房地產(chǎn)前期策劃匯總最全

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃任宏博士（英國(guó)）/教授/博導(dǎo)主任委員院長(zhǎng)住建部全國(guó)高等學(xué)校工程管理和工程造價(jià)學(xué)科專業(yè)指導(dǎo)委員會(huì)重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院2014年4月第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃前期策劃的總體流程第一階段第二階段第三階段第四階段市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)評(píng)估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估宏觀市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、需求預(yù)測(cè)、價(jià)格預(yù)測(cè)銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比／參數(shù)值變動(dòng)的百分比風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來(lái)研究不同因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn)確的判斷1.1可行性研究1.1可行性研究——市場(chǎng)分析（1）市場(chǎng)宏觀分析（PEST）（2）市場(chǎng)中觀分析（行業(yè)分析即定位分析）（3）市場(chǎng)微觀分析（競(jìng)爭(zhēng)分析）市場(chǎng)宏觀分析(PEST分析)PEST分析即總體環(huán)境分析，即宏觀環(huán)境分析。PEST四個(gè)英文字母是政治（politics）、經(jīng)濟(jì)（economic）、社會(huì)（society）、技術(shù)（technology）的首字母。通常采用矩陣式的方法，就是在坐標(biāo)中分成四個(gè)象限。如拿政治和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)做坐標(biāo)，政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境都好的情況下，就應(yīng)該發(fā)展。政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境都不理想的情況下，就不能發(fā)展。環(huán)境一個(gè)好一個(gè)不太好時(shí)，就要適當(dāng)考慮，可以發(fā)展也可以不發(fā)展。宏觀環(huán)境分析的主要內(nèi)容及對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的影響企業(yè)政治技術(shù)政治制度、體制政府的穩(wěn)定性特殊經(jīng)濟(jì)政策國(guó)際政治外貿(mào)立法對(duì)外國(guó)企業(yè)的制度就業(yè)立法……經(jīng)濟(jì)社會(huì)GDP的變化利率貨幣供給通貨膨脹率工資/物價(jià)控制可任意支配收入行業(yè)需求市場(chǎng)需求……國(guó)家研發(fā)支出行業(yè)研發(fā)支出科技研究重點(diǎn)專利保護(hù)新產(chǎn)品新技術(shù)的商品化……生活方式就業(yè)預(yù)期保護(hù)消費(fèi)者運(yùn)動(dòng)結(jié)婚率人口增長(zhǎng)率人口遷移文化及亞文化……企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響：1、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是全局性的而非局部性的。2、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境對(duì)企業(yè)的影響是現(xiàn)在和未來(lái)的而不是過(guò)去的。3、企業(yè)戰(zhàn)略環(huán)境是動(dòng)態(tài)的而不是靜止的。市場(chǎng)宏觀分析(PEST分析)2013年中央政府經(jīng)歷逐漸從以行政化手段為主的調(diào)控體系向市場(chǎng)化長(zhǎng)效管理機(jī)制轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展”的重要目標(biāo)。市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

十八屆三中全會(huì)后長(zhǎng)期房地產(chǎn)政策方向政策方向土地改革城鎮(zhèn)化財(cái)稅改革市場(chǎng)化推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化樓市逐步去行政建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)一攬子財(cái)稅改革工程未來(lái)樓市政策將逐步擺脫過(guò)去全國(guó)一刀切的模式，加快探索房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立。然而在長(zhǎng)效機(jī)制成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現(xiàn)行調(diào)控手段仍將繼續(xù)實(shí)行。市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

①市場(chǎng)化改革——市場(chǎng)保障并行走低端有保障、中端有政策、高端有控制必須加快形成企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者自由選擇、自主消費(fèi)，商品和要素自由流動(dòng)、平等交換的現(xiàn)代市場(chǎng)體系，著力清除市場(chǎng)壁壘，提高資源配置效率和公平性?！薄耙⒐介_(kāi)放透明的市場(chǎng)規(guī)則，完善主要由市場(chǎng)決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。”市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

限價(jià)限售高端住宅市場(chǎng)有望逐步放開(kāi)作為為達(dá)成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)而采取的短期行政干預(yù)手段，其形式意義大于實(shí)際意義。在市場(chǎng)化起決定性作用的思路作用下，商品住宅市場(chǎng)尤其是高端住宅市場(chǎng)的限價(jià)限售措施有望逐步放開(kāi)。融資環(huán)境繼續(xù)支持政策導(dǎo)向型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，兼顧市場(chǎng)效益以銀行信貸為主的間接融資渠道，一方面將繼續(xù)支持中小套型普通商品房以及保障房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，另一方面將為更多市場(chǎng)化下效益良好的企業(yè)提供資金支持。此外，為實(shí)現(xiàn)增供應(yīng)目標(biāo)，房企再融資有望開(kāi)閘。限購(gòu)政策不同城市區(qū)別化對(duì)待新一屆政府一改以往中央一刀切的宏觀調(diào)控模式，鼓勵(lì)各地開(kāi)展因地制宜的差異化調(diào)控措施。限購(gòu)作為逆市場(chǎng)化的行政指令，有望在房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)、供需結(jié)構(gòu)平衡的城市率先逐步退出。購(gòu)房限貸短期內(nèi)難以全面放開(kāi)雖然市場(chǎng)化配置得到前所未有的強(qiáng)化，但住房本身離不開(kāi)民生問(wèn)題這一屬性。在保障房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)但尚未完全覆蓋低收入住房困難家庭的當(dāng)下，將繼續(xù)限制部分人士利用金融杠桿投機(jī)入市。短期行政化措施難全面放開(kāi)市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

2013年，全國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)保障性安居工程630萬(wàn)套，基本建成470萬(wàn)套。截至11月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程已開(kāi)工666萬(wàn)套，基本建成544萬(wàn)套，已全面完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資11200億元。保障房迎接供應(yīng)高峰公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

②土地改革建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)打破土地二元結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)增加建設(shè)用地規(guī)模，增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

按照“以大城市為依托，以中小城市為重點(diǎn)，逐步形成輻射作用大的城市群，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”的要求城中村的整體規(guī)劃與改造計(jì)劃將加快※郊縣區(qū)域?qū)χ行某菂^(qū)擠出部分具有強(qiáng)大的吸附力※大城市內(nèi)城鎮(zhèn)化1、城中村改造2、城市外擴(kuò)，去中心化③新型城鎮(zhèn)化市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

房地產(chǎn)稅收制度購(gòu)房者層面調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)房產(chǎn)稅（存量階段）個(gè)稅（流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)）房企層面有效供應(yīng)，優(yōu)化資源配置土地增值稅④財(cái)稅改革嚴(yán)征土增稅影響房企拿地預(yù)計(jì)新一輪房產(chǎn)稅擴(kuò)容，仍將結(jié)合當(dāng)前試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，從增量還是征收，短期來(lái)看對(duì)市場(chǎng)的影響有限市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

2013上半年，市場(chǎng)回暖，銀行貸款額度充足；房企融資額充裕4月開(kāi)始，部分城市收緊公積金貸款6月，銀行“錢慌”，個(gè)人住房貸款收緊、房企融資成本走高年末，銀行信貸進(jìn)一步收緊，多地放貸放緩，利率優(yōu)惠減少⑤信貸收緊市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

房地產(chǎn)投資資金：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源增長(zhǎng)略有放緩，這與年底金融機(jī)構(gòu)資金緊張從而導(dǎo)致房企貸款以及個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)放緩有關(guān)；值得注意的是，外資進(jìn)入樓市的速度呈加速態(tài)勢(shì)：2013年1-12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源小計(jì)122122.47億元，同比增長(zhǎng)26.5%市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

開(kāi)發(fā)企業(yè)：長(zhǎng)期利好無(wú)論是市場(chǎng)化還是新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)都有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)化釋放改善型需求，城鎮(zhèn)化建設(shè)產(chǎn)生新增需求。城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，大城市戶籍資源分配改革，會(huì)繼續(xù)刺激大家向一二線大城市涌進(jìn)，大城市需求更加旺盛。需求增加土地改革和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)增加土地供應(yīng)。土地供應(yīng)增加房產(chǎn)稅擴(kuò)容增加高端住宅及投資性需求成本。抑制投資需求土地供應(yīng)增加有利于地價(jià)的下調(diào)，拿地成本有望降低。融資會(huì)向保障房建設(shè)傾斜，房企融資有望松口。但供應(yīng)的增加以及保障房的建設(shè)可能會(huì)沖擊普通商品住宅市場(chǎng)，需關(guān)注實(shí)際量的變化情況。政策小結(jié)市場(chǎng)宏觀分析——政策（P）

經(jīng)濟(jì)環(huán)脅境是指車企業(yè)所乳屬的或塑可能會(huì)帶參與其芒中的經(jīng)蹈濟(jì)體的股經(jīng)濟(jì)特康征和發(fā)姑展方向。（一）價(jià)經(jīng)濟(jì)形瘡勢(shì)。201征3年全年玻國(guó)內(nèi)生望產(chǎn)總值56求88康45億元，脹比上年哲增長(zhǎng)7.閑7%。其奶中第宏三產(chǎn)角業(yè)增陽(yáng)加值262貼204億元，辮增長(zhǎng)8.3妻%；第三辦產(chǎn)業(yè)增蘿加值比鏡重為46.篇1%，第三呼產(chǎn)業(yè)著增加慌值占襖比首燃次超挖過(guò)第嗽二產(chǎn)剃業(yè)?？梢院烆A(yù)見(jiàn)點(diǎn)，20響14年我國(guó)謀經(jīng)濟(jì)將屑繼續(xù)保飲持平穩(wěn)粒較快的肌發(fā)展，輕這對(duì)房豪地產(chǎn)企慕業(yè)有利某。市場(chǎng)宏瓶觀分析——經(jīng)濟(jì)（E）（二）育貨幣與愁銀行信邪貸政策氧。20蹈14年1月17日召爪開(kāi)的華人民踏銀行繡貨幣暑信貸晨工作捎會(huì)議泰給市秋場(chǎng)指夸明了唇今年亮貨幣逆政策砍的明班確思鍛路——貨幣信圍貸工作驕要堅(jiān)持尸穩(wěn)中求井進(jìn)，“垃穩(wěn)”主屢要體現(xiàn)防為“總直量穩(wěn)定拌”，“夾進(jìn)”主勁要體現(xiàn)宿為“結(jié)矮構(gòu)優(yōu)化倚”。在房受地產(chǎn)騎市場(chǎng)膠國(guó)家底政策組調(diào)控召的大付背景迎下，央行肉出臺(tái)插的一硬系列濤貨幣位緊縮碼政策昌、提擴(kuò)高商角業(yè)銀礎(chǔ)行的殃準(zhǔn)備仰金率身、提闖高房殃地產(chǎn)曲貸款鉆的門么檻，這路些都覆無(wú)疑嫌增加冰了房送地產(chǎn)兆企業(yè)辟的融允資困室難。覆不過(guò)種目前盛房地孤產(chǎn)行擴(kuò)業(yè)的卵整體葡來(lái)說(shuō)罩，大映部分盜企業(yè)多的自革由資幻玉金不貓足三眠成，醒兩成研來(lái)自憤銀行隊(duì)貸款設(shè)，總釣承包領(lǐng)施工恒單位揉墊資禁近3成，許能在仁市場(chǎng)論上融觸資額富定不樹(shù)足一懷成，禿所以葡對(duì)中零小房集地產(chǎn)浸企業(yè)叼來(lái)說(shuō)腦，融姐資難醒度的享進(jìn)一董步加便大，童都對(duì)運(yùn)企業(yè)紀(jì)的生蔽存提合出了溪挑戰(zhàn)封。所以房地產(chǎn)繡企業(yè)必亭須創(chuàng)新斗融資模菌式，積癢極謀求弓在市場(chǎng)混上的信淘托公司引等金融鞏企業(yè)融墳資。市場(chǎng)鳴宏觀仗分析——經(jīng)濟(jì)遣（E）（三鵝）全感國(guó)房焰地產(chǎn)演市場(chǎng)習(xí)形勢(shì)巡壽。20抖13年1-1魯1月份的每房地產(chǎn)雖統(tǒng)計(jì)數(shù)堆據(jù)如下麻：全國(guó)串全年房液地產(chǎn)投姜資總額職突破8萬(wàn)億斤元，掠商品萍房銷周售面航積突守破12億平方舌米，商員品房銷阻售總額氣突破7萬(wàn)億橫元，殼全國(guó)您商品綿住房崗均價(jià)隔突破6千元，艷土地出猶讓金在4萬(wàn)億元驗(yàn)左右。房地礙產(chǎn)開(kāi)施發(fā)投鉛資支鞏撐了振全國(guó)析固定兔資產(chǎn)哭投資涉。今年房催地產(chǎn)開(kāi)篩發(fā)投資藥保持了19致%-畏21括%（各月至不同）墊幅度內(nèi)輛的增幅由，而固沾定資產(chǎn)紡?fù)顿Y基我本保持士在20鳳%以上的杰增幅。曉房地產(chǎn)這開(kāi)發(fā)投凍資為穩(wěn)賭定中國(guó)輝經(jīng)濟(jì)增眉長(zhǎng)起到炊了重要族作用?？傮w來(lái)泊說(shuō)過(guò)去桶的一年嘩房地產(chǎn)堪整體處進(jìn)于上升陵趨勢(shì)下鴉各地的察市場(chǎng)差沸異依然田明顯。總體看雹，一二捐線城市瞎市場(chǎng)較抹熱，一沾些三四右線城市閣明顯階款段性供供大于求密。不同良區(qū)域、層不同城喉市、不沾同企業(yè)幸、不同寧項(xiàng)目之期間冷熱細(xì)不均的筑現(xiàn)象較呆為凸出通。故可以哄知道現(xiàn)區(qū)在我國(guó)佳的房地迫產(chǎn)市場(chǎng)潮還是比夏較穩(wěn)定首的，在穩(wěn)高速發(fā)雖展的階濁段，開(kāi)災(zāi)發(fā)商的伸機(jī)會(huì)較悼多。市場(chǎng)緒宏觀直分析——經(jīng)濟(jì)后（E）根據(jù)"中國(guó)圈房地到產(chǎn)業(yè)兼中長(zhǎng)看期發(fā)導(dǎo)展動(dòng)育態(tài)模匯型"，在宏辮觀經(jīng)濟(jì)糧和貨幣蹲信貸平袋穩(wěn)增長(zhǎng)囑、房地抱產(chǎn)調(diào)控項(xiàng)政策整文體平穩(wěn)腦的背景障下，201役4年全國(guó)鞭房地產(chǎn)拘市場(chǎng)將堅(jiān)呈現(xiàn)"銷售追量?jī)r(jià)信繼續(xù)止增長(zhǎng)掀但增視速放駐慢，秋投資童新開(kāi)這工增炮長(zhǎng)平蛇穩(wěn)"的特點(diǎn)撒。整體廊的投值資環(huán)佩境還遠(yuǎn)是比艷較有貢利的衫！經(jīng)濟(jì)小朽結(jié)市場(chǎng)汪宏觀冒分析——經(jīng)濟(jì)（E）社會(huì)文悼化環(huán)境培是指組受織所在防社會(huì)中騎成員的梁民族特心征、文黑化傳統(tǒng)裳、價(jià)值嚼觀念、哀宗教信認(rèn)仰、教摟育水平墳以及風(fēng)送俗習(xí)慣翅等因素緒的總和堆。其構(gòu)閣成因素鴿也很多珍，這里泳重點(diǎn)討堅(jiān)論居民可凳支配收套入、城鐘市化程液度、消者費(fèi)投資良傾向。（一亂）居武民可球支配第收入20慮14年2月24號(hào)國(guó)可家統(tǒng)凈計(jì)局牲公布201辯3年國(guó)民陪經(jīng)濟(jì)和拉社會(huì)發(fā)腰展統(tǒng)計(jì)帆公報(bào)。竹公報(bào)顯長(zhǎng)示，根謊據(jù)從20足12年四季邁度起實(shí)單施的城潛鄉(xiāng)一體是化住戶量調(diào)查，北全國(guó)居閱民人均申可支配拖收入18柜31趣1元，坦比上淺年增筋長(zhǎng)10.蘿9%，扣槐除價(jià)們格因乳素，蟻實(shí)際阻增長(zhǎng)8.1推%，跑贏201膊3年國(guó)婚內(nèi)生討產(chǎn)總奶值7.尚7%的增蕩速。竿城鎮(zhèn)膛居民策人均愛(ài)可支孕配收康入269涌55元，比禾上年增畝長(zhǎng)9.撤7%，扣除嫩價(jià)格因升素，實(shí)鑼際增長(zhǎng)7.績(jī)0%；城鎮(zhèn)火居民人烏均可支堆配收入曠中位數(shù)禍為24那20耗0元，燃增長(zhǎng)10.鞭1%。但是尺我國(guó)貧孩富差距辣大的問(wèn)土題依然勞明顯，的房地產(chǎn)貢開(kāi)發(fā)商電應(yīng)該面對(duì)陷不同享收入川群體腫推出鈔多樣賓化的義房地顏產(chǎn)產(chǎn)挽品。市場(chǎng)宏悠觀分析——社會(huì)搬（S）（二憂）城功市化湯程度國(guó)家統(tǒng)濾計(jì)局201肥4年1月20日發(fā)色布的構(gòu)數(shù)據(jù)全，20想13年末奪，中迷國(guó)大搞陸總殺人口蓮為136象072萬(wàn)人，三城鎮(zhèn)常門住人口73捕11液1萬(wàn)人，減鄉(xiāng)村常腦住人口629倘61萬(wàn)人，外中國(guó)城石鎮(zhèn)化率夕達(dá)到了53裳.7譯%。我厭國(guó)城沾市化破率實(shí)劍現(xiàn)了50%的大關(guān)糕，說(shuō)明房地礎(chǔ)產(chǎn)市格場(chǎng)在疑不斷漂擴(kuò)大俘，房孟地產(chǎn)岔需求瓣也在賊逐年醬變大，這座對(duì)于伸房地噴產(chǎn)企屋業(yè)來(lái)您說(shuō)是繞好消慘息。（三）信消費(fèi)投扒資傾向人們的漫健康意形識(shí)逐漸淡增強(qiáng)，摔與過(guò)去氏相比，認(rèn)人們花滿錢并不渴只是為皇了買一沉個(gè)可以奶遮風(fēng)避織雨的房肉子，而想是希望胳得到綠色、華環(huán)保、猛節(jié)能、覆智能化在等適合翁人居的主住所。這對(duì)幟于房地璃產(chǎn)企業(yè)餃來(lái)說(shuō)，碰既是艱鍛巨的挑起戰(zhàn)，也洞是從眾犁企業(yè)中慣脫穎而釋出的機(jī)畏會(huì)。市場(chǎng)宏最觀分析——社會(huì)（S）技術(shù)環(huán)拋境：人院們對(duì)于終房地產(chǎn)旋商品的輛需求在劍向綠色虛、環(huán)花保、炕節(jié)能睜、智冤能化等方恐向發(fā)理展，憂這就辱促使等房地讀產(chǎn)企震業(yè)要顧跟上蔽技術(shù)夕變革窄的步擊伐。當(dāng)前，駛我國(guó)經(jīng)恐濟(jì)正處蘭于向低刪碳經(jīng)濟(jì)鳴轉(zhuǎn)型的鴉時(shí)期，見(jiàn)房地產(chǎn)響行業(yè)是從轉(zhuǎn)型的縱主力軍兔，各地倉(cāng)鼓勵(lì)節(jié)街能減排呀的政策包都對(duì)建捷筑的節(jié)瘡能水平擾設(shè)定門亦檻。據(jù)藍(lán)統(tǒng)計(jì)，閉中國(guó)43仿0億平摘方米刃的建熊筑當(dāng)腰中，95%是高能射耗建筑報(bào)。目前景全球每驅(qū)年新建熄的40億到45億平謎方米塌建筑因面積么，中仗國(guó)占構(gòu)了23億平股方米浩，其煮中的90被%還是高隆能耗建聞筑，假愧如可以搏降低50%，將輩為國(guó)喊家節(jié)捐約用獅電300注0億千瓦僅時(shí)，減駝少二氧導(dǎo)化碳3億噸瓦。這辨些數(shù)舟據(jù)背活后，周不僅遞有著盲新增呼綠色翠建筑料的巨膽大空跑間，手還有昆對(duì)現(xiàn)有肉建筑洲進(jìn)行嘩節(jié)能納改造威的天憲量市極場(chǎng)。壓一旦最綠色廳技術(shù)兩成熟卸，新扮的業(yè)巧務(wù)維粘度便碎應(yīng)時(shí)怎而生。而珍擁有減了綠勇色建剪筑技假術(shù)，召不僅局將在唯住宅尖新產(chǎn)勉品開(kāi)趴發(fā)上井占盡被先機(jī)捧，其稍技術(shù)揪合作轎和物賞業(yè)改隆造、異維護(hù)任管理糞能力們，也健將迎拐來(lái)蔚萬(wàn)為可撈觀的鍋新市法場(chǎng)。市場(chǎng)份宏觀殿分析——技術(shù)（T）房地產(chǎn)嫌前期定掙位策劃山是一種優(yōu)輔助決禍策的綜喇合性活火動(dòng)，目搏的是幫明助房地堡產(chǎn)開(kāi)發(fā)禁企業(yè)做蹦出合適面的定位濃決策，底控制和撕減少項(xiàng)陷目的開(kāi)壁發(fā)風(fēng)險(xiǎn)叉。房地產(chǎn)鵝前期定回位策劃徐就是根波據(jù)房地寄產(chǎn)前期迷策劃預(yù)桿期目標(biāo)嘆，經(jīng)過(guò)畢對(duì)市場(chǎng)貧的深入飲研究和芝分析，塌整合各川種資源高，達(dá)到荒幫助房守地產(chǎn)開(kāi)胳發(fā)企業(yè)顆決策在妹哪里開(kāi)釘發(fā)、開(kāi)壓發(fā)什么秧項(xiàng)目、殼怎樣開(kāi)脂發(fā)、開(kāi)襯發(fā)后賣炸給誰(shuí)等阻一系列撲問(wèn)題。(2讀)房地侄產(chǎn)前更期定服位策衣劃的股作用已：(1)房地產(chǎn)啦前期定誦位策劃轎的概念皆：一是猛能使概企業(yè)遭二是能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)能力．在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下為項(xiàng)目贏得主動(dòng)地位；三是具有有效整合房地產(chǎn)項(xiàng)目資源，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)，滿足目標(biāo)客戶居住要求的作用。市場(chǎng)熟中觀叼分析潛在客戶分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場(chǎng)狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品(3悶)房地乎產(chǎn)前名期定蒜位策尋找均衡點(diǎn)可能的產(chǎn)品可能的客戶投資效益市場(chǎng)內(nèi)中觀備分析主要內(nèi)容1.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析的內(nèi)涵和目的；2.房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者分析的步驟和內(nèi)容；3.房地產(chǎn)企業(yè)的一般競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略；4.處于不同市場(chǎng)地位的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略。

1.籃1.梅3市場(chǎng)微閱觀分析房地舊產(chǎn)競(jìng)架爭(zhēng)者學(xué)的含禽義與本狠企業(yè)罵提供券的房禽地產(chǎn)聽(tīng)商品很在質(zhì)悉量、兵類型端、區(qū)漆位等榮方面慨基本瘋相似徐，并到且有致相同遷的目唇標(biāo)消逝費(fèi)群化體的援企業(yè)賤。1.房地產(chǎn)則市場(chǎng)競(jìng)鎖爭(zhēng)者分醬析的內(nèi)槐涵和目暈的房地產(chǎn)俱競(jìng)爭(zhēng)者鞠分析的竹目的企業(yè)跨制定循競(jìng)爭(zhēng)俱戰(zhàn)略訴的基差礎(chǔ)，葉也是綿占領(lǐng)鈴市場(chǎng)破主導(dǎo)紛地位謀的基濤本前尤提。1.1禮.3市場(chǎng)醉微觀矛分析誰(shuí)是競(jìng)爭(zhēng)者？競(jìng)爭(zhēng)者戰(zhàn)略是什么？競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)是什么？競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)劣勢(shì)是什么？競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式是什么？

解決五個(gè)問(wèn)題————識(shí)別競(jìng)狠爭(zhēng)者——判定私競(jìng)爭(zhēng)炎者的評(píng)戰(zhàn)略——判定最競(jìng)爭(zhēng)檔者的刷目標(biāo)——評(píng)估競(jìng)鈴爭(zhēng)者的孟實(shí)力——評(píng)估競(jìng)回爭(zhēng)者的桑反應(yīng)選擇競(jìng)爭(zhēng)者制定競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略2.房地址產(chǎn)市分析芒步驟膛：1.編1.緞3市場(chǎng)微染觀分析集中性寺戰(zhàn)略戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品差異低成本全行業(yè)范圍某個(gè)特定市場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)3.房地產(chǎn)化企業(yè)的賢一般競(jìng)肌爭(zhēng)戰(zhàn)略1.1災(zāi).3市場(chǎng)微估觀分析1.棵1.千3市場(chǎng)微目觀分析4.處于韻不同睜市場(chǎng)淡地位喬的企申業(yè)競(jìng)秋爭(zhēng)戰(zhàn)枯略1.戴1.惰3市場(chǎng)微蝕觀分析4.處于不桐同市場(chǎng)夠地位的侄企業(yè)競(jìng)煉爭(zhēng)戰(zhàn)略1.三1.貝3市場(chǎng)微退觀分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)策劃總投資估算估算建筑面積投資分解結(jié)構(gòu)估算匯總及明細(xì)表項(xiàng)目融資方案企業(yè)層面融資渠道項(xiàng)目層面融資渠道項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.2項(xiàng)目投尸資效益井分析——經(jīng)濟(jì)策墓劃項(xiàng)目經(jīng)洞濟(jì)策劃兩是指在龍項(xiàng)目決剃策階段供，通過(guò)百對(duì)項(xiàng)目盆經(jīng)濟(jì)方捆面數(shù)據(jù)杠進(jìn)行預(yù)犬測(cè)，分汽析和評(píng)墓價(jià)，初曬步確定惜項(xiàng)目投矮資規(guī)模租、融資螞渠道及露各項(xiàng)經(jīng)蛾濟(jì)指標(biāo)馬等，以語(yǔ)達(dá)到優(yōu)化項(xiàng)常目投資度并規(guī)避雄投資風(fēng)潛險(xiǎn)的目的寇。1.2掏.1項(xiàng)目葛總投賄資估抽算項(xiàng)目投焦資估算娘需要根昂據(jù)項(xiàng)目問(wèn)進(jìn)展情偵況逐步白精確，而細(xì)化，愿縮小與奇實(shí)際值伯之間的觸差距。妥按照項(xiàng)逼目時(shí)間泥維度，謎工程項(xiàng)永目投資擇估算可許分為以痛下三個(gè)機(jī)階段。投資機(jī)會(huì)研究階段選擇有利投資機(jī)會(huì)，明確投資方向，提出概略的項(xiàng)目投資建議。誤差±30%左右。初步可行性研究階段逐步弄清項(xiàng)目的投資投資規(guī)模等情況，誤差率要求應(yīng)制在±20%左右。詳細(xì)可行性研究階段全面、詳細(xì)、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，誤差率應(yīng)控制在±10%以內(nèi)。建設(shè)項(xiàng)目總投資建設(shè)投資設(shè)備及工、器具購(gòu)置費(fèi)用設(shè)備購(gòu)置費(fèi)工具器具及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)用等建筑安裝工程費(fèi)用直接費(fèi)間接費(fèi)利潤(rùn)稅金工程建設(shè)其他費(fèi)用土地使用費(fèi)與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用與未來(lái)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)建設(shè)期利息流動(dòng)資產(chǎn)投資鋪地流動(dòng)資金建設(shè)育項(xiàng)目戶總投燭資構(gòu)濫成1.鄰2.指1項(xiàng)目盆總投贊資估敏算項(xiàng)目炒投資橫估算炮的步沿驟：對(duì)估算所做的各項(xiàng)假設(shè)和計(jì)算方法進(jìn)行說(shuō)明，編制投資估算說(shuō)明書(shū)。第五步根據(jù)數(shù)量和單價(jià)計(jì)算投資總價(jià)，并形成估算匯總表和明細(xì)表。第四步根據(jù)項(xiàng)目定義中所做出的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)估算各項(xiàng)投資分解項(xiàng)的單價(jià)，此時(shí)尚不能用概預(yù)算定額。第三步根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模分析各項(xiàng)投資分解項(xiàng)的工程數(shù)量。第二步根據(jù)項(xiàng)目組成對(duì)工程總投資的組成項(xiàng)進(jìn)行分解。其關(guān)鍵是不能漏項(xiàng)。第一步1.2賠.1項(xiàng)目總蒼投資估佛算項(xiàng)目議投資憑估算塔的注脂意事霞項(xiàng)：一注意收集整理和積累前期各種建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算實(shí)際造價(jià)資料，建立價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫(kù)。二選擇使用投資估算的各種數(shù)據(jù)時(shí)，要求估算人員在使用前都要結(jié)合時(shí)間、物價(jià)、現(xiàn)場(chǎng)條件等因素作出充分的分析和調(diào)查研究工作。三投資估算必須考慮本項(xiàng)目所在地區(qū)和當(dāng)前以及今后物價(jià)、工資等方面的動(dòng)態(tài)因素變化。四應(yīng)留有足夠的預(yù)備費(fèi)。一般對(duì)于建設(shè)工期長(zhǎng)，工程復(fù)雜或新開(kāi)發(fā)的新工藝流程，預(yù)備費(fèi)所占的比例要高一些。五對(duì)引進(jìn)國(guó)外設(shè)備或技術(shù)項(xiàng)目要考慮匯率的變化。六注意項(xiàng)目投資總額的綜合平衡。必須從總體上衡量工程的性質(zhì)、工程所包含的內(nèi)容和建筑標(biāo)準(zhǔn)等，是否與當(dāng)前同類工程的投資額相稱。1.2瓣.1項(xiàng)目總堵投資估紗算項(xiàng)目融誓資主體研究項(xiàng)顫目的融夸資方案熟，首先衫要明確刊融資主純體和項(xiàng)患目的融戶資模式佩。項(xiàng)目底的融資寶主體是頃指進(jìn)行岡融資活點(diǎn)動(dòng)并承霸擔(dān)融資恥責(zé)任和處風(fēng)險(xiǎn)的末項(xiàng)目法笛人單位1.蜂2.艷2項(xiàng)目閉融資賤策劃新設(shè)項(xiàng)右目法人元融資新設(shè)項(xiàng)畜目法人復(fù)融資是丹指新組狂建項(xiàng)目塌法人進(jìn)腸行的融桑資活動(dòng)濟(jì)，又稱濫項(xiàng)目融雅資（Pr勁oj驅(qū)ec迎t適Fi盛na華nc紫in鋪g）,是以塊項(xiàng)目惡公司問(wèn)為融猴資主級(jí)體，夾以項(xiàng)陜目未堂來(lái)收吼益為支融資勻基礎(chǔ)太，由查項(xiàng)目殿參與劣者各承方分漢擔(dān)風(fēng)罵險(xiǎn)的頭具有死項(xiàng)目融資出現(xiàn)于20世紀(jì)60年代，70年代初被運(yùn)用于建礦融資，后來(lái)逐漸在一些大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目中得到廣泛運(yùn)用。項(xiàng)目融資的基本特點(diǎn)：（1）有限追索（2）項(xiàng)目導(dǎo)向（3）風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)（4）融資成本高（5）債務(wù)屏蔽1.材2.踩2項(xiàng)目聾融資鄙策劃1.退2.拾2項(xiàng)目融勒資策劃{資金來(lái)棋源{{資本金財(cái)籌措債務(wù)棒資金龜籌措項(xiàng)目說(shuō)融資容項(xiàng)目末的資越本金凳籌措公司融幸資項(xiàng)目槍的資本賓金籌措商業(yè)銀誓行貸款政策性誼銀行貸提款出口信賄貸外國(guó)政蠶府貸款國(guó)際削金融善機(jī)構(gòu)傷貸款銀團(tuán)能貸款發(fā)行債鑰券及可檢轉(zhuǎn)換債桑券融資融資最租賃項(xiàng)目貫資金強(qiáng)籌集1.2趟.2項(xiàng)目融脅資策劃①爭(zhēng)股東拴直接榨投資1.關(guān)2.羞2項(xiàng)目漁融資損策劃項(xiàng)目資幼本金的挖籌措②艦股票兆融資③政饒府投資1.2美.2項(xiàng)目融沒(méi)資策劃政府榆投資叛主要鄙用于心基礎(chǔ)役性項(xiàng)風(fēng)目和魯公益公性項(xiàng)源目1.2米.2項(xiàng)目融項(xiàng)資策劃國(guó)內(nèi)債奮務(wù)籌資1.違2.波2項(xiàng)目融供資策劃①型政策差性銀針行貸遮款政策性話銀行是錄指由政暑1.2博.2項(xiàng)目謙融資區(qū)策劃1.檢2.烘2項(xiàng)目外融資嘗策劃②商業(yè)暴銀行汪貸款（1）城商業(yè)誓銀行折貸款拍的特鐘點(diǎn)（2）商筍業(yè)銀殲行貸懸款期尸限簽訂賊貸款附合同涼時(shí)，旨一般盟會(huì)對(duì)代貸款蠻期、錄提款繼期、朗寬限雖期和扣還款紋期做桌出明洗確規(guī)畢定：1.2摸.2項(xiàng)目融朗資策劃（3）商首業(yè)銀行陽(yáng)貸款金資額貸款矮金額濃是銀形行就三每筆圓貸款雷向借謀借款人言在決定參貸款金屈額時(shí)應(yīng)搏考慮三鑒個(gè)因素喜：1.2鏡.2項(xiàng)目嘴融資卵策劃③國(guó)內(nèi)非非銀行金邪融機(jī)構(gòu)歸貸款（1）信當(dāng)托投資棕公司貸鏟款信托灰貸款貓是信尤托投島資公嫁司運(yùn)姐用吸激收的遙信托以貸款逢、自疏有資辣金和戴籌集千的其計(jì)他資授金對(duì)襪審定番的貸搬款對(duì)他象和霞項(xiàng)目購(gòu)發(fā)放俘的貸敞款。信托府貸款教具有菠以下尸幾個(gè)駝特點(diǎn)礦：信托貸叉款主要般有技術(shù)投改造信浴托貸款愚、補(bǔ)償秤貿(mào)易信醫(yī)托貸款縱、單位炭住房信日托貸款宵、聯(lián)營(yíng)曠投資信吳托貸款便和專項(xiàng)臉信托貸冬款等。1.藥2.慨2項(xiàng)目令融資創(chuàng)策劃（2）抬財(cái)務(wù)精公司芒貸款財(cái)務(wù)公肅司是由毅企業(yè)集猶團(tuán)成員膨單位組漏建又為隊(duì)集團(tuán)成本員單位臘提供中亞長(zhǎng)期金趁融業(yè)務(wù)補(bǔ)服務(wù)為桿主的非份銀行金堅(jiān)融機(jī)構(gòu)矩。（3）保偷險(xiǎn)公猴司貸英款1.2裝.2項(xiàng)目融蕩資策劃1.2精.2項(xiàng)目融路資策劃新型基妥礎(chǔ)設(shè)施漁項(xiàng)目融溫資主要鏟模式（1）BOTBuild（建設(shè)）-Operate（經(jīng)營(yíng)）-Transfer（移交)指根據(jù)合同安排，項(xiàng)目承辦者承擔(dān)建造，包括該設(shè)施的融資，維護(hù)，經(jīng)營(yíng)該設(shè)施一個(gè)固定時(shí)期，并允許對(duì)設(shè)施的使用者收取合理的使用費(fèi)、酬金、租金及其他費(fèi)用，但不超過(guò)投標(biāo)書(shū)建議的或談判并體現(xiàn)在合同中使項(xiàng)目承辦者能夠收回的投資和經(jīng)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用，在規(guī)定的期限將該設(shè)施移交給政府（政府機(jī)構(gòu)或政府控制的公司）或地方有關(guān)政府部門。（2）PPPPPP（Publicprivatepartnership）是指政府與私人組織之間，為了合作建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，或是為了提供某種公共物品和服務(wù)，以特許權(quán)協(xié)議為基礎(chǔ)，彼此之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，并通過(guò)簽署合同來(lái)明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保合作的順利完成，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果。1.腳2.氏2項(xiàng)目融驅(qū)資策劃（3）TOTtransfer-operate-transfer即移交-----經(jīng)營(yíng)------移交。是指政府部門或國(guó)有企業(yè)將建設(shè)好的項(xiàng)目的一定期限的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，有償轉(zhuǎn)讓給投資人，由其進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理；投資人在一個(gè)約定的時(shí)間內(nèi)通過(guò)經(jīng)營(yíng)收回全部投資和得到合理的回報(bào)，并在合約期滿之后，再交回給政府部門或原單位的一種融資方式。（4）PFIPFI(PrivateFinanceInitiative)，PFI是對(duì)BOT項(xiàng)目融資的優(yōu)化，指政府部門根據(jù)社會(huì)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的需求，提出需要建設(shè)的項(xiàng)目，通過(guò)招投標(biāo)，由獲得特許權(quán)的私營(yíng)部門進(jìn)行公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并在特許期（通常為30年左右）結(jié)束時(shí)將所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目完好地、無(wú)債務(wù)地歸還政府，而私營(yíng)部門則從政府部門或接受服務(wù)方收取費(fèi)用以回收成本的項(xiàng)目融資方式。（5）ABSABS（Asset-BackedSecurities）資產(chǎn)抵押債券,是以資產(chǎn)（通常是房地產(chǎn)）的組合作為抵押擔(dān)保而發(fā)行的債券，是以特定“資產(chǎn)池（AssetPool）”所產(chǎn)生的可預(yù)期的穩(wěn)定現(xiàn)金流為支撐，在資本市場(chǎng)上發(fā)行的債券工具。1.練2.霉2項(xiàng)目融纏資策劃1.2夸.3項(xiàng)目經(jīng)示濟(jì)評(píng)價(jià)一、剃建設(shè)棍項(xiàng)目米經(jīng)濟(jì)耗評(píng)價(jià)孔包括財(cái)務(wù)突評(píng)價(jià)和國(guó)民斬經(jīng)濟(jì)癢評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系的前提下，從項(xiàng)目的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，分析項(xiàng)目的盈利能力和清償能力，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在合理配置社會(huì)資源前提下，從國(guó)家經(jīng)濟(jì)整體利益的角度出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，分析項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效率、效果和對(duì)社會(huì)的影響，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在宏觀經(jīng)濟(jì)上的合理性。二、財(cái)?shù)虅?wù)評(píng)價(jià)1、方蠅案財(cái)賣務(wù)評(píng)友價(jià)的指內(nèi)容分析和測(cè)算項(xiàng)目計(jì)算期的盈利能力和盈利水平。盈利能力分析分析、測(cè)算項(xiàng)目?jī)斶€貸款的能力和投資的回收能力。清償能力分析是指對(duì)決策方案受到各種事前無(wú)法控制的外部因素變化與影響所進(jìn)行的研究和估計(jì)。不確定分析相對(duì)于預(yù)期目標(biāo)而言，經(jīng)濟(jì)主體遭受損失的不確定性風(fēng)險(xiǎn)分析1.卵2.土3項(xiàng)目經(jīng)柱濟(jì)評(píng)價(jià)2、經(jīng)濟(jì)喜評(píng)價(jià)的寬指標(biāo)體性系經(jīng)濟(jì)評(píng)愧價(jià)指標(biāo)靜態(tài)贈(zèng)評(píng)價(jià)頸指標(biāo)動(dòng)態(tài)賢評(píng)價(jià)捉指標(biāo)投資訓(xùn)收益拌率靜態(tài)投海資回收洗期償債能恢力內(nèi)部腳收益異率凈現(xiàn)妨值凈現(xiàn)已值率凈年值動(dòng)態(tài)會(huì)投資土回收賞期借款償旗還期利息諸備付線率償債備融付率1.2蠶.3項(xiàng)目層經(jīng)濟(jì)零評(píng)價(jià)投資利潤(rùn)（收益）率靜態(tài)投資回收期（Pt）動(dòng)態(tài)投資回收期（Pt′）凈現(xiàn)值（NPV）內(nèi)部收益率（IRR）凈現(xiàn)值率（NPVR）凈年值（NAV）盈利宿能力希分析疏指標(biāo)1.2霸.3項(xiàng)目跪經(jīng)濟(jì)秘評(píng)價(jià)1）．怨靜態(tài)憑投資印回收哭期（Pt）定義：靜肅態(tài)投多資回師收期抗是不銳考慮炒資金擺時(shí)間談價(jià)值誤，以撐項(xiàng)目蕩的凈撈收益由回收耐其全胡部投民資所原需要左的時(shí)警間。2）棄．動(dòng)俊態(tài)投嘆資回么收期邀（P仰t′盞）定義：動(dòng)態(tài)北投資回告收期是藥考慮資汗金的時(shí)棵間價(jià)值陽(yáng)，以折廳算的現(xiàn)捐金流量沿的現(xiàn)值令回收全鞋部投資澇現(xiàn)值所閣需要的催時(shí)間。：為轉(zhuǎn)基準(zhǔn)蒙收益抵率1.棵2.相3項(xiàng)目經(jīng)騰濟(jì)評(píng)價(jià)3）.投資怎利潤(rùn)繭率ROI定義：指稻項(xiàng)目料達(dá)到萬(wàn)設(shè)計(jì)棟生產(chǎn)劣能力毛時(shí)的截一個(gè)宏正常華年份遭的息辣稅前剩利潤(rùn)毯總額灶（或爛年平賭均利需潤(rùn)總衡額）變與項(xiàng)磁目投速入的特總資狡金之揚(yáng)比。畢它表下明在父項(xiàng)目顯正常匠生產(chǎn)腰年份掉中，敏單位真投資吸每年嗓所創(chuàng)束造的釣利潤(rùn)超額。年息稅晝前利潤(rùn)嶼=年產(chǎn)環(huán)品營(yíng)業(yè)水收入—秒年?duì)I業(yè)樣稅金及柳附加—年總蛾成本芝+利吩息支光出1.2作.3項(xiàng)目經(jīng)乎濟(jì)評(píng)價(jià)4）.落凈現(xiàn)曾值（N麻PV—絲式Net脹Pr農(nóng)ese挪nt全Val烏ue允）定義：凈陡現(xiàn)值配（N蔽PV殘）是繼反映會(huì)投資研方案背在計(jì)觸算期顯內(nèi)獲樓利能思力的腫動(dòng)態(tài)佛評(píng)價(jià)妨指標(biāo)摧。投蓄資方彈案的律凈現(xiàn)壩值是鳳指用駛基準(zhǔn)獅的折網(wǎng)現(xiàn)率次，分呼別把居整個(gè)香計(jì)算窯期間綢內(nèi)各肆年所惜發(fā)生刑的凈斜現(xiàn)金攻流量泉都折儲(chǔ)現(xiàn)到棗建設(shè)伙期初警（第搶０年模即第辰１年俯年初湯）的半現(xiàn)值圖的代洋數(shù)和斤。是脂評(píng)價(jià)蔬項(xiàng)目顯盈利序能力餓的絕賢對(duì)指補(bǔ)標(biāo)。1.2宗.3項(xiàng)目親經(jīng)濟(jì)怪評(píng)價(jià)5）.內(nèi)部摩收益歪率（鋤IR彼R－栗In泄te之rn辨al剝R睡at意e剝of養(yǎng)R贈(zèng)et挪ur乓n）定義：內(nèi)部貓收益率璃是凈現(xiàn)邊值為零維時(shí)的折擦現(xiàn)率，表示對(duì)吊初始投闊資的恢少?gòu)?fù)能力加。即在構(gòu)這個(gè)折多現(xiàn)率時(shí)西，項(xiàng)目東的現(xiàn)金貞流入的喂現(xiàn)值和豬等于項(xiàng)帳目現(xiàn)金逆流出的擴(kuò)現(xiàn)值和礎(chǔ)。原理慰公式朝：判別怖準(zhǔn)則撈：若山，謊則告，方堤案可段以接擋受；若令，則安，顫方案不騙可行?！皟魺┈F(xiàn)值場(chǎng)指標(biāo)陷”是朋在給量定基監(jiān)準(zhǔn)折槳現(xiàn)率俗的情煮況下罷，所登計(jì)算玩出的班方案維能夠態(tài)負(fù)擔(dān)岔資本翁成本燥后的帽盈利高；“捧內(nèi)部味收益悔率”順指標(biāo)丹則是生倒過(guò)批來(lái)，區(qū)用來(lái)帽計(jì)算梅投資牽方案婦對(duì)所許占用貢的資版金所盈能支索付的沿最高賠成本搭。1.闊2.結(jié)3項(xiàng)目經(jīng)常濟(jì)評(píng)價(jià)6）．斗凈現(xiàn)值擁率（NPV飽R）定義：是項(xiàng)芳目?jī)衄F(xiàn)核值與項(xiàng)想目全部濾投資現(xiàn)迎值之比賠，其經(jīng)標(biāo)濟(jì)含義嗓是單位煎投資現(xiàn)弟值所能裕帶來(lái)的行凈現(xiàn)值鑰，是一燥個(gè)考察束項(xiàng)目單言位投資慎盈利能晚力的指敬標(biāo)。由于浸凈現(xiàn)則值不學(xué)能直妄接考算察（環(huán)反映袖）項(xiàng)投目投理資額它的大者小，扔故為鞋了考鼻察投泄資的沸利用攜效率壓，常偉用凈食現(xiàn)值靈率作協(xié)為凈終現(xiàn)值潤(rùn)的輔腔助評(píng)雖價(jià)指晚標(biāo)。計(jì)算載公式：判別準(zhǔn)冠則：NP味VR≥竄0，方病案可以狗接受。m為建雕設(shè)期勒年數(shù)1.枝2.攤3項(xiàng)目罰經(jīng)濟(jì)腹評(píng)價(jià)7）．播凈年值元（NA度V－N噸et久Ann臘ual悅Va民lue煮）定義：凈年同值是以像一定的木基準(zhǔn)收濫益率將啞項(xiàng)目計(jì)鴨算期內(nèi)節(jié)凈現(xiàn)金奪流量等鋼值換算晃而成的訊等額年麻值。計(jì)算漿公式：由于起，NAV與NP面V總是迫同為回正或坊同為閘負(fù)，黃故凈績(jī)年值綁法與嬸凈現(xiàn)窄值法泳在方鏟案評(píng)挖價(jià)中載能得課出相繡同（侮一致設(shè)）的非結(jié)論吃。評(píng)價(jià)癥準(zhǔn)則：，則項(xiàng)議目在經(jīng)安濟(jì)上可放以接受拔；，則膀項(xiàng)目音在經(jīng)鄙濟(jì)上健應(yīng)予雀拒絕代。1.2丸.3項(xiàng)目經(jīng)筋濟(jì)評(píng)價(jià)借款償還期利息備付率償債備付率償債能傷力指標(biāo)1.2恨.3項(xiàng)目擇經(jīng)濟(jì)猾評(píng)價(jià)1）.坐資產(chǎn)負(fù)送債率（濟(jì)LOA間R）指各默期末敗負(fù)債景總額掙同資汗產(chǎn)總寒額的脾比率因。財(cái)務(wù)分惑析中，搖在長(zhǎng)期柱債務(wù)還炒清后，蒼可不再喉計(jì)算資降產(chǎn)負(fù)債謠率。1.兼2.笨3項(xiàng)目經(jīng)戶濟(jì)評(píng)價(jià)2）利皇息備悔付率詢：往利息低備付呀率也表稱已府獲利畝息倍稻數(shù)，封指項(xiàng)鬼目在寧借款頃償還道期內(nèi)清各年蘆可用構(gòu)于支瓣付利此息的虜稅息岡前利點(diǎn)潤(rùn)與麗當(dāng)期選應(yīng)付吐利息侍費(fèi)用衰的比菜值。計(jì)算公吼式為：利息稱備付泉率可波以按歸年計(jì)亡算，暖也可系以按吼整個(gè)煮借款廈期計(jì)肢算。寒利息違備付僻率表欄示使效用項(xiàng)想目利性潤(rùn)償載付利回息的稀保證稠倍率鐵。對(duì)間于正鴨常經(jīng)茶營(yíng)的寶企業(yè)巨，利息備白付率應(yīng)押當(dāng)大于2。否則到，表示尸項(xiàng)目的抄付息能貝力保障席程度不技足。1.確2.逢3項(xiàng)目扇經(jīng)濟(jì)眠評(píng)價(jià)3）償譽(yù)債備哄付率押：償謙債備恩付率腫指項(xiàng)劈燕目在緞借款逝償還仇期內(nèi)榜，各退年可皂用于瓜還本疑付息訪的資序金與籍當(dāng)期刺應(yīng)還長(zhǎng)本付織息金醒額的哀比值教。償碰債備除付率曬表示吃可用爆于還蒼本付午息的飾資金惑償還設(shè)借款團(tuán)本息受的保丈證倍積率。計(jì)算旨公式斧為：可用于曠還本付鹿息的資縮慧金包括撇：可用飄于還款旬的折舊懸和攤銷鍛，成本暢中單列昂的利息查費(fèi)用，儉可用于爆還款的順利潤(rùn)等剃。償債胞備付磁率可莫以按蔬年計(jì)段算，不也可勢(shì)以按糕項(xiàng)目毯的整挑個(gè)借六款期趕計(jì)算原。正常違情況愈下應(yīng)館當(dāng)大緞?dòng)冢睘?，且喝越高撐越好。?dāng)指疼標(biāo)小于腳１時(shí)，譯表示當(dāng)導(dǎo)年資金瓜來(lái)源不蒜足以償斷付當(dāng)期帝債務(wù)，辰需要通德過(guò)短期訂借款償廉付已到帶期債務(wù)董。1.2肢.3項(xiàng)目食經(jīng)濟(jì)惡評(píng)價(jià)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)執(zhí)分析工程風(fēng)廣險(xiǎn)的風(fēng)選險(xiǎn)分析貢主要涉元及風(fēng)險(xiǎn)聽(tīng)識(shí)別，栽風(fēng)險(xiǎn)估材計(jì)，風(fēng)肉險(xiǎn)決策無(wú)和風(fēng)險(xiǎn)帽應(yīng)對(duì)。1.2厘.4項(xiàng)目風(fēng)騾險(xiǎn)分析第一落章小貍結(jié)1、市概場(chǎng)分售析應(yīng)烤該結(jié)新合投火資地今點(diǎn)的幻玉宏觀排、中線觀、狠微觀迅層面破的詳蜜細(xì)情文況進(jìn)倚行分摸析。捎對(duì)于匠前期馳策劃息而言果，市費(fèi)場(chǎng)分簡(jiǎn)析是庭策劃鼻的基瀉石，憤有了恭市場(chǎng)習(xí)的準(zhǔn)理確分積析才體能降帶低風(fēng)舞險(xiǎn)，辯得到妄最優(yōu)漿的方獄案。2、經(jīng)酬濟(jì)策弦劃是綁前期撈策劃赤的重濾要一薦環(huán)，蠶要不亡要做翠這個(gè)薄項(xiàng)目倚就看脂項(xiàng)目煩要花哪多少為錢，姐利潤(rùn)你有多脂少，被如何甜融資嚼。在萍進(jìn)行判前期址策劃店時(shí)要防注意嗽結(jié)合貞總投袍資估僵算、雖項(xiàng)目掠融資杰方案捷、項(xiàng)娃目經(jīng)預(yù)濟(jì)評(píng)角價(jià)進(jìn)造行權(quán)虧衡。經(jīng)濟(jì)策劃市場(chǎng)分析成功的前期策劃成功的野項(xiàng)目做好盟市場(chǎng)刪分析飯和經(jīng)攀濟(jì)策想劃是混前期澆策劃鏟成功朱的關(guān)揮鍵，睛也是屠項(xiàng)目奴成功鑄的關(guān)壘鍵！第二章房地產(chǎn)億開(kāi)發(fā)模嫂式住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)爺開(kāi)發(fā)模部式技術(shù)抗層面蜻的分勺類——1居室60㎡、2居室80㎡、3居室90㎡；通態(tài)俗的90㎡以下饅的戶型暫都統(tǒng)稱惰為小戶盆型住宅房割地產(chǎn)——小戶走型項(xiàng)搏目按使用功能分類居家型——主要目標(biāo)人群是三口之家的自住型消費(fèi)者。核心要在小面積內(nèi)滿足居家的多功能商住型——主要以商住公寓的形式出現(xiàn)。一方面開(kāi)發(fā)商利用公寓立項(xiàng)，比寫(xiě)字樓立項(xiàng)要少繳納前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，從而降低成本，另一方面，購(gòu)房者課獲得比購(gòu)買寫(xiě)字樓至少多出10%的貸款。目標(biāo)人群處于初創(chuàng)階段的公司和個(gè)人。商務(wù)型——主要以酒店式服務(wù)公寓的形式出現(xiàn)，類似于酒店，擁有“酒店式服務(wù)，公寓式管理”。購(gòu)買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售。地段——地段因俊素對(duì)小腦戶型產(chǎn)該品的營(yíng)唱銷常?？哂袥Q歸定性作微用交通便利成熟社區(qū)，生活便利完整的配套設(shè)施；優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目與最好呈位于謎城市橫核心港區(qū)；與核心科商圈的鞋絕對(duì)距灣離是小本戶型產(chǎn)可品地段敲因素中寫(xiě)最為重蒼要的因乞素住宅房截地產(chǎn)——小戶斤型項(xiàng)跡目客戶定海位——不同議人群毯的小殖戶型祥消費(fèi)踐需求克特征津：住宅泉房地善產(chǎn)——小戶型憲項(xiàng)目大盤(pán)化品質(zhì)化郊區(qū)化三大特征大盤(pán)化：“重量級(jí)”高層大社區(qū)樓盤(pán)增多，如重慶康恒萬(wàn)友、金科“廊橋水岸”等大盤(pán)大量推出郊區(qū)化：高層住宅從中心區(qū)域想周邊郊區(qū)擴(kuò)張的趨勢(shì)明顯品質(zhì)化：在一些高層住宅中，也融入了花園洋房的一些西部特征，高檔住宅不僅包括花園洋房，也包括了高層住宅高層企物業(yè)是發(fā)展甘的三挺大特銜征：住宅熊房地軟產(chǎn)——高層物板業(yè)高層回物業(yè)柱發(fā)展知的六區(qū)大趨顆勢(shì)：節(jié)能、綠色建筑的興起緊湊型高層住宅廣泛使用精裝修房漸增從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向景觀資源市場(chǎng)將呈“細(xì)分化”發(fā)展精品化發(fā)展住宅房撕地產(chǎn)——高層物朱業(yè)高檔住允宅之所由以高檔——好的兩地點(diǎn)訓(xùn)、相姑當(dāng)高帆水平嘆的硬生件配路置、咽公攤脈面積蛾很大2.蛛1.凝3住宅房歲地產(chǎn)——高檔住頃宅項(xiàng)目2.姥1.網(wǎng)3住宅房猜地產(chǎn)——高檔禮住宅呆項(xiàng)目高檔住宅開(kāi)發(fā)要引領(lǐng)時(shí)尚挑戰(zhàn)陳舊觀念，引進(jìn)國(guó)外獨(dú)到的概念和細(xì)節(jié)開(kāi)發(fā)觀念要高檔開(kāi)發(fā)商觀念要高檔，同時(shí)施工單位要文明施工，材料供應(yīng)商也能夠提高制作和安裝水平策劃理念要高檔高檔住宅要具備創(chuàng)新開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品科技含量高、社區(qū)整體素質(zhì)突出，業(yè)主享有高程度的知情權(quán)、優(yōu)良的售后服務(wù)等綜合素質(zhì)2.腿1.割3住宅房吧地產(chǎn)——高檔住曾宅項(xiàng)目客戶群把握這類客戶具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力、追求高生活質(zhì)量，以高檔住宅彰顯自身的價(jià)值綠化景觀要高檔綠化率要達(dá)到40%-50%，有噴水池、花園、植物等，包括大庭院、組團(tuán)庭院、獨(dú)戶庭院三個(gè)層次。設(shè)施配套及物業(yè)服務(wù)要高檔設(shè)施配套：滿足基本生活需求外，須有文化娛樂(lè)和體育休閑配套，諸如俱樂(lè)部、電影院、游泳池、健身房、養(yǎng)生館等物業(yè)服務(wù)：是真正維持物業(yè)高檔的決定性因素2.1脅.3住宅房滅地產(chǎn)——高檔疾住宅萬(wàn)項(xiàng)目2.帳2商業(yè)地康產(chǎn)商業(yè)黑地產(chǎn)籍是把月城市筒功能琴與城贏市發(fā)好展之嘆間的轎內(nèi)在倘邏輯患關(guān)系逃通過(guò)荒建筑設(shè)實(shí)體恐與城趁市空失間有亂機(jī)結(jié)設(shè)合的日一種雁城市合實(shí)體閥。商業(yè)樸地產(chǎn)泊利用愿建筑柴空間帶復(fù)合確化、販集約額化和芽開(kāi)放動(dòng)化,彈滿足城市常的商青業(yè)、叨辦公細(xì)、居至住、撿旅游良、展結(jié)覽、掙餐飲日、娛村樂(lè)等城市鞏功能空隊(duì)間需求礙,建立寨一種相踩互的功梅能關(guān)系音,從而炊形成多扯功能、摘高效率津的經(jīng)濟(jì)釀聚集體膜。10年前，人們還都在問(wèn)“什么是商業(yè)地產(chǎn)”5年前，大家關(guān)注的是“誰(shuí)在做商業(yè)地產(chǎn)”今天，人們的問(wèn)題是“誰(shuí)還沒(méi)有涉足商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)株地產(chǎn)吧并不振像住薦宅一咱樣開(kāi)格發(fā)建庫(kù)設(shè)完型畢銷洗售出蜘去就否結(jié)束北了，財(cái)后期款運(yùn)營(yíng)風(fēng)也是叼其壽評(píng)命周星期中歲一個(gè)紹相當(dāng)贏重要睡的階體段。載由此跳，其暑價(jià)格室下跌龜?shù)娘L(fēng)爛險(xiǎn)可濤以通崗過(guò)運(yùn)斧營(yíng)管阻理手布段有緒效減始小甚獅至規(guī)藝避，固抗跌蟲(chóng)性比牌住宅四強(qiáng)。商業(yè)蕩地產(chǎn)鄭抗跌煌性強(qiáng)資金時(shí)間假設(shè)每森年開(kāi)發(fā)森同等體辟量的住未宅地產(chǎn)蓄由于人易工費(fèi)、減建安成顯本等上兔漲，會(huì)住導(dǎo)致同鞋等體量月的地產(chǎn)世開(kāi)發(fā)資令商業(yè)未地產(chǎn)泳具有槳可持期續(xù)性住宅榨同商即業(yè)地粗產(chǎn)的鞠開(kāi)發(fā)墨利潤(rùn)斥簡(jiǎn)單切對(duì)比以20魯10年一考線城夸市為售準(zhǔn)住宅啟動(dòng)活資金仔單方墨：5000元/平米開(kāi)發(fā)單昨方成本斗：800章0元/平米單方售惕價(jià)：16白00榮0元/平米啟動(dòng)資午金利潤(rùn)感率——信160%商業(yè)菊（住封宅底達(dá)商）啟動(dòng)資映金單方剝：500哨0元/平米開(kāi)發(fā)篇單方序成本喘：10000元/平米單方悲售價(jià)抗：300魯00元/平米啟動(dòng)錢資金倉(cāng)利潤(rùn)撓率——400他%商業(yè)域地產(chǎn)芹利潤(rùn)篩高住宅差同商慰業(yè)地至產(chǎn)的方投資漸回報(bào)搶率和度回收楊期簡(jiǎn)疲單對(duì)長(zhǎng)比以201看0年一線作城市為固準(zhǔn)住宅——100平米購(gòu)置桂成本渣：160萬(wàn)每月惰出租粒房租匪：3000元投資剝回報(bào)運(yùn)率：2%回報(bào)泄年限——錘44年商業(yè)（殖住宅底映商）——100平米購(gòu)置成浙本300萬(wàn)每月出飄租房租?。?0竊000元/平米投資回碌報(bào)率：6.7%回報(bào)解年限——商業(yè)地筑產(chǎn)投資膚回收期早短2.2遙.2商業(yè)地碰產(chǎn)開(kāi)發(fā)病模式目前兔中國(guó)謊商業(yè)并地產(chǎn)朝的十斜種典乖型開(kāi)善發(fā)模棚式1商業(yè)癢2商業(yè)栽地產(chǎn)啄典型夠開(kāi)發(fā)慣模式紛之平前衡中側(cè)庸：其萬(wàn)達(dá)3商業(yè)4商業(yè)德地產(chǎn)股典型鈔開(kāi)發(fā)戶模式炮之嘉到德地往產(chǎn)金薦融模稅式56其他商學(xué)業(yè)地產(chǎn)閥典型開(kāi)愉發(fā)模式2.拉2.棗2商業(yè)地蜓產(chǎn)開(kāi)發(fā)腥模式目前中言國(guó)商業(yè)顯地產(chǎn)的吉十種典順型開(kāi)發(fā)拍模式：2.鋪2.喪2商業(yè)地嗎二、瞇商業(yè)蜘地產(chǎn)梅典型啦開(kāi)發(fā)炸模式味之現(xiàn)帝金為剖王：坡SO菜HOSO溝HO中國(guó)的荷開(kāi)發(fā)模鈴式是以淹賣住宅粒的方式夠賣商鋪拐，現(xiàn)金喂為王。其開(kāi)發(fā)拌模式的扭特點(diǎn)主責(zé)要表現(xiàn)纖在以下陡四個(gè)方灰面：概念炒引作大師堅(jiān)持散售，物業(yè)符合散售的需求(街區(qū)/SOHO/寫(xiě)字樓做法)；人海戰(zhàn)術(shù)、高傭金提成和末位淘汰制養(yǎng)成的強(qiáng)大銷售能力；對(duì)能源、資源類行業(yè)價(jià)值客戶的深入挖掘、掌握。2.2商業(yè)地允產(chǎn)典型勵(lì)開(kāi)發(fā)模嘩式之平表衡中庸姓：萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)第咽一代產(chǎn)品是帝單店模狠萬(wàn)達(dá)單店模式：通過(guò)將主力店低價(jià)出租給沃爾瑪?shù)戎放茙?lái)影響力，再通過(guò)高價(jià)出售底鋪盈利。產(chǎn)品是是純商業(yè)組合店模式第二代萬(wàn)達(dá)形成購(gòu)物中心(Mall)的形式，由主力店和單店構(gòu)成。在主力店和單店的構(gòu)成比例方面，原來(lái)購(gòu)物中心(Mall)的主力店占面積的85%，單店只占15%。2.秩2.杯2商業(yè)地拉產(chǎn)開(kāi)發(fā)爛模式萬(wàn)達(dá)第糟三代產(chǎn)品城仗市綜合善體萬(wàn)達(dá)脫廣場(chǎng)妄的第洪三代吸產(chǎn)品交是多猶功能閱綜合峰集中撲開(kāi)發(fā)乏，包獵括有物五星粒級(jí)酒斧店、若寫(xiě)字抬樓、柔大型捷商業(yè)尋和特賺色商律業(yè)街桑、公萍寓、拌高尚灣住宅肚、大您型廣阿場(chǎng)等健，這商業(yè)地收產(chǎn)典型糖開(kāi)發(fā)模矩式之平中衡中庸零：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)策略是不斷加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈核心在于提高現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，同時(shí)培養(yǎng)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)2.2宰.2商業(yè)模地產(chǎn)蓄開(kāi)發(fā)墻模式Di恰ag菌ra潛m2萬(wàn)達(dá)榜成功濟(jì)的關(guān)圍鍵要訪素2.纏低價(jià)見(jiàn)拿地3.主猜力店、咐全業(yè)態(tài)吵組合容倦易復(fù)制抹，能制奸造繁榮免景象，口對(duì)主力是1.餃品牌4.快屬速開(kāi)發(fā)仁、快速妖銷售，券盡可能參提高資妄本周轉(zhuǎn)萬(wàn)達(dá)呀開(kāi)發(fā)明模式遮是全業(yè)態(tài)奪城市綜痰合體的擴(kuò)連鎖化今復(fù)制。除野萬(wàn)達(dá)衡地產(chǎn)棵外，棵泛城積市綜木合體擋的鼻舍祖，聽(tīng)城郊繼大盤(pán)學(xué)綜合惹體的塘先行香者——金源，典以及金商業(yè)地攀產(chǎn)典型燦開(kāi)發(fā)模珠式之平壺衡中庸銀：萬(wàn)達(dá)2.旦2.嫌2商業(yè)債地產(chǎn)繼開(kāi)發(fā)鴿模式商業(yè)地哄產(chǎn)典型排開(kāi)發(fā)模工式之資指產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穴：恒祖隆恒隆綠地產(chǎn)貸的發(fā)朱展歷籃程是辨從兩條昏腿走故路到重資產(chǎn)敘持有經(jīng)點(diǎn)營(yíng)。歷史每上，恒敵隆地產(chǎn)達(dá)在出租暑物業(yè)和益開(kāi)發(fā)物擦業(yè)上一五直采取為“兩條挖腿”走步路的策票略，即午在出租騰物業(yè)上碗實(shí)施“傻順周期賭”的擴(kuò)扒張戰(zhàn)略立，而在姐開(kāi)發(fā)物愧業(yè)上實(shí)串施“逆唉周期”椅的套利銳策略。在出店租物倦業(yè)上糖求穩(wěn)狹，在就開(kāi)發(fā)否物業(yè)教上套蒜利，乘用穩(wěn)痛定的遇租金曠收益敵來(lái)支道撐低討谷套太利和拍維持碧股價(jià)件，而畜用豐盈厚的佩套利首收益快來(lái)推毯動(dòng)出薪租物付業(yè)的膀擴(kuò)張拘并適無(wú)時(shí)激鍵活股夾價(jià)，塊這就牌是恒惕隆曾煌經(jīng)的餡發(fā)展委策略優(yōu)。恒隆份地產(chǎn)淘典型遣的商賭業(yè)地釋產(chǎn)開(kāi)榜發(fā)?？仁绞遣链蛟旒o(jì)世界絮級(jí)綜獻(xiàn)合商惱業(yè)物熔業(yè)并憑長(zhǎng)期費(fèi)持有邊。2.2辛.2商業(yè)地醉產(chǎn)開(kāi)發(fā)俘模式Di倘ag器ra清m21.依芒賴大量持捉有資產(chǎn)武經(jīng)營(yíng)為主序，穩(wěn)結(jié)健開(kāi)王發(fā)新橋商業(yè)妙地產(chǎn)隊(duì)項(xiàng)目親；2.拉稻長(zhǎng)開(kāi)發(fā)淹周期，猾盡可能利用衣租金蠻收益鑰去開(kāi)坡發(fā)新爹物業(yè)；3.酒恒隆持有包物業(yè)領(lǐng)年收增益是重工要的貢開(kāi)發(fā)妥資金最來(lái)源枯；4.色恒隆隨的財(cái)泳務(wù)策敢略相雞當(dāng)保塌守，仗長(zhǎng)期慌以來(lái)有息秘債務(wù)熟小于甲現(xiàn)金搞持有；5.專注爆于城巧Di展ag屯ra黨m2主要特肅點(diǎn)商業(yè)俘地產(chǎn)室典型掛開(kāi)發(fā)燒模式之資梁產(chǎn)經(jīng)除恒隆蠻地產(chǎn)外夠，商業(yè)警地產(chǎn)開(kāi)皂發(fā)模式夫典型屬于資引產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企檢業(yè)還桑有中糧和華潤(rùn)。中糧崇主題化掏操作的敏大悅城賄模式經(jīng)包營(yíng)效率絹至上，譜華潤(rùn)則脹堅(jiān)持購(gòu)陵物中心蛛的品牌醋化戰(zhàn)略(萬(wàn)象鵝城、勞五彩器城、那歡樂(lè)慎頌)。2.月2.滅2商業(yè)地侄產(chǎn)開(kāi)發(fā)券模式商業(yè)先地產(chǎn)簡(jiǎn)典型爆開(kāi)發(fā)獻(xiàn)模式封之嘉予德地票產(chǎn)金檢融模碑式全鏈條基金融資平臺(tái)的打造。以費(fèi)用收益模式替代資產(chǎn)收益模式。嚴(yán)格的非核心資產(chǎn)剝離政策。嘉德替的商撤業(yè)模煎式是驚將資愉本市嘉德奇置地供地產(chǎn)范金融目模式溪成功面的關(guān)押鍵在門于三研大策事略：2.2毫.2商業(yè)地摘產(chǎn)開(kāi)發(fā)浴模式其他商肺業(yè)地產(chǎn)尸典型開(kāi)哥發(fā)模式除了棍以上石講的渡四類攔總之，企業(yè)不同的背景、不同的資金實(shí)力、不同的管理能力，對(duì)應(yīng)不同的開(kāi)發(fā)模式，以及不同的產(chǎn)品模型。2.先2.斧2商業(yè)地論產(chǎn)開(kāi)發(fā)謎模式旅游泛地產(chǎn)：依托研周邊豐攤富的旅鬧游資源欲而建的淹、有別桃2.3旅游廳地產(chǎn)自我實(shí)現(xiàn)需求尊重需求社交需求安全需要生理需要1、往往只償有低層滿次的需治求得到驅(qū)滿足才坑會(huì)有高會(huì)層次的綿需求；2、基溜本需稍求得熔到滿碑足以艷后，頂人們齊便開(kāi)難始追偽求物限質(zhì)和揮精神勝上的艷享受桃3、我國(guó)現(xiàn)在的國(guó)情之一就是物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)不同步，人們對(duì)物質(zhì)享受和精神享受的追求客觀上要求服務(wù)業(yè)的發(fā)展；4、從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的角度考慮，這種需求的發(fā)展會(huì)進(jìn)一步刺激人們對(duì)生態(tài)居住模式的追求。物質(zhì)層頑面精神層喜面（馬近斯洛攏的需寨求層賺次理街論）2.3恭.1旅游地寨產(chǎn)的發(fā)指展階段100故0以下10晝00飽-2作00包0200糠0-3濁000基本夠無(wú)旅伯游消腐費(fèi)需根求，創(chuàng)主要蘿滿足主要觀墻光旅游連為主，出消費(fèi)已國(guó)餐飲、衰商品為泉主；休閑瞎娛樂(lè)嘗需求繭，伴月隨有嶼餐飲貨、居演住消療費(fèi)，庭出現(xiàn)深度旅吼游體驗(yàn)食需求，騎有居住伏、購(gòu)物墾500夕0以上成熟旅青游經(jīng)濟(jì)延時(shí)代旅游桑消費(fèi)棕需求肌特征深度讀度假餐體驗(yàn)休閑憶娛樂(lè)憶體驗(yàn)觀光旅撐游旅游業(yè)慘尚未起倒步人均GDP（美元科）旅游引消費(fèi)窗成為村生活暢消費(fèi)鐮重要頓組成嚴(yán)部分雙，出辨現(xiàn)獨(dú)泛具特喪色、啊創(chuàng)新崗的體欺驗(yàn)消秒費(fèi)2.療3.往2旅游地娃產(chǎn)發(fā)展園規(guī)律然而目園前我國(guó)格旅游地橡產(chǎn)卻處語(yǔ)于初級(jí)英階段，待相較于黨經(jīng)濟(jì)發(fā)濟(jì)展程度衛(wèi)及旅游頓發(fā)展規(guī)受律嚴(yán)重鞋滯后借，這為旅神游地產(chǎn)香的發(fā)展僵帶來(lái)絕鳴好的時(shí)務(wù)機(jī)。目前鵝我國(guó)漲人均GDP已達(dá)676怒7美元，度假捏需求儀普遍燭產(chǎn)生錢，且毫進(jìn)入淘成熟垮旅游矛經(jīng)濟(jì)情時(shí)代獲。2.滑3.垮2旅游地秒產(chǎn)發(fā)展昌規(guī)律按世禾界旅臟游發(fā)截展規(guī)旬律：當(dāng)人均GDP達(dá)到100僵0美元時(shí)授，旅游纖的主要完形態(tài)為賊觀光旅暮游；當(dāng)脆人均GDP達(dá)到20釘00美元深時(shí)，笑旅游陷的主客要形酒態(tài)表六現(xiàn)為圓休閑深旅游蘆；當(dāng)麥人均GDP達(dá)到300戴0美元滾時(shí)，種旅游液的主舊要形害態(tài)表祥現(xiàn)為居度假眠旅游需。2.3碌.3旅游地睡產(chǎn)開(kāi)發(fā)博模式自營(yíng)式酒店緊緊圍繞旅游六要素（吃、住、行、游、購(gòu)、娛）中的“住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，是最早出現(xiàn)的旅游地產(chǎn)形式,但資金回籠慢時(shí)權(quán)酒店將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份（如一年52周），出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)，由瑞士亞力山大·耐首次提出的TIMESHAREHOTEL產(chǎn)權(quán)酒店將酒店的每個(gè)單位分售給投資人，投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。起源于20世紀(jì)60年代的法國(guó)阿爾卑斯山時(shí)值度假型酒店一般是指不同檔次的普通酒店，提出部分單位加入分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò),消費(fèi)者購(gòu)買一定數(shù)量的“分?jǐn)?shù)”入住酒店。養(yǎng)老型酒店為自己或老人在退休前購(gòu)買退休養(yǎng)老酒店的某一單位，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間獲取租金回報(bào)，退休后自用度假村、別墅集旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)、療養(yǎng)、會(huì)議、培訓(xùn)于一體的多功能度假區(qū)等旅游景觀住宅指利用旅游資源的優(yōu)越自然條件、地理位置開(kāi)發(fā)的具有住宿、休閑娛樂(lè)等多種功能的住宅項(xiàng)目2.叛3.漫3旅游誘地產(chǎn)宰開(kāi)發(fā)內(nèi)模式旅游地摔產(chǎn)的形供式越來(lái)叛越多樣喘化，從殖旅游地鏈產(chǎn)的功吹能上看離，有如嬌下幾種于比較成飽型的開(kāi)軋發(fā)模式客：2.3孤.3旅游墾地產(chǎn)會(huì)開(kāi)發(fā)銷模式以提供畢第一居困所為主掃要目的步的景區(qū)蒸住宅開(kāi)間發(fā)模式直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)景區(qū)住宅這類項(xiàng)目對(duì)住宅的建筑風(fēng)格、建筑外觀的顏色、建筑材料都有嚴(yán)格的規(guī)定，必須做到住宅與景區(qū)的融合在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開(kāi)發(fā)景區(qū)住宅先投入巨資，專注于搞大型旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，營(yíng)造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，吸引人流物流，升值后再趁勢(shì)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，如深圳華僑城與旅游景觀開(kāi)發(fā)合二為一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與旅游景觀開(kāi)發(fā)高度融合，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)即旅游景觀開(kāi)發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。這類的代表有宋城集團(tuán)在杭州樂(lè)園開(kāi)發(fā)的荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等。2.岡3.乒3旅游地翁產(chǎn)開(kāi)發(fā)矛模式華僑城自我營(yíng)錫造景區(qū)嫂類旅游舟地產(chǎn)的典窄型代鄰表，巴華僑勾城先蝴后建余成世焰界之秩窗、述錦繡漿中華味、中展華民證俗村歸、歡謎樂(lè)谷若四個(gè)堪主題備公園沫，再揀以此請(qǐng)為依項(xiàng)托，殼開(kāi)發(fā)既高質(zhì)蠶量的測(cè)旅游功主題以地產(chǎn)澡，華妨僑城鞏從旅械游起喂步，姑旅游搶改善沸環(huán)境熊，環(huán)磨境帶糕旺地鍬產(chǎn)，屆地產(chǎn)艷促進(jìn)婦華僑割城全仰面發(fā)粥展，訓(xùn)是旅料游與涂房地舅產(chǎn)相確互結(jié)堵合的炊典型辯。2.膊3.乓3旅游疤地產(chǎn)寺開(kāi)發(fā)督模式以旅擱游度來(lái)假為緒目的礦的度貸假房脊地產(chǎn)率開(kāi)發(fā)須模式此類悔房地楚產(chǎn)多震建在熟大中棒城市譜遠(yuǎn)郊叫或遠(yuǎn)傲離大客中城疏市的慘著名繡風(fēng)景種區(qū)附候近，排或建飛在旅論游資才源突漿出的民旅游收目的驗(yàn)地城濁市，付其最割大的靜特點(diǎn)偉就是憐休閑觸度假蹦。為賊異地眼置業(yè)朗者提擊供第揀二居半所度猾假休俯閑。位于韶誦關(guān)市曲香江縣南羨華曹溪躺的“假姑日溫泉冬假村”2.3祝.3旅游地葛產(chǎn)開(kāi)發(fā)打模式以旅游裹度假為卸目的的偏度假房嶺地產(chǎn)開(kāi)搭發(fā)模式旅游商鐮務(wù)地產(chǎn)鉗是指在訊旅游區(qū)遍或其附研近開(kāi)發(fā)功的提供卻旅游服逆務(wù)的建籠筑物及瞎商業(yè)性拳設(shè)施。欠包括住鏈宿、餐徒飲、交滴通、會(huì)罩展旅游秧、購(gòu)物疤、娛樂(lè)妙等設(shè)施貸以及城邊市游憩姜商業(yè)區(qū)嫁中的接宗待設(shè)施宮等亞龍萬(wàn)灣國(guó)舊家旅鏟游度害假區(qū)鑄，裝備完閣善的視獅聽(tīng)設(shè)備，同植時(shí)配備租有豐反富的江游憩形休閑睬設(shè)施，高提爾夫蹈球場(chǎng)弄等，寬另外孔還設(shè)略置有完備的膛住宿客疾房、會(huì)告議室、堅(jiān)餐廳，能青滿足尼不同粗規(guī)模蒜的會(huì)朗議要關(guān)求2.滿3.躬3旅游地完產(chǎn)開(kāi)發(fā)董模式與旅游辨相關(guān)的沃寫(xiě)字樓仰開(kāi)發(fā)模屋式主要以煩寫(xiě)字樓剛的形式打出現(xiàn)在宵旅游資漲源豐富籠的城市乖，專為威旅游企業(yè)如旅融游社、托旅游咨賭詢機(jī)構(gòu)施等提供尊集中辦孩公的場(chǎng)示所西安冷旅游竿集團(tuán)徒運(yùn)用因此種皆模式同開(kāi)發(fā)西安豬大廈2.3懼.3旅游綿地產(chǎn)怠開(kāi)發(fā)蝕模式以大盤(pán)雕形式出取現(xiàn)的綜盼合型旅摸游地產(chǎn)翻開(kāi)發(fā)模洽式項(xiàng)目大型游樂(lè)園湖濱高爾夫球場(chǎng)英式馬術(shù)俱樂(lè)部園林五星級(jí)酒店旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式度假公寓獨(dú)立別墅這類蜘房地坦產(chǎn)項(xiàng)石目多鵲在旅煎游目明的地慚城市醉，兼園有第姜一居創(chuàng)所和復(fù)第二敢居所等兩種奪功能存。社覆區(qū)配嬌套包瞇括中甩小學(xué)陶、幼角兒園杰、醫(yī)額保中微心、劃購(gòu)物表中心凳，是地集旅失游度添假、鞭大型蓄休閑楚體育盞設(shè)施鞏、產(chǎn)是權(quán)式悉酒店返、別燦墅等勉為一掃體。2.3樸.3旅游樹(shù)地產(chǎn)臘開(kāi)發(fā)驢模式第二幻玉章小幕結(jié)開(kāi)發(fā)爭(zhēng)模式貍的多呆元化蒙契合今了消劇費(fèi)者連消費(fèi)籠需求捏的多趁樣化齡，同灣時(shí)也津符合篩開(kāi)發(fā)徹商不族同盈炊利模且式的緩盈利嚴(yán)路徑灣。企業(yè)穩(wěn)不同誰(shuí)的背踩景、溜不同努的資默金實(shí)絕力、焰不同搖的管今理能送力，需刷要結(jié)串