房地產(chǎn)投資類型居住用房商鋪寫字樓酒

房地產(chǎn)投資類型分析土地投資分析居住用房產(chǎn)投資分析商鋪投資分析寫字樓投資分析酒店投資分析土地投資分析土地出讓1、出讓土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地出讓金為代價(jià)，從國家手里直接得到的具有一定年限使用權(quán)的土地出讓土地的用途：商業(yè)、住宅、工業(yè)最高出讓年限：商業(yè)：40年住宅：70年工業(yè)：50年土地投資分析權(quán)利歸屬（1）土地所有權(quán)不在出讓的范圍內(nèi)（2）出讓土地下面的各類資源歸國家所有（3）出讓期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物和其他附著物的所有權(quán)由國家無償取得或收回（4）出讓土地應(yīng)辦理登記手續(xù)取得國土證出讓對(duì)象——城鎮(zhèn)國有土地土地投資分析（1）農(nóng)村集體土地經(jīng)政府征用并轉(zhuǎn)為國有（2）國有行政劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地（3）舊城改造由政府收回的國有土地出讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出讓土地所擁有的附帶權(quán)益：轉(zhuǎn)讓（有限制）、出租、抵押、投資土地出讓金（土地增值收益）：不低于基準(zhǔn)地價(jià)的20%，由當(dāng)?shù)卣_定土地投資分析2、出讓土地的取得（投資）類型城市新區(qū)開發(fā)（1）初始地價(jià)一般較低（2）基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)用較高（3）增值潛力主要取決于政府規(guī)劃和區(qū)位（4）地塊面積較大，開發(fā)規(guī)模要求較高城市舊城改造（1）區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越，土地價(jià)格較高土地投資分析（2）土地開發(fā)級(jí)差收益較高，增值潛力大（3）拆遷安置所需資金和時(shí)間投入較大（4）地塊體量較小，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的要求高（5）容易獲得政府優(yōu)惠政策的支持土地投資分析土地轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地轉(zhuǎn)讓款為代價(jià)，從土地使用權(quán)人手中得到的一定年限使用權(quán)的土地（國有土地）土地轉(zhuǎn)讓實(shí)行房地合一的政策，即地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)應(yīng)隨土地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓土地投資分析轉(zhuǎn)讓土地的使用年限為出讓合同規(guī)定的年限減去已使用年限后的剩余年限土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)辦理過戶登記，換領(lǐng)國土證轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的形式（1）買賣（2）互易（3）企業(yè)并購（4）贈(zèng)與（5）聯(lián)建、聯(lián)營土地投資分析轉(zhuǎn)讓方式：必須公開轉(zhuǎn)讓（掛牌、拍賣）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)簽訂合同以明確各自的權(quán)利和義務(wù)，新的土地使用者必須遵守土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的內(nèi)容符合以下情形之一的土地不得轉(zhuǎn)讓（1）未經(jīng)開發(fā)的出讓土地（2）未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用的（3）集體土地使用權(quán)（4）其他情形土地投資分析土地租賃租賃土地——房地產(chǎn)投資者以支付土地租金為代價(jià)，從土地出租人手中得到的一定年限使用權(quán)的土地租賃土地的期限相對(duì)較短，投資額較小土地承租人僅有使用（自用）的權(quán)利，并且其使用應(yīng)符合原有利用要求行政劃撥土地出租須經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)土地投資分析土地使用權(quán)抵押抵押土地——房地產(chǎn)投資者以抵押貸款為代價(jià)，從土地抵押人手中得到的土地土地使用權(quán)的抵押人：通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，并辦理了土地登記手續(xù)的土地使用權(quán)擁有者土地使用權(quán)的抵押權(quán)人：債權(quán)人（主要指金融機(jī)構(gòu)）土地投資分析土地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物隨之抵押土地抵押權(quán)的設(shè)定本身并不發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理抵押登記，領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)利證書；抵押權(quán)消滅后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記土地使用權(quán)抵押后不能自由轉(zhuǎn)讓和投資土地投資分析土地抵押權(quán)的消滅（消失、滅失）（1）債務(wù)清償（2）抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)（3）抵押物滅失（4）作為抵押物的土地被處分后處分抵押土地所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記土地投資分析土地入股經(jīng)營入股經(jīng)營土地——房地產(chǎn)投資者以出讓分成房屋或分成收益的代價(jià)，從土地入股人手中取得一定期限使用權(quán)的土地土地入股的形式（1）一方出土地，另一方出資金（2）一方出土地和部分資金，另一方出不足的部分資金居住用房產(chǎn)投資分析住宅投資1、需求分析分析的主要內(nèi)容（1）現(xiàn)有住房需求的滿足量（2）潛在的住房需求量（3）居民的購房欲望（4）住宅供給量（5）消費(fèi)需求與投資需求的現(xiàn)實(shí)狀況居住用房產(chǎn)投資分析影響住房需求的特定因素（1）購房者的區(qū)位偏好和購買能力（2）市場(chǎng)提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量房源的類型：普通商品住宅：包括高檔（電梯）公寓經(jīng)濟(jì)適用房：包括部分拆遷安置用房、農(nóng)遷房房改房：含各類政策性住房居住用房產(chǎn)投資分析2、地點(diǎn)選擇上風(fēng)上水、地勢(shì)較高安全、寧靜、環(huán)境整潔舒適出行、購物、就學(xué)就醫(yī)就餐方便公用設(shè)施齊全認(rèn)識(shí)誤區(qū)：居住在越繁華的地區(qū)越好居住在市中心最好居住用房產(chǎn)投資分析3、質(zhì)量問題包括住宅自身的質(zhì)量和服務(wù)管理質(zhì)量需要考慮的因素（1）購房者的支付能力（2）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)艱難的權(quán)衡：質(zhì)量—投入—售價(jià)（租金）市場(chǎng)證明：高質(zhì)量的住宅能夠獲得更穩(wěn)定的長期投資回報(bào)居住柜用房趴產(chǎn)投禽資分捆析別墅咽投資1、烈需求標(biāo)分析特定的芬要求：攜占地規(guī)謠模、容播積率、輩綠化率、夜裝修彎水準(zhǔn)伙、設(shè)套施設(shè)診備性段能、珠管理茫水平…特定的屋購買對(duì)那象：中謀產(chǎn)階層厚以上（刺富豪）平穩(wěn)、專緩慢上須升的需闖求狀態(tài)較長紋時(shí)期荷的購洪買欲葉望激目發(fā)及勤決策政策拜影響舒明顯居住用般房產(chǎn)投左資分析2、應(yīng)稠考慮的洲主要因民素視野魔、景跟觀好袋，無掉污染交通便胸捷但不暫嘈雜建筑造及型新穎器，標(biāo)準(zhǔn)曠較高服務(wù)設(shè)姨施高檔首、齊全選擇客寫戶——絨高標(biāo)準(zhǔn)加大營辜銷力度把握井好投游資時(shí)徹機(jī)商鋪投析資分析商鋪知的銷敲售能松力分披析1、影五響商鋪買銷售能促力的主席要因素外在因榨素：區(qū)碎位（是及否有利刷于商業(yè)腎活動(dòng)）內(nèi)在因撇素：經(jīng)敗營戶的騎經(jīng)營能井力2、鹿分析橡商鋪麥銷售鴉能力祖的步艱驟（1）堤針對(duì)特煤定商鋪循選擇合澡適的商誤業(yè)行當(dāng)（2蓋）判談斷商多鋪所臘在區(qū)探域內(nèi)躬未來遍商業(yè)鋤競(jìng)爭(zhēng)桃的態(tài)勢(shì)（不同經(jīng)付營內(nèi)容吹對(duì)競(jìng)爭(zhēng)谷的要求趙不一樣）商鋪投合資分析日常用揮品、農(nóng)館產(chǎn)品：障競(jìng)爭(zhēng)對(duì)抵手少有腫利生產(chǎn)資粗料、耐護(hù)用消費(fèi)吃品：競(jìng)轉(zhuǎn)爭(zhēng)對(duì)手歷多有利食品（抄餐飲）繞、藥品概：不定（3）圓分析商牽鋪交易澡范圍內(nèi)亞居民的挺購買力事和消費(fèi)濃類型商鋪覽的交端易范鍛圍：陷指能遠(yuǎn)吸引量的主徹要顧盞客的視分布初區(qū)域譯的大嚼小顧客距帳商鋪的步距離與頌其吸引趟力負(fù)相這關(guān)商鋪活投資疤分析潛在消施費(fèi)者到巷商鋪愿慈意花費(fèi)支的時(shí)間妖統(tǒng)計(jì)日常生統(tǒng)活用品圍：5~健10分大鐘社區(qū)購購物中心猶：10泊~15牛分鐘大型酸購物穿中心終：1炮5~國30殊分鐘商鋪交厲易范圍耐分為基本范頑圍：步叢行時(shí)間<10團(tuán)分鐘尸，6唇0%舉~7租0%第二范服圍：1項(xiàng)0~2井5分鐘第三揪范圍訊：2擔(dān)5~哥30歉分鐘商鋪投袋資分析商鋪地拔段的選杜擇1、衡桃量地段獻(xiàn)優(yōu)劣的悼基本標(biāo)映志——輪人流量2、視分析桃地段誦優(yōu)劣促主要辮考慮駛的因揮素商業(yè)港繁華榨程度交通睡狀況臨街解狀態(tài)規(guī)劃條鮮件商業(yè)劫業(yè)態(tài)逆的分下布狀攜況商鋪投吸資分析商鋪與避商圈1、商古圈的優(yōu)抹勢(shì)可以吸疫引更多宇的顧客在滿足炊購買力炮方面有愛互補(bǔ)作郵用對(duì)外冤宣傳萄上的讓規(guī)?？葱?yīng)—商瓣圈內(nèi)約的店豪鋪獲愛利能染力遠(yuǎn)卻超過初獨(dú)立繳店鋪2、成元熟商圈浪、新商泡圈與未侮來商圈商鋪這的經(jīng)筑營環(huán)屢境寫字樓累投資分摩析需求哈分析估計(jì)商乖業(yè)辦公鑰用房的勇需求非靠常困難本地而外向毫型經(jīng)封濟(jì)的擋發(fā)展善對(duì)寫危字樓老的需坐求形成特重要略的影國響現(xiàn)有寫潮字樓的故經(jīng)營狀續(xù)