房地產(chǎn)策劃必備知識(shí)讓你更加清晰地了解房地產(chǎn)

目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)二、房地產(chǎn)開發(fā)流程一、認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)1、房產(chǎn)是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。是房屋及其權(quán)利的總稱（占有、使用、收益、處分等權(quán)利）

2、地產(chǎn)是指土地財(cái)產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。是土地及其權(quán)利的總稱（使用、收益、轉(zhuǎn)讓等權(quán)利）。

3、房地產(chǎn)是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。

基礎(chǔ)知識(shí)3、房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。4、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑以及租售經(jīng)營(yíng)的行為過(guò)程。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的獎(jiǎng)金建設(shè)，通過(guò)有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一覽表基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)

全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使；集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。1、中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度二、土地2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓國(guó)家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)

土地使用權(quán)出讓(土地一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。

只擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式招標(biāo)方式拍賣方式協(xié)議方式掛牌方式

國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年基礎(chǔ)知識(shí)類別代號(hào)類別名稱范圍R居住用地居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地C公共設(shè)施用地居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地M工業(yè)用地工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫(kù)房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E）W倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地TS交通道路廣場(chǎng)用地鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車場(chǎng)等用地U市政公用設(shè)施用地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地G綠地市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地※城市用地基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)※取得土地使用權(quán)

辦理土地登記

核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》交付土地

發(fā)布出讓公告

編制出讓文件地價(jià)評(píng)估確定出讓底價(jià)編制、確定出讓方案

公布出讓計(jì)劃確定供地方式

簽訂出讓合同公布結(jié)果招標(biāo)拍賣掛牌協(xié)議

招拍掛實(shí)施(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)

申請(qǐng)及資格審查(6)(10)基礎(chǔ)知識(shí)※國(guó)有土地的出讓流程招標(biāo)

招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書的競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。

招標(biāo)流程評(píng)標(biāo)出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)評(píng)標(biāo)小組確定中標(biāo)人對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人?；A(chǔ)知識(shí)拍賣

拍賣方式概念按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者（競(jìng)買人）。

拍賣流程（一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人；

（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)；

（三）主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示；

（四）主持人報(bào)出起叫價(jià)；

（五）競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)；

（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)；

（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交；

（八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。

基礎(chǔ)知識(shí)掛牌

掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。

掛牌流程接受新報(bào)價(jià)出讓人宗地信息掛牌公布競(jìng)買人報(bào)價(jià)出讓人更新掛牌價(jià)格出讓人確定競(jìng)得人掛牌起始日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：

（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交；

（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；

（三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。

在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人?；A(chǔ)知識(shí)協(xié)議

協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。

劃拔

劃拔方式概念指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為?；A(chǔ)知識(shí)出讓方式劃拔方式招標(biāo)、拍賣、掛牌協(xié)議1經(jīng)營(yíng)性用地以(商業(yè)、旅游、商品住宅等)及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；1經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，同一宗地只有一個(gè)意向用地者的1國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地2同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者；2原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)協(xié)議出讓2城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地3劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的；3劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓3國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通等項(xiàng)目用地4出讓土地使用權(quán)改變用途4出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期4法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地5法律法規(guī)規(guī)定的其它用地異同有償使用，需要簽定合同有償使用，需要簽定合同少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置）或無(wú)償有期限限制有期限限制一般無(wú)期限限制基礎(chǔ)知識(shí)※出讓方式的適用范圍招標(biāo)拍賣掛牌交易場(chǎng)所指定地點(diǎn)拍賣行土地交易場(chǎng)所交易方式一次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)多次報(bào)價(jià)持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短長(zhǎng)復(fù)雜程度需要制作標(biāo)書

十分復(fù)雜不復(fù)雜一般衡量指標(biāo)價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件價(jià)格價(jià)格適用范圍具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件土地用途無(wú)特別限制及要求土地用途無(wú)特別限制及要求基礎(chǔ)知識(shí)※招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同三、相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)生地指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。熟地指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。三通一平是指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。七通一平給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通和土地平整。基礎(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)知識(shí)

建筑用地面積

總建筑面積

建筑密度（建筑覆蓋率）

容積率

建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。

用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。綠化率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。公式：植被垂直面積/占地面積*100%綠地率：所有住宅各類綠地面積與住宅總用地面積的比例。新區(qū)建設(shè)中不應(yīng)低于30%，舊區(qū)改造時(shí)不宜低于25%（不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地）。綠化覆蓋率＞綠化率（綠化所占面積）＞綠地率得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積（銷售面積）之比

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e開間：住宅房子的東西走向的寬度。

進(jìn)深：住宅的南北走向的長(zhǎng)度。層高：指下層地板面到上層樓面的高度，包括樓板厚度，以米為單位。凈高：指層高減去樓板厚度的凈剩值，即樓板上表面至上層樓板下表面的距離?；A(chǔ)知識(shí)基礎(chǔ)三知識(shí)用地三紅線道路三紅線經(jīng)城三市規(guī)三劃行三政主三管部三門依三法確三認(rèn)的三建設(shè)三用地三范圍三邊界三線。道路三用地三和兩三側(cè)建三筑用三地的三分界三線，三紅線三內(nèi)包三括車三行道三、步三行道三、綠三化帶三和分三隔帶三。寬三度根三據(jù)要三求變?nèi)?，三以滿三足交三通、三綠化三、通三風(fēng)日三照、三建筑三景況三和地三下管三線的三要求三。建筑三紅線建筑三紅線三是指三建筑三物的三外立三面所三不能三超出三的界三線。三建筑三紅線三可與三道路三紅線三重合,一般三在新三城市三中常三使建三筑紅三線退三于道三路紅三線之三后,以便三騰出三用地,改善三或美三化環(huán)三境,取得三良好三的效三果。基礎(chǔ)三知識(shí)房屋三層數(shù)建筑三高度房屋三層數(shù)三是指三房屋三的自三然層三數(shù)，三一般三按室三內(nèi)地三坪±0以上三計(jì)算三；采三光窗三在室三外地三坪以三上的三半地三下室三，其三室內(nèi)三層高三在2.三20三m以上三（不三含2.三20三m）的三，計(jì)三算自三然層三數(shù)。三房屋三總層三數(shù)為三房屋三地上三層數(shù)三與地三下層三數(shù)之三和。三假層三、附三層（三夾層三）、三插層三、閣三樓（三暗樓三）、三裝飾三性塔三樓，三以及三突出三屋面三的樓三梯間三、水三箱間三不計(jì)三層數(shù)三。建筑三物室三外地三面至三其檐三口或三屋面三面層三的高三度。三屋頂三上的三水箱三間、三電梯三機(jī)房三、排三煙機(jī)三房和三樓梯三出口三小間三等不三計(jì)入三建筑三高度三。建筑三間距兩棟三建筑三物或三構(gòu)筑三物外三墻之三間的三水平三距離三。建三筑間三距主三要根三據(jù)所三在地三區(qū)的三日照三、通三風(fēng)、三采光三、消三防安三全等三方面三的因三素綜三合考三慮確三定基礎(chǔ)三知識(shí)低層三建筑多層三建筑小高三層建三筑（三非規(guī)三范性三）高層三建筑高度三小于三或等三于10米的三建筑三。低三層居三住建三筑為三一層三至三三層。高度三大于10米，三小于三或等三于24米的三建筑三。多三層住三宅為三四層三至六三層。高度三大于24米的三建筑三。中三高層三住宅三為七三至九三層，三高層三住宅三為十三層及三以上三。介于三多層三及高三層之三間，三一般三指7-三18層之三間的三建筑三。點(diǎn)式三（塔三式）三建筑指建三筑平三面外三廓基三本成三矩形,其長(zhǎng)三邊與三短邊三之比三小于2的建三筑。板式三建筑指建三筑平三面外三廓基三本成三矩形,其長(zhǎng)三邊與三短邊三之比三大于三或等三于2的建三筑,并且三短邊三長(zhǎng)度三小于三或等三于16米?；A(chǔ)三知識(shí)復(fù)式躍式錯(cuò)層一個(gè)三住宅三占兩三個(gè)樓三層，有三內(nèi)部三樓梯三聯(lián)系三上下三層，三一般三在首三層安三排起三居室三、廚三房。三餐廳三、衛(wèi)三生間三等。是一三層住三宅但三較普三通住三宅高，可三在局三部掏三出夾三層，三安排三臥室三或書三房等三用樓三梯聯(lián)三系上三下，三其目三的是三在有三限的三空間三里增三加使三用面三積，三提高三住宅三的空三間利三用率三。是一三套房三子不三處于三同一三平面，即三房?jī)?nèi)三的廳三、臥三、衛(wèi)三、廚三、陽(yáng)三臺(tái)處三于幾三個(gè)高三度不三同的三平面三上。三錯(cuò)層三住宅三的面三積計(jì)三算方三法參三照平三面住三宅面三積計(jì)三算。二、三開三發(fā)三流三程三、三開發(fā)三流程1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、三開發(fā)三流程房地三產(chǎn)開三發(fā)流三程可三以用三“五三證”三的取三得來(lái)三貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五三、三開發(fā)三流程證件三解釋《建設(shè)三用地三規(guī)劃三許可三證》是建三設(shè)單三位在三向土三地管三理部三門申請(qǐng)三征用三、劃三撥土三地前，經(jīng)三城市三規(guī)劃三行政三主管三部門三確認(rèn)三建設(shè)三項(xiàng)目三位置三和范三圍符三合城三市規(guī)三劃的三法定三憑證三，是三建設(shè)三單位三用地三的法三律憑三證?！秶?guó)有三土地三使用三證》是證三明土三地使三用者(單位三或個(gè)三人)使用三國(guó)有三土地三的法三律憑三證，三受法三律保三護(hù)。規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見書國(guó)土局土地掛牌拍賣手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等相關(guān)意見）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書或選址申請(qǐng)；4、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、項(xiàng)目所在地環(huán)保部門和行業(yè)主管部門簽署預(yù)審意見的《環(huán)境影響報(bào)告表》5份及其軟盤2、《建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請(qǐng)表》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表》及其軟盤3、附有環(huán)境影響專項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評(píng)價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評(píng)估意見及評(píng)審專家組名單申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見書復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖3份；7、其它相關(guān)材料；選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、三開發(fā)三流程開發(fā)三商選址三、立三項(xiàng)國(guó)土局國(guó)有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、三開發(fā)三流程證件三解釋《建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可三證》是有三關(guān)建三設(shè)工三程符三合城三市規(guī)三劃要三求的三法律三憑證三，是三建設(shè)三單位三建設(shè)三工程三的法三律憑三證，三是建三設(shè)活三動(dòng)中三接受三監(jiān)督三檢查三時(shí)的三法定三依據(jù)三。沒(méi)有三此證三的建三設(shè)單三位，三其工三程建三筑是三違章三建筑三，不三能領(lǐng)三取房三地產(chǎn)三權(quán)屬三證件?！督ㄖこ倘┕とS可三證》(建筑三工程三開工三證)是建三筑施三工單三位符三合各三種施三工條三件、三允許三開工三的批三準(zhǔn)文三件，三是建三設(shè)單三位進(jìn)三行工三程施三工的三法律三憑證三，也三是房三屋權(quán)三屬登三記的三主要三依據(jù)三之一三。氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見）申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報(bào)材料1、《XX省建筑工程施工圖設(shè)計(jì)審查報(bào)審表》（一式三份）2、外地勘察設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證書副本（復(fù)印件），勘察、設(shè)計(jì)合同（須已經(jīng)審查）3、建設(shè)用地土地使用證及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求說(shuō)明書（復(fù)印件）4、初步設(shè)計(jì)文件及批復(fù)或項(xiàng)目立項(xiàng)、報(bào)建等審批文件及手續(xù)5、巖土工程勘察報(bào)告，全套施工圖設(shè)計(jì)文件以及相關(guān)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料6、技術(shù)審查機(jī)構(gòu)對(duì)涉及項(xiàng)目安全，確需有關(guān)設(shè)計(jì)計(jì)算書及計(jì)算軟件名稱的，由建設(shè)單位報(bào)送7、如需依法進(jìn)行專項(xiàng)審查的（如：抗震、衛(wèi)生、消防、環(huán)保、人防、安全等），建設(shè)單位還須按相關(guān)規(guī)定報(bào)送有關(guān)材料申報(bào)材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢(shì)管線圖）；6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見書）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。三、三開發(fā)三流程申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃3、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項(xiàng)目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報(bào)告申報(bào)材料1、建設(shè)單位申報(bào)表2、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖3、設(shè)計(jì)說(shuō)明（包括分類依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說(shuō)明6、電氣施工說(shuō)明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說(shuō)明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報(bào)材料1、建筑工程施工許可證申請(qǐng)表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書；5、建設(shè)工程會(huì)辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實(shí)證明；9、拆遷許可證10、施工險(xiǎn)繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評(píng)審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施工許可證圖片暫缺證件三解釋《商品三房銷三售(預(yù)售)許可三證》是市三、縣三人民三政府三房地三產(chǎn)行三政管三理部三門允三許房三地產(chǎn)三開發(fā)三企業(yè)三銷售三商品三房的三批準(zhǔn)三文件三。建設(shè)局建筑工程施工許可證計(jì)委開工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷售許可證申報(bào)材料1、申請(qǐng)表（按要求填寫）2、規(guī)劃部門、國(guó)土部門相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計(jì)批文4、項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍內(nèi)項(xiàng)目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬(wàn)元以上項(xiàng)目）7、監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料1、商品房銷售申請(qǐng)書2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級(jí)證書4、立項(xiàng)批文5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6、國(guó)有土地使用證7、施工許可證8、建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項(xiàng)目手冊(cè)實(shí)施情況15、其他材料選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收三、三開發(fā)三流程三、三開發(fā)三流程立三項(xiàng)開工三建設(shè)規(guī)劃三設(shè)計(jì)取得三土地選三址竣工三驗(yàn)收人目的事提交文件開發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告本階三段,如果三需要三尋找三合作三伙伴,則需三要簽三定合三作意三向,協(xié)議三及合三同書市場(chǎng)三前期三判斷三只是三宏觀三方面三的粗三略判三斷,僅從三所在三區(qū)域三的市三場(chǎng)供三求與三潛力三進(jìn)行三判斷需要提交文件為:項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告開發(fā)商三、三開發(fā)三流程立三項(xiàng)開工三建設(shè)規(guī)劃三設(shè)計(jì)取得三土地選三址竣工三驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告涉及部門分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委三、三開發(fā)三流程立三項(xiàng)開工三建設(shè)規(guī)劃三設(shè)計(jì)取得三土地選三址竣工三驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商取得土地開發(fā)與使用權(quán)1.取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.取得《國(guó)有土地使用證》1.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定提交文件2.《國(guó)有土地使用證》規(guī)定提交文件辦理《建設(shè)三用地三規(guī)劃三許可三證》:需準(zhǔn)三備文三件如三下：立項(xiàng)三批復(fù)建設(shè)三項(xiàng)目三規(guī)劃三審批三表市政三府征三地批三復(fù)用地三釘樁三成果按規(guī)三劃意三見書三要求三取得三的有三關(guān)協(xié)三議及三批復(fù)三文件審定三設(shè)計(jì)三方案三通知三書三、三開發(fā)三流程立三項(xiàng)開工三建設(shè)規(guī)劃三設(shè)計(jì)取得三土地選三址竣工三驗(yàn)收辦理《國(guó)有三土地三使用三證》:需準(zhǔn)三備文三件如三下：立項(xiàng)三批復(fù)辦理三土地三出讓三手續(xù)三申請(qǐng)審定三設(shè)計(jì)三方案三通知三書土地三評(píng)估三報(bào)告三原件出讓三合同三附圖三，一三式五三份，三附圖三為：三釘樁三圖或?qū)徣?jì)設(shè)三計(jì)方三案通三知書三附圖三，原三土地三方國(guó)三有土三地使用三證附三圖（三加蓋三雙方三公章三）《建設(shè)三用地三規(guī)劃三許可三證》及釘三樁成三果通三知單建筑三面積三與用三途說(shuō)三明書加蓋三工商三部門三備案三章的三營(yíng)業(yè)三執(zhí)照三復(fù)印三件《建設(shè)三用地三批準(zhǔn)三書》或原三用地三單位三的《國(guó)有土地三使用三證》、《房屋三所有三權(quán)證》、國(guó)三有土三地權(quán)三屬來(lái)源三證明三文件三（原三件）與原三用地三方簽三定的三土地三使用三權(quán)及三地上三物補(bǔ)三償協(xié)議三、聯(lián)三建協(xié)三議及三相關(guān)三文件房地三產(chǎn)開三發(fā)企三業(yè)資三質(zhì)證三書等三、三開發(fā)三流程立三項(xiàng)開工三建設(shè)規(guī)劃三設(shè)計(jì)取得三土地選三址竣工三驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商項(xiàng)目方案滿足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可三證》:需準(zhǔn)三備文三件如三下：供電三、給三水、三市政三、燃三氣電三力等三部門三意見建設(shè)三項(xiàng)目三規(guī)劃三審批三報(bào)表審定三設(shè)計(jì)三方案建筑三工程三施工三設(shè)計(jì)三圖紙工程三檔案三登記三證明按審三定設(shè)三計(jì)方三案要三求取三得的協(xié)議三通知三書三、三開發(fā)三流程立三項(xiàng)開工三建設(shè)規(guī)劃三設(shè)計(jì)取得三土地選三址竣工三驗(yàn)收人目的事向政府提交文件開發(fā)商找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè)1.施工隊(duì)招標(biāo)2.領(lǐng)取《建筑工程施工許可證》項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理《國(guó)有三土地三使用三證》:需準(zhǔn)三備文三件如三下：建筑三工程三施工三許可三申請(qǐng)三表一三式兩三份《建設(shè)三用地三規(guī)劃三許可三證》及附三件《建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可三證》及附三件施工三圖紙三設(shè)