房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)分享二

房地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)分享Realestateinvestmentcourseware2房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)寫字樓投資房地產(chǎn)投資好處投資商業(yè)地產(chǎn)3什么是房地產(chǎn)投資？在目前眾多個(gè)人投資項(xiàng)目中，房地產(chǎn)已成為一種日益受到重視的投資工具，逐漸被更多的家庭納入理財(cái)計(jì)劃中。房地產(chǎn)投資的概念房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資有哪些類型？4從房地產(chǎn)的投資形式角度：直接投資、間接投資。從房地產(chǎn)投資的用途角度：地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式角度：出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)5房地產(chǎn)屬于實(shí)業(yè)的范疇，一般認(rèn)為通貨膨脹對實(shí)業(yè)的影響較小，所以一旦通貨膨脹到來，房地產(chǎn)的價(jià)值可以隨著物價(jià)上漲而“水漲船高”。房地產(chǎn)具有耐久性，所以房地產(chǎn)是投資（尤其是長線投資）很好的項(xiàng)目，是獲利比較大的投資工具，它對抵抗通貨膨脹、增加個(gè)人收益具有極大的作用和功效。房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個(gè)過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會(huì)朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)6流通性風(fēng)險(xiǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策影響資金流動(dòng)性差，變現(xiàn)性也較差信息不對稱所造成的風(fēng)險(xiǎn)資金壓力大導(dǎo)致個(gè)人經(jīng)濟(jì)不濟(jì)房地產(chǎn)投資的好處？71、安全：抗通脹、保值增值2、個(gè)人、家庭信譽(yù)增強(qiáng)3、融資杠桿房地產(chǎn)投資的八大順序81、商鋪2、小型公寓3、豪宅4、普通住宅5、寫字樓6、別墅7、度假村8、旅游勝地房地產(chǎn)投資的八大標(biāo)準(zhǔn)91、地段、地段、還是地段2、實(shí)力的開發(fā)商3、商業(yè)租戶的品質(zhì)4、物業(yè)管理要好5、首付和期限6、買新房不買舊房7、投資就近原則8、套現(xiàn)率快、出租率高做好投資配置101、保險(xiǎn)2、民間金融3、債券、基金4、股票5、房地產(chǎn)房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)11房地產(chǎn)投資需要大量的資金墊付，如果沒有雄厚的資金實(shí)力，或者若沒有一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。其次在投資前要在對租賃市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，對租賃市場有一定的把握，避免投資的盲目性。市場價(jià)格主要受供求關(guān)系影響，所以，投資房地產(chǎn)最根本的還是要看市場的供求狀況如何，尤其是租賃市場的需求變動(dòng)和價(jià)格走勢，來決定投資時(shí)機(jī)是否成熟。1、個(gè)人資金實(shí)力及租賃市場分析房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)122、房地產(chǎn)投資品種的選擇目前供個(gè)人投資者選擇的投資種類主要有住宅、商鋪、、公寓、寫字樓等；一般來說，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)繁榮和快速增長時(shí)，投資商業(yè)用房及公寓都會(huì)有較好的回報(bào)；與投資商業(yè)用房相比，投資住宅會(huì)比較安全；只要區(qū)位不是特別偏遠(yuǎn)，升值也會(huì)比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)133、購置投資型房產(chǎn)時(shí)應(yīng)考慮全面綜合考慮該項(xiàng)目開發(fā)商的實(shí)力、地點(diǎn)、周邊環(huán)境、房型以及物業(yè)管理等方面的問題。房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)144、購置房產(chǎn)后如何進(jìn)行投資操作即投資者用現(xiàn)款或分期付款的方式直接向房地產(chǎn)開發(fā)商購買住房，并適當(dāng)裝修、裝飾后出售或出租，以獲取投資回報(bào)，是一種傳統(tǒng)的投資方式，也是迄今為止住房投資者最常用的一種方式。如何將房產(chǎn)出租出去，尋求合適的租戶，按時(shí)收取房租，就成為投資者關(guān)心的問題。隨著房地產(chǎn)中介市場的不斷壯大和成熟，客觀上也為房地產(chǎn)個(gè)人投資帶來新的機(jī)遇。房地產(chǎn)投資注意事項(xiàng)155、個(gè)人投資房產(chǎn)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)問題

如果投資者完全用自有資金買房，若房屋不能及時(shí)變現(xiàn)，投入的資金就會(huì)被套牢；如果是通過貸款支付房款，就背上了長期支付利息的包袱。因此在選擇房產(chǎn)作為投資工具的同時(shí)，要具備對風(fēng)險(xiǎn)的承受力和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力。尤其是對于部分以借貸形式投入房產(chǎn)的投資者，更應(yīng)本著“穩(wěn)健”的原則，有關(guān)金融專家表示，用于房屋住房還貸的比例，不宜超過家庭收入的40％。寫字樓的五個(gè)購買原則161、要分開產(chǎn)證、貸款時(shí)可靈活操作2、樓齡不要太長，最好在5年內(nèi)，不然評估價(jià)上不去3、要有頻繁的交易流通記錄，否則評估時(shí)沒有價(jià)格對比參照4、5A級寫字樓只在一線城市購買：租戶品質(zhì)（集中金融、外貿(mào)、商業(yè)發(fā)達(dá)、有高檔客戶）5、不購買面積單位劃分過小的樓盤如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資？171、品牌、實(shí)力開發(fā)商大牌、老牌、名牌為什么要選擇名牌開發(fā)商？原因是什么？案例：萬達(dá)廣場吾悅廣場萬象城大悅城首先考慮的是融資，名牌開發(fā)商背后有很強(qiáng)的融資能力，流通價(jià)值是關(guān)鍵！如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資？182、管理公司如何進(jìn)妄行商業(yè)事地產(chǎn)投纖資？193、符題合選撒點(diǎn)標(biāo)訴準(zhǔn)選點(diǎn)：條位置、配位置，縱好位置如何斜進(jìn)行嘉商業(yè)鞭地產(chǎn)彎投資控？204、市場嗽定位1、消費(fèi)繩人群的騾取向清掩晰，功席能定位繞明確（哈業(yè)態(tài)）2、針筑對買厭主，舟消費(fèi)喘者3、根住據(jù)政終府的畫片區(qū)家規(guī)劃4、開喇發(fā)商血在根禁據(jù)政晚府的湊規(guī)劃史在進(jìn)于一步甩規(guī)劃錦我這間棟樓逐讓什憤么樣夜的人冠群來禽消費(fèi)餅，這床棟樓瀉的主指體是洲用來偏干什停么（希功能紫定位獨(dú)）案例烤：萬密達(dá)廣董場孔吾衡悅廣阻場寨世糾貿(mào)財(cái)恭富中雨心如何進(jìn)側(cè)行商業(yè)享地產(chǎn)投咬資？215、商案家品癥質(zhì)和強(qiáng)市場圣對應(yīng)肅性商家檢品質(zhì)嚴(yán)：意留味著嗎充足謀的現(xiàn)菊金流夠（如壁：租困金收池入等硬等）亞意味戒著物營業(yè)評隊(duì)估好未來的鏈商家是曬否對應(yīng)僵市場定纖位如何進(jìn)飽行商業(yè)借地產(chǎn)投溝資？226、產(chǎn)證框、產(chǎn)證延性質(zhì)和瘋產(chǎn)權(quán)分酬割核心脹：流遲通產(chǎn)證越委多，流幻玉通率越葬高，風(fēng)偽險(xiǎn)越小產(chǎn)證挺越多懇越好久，好匆處；購買環(huán)辰節(jié)滾動(dòng)箱操作；抓機(jī)慕會(huì)，佩部分稻操作書，靈獨(dú)活機(jī)橡動(dòng)；融資悠時(shí)，打在不玻同的濤銀行嚷爭取雨政策貿(mào)。如何進(jìn)膜行商業(yè)跑地產(chǎn)投斷資？237、經(jīng)營烏范圍、乏經(jīng)營限掘制、獨(dú)銳立性（緩獨(dú)立經(jīng)期營）范圍：剩定位限平制：比擇如限制耍影響業(yè)幣態(tài)規(guī)劃蠟的，如限制趴餐飲、仍排煙系貼統(tǒng)等。獨(dú)立：娃享受商距圈的利皆好，但四不受整江體商圈芝負(fù)面的筒影響，闖可獨(dú)成混一體，仁由自己碗決定。如何廊進(jìn)行夕商業(yè)鏟地產(chǎn)猜投資牙？248、評估譯價(jià)值高銀行琴心目牽中的梢價(jià)值（銀行始資源庫披最全面傲、包括江開發(fā)商泊、業(yè)態(tài)盡、消費(fèi)首群等，拆好決定滑增值預(yù)掉期）評估博價(jià)是梨買項(xiàng)哄目時(shí)哈金融潑方案憤的關(guān)鍵按紡鈕如何進(jìn)蹤蝶行商業(yè)就地產(chǎn)投礦資？259、運(yùn)營搞團(tuán)隊(duì)如何進(jìn)弱行商業(yè)拐地產(chǎn)投厘資？2610、有好附的現(xiàn)金柱流和增授值預(yù)期投資中乒規(guī)避風(fēng)尚險(xiǎn)、獲罷得收益朱的建議271、審汽時(shí)度戶勢、譜把握侄機(jī)會(huì)樓市震的發(fā)炮展存貧在周吹期性握，加龍強(qiáng)對春市場旱的調(diào)元查研陷究，平正確劈燕判斷凱樓市舅的周討期，紫就能牽正確侮找到鳴樓市深投資去的準(zhǔn)確命商機(jī)。在合鑰適的時(shí)阻機(jī)，以親相對較數(shù)低的價(jià)撕格介入告有升值莊潛力的缸房產(chǎn)。投資中晝規(guī)避風(fēng)絨險(xiǎn)、獲葉得收益劇的建議282、考糖察地駐段、絕充分齊了解在落實(shí)吧投資前嬸，對目屆標(biāo)房產(chǎn)頓所在地孤段進(jìn)行諸考察非炮常重要寄，考察灰內(nèi)容包荒括三個(gè)蒙方面：第一朋、了醉解目危標(biāo)房秤產(chǎn)所預(yù)在地懼段未嗎來的孔規(guī)劃勿；第二、殿了解目犁標(biāo)房產(chǎn)宇的升值艇潛力；第三、反了解租標(biāo)客的類較型和需賤求，掌造握租金沉波動(dòng)情扔況，核睬算年回脹報(bào)率。投資飼中規(guī)般避風(fēng)秤險(xiǎn)、襪獲得弦收益協(xié)的建柏議293、收益己保障、勻避免空山置如寫必字樓而投資飛者均挪以租亦金回澇報(bào)作曬為獲慈利手逢段，類但其病較容嬸易受務(wù)市場嘴大環(huán)謹(jǐn)境影垃響，乒如金除融危庸機(jī)、佳住宅夾泡沫贏爆破陜、股柳市大示幅波槳?jiǎng)拥冉?。這那些現(xiàn)辛象容裳易導(dǎo)枯致寫瘡字樓向大幅符空置潔、租剩金下月滑、警二手漁賣盤陵激增捆，甚萍至?xí)揭l(fā)譽(yù)只租擁不售衣局面半的逆刪轉(zhuǎn)。巴因而踢具有與長期仙持有括物業(yè)比的強(qiáng)蟻烈心諸態(tài)，蘭保障恨收益棋、避東免空奶置最筋為關(guān)舒鍵。投資榜中規(guī)口避風(fēng)閘險(xiǎn)、踏獲得逝收益埋的建岸議304、謹(jǐn)客慎選沉房、票咨詢幻玉專家投資樓臥市除時(shí)笛機(jī)和地惑段外，講品種的特選擇同悟樣重要甲。除商幫品房外吸還可以滋嘗試其捎它房產(chǎn)帳品種，吉例如房下改房、拖拍賣房呈，不同寺的品種尺有不同派的升值撿空間。也可向行房地產(chǎn)屬投資方茅面的專況家咨詢軋，獲取奸專業(yè)意啟見，可贏以有效禍地維護(hù)呼投資者齒投資的稻穩(wěn)健性姐，降低愉風(fēng)險(xiǎn)，燭獲得較杠高的收旱益。投資兼中規(guī)呈避風(fēng)償險(xiǎn)、用獲得痛收益舞的建險(xiǎn)議315、平剪衡投供資、悲長短縣結(jié)合投資霉樓市蒸收益混豐厚禿但資刪金回幕收周獅期長螺，因性此投夾資者告要正忍確評踢估自哲己的倡投資斃承受僚能力勒，可梁以選送擇長厘線投布資和感短線袋操作采并行筋?！安灰獌|將雞蛋望放在一術(shù)個(gè)籃子騙里”，喜通過投資篩組合來分鳳散風(fēng)棚險(xiǎn)。投資筐中規(guī)旅避風(fēng)喊險(xiǎn)、夸獲得正收益滋的建沉議326、合理婚選擇區(qū)礙域回避堂樓市斜過熱努區(qū)域盛，止辨步于謹(jǐn)熱點(diǎn)稼城市雹、熱襪點(diǎn)片貢區(qū)，姿房價(jià)泄升速叢過快良、升殲幅過睜大、富投資饞者比百例過按高、宅“炒脊房炒湯股”奧成為策一種鴿城市