知名地產(chǎn)項目實例營銷策略匯報

滬蘇區(qū)域摘牌后營銷策略匯報碧桂園·翡翠華府Contents目錄一市場背景及競品分析三四營銷策略及推廣分析營銷拓客動作分析二人力狀況及供貨分析統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源：南通市統(tǒng)計局-數(shù)據(jù)南通南通市隸屬于江蘇省，新項目距離已開發(fā)至二期的南通碧桂園6公里。南通地級市2015年GDP居全國地級市第8名，經(jīng)濟發(fā)展迅猛。但常住人口的增速緩慢，房地產(chǎn)的需求量短期內(nèi)難放大。宏觀經(jīng)濟指標(biāo)2015年底全市總?cè)丝?地級市不含通州)119.85萬城區(qū)戶籍人口(地級市不含通州)52.3萬城區(qū)常住人口(地級市不含通州)70.85萬GDP/增速(地級市不含通州)1410億/8.4%人均GDP(地級市不含通州)11.76萬元財政收入/財政支出(地級市不含通州)163.4億元/99.04億元城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(含縣級市)3.6萬元/8.7%城鄉(xiāng)居民儲蓄存款(地級市不含通州)1054.97億元社會消費品零售總額(地級市不含通州)623.71億元固定資產(chǎn)投資/增速(地級市不含通州)1168.44億元/9.7%房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)(地級市不含通州)383.35全市商品房銷售面積(萬㎡)(地級市不含通州)268平均交易價格(元/㎡)(地級市不含通州)8537全市汽車擁有量(含縣級市)102.84萬輛一、項目概況-城市簡介南通市分為崇川區(qū)、港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)、通州區(qū)崇川區(qū)內(nèi)部分為老城區(qū)、新東區(qū)、新城區(qū)；通州區(qū)為通州市撤市(縣)劃區(qū)老城區(qū)：市區(qū)銷售價格高，配置有南通人認可度極高的一附小、二附小，洋房的銷售價格普遍在15000元/㎡以上新城區(qū)：以市政府為核心，中南城為商圈的新城板塊，城市界面優(yōu)，客戶認可度高，洋房銷售價格在10000-18000元/㎡新東區(qū)：規(guī)劃工業(yè)園區(qū)生活及商業(yè)氛圍一般，項目及產(chǎn)品偏剛需，配套汽車東站，洋房銷售價格在6000-8000元/㎡分區(qū)常住人口(萬人)增速(%)崇川區(qū)70.850.28港閘區(qū)28.20.71開發(fā)區(qū)20.80.48通州區(qū)114.19-0.01老城區(qū)新東區(qū)新城區(qū)市政府本案南通碧桂園碧桂園天璽灣長江港閘區(qū)開發(fā)區(qū)崇川區(qū)通州區(qū)通州城區(qū)南通全市常住人口分區(qū)情況一、項目概況-城市布局(5500-6500元/㎡)(7500-8500元/㎡)(5000-9000元/㎡)地塊中南CBD老城區(qū)汽車東站開發(fā)區(qū)小海高速入口新區(qū)小學(xué)港閘區(qū)市政府城市發(fā)展方向地塊位于崇川區(qū)新城，屬于發(fā)展成熟的集中居住區(qū)，處于主干道通富路旁，周邊配套齊全。緊鄰新城小學(xué)、中學(xué)及商業(yè)中心。重要節(jié)點距離（KM）時間（分鐘）中南購物中心66新區(qū)小學(xué)0.51汽車東站55小海高速入口108一、項目概況-地塊周邊概況地塊位于崇川區(qū)新城，屬于發(fā)展成熟的集中居住區(qū)，處于主干道通富路旁，周邊配套齊全。1.地塊南，競品中海上林院2.地塊以北，高架橋3.地塊以東，高架橋4.地塊以西，新城小學(xué)一、項目概況-項目周邊環(huán)境與配套一、項目概況-項目區(qū)位及交通中南城購物中心新區(qū)小學(xué)初中周邊配套車程時間距離路況婦幼保健院4分鐘4公里暢通中南城/百貨6分鐘6公里暢通(時間段擁堵)新區(qū)小學(xué)1分鐘0.5公里暢通南通大學(xué)3分鐘3公里暢通婦幼醫(yī)院南通市政府本案通啟路高架世紀大道一、項目概況-項目學(xué)區(qū)介紹【周邊教育配套現(xiàn)狀】最好——南通附屬小學(xué)10km，車程15min，非配套學(xué)區(qū)新建——新區(qū)小學(xué)(屬二附小集團)一路之隔，小學(xué)初中9年制，師資未定南通附小南通大學(xué)新區(qū)小學(xué)初中最好新建本案一、市場概況-市場政策市場政策限購政策：無限購政策預(yù)售條件：多層封頂，高層至四層預(yù)收款政策：自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始，至辦理竣工驗收備案后止。商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)工程建設(shè)，其中包括購買建筑材料、設(shè)備和支付該項目建設(shè)的施工進度款、法定稅費和依工程進度按比例歸還該項目銀行貸款，不得挪作他用。南通市(地級市、除通州區(qū)外)近三年商品房銷售情況時間商品房施工面積(萬㎡)施銷比商品房竣工面積(萬㎡)現(xiàn)銷比商品房存量面積(萬㎡)存銷比商品房當(dāng)年新增供應(yīng)面積(萬㎡)商品房銷售面積(萬㎡)商品房銷售額(億元)人均居住面積(㎡)人均銷售面積(萬㎡)20152651.519.9626.832.33901.5236268229/1.1520142506.312.2478.322.34222.027020619851.30.8820132247.1410.6428.322.03581.729921222550.70.91分析：普遍以價換量、依然存在較長的庫存去化周期近三年南通整體市場逐步進入上升通道，但從成交價格的表現(xiàn)來看處于下行通道(從13年10611元/㎡，到14年9631元/㎡，到8537元/㎡)，15年成交量的大量增幅來自于以價換量的集中體現(xiàn)，包含開發(fā)區(qū)及新城區(qū)板塊均有相關(guān)的表現(xiàn)；16年目標(biāo)市場相對轉(zhuǎn)暖，目前截止到5月已銷售面積達到155萬方，但市場整體價格下滑至8314元/㎡目標(biāo)市場（主城區(qū)）近三年住宅用地成交時間成交面積（畝）可開發(fā)建筑面積（萬㎡）地銷比成交均價（萬/畝）樓面價（元/㎡）2015554.5485.31/221.721441.112014968.39122.52/256.662028.442013794.09107.31/312.912315.77一、市場概況-房地產(chǎn)成交局數(shù)據(jù)一、市場概況-房地產(chǎn)成交局數(shù)據(jù)崇川全區(qū)均價高出全市均價2000元/㎡，基本維持在10000元/㎡上下浮動一、市場概況-土地市場結(jié)論：2015年崇川區(qū)共成交3幅地塊共554畝，多以崇川區(qū)觀音山為主A.中南世紀花城占地面積：673畝；容積率：2.5成交時間：2004年5月成交單價：40萬元/畝樓面價：495.59元/平米使用權(quán)人：南通中南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司B.中海上林院占地面積：97畝；容積率：1.13成交時間：2013年11月成交單價：443.33萬元/畝樓面價：5883.65元/平米使用權(quán)人：宏佳（香港）有限公司C.景瑞御府占地面積：178.6畝；容積率：2.2成交時間：2014年10月成交單價：190萬元/畝樓面價：1295.52元/平米使用權(quán)人：上海景瑞地產(chǎn)（集團）股份有限公司D.保利香檳國際占地面積：271.3畝；容積率：2.5成交時間：2010年10月成交單價：560萬元/畝樓面價：3364.03元/平米使用權(quán)人：上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司E.萬達廣場占地面積：190.8畝；容積率：3.05成交時間：2013年12月成交單價：230萬元/畝樓面價：1124.69元/平米使用權(quán)人：大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司F.萬科金域廣場占地面積：150畝；容積率：2.07成交時間：2010年12月成交單價：334.67萬元/畝樓面價：2293.84元/平米使用權(quán)人：上海萬科房地產(chǎn)有限公司A.項目名稱：帝奧世倫名郡土地信息：占地9.8萬方，容積率2.65物業(yè)形態(tài)：高層、小高層、復(fù)式、聯(lián)排開盤時間：2013年8月開盤均價：高層8000、小高層9000、復(fù)式7000、別墅16000主力面積段：高層洋房㎡㎡，其中109-136㎡為主力產(chǎn)品銷售情況：2011年首次開盤，先后已推出高層1800套；剩余100套，已售1700套，預(yù)計6月底啟動清盤。學(xué)區(qū)為觀音山小學(xué)B.項目名稱：弘陽上城土地信息：占地8.8萬方，容積率2.52物業(yè)形態(tài)：高層，小高層開盤時間：2011年3月25日開盤均價：均價7800主力面積段：小高層洋房92-148㎡銷售情況：已推出1865套，目前積存252套，商鋪已全部售罄。客群以周邊改善型客戶為主。C.項目名稱：中海上林苑土地信息：占地6.5萬方，容積率1.13物業(yè)形態(tài)：雙拼、小高層開盤時間：2014年11月8日開盤均價：小高層9800；別墅28000主力面積段：小高層124和140；別墅240/260/280銷售情況：小高層6幢479套，別墅37幢74套，目前積存別墅9套，洋房2套D.項目名稱：中南世紀花城土地信息：占地44.88萬方；物業(yè)形態(tài)：小高層、高層；開盤時間：11年5月7號；開盤均價：12500(精裝修)主力面積段：140—166㎡銷售情況：現(xiàn)銷售48#，首推196套，目前積存100套；因單價過高，去化不理想；預(yù)計6月份推售33#、49#兩棟；學(xué)區(qū)為新區(qū)小學(xué)地塊ABCDEE.項目名稱：萬科城市之光土地信息：占地14.9萬方，容積率1.79物業(yè)形態(tài)：高層、小高層開盤時間：2016.4.23(認籌)均價：10000(精裝修)產(chǎn)品：精裝多層、小高層100-160㎡銷售情況：首開去化230套，剩余4套未售【競品小結(jié)】周邊競品開發(fā)均已進入尾聲，后續(xù)主力競品為世紀花城及城市之光競品主力銷售中小戶型，大戶型產(chǎn)品量少且去化率高，存在一定市場空白一、市場概況-競品市場中海上林院規(guī)?？偨?/p>

6.51萬㎡；占地98畝；發(fā)展商中海宏洋（南通）投資開發(fā)有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)：9公里，20分鐘車程◆距我司：0公里，1分鐘車程位置世紀大道北，通富路西樓盤主力產(chǎn)品小高層、別墅近期產(chǎn)品價格小高層9800；別墅28000樓盤特點/配套低密度本案中海一、市場概況-競品詳情一、市場概況-競品詳情中南世紀花城規(guī)?？偨?/p>

44.88萬㎡；占地673畝；發(fā)展商南通中南新世界中心開發(fā)有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)：9公里，20分鐘車程◆距我司：0.5公里，2分鐘車程位置世紀大道1號（市政府東側(cè)）樓盤主力產(chǎn)品高層近期產(chǎn)品價格12500（精裝修）樓盤特點/配套新城核心區(qū)，市政府東側(cè)，配套齊全本案中南一、市場概況-競品詳情中南世紀花城2015年成交客戶分析數(shù)據(jù)一、市場概況-競品詳情萬科城市之光規(guī)模總建面

34.16萬㎡；占地224畝；發(fā)展商南通萬科房地產(chǎn)有限公司距離市區(qū)路程及車程◆距市區(qū)：4公里，10分鐘車程◆距我司：10公里，20分鐘車程位置人民路與世倫路交叉路路口樓盤主力產(chǎn)品多層、小高層、高層近期產(chǎn)品價格10000（精裝修）樓盤特點/配套低密度、一站式社區(qū)商業(yè)配套、兒童主題公園、老年健康中心本案萬科(1)競品與目標(biāo)地塊基本數(shù)據(jù)對比(備注：★★★:優(yōu)于競品★★：與競品持平★：略遜于競品)對比項目中南世紀花城萬科城市之光目標(biāo)地塊交通區(qū)位崇川區(qū)世紀大道1號(市政府東側(cè))★★城東區(qū)人民東路與世倫路交匯處★★★崇川區(qū)通富北路東、盤香路西側(cè)周邊配套綜合商場：中南城購物中心、紅星美凱龍、通富婦兒樂城、冠達紡織商城中小學(xué)：南通大學(xué)附屬中學(xué)高等院校：南通大學(xué)新校區(qū)醫(yī)院：婦幼保健醫(yī)院★★學(xué)校：小學(xué)目前崇川小學(xué)，中學(xué)觀河中學(xué)；商業(yè)：青年路國城生活廣場，麥德龍超市，自帶1.6萬方商業(yè)；醫(yī)院：暫無；★★中南城(含購物中心、歐尚超市、影院、餐飲、娛樂等)、市級公立婦幼保健醫(yī)院政務(wù)中心自然景觀資源大面積的人工景觀湖面★★暫無★★項目北側(cè)人工湖公園開發(fā)商品牌中南集團★★★萬科集團★★碧桂園集團規(guī)劃新區(qū)小學(xué)、中學(xué)★★學(xué)校：新城小學(xué)；綠地新都會商業(yè)；北邊的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園★★新區(qū)小學(xué)、中學(xué)區(qū)內(nèi)園林環(huán)境綠地率35%綠地率百分之35/區(qū)內(nèi)配套會所，8000平米的沿街商鋪，約4000平米的農(nóng)貿(mào)市場，以及幼兒園★1.6萬方沿街商業(yè)，兒童主題樂園，6000平米菜場★規(guī)劃自帶幼兒園和菜場產(chǎn)品點評小區(qū)容積率高，但周邊配套齊全★★小區(qū)容積率低，以6，9層的洋房為主，輔助18層的小高層，區(qū)域內(nèi)稀有產(chǎn)品，改善性產(chǎn)品，很多項目周邊，市區(qū)的客戶關(guān)注★★/交通區(qū)位乘8路、28路到中南世紀花城站；駕車：緊鄰?fù)呒埽墙?jīng)蘇通大橋進入南通所見到的第一篇高層建筑群；從通富大道與世紀大道交叉口往西10米即到?！铩锝煌ㄎ挥谌嗣駯|路主干道，與通京大道，東快速路高架，江海大道高架相近，交通方便★★★駕車：東側(cè)為通富高架南可直通G15至上海約80分鐘，至南通機場約30分鐘，北可直通G40至南京，至南通火車站約25分鐘；南側(cè)為世紀大道，到新城核心區(qū)僅5分鐘車程。公交：77路、92路、8路一、市場概況-競品對標(biāo)(3)競品與目標(biāo)地塊產(chǎn)品對比項目名稱中南戶型萬科戶型JY140戶型基本情況面寬*進深166118、140、160140層高2.9米2.93梯戶比兩梯兩戶12：3:1兩梯兩戶首層架空/大堂層高無3.6米/建筑形式33層6-9層電梯洋房18層小高層6/18小高層面積情況建筑面積(㎡)166118,140,160140實得面積(㎡)116.69106/126/140108贈送面積(㎡)89/10/1027中南166㎡萬科140㎡一、市場概況-競品對標(biāo)(4)競品與目標(biāo)地塊產(chǎn)品對比項目名稱中南戶型萬科戶型YJ140戶型朝向開間客廳朝向/面積/開間144(4.5米)166(4.5米)南/118(17平米)140(18平)

160(20平)/118(4.3米)

140(4.3米)

160(4.5米)南/23/4.5主臥朝向/面積/開間南(4.5米)南/118(20平米)140(20平)160(24平)/118(3.9米)140(3.9米)160(3.8米)南/18/3.6南向房間數(shù)量4118(3)140(4)160(4)4功能區(qū)分房間數(shù)4118(3)140(4)160(4)4陽臺數(shù)2118(2)140(2)160(3)2衛(wèi)生間數(shù)2118(2)140(2)160(2)2裝修情況裝修標(biāo)準(zhǔn)(元/平米)20001500元/平/客廳/臥室(材質(zhì)/品牌)客廳臥室材質(zhì)：實木復(fù)合地板/品牌：生活家巴洛克客廳臥室材質(zhì)：實木復(fù)合地板/品牌：書香門第/廚房/衛(wèi)浴(品牌)方太，科勒科勒，摩恩，科勒，摩恩，電器(品牌)松下標(biāo)準(zhǔn)裝修無電器安裝，后期美好家業(yè)務(wù)(額外補差價：大金中央空調(diào))/價格單價12000元/㎡11000元/㎡/總價199萬130-140萬/150-170萬/200萬/實得單價暫無暫無/一、市場概況-競品對標(biāo)項目名稱世倫弘陽中南中海套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價2016年6月137,825468,146419,540218,9522016年5月337,827607,898399,808918,1902016年4月418,1761437,687419,4121619,2442016年3月697,6611077,553789,448449,7342016年2月268,177387,616379,4671211,8602016年1月238,134257,636739,5991511,6532015年12月167,635297,5651049,6676011,1312015年11月238,160317,574389,704469,7282015年10月487,956547,6051469,8272411,9842015年9月307,709347,605229,7672912,5402015年8月217,806467,635159,4381611,5862015年7月157,757537,570339,7411910,7772015年6月297,742487,541229,8033012,089合計387

714

689

322

競爭鏈板塊20佛15年6月-2酒01它6年6月整體世板塊簽接約流量弓為21寄12套一、市去場概況-競品市場項目名稱(推售時間)開發(fā)商總體規(guī)模當(dāng)前推售貨量主力戶型(㎡)附加值均價(元/㎡)總價(萬元)去化情況積存貨量后續(xù)貨量(預(yù)估未來一年)中南世紀花城中南世紀花城投資有限公司占地40萬方；總建筑面積125萬方48#精裝130-166平米偷面積比例約10-12㎡占戶型面積的6-12%精裝12000毛坯10000130-210萬

推出高層198套，已售98套100套49#.39#.36#.中海上林苑中海地產(chǎn)6.5萬方全部推售小高層面積124和140；別墅240/260/280無洋房9000別墅23000洋房113萬-154萬別墅700-1000萬已推出全部推售，積存別墅9套，高層2套別墅9套，高層2套無世倫名郡江蘇帝奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30萬方24萬方高層，0.8萬方小高層95.109.132.136.192無高層8000小高層9000復(fù)式7000別墅160002房76萬左右3房87-110萬別墅400-490萬已推出高層1800套；剩余100套，已售1700套100套約1.9萬方弘陽上城江蘇弘陽集團有限公司28萬方13棟小高層92/118/138偷面積比例10-12平米8500兩房73-82三房95-120已推出高層1865套，已售1613套252套約3萬方萬科城市之光南通萬科房地產(chǎn)有限公司34萬方18F小高層100、119.140、160附送面積約16.5㎡精裝10000三房100-119四房140-160一期首開去化230套4套約8萬方一、市榮場概況-競品對呀標(biāo)優(yōu)勢劣勢碧桂園作為品牌房企14年進入南通開發(fā)區(qū)、已在南通全市具備了較強的品牌影響力，且目標(biāo)銷量領(lǐng)先市場項目位于新城區(qū)，距離中南核心商圈3-5分鐘車程、交通便利、周邊項目大量交付生活氛圍優(yōu)，配套充分項目臨近新區(qū)小學(xué)，未來將配置二附教師資源，學(xué)區(qū)優(yōu)項目物業(yè)、園林及勞斯萊斯產(chǎn)品均具備優(yōu)勢地塊臨近高架，雖然出行便利，但同樣存在噪音問題項目南側(cè)有高壓線橫穿地塊，拆除時間待定地塊周邊有一定的拆遷安置小區(qū)，居住環(huán)境相對一般機會威脅目前周邊競品開放多數(shù)進入尾聲，包括中海、弘陽、帝奧世倫名郡均以完成地塊開發(fā)。剩余中南世紀花城三期，以及崇川區(qū)萬科城市之光未來為主要競品，競爭環(huán)境溫和板塊內(nèi)目前主力在售為中小戶型為主，大戶型產(chǎn)品去化程度高且已變稀缺，存在一定的市場空白地塊所屬區(qū)域為全市購房客戶選擇的熱門區(qū)域高端客戶對于地塊位置所帶來的問題，存在不認可的點周邊中南帶精裝修產(chǎn)品由于定價較高，去化速度相對緩慢，項目預(yù)期定價若在其之上，需要加強去化速度的提升周邊競品不缺全國十強房企，且營銷環(huán)境體驗及現(xiàn)場展示的優(yōu)質(zhì)性、高端性均好，若要在價格上超越需要在展示上同步實現(xiàn)超越一、錦市場違概況-SW寇OT分析1、全腰市整贊體市夾場處利于上漆行，夠雖以負價換蝦量普節(jié)遍，感但新鑄項目修區(qū)域毯當(dāng)前襪影響道較小南通整況體市場慰已處上漲行通道斃，全市部雖普遍櫻存在以圈價換量染的現(xiàn)象偏，但崇夸川城區(qū)螞的量價敵依然堅關(guān)挺，客結(jié)戶對于貫新城區(qū)袋的偏好做程度高侮。分析市腸場及對用比競品囑，項目繁機會點搬如下：2、周炸邊競默品均沒進入定開發(fā)績尾聲召，后對續(xù)競朵品為改不同鐘板塊國競爭接，對羨應(yīng)客薪戶層瞧次不孟同周邊搏競品芝尤其功是品太牌房悠企均徑處于蠻退市腎邊緣水，高樹端項益目中父海上炊林院芬僅剩怕余少賭量別霞墅、鼻中南法世紀限花城汪目前如剩余2棟高贏層未支推，攪弘陽屯上城匪同樣左基本枝售罄陜。剩耳余新臭盤競浮品萬宵科城矛市之嚼光未蛙新東樸區(qū)板峰塊，懇是未礙來分書流客賭戶的巧主要坐競爭怒對手3、主流泡改善板摧塊，大泥戶型存孝在市場姓空白，拉大平層復(fù)產(chǎn)品有欠補缺機糟會新項栗目區(qū)毒位為翅全市兇改善鍛居住塑的首尚選板甜塊，雞除100習(xí)-14于0主流秒面積抬外，織目前崖大戶鄙型產(chǎn)呀品存炊在市若場空哥白，軌且相萌鄰板敢塊內(nèi)訊并未苦有CBD城市少別墅缺項目昆，大辮平層士產(chǎn)品提可適放當(dāng)補群缺一、律市場世概況-市場在總結(jié)Con玩ten姓ts目丈錄一市場視背景款及競紅品分針析三四營銷策蘆略及推簡廣分析營銷順拓客沫動作惠分析二人力齒狀況遵及供哭貨分澤析總?cè)藬?shù)營銷管理銷售板塊策劃板塊行政板塊待調(diào)入人員132821定編人數(shù)（流程中）2921926滿編率45%100%42%100%16%G13G12G11G10G9G8G7總監(jiān)級經(jīng)理級主管級高級普通員工G1站2級拳及以獻上人員圖共0人，占總?cè)硕鴶?shù)的0%。G11臺-G1摘0級人員市共3人，占總?cè)朔龜?shù)的10%。G9-輩G8級人員飲共12人，占總?cè)素憯?shù)的4%。G7級著及以下人員共15人，占總薯人數(shù)萍的50%。G7及以殖下G1而2及以上G11筑-G1竟0G9休-G漠8二、人力劑狀況分堵析人員崗啞位分布現(xiàn)崗人員第一梯隊（項目管理團隊）徐偉（蘇中片區(qū)負責(zé)人）施麗華（營銷經(jīng)理助理，15年入職）第二梯隊（板塊負責(zé)人、組長）蘆驚（營銷策劃經(jīng)理）郭躍（銷售主任）孫文（銷售顧問A）第三梯隊（業(yè)務(wù)骨干）許秀進（銷售顧問）景嬌嬌（營銷策劃）二、人才霞梯隊建奶設(shè)房地產(chǎn)金融汽車銷售酒店旅游高端消費品一般消費品政府、事業(yè)單位其他7人0人1人0人0人0人0人0人0人銷售主任（拓展組長）銷售主任（非組長）銷售顧問（A）銷售顧問B3人0人4人1人10年以上5-10年（含）3-5年（含）3-2年（含）2-1年（含）1年以下0人0人3人4人1人0人10年以上5-10年（含）3-5年（含）3-2年（含）2-1年（含）1年以下0人0人0人0人1人0人銷售經(jīng)游驗分布房地譽產(chǎn)銷結(jié)售經(jīng)彼驗其他行宅業(yè)銷售勵經(jīng)驗過往幕行業(yè)環(huán)背景倉分布二、人力鍛狀況分指析（銷姻售人員遵）銷售峰崗位新分布招聘渠道目標(biāo)人數(shù)目標(biāo)群體實施地點費用預(yù)算預(yù)算構(gòu)成定向挖獵6人競品項目銷售前三甲中海上林院中南世紀花城——網(wǎng)絡(luò)招聘10人江蘇省內(nèi)知名地產(chǎn)/項目3年以上銷售精英人員智聯(lián)招聘網(wǎng)前程無憂—網(wǎng)站投入費用招聘會2人有銷售經(jīng)驗優(yōu)先南通人才市場1000元招聘地點場務(wù)費員工推薦2人2年以上同崗位工作經(jīng)驗—2000元員工推薦激勵針對劇銷售孩板塊句招聘二、招聘瞞計劃通富北田路二、撥貨量輕組織-項目規(guī)駕劃盤香路二、選整體革規(guī)劃忌方案冰（總迎平圖綱）總占盯地10化7畝計劃脆于2眉01跳6年抽8月鐘14吃日BOX鞠開放201值6年1粉2月1榴0日開放喊示范控區(qū)201測6年1潮2月1伯7日盛大開盤首次幣開盤墓推出拋總貨移量：32愉0套館（洋倘房3辟20套）。預(yù)計貨蒸值：7.4誘6億（炊洋房7賊.46塔億）年度溪銷售慣目標(biāo)胳6.菌2億二、稈整體霸貨量千情況產(chǎn)品2016201720182019合計銷售均價（元）小高層銷售面積（㎡）

32001,801

5,00115,500(裝修)面積比例

6%

4%

預(yù)估單價（元）

15500

15500高層銷售面積（㎡）44,29351,0007,353

102,64614,000

(裝修)

面積比例100%92%25%

72%

預(yù)估單價（元）14,00014,00014,000

14000商業(yè)銷售面積（㎡）

1,400600

2,00026,000面積比例

3%2%

1%預(yù)估單價（元）

26,00026,000

26000車位銷售面積（㎡）

20,0001315533,1552,857面積比例

67%100%23%預(yù)估單價（元）

2,8572,8572857年度銷售預(yù)估銷售面積（萬方）44,29355,60029,75413,155142,80211,633銷售額（億）6.281.760.3816.61銷售單價（元）14,00014,3885,9042,85711,633三、蘭整體縣貨量健情況20志16年推乞售201肯7推售二、20芽16年貨量蒜及戶型裕配比產(chǎn)品戶型戶型結(jié)構(gòu)棟數(shù)套數(shù)面積套數(shù)比例高層YJ260-17F2梯2戶26817830.2221%YJ140-18F2梯2戶525235420.3579%小計732053250.57100%合計732053250.57100%二、16年貨濫量情盒況產(chǎn)品結(jié)構(gòu)面積段套數(shù)產(chǎn)品比例銷售單價（元/㎡）金額高層洋房（裝修）140㎡25279%140007.45億260㎡6821%合計——424100%140007.45億201徐6年全年蠶可售貨雞值為7.4蹤蝶6億，貨量常共計5.淹33萬㎡；201傍6年全亮年總艘銷目然標(biāo)6.2億，首圣開貨啊量32功0套，首開叉目標(biāo)5.2返2億；20罵16年全昨年銷并售均驗價140都00元/㎡；二、榆開盤娛貨量極情況戶型戶數(shù)整棟面積(㎡)預(yù)計售價（元）貨值（億元）YJ140(18F)25235420.35140004.96YJ260(17F)6817830.22140002.5合計32053250.57—7.46Con蹲ten置ts目搖錄一市場背臺景及競答品分析三四營銷策滲略及推死廣分析營銷拓舉客動作筍分析二人力狀盈況及供鏈貨分析策略雀①：欄營銷刑概念朱上區(qū)僻隔競這爭對致手“雄強調(diào)使高端掃生活脆、弱笛化物偶理屬往性”策略喉②：舅圍繞觀一條怖主線玩，做穿透客巧戶可蛙牢記棄的印三象和彩語言電，引滋發(fā)共膨鳴傳貓播策略③蘆：覆蓋綱兩類客瘦戶群體鬧，向下穗兼容、脹向上擴制容，兼找顧雙重啞影響力優(yōu)先治弱化樣客戶歪對于嚴碧桂舒園品費牌形育象高寬性價嗽比的從認知除，直倡接強僑調(diào)項鎮(zhèn)目的矩高端父性；A.對標(biāo)吧中南帳強調(diào)困品質(zhì)“一恒路之闖隔、龜兩個膊世界藝”“盛一步駝之遙于，兩喬種人褲生”的生活溜感知；B.對標(biāo)掩萬科燙強調(diào)訪地段，“挎改善穗不選劫觀音寧山”閉“買圣房將四就觀紡音山慰”“防翡翠飼華府想講究暢的生器活”倚；C.對標(biāo)胃別墅牛項目型，市憐場缺瓣乏高掛端形搶象，夜打人浙群圈蟲層提路升“平槳層而哥居才沫是別捐墅后師的生你活”A、從客穗戶層何面出站發(fā)，棉延續(xù)鄰柏悅母華府叼、嘉憲譽對至于“渠匠心/定制”枝關(guān)鍵詞轟的推廣趴方式、棒在物理胸屬性同蘆質(zhì)化較全高的環(huán)雕境下，聚焦鑰“驕扒傲”鵝一詞，圍繞“炕驕傲者怨的生活跌”挑釁既市場揪客戶唇。同逢步圍季繞“曠驕傲拆”做殺推廣物主題處、事嚇件活塌動、誰營銷暢包裝袋、拓毀客物鍬料，條保持狐項目冊新聞何性；B、聚焦浩“驕?zhǔn)０?虛榮價”、”講究/將就”做好非饞活動事暖件話題葉及客戶都痛點、紫物理價捐值點轉(zhuǎn)抱化語言萬包裝在推廣跡上重點費針對高掩端人群畫作為主條打，營貼銷活動解以兼顧公自眾曝光婚、大眾瓣客戶接技觸為主困，并在債后期專鋪為偏高圈端氛圍加參與活凳動；另抹外小弱眾圈遞層啟賞動定蹈制、高端悄大事猜件配爽合提值升圈敏層客呢戶影掌響力三、營淋銷策略召及推廣精分析-核心相策略三、營競銷策略捧及推廣掌分析-形象亭定位基于對駱競品的艦的分析悟，項目怒定位普楊遍以“謠物理屬鬧性”直艦接輸出愚作為定聰位主題樹，且由秤于洋房子產(chǎn)品在盲競爭區(qū)包域內(nèi)產(chǎn)拍品及地紗段屬性陪的嚴重伶同質(zhì)化洗，各盤裝均有一裂定差異噴化定位定位：蛛改善型賴兒童主例題生活擴住區(qū)（華品牌+產(chǎn)品狠）核心似差異牲點——“兒毒童主逢題”予人文病關(guān)懷各差異定位：CBD城市圖中式脖院落拍別墅秋社區(qū)奪（品粗牌+地段+產(chǎn)品趙）核心較差異回點——“中式戶院落”暗建筑風(fēng)謹格差異定位匯：CBD后花堅園輕莖奢成汪熟社瞎區(qū)（頌品牌+地段）核心毒差異竊點——“成丑熟”槳生活搭氛圍旗差異中南世紀蜜花城中海上林墊院萬科城市之尚光Q：翡翠脊華府針的差騎異化擦定位挺要素熟是什袍么？在以中邁南世紀律花城為感主的的葬同質(zhì)化勇競爭下鄰，本項靈目的差眠異化價閣值重點異體現(xiàn)是娃“豪宅獨”價值伶，但南員通市禽場不侵乏豪旋宅標(biāo)調(diào)桿項劈燕目，壤豪宅逆價值華在區(qū)挽域內(nèi)征競爭禽突顯鄙，但檢在市晴場上發(fā)缺乏膊記憶四深刻園的差日異價仰值千億俘品牌平價值誦傳遞全國糞領(lǐng)先垂一級磚物業(yè)布局全冊球旗艦象房企+勞斯飲萊斯豪宅協(xié)社區(qū)CB夾D+崇川誕主城兇區(qū)中南CB繩D中心低密余度生準(zhǔn)活區(qū)舒適開戶型刮設(shè)計品質(zhì)淺精裝稍修五重緊園林息景觀純粹圈鎖層社區(qū)三、載營銷抓策略屠及推股廣分為析-形象定錘位三、營陶銷策略夸及推廣蔽分析-形象定匪位客戶定位14賺0㎡、260㎡——項目駕整體揪以改漫善型墾產(chǎn)品鍬為主覆蓋首爐改需求逼及再改嶺需求價格定位產(chǎn)品定位預(yù)計銷故售單價14托00鄉(xiāng)豐0元/㎡，油總價很預(yù)估200糕-36測0萬整體價貌格落位菜競爭板對塊內(nèi)第魂一價格齡梯隊，高于周叮邊競品20病00元/㎡以上核心輪客戶看：老城陪區(qū)改新善型觸客戶珍，新危城區(qū)翻改善祥型客鋼戶重要謀客戶查：港閘彎區(qū)、夕開發(fā)瘡區(qū)學(xué)潛區(qū)需缸求客污戶，虹周邊襪鄉(xiāng)鎮(zhèn)吵進城羽型及撕學(xué)區(qū)傘需求堵客戶邊緣仔客戶忠：通州區(qū)余及其他夸縣區(qū)跨綠城客戶按照現(xiàn)手有的產(chǎn)壟品及價龜格定位塔，項目穿勢必將己成為崇噴川區(qū)的坊價格標(biāo)蛛桿項目姿，且在博競品層嬌面上高薦于競品20幣00元/㎡，因此如應(yīng)何塑造?！昂勒?biāo)桿”揚的形象豎至關(guān)重郵要三、營濾銷策略網(wǎng)及推廣鳳分析-形象定市位精神屬性定位——全城驕傲者的人生資本步步領(lǐng)先的高端生活方式物理屬性定位——南通CBD城市標(biāo)桿豪宅崇川CBD雙地鐵9年學(xué)府低密度豪宅住區(qū)競品物隨理屬性邁嚴重同材質(zhì)化的茶情況下卸，突出介“豪宅跑標(biāo)桿”芽，形象偶面主打醫(yī)生活方山式、圈逃層純粹乳、身份解標(biāo)簽，趴以此吸毯引對位鬧客戶關(guān)插注“驕傲肝”關(guān)鍵撲詞加良強客異戶記媽憶三、房誠營銷直策略園及推降廣分鉗析-價值體井系“驕戶傲者意的人嫂生資盼本”翡翠華任府10大價等值體蜘系新城CB薯D碧桂沒園精工花居園標(biāo)桿窯豪宅千億房糠企國賓服轉(zhuǎn)務(wù)都會商知圈精英教妹育便捷交蓋通稀缺旦地段五重園拿林定制知精裝純粹第圈層舒適揮低密三、漠營銷發(fā)策略淚及推絡(luò)廣分堡析-價值嫁梳理千億房語企，世界500強企業(yè)鎮(zhèn)，香港聯(lián)壤交所上香市公司歲，碧桂共園集團慨在海內(nèi)寶外各地詢超過400個項目控，300萬的足業(yè)主被，品經(jīng)牌知攜名度魄享譽嗽海內(nèi)犬外，薯大品隱牌，附值得降信賴12年優(yōu)乳質(zhì)教徐育，咸項目程自身那規(guī)劃稿雙語卵幼兒語園，耳一路籠之隔查二附賠集團訂辦學(xué)智，9年一弊貫制芽義務(wù)槽教育性，從講幼兒煮園到主初中撲，孩轉(zhuǎn)子走脈路就土能上竹學(xué)。崇川主笑城區(qū)，鉑金稀炊缺地段遼，接駁殊圓融商迫圈、中尼南商圈蔥，南通趙城市核己心為數(shù)撫不多的皂稀缺位懲置資源延，未來啊城市門慎戶窗口興，南通倚城市風(fēng)趴貌的集育中展現(xiàn)臨近碑中南婦城、翁中南怠百貨元、南頑通體議育館辭，全沿方位打造5分鐘柳都市恰生活生圈，庫滿足厚衣食汪住行征等各僚類需圣求，享責(zé)受南抗通城割市不勸可多嘗得的盒繁華搜城市動生活千億房岡企世界500強新城CB后D南通遇“陸寺家嘴浩”CBD都會所商圈繁華達觸手瘋可及二附集宗團12年名優(yōu)額學(xué)府立體餓交通通達觀全城全方位例立體交穩(wěn)通，一微環(huán)以內(nèi)榴黃金地慢段，臨臥近通啟府路高架精快速通利道市中撥心、高間速入口拼，配備辭雙地鐵榆線路、速臨近世傘紀大道最市政干贊道，城市精畏彩，瞬紛息可達三、富營銷鏡策略糟及推漿廣分辱析-價值倒梳理全球跟頂級劣大師呼設(shè)計季，5重園交林推趨窗即攔花園旬，俯哄仰皆勾鮮氧播，每牽天生蔑活在糊花園駐里打造全暗生命周答期的園泳林理念犁，滿足剪兒童、殖青年、劃老人的三每天的瞧運動生誓活國家殘一級蔬資質(zhì)療的物杜業(yè)服陸務(wù)，泡尊享級鉑金管家五準(zhǔn)星服務(wù)，快速響筒應(yīng)、暖屈心關(guān)懷喝。碧桂舟園，絲式給您酒一個潮五星帥級的盡家的冬服務(wù)棗享譽冠全國國家危甲級誼設(shè)計尖院，些超400名余桂專業(yè)黎設(shè)計存師，洋最優(yōu)剛?cè)司犹唧w驗宇；齡集24年精挨裝經(jīng)坑驗傾投力打仰造，詢一線批品牌柿，人豬性化拼細節(jié)勒設(shè)計晚，打惑造舒濃適居裳住體才驗城市甲核心腳稀缺瘦低密煉度生幼活區(qū)梯，全星社區(qū)做規(guī)劃18F以下產(chǎn)弊品，最鋤大樓間拴距高大80米，超么高人均惱綠地，旋每天每儉戶享受乎更多的污陽光生恩活定制慎精裝人性排戶型五重園谷林大師樣作品舒適猜低密陽光品奢享一級物辰業(yè)國賓深禮遇純粹圈破層翹楚憂生活全城翹墊楚的生烘活名利通場，純籮改善型肝社區(qū)，哲標(biāo)配舒邀適改善丸社區(qū)規(guī)類劃、戶聰型規(guī)劃膠、裝修版標(biāo)準(zhǔn)，晌實現(xiàn)社枯區(qū)客戶娘的純粹秋性，更霉多程度負滿足您左的社交垂需求項目核本心價值依宣導(dǎo)節(jié)點信衡息釋放病，賣壓羽制造豪宅形榆象滲透遼，主打進客群身陪份三、紹營銷葛策略蛙及推吊廣分逃析-推廣救策略線上媒體線下媒體濠濱蓋論壇/搜房首避頁通欄/樂在南圍通微信/江海晚妨報微信江海晚敢報、市污區(qū)新增慶戶外、丹二級展器點、商姿家植入市區(qū)戶雨外、配錢合活動隔及銷售哄節(jié)點分暈級定向弱區(qū)域拓攻展、電販梯框架配合造攻勢活動摘，微信收自媒體獻傳播/樂在趙南通/濠濱眨論壇配合麥產(chǎn)品姨發(fā)布溫會、為濠濱/搜房/新浪/樂在引南通鬧、電距臺/電視推廣薦主題為有鄉(xiāng)豐成就吼的南通諷人而萌來挺進崇使川碧桂富園成功托摘得南通大陽學(xué)北CB庫D核心騾地塊翡翠華框府一座秋城的而驕傲崇川CBD低密度學(xué)府返豪宅雄社區(qū)灰璀倡璨登廁臨執(zhí)掌中姑心碧生驕鼓傲CB引D雙地慕鐵翻精工華奢裝對洋房品牌中逆心傾城狂綻放多數(shù)人壯的仰望少數(shù)人吳的驕傲CBD雙地蛾鐵14著0-膜26呆0㎡精工奢毅裝洋房撈示范枝區(qū)開放生活贏本該冬驕傲12月17日盛壯大開糾盤CB弦D雙地瞧鐵14逮0-滾26踢0㎡精工詠奢裝幫洋房紡搶籌閱倒計擁時推廣階脂段6月15日摘牌8月14日盒子居開放12月10日示范積區(qū)開趙放10月22日產(chǎn)品發(fā)歲布會12月17日盛大開乞盤標(biāo)簽直效強化拿地音軟文田信息循發(fā)布/碧桂年園高紋端品牛牌理附念軟終文炒租作市區(qū)、譽通州戶闊外、老晃項目電纖梯框架曬、小區(qū)膝桁架資訪源聯(lián)動市區(qū)戶抄外、二路級展點省、商家恨植入、能高端社主區(qū)巡展蛾、鄉(xiāng)鎮(zhèn)獨路演市區(qū)培戶外餃、LED車、電頑梯框架嶄、小區(qū)是燈箱、密商家植帶入、活于動拓展全線上托釋放、芒濠濱/搜房/新浪/樂在冬南通理、電肯臺/電視、淺江海晚磨報品牌立冷勢期廣泛拓鵲客期硬廣語強拓抹期開盤溜沖刺沸期成就一個時師代的驕廊傲“CBD大時代量”20專15南通賓碧桂挽園品夠牌發(fā)者布會揭盛裝鳳啟幕時間階熱段營銷節(jié)智點品牌盒蝦子開放血體驗產(chǎn)品剃發(fā)布漏會啟誘動認嶼籌12.弟17開盤品牌立朗勢期廣泛尊拓客藥期硬廣強陶拓期開盤沖樓刺期示范區(qū)12.蕉10開放老項導(dǎo)目啟動讀接待品牌重摧塑起勢燒，全城普談華府完美呈劃現(xiàn)賣壓鈔營造，荷全城買岔華府推廣主題為有仗成就慶的南通人長而來挺進崇緣瑞川碧桂算園成功冠摘得南通滅大學(xué)伶北CB懷D核心躁地塊翡翠華乞府一座姑城的別驕傲崇川CB精D低密占度學(xué)府豪怖宅社區(qū)專璀璨躁登臨執(zhí)掌中冰心碧生撈驕傲CB竿D雙地尼鐵恩精工軟奢裝黑洋房品牌暴中心蝦傾城纏綻放多數(shù)廁人的晝仰望少數(shù)們?nèi)说难黍湴罜BD雙地互鐵14毀0-碎26少0㎡精工尋奢裝痛洋房歪示銷范區(qū)狡盛大抖開放生活本飼該驕傲12月17日盛大白開盤CBD雙地貧鐵140汗-26凡0㎡精工李奢裝所洋房鉛搶籌踏倒計描時核心戰(zhàn)捉略南通月及通丟州拿競地信掛息公段開告礦知，法回應(yīng)險競品網(wǎng)以拍斯地漲咸價信雜息推聞廣全城熱扇炒告知辜碧桂園藝崇川CBD新項目高端晌品牌牲形象賓重塑貝，核朵心突錘出客芳群關(guān)核鍵詞配合盒笨子開放月，公眾咬事件發(fā)劑酵社會損化傳播圈層箭“翡似翠薈蹈”啟填動金爐石酒光店推桑介及鍬宴請高端事究件活動腿提升南自通圈層鑒影響力產(chǎn)品發(fā)脊布會收怠客認籌溜做好大羅眾客戶示范區(qū)剩開放事鄙件引爆乘，配合粘夜場收弟客結(jié)合電售樓夕處及廟酒店捕雙重爽圈層鼻飯局捷營銷事件活仆動1、城市術(shù)驕傲系獲列活動驕傲雨修傘拼圖掩吉尼斯唇挑戰(zhàn)2、新胖項目冤媒體擔(dān)見面驅(qū)會藍色-大眾紅色-圈層2、20察16熒光泡匪泡跑南通羞奧運章冠軍誤陳若肆琳領(lǐng)敘跑，視熒光罵泡泡遞跑舉桑辦4、“碧助勝客”B摔OX開業(yè)全城派向送“碧嘆勝客”雷披薩3、奧運籃助力活羅動3、翡翠慮薈聯(lián)盟罰商家儀孝式1、南茫通品獄牌發(fā)武布會配合保雙盤鍵客戶瘡的邀云約導(dǎo)扇入，自南通盛戰(zhàn)略司發(fā)布1、時代想人物·國賓叼御宴聘請舌趴尖上的距中國大晶廚定制裁御宴3、翡蠶翠薈潑常規(guī)胳圈層1、藝術(shù)初示范區(qū)抓開放3、翡翠宴薈售樓渴處定制塵精英宴媽請1、南通困通州業(yè)鎮(zhèn)主聯(lián)動①趁業(yè)主稠水上從活動筆啟動帥，項隔目信晝息告浮知，漲包含梳業(yè)主悔的一郊封信②業(yè)底主及親私友領(lǐng)取鉆定制西袖瓜禮盒海量釣拓客唐內(nèi)外黑牽引薯，全嫁城看孝華府三、營醉銷策略狠及推廣烏分析-策略渡大綱高端慈事件職活動蛾提升喜南通嘉圈層微影響肉力產(chǎn)品發(fā)繁布會收陪客認籌摸做好大勻眾客戶成就一個時叔代的驕網(wǎng)傲“CBD大時轎代”201盈5南通攝碧桂非園品喉牌發(fā)存布會累盛裝圓啟幕4、翡翠償薈常規(guī)畏圈層2、星表空玫笛瑰藝肌術(shù)展配合示溉范區(qū)開饒放2、國賓走御宴II聘請蛇舌尖味上的頂中國頭大廚存定制撐御宴4、翡翠沾宴、翡弊翠進修添班1、教師簡節(jié)活動2、中呀秋節(jié)銅活動三、蝕營銷恥策略植及推舒廣分婚析-活動親策略品牌立驅(qū)勢期活動改時間械：7月1日-7月30日活動宇目的挽：老業(yè)灰主及回其親征友信龍息告鏈知活動蘋對象寇：南通錢碧桂妹園老持業(yè)主討及其現(xiàn)親友活動邁內(nèi)容對：以老項晶目老業(yè)挪主作為掉種子客年戶的切擠入點，南針對老糕業(yè)主每億人派發(fā)10張領(lǐng)盟取券壓，其中一良張為本苦人使用堂券，其棉余9張為親盡友券必逢須為非筋業(yè)主使持用，以此揀拉動業(yè)薪主帶客宿到訪售澡樓處，折優(yōu)先從胡業(yè)主內(nèi)求挖掘身蔽邊同事兔或親戚帽對于新隨項目意恭向客戶1、新船項目散業(yè)主財告知——定制艱西瓜央禮盒認，業(yè)嶺主親劉友大柳派送(老項扒目聯(lián)宅動)時間階消段營銷妥節(jié)點品牌患盒子墻開放斜體驗產(chǎn)品瓶發(fā)布布會配合認穩(wěn)籌12鵲.1冤7開盤品牌懇立勢咐期廣泛手拓客器期硬廣強僑拓期開盤孝沖刺崗期示范區(qū)12.烏10開放老項簽?zāi)繂有呀哟放乒P立勢撥期廣泛拓工客期品牌立已勢期2、老鉆項目贈展示泥區(qū)啟少動——新浪釘樂居&滴滴線打車箭合作窄推出禮“碼成上專傳車”時間戲階段營銷妖節(jié)點品牌謠盒子辯開放順體驗產(chǎn)品零發(fā)布益會配合認喬籌12婚.1夠7開盤品牌投立勢艇期廣泛拓巨客期硬廣強恭拓期開盤沖鍵刺期示范區(qū)12考.1省0開放老項目啟動乒接待品牌立牌勢期廣泛拓肆客期三、營廳銷策略掩及推廣同分析-活動創(chuàng)策略活動產(chǎn)時間釋：7月20日-8月14日活動請目的猶：市區(qū)BOX未啟動佛前接待活動內(nèi)咳容：與新浪彼樂居合聚作，啟睡動“碼眼上專車筑”活動五，銷售刮拓客過蔥程中產(chǎn)輝生的意計向客戶傍，以及滾活動推悼廣階段奔自發(fā)有借購買意勇愿的客襲戶，通橫過掃描冬活動二晚維碼進斥入專車居打車頁梯面，每普個客戶痰均有一劣次往返自打車的動機會，利打車費籍由樂居敲支付，伏我們提辭供廣告奧置換三、營趙銷策略曾及推廣稼分析-活動種策略品牌立胞勢期3、影響對力事件糞三階段甚轟炸——“一座繪城市的奪驕傲”臂系列活兼動【第一階坊段】“南通畫，對世跡界說聲臉驕傲”訂吉尼斯?jié)崛f人雨娃傘拼圖竊挑戰(zhàn)活動時啄間：7月13日-7月30日活動目慣的：“驕植傲”肉話題方引出店，全梅面參退與城碌市大五型快意閃，起制造施影響疼力活動地牧點：南通愿新城片區(qū)體討育館活動摔內(nèi)容芒：邀請世恢界吉尼薦斯認證邊官發(fā)起孕“吉尼囑斯官方再挑戰(zhàn)”柏活動，完全市范壩圍內(nèi)征談集挑戰(zhàn)段市民，挑戰(zhàn)內(nèi)吐容為“博所有人均打開雨團傘，拼發(fā)寫驕傲斤或南通復(fù)驕傲文朝字”，所仙有參沙與挑斜戰(zhàn)的暑人都城將獲摔得“吉尼輪斯挑戰(zhàn)孔榮譽證嚴書和吉許尼斯挑炭戰(zhàn)紀念唉版雨傘1把”，利用枯活動廣呀泛實現(xiàn)柜首輪拓裳客接觸遵，同時斃線上炒虹作“驕泰傲”時間摧階段營銷節(jié)唇點品牌盒爪子開放僅體驗產(chǎn)品西發(fā)布城會配合認角籌12.狹17開盤品牌內(nèi)立勢繩期廣泛拓肝客期硬廣強賢拓期開盤沖駱刺期示范區(qū)12蟲.1費0開放老項目啟動接偽待品牌立惰勢期廣泛拓喪客期三、技營銷迎策略晶及推許廣分尿析-活動策牙略品牌立曾勢期3、影蘭響力窗事件嚇三階份段轟鎮(zhèn)炸——“一座親城市的幅驕傲”榜系列活以動【第二朱階段】“驕傲贏的南通似”微視應(yīng)頻+“驕絡(luò)傲or虛榮犯”人鏡格微戚信測喝評1、“抗驕傲籌的南亡通”已微視楊頻論壇割炒作缸啟動河，以嫌懷舊蜜南通貍、人結(jié)物南繩通作禾為篇心章，社同步買拍攝譽“驕超傲的之南通煙”城栗市話疏題微裁視頻遺，視閉頻內(nèi)感容結(jié)歪合“毯你知距道南惰通的蕩驕傲廚是什欺么嗎渾？你廟對于繭你的鳳生活厭狀態(tài)藝滿意邪嗎？喉”話哈題，促實現(xiàn)誰廣泛鹿的傳卸播2、“密驕傲or虛榮”蛇人格測適試定制H5測評程捆序，圍抬繞“你居是驕傲裹的人？暗還是虛偶榮的人詢”設(shè)定疏問題回設(shè)答，參砍與后可梁領(lǐng)取紅杠包，最慈終導(dǎo)向友“驕傲略者不虛遇榮”的格回答。時間階循段營銷夸節(jié)點品牌簡盒子瓦開放舌體驗產(chǎn)品發(fā)襪布會配合蘿認籌12幟.1控7開盤品牌立媽勢期廣泛拓辛客期硬廣強逢拓期開盤周沖刺部期示范目區(qū)12夾.1玩0開放老項洞目啟動接連待品牌隸立勢牛期廣泛拓經(jīng)客期三、領(lǐng)營銷預(yù)策略宣及推懼廣分獎析-活動開策略品牌馳立勢腿期3、影拾響力恨事件掀三階高段轟清炸——“一座施城市的賀驕傲”蝕系列活嶼動【第三階棉段】“與秤驕傲憑一同球奔跑縱”奧屬運冠均軍陳召若琳鬼領(lǐng)跑·20裕16南通博首屆守?zé)晒馑菖萃团芑顒佑饡r間碗：8月14日活動目庸的：延續(xù)驕罩傲話題慚炒作，墊活動造視勢活動牽地點溪：南通園推博園，晶預(yù)計參成賽30護00人活動內(nèi)牽容：邀請奧抬運冠軍秀陳若琳與領(lǐng)跑，匯前往園妙博園組工織熒光贊泡泡跑士，由于伐宣傳季啊節(jié)較熱稻，活動刷以夜跑犧形式開肚展，其消中配合步泡泡主食題及熒復(fù)光跑的酸雙重主軟題元素侵開展。擱所有客清戶征收20元報我名費屢，由俗我方奮提供恭總價制值40元(對外額報60元)的裝藏備禮聞包。時間階閥段營銷種節(jié)點品牌盒蛙子開放糾體驗產(chǎn)品發(fā)專布會配合盜認籌12瞧.1綱7開盤品牌立伶勢期廣泛拓轉(zhuǎn)客期硬廣強迎拓期開盤猴沖刺陷期示范區(qū)12.慌10開放老項囑目啟動批接待品牌立受勢期廣泛各拓客警期三、韻營銷兼策略毒及推閉廣分拐析-活動野策略品牌愧立勢持期3、影響惡力事件巧三階段療轟炸——“一座胡城市的械驕傲”辦系列活圖動【備選】“與馬驕傲哭一同園奔跑備”奧們運冠鋒軍陳購若琳粉領(lǐng)跑·20損16南通垂鬧直馬拉流松大賽活動時德間：8月14日活動桶目的乓：延續(xù)驕倍傲話題豪炒作，拔體驗項猛目地段活動地濱點：南通大趁飯店，偷預(yù)計參壞賽80吧0人活動內(nèi)鑄容：啟動脹南通憶首屆獲垂直涂馬拉簽松大亮賽（毒南通閑限制襖性要媽求，懲僅審縣批5公里贊以下迅地面醫(yī)跑步怨活動高），它并結(jié)效合8月奧運榮主題，巧邀請南迎通人的蔑驕傲、秒本次奧勒運會的丘參賽跳依水運動雀員——陳若琳肅，共同液領(lǐng)跑，芬以南通松大飯店祖作為核鴉心，邀交約市民言參與爬成樓比賽時間販階段營銷節(jié)卵點品牌盒倘子開放醒體驗產(chǎn)品突發(fā)布廉會配合盆認籌12漲.1輸7開盤品牌乳立勢而期廣泛拓出客期硬廣將強拓干期開盤沖膏刺期示范區(qū)12.園10開放老項尤目啟動缸接待品牌患立勢輕期廣泛拓君客期奧運冠督軍陳若安琳三、營害銷策略誼及推廣芝分析-活動策啊略品牌立堡勢期4、拓客著傳播+線上抽傳播——“為中憲國驕傲非加油，假奧運金殃牌大猜隔想”競猜眾題目拐：1.本屆奧北運會上郊，您預(yù)輔計中國濕代表隊溝獲得的傭獎牌總質(zhì)數(shù)排名織第幾位糧。2.本屆奧首運會中憂國代表劇隊所獲煉得的金總牌數(shù)。3.本屆命奧運鄰會中伶國隊咳所獲谷的獎伴牌總畫數(shù)?；顒赢厱r間拆：預(yù)測時到間：8月6-研14日；兌怖換時間廈：8月21日活動內(nèi)鉆容：通過拿官方填微信大，參疫與金百牌猜和想H5，回銀答如啞下問俯題若預(yù)場測結(jié)制果與付上述黎內(nèi)容舌相同啞，則柳可獲錄得相肉應(yīng)禮肺品，承其中傲分別刪為正勤版吉抗祥物仗公仔泳、奧抽運紀洞念幣傷、斯門沃琪嶼奧運他紀念痕表。鑼凡參頂與競更猜均鐵可有嶄抽取摩巴西且里約面熱內(nèi)間盧10日游機宣會時間階商段營銷節(jié)枕點品牌漢盒子破開放筑體驗產(chǎn)品枕發(fā)布滴會配合截認籌12.強17開盤品牌立融勢期廣泛兔拓客逃期硬廣強佛拓期開盤射沖刺落期示范小區(qū)12佛.1好0開放老項目啟動相接待品牌宇立勢脆期廣泛拓激客期三、刃營銷砌策略膚及推雕廣分難析-活動熟策略品牌立丟勢期5、BOX品牌南盒子垃開放——“碧勝嚴客”主境題體驗拖盒子全鋒城大派務(wù)送活動抖時間楚：8月14日-8月30日活動創(chuàng)邊意：①配合撒中心饑價值賀炒作圍，推頑出“純碧勝息客”離概念份，提融出“誰寬是城公市碧纖勝客黨！”的驕畜傲延帽續(xù)話怪題，頁意為池“城蹦市里聚最杰縣出的舟人”薯；②借勢“必勝否客”披繼薩做高零端感知敢的事件懶營銷?；顒觾?nèi)堪容：①南通首番個“披誕薩”主基題品牌盲盒子，托兼顧定娃制包裝貍披薩及艱看房接紀待功能②由銷牲售企徹業(yè)拓央客及濱線上潔報名鄉(xiāng)豐，炒艷作“鋸萬份懷碧勝爛客全六城大蓋派送遣”活市動話舉題時間階雄段營銷節(jié)僵點品牌盒酸子開放煙體驗產(chǎn)品棋發(fā)布情會配合認生籌12.匹17開盤品牌獸立勢叢期廣泛拓視客期硬廣盯強拓緊期開盤沖夫刺期示范區(qū)12洪.1我0開放老項吳目啟動炕接待品牌立江勢期廣泛拓旗客期三、營蜘銷策略門及推廣項分析-活動策你略廣泛拓烏客期1、“怕翡翠肉薈”屢高端胡客戶條俱樂渾部全象城啟耀動——翡翠薈掠三大服虛務(wù)發(fā)布【圈層飯重局-翡翠喬星宴】【圈層擴課程-翡翠進擴修班】【圈層專帥享-翡翠爬接機】持續(xù)設(shè)撈立高端俊客戶會園“翡翠沒薈”，時客戶需筐驗資超鎖過10膏0萬，入閃會客戶尾即可免先費享受汗如下三殺重活動拒及服務(wù)客戶自勒行組織汪圈層，襲每位翡編翠薈客座戶可1年內(nèi)可兇免費申勁請1次翡翠薈溪會員可痛撥打客日服熱線男，預(yù)約端機場接奇機服務(wù)陵，我方蝕安排接獄機車輛翡翠糾薈舉票辦客那戶EMB怠A同學(xué)籠會等嶄活動緣瑞，并股舉辦零一場技商學(xué)仰院講緣瑞座時間姻階段營銷丹節(jié)點品牌沾盒子判開放病體驗產(chǎn)品發(fā)范布會配合認腥籌12.垂17開盤品牌立吊勢期廣泛拓?zé)艨推谟矎V強刺拓期開盤招沖刺歸期示范登區(qū)12.占10開放老項目啟動催接待品牌立堆勢期廣泛拓蛛客期活動方時間恐：9月開始汗，包含翻聯(lián)盟商們家簽約盛儀式，虜以及后虧續(xù)系列叢活動廣泛拓揀客期2、翡盜翠華花府CHA王NEL節(jié)，南究通歷史逮上教師趕節(jié)最不滑一般的他禮物時間階獅段營銷饞節(jié)點品牌盒皮子開放胖體驗產(chǎn)品發(fā)懇布會配合認貓籌12潮.1墻7開盤品牌問立勢槳期廣泛拓藍客期硬廣聰強拓廉期開盤坡沖刺否期示范區(qū)12撫.1垃0開放老項目啟動接衰待品牌立鵝勢期廣泛淺拓客看期活動稱時間畢：9月5-1繭1日活動貪目的郵：制造剖話題顏、跨麻界營辛銷活動內(nèi)題容：圍繞教辭師節(jié)節(jié)唱點，針全對全市邀教師群獻體，圍機繞“教倦師節(jié)讓效女人最逮驕傲的客禮物”烘進行炒層作，凡氧教師可田憑本人枝教師證狼為自己縫或女友渠或妻子璃，至BO融X領(lǐng)取切香奈料兒香蠟水20夕ml試用裝生一瓶，臺現(xiàn)場參聰與轉(zhuǎn)發(fā)康微信活胳動即可握領(lǐng)取；鬼微信線飲上配合信互動游呀戲，全顏城市民終贏香奈項兒95蜻#暢銷辰口紅矩一只三、稿營銷下策略蠅及推蠅廣分校析-活動策扭略廣泛止拓客辛期3、中繪秋節(jié)削，你齒的驕服傲禮稠盒“殘星巴貿(mào)克月蝕餅”低全城晉派送時間問階段營銷節(jié)堅點品牌盒應(yīng)子開放銷體驗產(chǎn)品發(fā)費布會配合框認籌12薦.1美7開盤品牌雅立勢穩(wěn)期廣泛菊拓客揮期硬廣帳強拓具期開盤苦沖刺盆期示范區(qū)12厚.1葵0開放老項目啟動接慰待品牌賞立勢搶期廣泛拓蓄客期活動時它間：9月10-劉15日活動偷目的恢：制造裁話題陪、跨加界營腸銷活動匯內(nèi)容糞：