房地產(chǎn)基礎及開發(fā)流程

-感謝聆聽-房地產(chǎn)基礎及開發(fā)流程培訓中國土地制度概念科普PART1：房地產(chǎn)基本概念中國土地制度：土地所有權定義社會主義公有制全民所有制（國有土地）:土地屬于國家集體所有制（集體土地）:土地屬于集體；集體土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設土地所有權：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權利；土地所有權可分為：國有土地和集體土地；土地使用者國家土地使用權(一定年限)土地使用權出讓金(提前支付)

土地使用權出讓由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有所有權。

中國土地制度：國有土地使用權出讓招標方式（提出底價，公開招標）拍賣方式（價高者竟得）；協(xié)議方式（如200—250萬/畝）掛牌方式（發(fā)布掛牌公告，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用人。）一般而言，國有土地不可以自由買賣，只能通過正規(guī)渠道交易；房地產(chǎn)定義用地面積、建筑面積容積率綠化率建筑密度塔樓用地紅線建筑紅線道路紅線低層多層高層超高層概念科普房地產(chǎn)定義：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱（又被稱為不動產(chǎn)）。是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權益（權益：使用、收益、轉讓）。有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。地產(chǎn)房產(chǎn)房地合一概念科普1：房地產(chǎn)定義用地面積：

建筑或建筑群實際占用的土地面積，包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積，其形狀和大小由用地紅線加以控制。建筑面積：

總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。概念科普2：用地面積、建筑面積時代mall項目的用地和占地面積是多少呢？容積率=用地面積地上總建筑面積概念科普3：容積率

算容積率時，地下車庫等地下建面是不計容的；容積率越高，單位土地成本越低，房屋成本越低。容積率越低，舒適度相對越高。地下建面是不計容江湖傳言，看圖就懂了舉個栗子概念科普4：綠化率

概念科普4：綠化率綠化越高業(yè)主：居住越舒適開發(fā)商：用于回收資金的面積就越少綠化率一般不得低于30%；40%左右能保證居住舒適；大于50%就能稱為公園；建筑密度＝建筑基底總面積建設用地總面積一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30%。建筑密度一般不會超過40%-50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。舉個栗子概念科普5：建筑密度形式：主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多層住房的高層住宅。通俗的說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。基本形式：傳統(tǒng)的塔樓形式有十字形、井字型和品型塔樓。概念科普6：塔樓優(yōu)點：建筑密度較高，故房價相對較低；結構強度高，抗震性好；居高望遠，視野開闊形式：板式樓是樓盤布局的一種形式，特點是每戶住宅都能夠南北相通，從外觀看，板樓建筑的長度明顯大于寬度。兩種類型：1.長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；2.單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓，我們常見的單元住宅就是屬于這種。概念科普7：板式樓優(yōu)點：1.節(jié)約土地資源，房價較低。2.戶內(nèi)分隔墻基本都可以拆改，便于改造。3.結構強度高，抗震性好。4.居高望遠，視野開闊。用地紅線道路紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。

道路用地和兩側建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。概念科普8：用地、建筑、道路紅線概念科普7：低層、多層、高層、超高層低層建筑多層建筑超高層高層建筑高度小于或等于10米的建筑。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。高度大于24米的建筑。高度超過100m的為超高層建筑；35超高層……181716151413高層12111098765多層432低層1低層：

小于10m超高層：高度超過100m高層：高度大于24m多層：大于10m，小于24mPART2：房地產(chǎn)市場房產(chǎn)分類地產(chǎn)項目類型基本物還業(yè)類型亂：房產(chǎn)嘩分類酒店商鋪住宅公寓寫字樓按照功奮能用途逢：居住茅用房撓（住去宅、感公寓解等）商業(yè)用睛房（商謠鋪、酒扔店等）辦公王用房匯（寫蛾字樓澤）工業(yè)用殺房（研局發(fā)樓、繡廠房、還倉庫）其他（鋸行政用猛房、教波育用房愉等）；住宅商鋪公寓寫字樓按檔次陣分：超哪甲級寫筆字樓、智甲級寫磁字樓、笑乙級寫援字樓用地只性質(zhì)債分：殼商務步辦公淚樓、仆研發(fā)巷用房郵、生腐產(chǎn)用欺房住宅日按照升高度熄分：榆低層色、小疏高層威、高截層和死超高分層等住宅傻按照芽容積編率分勾：別而墅、有洋房禾、高翅層公寓新（屬漏于特菜殊的千住宅株形式三）：居住式傾公寓、流商務公襯寓、酒題店式公辮寓等按照保類型端：住個宅底劈燕商、改商業(yè)心街、妹購物悔中心優(yōu)、專唇業(yè)市森場等酒店按照用矛途：商鉛業(yè)性酒愉店、度蠅假型酒翅店、經(jīng)辟濟型酒魔店等基本青物業(yè)想類型呀：物分業(yè)類相型細樂分一般而完言，每侄類房產(chǎn)包都有很丙多的細淘分，根戚據(jù)劃分喪的維度扇不同，綢有不同碼的劃分搬方法；卵本報告稱就講一屋些簡單陡的概念矩幫助大滑家理解帳；住宅、公寓嘩傻傻分暴不清楚？公寓津：一逢般為商業(yè)用譽地住宅：住宅建祥設用地住宅公定寓差異屑：用地沈性質(zhì)問派題居住用地：70年工業(yè)用地：40年教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年綜合或其它用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年PS：由于頓用地性件質(zhì)不同娛，公寓蒸水電運費按扯商用胞標準瓶計算扯，住頑宅水捎電費蕉按民勾用標楚準計肅算。（押這樣壺說來磨，公衛(wèi)寓的愿水電貪必然靠會貴貴一些礙哦）公寓：不能落提戶、無輔學位住宅：可以徐落戶掩，且嚴有學你位住宅裳公寓框差異撫：落淡戶學本位問涂題PS：一彈般而億言，此住宅偽不僅思可以姥落戶版還享排有學迎區(qū)房棵政策街，但威是商脂業(yè)性賣質(zhì)的爭公寓股房，甘卻不綿能落蝴戶和螺享有茂學位烤。公寓桶：首然付50蜻%住宅：檔首付30病%PS：一賣般KF炭S宣傳性的0首付腔，一沸成首黑付等絨宣傳暗，其斗實質(zhì)湊也是慘首付30-待50%，只蘆是一峽種KF呀S自己校補貼寬資金羅的促碌銷行乖為。住宅墊公寓泳差異塔：首說付比掩例問愉題公寓：產(chǎn)權40年住宅語：產(chǎn)然權70年由于土叼地歸國荒家所有夏，因此朱，業(yè)主沉購房后秋，所擁夜有的是勻房產(chǎn)的坊所有權亦及該房捉產(chǎn)所占越的土地懶使用權依。我們常使說的40/乖70年產(chǎn)討權，卡指的對是土地難的使麥用權厲為70年。也鎮(zhèn)就是制說：六即使磨年限積到期酬了，身只要掌補繳儀地價郵后這錄房子將還是惱可以地繼續(xù)租使用桌。住宅窯公寓射差異信：產(chǎn)攔權年豪限問鼠題除此之迎外對于雁日照芹、購付買政蓬策、鹽交易止稅費陶都要洋不同叢的規(guī)漁定；一般而信言，如倡果考慮舟交通、淺生活配獄套及教塔育等因監(jiān)素，居葉住當然紅更加劃聯(lián)算，但雁是投資奴的另當倦別論。住宅公期寓差異秀：其他體相關問星題商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)……地產(chǎn)項千目主要大分類地產(chǎn)葵項目必類型抵：項閥目分亭類目前，虜大多項情目都不覺是以住撓宅、寫潔字樓、釘商業(yè)等額單一物蹤蝶業(yè)形態(tài)夸，而是多夕種物業(yè)臟的組合；地產(chǎn)隙項目鄭一般無而言哲是以項目霞的核心蔬業(yè)態(tài)作領為劃分膝依據(jù)。比如：別以商業(yè)庭為主導煌的項目襲，則被轉認知為另商業(yè)地源產(chǎn)，以曬住宅為形主導的罩業(yè)態(tài)，彼被認知妻為住宅漫地產(chǎn)，析以產(chǎn)業(yè)微園和工督業(yè)園為聯(lián)主的，畜則被認德知為產(chǎn)壞業(yè)地產(chǎn)……地產(chǎn)魔項目膠類型地產(chǎn)類型竊如何界定？地產(chǎn)優(yōu)項目濫類型煌：商屋業(yè)地朵產(chǎn)定義：棋商業(yè)地研產(chǎn)顧名墨思義災，疲以商脹業(yè)用農(nóng)途為醫(yī)主的芳地產(chǎn)眠，故講又名曠做商戰(zhàn)鋪地爛產(chǎn)。商業(yè)地原產(chǎn)一般保以商業(yè)長（購物源中心、蔑領里中偉心、商熟業(yè)街等壩）、寫介字樓、隸酒店等搖商業(yè)物有業(yè)為主遮，輔以講住宅、僵公寓等陶，以區(qū)級別于以聞居住功替能為主事的住宅景房地產(chǎn)捷，以工津業(yè)生產(chǎn)玻功能為盆主的工茫業(yè)地產(chǎn)虧等。一般而術言，寫券字樓喂的用蔥地性夾質(zhì)為季商業(yè)鐵性質(zhì)敵，所碑以也滅被歸鉗類于壁商業(yè)提地產(chǎn)惠的范年疇。萬達廣場華潤萬象城地產(chǎn)項強目類型宴：旅游勒地產(chǎn)定義：即旅游央房地產(chǎn)增，就是以旅雄游、蘇休閑相、度滅假人棋群為魯目標略、為卷最終喘消費濫者的榨物業(yè)速形式。旅游而地產(chǎn)礦包括糠：休閑醒度假豎村、獄運動秀村、厘產(chǎn)權喝酒店槐、高陽爾夫納度假梳村、躁風景頑名勝獸度假始村、莖海景魚住宅窄、民耳俗度派假村喜，所環(huán)有這沙些以鄰旅游到、休搖閑度詳假為尺主題立的置廟業(yè)，乖可稱纖為旅啞游地赴產(chǎn)。迪斯尼萬達文化旅游城利川土家紅公社地產(chǎn)項才目類型厘：產(chǎn)業(yè)林地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地鄉(xiāng)豐產(chǎn)：是指予以產(chǎn)變業(yè)為寧依托漂，地押產(chǎn)為憤載體除，以脊工業(yè)森樓宇彈、高棍新技渾術產(chǎn)蛋業(yè)研裂究與補發(fā)展淘用房定、生翼態(tài)寫惹字樓望為主弱要開仁發(fā)對莊象，袍綜合呢開發(fā)丹、集棉約化叔經(jīng)營輩的多腥功能臘綜合至性產(chǎn)蓋業(yè)商茂服地屆產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地緞產(chǎn)的形單態(tài)：城市言新區(qū)雙、城補市副判中心梁、都伐市型鋤產(chǎn)業(yè)護園、苦大學默產(chǎn)業(yè)暮園區(qū)邁、創(chuàng)灑意產(chǎn)芳業(yè)園禁、媒栽體產(chǎn)痕業(yè)園國等。和寫字樓勞的區(qū)別堵：最主啊要差徐別是滔產(chǎn)業(yè)像地產(chǎn)主的用補地性蒜質(zhì)為難工業(yè)博用地老（M），湯而寫咐字樓順的用逢地性匆質(zhì)為地商業(yè)（C），除此之筑外，對蠅于建筑層高蓄，標沖準層撇層高西，里辦面以選及購勞買企精業(yè)資殿質(zhì)都挎有不丙同要蹈求。深圳高新園：研發(fā)李朗珠寶產(chǎn)業(yè)園：研發(fā)+生產(chǎn)富士康：生產(chǎn)項目性婦質(zhì)：商滋業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類昆型：購物中曠心+專業(yè)市谷場+住宅+寫字殊樓時代mall半島國際夷城客棧基斯頓創(chuàng)投項目得性質(zhì)熔：旅贏游地議產(chǎn)產(chǎn)品類型升：項目性丟質(zhì)：辦等公地產(chǎn)產(chǎn)品類滔型：寫字樓+底商項目性嶄質(zhì)：住驚宅地產(chǎn)產(chǎn)品叮類型右：住宅+底商地產(chǎn)但項目生類型PA威RT艦3：房書地產(chǎn)開發(fā)康流程項目令前期碼階段項目實兇施階段34項目領論證土地獲檔取項目定位方案設計施工圖設計項目開棗工樣板區(qū)舊開放項目開盤項目前劉期階段項目泛前期嚇階段遞節(jié)點35完成標桑志：1、項檔目可豪行性戚研究累報告鐮（公存司）2、國口有土權地使晝用權材證（兔國土爹局）3、建設來用地規(guī)思劃許可姥證（規(guī)肆劃局）項目襲前期李階段項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤36項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成削標志奸：項目手定位甲報告沖（公麻司）控制尖要點欣：通過攏市場甚調(diào)查淚，項嗓目地愧塊的傭優(yōu)區(qū)婦域環(huán)駛境分嚴析，槽結合盼企業(yè)余自身岡資源孕優(yōu)勢豬，確荒定開狂發(fā)項桿目的伐物業(yè)昏業(yè)態(tài)升，界劈燕定和萌研究亞目標發(fā)客戶躍群體關，挖征掘和蹦分析款目標緞客戶也群體奇的現(xiàn)綿實需斧求和區(qū)潛在蝕需求繳，運閃用創(chuàng)委造性任思維囑對項笛目進摧行市奔場定逆位，往擬定爆初步柄開發(fā)升方案豪，進物行投候資風工險收抵益分曉析，洲整合示企業(yè)虜資源歪，決徹定最添終開飽發(fā)方補案和株開發(fā)騙模式皂。項目刊前期姜階段37項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤主要內(nèi)紗容：1、市場卡定位、胃客戶定汁位、產(chǎn)敏品定位括、價格蠶定位2、經(jīng)球濟測泥算3、項目夕發(fā)展報駁告：開刃發(fā)計劃俘、項目與考核指陵標初定偽、資金茄流項目前脾期階段38項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標丸志：1、建筑績方案設鑰計通過船（公司糾）2、方夾案文際本報舞規(guī)通奶過（榨規(guī)劃尾局）3、項目西投資概番算（公鉛司）項目震前期煤階段39項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤控制要講點：1、項漿目資稠源利況用最悶大化張；2、項鐮目成逢本得造到有效效的鴉控制3、確武保項膨目高辟效科眠學的苦施工捕。主要風套險：方案集設計腔質(zhì)量倉把控忌、設岡計單拔位履公約能平力項目前無期階段40項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標頑志：1、施戒工圖廊最終遷藍圖場完成拐（公翠司）2、建筑美工程規(guī)稠劃許可吐證（規(guī)邊劃局）3、目閱標成怖本審敘核通翻過（匆公司洞）4、項慎目預守算審臭核通叉過（描公司酷）項目前災期階段41項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤主要餡流程橫：方案設思計施工總平圖單體圖全套藍圖目標成本項目預算總平審查規(guī)委會召開規(guī)劃放驗線單體審查建筑工程規(guī)劃許可證項目遺前期稅階段42項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標攻志：1、建頁筑工旦程施視工許止可證咸（建必設局拉）2、項目圣開工（斑公司）3、樣板臣區(qū)開放靜（公司急）項目稍前期斬階段43項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤主要啊流程副：1、項孔目開悠工施工總平圖建筑工程規(guī)劃許可證開挖圖全套藍圖圖審通知書總包、監(jiān)理單位招投標安監(jiān)備案質(zhì)監(jiān)備案消防審查等施工許可證土地移交場地打圍三通一平基礎開挖護壁施工項目開工項目前擔期階段項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤主要型流程聞：2、樣板愛區(qū)開放樣板區(qū)選址確定樣板區(qū)方案設計樣板區(qū)單位確定樣板區(qū)開放樣板區(qū)實施交付驗收項目近前期劈燕階段45項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤完成標仰志：1、預鍛售許誰可證調(diào)（房夜管局腥）2、項目穴亮相（稈公司）3、項救目開災盤（含公司繪）項目毛前期洋階段46項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤預售許距可證辦企理所需夸資料企業(yè)營櫻業(yè)執(zhí)照企業(yè)錯資質(zhì)靜證書國有攪土地宜使用鞋權證建設用員地規(guī)劃召許可證年度投世資計劃建設懲工程陸規(guī)劃煙許可傷證建設工事程施工頭許可證公用夫基礎蟲設施臂配套其證明前期物烘業(yè)備案豈證明形象陰進度擁達到算預售燒條件房屋面努積預測僻報告商品選房網(wǎng)序上銷愈售數(shù)爭據(jù)錄參入合傭格證蕩明銀行腹監(jiān)管度協(xié)議項目宋總平財面圖項目前型期階段47項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤確定修推盤省策略確定外炕部資源確定項四目推廣蘆定位確定項擔目核心魯識別系福統(tǒng)項目亮冤相準備銷蛙售道具準備聯(lián)擱動工具確定句項目忍亮相昏方案意向客設戶簽約項目斤前期甜階段48項目論證土地獲取項目定位方案設計施工圖設計項目開工樣板區(qū)開放項目開盤銷售內(nèi)平部資料祖準備客戶積恐累價格體掩系確定交付嘩標準府確定項目界開盤合同準福備銷售殿道具別準備銀行協(xié)羨議簽訂媒體推棗介項目任前期蛛階段49項目槍前期蹄階段甜小結項目前兄期階段啊小結：核心工冶作：項目定縱位、方促案設計慨、預售妨許可證植獲取關鍵拘性節(jié)融點：五證的隔獲取、衫樣板區(qū)賴開放最主抬要影鍛響因霜素：1、拆遷楚影響項卵目啟動授時間；2、定黑位報惑告、渴規(guī)劃意設計胡質(zhì)量艇導致參工作猾出現(xiàn)芳反復伐；3、報絡規(guī)報閃建工洲作推辰進緩釣慢；4、設王計單愚位履廈約能用力。50項目實勵施階段項目開工主體封頂外墻拆架園林景征觀施工薯完成規(guī)劃驗收內(nèi)控交房項目實淘施階段項批目跳全券過想程開營尾銷項目盾前期燥階段幣節(jié)點51主體施工抹灰及地面找平層移交二裝施工單位安裝設備招標確定機電設備安裝單位安裝施工二裝設計確定二裝施工單位二裝施工項目開工主體封頂外墻拆架園林景觀施工完成規(guī)劃驗收內(nèi)控交房外立源面深域化設器計確定外拌立面施團工單位外裝施躍工外墻遼拆架景觀設計確定景觀施工單位景觀施工竣工驗收項目底實施蜓階段52項目開工主體封頂外墻拆架園林景觀施工完成規(guī)劃驗收內(nèi)控交房完成捏標志和：1、主龍體結吵構封張頂（犬項目甚部）2、項目芳主體驗磚收（質(zhì)艷監(jiān)站）主要過總程控制蹄節(jié)點：1、施畫工至嶄預售跑許可報證條酷件2、二裝炸設計完塌成，二催裝單位知確定3、安裝弄單位確蜂定、設獨備供貨4、外裝聚深化設行計完成軋，外裝販單位確脫定5、景園觀方掉案設逝計、矮施工芒圖設旱計完榆成項目實綱施階段53項目開工主體封頂外墻拆架園林景觀施工完成規(guī)劃驗收內(nèi)控交房完成標毒志：1、外架劣拆除完足成（項感目部）2、工徹作面嗽全部畏移交院園林蟲（項管目部陡）主要過而程控制舒節(jié)點：1、抹灰爪及地面孝找平層莖完成、捕二裝施討工啟動2、安仔裝進局度與百現(xiàn)場招保持輛