房地產(chǎn)投資七

1房地產(chǎn)投資分析

開設(shè)：地理與規(guī)劃學(xué)院主講：

王春芝

副教授

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

注冊(cè)土地估價(jià)師

土地登記代理人

2第三章房地產(chǎn)交易第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃三種形式。一、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度（合同簽訂后90日內(nèi)）二、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度（繳納稅費(fèi)的依據(jù)）三、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度3第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：政府批準(zhǔn)、辦出讓手續(xù)（繳納土地出讓金）、或繳納土地收益金出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

出讓金繳齊、土地證、投資達(dá)25%以上、轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)須持有房產(chǎn)證。不許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)——被查封、產(chǎn)權(quán)不明、拖欠工程款、共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人同意的、依法收回的等4第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序——簽訂合同、申報(bào)成交價(jià)、審查、核實(shí)價(jià)格、繳納契稅和補(bǔ)地價(jià)、發(fā)證。二、房地產(chǎn)租賃（一）租賃主體的權(quán)利與義務(wù)（二）租賃客體（三）租賃合同——租賃用途、租期、租金及交付形式、房屋修繕責(zé)任、違約責(zé)任等（四）租賃登記5第二節(jié)房地產(chǎn)交易的形式三、房地產(chǎn)抵押（一）房地產(chǎn)抵押的限制條件

權(quán)屬不明（爭(zhēng)議）、劃撥土地且無建筑物、教育醫(yī)療設(shè)施、列入拆遷改造范圍的、查封、扣押的房地產(chǎn)不得抵押。（二）房地產(chǎn)抵押合同（三）抵押登記和評(píng)估6第三節(jié)商品房銷售一、商品房現(xiàn)售按建筑面積計(jì)價(jià)關(guān)于建筑面積約定的法律規(guī)定（3%）二、商品房預(yù)售預(yù)售許可制度（必須取得商品房預(yù)售許可證）：

國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證（4證齊全）建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證

7第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記一、權(quán)屬證書房屋權(quán)屬證書3種：

《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》土地權(quán)屬證書4種：《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》和《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》8第四節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記二、登記種類1、土地產(chǎn)權(quán)登記初始土地登記和變更土地登記（多數(shù)）2、房屋產(chǎn)權(quán)登記總登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記和其他登記三、登記時(shí)間（90日）9第五節(jié)土地使用權(quán)出讓一、土地使用權(quán)出讓的含義二、土地使用權(quán)出讓的方式1、協(xié)議2、招標(biāo)3、拍賣4、掛牌三、土地使用權(quán)出讓的程序10城鄉(xiāng)分割的房地產(chǎn)制度我國目前實(shí)行的是城鄉(xiāng)分割的房地產(chǎn)制度。城市土地歸國家所有，但居民和企業(yè)可購買國有土地使用權(quán)。由此，城市居民的住房經(jīng)由建設(shè)部門發(fā)放房屋所有權(quán)證、國土部門發(fā)放國有土地使用權(quán)證后，可進(jìn)入市場(chǎng)交易。而在農(nóng)村，中國現(xiàn)行法律和政策規(guī)定，農(nóng)民宅基地屬于集體所有，只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)（本村）流轉(zhuǎn)。集體土地不可以出讓。農(nóng)村的住宅辦理的房產(chǎn)證屬于“小產(chǎn)權(quán)”證。11第六節(jié)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

一、政策推動(dòng)型市場(chǎng)

十幾年來，我國的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了三次大的變化。而這三次房?jī)r(jià)的變化都是和當(dāng)時(shí)的國家政策有著直接的關(guān)系。

12

實(shí)行土地有償出讓制度是中國第一次房?jī)r(jià)高速上漲的原因。

1991年未實(shí)行土地有償出讓制度之前，中國尚沒有對(duì)私人消費(fèi)供給的公開商品房市場(chǎng)，只能用計(jì)劃指標(biāo)購房。由團(tuán)體、單位購房并用實(shí)物分配的方式向個(gè)人轉(zhuǎn)移居住的權(quán)利。尤其是對(duì)外銷房的價(jià)格放開，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格的市場(chǎng)化管理，外銷房與內(nèi)銷房大大的拉開了差距并帶動(dòng)了內(nèi)銷房?jī)r(jià)格的上漲?？梢哉f1992-1993年房?jī)r(jià)高漲的原因主要來自于土地的有償出讓（1990年5月19日國務(wù)院發(fā)布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》）。

13房?jī)r(jià)的第二輪的上升是在1998年23號(hào)文件停止住房福利實(shí)物分配之下產(chǎn)生的。

1993年—1997年的房?jī)r(jià)下滑與投資下滑，曾造成1996—1997年的房地產(chǎn)全行業(yè)虧損。1992—1993年曾經(jīng)房?jī)r(jià)高漲的地區(qū)在這一段時(shí)間內(nèi)的第二次房?jī)r(jià)上升基本都是一種回歸性上升。第二波的房?jī)r(jià)增長也沒有影響市場(chǎng)中日益擴(kuò)大的消費(fèi)需求增長。

14房?jī)r(jià)的第三輪的上升是在實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部2002年11號(hào)令）后產(chǎn)生的，大力推行經(jīng)營性用地的招標(biāo)拍賣和掛牌交易。

商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅用地，以及其他同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者，都必須以招標(biāo)、拍賣和掛牌方式公開出讓。15二、以城市房地產(chǎn)市場(chǎng)為主體三、以住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)為主體（城鎮(zhèn)住房制度改革）1、探索和試點(diǎn)階段：1978年鄧提出房改；1979年試點(diǎn)（西安、柳州、梧州、南寧）；1982年補(bǔ)貼出售試點(diǎn)：政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)1/3（鄭州、常州、四平、沙市）；1986年第一輪房改熱；1988年2月國務(wù)院《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，確定了房改的目標(biāo)、步驟和重要政策。

16

2、全面推進(jìn)和配套改革階段

1991年11月國務(wù)院《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，住房制度改革的綱領(lǐng)性文件。173、深化和全面實(shí)施階段

1994年《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，“三改四建”。

1998年7月《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從1998年下半年始，全國停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。具體而言：（1）重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)用房；（2）對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策；（3）發(fā)放住房補(bǔ)貼。18

“三改”包括改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配為主的貨幣工資分配方式。

“四建”包括建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；建立住房金融和住房保險(xiǎn)制度；建立政策性和商業(yè)性并存的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維護(hù)、管理市場(chǎng)。19近幾年嘗中央政贏府調(diào)控炒房地產(chǎn)復(fù)市場(chǎng)的校主要爪舉措第一，績(jī)?cè)黾訝I丑業(yè)稅和面?zhèn)€人所意得稅旁（起）營業(yè)茶稅及煙附加泛為5.6架%（普量通住襖宅、金非普苦通住羽宅的眼契稅喝完稅寨發(fā)票某未滿5年，咽非普排通住慈宅滿5年按差叢價(jià)收）仿個(gè)古稅：1%或差價(jià)站的20%若轉(zhuǎn)讓睜自有住少房，前活后1年內(nèi)重津新購房級(jí)的，按剃“先征灑后退”由原則可礙全部或培部分免艷稅。此毅外，市議民轉(zhuǎn)讓滴自用5年以上墻且是家貨庭唯一皇生活用灶房的，墳將免征葉個(gè)人所份得稅。第二，提高存碎款準(zhǔn)備晴金率第三，提高存何貸款基岡準(zhǔn)利率20目前危中國鞋房地心產(chǎn)業(yè)常具十大倚熱點(diǎn)1、銷忌售熱偉點(diǎn)房地糊產(chǎn)開擦發(fā)規(guī)當(dāng)模正翻以每叼年平照均20％左浮右的恐速度浪增長施，在朱整個(gè)萌國民侄經(jīng)濟(jì)吼中已紋占有頌舉足抽輕重言的地晌位。安銷售通額每盼年增絨長30.孫5％，銷啄售面積喜每年增蓮長26消.4％。212、消莖費(fèi)熱廊點(diǎn)市民踴義躍買房哪，目前筍將近１云萬億資敘金用于飄購買商吹品房，而這其中晶還不算慘房改房就的資金競(jìng)。80％的居咬民擁有沙自己的厲住房。3、住挽宅信先貸熱狀點(diǎn)住宅消往費(fèi)的發(fā)殲展，帶面動(dòng)住宅墻抵押貸?？?0倍的鋤增速沙。全蛙國住費(fèi)宅信豬貸額寇度達(dá)660宗0多億啊。國度內(nèi)第素一大園個(gè)人罷貸款狀銀行——工商銀漸行，目雙前個(gè)人津貸款的舟資產(chǎn)不雕良率僅0.雞21％，早而其灣他行需業(yè)資何產(chǎn)不恭良率擺高達(dá)16姐.7％。224、經(jīng)估濟(jì)發(fā)勉展熱犁點(diǎn)房地獎(jiǎng)產(chǎn)帶限動(dòng)相糊關(guān)產(chǎn)件業(yè)的艙發(fā)展濱，目塞前光千房地行產(chǎn)以密及中格介代螞理行伐業(yè)的澤從業(yè)遵人員機(jī)就達(dá)陳到50轟0萬。5、投資鄰熱點(diǎn)房地?cái)禺a(chǎn)的沒高回饒報(bào)率塊引來曾其他拔資金匹流轉(zhuǎn)因。目朗前房按地產(chǎn)得投資什增長祖率每槐年增維長30％，資饞金額達(dá)較到６00葬0多億。236、廣告父熱點(diǎn)房地產(chǎn)螞帶動(dòng)媒外體廣告譽(yù)的發(fā)展突。據(jù)悉但目前平御面媒體40％的嘉廣告誰來自芽于房客地產(chǎn)燭業(yè)。7、人痰物熱狹點(diǎn)現(xiàn)在往瘋往一個(gè)搜項(xiàng)目出料名，就忘會(huì)成就豈一個(gè)項(xiàng)襖目的老奮總快速威成名。248、輿論疾熱點(diǎn)降價(jià)田論、流空置穩(wěn)論層滋