建造沉成本和岔節(jié)約周薪期。對(duì)岔簡化開醬發(fā)企業(yè)孕與供方系關(guān)系，胸規(guī)范管灰理人員扔行為也茂很有利知。提高設(shè)戶計(jì)質(zhì)量岡：一次性奸設(shè)計(jì)，姿作坊式嘴生產(chǎn)帶肺來了難部以克服趨的設(shè)計(jì)補(bǔ)及建造核的質(zhì)量般通病。耳好的產(chǎn)奧品一定著是長時(shí)下間反復(fù)勺推敲得男來的，離并經(jīng)過幟市場檢球驗(yàn)，在殿客戶反綢饋中不丘斷完善臭改進(jìn)。枕成熟復(fù)茂制有利稀于保障售設(shè)計(jì)水獎(jiǎng)平，降沃低開發(fā)撒風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)成產(chǎn)崇品線，漁形成品飲牌效益屆：將產(chǎn)品切劃分幾銳種最常詞見的基捎本類型昆，采用牽相同的禿案名及透營銷策別略，形監(jiān)成品牌咐效應(yīng)，惕增加項(xiàng)它目附加豬值。b-E&革34資源保杰證搭建躁產(chǎn)品診標(biāo)準(zhǔn)災(zāi)平臺(tái)讀，需但要各擔(dān)業(yè)務(wù)蝴部門裹的通主力協(xié)駝作與吃配合喇。點(diǎn)產(chǎn)并品標(biāo)研準(zhǔn)化凳小組財(cái)：拴公啟司領(lǐng)糧導(dǎo)喜規(guī)劃忽設(shè)計(jì)丈部灶市樂場營肥銷部報(bào)成本鏈管理轟部粘招標(biāo)鐮采購搶部祖運(yùn)營覆管理癥部外部資扭源：筆設(shè)計(jì)盲院、測漁量師行擴(kuò)、顧問耳公司王鴻仁麗邱曉隼劉新梅袁慶華李明責(zé)宇、剖夏偉俊、趙械平沈猛趙輝付東輝相關(guān)人包員相關(guān)吵人員相關(guān)飼人員相關(guān)育人員資金支祖持費(fèi)用項(xiàng)墾目：咨晝?cè)冑M(fèi)（泊設(shè)計(jì)院燃、顧問炭公司）役、項(xiàng)目怪考察費(fèi)資金來點(diǎn)源：2煉007腐年規(guī)劃醋設(shè)計(jì)部赴專項(xiàng)設(shè)傅計(jì)咨詢酬費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)化獲工作專芬項(xiàng)經(jīng)費(fèi)?35工作猾模式首創(chuàng)置邁業(yè)產(chǎn)品寨標(biāo)準(zhǔn)平收臺(tái)市場營返銷（產(chǎn)品間定位及疊檔次）產(chǎn)品般1產(chǎn)品2產(chǎn)品培3土建設(shè)備電氣門保溫材繪料涂料配電箱鋼制沿戶門威1、沈2木質(zhì)戶鞠門1、栗2成本分普析規(guī)劃設(shè)犧計(jì)（材料佛選型及遵技術(shù)標(biāo)山準(zhǔn)）成本罰管理（造價(jià)碼分析及爐成本信遙息）可視疤對(duì)講紅外辯對(duì)射彩色對(duì)瓜講黑白對(duì)得講上水管空調(diào)PP蟻RPB價(jià)格廠家謠3廠家2廠家1招采（廠似家信駱息）結(jié)合譯具體果項(xiàng)目,逐漸完喚善.36設(shè)計(jì)標(biāo)范準(zhǔn)化工薄作思路標(biāo)準(zhǔn)化傅工作，殃不僅僅冶是對(duì)產(chǎn)醉品本身渾的完善恩和研究叫，同時(shí)殊會(huì)帶來沃工作流莊程和工疲作方式鍋的改變結(jié)。認(rèn)清差虧距，博木采眾長諸；后發(fā)堤優(yōu)勢，肝學(xué)習(xí)創(chuàng)擺新一種心險(xiǎn)態(tài)縮短周逼期降低垮成本提高品辣質(zhì)三個(gè)目施標(biāo)技術(shù)互措施管理院手段計(jì)劃冠管理流程浸管理材料標(biāo)躺準(zhǔn)：工程廈做法去：標(biāo)準(zhǔn)化蒼戶型庫設(shè)計(jì)資頃源管理知識(shí)濁管理二類低措施七項(xiàng)敞工作37首創(chuàng)置屑業(yè)業(yè)務(wù)鈴管理流腔程框架泛－規(guī)劃端設(shè)計(jì)流幕程一級(jí)流程二級(jí)流程三級(jí)流程圖例項(xiàng)目話規(guī)劃鴉設(shè)計(jì)射管理規(guī)劃混設(shè)計(jì)(D)產(chǎn)品嗓管理D-1答10景觀施瘋工圖設(shè)聲計(jì)管理D-0征20產(chǎn)品專激題研究D-0渡40建筑概頃念規(guī)劃噴設(shè)計(jì)管餃理D-1溉20精裝喜修方花案設(shè)喜計(jì)管焦理D-0育50建筑方膏案設(shè)計(jì)管理D-跌06智0建筑孟擴(kuò)初割設(shè)計(jì)管理D-0星70建筑施雁工圖設(shè)范計(jì)管理D-各10版0景觀擴(kuò)時(shí)初設(shè)計(jì)管理D-豈03估0產(chǎn)品標(biāo)限準(zhǔn)化研觸究D-1惡30精裝修膨交樓設(shè)少計(jì)管理策略丸管理D-0降10規(guī)劃設(shè)尤計(jì)策略管理D-卸09籃0景觀方頂案設(shè)計(jì)瘋管理D-尋08碎0景觀與概念倍方案愿設(shè)計(jì)賢管理D-培14既0規(guī)劃每設(shè)計(jì)疲報(bào)批D-1類50項(xiàng)目慮設(shè)計(jì)兼后評(píng)壟價(jià)D-雅03暖1可研煮階段暈規(guī)劃育設(shè)計(jì)來支持D-0貞11規(guī)劃設(shè)妙計(jì)部門弱工作計(jì)征劃編制牢管理3839設(shè)計(jì)毅管理缸面臨忽的難揚(yáng)題b-E&革隨著集含團(tuán)經(jīng)營駐規(guī)模的槳壯大，鹿開發(fā)項(xiàng)淺目不斷縮慧增加，浸設(shè)計(jì)和交管理的貞工作量博成倍地?zé)哟?。娃管理的悔層次及餡復(fù)雜程慢度日見隆增加。隨著漲競爭喇更激梯烈，寸對(duì)手?jǐn)偛粩喟M(jìn)步西，單忠純與濟(jì)優(yōu)秀公的境闖外設(shè)市計(jì)公夸司合帝作取另得優(yōu)英勢已俘經(jīng)越抄來越抽不容秩易，乓無法僻形成御集團(tuán)乒產(chǎn)品香競爭栗力。人力資霸源不斷扯攤薄。幕設(shè)計(jì)人辜員年輕并化，在鼠專業(yè)水迎平和實(shí)著際操作溜方面經(jīng)拾驗(yàn)不足劫。規(guī)模優(yōu)延勢沒有設(shè)被充分蹤蝶利用，雀項(xiàng)目各券自為戰(zhàn)預(yù)，相同滅的工作勿在不同隊(duì)的地區(qū)抱被反復(fù)歌重復(fù)?？偛控?fù)尸責(zé)方案,項(xiàng)目世公司德負(fù)責(zé)楊施工種圖,責(zé)任主烘體不一翅致,管理謝連貫蠅性差野。計(jì)劃管疑理缺乏鎮(zhèn)預(yù)見性漏，設(shè)計(jì)嬸周期經(jīng)冬常被壓胖縮，導(dǎo)怪致圖紙餓深度不額足。施工疤圖紙羊缺少毀二次腹設(shè)計(jì)抗部分拔，無偏法指變導(dǎo)總傘包招卡標(biāo)。缺乏臥圖紙彼內(nèi)審巖機(jī)制晴，圖企紙審貝查要猶點(diǎn)；……40首創(chuàng)置糕業(yè)設(shè)計(jì)磚標(biāo)準(zhǔn)化趴策略計(jì)劃椅管理流程管咐理材料斥標(biāo)準(zhǔn)忙：工程停做法委：標(biāo)準(zhǔn)化催戶型庫七類工限作統(tǒng)一去、完神善材玻料部色品的蛇招標(biāo)窄采購象技術(shù)模標(biāo)準(zhǔn),提高集胖團(tuán)采購?fù)С杀竟懿ɡ硭桨凑拯S市場角定位繪，形杯成相求對(duì)應(yīng)況的材仿料、揪部品綠、設(shè)濃備清冒單，羊降低莫目標(biāo)長成本顧偏差參照餡萬科”雙標(biāo)”、珠約江“逆住標(biāo)烤”，鐮形成岔首創(chuàng)流標(biāo)準(zhǔn)饅體系建筑、籍結(jié)構(gòu)、烈設(shè)備、宗市政技田術(shù)控制記要點(diǎn)——新紀(jì)辯元含鋼憤量、零停車執(zhí)方式瀉、降遷低成刻本控洗制要閥點(diǎn)——北京院與營緒銷部喇討論慈總圖貞戶型塘設(shè)計(jì)為規(guī)劃緩要點(diǎn)論、評(píng)浮價(jià)標(biāo)鍛準(zhǔn)按不同蛋容積率紫建立戶路型庫更新筐戶型糕庫的匠獎(jiǎng)勵(lì)繪機(jī)制總部較對(duì)項(xiàng)爆目公珠司實(shí)屑行計(jì)鎖劃管方理，鏈規(guī)定云各個(gè)翁設(shè)計(jì)斯階段逆的標(biāo)稱準(zhǔn)周雨期項(xiàng)目開證發(fā)計(jì)劃梁、設(shè)計(jì)男計(jì)劃、劃月度工探作計(jì)劃肢的分解武與對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)淋流程荷作業(yè)糖守則把流程戴分解為坐作業(yè)表火單，成戀為日常惡工作的慢一部分企，列入叼考核指鋒標(biāo)設(shè)計(jì)資棍源管理建立租設(shè)計(jì)樓資源舍庫，挎對(duì)項(xiàng)乖目設(shè)往計(jì)單漠位進(jìn)鈴行后妹評(píng)價(jià)列入溝戰(zhàn)略際合作摧伙伴擁，在漂非重姜大工居程中抓可以桐直接廉委托爸設(shè)計(jì)知識(shí)管葛理新材乓料新籃技術(shù)謠成果拿匯編低（生圍態(tài)、預(yù)節(jié)能窯）成本欠優(yōu)化批方法416月7月8月9月10月11月W1W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W4W

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W2W3W4W1W2W3W4W1W2W3W41.材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)：集團(tuán)采購設(shè)備材料技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線材料設(shè)備匹配清單材料設(shè)備分解成本表2.工程做法和成本優(yōu)化成本優(yōu)化研究工程做法標(biāo)準(zhǔn)建筑設(shè)計(jì)管控要點(diǎn)3.產(chǎn)品庫建設(shè)容積率研究戶型庫收集評(píng)價(jià)、分類整理4.計(jì)劃管理設(shè)計(jì)計(jì)劃管理方法研究計(jì)劃管理周期計(jì)劃管理規(guī)定編制5.流程管理統(tǒng)一圖紙深度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)輸入輸出文件管控要點(diǎn)表單編制工作蹤蝶計(jì)劃注：門以完憤成基白本架搶構(gòu)為粘標(biāo)準(zhǔn)刷，持造續(xù)完祥善工裹作未梁計(jì)入42■標(biāo)準(zhǔn)化丙工作內(nèi)繪容◆材料技夜術(shù)標(biāo)準(zhǔn)◆工程做花法和成逐本措施◆產(chǎn)品輩庫◆計(jì)劃婚管理◆流程孩管理◆資源管刷理◆知識(shí)繳管理43設(shè)計(jì)強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)贏化工青作內(nèi)挨容材料森設(shè)備旨技術(shù)返標(biāo)準(zhǔn)工程字做法腐和成似本措廈施標(biāo)準(zhǔn)架化產(chǎn)羊品庫流程管綱理計(jì)劃管坊理……設(shè)計(jì)資既源管理知識(shí)管盛理44材料憂設(shè)備壞技術(shù)凍標(biāo)準(zhǔn)(硬標(biāo)嚇準(zhǔn)）統(tǒng)一技奸術(shù)要求，統(tǒng)一塑工程作爪法，統(tǒng)徑一詳圖挪作法（她確定統(tǒng)激一采購急廠家后蝕），明榮確建筑蓮面積，金能否優(yōu)謠化招標(biāo)健模式？鎖定目催標(biāo)成本優(yōu)化產(chǎn)邁品品質(zhì)便于質(zhì)集中象采購建立可月以集團(tuán)鐮采購材涂料設(shè)備慢清單，穴完成技綢術(shù)標(biāo)準(zhǔn)仗；近期趁目標(biāo)在可蜘研階那段就缺明確蹈材料歸標(biāo)準(zhǔn)美，用洲結(jié)算疾數(shù)據(jù)層進(jìn)行約目標(biāo)庭成本第測算游；建立廢住宅碗建設(shè)固中材扣料設(shè)探備清場單（鞋通用霸材料敵、替部代材救料、年推薦分材料坐），燒提高流產(chǎn)品扁匹配箭度。遠(yuǎn)期落目標(biāo)建立刷營銷游定位——材料略設(shè)備——目標(biāo)成辛本聯(lián)動(dòng)之?dāng)?shù)據(jù)庫走，選擇圖高檔次久材料設(shè)護(hù)備，即南時(shí)生成宜目標(biāo)成約本，和增對(duì)售價(jià)昂提升的曲要求。材料設(shè)劉備模塊拆解項(xiàng)賭目成本滅，確定省成本控牌制的分驅(qū)解目標(biāo)姿。比如抓外飾面擇材料目庫標(biāo)成本亦、門窗獎(jiǎng)目標(biāo)成飄本等。鹿在設(shè)計(jì)水階段中登精確制尺導(dǎo)。成本裝分解名目標(biāo)提前市招標(biāo)襯采購45材料釀的拆頓分及肥標(biāo)準(zhǔn)盼（框舉架示越意）材料建筑實(shí)體基本元素建筑實(shí)體分系統(tǒng)圍護(hù)體系內(nèi)部交通體系內(nèi)裝與分隔體系水暖電設(shè)備體系智能化設(shè)備體系環(huán)境裝置體系屋面系統(tǒng)外墻系統(tǒng)水泥瓦屋面玻纖瓦屋面鋼板瓦屋面保溫上人平屋面保溫不上人平屋面保溫隔熱平屋面不保溫上人平屋面不保溫不上人平屋面………基本建材部品構(gòu)件設(shè)備器械結(jié)構(gòu)構(gòu)件鋼筋、水泥、砂子、木材建筑組成分系統(tǒng)子系統(tǒng)材料構(gòu)造做法設(shè)計(jì)要求工程標(biāo)準(zhǔn)整體性能標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)施工標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料選擇標(biāo)準(zhǔn)基本建材材料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)材料使用要求46材料設(shè)最備技術(shù)撞標(biāo)準(zhǔn)（瞞硬標(biāo)準(zhǔn)搜）b-E&革按六類蜂部品建灶立各項(xiàng)晚標(biāo)準(zhǔn):建筑材漸料裝修鑰材料水暖設(shè)航施、設(shè)闖備電氣系男統(tǒng)弱電及栽智能化另系統(tǒng)景觀、鞭園林設(shè)蓄施已完限成工斧作成嫂果:本年吹度集厲采材飲料設(shè)輕備標(biāo)辟準(zhǔn)材料盆設(shè)備歉標(biāo)準(zhǔn)確目錄材料設(shè)保備通用初做法瓷磚單、電根梯、突電子質(zhì)防盜層鎖、倆防火釋門、穗鋼制蔬防火撿門、荒木制思防火影門、修戶門梯、木播制入玩戶門嚷、火步災(zāi)報(bào)抹警、寧開關(guān)飛插座收、鋁文扣板敵、門泳控五章金、南木地幸板、徑散熱拖器、漠外墻竹磚、雄外墻雞涂料究、內(nèi)遼墻磚盞、內(nèi)斑墻涂慌料、柄可視詠對(duì)講湊、配棟電箱典、消繪防自鍵動(dòng)報(bào)屬警47設(shè)計(jì)粘標(biāo)準(zhǔn)跨化工柜作內(nèi)李容材料設(shè)牽備技術(shù)寶標(biāo)準(zhǔn)工程做扁法和成綁本措施標(biāo)準(zhǔn)化盤產(chǎn)品庫流程管驢理計(jì)劃趴管理……設(shè)計(jì)旺資源四管理知識(shí)怖管理48工程做爽法和成鐵本措施(軟標(biāo)赤準(zhǔn)）提升居份住品質(zhì)優(yōu)化驢成本疫標(biāo)準(zhǔn)節(jié)約成達(dá)本的措跳施；鋼氏筋、混匠凝土含輩量，停挑車方式….目標(biāo)改善蒙現(xiàn)有作問題鈔，創(chuàng)軍造產(chǎn)速品賣執(zhí)點(diǎn)；品質(zhì)標(biāo)捉準(zhǔn)工作喘：分別確冶定戶內(nèi)乖各功能氏空間的鼠使用要朝求和性乞能指標(biāo)吊；分別確雨定戶外損各功能蒙空間的中使用要犧求和性說能指標(biāo)本；成本標(biāo)巴準(zhǔn)工作郊：建筑磁、結(jié)耀構(gòu)、觸設(shè)備駱、市輪政技西術(shù)控率制要熊點(diǎn)窗墻俱比對(duì)跌造價(jià)咽影響仆（節(jié)曲能控混制要怪點(diǎn)）停車方巧式：單玩、雙層陳地下、勢機(jī)械停撒車、停演車橋、蓮地面機(jī)桌械停車鋼筋脊含量弟、混希凝土借含量我控制同層救排水雙管彎同程饞供暖跪方式49品質(zhì)標(biāo)活準(zhǔn)細(xì)分般（軟標(biāo)貓準(zhǔn)）空間戶內(nèi)空紐奉間戶外賞空間門廳（玄關(guān)）客廳（起居廳）餐廳、廚房主臥室、次臥室、書房主臥衛(wèi)生間、公共衛(wèi)生間儲(chǔ)藏空間、過道架空層旅泛會(huì)所涼、架空僚層公共愿車庫、梅室外樓悟棟公共只空間、留組團(tuán)內(nèi)卵公共空暗間、小突區(qū)級(jí)公處共空間組團(tuán)入在口大堂駝、單元行入口樓梯務(wù)間戶內(nèi)室她內(nèi)空間戶內(nèi)室隙外空間戶外室偷內(nèi)空間戶外室腸外空間生活陽臺(tái)、服務(wù)陽臺(tái)、平臺(tái)（露臺(tái)）入口花園（前院）、后院單一功建能空間整體空間50暖器朽與空煙調(diào)位清置51開關(guān)與五插座位咬置52535455空間使匙用性能寶標(biāo)準(zhǔn)，易從人的昆需求等西級(jí)說起整體空間整體空間性能功能空間組成功能空間布局/整體交通流線朝向/日照衛(wèi)生條件朝向/通風(fēng)性能安全防衛(wèi)性能……

單一功能空間性能指標(biāo)基本使用性能其他性能指標(biāo)平面布局

/流線尺度

三維采光

勒克司照明

勒克司通風(fēng)

通風(fēng)量隔聲

分貝數(shù)溫濕度色彩質(zhì)感根據(jù)警馬斯西洛的塞需求闊層級(jí)臺(tái)理論,每個(gè)突人都恢有五悔種層李次的對(duì)需要（從上到羞下）:Sel嗽f--a謠ct坦ua亮li蜜za等ti摔onEst售eemSo版ci粉alSaf慎etyPh落ys倚io濃lo陵gi而ca糕l自我姨實(shí)現(xiàn)尊私嚴(yán)芳的社交廉的安械全姑的生年理含的對(duì)建筑菜，即空刮間的需校求也必委將遵循饅此層級(jí)舅理論。剖從對(duì)單耽一空間卷的基本饒使用需假求到整背個(gè)小區(qū)黑的建筑堅(jiān)風(fēng)格要濤求逐步怖提高。56空間腹的性目能（拳感知連屬性霜及使租用）整體空間的性能單一功能空間的性能平面布局平面流線三維尺度設(shè)備設(shè)施家具工具完善程度使用性能功能空間組成、功能空間布局、整體交通流線、朝向/日照衛(wèi)生條件、通風(fēng)性能、保溫隔熱性能、安全防衛(wèi)性能等級(jí)、防蟲害性能、建筑風(fēng)格……使用性能指標(biāo)基本使用性能室外室內(nèi)主觀感受性能及指標(biāo)采光照明通風(fēng)隔聲溫濕度色彩質(zhì)感感覺照度勒克司照度勒克司通風(fēng)量/換氣次數(shù)分貝數(shù)溫濕度值三相值粗糙度/反光度等使用性能指標(biāo)使用使用方便使用需求的滿足、使用的方便/舒適性、安全感、交往的考慮、滿足感、成就感、……使用、感覺57工程做程法的總?cè)w工作就構(gòu)想客戶控的空間感蠶知使用膏體驗(yàn)生活齡體驗(yàn)(描述葬性)客戶的需求(描述岸性)空間憑的性能牌標(biāo)準(zhǔn)(量化)實(shí)體炎分系梨統(tǒng)和英子系湊統(tǒng)的技術(shù)盜標(biāo)準(zhǔn)(量化)實(shí)體仁基本迎元素償?shù)募夹g(shù)標(biāo)臺(tái)準(zhǔn)(量化)設(shè)計(jì)駛技術(shù)筒標(biāo)準(zhǔn)工程技但術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工圖續(xù)設(shè)計(jì)指描導(dǎo)書方案設(shè)宇計(jì)指導(dǎo)句書施工升圖審頭查指退導(dǎo)書工程已施工畫要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)尾評(píng)估骨要點(diǎn)工程憲驗(yàn)收展檢查惹要點(diǎn)客戶細(xì)分工作（正在進(jìn)行中）空間性能標(biāo)準(zhǔn)工作（與營銷部門合作）實(shí)體性能標(biāo)準(zhǔn)工作（與運(yùn)營部門合作）58設(shè)計(jì)標(biāo)本準(zhǔn)化工研作內(nèi)容材料摟設(shè)備勿技術(shù)演標(biāo)準(zhǔn)工程城做法把和成古本措央施設(shè)計(jì)釣標(biāo)準(zhǔn)盆化產(chǎn)昨品庫流程渠管理計(jì)劃管么理……設(shè)計(jì)資銜源管理知識(shí)管怕理59標(biāo)準(zhǔn)化時(shí)產(chǎn)品庫沒工作思拉路與計(jì)顆劃產(chǎn)品庫殼建設(shè)：籠根據(jù)2種常糧用容懼積率(3,純5),建立產(chǎn)箏品庫:規(guī)劃模棄式；戶型；立面混風(fēng)格計(jì)（時(shí)膏尚現(xiàn)痕代、勻高品擇質(zhì)、套國際造化）估；標(biāo)準(zhǔn)捎化部四品做別法、謊節(jié)點(diǎn)皇詳圖雕；統(tǒng)一觸評(píng)價(jià)艷標(biāo)準(zhǔn)東：結(jié)餡合營扇銷系荒統(tǒng)產(chǎn)晚品線門，明魚確產(chǎn)咱品評(píng)犬價(jià)體午系，熄分區(qū)民域、檔分檔坑次設(shè)休定產(chǎn)卸品賣飾點(diǎn)和遭權(quán)重漸：規(guī)劃賣唐點(diǎn)：集桑中綠地役、開放爺、多元帳、配套簡、服務(wù)短、生態(tài)駱、科技……戶型撿賣點(diǎn)那：功秩能流添線、劇面積滴合理容、產(chǎn)濕品附澇加值廣、新紡材料碼新技姜術(shù)……立面風(fēng)傾格：風(fēng)添格、品燒質(zhì)感、融材料、衛(wèi)成本……可持續(xù)李發(fā)展機(jī)微制保障傍：明確拳組織賭構(gòu)架娛，標(biāo)準(zhǔn)化糕工作小誓組、產(chǎn)品甲決策思委員風(fēng)會(huì)；每半騾年召夢開一沾次集土團(tuán)標(biāo)飛準(zhǔn)化支會(huì)議長，項(xiàng)雅目公士司提影交標(biāo)賄準(zhǔn)化么成果弱，列射入考脾核指游標(biāo)；建立獎(jiǎng)標(biāo)準(zhǔn)宰化產(chǎn)裳品研螞究委尖員會(huì)水，制晝定標(biāo)培準(zhǔn)化壞產(chǎn)品修庫的碰合格毅標(biāo)準(zhǔn)播，設(shè)婆立標(biāo)舊準(zhǔn)化脖基金柱；考察參如觀、自前主研發(fā)劃的戶型專、符合貧入庫標(biāo)奪準(zhǔn)，現(xiàn)耳金獎(jiǎng)勵(lì)……項(xiàng)目操門作中，到持續(xù)改羽良標(biāo)準(zhǔn)待化產(chǎn)品盞，現(xiàn)金興獎(jiǎng)勵(lì)……60第一級(jí)產(chǎn)品簡軟介產(chǎn)品歷基本歉信息典型平見面資料產(chǎn)品形饑式資料第二級(jí)全套族施工漂圖部品清騰單及樣茅板工程量巧清單銷售資勾料模型產(chǎn)品庫竄框架產(chǎn)品全雹套資料市場調(diào)支研成果項(xiàng)目餅成功遇案例61容積尖率研假究的并意義珠江峰殃景萄塔樓緒容積法率2.4齒0萬科俘紫臺(tái)淋板析樓利容葵積率2.5今0以北京健為例：1、板塌樓容瞎積率身可達(dá)2.棟45，如訪果增炭加?xùn)|辯西向刑，最蔬高可浴達(dá)2.9釀6。塔樓材可達(dá)2.災(zāi)57。高掃度增臨加對(duì)木容積遠(yuǎn)率提邁高影演響不腿大。2、18層以內(nèi)軋，一梯材兩戶的登戶型使關(guān)用系數(shù)邪和可實(shí)能現(xiàn)容積各率高于敲一梯四邪戶。3、單元甚并聯(lián)不老宜超過2個(gè)，高睡低錯(cuò)落溪可實(shí)現(xiàn)或容積率那最大，伶連續(xù)長悉板無法易滿足日哨照分析逼。4、梅饞花樁飾式規(guī)哄劃，齒中間趙單元竄盡量舍不要喚有東峰西向賄采光粗戶型段。。。。注。。。62容積率增研究——容積鋸率指園數(shù)FA篩R63塔式FAR幅=拾2.1阻6容積率挖研究——容積率罪指數(shù)FAR塔式FA狡R賺=萌4.溪3264容積率薄研究——非陰施影區(qū)尼修正籍系數(shù)非陰亭影區(qū)庫修正芬系數(shù)蜻＝(總建設(shè)稅用地面綠積－非痛陰影區(qū)往面積)÷總建設(shè)漂用地面橡積65容積率郵研究——用地溫外陰錘影區(qū)耳修正習(xí)系數(shù)用地外恢陰影區(qū)著修正系纏數(shù)＝(總建享設(shè)用元地面搏積＋世用地還外陰恥影區(qū)舒面積)÷總建設(shè)壓用地面膨積假想地率塊用地磚外陰影筋區(qū)修正雙系數(shù)為1.1辟8166容積率弊研究——菱形羽地塊稻修正燙系數(shù)非陰影晃區(qū)修正勉系數(shù)為0.8纏65菱形譜地塊違修正思系數(shù)祥為0.8著40非陰朗影區(qū)摔修正秋系數(shù)瓶為0.掏75克9菱形超地塊根修正歡系數(shù)殘為0.脊70政667層數(shù)子折減線修正侵系數(shù)礙＝(設(shè)計(jì)飾層數(shù)÷應(yīng)達(dá)到逐層數(shù))×智((層高×應(yīng)達(dá)到乞?qū)訑?shù)×1叨.7＋平均舟進(jìn)深)÷海(層高×設(shè)計(jì)反層數(shù)×1.滲7＋平均宵進(jìn)深))18層的洗核心運(yùn)筒形血式，魂平均詢進(jìn)深鈔為12m，設(shè)槳計(jì)層厲數(shù)為16層，則悶修正系肆數(shù)為0.9吐85；18層的核比心筒形我式，平社均進(jìn)深寧為12翻m，設(shè)省計(jì)層蘿數(shù)為12層，杯則修跌正系濫數(shù)為0.疑94舌4；容積率扛研究——層數(shù)甩折減迎修正項(xiàng)系數(shù)68容積屋率研檢究——頂層退銀臺(tái)修正房誠系數(shù)頂層退鐘臺(tái)修正單系數(shù)＝誕1＋(閥平均進(jìn)鉆深－層鑒高×1鄉(xiāng)豐.7)磨÷(平呀均進(jìn)深擠×層數(shù)鏟)11層住償宅，倍平均究進(jìn)深度為12m，則耍修正單系數(shù)紗為1.魚05割4；11層住邪宅，把平均亡進(jìn)深芒為15菠m，則修擴(kuò)正系數(shù)指為1.0勁61；18層住積宅，婆平均濟(jì)進(jìn)深逃為12m，則做修正夕系數(shù)凝為1.這03嘗3；69產(chǎn)品線范與產(chǎn)品映類型緊湊鵝型銷售面灑積90m2，套伐內(nèi)建挪筑面測積75素m2普通醋型銷售南面積11跳5m2，套坡內(nèi)建天筑面答積10姨0m2舒適型銷售偶面積13吼0m2，套內(nèi)元建筑面修積11動(dòng)5m2國際城愛這由城緣溪堂70戶型評(píng)袍價(jià)指標(biāo)平均進(jìn)斧深A(yù)D＝而標(biāo)準(zhǔn)歡層建娃筑面吵積÷標(biāo)準(zhǔn)肢層面增寬進(jìn)深磨有效垮率D