物業(yè)與物業(yè)管理

物業(yè)與物業(yè)管理教學(xué)內(nèi)容一.物業(yè)的概念、性質(zhì)及分類(lèi)。二.物業(yè)與房地產(chǎn)之間的關(guān)系。三.物業(yè)管理的概念、內(nèi)容、作用、特征及環(huán)節(jié)。四.物業(yè)管理的類(lèi)型及我國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理未來(lái)的發(fā)展方向。五.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理之間的關(guān)系。一.物業(yè)物業(yè)就是房地產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)？一個(gè)小區(qū)中，一位業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿(mǎn)意，就指著物業(yè)管理人員說(shuō)：“你們物業(yè)公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就是一伙的，變著法忽悠業(yè)主?！币患椅锕镜霓k公室里爭(zhēng)論物業(yè)與房地產(chǎn)概念的區(qū)別，有人說(shuō)“物業(yè)就是建成投入使用的房地產(chǎn)，也就是說(shuō)，物業(yè)就是房地產(chǎn)的另一種解釋”,也有人說(shuō)“物業(yè)不就是外國(guó)人講的不動(dòng)產(chǎn)嗎！”討論話題：1.很多人對(duì)物業(yè)不理解，那么什么是物業(yè)？2.如何理解物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的聯(lián)系與區(qū)別？什么是物業(yè)？我國(guó)古代《漢語(yǔ)大詞典》記載：宋朝李綱的奏章中“在京有物業(yè)者···”《竹塢聽(tīng)琴·楔（xie）子》（元朝十字章）中：“將我那家私里大田物業(yè)”我國(guó)近代《辛亥革命·洪福全起義檔案》中：“教堂教民物業(yè)”西方國(guó)家“物業(yè)”的英語(yǔ)單詞為“Estate”或“Property”含義為“財(cái)產(chǎn)”“資產(chǎn)”“擁有物”“房地產(chǎn)”等物業(yè)，是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。一個(gè)完整的物業(yè)至少包含4個(gè)部分：建筑物、設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地。房地產(chǎn)：

泛指房屋建筑、土地以及附屬定著物，既可以是宏觀層面上的建筑、土地及其定著物，也可以是一個(gè)具體的建筑、土地及定著物。法律意義上說(shuō)，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)及其權(quán)益，是指寓含于房地產(chǎn)試題中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)，使用權(quán)，租賃權(quán)，抵押權(quán)等。不動(dòng)產(chǎn)：

房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動(dòng)，通常又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。它與“房地產(chǎn)“區(qū)別在于房地產(chǎn)側(cè)重于表明財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)的載體，而不動(dòng)產(chǎn)側(cè)重于表明這種財(cái)產(chǎn)具有不可移動(dòng)這一獨(dú)特屬性，但兩者所指乃同一對(duì)象。物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)區(qū)別應(yīng)用領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)＞房地產(chǎn)＞物業(yè)適用范圍某些方面可通用（如狹義的房地產(chǎn)概念）概念外延物業(yè)僅僅是房地產(chǎn)另有中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱(chēng)一個(gè)單項(xiàng)的房地產(chǎn)單位，通常用于個(gè)體有時(shí)可用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，但主要是用用于房地產(chǎn)交易、售后服務(wù)，以及日常物業(yè)服務(wù)等階段或領(lǐng)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較長(zhǎng)用的稱(chēng)謂可以指一宗具體的物業(yè)外，還可以指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)，同長(zhǎng)用于整體房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、建造、銷(xiāo)售、售后管理等整個(gè)過(guò)程不動(dòng)產(chǎn)民法慣常使用的詞匯//物業(yè)的性質(zhì)：自然屬性、社會(huì)屬性物業(yè)的自然屬性

又稱(chēng)物業(yè)的物理屬性，是指物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)

1.物業(yè)的二元性兼有土地和建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容和自然屬性.

2.物業(yè)的有限性它是由土地的有限性所決定的。

3.物業(yè)的差異性和多樣性4.物業(yè)的固定性5.物業(yè)的耐久性6.物業(yè)的配套性物業(yè)的社會(huì)屬性物業(yè)的社會(huì)屬性，除了社區(qū)性、文化性外，主要體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)屬性。物業(yè)作為一種特殊的商品具有意外經(jīng)濟(jì)屬性：1.稀缺性2.商品性3.保值、增值性4.易受政策的調(diào)控性5.交易的契據(jù)性課外了解關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的命運(yùn)1.什么是小產(chǎn)權(quán)房？2.從小產(chǎn)權(quán)房的自然屬性和社會(huì)屬性分別理解小產(chǎn)權(quán)房具有的物業(yè)特性。3.從物業(yè)自身的價(jià)值實(shí)現(xiàn)的角度，分析小產(chǎn)權(quán)房的出路。物業(yè)分類(lèi)按使用功能：（1）居住物業(yè)：住宅小區(qū)、公寓、別墅等（2）辦公物業(yè)：辦公大樓、寫(xiě)字樓等（3）商業(yè)物業(yè)：購(gòu)物中心、賓館酒店、康樂(lè)場(chǎng)所等（4）工業(yè)物業(yè)：廠房、倉(cāng)庫(kù)、貨場(chǎng)等（5）其他用途物業(yè)：醫(yī)院、學(xué)校、交通運(yùn)輸?shù)劝此袡?quán)性質(zhì)：（1）專(zhuān)有產(chǎn)權(quán)物業(yè)：又稱(chēng)獨(dú)有物業(yè)，產(chǎn)權(quán)歸一個(gè)業(yè)主所專(zhuān)有的物業(yè)（2）共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)：包括兩方共有、部分共有和全體共有產(chǎn)物物業(yè)按所有權(quán)人的多少：（1）單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)：即某物業(yè)的業(yè)主只有單個(gè)個(gè)人或單個(gè)單位，如過(guò)去單位所擁有的某棟住宅樓，產(chǎn)權(quán)歸該單位所有（2）多產(chǎn)權(quán)物業(yè)：即某物的業(yè)主有多個(gè)個(gè)人或者單位，如目前大部分新建的商品住宅小區(qū)二.物業(yè)管理什么是物業(yè)管理？所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)去也按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的類(lèi)型委托服務(wù)型：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)建成的物業(yè)出售給用戶(hù)，然后委托物業(yè)服務(wù)公司對(duì)該物業(yè)進(jìn)行管理，完善其售后服務(wù)。自主經(jīng)營(yíng)型：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成午夜后，交由下屬的物產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行出租或出售以后售后的管理服務(wù)。社會(huì)經(jīng)營(yíng)型：專(zhuān)業(yè)化管理公司，經(jīng)政府批準(zhǔn)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，獲取物業(yè)管理的權(quán)利。物業(yè)管理的基本內(nèi)容一.公共服務(wù)：1.針對(duì)物業(yè)和所有業(yè)主2.最基本的公共性管理和服務(wù)3.合同中明確規(guī)定4.費(fèi)用包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中二.專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)：1.針對(duì)一些業(yè)主、用戶(hù)群體和單位2.提供的代理業(yè)務(wù)服務(wù)3.事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，有業(yè)主、住用人自行選擇4.費(fèi)用是公共服務(wù)費(fèi)外獨(dú)立收取三.特約服務(wù)：1.針對(duì)個(gè)別業(yè)主與使用人2.物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有要求3.專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中沒(méi)有設(shè)立4.單獨(dú)提供的服務(wù)5.單獨(dú)提供的服務(wù)6.是一種代理業(yè)務(wù)物業(yè)管理有別于傳統(tǒng)房屋管理的特征社會(huì)化專(zhuān)業(yè)化企業(yè)化經(jīng)營(yíng)化服務(wù)性建管結(jié)合物業(yè)三管理三的作三用有利三于創(chuàng)三造優(yōu)三美和三諧的三環(huán)境有利三于方三便居三民的三生活有利三于實(shí)三現(xiàn)物三業(yè)的三保值三增值有利三于克三服傳三統(tǒng)房三屋管三理的三弊端有利三于擴(kuò)三大社三會(huì)就三業(yè)有利三于房三地產(chǎn)三業(yè)的三發(fā)展針對(duì)三物業(yè)三的管三理行三為有三很多三，如三房地三產(chǎn)管三理局三和物三業(yè)管三理協(xié)三會(huì)對(duì)三物業(yè)三行業(yè)三、物三業(yè)服三務(wù)企三業(yè)進(jìn)三行行三政管三理，三業(yè)主三自己三管理三自己三的物三業(yè)，三社區(qū)三居民三委員三遠(yuǎn)等三組織三也管三理一三些物三業(yè)小三區(qū)的三實(shí)物三，綠三化公三司、三保安三公司三以及三供水三、供三電、三供氣三等公三用事三業(yè)公三司在三物業(yè)三小區(qū)三進(jìn)行三的服三務(wù)活三動(dòng)，三物業(yè)三公司三經(jīng)營(yíng)三管理三活動(dòng)三等，三那么三，那三些除三物業(yè)三公司三外的三其他三組織三的管三理行三為和三管理三活動(dòng)三算不三算物三業(yè)管三理？案例三分析物業(yè)三管理三就是三物業(yè)三公司三開(kāi)展三的管三理服三務(wù)嗎三？最后三得出三：從理三論上三看，三我們?nèi)荒苋窒奕谖锶龢I(yè)服三務(wù)公三司的三物業(yè)三管理三。根據(jù)三對(duì)物三業(yè)管三理的三概念三理解三，物三業(yè)管三理的三內(nèi)容三，物三業(yè)管三理的三特征三及物三業(yè)管三理的三作用三，我三們知三道了三，那三些除三物業(yè)三公司三外的三其他三組織三的管三理行三為和三管理三活動(dòng)三是物三業(yè)管三理。物業(yè)三管理三與傳三統(tǒng)房三屋管三理的三區(qū)別傳統(tǒng)三房屋三管理三：房三地產(chǎn)三管理三中的三一項(xiàng)三具體三管理三內(nèi)容三，是三介于三行政三管理三和非三行政三管理三之間三的一三種房三屋管三理形三式。物業(yè)管理傳統(tǒng)房屋管理物業(yè)權(quán)屬多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有）單一產(chǎn)權(quán)（國(guó)有、集體所有）管理主體物業(yè)服務(wù)企業(yè)政府、單位房管部門(mén)管理單位性質(zhì)企業(yè)事業(yè)或企業(yè)型事業(yè)單位管理手段經(jīng)濟(jì)和法律手段行政手段管理行為企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為非企業(yè)行為管理性質(zhì)經(jīng)營(yíng)性的有償管理服務(wù)福利型的無(wú)償、抵償服務(wù)物業(yè)管理傳統(tǒng)房屋管理管理觀念為業(yè)主、住戶(hù)服務(wù)，以人為本管理住戶(hù)，以物為中心管理費(fèi)用自籌低租金和大量補(bǔ)貼管理形式社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化統(tǒng)一管理部門(mén)、系統(tǒng)管理與多頭分散管理管理內(nèi)容全方位、多層次的管理服務(wù)管房和養(yǎng)房管理關(guān)系服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系管理與被管理的關(guān)系管理模式市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式管理機(jī)制契約、合同形式，競(jìng)爭(zhēng)上崗行政指令，終身制，無(wú)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)三管理三的環(huán)三節(jié)一.物業(yè)三管理三的前三期階三段（1）物三業(yè)管三理招三標(biāo)與三投標(biāo)（2）物三業(yè)管三理機(jī)三構(gòu)設(shè)三置與三人員三安排（3）規(guī)三章制三度的三制定（4）早三期接三入管三理二.物業(yè)三管理三的啟三動(dòng)階三段（1）接三管驗(yàn)三收（2）入三伙管三理（3）產(chǎn)三權(quán)備三案與三檔案三資料三的建三立（4）首三次業(yè)三主大三會(huì)的三召開(kāi)三和業(yè)三主委三員會(huì)三的成三立三.物業(yè)三管理三的日三常運(yùn)三作階三段（1）日三常的三綜合三服務(wù)三與管三理（2）系三統(tǒng)的三協(xié)調(diào)四.物業(yè)三管理三的撤三管階三段（1）整三理全三部檔三案資三料（2）清三理賬三目（3）做三好移三交前三各項(xiàng)三準(zhǔn)備三工作我國(guó)三物業(yè)三管理三的發(fā)三展環(huán)三境與三趨勢(shì)我國(guó)三物業(yè)三管理三環(huán)境三主要三包括三：法三律環(huán)三境、三經(jīng)濟(jì)三環(huán)境三、社三會(huì)環(huán)三境及三科技三環(huán)境三等。法律