晉江城市綜合體項目前期定位報告

世聯(lián)地產(chǎn)開發(fā)咨詢部

晉江泉德盛投資P2014-2號地塊項目前期定位報告版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。謹呈：晉江市泉德盛投資有限公司1項目價值挖掘2項目核心問題界定3項目發(fā)展機會挖掘4項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位本次溝通的主要內(nèi)容5項目經(jīng)濟測算6項目附件生而榮耀的核心區(qū)位價值：晉江城區(qū)的新核心，緊鄰晉江萬達和五店市傳統(tǒng)街區(qū)，坐擁晉江最優(yōu)質(zhì)城市資源。本項目世紀大道湖光西路泉安中路南山路梅園路石鼓路晉江萬達廣場五店市傳統(tǒng)街區(qū)老城中心生而璀璨的復合功能綜合體價值：綜合體項目，涵蓋商業(yè)、居住、娛樂休閑等齊全的城市功能。居住——城市豪宅商業(yè)——濱水休閑商業(yè)娛樂休閑每個城市核心區(qū)的項目，不僅見證了城市的成熟和繁榮，而且還背負著重塑城市形象，參與城市歷史塑造的責任上海有新天地；南京有1912；杭州有西湖天地；。。。。。。擁有得天獨厚城市資源和文化資源，我們必須站在晉江全城的高度，來思考項目的價值我們要在晉江創(chuàng)造什么？杭州西湖天地上海新天地南京1912我們對于項目的思考——重塑城市中心價值、更新城市意象、引領(lǐng)時代的生活方式重塑城市中心價值——解讀晉江，占位城市更新城市意象——傳承歷史，提升形象引領(lǐng)時代的生活方式——注入高價值城市生活位于晉江老城區(qū)核心區(qū)，能承擔什么功能，帶來什么價值？在晉江城市中，我們要成為什么？尋找晉江獨特的城市意向，代表晉江城市發(fā)展的趨勢;創(chuàng)造晉江城市新形象，成為晉江新名片。打造現(xiàn)代都市中，全新的，更加體現(xiàn)都市價值的新的生活方式的引領(lǐng)者；不是對已有生活方式的替換，而是保證原有居住價值基礎(chǔ)上，更高生活價值的更新。商業(yè)——項目價值核心，站位晉江文化傳承創(chuàng)新，引領(lǐng)城市商業(yè)升級發(fā)展戰(zhàn)略：市場的領(lǐng)先者——通過打造晉江都市文化休閑示范區(qū)URD來實現(xiàn)晉江城市價值回歸，引領(lǐng)晉江文化復興傳承——挖掘晉江、品味晉江創(chuàng)新——以形象時尚、業(yè)態(tài)升級、功能領(lǐng)先的晉江都市文化休閑示范區(qū)來打破晉江老城區(qū)面貌落后的局面，從而引領(lǐng)整個晉江老城的城市升級住宅——項目回現(xiàn)主力，以產(chǎn)品為發(fā)力點，打造晉江城市豪宅新標桿城市價值標簽1項目價值挖掘2項目核心問題界定3項目發(fā)展機會挖掘4項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位本次溝通的主要內(nèi)容5項目經(jīng)濟測算6項目附件泉德盛提出的開發(fā)目標與存在的困惑區(qū)域未來的發(fā)展走向：石鼓片區(qū)未來在晉江整個城市中的站位？萬達的崛起對于晉江城市格局的影響？區(qū)域價值能否對本項目形成支撐？項目發(fā)展機會：面對周邊大體量的項目供應，項目如何打造自身核心競爭力，順利實現(xiàn)突圍？Ⅱ泉德盛的困惑泉德盛開發(fā)目標銷售目標：鑒于地價成本較高、周邊項目競爭壓力較大，希望項目實現(xiàn)快速銷售，規(guī)避市場風險開發(fā)目標：通過本項目的開發(fā)，希望能充分挖掘項目價值，實現(xiàn)項目整體利潤最大化Ⅰ世聯(lián)對目標的理解Ⅰ開發(fā)目標：希望能充分挖掘項目價值，實現(xiàn)利潤最大化。Ⅲ銷售目標：鑒于地價成本較高、周邊項目競爭壓力較大，希望項目實現(xiàn)快速銷售？在市場可實現(xiàn)，企業(yè)可操作基礎(chǔ)上，對利潤最大化的追求在市場可實現(xiàn)、利潤最大化基礎(chǔ)上，規(guī)避項目風險，實現(xiàn)快速銷售項目核心目標判定建立在市場可實現(xiàn)基礎(chǔ)上，以規(guī)避風險為前提開發(fā)商的目標世聯(lián)對目標的理解項目制約條件一：項目自身資源條件有限——地塊規(guī)模小，內(nèi)部自身無優(yōu)質(zhì)資源，城市主干道無臨街面，項目自身可發(fā)揮空間有限制約因素1制約因素2商品房項目用地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）君悅灣68005.235000百宏御璟天下1070004.3460000匯景灣852712.6220000世茂御龍灣14000001.21700000萬達廣場1706665853330P2010-13地塊296563.8112693本項目378283.0113484君悅灣萬達廣場百宏·御景天下P2010-13地塊本項目項目制約條件二：市場競爭激烈1——土地市場用地單位位置土地用途成交日期出讓面積(㎡)晉江總商會投資開發(fā)有限公司梅嶺組團八仙山片區(qū)商住2011-2-1658572梅嶺組團八仙山片區(qū)酒店2011-2-1646571梅嶺組團八仙山片區(qū)商住2011-2-16106572梅嶺組團八仙山片區(qū)商住2011-2-16117074泉州世茂新發(fā)展置業(yè)有限公司梅嶺組團石鼓片區(qū)商住2011-2-22137239梅嶺組團石鼓片區(qū)商住2011-2-22111212梅嶺組團石鼓片區(qū)商住、辦公2011-2-22133923梅嶺組團石鼓片區(qū)商住、辦公2011-2-22126171梅嶺組團石鼓片區(qū)商住、辦公2011-2-22124788浙江寧波陳姓地產(chǎn)商梅嶺組團石鼓片區(qū)商業(yè)、辦公、居住用地2011-2-2329655福建百宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司梅嶺組團石鼓片區(qū)商業(yè)、辦公、居住、商住2011-2-25107029泉美行房地產(chǎn)開發(fā)公司梅嶺組團石鼓片區(qū)商業(yè)、辦公、居住混合用地2011-5-1837828晉江鴻福酒店有限公司市區(qū)青蓮小區(qū)旅館2011-3-210419晉江市晉龍實業(yè)發(fā)展有限公司青陽街道陳村片區(qū)商業(yè)、辦公、居住、酒店2011-3-30135402福建盈輝置業(yè)有限公司會展東路東側(cè)商住2011-3-3135558總計1318013晉江市核心城區(qū)土地出讓統(tǒng)計（2011.1——2011.8）資料來源：晉江市國土資源局網(wǎng)站公示項目制約條件二：市場競爭激烈2——商品房市場：區(qū)域內(nèi)君悅灣萬達廣場百宏·御景天下桂山社區(qū)安置房梅青社區(qū)安置房青華社區(qū)安置房蔡厝社區(qū)安置房竹樹下社區(qū)安置房注：所示區(qū)域均為項目示意，非項目實際邊界線P2010-13地塊本項目安置房項目用地面積建筑面積蔡厝社區(qū)安置房43895168455竹樹下社區(qū)安置房1805374734青華社區(qū)安置房57256173413梅青社區(qū)安置房74873293533桂山社區(qū)安置房126434563361合計3205111273496商品房項目用地面積建筑面積君悅灣680035000百宏御璟天下107000460000萬達廣場170666853330P2010-13地塊29656112693合計3141221461023整體合計6346332734519項目制約條件二：市場競爭激烈2——商品房市場：區(qū)域外城市商品房放量約250萬㎡項目核心價值挖掘：項目如何構(gòu)建自身核心競爭力，實現(xiàn)市場競爭突破、快速回現(xiàn)？開發(fā)目標：希望能充分挖掘項目價值，實現(xiàn)利潤最大化。銷售目標：鑒于地價成本較高、周邊項目競爭壓力較大，項目實現(xiàn)快速銷售困境1：項目自身條件有限——地塊規(guī)模小，內(nèi)部自身無優(yōu)質(zhì)資源憑借，城市主干道無臨街面，項目自身可發(fā)揮空間有限困境2：市場競爭激烈——土地市場供應量、商品房市場的推盤量和潛在供應量都很大期望：項目希望實現(xiàn)目標現(xiàn)實：市場及項目條件限制VS項目核心問題項目核心問題分解12問題二：基于發(fā)展方向，項目物業(yè)核心驅(qū)動模式？問題一：晉江當前城市發(fā)展背景下，項目的發(fā)展機會在哪？如何構(gòu)建項目自身核心競爭力，實現(xiàn)市場競爭突破、快速回現(xiàn)？1項目價值挖掘2項目核心問題界定3項目發(fā)展機會挖掘4項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位本次溝通的主要內(nèi)容5項目經(jīng)濟測算6項目附件項目發(fā)展機會挖掘2基于晉江城市擴張背景下本項目的發(fā)展的機會1基于海西城市群擴張背景下晉江的城市機會海峽西岸城市群：依托于兩岸一體化發(fā)展的國際性城市群，是我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要“增長區(qū)域”、與世界接軌的“中介地”海峽城市群的戰(zhàn)略構(gòu)想

落實國家加快建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟區(qū)的決策部署，充分發(fā)揮福建省比較優(yōu)勢，優(yōu)化整合內(nèi)部空間格局，聯(lián)動周邊省區(qū)，推進兩岸合作交流，逐步形成兩岸一體化發(fā)展的國際性城市群——“海峽城市群”，構(gòu)筑我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要“增長區(qū)域”和與世界接軌的“中介地”。海峽城市群空間布局結(jié)構(gòu)順應空間演化的規(guī)律出發(fā)，提出“兩點、一線、四軸”的城市群空間布局結(jié)構(gòu)?！皟牲c”指福州大都市區(qū)和廈泉漳大都市區(qū)，“一線”指沿海城鎮(zhèn)密集地帶，“四軸”指“南三龍發(fā)展軸”、“福武發(fā)展軸”、“中部發(fā)展軸”和“廈龍發(fā)展軸”。經(jīng)濟層面——晉江經(jīng)濟發(fā)展實力處于海西城市群的前列，近年來經(jīng)濟保持著高速、持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展晉江市在縣域經(jīng)濟基本競爭力、中小城市科學發(fā)展評價分別居于全國第7位、第17位，獲“十大特色經(jīng)濟魅力之都”稱譽。海西城市群—廈泉漳大都市區(qū)晉江規(guī)劃層拋面——晉江城進市發(fā)展鈴定位：縣綜合實胖力強、舍民生質(zhì)尸量高、柱發(fā)展環(huán)景境好的敢現(xiàn)代產(chǎn)漫業(yè)基地艱、濱海來園林城切市環(huán)泉州甲灣組合奪城市群泉州聰灣都悅市核庸心區(qū)10葬25平方公疫里。由敗泉州、狐晉江和廢石獅構(gòu)騾成，是尋未來都注市區(qū)人亡口集聚披承載地譯，晉江郊將進一患步打造厭全國性少現(xiàn)代制芬造業(yè)基德地和區(qū)購域性的癢商貿(mào)、蘆金融和蟻產(chǎn)業(yè)服滅務中心遷?，F(xiàn)代產(chǎn)螞業(yè)基地涵蓋先埋進制造丈業(yè)、現(xiàn)脅代服務濁業(yè)兩方丘面，推赤動工業(yè)秒由大變稅強，努馬力實現(xiàn)培產(chǎn)業(yè)類貪別由數(shù)團量規(guī)模榴低附加株值型為屬主向品姻牌技術(shù)術(shù)高附加供值型為總主轉(zhuǎn)變扎，搶占灰產(chǎn)業(yè)制斗高點；童推動服窗務業(yè)由低輕變重荷，緊盯揚金融保喬險、高筍端商務鏈、現(xiàn)代桶物流、琴時尚購華物、會腔展服務拆、研發(fā)扭設(shè)計、瘡文化創(chuàng)奏意和旅傻游休閑杯等新型豬業(yè)態(tài)的膝現(xiàn)代服浙務體系跳。濱海封園林鼠城市對接孕泉州塊“980琴”環(huán)灣規(guī)眨劃，以閃濱江商蕉務區(qū)為濫載體，券推動中艘心城區(qū)未向東拓龜展，突蓬出南翼惹濱海宜葵居發(fā)展游格局，腰側(cè)重生搭態(tài)、生求產(chǎn)和生味活等功薯能，規(guī)擋劃改造職濱海景臘觀，開多發(fā)建設(shè)稿濱海新上區(qū)，構(gòu)醒建現(xiàn)代粘宜居與鍋濱海風訪貌相互圾交融的儲現(xiàn)代化部發(fā)展格程局。建設(shè)弦層面——2貼010年提出唯晉江城剩市建設(shè)帝年的口飽號，千拋億投資紫強力啟描動城市朋建設(shè)，奶實現(xiàn)晉征江城市搶華麗“業(yè)轉(zhuǎn)身”揚，完成八類規(guī)弓劃推進建飯設(shè)八條城市主縣干道啟動災建設(shè)八大城市單綜合遲體重點階建設(shè)八個公共塘配套食設(shè)施全面開壘工建設(shè)二十九樓個安置蘿房項譽目開展七條道辜路立面咳整治201左1年晉江轉(zhuǎn)市“城林市建設(shè)汽管理年禾”活動扛動員部圾署會傳坐來消息標，晉江喂市共安各排活動補項目197個，總?cè)顿Y約10濾10億元，談年度計兼劃投資轟約23撫6億元更，重錦點做荷好城桃市規(guī)市劃、翼城市血建設(shè)械、基趣礎(chǔ)設(shè)墻施、爹景觀氣提升踩、城雄市管皇理等莫五項百內(nèi)容銀。交通所層面——現(xiàn)代交耍通體系拜建設(shè)已毫啟動,立體柄交通敘網(wǎng)絡(luò)涼基本凱成型抓緊圍紗頭、深值滬港區(qū)斃建設(shè)和筐配套建系設(shè)，力頑爭設(shè)立刃對臺客鉤運碼頭蘆，開辟孩海上國店際航線茅。海構(gòu)筑市肚域快速鑄路系統(tǒng)者，強化據(jù)泉州灣舌核心區(qū)吹輻射作亮用，形跌成市域壇半小時閑交通體杠系。打境通海西族大動脈弦，建設(shè)獅泉州繞艇城高速立晉江段業(yè)、圍頭澤支線和延白沙大監(jiān)橋（或誘隧道）覽、田安踐大橋、膜雙龍路賢大橋等鬧跨海、鼠跨江通授道，貫迷通沿海宵大通道抗。路完成泉庭州晉江計機場改島擴建，怠打造4E級機烤場和抄區(qū)域妥空港價貨運但樞紐多，爭左取開鄉(xiāng)豐通對粉臺和喜國際粉航線袍。空以大箱交通妥撐起噸大城即市，窗晉江撞醞釀伐“十爛二五哨”交榨通規(guī)征劃“十二駁五”交恥通規(guī)劃畜提上重龜要議事孕日程，誼提出要凳以“大桌交通撐槐起大城胸市”的需理念，侵五年投敵入60億元備，大吐手筆符書寫描品牌融之都殼強力保打造浩現(xiàn)代益交通什體系脂的精按彩篇遺章。產(chǎn)業(yè)層楊面——在保鑒持晉言江原讀有產(chǎn)證業(yè)優(yōu)洋勢的供基礎(chǔ)竿上，價提出騙了“23踩5”工業(yè)發(fā)省展工程勒以及“641橋”現(xiàn)代規(guī)產(chǎn)業(yè)初體系問，保增證產(chǎn)剝業(yè)持鐮續(xù)穩(wěn)斜定發(fā)渡展235641“2澆35如”工業(yè)發(fā)勾展工程“6怕41錢”現(xiàn)代產(chǎn)澤業(yè)體系制鞋、哲紡織服濁裝等2個產(chǎn)難業(yè)集蜘群產(chǎn)遼值達逝到100窄0億元堂以上食品魚飲料梳、裝音備制聞造、這紙制劣品等3個產(chǎn)業(yè)洋集群產(chǎn)作值達到500億元盾以上培育5家以上你年銷售領(lǐng)收入超死百億元旱企業(yè)鞏固提吸升支柱疲性傳統(tǒng)障產(chǎn)業(yè)。虛積極引林導紡織巖服裝、叔制鞋、岡食品、違晴雨傘孝、陶瓷苗建材、勁紙制品6個支青柱性前傳統(tǒng)揪產(chǎn)業(yè)柱向高管端發(fā)購展，惑實現(xiàn)巡壽“二重次創(chuàng)掩業(yè)”澤。培育邁做大塌戰(zhàn)略南性新過興產(chǎn)憑業(yè)。梢實施凈更加環(huán)積極公的新貓興產(chǎn)臺業(yè)促使進政金策，兼推動撞裝備拔制造晴、航緣瑞空零熊部件掃制造認維修估、高時端印悅刷、瓦光電鞋能源4個新興引產(chǎn)業(yè)規(guī)肉?；?，隸培育新刪興產(chǎn)業(yè)秀增長點爛。促進企濾業(yè)集團志做強做排大。繼孟續(xù)深化蒙品牌經(jīng)占營、改狐制上市御、精益樂管理、睛自主創(chuàng)殼新等戰(zhàn)傭略，推粱動企業(yè)鎮(zhèn)做大做廊強，帶孔動產(chǎn)業(yè)衫鏈整合海提升。信息來濤源：《晉江市位國民經(jīng)榨濟和社屆會發(fā)展刺第十二嗓個五年額規(guī)劃綱肚要》晉江律城市惡發(fā)展豈走向南預測——海西城闊市群戰(zhàn)爸略制高激點全國壤百強縣域盜經(jīng)濟逗基本洋競爭慌力列萬全國襯百強辱縣（所市）今第7位，涌綜合壺創(chuàng)新恢能力廁列全蜻國縣摟級城拍市第6位，插經(jīng)濟壇實力弱多年席居于控八閩嘗縣級次之首祖。全仆省公名共文假明指點數(shù)測蘆評名撞列縣委級市饅第一援；20厭10年，實陣現(xiàn)GDP既908科.74億元，可財政總鋸收入100架.23億元猾。品牌之公都擁有鬼中國訓名牌推產(chǎn)品24項、榆中國屈馳名溜商標91枚（聲國家驚工商岸總局匯認定24枚）、褲國際知顫名品牌2項、賄上市鹿公司32家。52家企以業(yè)成邁為國廉家或四行業(yè)跨標準她起草蠢單位銹，擁企有國稈家級剪企業(yè)科技術(shù)鴉中心5個。產(chǎn)業(yè)心基地先后消榮獲兩“國庸家體撿育產(chǎn)稱業(yè)基刃地”徒、“澆世界關(guān)茄克貨之都跑”、金“中鄉(xiāng)豐國鞋抱都”帽、“伴中國活紡織龍產(chǎn)業(yè)真基地紋市”什、“扛全國緣瑞食品啟工業(yè)爭強縣餃”、句“中環(huán)國傘是都”趣、“駱中國箭陶瓷浩重鎮(zhèn)睜”、林“中守國休盾閑服資裝名漁鎮(zhèn)”唱、“童中國運內(nèi)衣并名鎮(zhèn)織”、兵“中混國織勾造名繪鎮(zhèn)”扒、“溜中國睜運動餡服裝帆名鎮(zhèn)托”、殲“中活國包念裝印趙刷基鄭地”饑等稱顆譽。晉江知糟名品牌喝代表海西機歡遇把握海釋西建設(shè)舅和泉州斧環(huán)灣發(fā)唐展機遇挑，實施延“產(chǎn)業(yè)得提升、尋城建提娘速”戰(zhàn)斜略。晉江城胖市短板1——經(jīng)濟礦建設(shè)搶與城柜市建轎設(shè)形驗象不碗匹配距，缺甩少代籃表城池市形逐象和腫活力舊核心疊城市施地標三里旨屯vi代ll紋ag巧e——集文馬化、列藝術(shù)布、休獄閑和他購物扭于一綿體的封全新競空間上海新驢天地——極致的感傳統(tǒng)與說極致的爹現(xiàn)代化冊功能的米融合廣州久北京窮路——商業(yè)優(yōu)明勢與旅長游資源距、文化辛古跡與殲現(xiàn)代化臨建設(shè)揉VS晉江城狂市形象等待“華麗”的轉(zhuǎn)身晉江城怎市短板2—溉—晉江論現(xiàn)代更產(chǎn)業(yè)酒發(fā)展儲成果夏的各容品牌竊散落盒分布鐘，缺咽少城乎市產(chǎn)敏業(yè)發(fā)虛展成敏果的伶集中堆展示岸窗口品牌之播都安踏屈工廠符店中國千內(nèi)衣著名鎮(zhèn)中國日休閑今服裝落名鎮(zhèn)中國織帖造名鎮(zhèn)中國艇運動腸服裝把名鎮(zhèn)回（新拌塘街德道）中國鞋順都(制鞋托業(yè)主竭要集愿中地替）中國紡普織產(chǎn)業(yè)拌基地（紡樸織服糕裝業(yè)瞇主要素集中筆地）晉江辮陽光吼路品激牌店晉江城寨市短板3——代表晉負江城市狼傳統(tǒng)底額蘊的閩招南文化蔑日趨凋備零，急漢需建立磚傳統(tǒng)文妖化的傳團承和延工續(xù)的保涂護體系青陽是晉江衰傳統(tǒng)恥文化他最為介集中伶的存最留地，但紡值得你注意委的是諸，梅劉嶺組究團傳抱統(tǒng)街竿區(qū)已子經(jīng)是暫青陽現(xiàn)今薦存在紀的最駝后一鎖片傳陜統(tǒng)街征區(qū)，是極呆為珍貴大的文化摩遺產(chǎn)。！文化瘡元素在歲月起中慢慢敗遺失消威散……全國百涉強縣市夏的綜合仰實力城市娘建設(shè)饅快速役發(fā)展匹的大秤機遇享譽晨全國凝的品觀牌之眾都優(yōu)勢砌與價傘值城市埋形象罵與綜臘合實點力不燭匹配缺少汪晉江并品牌制的展窩示窗瞎口缺少者代表休城市孩活力海的核忍心城市碗文化女的凋伶零與寄遺失短板麻與缺爛失城市發(fā)刑展機會醒結(jié)論：勵通過解決讀晉江色城市的現(xiàn)優(yōu)勢與以短板，爐我們發(fā)協(xié)現(xiàn)晉江版需要一旱個窗口蜘來展示擁晉江當磁代城市絲式發(fā)展的歸成果，祝同時需秀要其來序傳承與濃延續(xù)城宿市文化矛盾中言存在需撥求項目息發(fā)展葵機會不挖掘2基于配晉江異城市塌擴張違背景仗下本機項目限的發(fā)蒜展的泊機會1基于奔海西載城市混群擴鉛張背毅景下旁晉江跡的城產(chǎn)市機孝會基于晉棄江城市堂擴張背采景下本肢項目的曬發(fā)展的他機會1本項目照區(qū)域未粥來發(fā)展魚方向？2本項驢目所濟承擔槳的歷全史使饅命？萬達綜陷合體城市定遷位：項醋目所處結(jié)的石鼓俱路片區(qū)太定位于雪集商業(yè)窗、旅游誰、居住薄等多種乞功能的松城市新船中心，膊未來將街打造成怪為對外蜻展示新浴形象的孟城市名擇片區(qū)域毀規(guī)劃脂：建沃成集撈商業(yè)會、旅退游、怕居住沖等多窯種功際能的撒城市唱新中蒸心，,用地面談積18果70畝，片析區(qū)拆遷苦總量約91萬平方聚米；區(qū)域價躁值：規(guī)薦劃傳統(tǒng)炕民俗文脾化體驗繭區(qū)及休膽閑文化逮商住街枝區(qū)，打造敞對外易展示挎新形謹象的縱城市發(fā)名片。民俗文買化區(qū)資源筐優(yōu)勢1——商業(yè)資框源：萬顆達城市湯廣場，純未來晉暑江城市奮商業(yè)的桂制高點釣，將推費動區(qū)域禿發(fā)展成替為城市唐商業(yè)新根核心住宅戶型建筑面積套數(shù)占比戶型占比二室二廳89-10044533.4%37.8%129-139594.4%三室二廳118403.0%57.9%121-13941531.1%142-17031823.8%四室二廳186-197574.3%4.3%總計1334100.0%100.0%萬達耀住宅醉戶型叼配比項目概話況：位置：晉江世暢紀大道乖石鼓片圾區(qū)規(guī)模：占地253畝，總跡建面85玻.3吧3萬平米建筑螺類型雄：集中商饞業(yè)、商效業(yè)步行桌街、酒統(tǒng)店、寫酒字樓及徹住宅開發(fā)鹽商：大連染萬達遭集團資源橋優(yōu)勢2——文化資傾源：五述店市傳私統(tǒng)街區(qū)回項目，融定位閩英南文化偵新街口路，打造戚成為晉凝江城市財形象的懂重要展救示區(qū)閩南文化新街口尋根城市生發(fā)源地延續(xù)城市活態(tài)博物館傳承城市文化之魂平臺文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展紐帶閩臺同源僑鄉(xiāng)門戶功能念定位晉江五踐店市傳岔統(tǒng)街區(qū)——全面沈展示截晉江虧城市渡悠久縣歷史恨，豐肢厚文菜化底妻蘊和刊獨特慮的當損代城糟市文編化，故以全孩面地誕文化鞋遺產(chǎn)角保護懼為基抬礎(chǔ)，摟打造代集傳莊統(tǒng)文勢化展促示，苦傳統(tǒng)于風貌配與民很俗體晌驗，慣企業(yè)朝文化盒展示掉，創(chuàng)疊意，坑特色評商業(yè)帖，休壁閑等蠢多功讓能于顆一體驅(qū)的晉蘭江街膝區(qū)博員物館測。功能結(jié)送構(gòu)對接餃城市征功能蹈結(jié)構(gòu)——通過端街區(qū)牌入口汗和核徹心節(jié)細點的沙組織農(nóng)，將其城市閥現(xiàn)代朗商業(yè)萬與傳嘉統(tǒng)文食化商爪業(yè)聯(lián)拳系起途來，鞏并與忠萬達務商業(yè)般綜合令體相肉連。項目原區(qū)域難未來椒發(fā)展窩方向沈推演區(qū)域定依位：晉江城殘市新中姓心強勢貿(mào)文化蜻資源杯：五店咳市文家化街姻區(qū)強勢商三業(yè)資源相：萬達城顯市廣場通過類附似發(fā)展道區(qū)域案頭例研究況，研判賣項目區(qū)箭域未來思發(fā)展方蓄向案例權(quán)研究之對象承：——1、城市吃核心文到化區(qū)2、擁有緒強勢文芹化資源掌和商業(yè)圈資源3、具有洗城市名導片效應上海新線天地南京19閣12案例楊選取榨原則婚：『上?！ば绿斓亍粚⑸洗艉３窃鍪刑靥栍械暮騻鹘y(tǒng)吳文化任、歷務史的陰風情乒與現(xiàn)琴代時莖尚功梨能密仇切融潑合的太一站丑式消擴費場儀所，作是上齡海獨急特的詳都市晌休閑贈生活留示范誘區(qū)項目規(guī)巷劃A太平橋脂人工湖鮮綠地，竊占地4.4萬，水館面面積1.鳥2萬，地燥下為車胡庫，已吃成為市襖中心景悠觀；B新天突地，或占地3萬，建華面6萬，分堵南、北弊里；C翠湖天料地高級準住宅小販區(qū)，總洋建68萬；D企業(yè)天佳地甲級傍寫字樓昨區(qū)，總歇建面50萬，稀興建衛(wèi)辦公沾樓、負酒店長、商禍場等尊；E瑞安渠集團爸總部鋪大樓興，區(qū)陷域的圓標志蘆性建濕筑。上海凡新天位地是公什么豪？“城市會淺客廳生活新尖天地”『功能特葉色』極致的窯城市傳模統(tǒng)文化寨與現(xiàn)代運化商業(yè)廈功能的啊融合新天魯?shù)乇被糜窭锏纳雀脑熨v保留努了大墓量原饅有房它屋富圓有特代色的抱石門披建筑刊元素肝，對熄上海20年代罵建筑駁文化泉進行超了最艦大化遍的傳培承；原風貌擱的石庫刺門建筑史形態(tài)與漢格局國際時穿尚潮流橋的匯聚亡地那青磚牙步行道窄，那紅數(shù)青相間慕的清水碌磚墻，上那厚重餡的烏漆販大門以昏及那雕尋著巴洛醋克風格粗卷渦狀民山花的裂門楣,人們奶漫步幸在這鵝里，抗仿佛徒回到牽了20年代的懲大上海禾，盡情輩體會屬俱于那個理年代的垃歷史流抄金歲月……國際畫傲廊、時帝裝店、疤主題餐解廳、咖震啡酒吧……明星文綿化與創(chuàng)砍意餐飲琉璃工就房主題矩餐廳巴黎歌育舞表演牽和地下椅酒窖餐綿室藝人邀工匠國際時化尚文化『南京·1驚91糧2』南京閑唯一衛(wèi)集餐瓣飲、豪娛樂吳、休靈閑、耳觀光梨、聚亦會為箭一體秋，文井化、稠品位污于一講身的計時尚餅休閑清商業(yè)奸區(qū)及城知名脖品牌倆的都坦市休勉閑生澤活示快范區(qū)項目規(guī)錫劃南京19少12占地3萬多見平方覆米，孕總建盆筑面琴積達4萬平方炸米；項目呈L型環(huán)繞輩總統(tǒng)府百，由17棟民國塑府衙式刷建筑及痛太平、名博愛、朋共和、勤新世紀走四大廣賴場組成釘；街區(qū)配久備140余個懇地下纖停車舞位及蛾近百離個地按面停猴車位基。南京19初12是什芝么？“昔日括總統(tǒng)兇府邸今朝想城市復客廳”『功能盆特色』最繁華持最鼎盛號的歷史憐時期與逢現(xiàn)代商遠業(yè)品牌熟街區(qū)的環(huán)完美嫁悔接民國式襯府衙建番筑南京梅獨特港的民善國建帽筑風夜格，割本身才就是晨中西閑建筑趕的完沸美融繳合，臘是新者舊時腎代更券替時托期生治活的晚表現(xiàn)姐。到過階南京丙的人春一想裳到總蛋統(tǒng)府堤就譽想到勒１９熊１２謙，一毀想到歇１９等１２撓就想泥起總閑統(tǒng)府……"南京１粉９１２"已匯軋集了?。常翱级嗉铱旌?nèi)遠外有側(cè)影響缺的時線尚休啞閑娛蔽樂品嫌牌，梁其中洗，有郵首次握進入手中國彎內(nèi)地島市場顫的澳裹洲咖愿啡"瀚德騎遜河"，日東式餐他飲木仿酷鐵含板、笛牛較脆燒肉寶屋，同在美紐奉國有虎近３牌０年金歷史免的新槐英倫竹西餐族館，殺以及倍亞洲峽著名檔美容美連鎖踐機構(gòu)火香住龜ＳＰ朋Ａ等懷。時尚淚休閑應娛樂演品牌帖聚居尺地『案例踢分析遙小結(jié)』商業(yè)因班城市文嘉化而具型有歷史賞底蘊，首城市文徹化因商寄業(yè)而具紀有都市夜時尚活動力代表城顧市輝煌直過去的面文化積煮淀和文戶化象征代表留城市跌發(fā)展旁趨勢島的商尸業(yè)符蔥號和議商業(yè)腿形式傳統(tǒng)尸文化獻休閑涂元素現(xiàn)代撐城市代商業(yè)奪符號都市文烘化休閑攔示范區(qū)（UR持D）URD的核心優(yōu)特質(zhì)都市文票化休閑兼示范區(qū)Ur跌ba鐵n智Re陣so瞇rt渣D文em花o關(guān)鍵致詞：Key借wor垃ds城市魅堤力休閑多元示范未莫來ur濃ba憂n-寨ch兩ar高mre消cr曉ea用ti雖ondiv候ers蝕ifi困cat安iondem惕o它是狹城市活文化咽的載礙體，鍬都市凱生活萌的代蹤蝶表，撤既代陵表著術(shù)城市嫁過去郊的輝構(gòu)煌，接又象洲征著槳城市跳未來件的發(fā)妻展方饒向！基于晉畢江城市油擴張背由景下本國項目的激發(fā)展的元機會？1本項目休區(qū)域未鵲來發(fā)展轉(zhuǎn)方向？2本項概目所燦承擔頁的歷食史使償命？區(qū)域笨發(fā)展翅方向臘初判泉：依考托城晃市定姻位以裁及區(qū)軟域資貧源，項目所換在的石仁鼓片區(qū)留未來發(fā)館展成為凱晉江都次市文化莊休閑示命范區(qū)晉江做都市顛文化雅休閑礦示范貿(mào)區(qū)URD功能結(jié)系構(gòu)五店笑市文肺化街球區(qū)晉江災萬達狹廣場本項阿目都市筍文化武休閑界示范焰區(qū)UR可D五店犯市文稠化街廢區(qū)項情目：驢是晉育江城啄市起鮮源所肌在,晉江城樹市龍脈拼、占據(jù)陳著晉江亂城市源匹文化制荷高點晉江較城市鍛龍脈壯晉續(xù)江城盟市發(fā)狹源地價值表現(xiàn)形式現(xiàn)實意義城區(qū)的生發(fā)起源地青陽鎮(zhèn)（名稱功能）

青陽山（山水格局）尋根（留住晉江城市之根）

延續(xù)山水格局，傳承城市記憶城市演變歷史的活化石文物及歷史建筑傳統(tǒng)街巷、傳統(tǒng)街區(qū)延續(xù)（展示晉江發(fā)展歷史）

從明清、民國至今晉江發(fā)展的活的史書

開放性的、極富感染力的社區(qū)博物館傳統(tǒng)文化的重要載體青陽八景

非物質(zhì)文化遺產(chǎn)（高甲戲、名人故事、傳說、老字號等）傳承（彰顯晉江城市之魂）

“文化名牌”傳統(tǒng)文化的集中展示

“品牌之都”當代文化的完美融合

文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要平臺

發(fā)展總部經(jīng)濟、促進產(chǎn)業(yè)升級的有力支撐

經(jīng)濟強市與文化強市僑臺親緣紐帶的實證宗教文化（石鼓廟）

家廟、祖厝

僑胞祖產(chǎn)紐帶（打造晉江僑鄉(xiāng)門戶）

維系晉江與僑臺親緣紐帶的重要資源

打造接待返鄉(xiāng)華僑、臺胞，使其得到最佳返鄉(xiāng)體驗的重要門戶

文化共鳴吸引華僑、臺胞

響應海西城市群建設(shè)戰(zhàn)略晉江起更源地、膊城市演慌變歷史換的活化援石、傳卷統(tǒng)文化碌的重要達載體、泊僑臺親跳緣紐帶艱的實證唐代店建縣念和宋箏代析呢地圖——青陽鎮(zhèn)隨（晉江享城區(qū)生鑒發(fā)源地斧）五店臣市文貧化街盾區(qū)項姜目功雄能定勁位：文形成箭兼具丑文化污展示忠、休襪閑娛氣樂、鈔特色裹商業(yè)群、特支色賓鍵館等益功能緞于一亡體的督完整肯的城邪市文膨化功當能區(qū)品牌文化展示區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)濱水休閑商業(yè)區(qū)休閑養(yǎng)生區(qū)傳統(tǒng)文化核心展示區(qū)閩臺同源展示區(qū)街區(qū)規(guī)升劃結(jié)構(gòu)獸與功能良分區(qū)街區(qū)房誠文化節(jié)空間飯結(jié)構(gòu)——“一廟百（石拖鼓廟鼠）雙落祠（能蔡氏華宗祠教和莊雅氏宗惹祠）職山（瞧青陽唇山）次塘連”；街區(qū)希功能丑結(jié)構(gòu)——“一街朵（后王塘街節(jié)）七泛片（翼七個煮功能萬片區(qū)昂）五對店市”。街區(qū)孫節(jié)點塘與文迷化景美觀主疊題分察布圖以中央論水景為悠核心節(jié)辯點，以鏈四個入選口廣場盛為重要六節(jié)點；雕塑劉與標下識——文化敏遺產(chǎn)襯單位時或要葛素作元為景溜觀設(shè)幼計展魂示的遍重要疫元素胸，對算歷史牽文化降內(nèi)涵預進行墳植入刺。品牌驕文化淹展示敲區(qū)：以院落淹位核心蔽，打造萬品牌文蔽化展示核區(qū)，功便能主要初以地方銅企業(yè)的奴品牌文鎮(zhèn)化休閑童活動，志企業(yè)的騙新品發(fā)慶布為主獎，展示失民營企踢業(yè)的品夢牌文化哄，同時婆使品牌猶文化與趴傳統(tǒng)文站化完美騙融合，真促進產(chǎn)作業(yè)升級暢。五店市色文化街馳區(qū)項目考城市定蛙位：對膨接城市皺功能結(jié)音構(gòu)，展待示晉江氧城市文高化底蘊粥，打造煮成為晉拖江城市你形象的政重要展吉示區(qū)閩南文化新街口尋根城市生發(fā)源地延續(xù)城市活態(tài)博物館傳承城市文化之魂平臺文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展紐帶閩臺同源僑鄉(xiāng)門戶功能戚定位晉江欺五店迷市傳掘統(tǒng)街兄區(qū)——全面獅展示或晉江軋城市土悠久防歷史擾，豐鼓厚文閣化底津蘊和偶獨特茄的當鄰代城傻市文廟化，粘以全格面地累文化裁遺產(chǎn)朗保護震為基民礎(chǔ)，職打造寧集傳世統(tǒng)文工化展豈示，艦傳統(tǒng)離風貌廉與民遲俗體覆驗，競企業(yè)森文化朋展示差，創(chuàng)遮意，布特色擱商業(yè)抬，休貴閑等克多功岸能于貪一體意的晉輛江街代區(qū)博璃物館驗。功能笨結(jié)構(gòu)對接城參市功能丹結(jié)構(gòu)——通過已街區(qū)優(yōu)入口什和核味心節(jié)純點的善組織畢，將盜城市搜現(xiàn)代敲商業(yè)長與傳聲統(tǒng)文慰化商輕業(yè)聯(lián)江系起陶來，姐并與教萬達嘗商業(yè)嗚綜合核體相排連。晉江乏都市擴文化莖休閑鴨示范忍區(qū)UR數(shù)D功能解結(jié)構(gòu)五店店市文揪化街崖區(qū)晉江樓萬達叨廣場本項目都市文家化休閑厲示范區(qū)URD傳統(tǒng)訪文化星休閑咱元素中國商政業(yè)地產(chǎn)陜第一中國第忽一家全本國最大北規(guī)模舊奔區(qū)改造角的企業(yè)大、最早軟跨區(qū)域姿開發(fā)、晌中國第喝一個商羅業(yè)地產(chǎn)伐、中國察第一個尚訂單地廣產(chǎn)、中君國第一母個房地庸產(chǎn)信托朵投資基恩金、亞采洲最大著的商業(yè)漲院線、才中國最彩大的不抬動產(chǎn)商……萬達克：中械國當玻前規(guī)專模最案大、犬運營翠最為稼成功喘的商快業(yè)地竊產(chǎn)公鉤司，趴在全遇國快闊速復飽制萬非達廣翅場綜歉合體械項目豬，當螺前已底進入27個城靈市萬達開辣發(fā)策略——快速擴澇張、規(guī)躺?；a(chǎn)消品復制晉江萬徒達城市爆商業(yè)地飽位預判形：城市督商業(yè)的阿核心，活晉江商賓圈制高停點VS陽光消商圈萬達欄商圈SM商圈石鼓片信區(qū)未來伍在晉江預萬達廣渡場的強慰勢拉動做下將成漿為晉江膠城市商貪業(yè)的新場核心，斜萬達將換成為晉恐江城市螞商圈新滋的制高滾點！萬達第敲三代綜竿合體產(chǎn)顧品“街鋪+百貨”的形式“超市+店中店”的形式萬達的妥短板：龍“大而嬸全”的巨城市商棚業(yè)模式濤復制，單城市特策性反應殲不足北京·萬達廣場重慶·萬達廣場寧波·萬達廣場缺失割裂閩商賓精神晉江知預名品牌堅持俗創(chuàng)新桌文幻玉化認辰同既包容冊思變晉江·萬達廣溝場都市文芹化休閑穩(wěn)示范區(qū)對于耽晉江米城市掛的意孤義一個鈔理論致：Urb烏ani蝦sm紡VS.僑Ur儲ban駐ity如果城門市運營端者以及隙所有在腐城市生跳存的人第都更關(guān)衡注城市障性，關(guān)哨注城市乎的生活值方式，糧那么整且個城市撈才真正拴具有靈繞魂。Urb權(quán)ani藥sm城市不化——物質(zhì)性流（物質(zhì)螞基礎(chǔ)）Urb穿ani券ty城市性——生活方屯式（城珠市人文啞精神內(nèi)默核）不管票把一槳個城乓市做滲得多畜么漂載亮，芹即使爸把它洋做成待威尼絨斯或超者巴遞黎，展如果80掃%的人男晚上烈六點班半以堆后回冶家打敞麻將筐，它渾還是謙不能世叫做建城市木，只刪能是更一個蘋物質(zhì)池的模遠型，前是一尤個空古殼。晉江的Ur酬ba得ni袍sm和Ur堅ba殘ni交ty晉江市201似0年城紋市GD寧P3殿56聰5億元賠，超除過福眠州、借廈門幟。晉江倡梅嶺胖組團感的大城手筆菌總體開規(guī)劃惰。在摔政府衛(wèi)的大紋力投反入之手下，魔晉江績梅嶺莖組團爺建設(shè)蜻進行障得如械火如睛荼，姥現(xiàn)代問城市扛景觀潛已見靠初見本雛形殃。晉江城灣市建設(shè)總投杠資約稍10三10鳥億元軟，年石度計說劃投算資約雪23請6億中元……晉江在鵝城市化Ur答ba索ni超sm的道路擺上快速安前行晉江幅，雄均踞全亦國百尾強縣冒市前紗列，皺但城拔市建真設(shè)滯裙后于筋工業(yè)副化一狂直是性晉江法發(fā)展豆的心閥頭之秩痛。晉江己企業(yè)惑界感約受尤階其深餅刻。哨晉江向留不拉住高泉級人載才，螺有的堵晉江你企業(yè)紅只好懂把銷遍售、庫研發(fā)慶部搬圍至廈妹門、檔上海骨等地欲方，煤或者壘出高緞薪留客人，葡而即添便如假此，予仍有穿企業(yè)諷高管院上班叮在晉符江、傭周末休在廈艙門的痕情形針。除嫁此之崖外，贈企業(yè)迷還會行想方擴設(shè)法斯為普樓通車展間員睡工提學供很歷好的歌生活敬環(huán)境炮，留勸住工妨人。疼一些諸晉江巴人也肺遠赴獲廈門葛、泉脈州購墊房置卸業(yè)、略居住執(zhí)、度財假，框或?qū)⒖甲优屯{廈門負、泉陪州就握學。而，經(jīng)濟迷實力糞與城旦市地腐位的接反差谷顯示擱了城財市性Ur姿ba撞ni饒ty的缺乏注：緒資料攜及數(shù)牌據(jù)來襲源：《晉江城緊市發(fā)展昂統(tǒng)計公傻報》，《20怠10城市打競爭非力報汽告》等晉江慣的Urb臣ani捏ty在哪趁里？晉江證城市悅意向組：從久震遠的“新石鬼器時代爐”、到“唐師宋文剃明”再到鎮(zhèn)近代竄的“清承期明制”、“聲華課文物、課雄稱海壞內(nèi)”。而述今，程這些件文化智符號津或已仍成為百美好擾的回回憶，軟或缺張乏廣學泛的刃認同驢的影孕響，口與此糟相關(guān)嶺聯(lián)的年建筑曠、產(chǎn)雪品或幟人物沾也在牢逐步各淡出姻人們交的記姿憶。晉江扛城市700伸0年的積釀淀與斷帖層，讓想生活在舒此的人通們對久跑遠的歷僚史產(chǎn)生吐了迷失壤感，“古老而番又年輕晶的城市”正是溫這種感譜受的最笛為明確候的體現(xiàn)三。無論如拒何，作走為人類思文明的絹發(fā)源地拔之一，孕晉江不片缺少文五化。晉江撞需要禮的是“文化敘的現(xiàn)墨代化”都市文紅化休閑泄示范區(qū)刮（URD）——晉江的Urb勸ani辦ty之路在我們較眼中，資現(xiàn)代的執(zhí)晉江與糟廈門、悄福州相折比，缺村乏故事，缺魔少了細節(jié)，缺望少了現(xiàn)代攔都市碼文化，缺鏡少風情，缺殃少韻致。這座既賓古老又賄年輕的鳳城市，梨該以什乖么樣的搬形象、廁什么樣叮的氣質(zhì)添詮釋新籃時代的破城市文坊明？我們發(fā)緞現(xiàn)，都市想休閑偉文化作為坑都市遲魅力艷的載襖體，廁它可情以為局晉江詳人提綁供一濾種多元恰的、償時尚居的、側(cè)體驗宮式的慰、現(xiàn)撥代的生活區(qū)方式緣瑞。它濁能夠董從各殼個方孩面書寫城遣市故事兇，展現(xiàn)也都市風膜情；晉江都循市文化應休閑示蔬范區(qū)URD功能濾結(jié)構(gòu)五店市綱文化街移區(qū)晉江萬休達廣場本項冤目都市梨文化巧休閑粥示范繭區(qū)URD傳統(tǒng)文巷化休閑挎元素現(xiàn)代城駝市商業(yè)逆符號（左城市化刺）現(xiàn)代城墻市商業(yè)駁符號（津城市性叫）晉江城狡市精神區(qū)文化內(nèi)涂核晉江層城市軍生活勞的靈播魂＋打造支一個帳濃縮屢晉江迅城市殲精華然的都市文資化休閑勾示范區(qū)（URD）晉江未挑來之城關(guān)鍵拍詞：獄品牌/活力/時尚/晉江文無化都心關(guān)鍵勸詞：虧藝術(shù)/園林/歷史“文化嶺傳承冒、形鼠象展辜示”本項透目承筐擔的傲歷史灰使命堂：承丑擔晉踩江城播市功妖能補你缺，稻打造銀晉江麻現(xiàn)代辰城市我性商亞業(yè)符胳號＋晉江雄精品坑之城關(guān)鍵淹詞：攪品質(zhì)/潮流/繁榮/新天地辮之于上遲海三里屯vi計ll江ag乞e之于北各京我們就是句打造銳這樣急一個米區(qū)域控的標桿我們就是要斤做是城迷市的開拓者猶和領(lǐng)跑想者我們就是要示范城疑市發(fā)展腔的未來WO砌RL沈DU之NI嬌ON本項喪目的枝發(fā)展嘩策略——URD體系勉的構(gòu)霧建“P4計劃”Chi揉nes闊eS面hop馳hou構(gòu)se商業(yè)元計劃Div箱ers趕ifo椒rm題Hou問se住宅患計劃Ci房誠ty鈴F等ac好e形象計顆劃Ope刮nS住pac凡e公共超空間只計劃Pla托n1:Pl襲an緞2:Pla畝n3:Pl腦an利4:晉江城廊市UR幟D體系構(gòu)宅建晉江當告代產(chǎn)業(yè)悲成果展俱示地利郎作集團栗總部利郎霸昆明伶店LV旗艦店時尚蟻化、旬個性慨化的脅品牌氣形象幣，充前滿人精文情且懷的炕購物拍環(huán)境尼，在彎不知紀不覺窗中感遇受著榆品牌撓文化艦，體舟驗一調(diào)種全喬新的療生活一個拘概念一個品侮牌Pl刺an妹1：商鑰業(yè)計亮劃品牌天部地_旗艦儉店晉江拋最先糕進的請設(shè)計辭生活蠟體驗蛋館，婦展示植領(lǐng)先驅(qū)的生樂活理硬念它是賞最先間進的釋設(shè)計私生活互體驗批館……Pl淹an該1：商貝業(yè)計好劃生活瘦體驗前館_理念人托生晉江首愿家城市逢情景街秤區(qū)，精拋品店/酒吧/休閑封書吧屆等高訓品質(zhì)汗商業(yè)屑業(yè)態(tài)Pl國an仗1：商業(yè)蘇計劃情景街狼區(qū)_樂活標生活WO幻玉RL義DU扣NI騰ON本項播目的妹發(fā)展齡策略——UR穴D體系巡壽的構(gòu)惕建“P4計劃”Ch門in扇es鞠e功Sh市op抄h(huán)o擾us未e商業(yè)萍計劃Div保ers稻ifo蒜rm笑Hou爺se住宅計他劃Cit豪yF庭ace形象從計劃Ope線nS腸pac濱e公共恒空間瓣計劃Pl被an嫩1:Pla紀n2:Pla鐵n3:Pl歲an緣瑞4:晉江腦城市URD體系構(gòu)臣建沉穩(wěn)/大氣/現(xiàn)代歐簡潔/品質(zhì)打造一三座引領(lǐng)粘未來的精英城市形象Pla史n2：住伸宅計考劃住宅設(shè)怪計水平、娛垂直的剛線條打廈造流動慮現(xiàn)代的守城市形鉛象打造夸一座呆引領(lǐng)述未來健的流動城市形象Pla鄭n2：住宅脂計劃住宅設(shè)柴計WOR偵LDU艙NIO畜N本項目巡壽的發(fā)展隙策略——URD體系研的構(gòu)藝建“P4計劃”Ch端in安es老e炮Sh蝦op憲ho燦us舉e商業(yè)慈計劃Di鑼ve撇rs唇if榨or喇m睡Ho秘us瘋e住宅計丟劃Ci割ty竹F晃ac茫e形象裂計劃Op碼en險S具pa婚ce公共空規(guī)間計劃Pl渴an只1:Pla齒n2:Pla座n3:Pla畢n4:晉江云城市URD體系際構(gòu)建Pla評n3：公銹共空亡間計撐劃立體空辮間分層空中的架連廊——板與板抓的連接蜂巢空憂間——將住宅碼平面抬熟高有效婆區(qū)隔住諒宅步行涌、商業(yè)出步行上下慈空間掌分層——有效謀地把穿商業(yè)偵與住撤宅區(qū)機隔離豎，利攝用垂萌直分潛層的認方式蒙保證韻各部囑分的爹純粹客性及晉高品宅質(zhì)形成依混雜倉、半棄純粹價與純該粹的思立體呼空間甜復合空中的末連廊蜂巢空如間上下扮空間晚分層Pl徑an鳥3：公溪共空岔間計勁劃空中花敢園空中花啟園——拓展園倘林綠化盤空間，限打造中麗心區(qū)首淡個“空中花雕園”，增加衛(wèi)居住舒是適性立體花逐園步道——形成權(quán)住宅戀區(qū)與澡城市英的連陽接，膊商業(yè)祝與住遇宅的麗過渡檔空間蒜，增盒加園梳林綠帝化WO壇RL種DU株NI叼ON本項目額的發(fā)展逢策略——UR萬D體系的除構(gòu)建“P4計劃”Ch翠in踐es沉e視Sh輛op途ho草us戲e商業(yè)仔計劃Div暗ers聰ifo埋rm編Hou說se住宅菠計劃Ci應ty舍F抖ac診e形象族計劃Ope奪nS員pac粗e公共空蛛間計劃Pl別an猛1:Pla深n2:Pla濾n3:Pl勺an惕4:晉江退城市URD體系構(gòu)咸建Pl聯(lián)an頓4：形攔象計愚劃標志性精建筑，隔形成強檔烈視覺遙沖擊及姐視覺焦慈點，展奏現(xiàn)都市脾的自由根、活力香，并成指為區(qū)域買的地底標。運用現(xiàn)之代、夸勾張的建植筑手法敵創(chuàng)造富含紋文化叫意義趨的場村所。五店市傳統(tǒng)保護街區(qū)本項目地塊標志完性建妻筑Pl稀an戒4：形象說計劃城界的淡界定與DIS都市識潮別系統(tǒng)“城界界雪定”——大型廣渡告光柱肥體現(xiàn)大前氣魄（NE葵W/孕Th筍is斤i筑s烘UR息D）/形象姨標識五店市傳統(tǒng)保護街區(qū)本項目地塊“城界罩界定”——取勢Pla鞭n4：形論象計壇劃城界的形界定與DIS都市識獎別系統(tǒng)“DI繁S都市識盆別系統(tǒng)柿”——形象墻殊、統(tǒng)一勸的指引補標志等赤公共設(shè)蒸施，形混成較強挖的識別稈性及對循區(qū)域的雅劃分控煤制。Pl本an歲1:商業(yè)教計劃Pla溫n2:住宅巡壽計劃Pl慢an容3:公共空份間計劃Pla合n4:形象漏計劃品牌夸天地：晉江當形代產(chǎn)業(yè)鞏成果展胡示地。生活體銀驗館：晉江最符先進的陣設(shè)計生已活體驗置館，展拋示領(lǐng)先衣的生活很理念。情景街能區(qū)：晉江渠首家遮城市橫情景娘街區(qū)陳，精泡品店/酒吧/休閑騙書吧腫等高寄品質(zhì)殺商業(yè)腎業(yè)態(tài)住。住宅正設(shè)計：打造挺一座洲引領(lǐng)必未來篩城市為形象蔽。立體空姻間分層：商業(yè)與吹住宅隔戴離，利折用垂直敞分層方楚式保證鈴各部分刮的純粹翻性及高禿品質(zhì)?？罩谢ň訄@：拓展群園林右綠化跳空間密，打?qū)幵煨侣院诵拿^(qū)首徐個“沫空中遲花園變”，運增加茫居住克舒適襯性。標志性化建筑：強烈桃視覺部沖擊替及視調(diào)覺焦葛點，共展現(xiàn)辭都市響的自竊由、勞活力幼，并叨成為波區(qū)域硬的地杜標。識別考系統(tǒng)：形象享墻、摘統(tǒng)一柿的指稠引標猶志等拋公共逼設(shè)施筑，形領(lǐng)成形遲象標信識。URD體系1項目價無值挖掘2項目核陣心問題位界定3項目發(fā)惕展機會偶挖掘4項目虧發(fā)展資戰(zhàn)略磁及定裂位本次溝誕通的主繳要內(nèi)容5項目經(jīng)穩(wěn)濟測算6項目附買件項目發(fā)擺展戰(zhàn)略庫及定位3項目登住宅棍物業(yè)黃定位2項目受商業(yè)絡(luò)物業(yè)湊定位1項目攪發(fā)展殺戰(zhàn)略借區(qū)酷域規(guī)奇劃之幟力，懲與五欲店市刑文化紙街區(qū)奪、萬尸達聯(lián)矛動，冬合力兵打造晉江都溝市文化衫休閑示資范區(qū)（UR搜D），從而構(gòu)君筑項目測自身核列心競爭褲力，實政現(xiàn)項目鑄價值、霧市場競粘爭突破項目發(fā)魂展戰(zhàn)略借勢真城市楚發(fā)展士，打姑造晉禮江都冷市文展化休噸閑示完范區(qū)項目發(fā)桶展戰(zhàn)略翼及定位3項目項住宅雀物業(yè)思定位2項目商弟業(yè)物業(yè)須定位1項目根發(fā)展巡壽戰(zhàn)略項目商援業(yè)物業(yè)璃定位2商業(yè)規(guī)價模定位1商業(yè)蘋業(yè)態(tài)盾定位3商業(yè)功旅能定位商業(yè)業(yè)思態(tài)配比索定位1—虛—案例謠借鑒煤：上紫海新蛾天地嬌、三庸里屯vi混ll毅ag谷e案例鍛中服陶裝服秧飾及竟購物干類商蹈家占憐有很清大比眼例，景其次所為餐剪飲娛咽樂商猶家。商業(yè)猛業(yè)態(tài)適配比芳定位2息——五店鞠市街宅區(qū)：羅以文覺化展塵示、涼餐飲胖休閑分娛樂起為主稍要商戒業(yè)業(yè)驅(qū)態(tài)項目分區(qū)功能傳統(tǒng)文化核心展示區(qū)傳承城市記憶，展示晉江發(fā)展歷史閩臺同源展示區(qū)以廟宇文化體驗、海峽文化藝術(shù)交流及聯(lián)絡(luò)為主文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)以新興的文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及成果展示為主品牌文化展示區(qū)以地方企業(yè)的品牌文化休閑活動、企業(yè)的新品發(fā)布為主傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)打造晉江老字號商品和傳統(tǒng)工藝品的集中售賣、展示區(qū)濱水休閑商業(yè)區(qū)以休閑餐廳、茶藝館、書吧等休閑餐飲娛樂為主休閑養(yǎng)生區(qū)以國醫(yī)館、養(yǎng)生館、食療吧為主五店膏市街迷區(qū)中合以餐硬飲休軍閑娛叔樂為樣主要釋商業(yè)亦業(yè)態(tài)翼，預咱計餐小飲休澇閑娛哄樂占鬼比為60-求70%，服裝章服飾及服購物占累比為20-忍30%，服秩務及歷其他致占比帝為10%左右。商業(yè)散業(yè)態(tài)蜓配比綢定位通過盆案例責對比鄙及差商異化摘互補赤分析夸可知乓，本物項目雀應以錯服裝兆服飾傘及購稍物為文主的梢商業(yè)洞業(yè)態(tài),其中巷服裝仰服飾我及購夕物占艷比為50-離60%，餐飲燃休閑娛圖樂占比獎為30廁-4展0%，服聲務及志其他繩占比茶為10%左右肌。項目商而業(yè)物業(yè)哥定位2商業(yè)牌規(guī)模畏定位1商業(yè)聯(lián)業(yè)態(tài)村定位3商業(yè)功隆能定位商業(yè)規(guī)癢模確定票：依據(jù)采項目建岡筑密度狀，確定盜項目商膚業(yè)面積原建筑密度（25%）方案商業(yè)面積=項目用地面積×項目建筑密度×2=37828×25%×2=18914平米商業(yè)顯面積待下限災方案商業(yè)體者量建議你1：在住宅私物業(yè)開慎發(fā)實現(xiàn)駕項目成障本回收陶的假定泥下，商批業(yè)物業(yè)稈面積最查大值317徑70㎡界定原鑄則：在保矛證規(guī)恥避市獵場風液險的吊前提槍下，根通過當住宅主物業(yè)護的開京發(fā)實拾現(xiàn)項粉目整腹體開校發(fā)成國本的勿回收發(fā)，實育現(xiàn)商串業(yè)價編值最鋼大化指數(shù)霉確定晉：項目開侍發(fā)成本贏假定為25宜00元/㎡，住么宅銷矩售價談格為800偏0元/㎡測算公耗式住宅物聚業(yè)面積Z=項目末的總撈投資幸費用/住宅爭銷售爸價格商業(yè)物灶業(yè)面積S=總建筑區(qū)面積-住宅物蘿業(yè)面積Z商業(yè)物待業(yè)面積S=愛11嫌34建84稈-（113迎484甘*25念00+捕370管00*主100案00）/8奧00貴0=3孔17辨70拐㎡88商業(yè)子體量潤建議2：參考蘇市場類周似案例要素上海新天地南京1912杭州西湖天地占地面積3.0萬平米3.0萬平米5.0萬平米建筑面積5.0萬平米4.0萬平米5.0萬平米通過市磚場成功旱案例參覽考，建宅議項目縱規(guī)?？乜傊圃?.逗0萬平疏米以禮下商業(yè)博規(guī)模灘確定嚇：原建筑密度（25%）方案商業(yè)面積=項目用地面積×項目建筑密度×2=37828×25%×2=18914平米商業(yè)開面積已下限獄方案原建筑密度（40%）方案商業(yè)面積=項目用地面積×項目建筑密度×2=37828×40%×2=30262平米商業(yè)面奇積上限黨方案項目氣商業(yè)衰物業(yè)鋼定位2商業(yè)教規(guī)模屈定位1商業(yè)業(yè)匪態(tài)定位3商業(yè)功外能定位商業(yè)功抗能定位商業(yè)直功能編定位1、商季業(yè)體囑量最板大化2、市場洪實現(xiàn)價阻值最大蘭化方式1——建筑扭密度霸上調(diào)盈：市英場現(xiàn)抱有案員例建繩筑密腦度均愚在50浴%以上，墳因此建約議與政溪府協(xié)商印提升建逆筑密度南京191優(yōu)2上海蒙新天瞞地杭州西箏湖天地60獎%杭州餃西湖寫天地區(qū)位莖：西湖曬南岸思的涌竿金池府畔，脖緊鄰撐柳浪介聞鶯占地姑：500概00平米建筑面考積：75竹00魄0平米建筑密顏度：60%項目簡兵介：杭州睜西湖鄰天地召是以塊杭州周獨特視的園花林、測歷史森建筑碗為基困礎(chǔ)，遭，改仁造成惠具有錄國際給水平爽的集愉餐飲盆、零石售、銳文化厲、娛庫樂的蘆綜合坐性時參尚地干標。南京19逆12區(qū)位：南京市徑長江路苦與太平敞北路交涂匯處占地：300朽00平米建筑面孫積：40截00翁0平米建筑干密度禾：54揮%項目簡州介：以民豆國文追化為棍建筑腸特點乖的商挺業(yè)建這筑群逆，集勢餐飲瞧、娛退樂、姓休閑麻、觀歸光、狠聚會即為一盤體，雕文化削、品夜位于喇一身貼的時叫尚休諒閑商瞇業(yè)區(qū)宴及知紅名品削牌的蹄城市召文化植休閑槍區(qū)。54%上海新喇天地區(qū)位喬：在市中歲心，淮受海中路德南側(cè)占地：30終00蜂0平米建筑擁面積休：600墨00平米建筑密糟度：80%項目羊簡介鏡：以上撲海獨秒特的呀石庫擱門建態(tài)筑舊懲區(qū)為股基礎(chǔ)玩改造修成的艙集餐量飲、存商業(yè)首、娛弦樂、古文化貌的休鐵閑步毯行街竹。70除%雙首墊層精惕品步訴行街雙首臂層“愧立體蝦商業(yè)飄”建筑璃理念——采用叨“立體更商業(yè)”籮模式在傳貓統(tǒng)首仆層的扶基礎(chǔ)血上，卻使上綿層商姑業(yè)“頸一層傅化”融，實省現(xiàn)客掃流人脆氣的犯最大腰化，街最大宮程度改提升飯上層簡商業(yè)浩的價湖值。建筑型形式通過過步街廊橋看，行人荷觀光梯圾、扶梯某及電梯輸，形成炭立體網(wǎng)奧絡(luò)交通淹互通互依融，方芳便到達衣商業(yè)街盤各個角窄落。通過割地勢棄高差觀，依答地勢菊而建規(guī)，創(chuàng)伙造首運層商齡業(yè)價各值。半地下能商業(yè)方式2——地下空云間首層斷化:把地才下一策層變題為一塔層巴，下譯沉式費廣場賠的設(shè)敢計提壇升地提下空壺間商另業(yè)價絲式值；值把地叔上二趣層變勒為一糟層僻，退涉臺式參的設(shè)吼計提殖升地也上空誰間商鋪業(yè)價監(jiān)值商業(yè)篩問題潛分解商業(yè)燈功能睜定位1、商再業(yè)體衰量最短大化2、市場漂實現(xiàn)價澡值最大站化（1）、建盤筑密度庭上調(diào)（2）、地黑下空間拆首層化（3）、齡地上踐空間輔首層燙化方式1——領(lǐng)先商忽業(yè)建筑綁形式：嗽采用BLO距CK街區(qū)汗的商扣業(yè)形欣式，宇全沿效街商已鋪，雞最大染化商菜業(yè)價富值1、全沿求街商鋪原，多點既式布局歡，絕佳遭昭示性2、大休開間趁、淺趁進深嫂，讓昭示妙面和經(jīng)他營空間逼得到最織佳平衡BL悅OC若K商業(yè)街蜜區(qū)概念斬：BLO獲CK是5個單詞慢的縮寫煩，B-B稅usi沫nes迎s(商業(yè))、L-L漫ife動all借ow(休閑)、0-萍0p乳en踢(開放)、C-缺Cr你ow熊d(人群)，K-姨Ki蜘nd災(親和)。是新型士居住模衰式，它誓本身向箭城市空進間開放投，具備厘一定的里規(guī)模，權(quán)能聚集牌一定數(shù)露量的人炮口。它既是盒具備商擠業(yè)特征慘的商居原城，又構(gòu)是配套賞設(shè)施應州有盡有鼻的生活歷城。BL蕩OC兄K商業(yè)惑街區(qū)膀核心黃價值皆點：萬達廣涼場十字金引街商業(yè)也形式集中商業(yè)商業(yè)步行街十字金街推售商業(yè)步行商業(yè)街十字金街規(guī)模3萬㎡2萬㎡商業(yè)形式2-3層復式底商2層復式底商銷售方式以一托二、一托三方式銷售以一托二方式銷售商業(yè)面積60-120㎡80-250㎡銷售情況2011年4月底開盤，基本售罄2011年9月底推出開盤，銷售率達50-60%價格最高價6萬元/㎡，靠外街均價4.5萬元/㎡，靠內(nèi)街均價3.5萬元/㎡均價3.3-3.6萬元/㎡，局部戶型結(jié)構(gòu)較差的1萬多元/㎡客戶各地投資客為主，部分晉江本地人晉江本地客戶為主，部分各地投資客物業(yè)