現(xiàn)金流量分析

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》

項(xiàng)目3房地產(chǎn)投資分析

主講人：王玲第一頁，共三十六頁。5/17/20231項(xiàng)目3房地產(chǎn)投資分析一現(xiàn)金流量分析二資金時間價(jià)值與資金等效值三房地產(chǎn)財(cái)務(wù)可行性分析第二頁，共三十六頁。5/17/20232

任務(wù)3.1現(xiàn)金流量分析第三頁，共三十六頁。5/17/20233案例引入某人擬以500萬元的價(jià)格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，經(jīng)營成本為20萬元，且預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫字樓投資項(xiàng)目在整個經(jīng)營期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（假定投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初）。第四頁，共三十六頁。5/17/20234案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用60200第五頁，共三十六頁。5/17/20235一、現(xiàn)金流量的含義--現(xiàn)金流量指某一系統(tǒng)在一定時期內(nèi)流入該系統(tǒng)和流出該系統(tǒng)的現(xiàn)金量。--現(xiàn)金流量是現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金量

的統(tǒng)稱現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金量第六頁，共三十六頁。5/17/20236現(xiàn)金流（CashFlow）現(xiàn)金流入（CashInFlow）：銷售收入、租金收入等現(xiàn)金流出（CashOutFlow）：（1）開發(fā)投資：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金等（2）置業(yè)投資：買入時的投資（買房款、稅金、裝修費(fèi)用等）、經(jīng)營費(fèi)用（管理費(fèi)用、水電、維修費(fèi)用、稅等）、還貸本息。注意：現(xiàn)金流發(fā)生的時點(diǎn)一、現(xiàn)金流量的含義第七頁，共三十六頁。5/17/20237拓展練習(xí)1、房地產(chǎn)投資分析的目的，是為了（）。A．可行性研究的需要B．獲得好的技術(shù)方案的經(jīng)濟(jì)效果C．對技術(shù)方案花費(fèi)最小的投資D．盡可能降低投資成本B第八頁，共三十六頁。5/17/20238二、現(xiàn)金流量圖

（1）現(xiàn)金流量圖的時間坐標(biāo)012345678910

現(xiàn)金流量圖是表示項(xiàng)目在整個壽命期內(nèi)各時期點(diǎn)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出狀況的一種圖示。0點(diǎn)表示當(dāng)前時點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時刻1點(diǎn)表示第1個計(jì)息周期的期末，第2個計(jì)息周期的開始第九頁，共三十六頁。5/17/20239（2）縱向垂直線：資金流動數(shù)量和方向方向：資金流出流入長度：資金流量多少時間（年）3000元1000元1500元1234560二、現(xiàn)金流量圖第十頁，共三十六頁。5/17/202310（3）現(xiàn)金流量圖的立足點(diǎn)0123i=6%1191.02借款人觀點(diǎn)1000123i=6%1191.02貸款人觀點(diǎn)10000二、現(xiàn)金流量圖立腳點(diǎn)不同，畫法正好相反第十一頁，共三十六頁。5/17/202311（4）項(xiàng)目整個壽命期的現(xiàn)金流量圖以新建項(xiàng)目為例，可根據(jù)各階段現(xiàn)金流量的特點(diǎn)，把一個項(xiàng)目分為四個區(qū)間：建設(shè)期、投產(chǎn)期、穩(wěn)產(chǎn)期和回收處理期。二、現(xiàn)金流量圖第十二頁，共三十六頁。橫軸：時間軸方向：向右分割：等分若干間隔，每一間隔代表一個時間單位（年）坐標(biāo)點(diǎn)：時點(diǎn)，該年的年末和下一年的年初二、現(xiàn)金流量圖第十三頁，共三十六頁。5/17/202313

現(xiàn)金流量的大?。ㄙY金數(shù)額）方向（資金流入還是流出）作用點(diǎn)（資金的發(fā)生時點(diǎn)）正確繪制現(xiàn)金流量圖的三要素第十四頁，共三十六頁。5/17/202314拓展練習(xí)1、現(xiàn)金流量圖是進(jìn)行復(fù)利計(jì)算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點(diǎn)“零”是（）。A．資金運(yùn)動的時間始點(diǎn)B．日歷年度的年初C．某一基準(zhǔn)時刻D．既不能有現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時間點(diǎn)E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時間點(diǎn)ACE第十五頁，共三十六頁。5/17/202315拓展練習(xí)2、現(xiàn)有一項(xiàng)房地產(chǎn)投資活動，第1年年初投入資金400萬元，第1-3年的收入穩(wěn)定在200萬元，第4年的收入為300萬元。（假定收入發(fā)生在期末，投資行為發(fā)生在期初）試畫出該投資行為的現(xiàn)金流量圖。第十六頁，共三十六頁。5/17/202316300400時間(刻度)200200200

1現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出02

3

4拓展練習(xí)第十七頁，共三十六頁。5/17/202317房地產(chǎn)投資中常見的幾種現(xiàn)金流量類型：開發(fā)后出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時的現(xiàn)金流量開發(fā)后持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時的現(xiàn)金流量置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量第十八頁，共三十六頁。5/17/202318案例引入某人擬以500萬元的價(jià)格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，經(jīng)營成本為20萬元，且預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫字樓投資項(xiàng)目在整個經(jīng)營期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（假定投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初）。第十九頁，共三十六頁。5/17/202319案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用60200第二十頁，共三十六頁。5/17/202320三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量（一）開發(fā)—銷售模式現(xiàn)金流量圖第二十一頁，共三十六頁。5/17/202321有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000m2，土地總價(jià)款1500萬元。建筑容積率為2.0，建設(shè)期為兩年，建筑費(fèi)為3000元/m2，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該商品住宅建成1年后立即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元/m2，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5％，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5％，試畫出該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量圖。（假設(shè)該項(xiàng)目無貸款）案例引入第二十二頁，共三十六頁。5/17/202322（1）計(jì)算樓價(jià)樓價(jià)＝2000×2×9000＝3600（萬元）（2）計(jì)算建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用建筑費(fèi)用＝3000×2000×2＝1200（萬元）專業(yè)費(fèi)用＝建筑費(fèi)用×10％＝1200×10％＝120（萬元）（3）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)銷售費(fèi)用＝3600×2.5％＝90（萬元）銷售稅費(fèi)＝3600×6.5％＝234（萬元）案例解析第二十三頁，共三十六頁。5/17/202323案例解析年份0123現(xiàn)金流入3600現(xiàn)金流出1500660660324凈現(xiàn)金流量-1500-660-6603276第二十四頁，共三十六頁。5/17/202324三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量（二）開發(fā)—持有出租—出售模式第二十五頁，共三十六頁。5/17/202325三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量（三）購買—持有出租—出售模式第二十六頁，共三十六頁。5/17/202326案例引入某人擬以500萬元的價(jià)格購入一預(yù)售樓盤的部分寫字樓面積用于出租經(jīng)營。已知前三年樓價(jià)款付款比例分別為15%、25%和60%，第四年即可開始出租，當(dāng)年的毛租金收入為100萬元，經(jīng)營成本為20萬元，且預(yù)計(jì)在此后的16年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率均為12%，貼現(xiàn)率為16%。如果本寫字樓投資項(xiàng)目在整個經(jīng)營期間內(nèi)的其他收入和支出情況如下表所示，試計(jì)算該投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量，畫出凈現(xiàn)金流量圖并計(jì)算出項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（假定投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初）。第二十七頁，共三十六頁。5/17/202327案例引入年份456-181920轉(zhuǎn)售收入1600轉(zhuǎn)售成本150裝修費(fèi)用60200第二十八頁，共三十六頁。5/17/202328案例解析年份01234t1819現(xiàn)金流入100100*（1+12%）100*（1+12%）t-3100*（1+12%）151600+100*（1+12%）16現(xiàn)金流出751253008020*（1+12%）20*（1+12%）t-320*（1+12%）15150+200+20*（1+12%）16凈現(xiàn)金流量-75-125-3002080*（1+12%）80*（1+12%）t-380*（1+12%）151250+80*（1+12%）161、求出凈現(xiàn)金流量第二十九頁，共三十六頁。5/17/202329案例解析2、畫出凈現(xiàn)金流量圖7530012501234t80*（1+12%）t-3012520第三十頁，共三十六頁。5/17/202330三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量（四）購買—更新改造—出售模式第三十一頁，共三十六頁。5/17/202331三、房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量（五）購買—更新改造—出租—出售模式第三十二頁，共三十六頁。5/17/202332下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（）。A．購買—持有出租—出售B．購買—更新改造—出售C．購買—更新改造—出租—出售D．開發(fā)—銷售E．開發(fā)—持有出租—出售答案：DE拓展練習(xí)第三十三頁，共三十六頁。5/17/202333畫出現(xiàn)金流量圖某投資者擬用三年時間，以600萬元的價(jià)格按照分期付款的方式購買一寫字樓。已知前兩年的付款比例分別為20%、30%，余下的在第三年付清，并在該年年末裝修完畢，第四年即出租，當(dāng)年的毛租金為80萬元，經(jīng)營成本為20萬元，并預(yù)計(jì)在此后的8年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率為10%，折現(xiàn)率為15%。出租8年后，該投資者把該樓轉(zhuǎn)售給別人，獲得了1200萬元的收入。該項(xiàng)目在整個經(jīng)營期間的收支情況如表，并假設(shè)投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年末。拓展練習(xí)第三十四頁，共三十六頁。5/17/202334年份19992000200120022003200420052006200720082009裝修支出203050轉(zhuǎn)售成本150轉(zhuǎn)售收入1200拓展練習(xí)第三十五頁，共三十六頁。5/17/202335內(nèi)容總結(jié)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》

項(xiàng)目3房地產(chǎn)投資分析

主講人：王玲。資金時間價(jià)值與