房地產(chǎn)投資一三

第四章

房地產(chǎn)投資分析主要內容

4.1房地產(chǎn)投資分析概述

4.2市場與區(qū)位分析

4.3基礎數(shù)據(jù)分析估算4.4財務分析4.5不確定性分析與風險分析4.6房地產(chǎn)投資決策

4.7房地產(chǎn)投資分析運用§4.1

房地產(chǎn)投資分析概述

投資與房地產(chǎn)投資的含義廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟行為。狹義的投資是指經(jīng)濟主體(個人、家庭、企業(yè)等)以獲得所期望的未來貨幣增值或收益為目的，預先投入一定的資源(資金、不動產(chǎn)、技術等)，經(jīng)營某項事業(yè)的經(jīng)濟行為。投資行為的四項基本要素包括：（1）投資的含義

投資主體投資客體投資目標投資方式

（2）房地產(chǎn)投資的含義

房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預先墊付一定數(shù)量的貨幣與實物，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。

房地產(chǎn)投資的類型房地產(chǎn)投資可以分為直接投資和間接投資。房地產(chǎn)投資類型體系圖

房地產(chǎn)投資的目的從房地產(chǎn)投資的不同類型闡述其投資目的：房地產(chǎn)開發(fā)投資的目的是為了在完成房地產(chǎn)開發(fā)后進行銷售，以獲得商品房銷售所帶來的投資利潤，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常經(jīng)營獲利，在房地產(chǎn)價格上漲階段，通過儲備土地、減緩銷售速度等方式以獲得房地產(chǎn)增值收益。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的有四個：滿足自身生活居住即自用作為投資的物業(yè)出租給最終使用者作為投資的物業(yè)進行儲備購入物業(yè)以滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要房地產(chǎn)間接投資的主要目的就是通過購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股票、債券以及房地產(chǎn)抵押支持證券等有價證券，通過長期持有以獲得利息收益并實現(xiàn)保值、增值，在合適的價格出售獲得利差收益。

房地產(chǎn)投資分析的任務房地產(chǎn)投資分析是一項高知識含量的工作，需要分析人員為投資者提供諸如投資方向、運作方式、投資收益、投資風險等方面問題的解決方法，這是房地產(chǎn)投資分析的基本任務。

為投資者提供投資方向為投資者提供運作方案建議為投資者報批及合作提供依據(jù)為投資者預測投資收益為投資者描述風險及提供避險方法

房地產(chǎn)投資分析的發(fā)展狀況《國務院關于投資體制改革的決定》出臺投資主體的多元化和資金渠道的多樣化

過去，在當時的國家投資管理體制下，房地產(chǎn)投資分析多局限在房地產(chǎn)投資可行性研究上?，F(xiàn)在，房地產(chǎn)投資分析更強調專業(yè)性、實用性、準確性，并且不再局限于房地產(chǎn)開發(fā)建設投資分析中，而是已經(jīng)擴展到房地產(chǎn)開發(fā)項目收購、企業(yè)股權收購、股票和債券分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)運營管理等多個方面。

§4.2

市場與區(qū)位分析

市場分析①房地產(chǎn)投資環(huán)境的調查與預測房地產(chǎn)投資環(huán)境的調查與預測應在國家、區(qū)域、城市、鄰里的層次上進行。（1）市場分析的內容②房地產(chǎn)投資環(huán)境的調查與預測房地產(chǎn)市場狀況的調查與預測應在房地產(chǎn)投資環(huán)境調查與預測的基礎上進行。（2）市場分析的方法①市場需求預測市場需求預測是要估算出一個特定的市場對某產(chǎn)品的潛在需求數(shù)量。最常用的方法是連比法，是將基數(shù)乘以若干修正率而得到預測結果。其公式如下：總市場潛量=特定產(chǎn)品或市場的購買者數(shù)量×購買者的平均購買數(shù)量×平均單價×市場因素修正率1×市場因素修正率2×其他修正率例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)酒店式公寓項目，擬判斷潛在市場需求量，則可以利用下面的計算式獲得計算值：新建酒店式公寓市場需求量=家庭戶數(shù)×戶均用于購房的可支配收入×滿足酒店式公寓消費最低收入要求的家庭比例×酒店式公寓消費傾向比例②市場趨勢預測市場趨勢分析主要方法有：意見調查分析法主要包括購買者意圖調查法、銷售人員意見綜合法和德爾菲法。時間序列分析法主要包括簡單平均法、移動平均法、加權移動平均法和指數(shù)平滑法。相關分析法主要包括回歸分析法和市場因子推演法。

區(qū)位條件分析房地產(chǎn)行業(yè)的投資真理是“位置，位置，還是位置”，在很多情況下，房地產(chǎn)銷售價格和租金水平主要是由其區(qū)位因素決定的。對投資項目構成影響的區(qū)位條件包括所在地域的政治、經(jīng)濟、人文、法律等社會因素，還包括該項目具體地點的自然特征，如地塊寬度和深度、地貌、排水、土壤構成、基礎設施等內容。房地產(chǎn)項目區(qū)位的分析與選擇，包括地域的分析與選擇和具體地點的分析與選擇。

地域的分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，是對項目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是指能夠直接顯現(xiàn)土地價值的、相對微觀的一種分析，一般針對某一特殊地塊來進行。是對房地產(chǎn)項目坐落地點和周圍環(huán)境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的臨街狀況、建設用地的大小。利用現(xiàn)狀、交通、城市規(guī)劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素?！?.3

基礎數(shù)據(jù)分析估算4.3.1房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本分析估算房地產(chǎn)開發(fā)項目投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。

開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投入的各項成本費用。

經(jīng)營資金是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉資金。房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資估算表房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資構成圖

如果房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)完成后存在自營部分，則房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本滿足下面的等式：開發(fā)項目總投資=開發(fā)建設投資+經(jīng)營資金①開發(fā)建設投資=總成本費用=固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成本②將①②兩式進行整理得：開發(fā)項目總投資=固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)+開發(fā)產(chǎn)品成本+經(jīng)營資金如果房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)完成后只有租售而沒有自營部分，則開發(fā)項目總投資中不存在經(jīng)營資金，同時，開發(fā)建設投資全部形成了開發(fā)產(chǎn)品成本，而不存在固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本滿足下面的等式：開發(fā)項目總投資=開發(fā)建設投資=總成本費用=開發(fā)產(chǎn)品成本4.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目收入分析估算從投資分析的角度出發(fā)，市場分析與預測的最終目的就是對投資項目租售方案的確定、租售價格的確定和經(jīng)營收入與稅費的估算。（1）租售方案房地產(chǎn)項目應在項目策劃方案的基礎上，制定切實可行的出售、出租、自營等計劃即租售方案。（2）價格確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)給自己的產(chǎn)品所定的價格，必定是介于兩個極端(一端為低到?jīng)]有利潤的價格,另一端為高到無人問津的價格)之間。

詳細的租售方案制定方法和租售價格的確定方式將在本書的第八章予以闡述。（3）經(jīng)營收披入房地產(chǎn)未投資項宵目的經(jīng)縫營收入攝主要包鋤括房地產(chǎn)唉產(chǎn)品的嘗銷售收切入、租金敏收入和自營收抹入。①銷售撈收入包刪括土地勤轉讓收漂入、商廟品房銷網(wǎng)售收入灰和配套蘿設施銷漿售收入庭。銷售收咱入=可出樹售建梯筑面竟積×銷售昨單價②租綠金收嘆入包洋括出亭租房啞租金豪收入妄和出干租土偉地租頭金收備入。租金收糖入=可出租醬建筑面鼓積×租金輕單價③自巾營收瓣入是專指開捆發(fā)企榆業(yè)以寺開發(fā)蜜完成萬后的狂房地績產(chǎn)為口其進晶行商村業(yè)和袋服務昨業(yè)等經(jīng)營卡活動的矛載體，百通過綜但合性的槽自營方林式得到泊的收入達。注意：寇空置期濟（項目竭竣工后尿暫時找編不到租協(xié)戶的時蛛間）和汁出租率對租用金收勤入的廈影響氣。沒有厲考慮港空置壟率或嶺出租厭率的甘租金早收入縫叫潛在細總收勸入；考慮某了空歪置率報或出槽租率虛以后丙，從計潛在龜總收精入中我扣除洗空置斥和租金損失街，再加滅上其他督收入，傲就得到暢了該物講業(yè)的實際總至收入；如果問再考捕慮出富租期暫的運禾營費副用，去則租鴨金收耳入就纖是凈租金潔收入。三者的頸關系表貫示如下瞧：潛在總例收入=可出租苦面積×單位租賄金實際俘總收銅入=潛在帶總收等入×（1-空置率恭）+其他盡收入=潛在貫總收臟入×出租率+其他收搖入凈經(jīng)營壩收入=實際斜總收遠入－睛運營圾費用（4）稅費目前我外國房地央產(chǎn)開發(fā)想投資中尸涉及到故的主要地稅金包功括營業(yè)陽稅、城謊市建設凡維護稅凍、教育嚼費附加(通常叉也叫絞兩稅鬼一費)、城巨鎮(zhèn)土幕地使衛(wèi)用稅差、房牲產(chǎn)稅申、企驕業(yè)所例得稅腐、土腿地增慘值稅百、契陳稅、寸印花跟稅。稅金的鴿計算方離法需要既根據(jù)國拆家稅收飲管理政潮策和項糊目投資拒與成本期、收入販的基礎怪數(shù)據(jù)估填算。4.3女.3資金宜籌措踐分析資金抱籌措錫分析齊共分攏為資金籌彼措計劃和資金阿使用途計劃兩部分嗚。資金綠籌措刊計劃需要解映決籌資貸渠道選爹擇、各晨渠道籌儲資比例片、渠道垮風險分邪析、籌傭資成本肢控制等發(fā)四方面走的問題竹。資金獲使用最計劃應根據(jù)吹可能的創(chuàng)項目施沒工進度稅與資金倡來源渠股道進行囑編制。窮在房蛾地產(chǎn)蓋項目費可行弄性研芬究階涌段，青計算天期可勻取年奮、半浮年、玻季甚礎至月劈燕為單堂位，爆資金健使用富計劃旦應按公期編順制。資金戒來源次的渠黑道主要有謎資本金抽、銀行愉貸款、步預售收陸入。除了這鑒三種形榜式，承田包商帶摘資承包扯、合作吃開發(fā)、何社會集騙資(發(fā)行股票、居發(fā)行星公司禍債券)、利傍用外絹資也腎經(jīng)常私被開那發(fā)商班作為魯籌資偶的渠兼道。§4.查4財務分模析4.4糾.1財務孫分析葬概述房地勢產(chǎn)投店資項咽目財奸務分趨析是指以投資倚分析預人員跨在房父地產(chǎn)霉市場翁調查捆與預衡測，沉項目悶策劃屢，投拒資、般成本跳與費督用估恨算，桌收入踢估算具與資疤金籌討措等螺基本愉資料丹和數(shù)牲據(jù)的蟻基礎曲上，溝通過廢編制聲基本嬸財務拼報表為，計蝕算財串務評督價指如標，題對房尖地產(chǎn)掃項目挎的盈枕利能東力、取清償則能力格和資袖金平傲衡情駝況所揚進行蓄的分雪析，嗎據(jù)此歌評價咐和判覽斷投隨資項亮目在撿財務孫上的出可行嚼性。財務分文析的基織本程序包括：①搜掙集、寒整理奧和計例算有鎖關基士礎財里務數(shù)諒據(jù)資牛料；窩②編工制基窩本財駛務報晴表；見③財程務分壁析指序標的計計算醫(yī)與評米價；釘④進闊行不定確定是性分拾析；量⑤財疲務分哈析結期論。財務分期析的重譽點是基鹿本財稈務報型表的辦編制龜和財父務分籠析指務標的襲計算談與評膽價。4.4擋.2財務押分析臟基本克報表財務遷分析躬基本答報表主要階有現(xiàn)耐金流著量表接、資獅金來奔源與妙運用藝表、巾利潤誕表、叮資產(chǎn)智負債薪表。財務諸分析掩的基增本原恢理就是從傲基本報恰表中取索得數(shù)據(jù)怪，計算膏財務分枯析的各憶項指標佛，然后川與基本漿參數(shù)作屆比較。注意：各種嶄基本開報表棵之間攔存在龜?shù)拿芗扒新?lián)臥系4.4蓄.3財務分訴析指標財務勢分析償指標陜根據(jù)糞出現(xiàn)走時代猛的不賽同，曬劃分黎為傳統(tǒng)財糊務分析指次標和現(xiàn)代財珠務分析雨指標，目誼前最襪常使場用的價是現(xiàn)說代財務指未標。（1）傳統(tǒng)的鏈財務分旅析指標主要夸包括響收益礦乘數(shù)糠、財驗務比馳率、盈利裝能力砌指標妄、回撕收期些指標賣。傳統(tǒng)財搞務分析私指標構菜成圖現(xiàn)代移財務穿分析睡指標看構成龍圖（2）現(xiàn)代輕的財瘡務分鄰析指螞標包括母：靜良態(tài)分獅析指起標和采動態(tài)糾分析跨指標弦。財務分用析指標歲和基本放報表的耀關系：§4.5不確偷定性黎分析支和風劑險分直析4.5逃.1不確定借性分析不確定拋性分析主要是嘆分析開賞發(fā)項目庭評估中券所選變韻量的估巨計值與厲實際情輩況發(fā)生氧差異時池，該項物目盈利尼能力發(fā)摟生的變悟化或變汽化的程柔度。不確格定性膜分析遇主要昏有臨界邪點分趨析和敏感抗性分夸析兩種蹤蝶分析央方法飲。（1）臨界凳點分析臨界續(xù)點分科析又樓稱之能為盈虧平廚衡分析，是在泛完全競辯爭或壟念斷競爭昨的市場鎮(zhèn)條件下豎，研究菊投資項偉目產(chǎn)品社成本、綁產(chǎn)銷量完與盈利洋的平衡貿關系的更方法。對于投助資項目菊而言，痕隨著產(chǎn)酷銷量的編變化，獸盈利與巷虧損之壞間一般洞至少有塵一個轉僚折點，禿即盈虧平紅衡點(Bre仇ak只Eve統(tǒng)nP近oin遠t,B減EP)。在這鈔一點上面，銷售級收入與超總成本偏費用相掠等，既狂不虧損長也不盈潑利。臨賊界點分骨析就是嘗要找出濾項目方砍案的盈賊虧平衡幻玉點。臨界頭點分詢析的油數(shù)學鞭模型是：Z=來PQ（1－r）－CVQ－CF式中庫：Z為利潤黨；P為單價叢；Q為產(chǎn)（店銷）量淡；r為銷柱售稅房誠率；Cv為單器位變坑動采成本只；CF為固留定成滅本。將銷量太、成本飯、利潤透之間的吉關系反舒映在直陣角坐標護系中，即形成鍛臨界點沒分析的遍圖解：收入成本0虧損區(qū)Q0產(chǎn)量QES盈利區(qū)CCVCF注：C為總星成本暈；CV為可變啦動成本向；CF為固鋤定成號本；S為銷售座收入；Q為產(chǎn)（喂銷）量（2）敏感害性分析敏感性輛分析是指陣從眾提多不鈔確定喪性因碎素中簡找出或對投額資項棗目經(jīng)伏濟效渠益指匯標有椒重要禮影響晌的敏匹感性夢因素甩，并挪分析踐、測月算其堡對項蟲目經(jīng)團濟效消益指鏟標的知影響片程度戰(zhàn)和敏歲感性送程度不，進結而判都斷項代目承輪受風虹險能起力的陸一種狡不確毛定性撕分析符的方炕法。敏感性豪分析的腿一般步趣驟是：確定影證響因素確定訊分析蒸指標敏感迅性分燥析計竿算敏感性辛分析包都括單變汽量敏紀感性萬分析和多變量塑敏感性廳分析，單變脖量敏感頸性分析替是敏感場性分析尾最基本拜的方法古。下面暖是某貫項目集的單變田量敏擇感性駱分析禿表和帝分析腔圖，依次具設定售逝價、單輛位變動革成本、朱固定成巴本和銷攏量單方薄變動的呈情況下旨，計算冊該項目革的利潤曾額，據(jù)掩此判斷合各變量享對項目投整體盈聚利性的膜影響。4.仿5.紡2風險分象析房地產(chǎn)仇投資的而風險主猴要體現(xiàn)腎在投入榨資金恭的安盛全性、期望收腸益的可禍靠性、投資株項目卷的變繭現(xiàn)性和資產(chǎn)管肢理的復暗雜性4個方啦面。通?？汕闆r校下，雖人們衰往往屆把風應險劃股分為科對市糧場內義所有銜投資駁項目均產(chǎn)生亦影響、閱投資者典無法控綿制的系統(tǒng)風殼險和僅對歉市場內細個別項目產(chǎn)生旁影響、建可以由伙投資者臟控制的個別風漢險。風險際分析堂的過貓程主牙要包濫括風險辨乳識、風險努估計、風險評滔價三個階段救。風險咽分析祥的主崇要方獎法是概率分俊析法和蒙特雷卡洛炭分析載法。（1）概率淹分析法概率分面析的步懂驟概率占的確統(tǒng)定方蠶法客觀概高率是在某沫變量過杏去長期柿歷史數(shù)稅據(jù)基礎前上，進敞行統(tǒng)計嗽、歸納壞得出的僅。主觀概飼率是指肥決策律者不奴以對叮過去斑數(shù)據(jù)殺的客班觀分聞析為泥基礎,而以粥某種酸主觀殺判輸斷來嘉確定棒預測收對象彎在未切來會辣發(fā)生礎的各尤種可礦能性款的方蜂法。注意著：由邪于房膛地產(chǎn)李投資涌項目惡評價頌中常潑常缺弄乏足慕夠的惕歷史耐統(tǒng)計具數(shù)據(jù)租，因悄而大尿部分束都不你能通碰過客高觀概遞率來摔表達給，在樓實際絲式工作憑中多領使用碧主觀遵概率升。例如，飯已知某捎地區(qū)房獲地產(chǎn)開瞧發(fā)項目訴的工程憶發(fā)包價請和建造倚成本自19張85年～20類00年的變隸動情況側，通過淡歸納后中，預測20駕01年～20水05年間承窯包價的拼上漲率割大約為搭每年8%，建斤造成孟本的董上漲虹率大碑約為剖每年6%～7%。在此基涼礎上進駛一步分譯析了200籌1～200游5年間火該地罷區(qū)房折地產(chǎn)卵開發(fā)敞項目誕發(fā)包踏價和狂建造岸成本胡上漲爽情況紛的各習種可常能值讀，以軌及出帥現(xiàn)的奴可能則性（燃概率照）。寶以建些造成脆本為貨例，宋分析喂結果裳如下涂表所拿示。嗽此種截分析塊所得筆即為童主觀額概率腸。（2）蒙種特卡煙洛法蒙特欺卡洛恨法也叫群模擬建抽樣絕法，旺借助舟于真積實分梯布中返的抽聚樣來榜模擬城一個房地產(chǎn)闖投資全河過程，謠使模擬皆系統(tǒng)中壁的各個墨經(jīng)濟變本量及時子間與過飼去的實靈際情況代相對諸應。蒙特辯卡洛仍法的幼實施吉一般止分為聚三個塌步驟：蒙特卡廁洛法的罪要點是需下要準參確估鐮計各區(qū)因素滑的變冊化范座圍以后及各脫因素笑變化的估概率稼?！?.6房地綢產(chǎn)投買資決歇策4.6熊.1投資方油案分類投資方烏案的類虎型很多勤，根據(jù)待多個方補案之間沿的經(jīng)濟乳關系，住可以分為互斥恐方案、獨立方蘆案和混合來方案等三類盼。互斥慶方案是在若職干個方營案中，維選擇其鏟中任何承一個方糾案則其想他方案忍就必須綁被排斥紗的一組猜方案。獨立轟方案是指一犧組互相貪獨立、張互不排澡斥的方挖案?；旌仙桨甘侵溉嬗匈t互斥震方案舒和獨魯立方冊案兩渠種關灘系的隙混合暮情況蓬。4.元6.鍬2方案的哄比選（1）方巡壽案比置選中伍常用患的分辯析指樹標差額投治資收益底率（△R）差額投踩資收益他率是單倉位追加顆投資所正帶來的窄成本節(jié)尺約額，京也叫追甘加投資刺收益率棗。其表伍達公式樂為：式中：行△R為差額曠投資收療益率；C1、C2分別為熔兩個比株較方案拉的年經(jīng)書營成本沒；I1、I2分別掀為兩域個比森較方撞案的手總投幟資。差額投略資回收熟期（△P）差額投偏資回收穴期是指黃通過成雙本節(jié)約裕收回追頃加投資局所需的幟時間，膨有時也歇叫追加菠投資回遭收期。吧其表達海式為：式中：戀△P為差額五投資回直收期；I1、I2分別貪為兩財個比齊較方陷案的斧總投涉資；C1、C2分別為認兩個比抽較方案辭的年成底本。凈現(xiàn)值（NP湊V）凈現(xiàn)遷值是告投資誰項目毅凈現(xiàn)浮金流看量的鈴現(xiàn)值殊累計脊之和宜。用負凈現(xiàn)躁值進效行方團案比舅選的謎方法回叫凈這現(xiàn)值籍法，主有時永也叫查現(xiàn)值障法。旋其表智達式戰(zhàn)為：式中：NP剪V為凈匪現(xiàn)值慕；CIt為為第t年的慶現(xiàn)金付流入挨量；COt為第t年的現(xiàn)撕金流出擴量；t為項目助計算期軋（t=盯0，1，…，n）；i為行業(yè)富或部門狀基準收斥益率或襪設定的矩目標收蟻益率。如果判越斷項目婚的可行臺性，則NPV類≥0的擬建久方案是數(shù)可以考高慮接受手的；如貿果進行屋方案比守選，則濁以凈現(xiàn)課值大的忘方案為握優(yōu)選方固案。凈現(xiàn)擁值率（NPV）凈現(xiàn)雞值率杰是投樸資方卻案的蘋凈現(xiàn)舌值與晝投資區(qū)現(xiàn)值碼的比嫁率，旨它表徒明單映位投濱資的鬼盈利銳能力獄和資編金的話使用體效率綁。由窗于用纖凈現(xiàn)圓值指曠標進褲行多貫個項隔目的住比選鼠時，仍沒有將考慮開各個溫項目輕投資州額的嫂大小停，因亭而不通能直伏接反喝映資捷金的逢利用法效率妙。式中：NPV還R為凈現(xiàn)塵值率；NP芒V為凈現(xiàn)晴值；Ip為投資繭現(xiàn)值。轟在進行者方案比弓選時，氣凈現(xiàn)值摟率大的能方案為往優(yōu)選方筐案。差額投西資內部抵收益率稱（△IRR）差額投紅資內部占收益率溜是兩個困方案各肚期凈現(xiàn)誕金流量趁差額的趨現(xiàn)值之昆和等于嫌零時的氧折現(xiàn)率柳。其表暢達式為于：式中：志△IR便R為差猛額投穿資內賞部收航益率家；（CI-呀CO）t′為投資陵大的方罰案第t期凈磨現(xiàn)金繭流量蛋；（CI患-C統(tǒng)O）t′′為投撐資小存的方竹案第t期的乘凈現(xiàn)值金流酬量；n為開屈發(fā)經(jīng)遮營期顆。等額年槽值（AW）將項目眼的凈現(xiàn)運值換算兩為項目福計算期沿內各年胳的等額棒年金就醉是等額瞞年值。沈用等額俯年值來蓋進行多降方案比案選的方璃法就叫章做等額貴年值法物。等額剩年值是趣考察項蠶目投資遼盈利能隔力的指儉標。其護表達式潛為：從其爬表達辣式可蔽以看纏出，AW實際襲上是NPV的等錦價指欺標。腎也可崗以說種，在詢進行驚方案狀比選職時，哪等額犁年值李大的杰方案抄應為惠優(yōu)選膚方案辮。費用現(xiàn)旁值（PC）把項惡目計使算期讀內的謎各年窩投入托（費翁用）吊按基璃準收貍益率垂折現(xiàn)挖成的戚現(xiàn)值閣就是抄費用勺現(xiàn)值艘。用以費用陽現(xiàn)值柄進行肯方案錄比選疼的方扮法就分叫費鐘用現(xiàn)銅值法堪。它衡是一賠種特瞇定情旦況下業(yè)的凈?，F(xiàn)值艷法。犧其表培達式靜為：式中痰：C為第t期投入娃總額；B為期末徑余值回眼收；n為項目線的開發(fā)用經(jīng)營期蛙。在進行記方案比予選時，榜以費用墓現(xiàn)值小離的方案慰為優(yōu)選初方案。等額年課費用（AC）把項正目計岡算期歡內的懶各年彎投入的（費誓用）賽按基償準收兼益率跡折現(xiàn)昏成的性現(xiàn)值育就是省費用蒼現(xiàn)值起。用脾費用暴現(xiàn)值步進行假方案憐比選裕的方要法就碑叫費照用現(xiàn)盤值法慣。它混是一謀種特喉定情窮況下贏的凈王現(xiàn)值依法。賄其表酸達式泡為：在進行壘方案比屋選時，棗以等額磚年費用猾小的方役案為優(yōu)柳選方案框。在效益妄基本相扭同或相獅似的項肌目之間層進行投奮資方案狐比選時寺，主要姿考慮項檢目的投雕資額及大未來的臟維護、抵使用成寨本額。腸由于這趟二者發(fā)歉生的時棵間不同專，常需福要通過都動態(tài)等緞值變換患，換算膏為費用先現(xiàn)值或底等額年紙費用，配所以產(chǎn)別生了上困述兩種靠方法。（2）方案比遍選中應折注意的府問題費用現(xiàn)浪值和等弱額年費賊用指標惕在進行雙方案比盞選時，丸