房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算

不動(dòng)產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算基本要求掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的成本構(gòu)成及成本測(cè)算。掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的收益獲取方式及收益測(cè)算了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措的相關(guān)內(nèi)容掌握借款還本付息的測(cè)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同一般項(xiàng)目總投資=固定資產(chǎn)投資+建設(shè)期借款利息+流動(dòng)資金房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資=開發(fā)建設(shè)投資(開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資)+經(jīng)營(yíng)資金開發(fā)建設(shè)投資指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目用于出售或出租時(shí)，開發(fā)建設(shè)投資就等于開發(fā)產(chǎn)品成本。經(jīng)營(yíng)資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。開發(fā)產(chǎn)品成本定義指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。如果項(xiàng)目開發(fā)完成后用于租售，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（總成本費(fèi)用）如果項(xiàng)目開發(fā)完成后用于經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目總投資等于開發(fā)建設(shè)投資（開發(fā)產(chǎn)品成本+固定資產(chǎn)投資）和經(jīng)營(yíng)資金例題某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49781平方米，其中，住宅部分為47581平方米，休養(yǎng)所為1200平方米，綜合商場(chǎng)為1000平方米。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。該項(xiàng)目總投資為13057萬(wàn)元，其中開發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元，由開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的182萬(wàn)元組成；綜合商場(chǎng)在開發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)，需經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。開發(fā)項(xiàng)目投資13057萬(wàn)元開發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元土地前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建筑安裝公共配套設(shè)施開發(fā)間接管理費(fèi)用財(cái)務(wù)銷售開發(fā)期稅費(fèi)其它費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬(wàn)元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖總成本費(fèi)用2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來(lái)說，可分為三大部分：土地、土建、設(shè)備費(fèi)用配套及其他收費(fèi)支出管理費(fèi)用和籌資成本土地、土建、設(shè)備費(fèi)用這一部分費(fèi)用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項(xiàng)目總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用，由于土地的不同來(lái)源，其成本也是不同的。土地費(fèi)用的大小是評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，都必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來(lái)所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價(jià)），以此來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。配套及其他收費(fèi)支出配套費(fèi)用主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特性決定了房地產(chǎn)開發(fā)必須有這一類的費(fèi)用支出，因?yàn)樯唐贩恳邆渚幼」δ?，通路、通水、通電、通煤氣及排水是最基本的條件，另外，學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的居住條件。其他收費(fèi)支出這些費(fèi)用中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如新型墻體材料費(fèi)、檔案保證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無(wú)歸。這類收費(fèi)項(xiàng)目的特點(diǎn)是種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，任意性很強(qiáng)。由于許多收費(fèi)項(xiàng)目由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。配套及收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，且數(shù)額較大，一般占項(xiàng)目總投資的10－15％，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運(yùn)用各種方法減少這部分費(fèi)用支出，是降低開發(fā)成本的一項(xiàng)重要內(nèi)容。管理費(fèi)用和籌資成本管理費(fèi)用籌資成本籌資成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大，投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此光靠企業(yè)自有資金和預(yù)收房款不能滿足資金要求，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來(lái)解決資金需要，這樣就產(chǎn)生利息支出。因此，如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本，體現(xiàn)經(jīng)營(yíng)成果將起到非常重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本內(nèi)容土地費(fèi)用估算前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用其他費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及修理費(fèi)用成本的測(cè)算分項(xiàng)測(cè)算匯總以表格的形式表現(xiàn)出來(lái)。成本測(cè)算的原則不能重復(fù)，也不能遺漏。準(zhǔn)確合理。土地費(fèi)用測(cè)算涵義為了取得房地產(chǎn)項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。費(fèi)用估算根據(jù)實(shí)際情況而定；費(fèi)用類別土地征用拆遷費(fèi)農(nóng)村土地征用拆遷費(fèi)城鎮(zhèn)土地拆遷費(fèi)土地出讓地價(jià)款土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)前期工程費(fèi)涵義開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三/七通一平”等階段的費(fèi)用支出。費(fèi)用組成及測(cè)算規(guī)劃設(shè)計(jì)——建安工程費(fèi)的3%；可研費(fèi)——總投資的1%~3%水文、地質(zhì)勘查費(fèi)根據(jù)工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計(jì)概算的0.5%左右?！捌咄ㄒ黄健辟M(fèi)可根據(jù)實(shí)際工程量參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（見教材p154表5-5）涵義指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用；費(fèi)用組成供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用；費(fèi)用測(cè)算一般按實(shí)際工程量估算。詳細(xì)估算時(shí)，可按單位指標(biāo)估算法計(jì)算。建筑安裝工程費(fèi)含義建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝修家具費(fèi)等。建筑工程費(fèi)用包括結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費(fèi)。設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用及安裝工程費(fèi)用給排水、電器照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝等。室內(nèi)裝修家具費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)——估算方法單元估算法=基本建設(shè)單元的綜合投資×單元數(shù)單位指標(biāo)估算法=單位工程量投資×工程量工程量近似匡算法=匡算工程量×相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)×取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)概算指標(biāo)估算法直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指標(biāo)×建筑面積類似法公共肌配套項(xiàng)設(shè)施惠建設(shè)六費(fèi)涵義指居住室小區(qū)為礙居民服銷務(wù)配套歐建設(shè)的升各種非炎營(yíng)利性金的公共蹄配套設(shè)窮施（公功建設(shè)施束）的建援設(shè)費(fèi)用格；費(fèi)用輪組成居委會(huì)、派出鉛所、托兒所填、幼兒縱園、鍋爐父房、變妄電室、沫公共廁嫁所、停車場(chǎng)等。費(fèi)用測(cè)隙算這些集配套耳設(shè)施旨是不拐能有熄償轉(zhuǎn)抽讓的注，一鑄般按規(guī)劃摩指標(biāo)和實(shí)際盆工程量源估算。管理組費(fèi)用含義指房地職產(chǎn)開發(fā)寸企業(yè)的結(jié)管理部找門為組編織和管駝理開發(fā)費(fèi)經(jīng)營(yíng)活穩(wěn)動(dòng)而發(fā)發(fā)生的各種費(fèi)清用。項(xiàng)目主要包浪括：管鍵理人員石工資、螞職工福咸利費(fèi)、益辦公費(fèi)拘、差旅餃費(fèi)、折仇舊費(fèi)、捧修理費(fèi)從、工會(huì)創(chuàng)經(jīng)費(fèi)、肌職工教肥育經(jīng)費(fèi)所、社會(huì)謎保險(xiǎn)費(fèi)領(lǐng)、董事跳會(huì)費(fèi)、理咨詢費(fèi)浪、審計(jì)來(lái)費(fèi)、訴鍬訟費(fèi)、供排污費(fèi)敵、房地凝產(chǎn)稅、齒土地使初用稅、物技術(shù)轉(zhuǎn)類讓費(fèi)、鋪技術(shù)開輩發(fā)費(fèi)、順無(wú)形資元產(chǎn)攤消餐、開辦岔費(fèi)攤銷偶、業(yè)務(wù)錯(cuò)招待費(fèi)痕、壞賬智損失、爺存貨盤勿虧、毀漫損和報(bào)萍廢損失桌以及其臂他管理稻費(fèi)用。取費(fèi)標(biāo)維準(zhǔn)管理血費(fèi)可贈(zèng)按項(xiàng)京目總凱投資解的3％一脂5％估以算。如果房麥地產(chǎn)開黃發(fā)企業(yè)紗同時(shí)開浸發(fā)若干博個(gè)房地疊產(chǎn)項(xiàng)目炮，管理距費(fèi)應(yīng)該盞在各個(gè)錯(cuò)項(xiàng)目間帽合理分模攤。財(cái)務(wù)費(fèi)怎用涵義房地榮產(chǎn)開稈發(fā)企搖業(yè)為否籌集滴資金跑而發(fā)洞生的潛各項(xiàng)猜費(fèi)用壯。費(fèi)用貢組成借款愿和債囑券的苗利息金融機(jī)多構(gòu)手續(xù)畜費(fèi)融資飼代理炸費(fèi)承諾護(hù)費(fèi)外匯刃匯兌禾凈損涉失企業(yè)籌鏡資所發(fā)志生的其交他費(fèi)用財(cái)務(wù)儲(chǔ)費(fèi)用利息的旱計(jì)算，傘可參照柔金融市搜場(chǎng)利率搜和資金開分期投布入的情赴況按復(fù)拔利計(jì)算為；利息以顏外的其拖他融資松費(fèi)用，群一般占秩利息的10％揀左右。銷售費(fèi)蕩用涵義房地趨產(chǎn)開裳發(fā)企靠業(yè)在蠢銷售減房地累產(chǎn)產(chǎn)柄品過裂程中集發(fā)生獄的各爛項(xiàng)費(fèi)跡用，店以及央專設(shè)悼銷售儉機(jī)構(gòu)拍或委只托代館理的查各項(xiàng)滾費(fèi)用妙。費(fèi)用額構(gòu)成銷售熱人員姿工資難、獎(jiǎng)堡金、統(tǒng)福利龍費(fèi)、描差旅屠費(fèi)、個(gè)銷售勻機(jī)構(gòu)爽的折觸舊費(fèi)告、修怖理費(fèi)茶、物蛋料消涼耗費(fèi)碎、廣沈告費(fèi)拜、宣距傳費(fèi)留、代辯銷手待續(xù)費(fèi)方、銷膚售服章務(wù)費(fèi)番及預(yù)餐售許棗可申狹領(lǐng)費(fèi)熟等；銷售相費(fèi)用費(fèi)用測(cè)出算廣告膜宣傳治及市淚場(chǎng)推噸廣費(fèi)銷售儉收入煩的2%鉛~3娛%。銷售干代理脈費(fèi)銷售猾收入截的1.摔5%客~2爆%。其他艱銷售肚費(fèi)用銷售描收入捆的0.琴5%鳥~1敞%。費(fèi)用屠合計(jì)銷售未收入殖的4%~偵6%其它費(fèi)慣用費(fèi)用組胖成臨時(shí)用享地費(fèi)臨時(shí)建遞設(shè)費(fèi)工程造年價(jià)咨詢備費(fèi)總承包握管理費(fèi)合同公篇證費(fèi)施工妻執(zhí)照為費(fèi)工程谷質(zhì)量辦監(jiān)督隔費(fèi)工程熱監(jiān)理敏費(fèi)竣工尸圖編恩制費(fèi)工程戴保險(xiǎn)箭費(fèi)費(fèi)用屠測(cè)算按當(dāng)罪地有嶺關(guān)部本門規(guī)獅定的詞費(fèi)率盆估算戒，一緞般約根占投境資額惹的2%~田3%。開發(fā)期睛稅費(fèi)概念項(xiàng)目欺所負(fù)文擔(dān)的明與房細(xì)地產(chǎn)喇投資桿有關(guān)哈的各辯種稅均金和晶地方往政府頂或有第關(guān)部烤門征康收的棒費(fèi)用鼻。費(fèi)用雄組成固定資昆產(chǎn)投資錘方向調(diào)嫌節(jié)稅（士現(xiàn)在已誦經(jīng)停止像征收)土地使體用稅市政吼支管像線分覺攤費(fèi)供電糾貼費(fèi)用電陵權(quán)費(fèi)分散建活設(shè)市政衫公用設(shè)增施建設(shè)隱費(fèi)電話初沾裝費(fèi)費(fèi)用癢測(cè)算按當(dāng)趟地有握關(guān)法及規(guī)標(biāo)跡準(zhǔn)估暴算不可稠預(yù)見矮費(fèi)依據(jù)項(xiàng)目敬的復(fù)曬雜程產(chǎn)度前面各較項(xiàng)費(fèi)用牛測(cè)算的罵準(zhǔn)確度呢。上述費(fèi)蓋用之和滴的3%~業(yè)7%運(yùn)營(yíng)觀費(fèi)用指房演地產(chǎn)踩項(xiàng)目攀開發(fā)懂完成殼后，辨在項(xiàng)扔目經(jīng)版營(yíng)期引間發(fā)性生的穗各種蠶運(yùn)營(yíng)召費(fèi)用裝。管理費(fèi)弟用銷售費(fèi)蕉用修理費(fèi)透用以出租鬼或自營(yíng)妙方式獲貍得收益樓的房地偏產(chǎn)項(xiàng)目卻在經(jīng)營(yíng)尼期間發(fā)陽(yáng)生的物淘料消耗流和維修禽費(fèi)用。3房地盯產(chǎn)投御資項(xiàng)胖目的飄收入毛、稅處金估粥算與厲資金亮籌措經(jīng)營(yíng)收志入估算稅金估流算銷售收柿入、出嫌租收入為、自營(yíng)扁收入與虎經(jīng)營(yíng)稅廈金及附梅加房地悠產(chǎn)投套資項(xiàng)獎(jiǎng)目的雕資金議籌措經(jīng)營(yíng)收矩入估算房地素產(chǎn)投澡資項(xiàng)動(dòng)目的雨經(jīng)營(yíng)厲模式租售構(gòu)方案扇的確級(jí)定租售騰價(jià)格耽的確浸定經(jīng)營(yíng)炊收入鐮的估粒算房地產(chǎn)鏡投資項(xiàng)挖目的經(jīng)健營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)扶模式出售出租自營(yíng)混合經(jīng)營(yíng)模擺式?jīng)Q定直收益模您式房地產(chǎn)絨投資項(xiàng)死目收益蔥分析租售脂方案撓的確勢(shì)定租售價(jià)娘格的確晝定經(jīng)營(yíng)收憑入/租售收每入的估算租售方召案的確配定租售方糟案的含繼義出售、擋出租、略自營(yíng)等春的計(jì)劃養(yǎng)；考慮邁銷售淚數(shù)量/銷輕售價(jià)洲格/鍬銷售粉時(shí)間六總體惠安排心。內(nèi)容房地產(chǎn)嘴投資項(xiàng)確目的經(jīng)批營(yíng)形式燃？項(xiàng)目躲出售憶？/項(xiàng)則目出悔租？月/租福售并柏舉？可出售只的面積駱？/可籃出租窯的面鋼積？麗/在蒼建筑叮物中奏的位閥置？進(jìn)度偵安排舍？市場(chǎng)蟲變化巴的影畝響？售價(jià)唉與租凝金水憑平的歲確定胞？收款東方式墾與收波款計(jì)宿劃地昏確定缺？結(jié)果相應(yīng)痕的表經(jīng)格——銷售計(jì)薄劃及收輝款計(jì)劃租售價(jià)度格的確勿定租售價(jià)奏格應(yīng)在削房地產(chǎn)朋市場(chǎng)分美析的基疾礎(chǔ)上確綿定，一宴般可選紛擇在位嶺置、規(guī)麥模、功嗚能和檔站次等方援面可比報(bào)的交易陳實(shí)例，稼通過對(duì)扶其成交州價(jià)格的遭分析與繼修正，鼻最終得賠到房地澤產(chǎn)項(xiàng)目范的租售倦價(jià)格。萬(wàn)也可以肝參照房車地產(chǎn)開豈發(fā)項(xiàng)目雀產(chǎn)品定維價(jià)的技宜術(shù)和方環(huán)法，確疲定租售精價(jià)格。成本導(dǎo)接向定價(jià)宇法成本橫加成/目震標(biāo)定時(shí)價(jià)法購(gòu)買止者導(dǎo)紅向定租價(jià)法認(rèn)知價(jià)速值定價(jià)衛(wèi)法/價(jià)值充定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)泊導(dǎo)向悶定價(jià)朵法領(lǐng)導(dǎo)盜導(dǎo)向嗽定價(jià)豎法挑戰(zhàn)掌定價(jià)院法隨行就稅市定價(jià)鳴法租售價(jià)牙格的確業(yè)定租售暢價(jià)格矮的確查定要尋與開膛發(fā)商熊市場(chǎng)牌營(yíng)銷戒策略緞相一康致，灘在考違慮政杜治、埋經(jīng)濟(jì)情、社跪會(huì)等視宏觀技環(huán)境謎對(duì)物炕業(yè)租黨售價(jià)心格影影響的后同時(shí)羞，還批應(yīng)對(duì)暮房地礎(chǔ)產(chǎn)市蘿場(chǎng)供的求關(guān)犁系進(jìn)堤行分暮析，肢考慮六已建箱成的孤、正姜在建岡設(shè)的紐奉以及繭潛在枝的競(jìng)敏爭(zhēng)項(xiàng)般目對(duì)右擬開敵發(fā)項(xiàng)妖目租功售價(jià)晴格的接影響身。經(jīng)營(yíng)家收入腥的估櫻算經(jīng)營(yíng)收揀入含義經(jīng)營(yíng)收拾入是指省向社會(huì)邀出售、頃出租房醫(yī)地產(chǎn)商甘品或自殺營(yíng)時(shí)的掃貨幣收域入。種類銷售全收入租金首收入自營(yíng)欺收入經(jīng)營(yíng)嗽收入籠的估仆算——銷售收據(jù)入銷售收甜入銷售收隔入=可捎出售約的建構(gòu)筑面持積×銷售單醉價(jià)注意腐銷售秩量與躁銷售芽?jī)r(jià)格民的關(guān)豬系經(jīng)營(yíng)收耍入的估融算——租金墊收入租金收問入租金鐮收入=可出經(jīng)租建筑分面積×租金后單價(jià)可出租茫建筑面鉆積考慮團(tuán)空置虛情況空置期出租率租金單乒價(jià)調(diào)查習(xí)與預(yù)嶼測(cè)要敬合理獅。經(jīng)營(yíng)收根入的估陜算——租金郵收入租金節(jié)收入頸的種榮類潛在總戴收入/毛灣租金暴收入潛在賀總收逢入=可嘴出租繁面積×單位租戚金其他收齡入除租金喂之外的牲其他收秋入實(shí)際洗總收御入/有效楊總收入實(shí)際總砌收入=潛在麥總收入×（1–空置相率）+其他虜收入實(shí)際總串收入=捷潛在總齊收入×出租賽率+其他累收入凈租金航收入（輝凈經(jīng)營(yíng)疾收入）凈經(jīng)既營(yíng)收案入=實(shí)籃際總衡收入–運(yùn)營(yíng)劑費(fèi)用經(jīng)營(yíng)收傻入的估痕算——自營(yíng)遮收入自營(yíng)蠅經(jīng)營(yíng)丹收入開發(fā)完企業(yè)緣瑞以開括發(fā)完盲成后宅的房鴿地產(chǎn)魔為其放進(jìn)行流商業(yè)鈴、服蜘務(wù)業(yè)刪等經(jīng)復(fù)營(yíng)活裂動(dòng)的亞載體拜，通鐵過綜續(xù)合性呀的自皇營(yíng)方俯式得案到的幣收入射。估算日時(shí)考良慮經(jīng)水營(yíng)所萌在的瞇行業(yè)羅以及德市場(chǎng)濱價(jià)格絕?？紤]島的因弊素目前已兩有的商宋業(yè)和服之務(wù)業(yè)設(shè)純施對(duì)房盼地產(chǎn)項(xiàng)黨目建成聾后產(chǎn)生疾的影響遷；未來(lái)商逢業(yè)、服殲務(wù)業(yè)市葛場(chǎng)可能紛發(fā)生的記變化對(duì)賣房地產(chǎn)垂市場(chǎng)的麥影響經(jīng)營(yíng)騰收入麥的估勻算——自營(yíng)身收入自營(yíng)謎收入芳的估世算年收入=年末經(jīng)營(yíng)效收益–年運(yùn)申?duì)I費(fèi)豆用（慮成本涂）注：通常型以年快等值煌的形盡式表部現(xiàn)出違來(lái)；年運(yùn)營(yíng)倍費(fèi)用包現(xiàn)括房地唐產(chǎn)所形縱成的固乘定資產(chǎn)園的折舊稅金份的估塊算稅金國(guó)家屢和地倘方政須府依敢據(jù)法俯律對(duì)陣有納常稅義董務(wù)的隸單位蕉或個(gè)車人征廟收的剝財(cái)政汪資金呀。稅收國(guó)家或柱地方政隱府通過洗稅金籌鎖集財(cái)政足資金的剖手段；稅收龜具有供強(qiáng)制竭性、脖無(wú)償?shù)佬院脱潭嵝缘陌禾攸c(diǎn)辟；注意埋與開受發(fā)期香稅費(fèi)橡的區(qū)閃別稅金的朗估算房地隸產(chǎn)開娘發(fā)投林資企獸業(yè)納奏稅的云主要血稅種經(jīng)營(yíng)稅涂金及附拐加土地升使用司稅房產(chǎn)架稅企業(yè)悄所得矮稅土地她增值旨稅應(yīng)注意群的問題計(jì)稅基竿數(shù)×計(jì)稅稅芳率稅金的篇估算——經(jīng)營(yíng)稅愉金及附琴加含義在房嫁地產(chǎn)姥銷售足、出怖租與更自營(yíng)趣過程挪中發(fā)食生的集稅費(fèi)統(tǒng)；種類——兩稅一融費(fèi)營(yíng)業(yè)稅=應(yīng)濕納稅業(yè)銷售兆（出挨租）伍收入×稅率叫（5%）城市敏建設(shè)埋維護(hù)業(yè)稅教育費(fèi)群附加城市建凍設(shè)維護(hù)但稅一般計(jì)逢稅依據(jù)增值稅舅、消費(fèi)訓(xùn)稅、營(yíng)烤業(yè)稅的薦實(shí)交稅括額；對(duì)房地賽產(chǎn)開發(fā)纖投資企數(shù)業(yè)，城欠市建設(shè)毅維護(hù)稅栗的計(jì)稅水依據(jù)實(shí)際例繳納蠶的營(yíng)兔業(yè)稅城市嗎建設(shè)傳維護(hù)主稅=營(yíng)業(yè)原稅×稅率稅率以通納稅人妖所在的膝地區(qū)而宗有所區(qū)譽(yù)別市區(qū)——7%縣城、談鎮(zhèn)——5%上面靜兩種先情況辦除外——1%教育展費(fèi)附鬧加一般穗計(jì)稅算依據(jù)同城懇市建慮設(shè)維杰護(hù)稅對(duì)房萄地產(chǎn)畏開發(fā)合投資殿企業(yè)謎，城遣市建槐設(shè)維射護(hù)稅寒的計(jì)剛稅依鑰據(jù)實(shí)際繳皮納的營(yíng)擱業(yè)稅教育費(fèi)顛附加=營(yíng)償業(yè)稅×稅率稅率教育費(fèi)園附加的偽稅率一題般為3%。經(jīng)營(yíng)稅糟金及附蟲加的計(jì)勾算經(jīng)營(yíng)稅噴金及附吐加=營(yíng)烤業(yè)稅孔+城做市建演設(shè)維讀護(hù)稅鑒+教惕育費(fèi)耽附加=營(yíng)掌業(yè)稅脾+營(yíng)事業(yè)稅×7%訊+營(yíng)業(yè)稅×3超%=營(yíng)業(yè)粒稅×（1+7%+菜3%）=應(yīng)納涌稅銷售種（出租肥）收入×5曠%蔬×（1+7%盈+拘3%）=應(yīng)沖納稅舒銷售婚（出穗租）堪收入×5.5托%關(guān)于勵(lì)其他定稅種相關(guān)睬表格銷售收?qǐng)?jiān)入與經(jīng)另營(yíng)稅金塑及附加深估算表出租妄收入休與經(jīng)齡營(yíng)稅演金及雹附加抵估算裁表自營(yíng)睜收入鵲與經(jīng)凳營(yíng)稅蓬金及義附加給估算厚表土地絕使用末稅房產(chǎn)稅企業(yè)所練得稅土地妨增值涉稅房地產(chǎn)旋投資項(xiàng)脆目的資奪金籌措資金禍籌措純的依挎據(jù)投資鎮(zhèn)估算勻的結(jié)僑果房地產(chǎn)告投資資乎金的來(lái)右源資本蹦金（憶股本廈金）銀行貸蠅款預(yù)售收材入資金的免籌措計(jì)慈劃根據(jù)房歉地產(chǎn)項(xiàng)倡目對(duì)資層金的需肥求以及煮投資、菊成本與袍費(fèi)用使已用計(jì)劃蚊，來(lái)安威排資金且來(lái)源和廳相應(yīng)數(shù)丑量的過磨程。資金獲籌措連計(jì)劃制定殼資金恩籌措窮計(jì)劃您時(shí)應(yīng)侮當(dāng)注閱意的煌問題嚴(yán)格增按照脊資金銜的需晴要量塵確定欠籌資檔額；以需百定量金額資金基使用電的時(shí)呆間認(rèn)真選善擇籌資語(yǔ)來(lái)源渠香道；可行橋性成本合法性避免利賢率風(fēng)險(xiǎn)泳對(duì)項(xiàng)目欣的不利滑影響。資金使搬用計(jì)劃考慮艷的因炕素項(xiàng)目建密設(shè)進(jìn)度可能敵發(fā)生產(chǎn)的實(shí)芳際付粘款時(shí)蘇間及回金額編制泛計(jì)劃炒應(yīng)注賄意的富問題根據(jù)止建筑腫安裝貓工程僅進(jìn)度獲表，智按照崖不同楚年度糕的工占作量殖安排蛇相應(yīng)王的資菠金供決給量厘；根據(jù)您設(shè)備數(shù)到貨奇計(jì)劃購(gòu)，安毯排設(shè)應(yīng)備購(gòu)蚊置費(fèi)兇支出皇。項(xiàng)目煤的前歷期費(fèi)皇用應(yīng)趴盡早炊落實(shí)折；在安恰排投揪資計(jì)呆劃時(shí)痕，應(yīng)非先安發(fā)排自緊有資侍金，棋后安漁排外警部資區(qū)金。資金使幕用計(jì)劃編制資纖金使用細(xì)計(jì)劃，桐應(yīng)考慮盯各種投臂資款項(xiàng)境的付款卵特點(diǎn)，逝要充分屆考慮預(yù)扣收款、卻欠付款矛、預(yù)付浙定金以刃及按工傾程進(jìn)度副付款的句具體情辯況。如果掉我們脖將工碗程發(fā)經(jīng)包出盾去，晚編制猴資金危使用么計(jì)劃道的依比據(jù)是話什么惕？有運(yùn)什么埋不同仰。資金籌妨措計(jì)劃資金壯籌措野計(jì)劃依據(jù)資金速使用犯計(jì)劃銷售奪收入棕計(jì)劃資金敞來(lái)源資本金預(yù)租售宰收入借貸銅資金為了齡滿足膚開發(fā)醋項(xiàng)目魯?shù)馁Y吐金需脊求，內(nèi)可優(yōu)痰先使孤用資泡本金撇，之播后考獎(jiǎng)慮使鑼用可已投入睬的預(yù)荒租售孩收入攤，最配后仍計(jì)然不絲式滿足舟資金負(fù)需求互時(shí)，玩可安產(chǎn)排借挑貸資妄金。借款崗還本鴨付息穴的估倍算還本富付息抵的資絲式金來(lái)占源利潤(rùn)預(yù)售丙或預(yù)悼租收器入還款綱方式話及還愛款順穩(wěn)序方式按照借匙款協(xié)議幅所確定招的方式謊進(jìn)行還變款；順序先貸惡款先歸還，坦后貸今款后隙還；利息高沃的先還重，利息銜低的后璃還；利息的晌計(jì)算國(guó)內(nèi)借閃款利息齡的計(jì)算借款頂時(shí)的斯利息央計(jì)算為了簡(jiǎn)悠化計(jì)算落，假設(shè)港借款當(dāng)尸年在年中使用龜，按消半年襯計(jì)息型，其讀后各浙年按拖全年譯計(jì)息攜；每年負(fù)應(yīng)計(jì)鋼利息=（年索初借款本息累計(jì)+本奪年借呼款÷2）×利率見教斃材p18鑰6例題還款粥時(shí)的窩利息蠅計(jì)算等額殲償還貫本金眠和利淋息總敬額等本償馳還見教材p1搭87夏，妙p1屑89絕例題國(guó)外求借款想利息扭的計(jì)圖算同國(guó)潛內(nèi)借銷款利六息的醫(yī)計(jì)算等額償惹還第一步求年等友值（等往額還本系付息額尋）A=思P?(A/贏P,i應(yīng)