房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資

房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)投資主要內(nèi)容：1.居住房地產(chǎn)投資；2.商業(yè)房地產(chǎn)投資；3.辦公房地產(chǎn)投資。居住房地產(chǎn)投資一、居住房地產(chǎn)概述1.含義：Residentialproperty由服務(wù)人類居住為主要目的的土地及建筑物所組成的供人們?nèi)粘Ｉ罹幼〉姆课菁捌錂?quán)利。2.類型1994年之前1994、98年2006年之后福利房安居工程普通商品住房別墅和高檔公寓福利房廉租房經(jīng)濟(jì)適用房商品住房廉租房經(jīng)適房、限價(jià)房、公租房商品住房福利房，即公房，其中公房有直管公房和自管公房；住房制度改革后，（增量）公房開(kāi)始出售，但初期（至1986年）多由統(tǒng)建而來(lái)，后多演變?yōu)閱挝恢苯淤?gòu)買(mǎi)、單位集資建房、經(jīng)濟(jì)適用房等，斷斷續(xù)續(xù)一直沒(méi)有完全停止。存量公房則主要在1998年后幾乎全部出售（私有化）。安居房：是指為配合推動(dòng)住房制度改革，由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無(wú)房戶、危房戶和困難戶。解困房：指在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門(mén)修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房。解困房只售給經(jīng)審查合格的無(wú)房戶和住房困難戶。廉租房，是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房，如家庭人均月收入、人均居住面積，以及其他特殊群體。經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)實(shí)中又演變?yōu)閱挝坏母＠?，政府的?jì)劃內(nèi)商品房、配套商品房、拆遷還建定向安置房等等。微利房：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商修建的利潤(rùn)極低的一類商品房，面向社會(huì)銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開(kāi)發(fā)商為了促銷，對(duì)自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷售。此類房屋價(jià)格誘人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。兩限房：是指經(jīng)城市政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，以競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的方式，招標(biāo)確定住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照約定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價(jià)位面向符合條件的居民銷售的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。公租房，是指政府提供政策支持，限定戶型面積、供應(yīng)對(duì)象和租金水平，面向本市中低收入住房困難家庭等群體出租的住房，其租金按照保本微利的原則并結(jié)合承租家庭負(fù)擔(dān)能力和同類地段類似房屋市場(chǎng)租金綜合確定，由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)（組織）維修、養(yǎng)護(hù)、管理。周轉(zhuǎn)房，單位的公租房；也指專為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)之用而開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋。經(jīng)濟(jì)因素權(quán)屬投資者出租、二房東出租；獨(dú)有、共有、合住價(jià)格豪華，高檔，中高檔，中檔，中低檔，低檔設(shè)施及裝修一級(jí)一類，一級(jí)二類，二級(jí)，三級(jí)建筑狀態(tài)建筑類型高層，小高層，多層，招待所，別墅，公寓；毛坯、精裝修成新度新房，二手房/次新房，舊房，破舊房功能設(shè)計(jì)居室數(shù)，浴室數(shù)，工人房，多功能房，汽車房平面布置梯間式、內(nèi)廊式、外廊式、內(nèi)天井式、獨(dú)立單元式、躍層式、復(fù)式、錯(cuò)層式外形條式/板式、點(diǎn)式/塔樓面積大戶型、中戶型、小戶型風(fēng)格歐美式、民族風(fēng)格區(qū)位地點(diǎn)位置市中心，市區(qū)內(nèi)，近郊區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)，農(nóng)村周邊環(huán)境新建的正擴(kuò)展，新建的已穩(wěn)定，現(xiàn)代的已穩(wěn)定，現(xiàn)代的走下坡路，現(xiàn)代新翻修的，舊的穩(wěn)定的，舊的走下坡路，舊的新翻修的，舊的破舊不堪的說(shuō)明：新興的住房產(chǎn)品類型學(xué)區(qū)房，專指重點(diǎn)學(xué)校附近對(duì)口招生區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)。1986年7月1日起，《義務(wù)教育法》實(shí)施，其中第九條規(guī)定“地方各級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)合理設(shè)置小學(xué)、初級(jí)中等學(xué)校，使兒童、少年就近入學(xué)”。商住兩用物業(yè)，多在商業(yè)用地上開(kāi)發(fā)的既可商業(yè)又可居住的混合類型的物業(yè)，滿足居家辦公或創(chuàng)業(yè)的需求。商務(wù)公寓，可注冊(cè)公司、辦公經(jīng)營(yíng)，還可居住,面積小一點(diǎn),廳為職員辦公兼接待室,室為老板辦公、睡覺(jué)。多建設(shè)在特色產(chǎn)業(yè)區(qū)或公司密集區(qū)，交通便捷,公建配套完善,人文、商業(yè)底蘊(yùn)濃厚等。養(yǎng)老物業(yè)，專為60歲以上老人養(yǎng)老而開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品住宅。世衛(wèi)組織標(biāo)準(zhǔn)，某國(guó)或地區(qū)60歲以上老人超過(guò)總?cè)丝?0%，即步入老齡化社會(huì)。獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、合院別墅（類別墅）中國(guó)住房供應(yīng)體系住房市場(chǎng)新建商品住宅二手商品住宅市場(chǎng)租賃住宅住房保障經(jīng)濟(jì)適用房公租房廉租房居住房地產(chǎn)投資的可能對(duì)象3.居住房地產(chǎn)的特性：用地法定年限外（1）用途相對(duì)較為單純，滿足個(gè)人和家庭在居住、安全和隱秘性以及其他心理上的需求；（2）受限于個(gè)人或家庭的支付能力；（3）基本的生活資料、生活必需品，具有需求的普遍性，社會(huì)保障性；（4）與人類的關(guān)系最為密切，從生存、發(fā)展到享受以及更高層次的需求，具有多樣性、人文性和發(fā)展性；在物業(yè)、區(qū)位、設(shè)施等方面注重舒適性、生態(tài)性、信息化/智能化、文化性。二、居住房地產(chǎn)投資概述利益主體：開(kāi)發(fā)商，通過(guò)運(yùn)作項(xiàng)目獲取開(kāi)發(fā)投資收益所有者，獲取租賃收益管理者，獲取管理收益居住房地產(chǎn)盈利模式：對(duì)于開(kāi)發(fā)商，主要采用銷售方式，盈利源于銷售收入；對(duì)于投資者，可售可租，盈利在于銷售收入或者租金；對(duì)于消費(fèi)者，主要在于居住以獲得效用，但存在隨時(shí)售租等方式獲得租金或銷售收入的可能性居住房地產(chǎn)融資模式：住宅開(kāi)發(fā)融資模式以短期貸款類融資為主，比較單一，同時(shí)易受金融政策的影響區(qū)位：交通、生活服務(wù)設(shè)施、環(huán)境、教育配套影響因素優(yōu)質(zhì)劣質(zhì)自然條件位置接近市中心遠(yuǎn)離市中心地基承載力大承載力小地形、地勢(shì)、形狀和大小起伏、低洼

通風(fēng)采光優(yōu)良較差交通條件較好的通達(dá)性不方便市政設(shè)施配套設(shè)施齊全完善不齊全完善環(huán)境條件無(wú)污染噪音、綠化率高污染噪音、綠化率低經(jīng)濟(jì)條件投資活躍不活躍當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨礁卟桓呷丝谝蛩厝丝诿芏冗m中、素質(zhì)高過(guò)大或過(guò)小，素質(zhì)低城市規(guī)劃控制較寬松過(guò)嚴(yán)市場(chǎng)供求需求量大需求量小居住房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)整個(gè)投資過(guò)程中注重居民生活方式與生活需求；最主要的房地產(chǎn)投資類型；開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和方式較為單一、易于掌控；相對(duì)較低的回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)；政策干預(yù)最深入和全面，相關(guān)的金融支持力度最大，也極容易出現(xiàn)過(guò)熱和泡沫說(shuō)明：居住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資特點(diǎn)區(qū)位可選擇范圍大，客戶局限在一定范圍物業(yè)較為簡(jiǎn)單目標(biāo)顧客

支付能力，買(mǎi)家即用家消費(fèi)環(huán)節(jié)竣工驗(yàn)收交付裝修到終端消費(fèi)

經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)經(jīng)營(yíng)方式較單一，物業(yè)服務(wù)對(duì)住宅保值增值有較大影響盈利模式

通過(guò)出售以獲得差價(jià)為主，短期投資開(kāi)發(fā)商

實(shí)力、素質(zhì)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力要求一般說(shuō)明：居住房地產(chǎn)置業(yè)投資特點(diǎn)狀況熟悉；單價(jià)低；易租，但租金收入低；轉(zhuǎn)手相對(duì)容易；政策上保護(hù)租客；裝修要求不高；房東支付稅金及管理費(fèi)、管理困難；租期不穩(wěn)定；政策干預(yù)多

思考：購(gòu)房自住為何也是一種投資？物業(yè)具有保值增值的功能；存在適時(shí)以售租或抵押等變現(xiàn)的可能性；購(gòu)而非租房，即意味居住開(kāi)支節(jié)省等利益。思考：能列視舉多訂少可姿能的陜購(gòu)房再目的離？購(gòu)房比悲租房更濁好嗎？如何才項(xiàng)能不成度為房奴靜？有哪些汪解決住溝房的途晨徑？小結(jié)：居住房地產(chǎn)投資居住房地產(chǎn)特性消費(fèi)/生活資料微觀運(yùn)行土地競(jìng)爭(zhēng)性獲取開(kāi)發(fā)投資模式土地—住房—銷售置業(yè)投資模式租售，環(huán)節(jié)較少居住房地產(chǎn)金融投資貸款資產(chǎn)支持債券，其他小結(jié)：居住房地產(chǎn)投資的發(fā)展前景居住房地產(chǎn)發(fā)展的條件——?dú)W美：人口數(shù)量，人均GDP，就業(yè)數(shù)量和工資水平住房單元的數(shù)量由人口數(shù)量決定，質(zhì)量則由經(jīng)濟(jì)變量（收入和價(jià)格）決定人均GDP住房投資（Burns和Grebler，1977）≤1600美元新建住房投資占GDP比重增加＞1600美元新建住房投資占GDP比重下降住宅市場(chǎng)會(huì)通過(guò)成本效應(yīng)、財(cái)富-儲(chǔ)蓄效應(yīng)、投資效應(yīng)等對(duì)城市經(jīng)濟(jì)施加影響商業(yè)房步地產(chǎn)投辨資萬(wàn)科商業(yè)地產(chǎn)三步走策略，商業(yè)地產(chǎn)投入不少于10%，收入20%；未來(lái)三年建成220萬(wàn)m2商業(yè)配套保利商業(yè)物業(yè)投資增至30%；未來(lái)三年累計(jì)持有商用物業(yè)300萬(wàn)m2華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)資產(chǎn)比例和利潤(rùn)貢獻(xiàn)升到40%招商地產(chǎn)儲(chǔ)備商業(yè)用地20%，累計(jì)持有商業(yè)物業(yè)188萬(wàn)m2中糧未來(lái)5~10年拓展20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)達(dá)700億金地發(fā)展城市的綜合體注：2011年數(shù)據(jù)一、商除業(yè)房地賺產(chǎn)概述1.含義：Co逼mm歌er煮ci劣al窗p閱ro掉pe退rt擴(kuò)y廣義移上，搬是指灑用于昏商業(yè)亭用途動(dòng)或者竟具備遭商業(yè)惜功能劃的地射產(chǎn)，巨也稱朵商用盜、收連益性鉤、經(jīng)壁營(yíng)性袍房地差產(chǎn)。狹義瘦上，夢(mèng)是指用于各燦種零售皇、餐飲冤、娛樂(lè)惡、健身弦服務(wù)、賤休閑等左經(jīng)營(yíng)用夢(mèng)途的房愈地產(chǎn)；抹國(guó)外則偽稱零售死地產(chǎn)。比較：商鋪斜、工膠業(yè)園驚區(qū)商鋪：商擾業(yè)房殺地產(chǎn)阻的傳扁統(tǒng)形腹式，碌或商滔業(yè)房游地產(chǎn)撥的基桑本單疫元。工業(yè)園寸區(qū)：一煉種多能地產(chǎn)蠢形式辭，融懶合了娛住宅屑地產(chǎn)貪、商霧業(yè)地鍋產(chǎn)、陵工業(yè)汁地產(chǎn)水、旅步游地帖產(chǎn)等獄在內(nèi)紫的復(fù)渾合地復(fù)產(chǎn)，磁一般陪不劃兄為商異業(yè)地景產(chǎn)。蛛但現(xiàn)禾實(shí)中表，可乞能存田在難參以明渾確歸脈類的理物業(yè)遭形式江。商業(yè)房青地產(chǎn)是版一種綜漁合體，具有快房地產(chǎn)繭、商業(yè)坑與投資是的三重腐特性，舌區(qū)別于能單純的栽投資、役商業(yè)，泛以及傳限統(tǒng)意義在上的房足地產(chǎn)；惑三重特容性相互惑獨(dú)立又北相互作躍用，形彎成了商屬業(yè)物業(yè)判較為明勵(lì)顯的特知征——環(huán)環(huán)相臥扣，系招統(tǒng)性極僚強(qiáng)，其旱中商業(yè)耗屬性是遇本質(zhì)。2.商業(yè)房地產(chǎn)的類型劃分標(biāo)準(zhǔn)類別行業(yè)類型零售，娛樂(lè)，餐飲，健身消費(fèi)行為物品業(yè)態(tài)類，服務(wù)業(yè)態(tài)類，體驗(yàn)業(yè)態(tài)類

建筑形式

單體和綜合建筑；底層，地下和地上市場(chǎng)范圍

近鄰型，社區(qū)型，區(qū)域型，超區(qū)域，超級(jí)型

規(guī)模大型、中型、小型和零散運(yùn)作模式產(chǎn)權(quán)型：（分割）出售—投資—經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)型：租賃—管理說(shuō)明：新興僚的商梢業(yè)物乳業(yè)產(chǎn)刺品類爺型Sho庫(kù)ppi深ng可Mal勞l：起源扶于歐仙美20世紀(jì)中魔期，由他一個(gè)管雪理機(jī)構(gòu)座負(fù)責(zé)協(xié)貧調(diào)和規(guī)倡劃，在升一個(gè)大斯型建筑肯群中將構(gòu)一系列違零售商逗店、服嘆務(wù)機(jī)構(gòu)笛組織在最一起，擔(dān)提供購(gòu)遇物、休耽閑、娛扣樂(lè)、飲恐食、旅術(shù)游等多災(zāi)項(xiàng)服務(wù)我的一站勒式消費(fèi)宴中心，果商業(yè)面紹積分布滲以扁平咐式居多誦，是零烤售業(yè)的駁最高形石態(tài)。商業(yè)厭街：端由眾艘多商勿店、瘦餐飲喝店、讀服務(wù)翼店共括同組絨成，廁按一控定結(jié)寨構(gòu)比漫例規(guī)戀律排鞭列的尼商業(yè)抽繁華歸街道房誠(chéng)，是卸城市閃商業(yè)冬的縮槽影和瞧精華癢，是挺一種獄多功釀能、粱多業(yè)獸種、蹲多業(yè)秒態(tài)的牌商業(yè)絮集合沿體。主題改式購(gòu)欺物公限園：勺自然擺與公魄園相源結(jié)合影的產(chǎn)輛物，毫集購(gòu)翠物、妹餐飲箏、休烈閑、園娛樂(lè)滾、旅暢游景弓點(diǎn)等僻于一彎體的們超大桃型商織業(yè)、倉(cāng)休閑番娛樂(lè)飄之城滅。商業(yè)衛(wèi)綜合冶體（HOP躬SCA）：曲將酒栽店（Hot象el）、怪辦公日（Of卵fi垃ce）、停擊車場(chǎng)（Pa預(yù)rk）、商肢業(yè)（Sh兆o(hù)p榨pi淘ng糊M奔al伙l）、集輸會(huì)公共瞇活動(dòng)和比娛樂(lè)空易間（Clu午b）、公傷寓（Apa條rtm嗓ent）等爛城市鉛功能幕在三羞項(xiàng)以礙上進(jìn)浩行組轎合，軋并在另各部坡分間糾建立簡(jiǎn)一種槐相互潤(rùn)依存具、相?；ブ鷱椧娴脑珀P(guān)系趴，從量而形俱成一睜個(gè)多旱功能冰、高惑效率注的建筑綜哀合體，是目憲前國(guó)際邊上最先像進(jìn)的商規(guī)業(yè)模式朵之一。溉也稱為陸城市綜葛合體。齊細(xì)分功抱能區(qū)劃犯采取中醋央商務(wù)仿區(qū)產(chǎn)業(yè)亞“三三泛二二”嘗配比，還即辦公30洞%、零售30駝%、服慈務(wù)20%、高檔捉公寓20仆%。比較利：全聰能綜陽(yáng)合體茅，商識(shí)務(wù)綜輔合體寬，旅肢游娛取樂(lè)綜憑合體黎，居拼住綜宮合體3.商業(yè)房易地產(chǎn)的墊特性：用地腎法定柜年限群外（1）提供右商業(yè)經(jīng)吃營(yíng)和公萌共服務(wù)勉空間，慢適應(yīng)多錫樣化的帆用途，擁具有較光強(qiáng)的經(jīng)徑濟(jì)、社服會(huì)和審饞美的功桂能；（2）主似要滿錫足經(jīng)儲(chǔ)營(yíng)需佛求，殘?jiān)谖飰驑I(yè)、蘭區(qū)位語(yǔ)、設(shè)院施等獸方面叉有相礎(chǔ)應(yīng)的類要求爹，但考沒(méi)有值統(tǒng)一掉的設(shè)套計(jì)規(guī)仆范；（3）作折為商樂(lè)業(yè)服畝務(wù)業(yè)劣的生坐產(chǎn)資貨料，亮具有廉較強(qiáng)拋的投譽(yù)資性杯，其岡價(jià)值譽(yù)取決施于所河經(jīng)營(yíng)巷的行擱業(yè)與樹(shù)經(jīng)營(yíng)擔(dān)能力安（房奮地產(chǎn)鳴價(jià)值乖和商鵝業(yè)運(yùn)述營(yíng)價(jià)偷值；院房地初產(chǎn)、報(bào)資本排和商粱業(yè)的弊綜合朝體）冬；（4）與稀城市曉發(fā)展元關(guān)聯(lián)擦極強(qiáng)蕩，并品與其楚他房眠地產(chǎn)敞類型撓具有饅較強(qiáng)懸的互都補(bǔ)性矩。二、商業(yè)房地產(chǎn)投資概述利益主體：開(kāi)發(fā)商通過(guò)運(yùn)作項(xiàng)目獲取開(kāi)發(fā)投資收益所有者獲取租賃收益經(jīng)營(yíng)者獲取經(jīng)營(yíng)收益，包括專業(yè)的服務(wù)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，不同層級(jí)的商家，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)等管理者獲取管理收益消費(fèi)者方便舒適地購(gòu)買(mǎi)商品和服務(wù)商業(yè)房地產(chǎn)盈利模式：對(duì)于開(kāi)發(fā)商和投資者，可售可租，盈利在于銷售收入或者租金；對(duì)于運(yùn)營(yíng)商，主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)來(lái)獲取穩(wěn)定租金和管理費(fèi)收入?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)（或從根本上），就是通過(guò)租賃運(yùn)營(yíng)獲得長(zhǎng)期回報(bào)，追求物業(yè)的使用價(jià)值和價(jià)值增值。商業(yè)房地產(chǎn)融資模式：開(kāi)發(fā)階段的融資模式與住宅開(kāi)發(fā)融資類似；持有階段則要求大量、長(zhǎng)期、低成本的融資。即融資模式與金融市場(chǎng)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式等因素有關(guān)。商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式：自主開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立決策開(kāi)發(fā)的方式聯(lián)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)與商業(yè)企業(yè)聯(lián)合決策開(kāi)發(fā)的方式定制開(kāi)發(fā)在項(xiàng)目前期即與商業(yè)企業(yè)洽談簽約的開(kāi)發(fā)方式商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式：只租不售或自主經(jīng)營(yíng)購(gòu)建、持有、招商、運(yùn)營(yíng)，獲取租金收入為主只售不租購(gòu)建后再出售，獲取銷售收入為主，但售后的經(jīng)營(yíng)工作內(nèi)容較為豐富租售結(jié)合部分出售部分租賃【例】國(guó)內(nèi)肯商業(yè)輛地產(chǎn)貼三種籃開(kāi)發(fā)銀模式（1）SOH仿O模式諒：分懇散銷封售，慰快速堤變現(xiàn)陵聚偷焦于國(guó)京滬磁繁華重地段叨但不運(yùn)大量浸儲(chǔ)備拐土地嘉，開(kāi)餡發(fā)單籠一的阿高檔翻商業(yè)晚地產(chǎn)槳并分洪散銷后售，窗快速筍回籠咬資金劉，但促業(yè)權(quán)待分散啟導(dǎo)致植物業(yè)渡管理菠困難旋、經(jīng)慘營(yíng)效腿果不具如預(yù)僵期，農(nóng)逐漸神加強(qiáng)寧自有助銷售死團(tuán)隊(duì)姜、自科有物抱業(yè)管友理公饞司的鋒建設(shè)觀，引治進(jìn)銷篇售人裝才或漠利用牽中介嚇代理亦公司發(fā)，適寨當(dāng)提察高傭榆金比庭例；嫩遠(yuǎn)期踩會(huì)適袍當(dāng)持江有具添獨(dú)特貿(mào)性商塵業(yè)物遇業(yè)。（2）萬(wàn)塘達(dá)模見(jiàn)式：腰部分蜜出售屢、部恭分出騰租以“居先招標(biāo)商，圣后開(kāi)粱發(fā)”徑的訂虹單模耐式為易典型搖，與姨沃爾夜瑪、難百安尿居等攏戰(zhàn)略渾合作岔，品裙牌價(jià)糠值得構(gòu)以提鐵升；賴連鎖勺經(jīng)營(yíng)惰使商港業(yè)地制產(chǎn)實(shí)蓋現(xiàn)規(guī)身模開(kāi)中發(fā)、斧連鎖景經(jīng)營(yíng)廉，知霜名度鞭迅速不提高文；商永業(yè)地咽產(chǎn)項(xiàng)惰目快脆速?gòu)?fù)羅制，引企業(yè)外得以辜快速悉發(fā)展代。（3）凱蝴德模淚式：恐全部怎自持艦，雙暈基金信配置新加坡護(hù)凱德置財(cái)?shù)?，開(kāi)頑發(fā)商、寶運(yùn)營(yíng)商虜和物業(yè)剛管理者獵。來(lái)福莫士是其嫌旗下的銀商業(yè)綜探合體品姓牌，在凍北京、災(zāi)上海、豈成都等槳地布局梨。來(lái)福駛士中國(guó)埋基金屬耽嘉德集舉團(tuán)旗下?lián)欤闪囉?00證8年，跡嘉德移集團(tuán)互和亞繳歐美呈養(yǎng)老秘基金尿各持哪有50％，并谷由前者負(fù)充當(dāng)管貝理者。種先私募怒基金、幕后RE午IT豆s，投杰入凱黎德置飼地中罵國(guó)項(xiàng)品目的攔基金揚(yáng)資金飾占總班投資能額的錄比例崖超過(guò)60設(shè)%。區(qū)位：繁華程度、交通自然條件市中心，或密集人口的中心面向街道或人流來(lái)往的方向地形地勢(shì)保障建筑的可視性交通條件物流和道路通暢，車位足夠經(jīng)濟(jì)條件當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買(mǎi)力強(qiáng)人口因素人口密集，素質(zhì)高周邊配套完善商業(yè)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)：整個(gè)投資過(guò)程中注重商業(yè)業(yè)態(tài)；在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)上遵循社會(huì)專業(yè)分工；相對(duì)更高的回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)，需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育和經(jīng)營(yíng)才能對(duì)成功與否作出判斷；注重選址和商圈研究；外部投資存在差異，如政策、規(guī)范、金融支持等。說(shuō)明：商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的特點(diǎn)商業(yè)房地產(chǎn)Commercial住宅Residential區(qū)位地段客流大，但多變客戶局限在一定范圍物業(yè)適應(yīng)多樣化的用途較為單純目標(biāo)顧客

支付能力＋經(jīng)營(yíng)能力支付能力消費(fèi)環(huán)節(jié)竣工只是經(jīng)營(yíng)、服務(wù)的開(kāi)始竣工驗(yàn)收交付裝修到終端消費(fèi)

使用功能

經(jīng)營(yíng)、公共服務(wù)居住盈利模式

經(jīng)營(yíng)收益＋長(zhǎng)期增值以獲得差價(jià)為主開(kāi)發(fā)商

實(shí)力更強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)實(shí)力、素質(zhì)和抗風(fēng)險(xiǎn)能力在商業(yè)攝地產(chǎn)開(kāi)例發(fā)投資補(bǔ)中，應(yīng)第遵循先狗商業(yè)、析后地產(chǎn)計(jì)的原則曾。說(shuō)明：商業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)投資的特點(diǎn)分

類優(yōu)

點(diǎn)缺

點(diǎn)住宅Residential狀況熟悉、單價(jià)低、易租、轉(zhuǎn)手相對(duì)容易、政策上保護(hù)租客、裝修要求不高租金收入低、房東支付稅金及管理費(fèi)、管理困難、租期不穩(wěn)定、政策干預(yù)多

商業(yè)房地產(chǎn)Commercial經(jīng)營(yíng)方式和投資主體多樣性；租期長(zhǎng)、租金收入高且穩(wěn)定、管理容易、租戶支付稅金及管理費(fèi)，受規(guī)劃和商業(yè)用地總量控制價(jià)高、變現(xiàn)不易、出租難度大、服務(wù)要求高，政策直接干預(yù)少?gòu)氖械浆F(xiàn)代的商鋪？一鋪養(yǎng)三代。小結(jié)：商業(yè)房地產(chǎn)投資商業(yè)房地產(chǎn)特性生產(chǎn)資料微觀運(yùn)行商圈研究，招商，融資開(kāi)發(fā)投資模式土地—商業(yè)物業(yè)—經(jīng)營(yíng)置業(yè)投資模式經(jīng)營(yíng)，環(huán)節(jié)多商業(yè)房地產(chǎn)金融投資最為完整，發(fā)展最快小結(jié)：商業(yè)房地產(chǎn)投資的發(fā)展前景歐美：人均GDP，城市家庭汽車擁有量，公共交通亞洲：人均GDP，城市家庭汽車擁有量，公共交通，人口密度，消費(fèi)總量人均GDP，城市化率商業(yè)業(yè)態(tài)1100美元，25%廟會(huì)、集市、地?cái)?100~2000美元，45%百貨、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)2000~4400美元，45~70%購(gòu)物中心、超市、專賣(mài)店、精品店4400美元，70%SHOPPINGMALL、旅游地產(chǎn)、商務(wù)地產(chǎn)、物流等綜合性商業(yè)商業(yè)房地產(chǎn)是隨現(xiàn)代城市的發(fā)展而發(fā)展，但到一定程度（商業(yè)綜合體），則會(huì)推動(dòng)城市的更快發(fā)展辦公總房地林產(chǎn)投皆資一、辦辯公房地戲產(chǎn)概述1.含義：Off急ice辮Bu胳ild袖ing機(jī)關(guān)共、企傾業(yè)及點(diǎn)事業(yè)果單位趟的行莫政管渣理人距員、者業(yè)務(wù)催技術(shù)模人員樣等辦伍理行真政事紗務(wù)或淋從事紫業(yè)務(wù)淹活動(dòng)做的建絕筑空賠間，柜即辦爪公用兇房。腔這里本是指沃專業(yè)茫商業(yè)米辦公拘用樓打、商扭務(wù)辦溜公寫(xiě)姥字樓禾。寫(xiě)字樓究的作用齡是集中惡進(jìn)行信宰息的收蓄集、決咬策的制鑒定、文莫書(shū)工作犧的處理笨和其他時(shí)形式的踩經(jīng)濟(jì)活頓動(dòng)管理撒（Rho標(biāo)des和Kan，197厘1）。辦公物業(yè)形態(tài)發(fā)展階段：階段特點(diǎn)傳統(tǒng)立足于自然，小空間；私密性強(qiáng)，可自行控制工作環(huán)境，但間利用率低，缺乏靈活性。早期大空間，追求實(shí)效，但辦公環(huán)境機(jī)器化、工作方式非人性化后期

大空間，對(duì)內(nèi)外環(huán)境、功能的人性化安排智能化

3A——辦公智能化（OA）；設(shè)備自動(dòng)化（BA）；通信傳輸智能化（CA）5A——3A＋安保智能化（SA）；消防智能化（FA）2.分類——按檔次頂級(jí)物業(yè)(國(guó)際寫(xiě)字樓)高檔物業(yè)(甲級(jí)寫(xiě)字樓)中檔物業(yè)(乙級(jí)寫(xiě)字樓)低檔物業(yè)(丙級(jí)寫(xiě)字樓)區(qū)位條件位于主要商務(wù)區(qū)的核心區(qū)位于主要商務(wù)區(qū)或副都心區(qū)副都心或較好的城區(qū)位置一般城區(qū)位置品質(zhì)物理狀況一流，質(zhì)量達(dá)標(biāo)或超標(biāo)物理狀況優(yōu)良，質(zhì)量達(dá)標(biāo)或超標(biāo)物理狀況良好，質(zhì)量達(dá)標(biāo)物業(yè)已使用一定年限客戶國(guó)內(nèi)外知名大公司、財(cái)團(tuán)有知名大公司，多為研發(fā)、服務(wù)類多為國(guó)內(nèi)中小公司，銷售代理或產(chǎn)品研發(fā)小型私企，從事簡(jiǎn)單的銷售業(yè)務(wù)物業(yè)服務(wù)品牌物業(yè)公司，24小時(shí)維護(hù)維修及保安服務(wù)知名物業(yè)公司，24小時(shí)維護(hù)維修及保安服務(wù)有物業(yè)公司服務(wù)有一般性物業(yè)服務(wù)內(nèi)容如衛(wèi)生、值班規(guī)模超50000平方米1～5萬(wàn)平米無(wú)限制無(wú)限制智能3A～5A3A及以上無(wú)限制無(wú)限制交通臨近兩條以上主干道，極佳的可接近性有多種交通工具直達(dá)有交通線路到達(dá)，較方便有交通線路到達(dá)說(shuō)明：智能化大廈科，簡(jiǎn)比稱為3A或5A，是指混利用系坡統(tǒng)集成考方法，硬將智能友型計(jì)算爐機(jī)、通包信、信籃息技術(shù)口與建筑矩藝術(shù)有昆機(jī)結(jié)合嗎，通過(guò)些對(duì)設(shè)備去的自動(dòng)佩監(jiān)控、建對(duì)信息副資源的壯管理和垃使用者礦的服務(wù)演及其與忠建筑的畏優(yōu)化組橋合，所典獲得的底高效率如、高功布能、高莖度安全爽與高度勿舒適的沉建筑。樓宇徑自動(dòng)針控制晶系統(tǒng)BA，Bu飲il也di沈ng漠A話ut擊om脆at脅io役n，旨在明保障建姻筑物內(nèi)氧所有機(jī)帥電設(shè)備且穩(wěn)定、汗可靠運(yùn)簡(jiǎn)行；辦公自討動(dòng)化系邪統(tǒng)OA，Off讀ice砍Au傷tom摸ati妹on，旨謎在提高浙信息處溝理能力夏與處理躁效率的坐各種辦遍公設(shè)備領(lǐng)及相應(yīng)木軟件的怖集成下；通訊自概動(dòng)化系睡統(tǒng)CA，Com捕mun幸ica金tio歸nA浸uto趁mat外ion，旨踏在通過(guò)舍建筑物臥內(nèi)外信喬息交往跨來(lái)提高訂業(yè)務(wù)辦壤理效率宴的設(shè)備扶與網(wǎng)絡(luò)搬的集成輝；消防別自動(dòng)餃化系敘統(tǒng)FA，F(xiàn)ir盒epr用oof遷Au秤tom寇ati傾on；安保謎自動(dòng)咸化系茫統(tǒng)SA，Sa山fe到ty繭A席ut豈om彎at器io張n；停車管街理自動(dòng)舌化系統(tǒng)PA，Pa冶rk掌in暗g汪Au窯to趣ma宮ti吧on。其他分圓類：按集沃中所宣處的閥區(qū)域暮進(jìn)行湯的劃勢(shì)分；按照恒城市目辦公形建設(shè)斗用地樹(shù)的等株級(jí)和袋基準(zhǔn)常地價(jià)隨進(jìn)行干的劃淺分；按建吵筑面仰積劃徒分；按功能央差異的見(jiàn)劃分。說(shuō)明：新興艷的辦艙公物諒業(yè)產(chǎn)掀品類爛型SOH拆O：即sma烏ll大off阻ice，ho外me世o伙ff擇ic剝e（小蹄辦公過(guò)室，值家庭滴辦公贏室；窮小型帥家庭巡壽公司趴），鞋既是紐奉指滿舌足追頃求自蔬由、發(fā)時(shí)尚酬的新抄型生羊活和團(tuán)工作簡(jiǎn)方式脹一族紫的物既業(yè)空踩間需匙求，火也代字表一師種前復(fù)潮的糧生產(chǎn)仁力、炕活躍退的新音經(jīng)濟(jì)瘋。商務(wù)淚綜合尼體：以辦嫂公樓井為主拋體的屑、多喂功能奪的建嚇筑綜羨合體碑。總部駱經(jīng)濟(jì)腫園區(qū)處，以智能膽化、低巨密度、駕生態(tài)型約樓群，米形成集晝辦公、寒科研、燭產(chǎn)業(yè)于構(gòu)一體的飼企業(yè)總甘部聚集尾基地，役為入駐迎企業(yè)提量供良好糧的運(yùn)營(yíng)乒管理氛即圍和創(chuàng)衣建發(fā)展捕的高速柜通道。注隨著企扒業(yè)的發(fā)謝展、產(chǎn)珠業(yè)的升逐級(jí)，部蘭分企業(yè)穩(wěn)特別是艦大型企悼業(yè)的經(jīng)渾營(yíng)管理略環(huán)節(jié)和菠生產(chǎn)操洋作環(huán)節(jié)該逐步分紗離，諸紹如經(jīng)營(yíng)蛛總部、即研發(fā)總遲部、物晌流總部酷等應(yīng)運(yùn)撤而生。創(chuàng)意諸地產(chǎn)賄：服務(wù)渾于創(chuàng)著意產(chǎn)木業(yè)的繭物業(yè)婦空間健。MOH嫌O：Mat烤ch洽Box，Ho限ur，Off擱ice，即崇集現(xiàn)離代建貍筑、秧生活敘、辦沉公、惰服務(wù)壘于一嫁體的張酒店高式商四務(wù)公建寓模寫(xiě)式，控具有造多動(dòng)跑能性故、移貼動(dòng)性氧、高捷科技便性、丸個(gè)性某化、婚不限卸時(shí)性頌、高儀效性層等特該點(diǎn)。4.辦公票房地鐵產(chǎn)的膊特性跳：用地法封定年限安外（1）使用遙功能：姨提供商傲務(wù)處理壓的空間螞，承擔(dān)管部分城貌市社會(huì)倍功能；（2）作為切服務(wù)業(yè)犯的生產(chǎn)通資料，尤其價(jià)值幟與物業(yè)援的檔次儲(chǔ)、功能世、物業(yè)大管理緊尚密相關(guān)片，但從勻根本上果取決于傳行業(yè)類吃型及其低發(fā)展、鹽企業(yè)發(fā)序展策略引與租金斷預(yù)算等簽；（3）寫(xiě)栗字樓濫租戶早、寫(xiě)辛字樓枯群體辭之間東具有閱聚集校效應(yīng)句；（4）在絕房地袋產(chǎn)市省場(chǎng)中尾先起棚先落奇。5.辦公房地產(chǎn)投資特點(diǎn)開(kāi)發(fā)投資特點(diǎn)區(qū)位經(jīng)濟(jì)中心城市的中心地段、新建開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)或政府機(jī)構(gòu)附近物業(yè)建筑規(guī)模大，檔次高，功能齊全，技術(shù)含量高目標(biāo)顧客

發(fā)展策略＋支付能力；市場(chǎng)波動(dòng)大經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節(jié)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容復(fù)雜、方式多樣；物業(yè)管理難度大、要求高盈利模式

租金收益＋長(zhǎng)期增值開(kāi)發(fā)商

實(shí)力更強(qiáng)、素質(zhì)更高和抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)置業(yè)投資特點(diǎn)租期長(zhǎng)、租金收入穩(wěn)定，管理難度大，受規(guī)劃和辦公用地總量控制；但價(jià)高、變現(xiàn)不易、出租難度大、服務(wù)要求高，政策直接干預(yù)少區(qū)位：城市性質(zhì)與投資環(huán)境，包括城市地