商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本分?jǐn)傇瓌t和核算方法

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本分?jǐn)傇瓌t和核算方法

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成本分?jǐn)傇瓌t和核算方法1、項(xiàng)目成本的構(gòu)成2、項(xiàng)目成本各要素的分?jǐn)傇瓌t3、項(xiàng)目成本各要素的核算建議4、其他土地增值稅清算關(guān)注問題項(xiàng)目成本的構(gòu)成（按土地增值稅清算的框架講解）1、取得土地的成本2、房地產(chǎn)開發(fā)成本｛土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目成本各要素的分?jǐn)傇瓌t各要素分?jǐn)傇瓌t前需先搞清兩個(gè)問題：一、關(guān)于土地增值稅清算單位問題規(guī)劃部門為主，結(jié)合發(fā)改委、建設(shè)部門的相關(guān)項(xiàng)目資料+分期。一句話，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況決定。不唯證照。（比較靈活)項(xiàng)目成本各要素的分?jǐn)傇瓌t二、清算單位中的清算對(duì)象問題220號(hào)規(guī)定三分法。187號(hào)二分法。規(guī)程規(guī)定不同類型分別清算。不同分法，影響土地增值稅額。細(xì)分對(duì)企業(yè)不利。二分法：普通住宅、非普通與非住宅，遼寧執(zhí)行二分法。三分法：普通住宅、非普通、非住宅。江蘇三分法。四分法：普通住宅、非普通、非住宅、別墅。青島四分法。國(guó)家與省沒有統(tǒng)一規(guī)定，各地自行處理。國(guó)稅發(fā)2007年132號(hào)文：土地增值稅清算鑒證規(guī)則規(guī)定：普通、非普通二分法進(jìn)行審核。項(xiàng)目成本各要素的分?jǐn)傇瓌t.國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條規(guī)定：“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。項(xiàng)目成本各要素的分?jǐn)傇瓌t項(xiàng)目共同成本分?jǐn)偟姆椒ǎ?.占地面積法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?.建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?.直接成本法：即按照受益對(duì)象或清算單位直接歸集成本費(fèi)用；4.稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。（可售建筑面積法和層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ǎ┩恋爻杀镜姆謹(jǐn)傇瓌t土地成本包括：土地出讓金和繳納的相關(guān)稅費(fèi)。土地成本分?jǐn)傇瓌t：占地面積法和建筑面積法

土地成本分?jǐn)偦驹瓌t：分期開發(fā)，可以按占地面積分?jǐn)?。?duì)同一項(xiàng)目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分?jǐn)偟?。?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可以按該類型房地產(chǎn)占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽７康禺a(chǎn)開發(fā)成本的分?jǐn)傇瓌t土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)分?jǐn)傇瓌t：與土地分?jǐn)偡椒ū３忠恢拢磺捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t：可售建筑面積法、占地面積法。建筑安裝工程費(fèi)分?jǐn)傇瓌t：直接成本法、可售建筑面積法、層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡?。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目成本各要素的核算建議1、根據(jù)核算指引中成本核算對(duì)象的確定原則，合理確定成本核算對(duì)象，可參考項(xiàng)目檔案，并考慮業(yè)態(tài)、項(xiàng)目分期等情況，將成本核算對(duì)象分為以下部分：（1）可售部分：住宅、公寓、寫字樓、可售商鋪、可售地下車位、按銷售處理的回遷房等；（2）自持部分；（3）公共配套部分；（4）其他：無償提供或低于成本價(jià)銷售的回遷房等。其中，公共配套部分及無償提供或低于成本價(jià)銷售的回遷房等作為過渡成本核算對(duì)象（即先做為單獨(dú)的成本歸集對(duì)象，歸集匯總后再在其他成本核算對(duì)象間分配）。項(xiàng)目成本各要素的核算建議2、成本核算應(yīng)在日常工作中完成，即應(yīng)做好日常成本臺(tái)帳的編制，每月成本臺(tái)帳的數(shù)據(jù)應(yīng)與財(cái)務(wù)系統(tǒng)核對(duì)一致，并定期與成本部核實(shí)，為成本分配提供可靠的依據(jù)；3、對(duì)于簽訂的每一份合同或發(fā)生的每一項(xiàng)無合同成本支出，由成本部依據(jù)合同及相關(guān)文件結(jié)合實(shí)際情況，協(xié)助財(cái)務(wù)部明確其受益對(duì)象和分配原則。在合同的審批過程中，由成本部在經(jīng)濟(jì)合同審批表中標(biāo)明成本支出的受益對(duì)象及對(duì)應(yīng)科目；對(duì)于無合同成本支出，由成本部在成本支出審批單中標(biāo)明成本支出的受益對(duì)象及對(duì)應(yīng)科目，以保證成本支出列支口徑的一致性且方便于兩部門定期對(duì)賬項(xiàng)目成本各要素的核算建議4、要求財(cái)務(wù)部和成本部定期核實(shí)每個(gè)合同的結(jié)算值或最新預(yù)估值。對(duì)于應(yīng)繳未繳的政府行政事業(yè)性收費(fèi)（如報(bào)批報(bào)建費(fèi)等）以及尚未簽訂合同但已經(jīng)發(fā)生的成本，應(yīng)預(yù)估金額，避免出現(xiàn)缺項(xiàng)、漏項(xiàng)、甩項(xiàng)，且核實(shí)結(jié)果須經(jīng)財(cái)務(wù)部、成本部主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)；5、對(duì)于入伙項(xiàng)目，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，若已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用，并經(jīng)成本部、財(cái)務(wù)部主管領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。項(xiàng)目成本各要素的核算建議6、成本核算應(yīng)遵循歸集、分配、二次分配、匯總、結(jié)轉(zhuǎn)等完整過程，不得缺省過渡核算對(duì)象，直接在最終成本核算對(duì)象之間分配以簡(jiǎn)化分配過程。其他土地增值稅清算關(guān)注問題關(guān)于土地增值稅清算審核期限問題為進(jìn)一步完善土地增值稅清算管理程序和要求，提高清算質(zhì)量和效率，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))第十五條規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)在90日內(nèi)及時(shí)組織清算審核。如有特殊情況確實(shí)需要延長(zhǎng)清算審核期限的，需經(jīng)縣級(jí)以上地方稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)。其他土地增值稅清算關(guān)注問題關(guān)于人防工程成本費(fèi)用扣除問題房地產(chǎn)企業(yè)依法配建并經(jīng)驗(yàn)收合格(人防部門出具驗(yàn)收合格手續(xù))的人防工程，人防設(shè)施建造費(fèi)用計(jì)入相關(guān)成本、費(fèi)用，允許扣除。無償?shù)氖乔疤?。其他土地增值稅清算關(guān)注問題關(guān)于車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等）問題（一）能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等）單獨(dú)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“其他類型房地產(chǎn)”確認(rèn)收入并計(jì)算成本費(fèi)用。（二）不能辦理權(quán)屬登記手續(xù)的車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等），按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)的規(guī)定執(zhí)行。其他土地增值稅清算關(guān)注問題關(guān)于車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等）問題國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第（三）項(xiàng)規(guī)定為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1．建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2．建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；其他土地增值稅清算關(guān)注問題關(guān)于車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等）問題3．建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。相信很多企業(yè)情形為第3種類型，建成后不能辦產(chǎn)權(quán)，也非無償移交，而是永久使用權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的一種出售，增值稅上視同銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目處理，企業(yè)所得稅無論如何都會(huì)計(jì)算收入和成本應(yīng)無影響，土地增值稅如果不計(jì)入清算項(xiàng)目，勢(shì)必引起其他稅收問題，譬如房產(chǎn)稅如何計(jì)征，所以有償轉(zhuǎn)讓的無產(chǎn)權(quán)車位、地下室、儲(chǔ)藏室、幼兒園等配套設(shè)施，還是計(jì)入清算收入的好，同時(shí)也應(yīng)單獨(dú)分?jǐn)傞_發(fā)成本，只不過區(qū)別的是如果不計(jì)算容積率，可以不分?jǐn)偼恋爻杀?。其他土地增值稅清算關(guān)注問題關(guān)于車庫(kù)（車位、儲(chǔ)藏室等）問題（三）關(guān)于無產(chǎn)權(quán)車位分?jǐn)偼恋爻杀締栴}，土地成本僅在可售面積中分?jǐn)?，無產(chǎn)權(quán)的地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀?。提示：無產(chǎn)權(quán)的地下車位也不計(jì)算容積率，所以不應(yīng)分?jǐn)?，新疆明確是不分?jǐn)?。也避免非住宅多分?jǐn)傞_發(fā)成本稀釋增值率。其他土地增值稅清算關(guān)注問題關(guān)于裝修支出問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，對(duì)以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發(fā)成本予以扣除。對(duì)可移動(dòng)的物品（如可移動(dòng)的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等），不計(jì)收入也不允許扣除相關(guān)成本費(fèi)用。其他土設(shè)地增值春稅清算躬關(guān)注問就題關(guān)于闊清算騾單位簡(jiǎn)中住踢宅與棚商業(yè)畏用房頂?shù)慕ǔ街布把b工悶程費(fèi)驅(qū)扣除煙問題清算貞單位傍中既悄有住闊宅又照有商翁業(yè)用艷房的罷，商得業(yè)用綿房建楚筑安困裝工秩程費(fèi)覆可以址按照霉層高扇系數(shù)竊予以膜調(diào)整窗，其錢余扣遞除項(xiàng)正目成號(hào)本不疲得按廁層高敞系數(shù)住調(diào)整垂。商業(yè)用旅房層高器系數(shù)小喝于1.杜5的，來其建筑摧安裝工趟程費(fèi)不欄予調(diào)整遼。商業(yè)消用房皂層高達(dá)系數(shù)猛=商隆業(yè)用亞房單燈層層洋高/脆單層介住宅疑層高其他土穿地增值圖稅清算絕關(guān)注問思題營(yíng)改捕增后耳土地夾增值假稅計(jì)鞠稅依兵據(jù)問刮題土地狐增值抓稅納貝稅人芬轉(zhuǎn)讓閉房地蹈產(chǎn)取侮得的崖收入盤為不爆含增豎值稅洋收入訪?！吨腥A迎人民共編和國(guó)土祥地增值宋稅暫行貼條例》便等規(guī)定識(shí)的土地趁增值稅子扣除項(xiàng)徐目涉及知的增值展稅進(jìn)項(xiàng)裂稅額，暖允許在柳銷項(xiàng)稅董額中計(jì)堪算抵扣撐的，不享計(jì)入扣賀除項(xiàng)目液，不允叛許在銷前項(xiàng)稅額訓(xùn)中計(jì)算悠抵扣的限，可以傷計(jì)入扣超除項(xiàng)目炊。其他敗土地放增值多稅清杜算關(guān)瘡注問敗題營(yíng)改增辟后，納噴稅人轉(zhuǎn)超讓房地竄產(chǎn)的土撒地增值非稅應(yīng)稅快收入不失含增值霜稅。適森用增值錯(cuò)稅一般網(wǎng)計(jì)稅方班法的納芳稅人，溪其轉(zhuǎn)讓鑰房地產(chǎn)萬的土地牌增值稅爪應(yīng)稅收件入不含崖增值稅密銷項(xiàng)稅態(tài)額；適漆用簡(jiǎn)易在計(jì)稅方四法的納嚷稅人，完其轉(zhuǎn)讓橡房地產(chǎn)余的土地萄增值稅憐應(yīng)稅收巴入不含朝增值稅燥應(yīng)納稅無額。土地掙增值椅稅應(yīng)友稅收豬入=孟營(yíng)改急增前益轉(zhuǎn)讓鴨房地?fù)癞a(chǎn)取勝得的燈收入秘+紛營(yíng)改壺增后寄轉(zhuǎn)讓拘房地誘產(chǎn)取籃得的侍不含腦增值涉稅收奔入。歸重點(diǎn)揀在這遣里不濫含增姑值稅硬收入速究竟松是多惜少，絹我認(rèn)挨為是士不含朝凈銷漢項(xiàng)稅天額的都收入辰總額勤。其他蹄土地樓增值愚稅清源算關(guān)榮注問亞題但是辦沒有曉明確工預(yù)征珠收入逗的確便認(rèn)，司不過忙總局粉已經(jīng)臭說話這了—達(dá)—為室方便衰納稅攪人，符簡(jiǎn)化牙土地濟(jì)增值昂稅預(yù)軋征稅胞款計(jì)傷算，值房地碗產(chǎn)開津發(fā)企助業(yè)采句取預(yù)離收款網(wǎng)方式唱銷售儀自行殃開發(fā)擔(dān)的房喊地產(chǎn)等項(xiàng)目男的，萬可按羅照以壇下方巨法計(jì)雪算土殘地增奴值稅掘預(yù)征夸計(jì)征去依據(jù)輕：土地增族值稅預(yù)賭征的計(jì)慣征依據(jù)珍=預(yù)收遍款-應(yīng)紀(jì)預(yù)繳增腐值稅稅賄款營(yíng)改州增后攔，計(jì)賤算土桑地增箱值稅您的扣割除項(xiàng)反目中扮“與照轉(zhuǎn)讓賴房地勤產(chǎn)有鞭關(guān)的住稅金拾”不幸包括獵納稅筒人繳晉納的板增值逢稅。其他起土地凍增值牽稅清取算關(guān)配注問縱題思考：泛營(yíng)業(yè)稅嬌金及附要加扣除餅多少？與轉(zhuǎn)主讓房證地產(chǎn)榮有關(guān)著的稅暗金=梢營(yíng)改雷增前姓實(shí)際減繳納則的營(yíng)蠻業(yè)稅攔、城谷建稅規(guī)、教犧育費(fèi)術(shù)附加隙+瓦營(yíng)改仗增后案允許蔑扣除哨的城找建稅桂、教收育費(fèi)陸附加靠。如鼓果還何有其粘他收況入不駁能準(zhǔn)筐確劃蠅分清朋楚，疊則該掉倒霉縣了，粥按照喚預(yù)繳斜增值胸稅所祝對(duì)應(yīng)畝稅金回及附雪加扣貸除?？凑呔忠?guī)定—邀—營(yíng)改窩增后，域房地產(chǎn)比開發(fā)企井業(yè)實(shí)際儀繳納的紹城市維繩護(hù)建設(shè)酬稅（以施下簡(jiǎn)稱漂“城建嶺稅”）士、教育雙費(fèi)附加渾，凡能趣夠按清突算項(xiàng)目般準(zhǔn)確計(jì)狹算的，頁允許據(jù)煎實(shí)扣除臣。凡不央能按清艇算項(xiàng)目杠準(zhǔn)確計(jì)款算的，深則按該糾清算項(xiàng)蝕目預(yù)繳誘增值稅畜時(shí)實(shí)際適繳納的狡城建稅五、教育厲費(fèi)附加秧扣除。其他土責(zé)地增值廣稅清算豬關(guān)注問鈔題最后勸別忘女了—蹲—梯營(yíng)改印增后辯，土觸地增睜值稅殖納稅雖人接睡受建顧筑安滿裝服顏務(wù)取宗得的詳增值癢稅發(fā)丹票，藏應(yīng)按辟照《朽國(guó)家嚷稅務(wù)景總局