商業(yè)地產(chǎn)銷售模式解讀經(jīng)典案例二

商業(yè)地產(chǎn)銷售模式分享商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)銷售策略分析和應(yīng)用商業(yè)客戶引導(dǎo)技巧商業(yè)定價(jià)方法4商業(yè)地產(chǎn)盈利要點(diǎn)5123經(jīng)典案例分享6一商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)4規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同住宅開發(fā)的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)品供需理論，商業(yè)開發(fā)遵循投資理論住宅的本質(zhì)是商品，商業(yè)的本質(zhì)是有長期收益權(quán)的金融工具——住宅定位的依據(jù)是供需理論，商業(yè)定位的依據(jù)是投資和金融理論商業(yè)定價(jià)的直接依據(jù)是租金及其預(yù)期上升空間——

和住宅不同的定價(jià)模型：資產(chǎn)定價(jià)模型VS市場(chǎng)供需模型；商鋪售價(jià)的定價(jià)基礎(chǔ)是租金，租金有上升空間，售價(jià)才會(huì)有上升空間商業(yè)定位的出發(fā)點(diǎn)必須是開業(yè)后整體經(jīng)營成功——商業(yè)運(yùn)營的“馬太效應(yīng)”非常明顯；不能整體運(yùn)營成功的商業(yè)，會(huì)逐漸整體衰落，形成真正的滯重資產(chǎn)；大體量商業(yè)整體運(yùn)營不成功，會(huì)帶來長期的巨大負(fù)面影響（沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)因運(yùn)營失敗，不得不拆掉重建）；即使是銷售型的商業(yè)，如果將來整體運(yùn)營不成功，也必將引起廣泛的社會(huì)問題（如，沈陽等幾處一、二代萬達(dá)廣場(chǎng)群訴及造成巨大社會(huì)影響的事件）理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別5商業(yè)客戶研究目前還是我們不熟悉的領(lǐng)域商業(yè)服務(wù)的客戶規(guī)模遠(yuǎn)大于住宅業(yè)主——一般來說，單個(gè)小區(qū)的業(yè)主難以支撐大體量商業(yè)的存活；一個(gè)3-4萬平米商場(chǎng)的輻射范圍為2-3公里，沿交通干道的輻射范圍還要有所延長；G類地塊商業(yè)輻射的客戶規(guī)模最大，通常十倍乃至百倍于住宅業(yè)主需要研究投資者需求——除了個(gè)人投資者，還要研究機(jī)構(gòu)投資者；機(jī)構(gòu)投資者的需求不同于個(gè)人投資者，如，機(jī)構(gòu)投資者往往對(duì)整體運(yùn)營的寫字樓比較感興趣需要研究各業(yè)態(tài)商家——商業(yè)的最終使用者是商家；商家經(jīng)營的好壞決定持有型商業(yè)的收益；不同業(yè)態(tài)商家的組合可以有效分享人流，增大收益規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別6規(guī)劃設(shè)計(jì)決定商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的存亡業(yè)態(tài)組合紛繁復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計(jì)如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進(jìn)而確保開發(fā)項(xiàng)目——大型商業(yè)地立項(xiàng)目業(yè)態(tài)和功能均較住宅物業(yè)復(fù)雜，各種人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的組織相當(dāng)繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求（特別是可視性和可達(dá)性）以獲得最大的商業(yè)利益，進(jìn)而為發(fā)展商獲得最大的出租和出售回報(bào)，是規(guī)劃設(shè)計(jì)至關(guān)重要的問題。招商前置——各種業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須在招商的基礎(chǔ)上進(jìn)行并伴隨著整個(gè)招商過程，才能避免因規(guī)劃設(shè)計(jì)不當(dāng)帶來的投資損失。規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別7

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)；

商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研比住宅復(fù)雜；

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位比住宅開發(fā)定位系統(tǒng)化；

商業(yè)地產(chǎn)的推廣比住宅的推廣更具針對(duì)性；

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運(yùn)營、管理三個(gè)環(huán)節(jié)規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別8商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的區(qū)別土地開發(fā)流程土地獲取市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位規(guī)劃設(shè)計(jì)銷售組織營銷策劃招商或銷售商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃研究商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究地區(qū)未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究項(xiàng)目立地條件研究商圈的確定和研究目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)消費(fèi)群定位目標(biāo)投資小業(yè)主定位目標(biāo)經(jīng)營客戶定位項(xiàng)目經(jīng)營特色定位項(xiàng)目經(jīng)營方式定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目規(guī)模定位項(xiàng)目形象定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)商鋪結(jié)構(gòu)與內(nèi)部分割方案根據(jù)業(yè)態(tài)不同的商鋪功能設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)方案交通組織設(shè)計(jì)方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)經(jīng)營住宅開發(fā)地段選擇是關(guān)鍵宏觀市場(chǎng)調(diào)研微觀市場(chǎng)調(diào)研、供需分析消費(fèi)者調(diào)研競(jìng)品分析形象定位市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶群定位產(chǎn)品定位整體規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格與立面設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)銷售團(tuán)隊(duì)組建營銷方式多樣化銷售團(tuán)隊(duì)組建招商團(tuán)隊(duì)組建以活動(dòng)營銷為主，較少投放廣告，廣告訴求以投資理念為主交樓持續(xù)經(jīng)營9區(qū)別1：商鋪定位首先要界定最終用途商業(yè)最終用途的形式及其組合較多，如全部長期持有、分散出售、整體運(yùn)營最終整體出售、部分出售部分持有等等，用途不同，產(chǎn)品形態(tài)也不同，因此需要首先界定區(qū)別2：商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營至關(guān)重要，是定位的立論基礎(chǔ)無論銷售與否，判別定位是否得當(dāng)?shù)淖钪匾獦?biāo)準(zhǔn)是——可否可持續(xù)經(jīng)營區(qū)別3：商業(yè)定位的結(jié)果是界定效益最大化的業(yè)態(tài)組合區(qū)別4：與住宅相比，商業(yè)定位更接近于定制生產(chǎn)同業(yè)態(tài)商家對(duì)于商鋪的需求除面積、位置不同外，其他要求基本相同理想的定位方法是，方案落地前，至少主力店已有較為明確的意向區(qū)別5：商業(yè)定位不是一次性工作商業(yè)定位需要后期運(yùn)營才能保證真正落地再好的商業(yè)定位，2-3年，最長5年即必須進(jìn)行調(diào)整，以適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別10租金收入自營收入銷售收入其他收入商業(yè)地產(chǎn)的利潤產(chǎn)生模型更為復(fù)雜商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要平衡多種權(quán)益關(guān)系開發(fā)商小業(yè)主經(jīng)營者管理者消費(fèi)者出售出租出租商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)生態(tài)鏈商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益基本模型住宅開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生模型總銷售收入（銷售額）總成本利潤總收入總成本利潤投資者規(guī)劃層面不同開發(fā)流程不同利益關(guān)系不同理論基礎(chǔ)不同客戶不同商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別二商業(yè)地產(chǎn)常見銷售策略建筑設(shè)計(jì)運(yùn)營模式招商策略銷售策略商業(yè)定位業(yè)態(tài)布局商業(yè)定位是銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營的基礎(chǔ)性因素，貫穿始終的核心工作。

與商業(yè)定位緊密結(jié)合，“把商業(yè)語言轉(zhuǎn)化為建筑語言”，確保建筑符合銷售、經(jīng)營的雙重要求。招商是實(shí)現(xiàn)銷售型商業(yè)地產(chǎn)“訂單式”開發(fā)的有利支撐，確保項(xiàng)目可以滿鋪開業(yè)，為持續(xù)運(yùn)營打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。銷售型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中需要的大量資金都需要通過銷售來實(shí)現(xiàn)，既要快速回籠資金，又要確?？沙掷m(xù)經(jīng)營。確定合理的商業(yè)租售比例，是保證項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)利潤的基礎(chǔ)。合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃能為項(xiàng)目的招商提供方向性的指導(dǎo)，更能通過整體的效應(yīng)擴(kuò)大項(xiàng)目的商業(yè)影響力，增加商業(yè)的內(nèi)在價(jià)值。銷售型商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)運(yùn)營銷售型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營六要素13模式售后返租（產(chǎn)權(quán)式返祖）返租+回購直接銷售承諾租賃操作特征客戶購鋪同時(shí)與開發(fā)商簽訂委托協(xié)議.將房產(chǎn)返租給開發(fā)商.租期內(nèi)由開發(fā)商轉(zhuǎn)租經(jīng)營.租期兩到十幾年不等發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付返租期內(nèi).業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)在售后返租模式的基礎(chǔ)上，增加回購保證，回購的年限一般為3-10年.直接推出銷售，不提供任何附加價(jià)值及服務(wù)商鋪銷售同時(shí)，針對(duì)商鋪?zhàn)陨項(xiàng)l件（產(chǎn)品原因、地段原因等）向客戶承諾在一定的期限內(nèi)幫購買商鋪的客戶對(duì)外出租其鋪位優(yōu)勢(shì)分析快速銷售、回籠資金分割靈活，客戶層面廣投資的收益明確，如果主力店品牌好，則有較強(qiáng)的安全感增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目未來升值潛力的信心，降低客戶對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度及對(duì)價(jià)格的敏感度.開發(fā)商無商業(yè)運(yùn)營壓力；操作簡單增強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目購買的信心度，適當(dāng)降低客戶對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的敏感度劣勢(shì)分析實(shí)際租金收益不能滿足返租所需，政策限制投資客戶對(duì)回購的關(guān)注轉(zhuǎn)為并品牌的關(guān)注推售行為主動(dòng)性差客戶對(duì)代租承諾持懷疑態(tài)度，力度弱適用類型主要適用于有主力店承租區(qū)域商鋪的產(chǎn)權(quán)分割銷售現(xiàn)狀一般、招商難度大，但成長空間樂觀的商業(yè)項(xiàng)目街鋪、小規(guī)模社區(qū)商鋪較成熟區(qū)域的集中商業(yè)項(xiàng)目常見銷售策略模式：綜合直接銷售與返租銷售操作方式——客戶購買時(shí)即與開發(fā)商簽訂租約，將所購房產(chǎn)返租給開發(fā)商，租約期內(nèi)由開發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時(shí)返租期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)。通常這種返租回報(bào)模式會(huì)附帶“回購”條款。典型案例——龍湖天街、大中華太古廣場(chǎng)、沃爾瑪鴻洲店支付租金提供回報(bào)小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金返祖結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。解決了高價(jià)銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營的矛盾。提醒：建設(shè)部《房地產(chǎn)銷售管理辦法》規(guī)定：2001年６月１日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。必須整合第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)供資金進(jìn)出。返租模式價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型返祖明細(xì)方案A：10年返租

（71%）返租期保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例租金漲幅1-3年6%6%7/3/4-6年7%7%7/3≥10%7-10年8%8%7/3≥10%方案B：20年返租（138.5%）返租期保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例租金漲幅1-5年1-3年6.50%7%8/27/3/4-5年7%7%8/27/3/6-10年7%7%8/27/3≥10%11-15年7%7%8/27/3≥10%16-20年7%7%8/27/3≥10%方案C：20年返租

（120%）返租期保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例租金漲幅1-5年6%6%7/3/6-10年6%6.50%7/3≥10%11-15年6%7.50%7/3≥10%16-20年6%9%7/3≥10%返祖模式案例分析1：年限與回報(bào)率返祖明細(xì)零售業(yè)態(tài)：5年返租返租期保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例租金漲幅5年7%///餐飲業(yè)態(tài)：10年返租返租期保底回報(bào)率分成回報(bào)率分成比例租金漲幅1-5年5%///6-10年5%7%7/3≥10%返祖模式案例分析2：分業(yè)態(tài)即委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并進(jìn)行管理和處分的行為。這也是我國目前大量采用的房地產(chǎn)融資方式。權(quán)益型（EQUITY

REIT）：直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于屬下房地產(chǎn)的經(jīng)營收入，通常主要持有購物中心、公寓、辦公樓、倉庫等收益型房地產(chǎn)。投資者的收益包括租金收入和房地產(chǎn)的增值收益。抵押型（MORTGAGE

REIT）：主要以金融中介的角色將所募集資金用于發(fā)放各種抵押貸款，收入主要來源于發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)和抵押貸款利息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。混合型（HYBRID

REIT）：此類REIT不僅進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)益投資，還可從事房地產(chǎn)抵押貸款。新興模式：房地產(chǎn)信托/REIT信托的適用條件：一、新型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將樓盤銷售和信托結(jié)合在一起，在信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中加入購房優(yōu)惠權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)；二、信托適用于有融資需求的發(fā)展商，嚴(yán)格來說，和樓盤銷售相結(jié)合的信托是一種項(xiàng)目啟動(dòng)模式；三、目前政策規(guī)定信托份額最大不得超過200份，且必須通過銀監(jiān)會(huì)審批；四、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》提出對(duì)部分管理規(guī)范、經(jīng)營水平高的信托投資公司開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)給予放松200份限制的政策優(yōu)惠。項(xiàng)目信托可以同時(shí)達(dá)成發(fā)展商融資和營銷蓄客的目的，在可能的情況下，我們建議采用信托模式進(jìn)行啟動(dòng)，但是信托審批嚴(yán)格，且在商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)沒有先例，審批難度無法預(yù)測(cè)。特點(diǎn)適用物業(yè)直接銷售快速回籠資金獲得利潤回報(bào)，開發(fā)商及投資客風(fēng)險(xiǎn)較小，產(chǎn)權(quán)分散經(jīng)營不統(tǒng)一，社區(qū)底商鋪產(chǎn)權(quán)式銷售銷售返租快速回籠資金獲得利潤回報(bào)，開發(fā)商后期資金壓力大，投資者不確定性風(fēng)險(xiǎn)大集中商業(yè)及大型MALL帶租約銷售是解決招商與銷售對(duì)象不統(tǒng)一矛盾的最好方式，集中商業(yè)整體銷售節(jié)省推廣費(fèi)用，也沒有連帶的法律風(fēng)險(xiǎn)，可一次性回籠資金，但出手有難度、售價(jià)相對(duì)不高體量不大的社區(qū)商業(yè)或社區(qū)集中商業(yè)房地產(chǎn)信托需要良好的公信力、未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較有效的商業(yè)銷售模式，國內(nèi)操作不成熟大品牌、優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目不同銷售模式適用性分析項(xiàng)目租售比例分析開發(fā)商資金需求運(yùn)營團(tuán)隊(duì)整合能力項(xiàng)目地段未來前景租售比例影響因素實(shí)際招商進(jìn)度項(xiàng)目規(guī)模規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)商融資能力資金需求：開發(fā)商對(duì)資金回籠的需求，往往直接決定了租售比例。融資能力：開發(fā)商融資能力決定了項(xiàng)目運(yùn)營所具備的資金量。項(xiàng)目規(guī)模：規(guī)模越大的項(xiàng)目越需要自持核心主力店統(tǒng)一經(jīng)營，常規(guī)臨街商業(yè)甚至不需要自持運(yùn)營。項(xiàng)目地段：地段越偏，越需要引入主力店帶動(dòng)人氣。運(yùn)營能力：商家資源越多、整合運(yùn)營能力越強(qiáng)，自持運(yùn)營的商業(yè)規(guī)模比例可以更高。招商進(jìn)度：特別是主力店引進(jìn)的進(jìn)度直接影響整個(gè)項(xiàng)目的銷售進(jìn)度和銷售價(jià)格。說明：通常大型集中性商業(yè)為實(shí)現(xiàn)運(yùn)營價(jià)值最大化，自持比例不宜低于30%.基本測(cè)算：銷售面積=開發(fā)投資金額/銷售均價(jià)案例1：龍湖天戀街銷售勵(lì)模式分哭析重慶型西城督天街討：商晶業(yè)+公寓+酒店+寫字樓重慶北史城天街眾：購物怎廣場(chǎng)+住宅+公寓成都北附城天街務(wù)：購物搬廣場(chǎng)+住宅+公寓+商業(yè)街重慶既龍湖密時(shí)代包天街伍：購焰物廣堂場(chǎng)+住宅+公寓+商務(wù)樓替宇北京搏龍湖時(shí)傷代天街駁：購物挎廣場(chǎng)+住宅龍湖天廳街產(chǎn)品窗組合持有物業(yè)商業(yè)酒店住宅公寓寫字樓30%叮-50具%自持50延%-轎70浙%銷售購物碌中心主力梯店商盞鋪商業(yè)世街，丹散鋪老等+++銷售物業(yè)自持物雙業(yè)與銷梁售物業(yè)尚的比例3:7物業(yè)開屯發(fā)順序?qū)懽謽巧虡I(yè)公寓住宅現(xiàn)金流息產(chǎn)品形象性盟產(chǎn)品住宅反禽哺商業(yè)浙，商業(yè)課和寫字炕樓提升投項(xiàng)目整醋體形象首先開篩發(fā)住宅狐和公寓客，快速鈴回籠現(xiàn)屋金，聚欲集項(xiàng)目聚人氣繼而銷蠻售商業(yè)途和寫字硬樓，不戰(zhàn)僅可以欲緩解高基峰期的繪資金壓巷力，同伙時(shí)可以仍提高項(xiàng)毛目形象盈利丑模式自有資金銀行貸款龍湖天街只租不售：購物中心、部分主力店商鋪銷售部分：住宅、寫字樓租金收益資產(chǎn)溢價(jià)資產(chǎn)溢抵押貸款租約抵押貸款私募、整售租金鼓歸還令利息歸還貸融款滾動(dòng)份開發(fā)“以恥售養(yǎng)禁租”捐，即醉通過偷項(xiàng)目捕銷售孟部分多的銷求售還系款平摟衡投終資現(xiàn)質(zhì)金流貪和商章業(yè)持衫有部稠分的它低租倡金招商策耀略招商敏前置令，在前期含規(guī)劃時(shí)拿介入商粗業(yè)招商閃，為商沿業(yè)后續(xù)希提高租籃金和出蔽租率奠莫定基礎(chǔ)種；龍湖雕天街瓶招商幣策略招商主力歡店先始行，低優(yōu)租金濃獲得仇強(qiáng)大乓品牌鋪主力于店入勻駐，療通過捎設(shè)立蛋免租萬期吸鼓引中弟小商犧鋪入滴駐。招商前捉置，通和過低租腳金對(duì)主高力店進(jìn)坦行招商晨，進(jìn)而騎吸引中桶小商戶銷售策姜略售后返奴祖：如龍飲湖時(shí)隔代天殺街，衡一般鎖返租瀉時(shí)間氣為三蒜年。銷售似型商島業(yè)物分業(yè)“治售后蓬服務(wù)和”概幣念“訴龍湖哈金蘋牛果計(jì)促劃”：鬧“提剛供生釀活服首務(wù)和倦資產(chǎn)旺管理廟兩大再系統(tǒng)此，整質(zhì)合商壞業(yè)招能商資鴨源和材物業(yè)除租售醉資源心，為盾購買閣商業(yè)迫物業(yè)瓦的業(yè)蠶主實(shí)覽現(xiàn)保法值增佩值，皂它所嫩提供舌的售壞后服抓務(wù)，竊是通傻過對(duì)哪地產(chǎn)松、物畏業(yè)、饞商業(yè)業(yè)三大窄業(yè)務(wù)束板塊要進(jìn)行券全方旺位整息合，沉通過米定位鏡輔導(dǎo)鄙、經(jīng)陳營輔畝導(dǎo)、伴招商耳促進(jìn)傲等服驕務(wù)，氣縮短件銷售欺型商獻(xiàn)業(yè)物庸業(yè)的陡閑置深周期風(fēng)與提絲式高租碑金收尸益。售后灰返租剪，同與時(shí)堅(jiān)占強(qiáng)售租后服斜務(wù)，疑營輔池導(dǎo)、伙招商脂促進(jìn)盤等服杜務(wù)，龍縮短蜓銷售倚型商障業(yè)物孟業(yè)的傳閑置不周期插與提訪高租陣金收紙益案例2：寶龍溫商業(yè)棉銷售零模式盯研究產(chǎn)品妖組合1根據(jù)項(xiàng)遣目地理達(dá)位置條控件和項(xiàng)貝目總體陣量的不納同，在10萬、20萬、30萬平方滋米不等顧。位置棕優(yōu)越干、整傍體體名量偏逮小的皂項(xiàng)目潛，側(cè)噴重商獎(jiǎng)業(yè)面忙積。大體量辛項(xiàng)目，鄰游樂面翻積占較許大比重井，增加不客流吸察引力和凍留滯時(shí)伍間，游么樂投資漠強(qiáng)度不伯高。2商業(yè)遮多為鼻低密莊度項(xiàng)歌目，B1-稿4層設(shè)計(jì)努。3商業(yè)先建筑婦的外徒觀，泊注重怠奇特鴿外形栗設(shè)計(jì)哈以吸鉤引消臣費(fèi)者找。設(shè)歉計(jì)水槐平與蘋一、蠅二線筒城市蟲有差悠距，煎但在態(tài)當(dāng)?shù)赝谝呀?jīng)掘具有硬較大回競(jìng)爭竿優(yōu)勢(shì)藏。寶龍城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)組合：集購物、旅游、餐飲、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化為一體。商業(yè)情產(chǎn)品傳涉及住宅斃產(chǎn)品宋涉及大型主王題商業(yè)排、步行牽街、風(fēng)再情街、會(huì)沿街商交業(yè)、游衣樂場(chǎng)所涉、餐飲蛾。住宅族、公蹦寓、仁別墅耀、低疼密度細(xì)住宅月、中橡高層雀板樓展。住宅周部分愈占項(xiàng)厚目比和重在35交%-里-5郵0%左右，錯(cuò)辦公用前地一般結(jié)做酒店滲式公寓1+維N”模式給，即：1個(gè)購物商中心，N個(gè)其他危物業(yè)，壓（如：貫酒店、SOH粱O等）的瞎商業(yè)地撒產(chǎn)模式物業(yè)開峰發(fā)順序住宅銷圓售商業(yè)銷進(jìn)售商業(yè)蹲開業(yè)前期資資金壓力務(wù)小資金支援出高峰替期，銷多售商業(yè)誰平衡現(xiàn)驗(yàn)金流資待筑項(xiàng)目訊成熟揪，人尾氣聚復(fù)集，己商業(yè)脹開始騎運(yùn)營通過專住宅蘿和部挽分商儲(chǔ)業(yè)的族銷售霞平衡蠢現(xiàn)金回流，甜實(shí)現(xiàn)撓商業(yè)躺的持序續(xù)運(yùn)獵營盈利雙模式借鑒了盒萬達(dá)城杏市綜合幻玉體的住惡宅物業(yè)邁銷售，鑒平衡現(xiàn)纖金流減帳輕資金影壓力，濫核心在寧于“通藏過現(xiàn)金傷流滾資門產(chǎn)”銷售伸平衡傷現(xiàn)金救流，重商業(yè)桶銷售王部分圈利潤框高銷售挑回款偏超過栗或者翻接近師總投糕資“現(xiàn)金蒸流滾資真產(chǎn)”模倉式開發(fā)蹲利潤組高資產(chǎn)收輝益租金收確益開發(fā)振利潤沙補(bǔ)貼殊后期見商業(yè)尊經(jīng)營狡彌補(bǔ)兄商業(yè)灘孵化坡期長帳、租葉金低標(biāo)不足銷售扯住宅幅，獲棗取開暮發(fā)持茂續(xù)資大金初期資登金壓力川小建設(shè)中修后期資郊金支出遠(yuǎn)高峰期招商類策略招商跑先行辭，規(guī)依劃在訪后；大戶先員行，散掏戶跟進(jìn)科。寶龍城再市廣場(chǎng)句招商時(shí)泰間計(jì)劃餃表：商掙業(yè)項(xiàng)目辟孵化期輸規(guī)劃為3年左恒右項(xiàng)目開工項(xiàng)目完工開業(yè)開工年后數(shù)主力租戶中等規(guī)模零售租戶（1000㎡到10000㎡）小零售業(yè)主（小于1000㎡）目標(biāo)出租率0.51.01.52.02.53.03.5預(yù)出租階段預(yù)出租階段預(yù)出租階段80%90適%租售物悼業(yè)商業(yè)自持經(jīng)營：50%-70%商業(yè)銷售：30%-50%（步行街、商鋪、非核心商業(yè)）租售物業(yè)酒店購物中心公寓住宅商業(yè)街持有物鈴業(yè)銷售物鮮業(yè)商業(yè)百租售租比例爆約為7：3銷售策偏略售后輸包租街模式租金為總房價(jià)的6%第1-2年

租金為總房價(jià)的8%租金為總房價(jià)的7%第3-4年

第5年

前5年累計(jì)洪租金達(dá)犯總房價(jià)肺的34挽%一般采搞取直接默從房價(jià)蒙中扣除城市等級(jí)產(chǎn)品組合租售比例物業(yè)開發(fā)順序盈利模式招商策略銷售策略龍湖天街一二線城市以商業(yè)為主，涵蓋住宅、公寓、酒店、寫字樓物業(yè)自持物業(yè)與銷售物業(yè)的比例約為3:7，商業(yè)街及散鋪銷售先是住宅和公寓，繼而是商業(yè)和寫字樓“以售養(yǎng)租”，即通過項(xiàng)目銷售部分的銷售還款平衡投資現(xiàn)金流和商業(yè)持有部分的低租金招商前置，通過低租金對(duì)主力店進(jìn)行招商，進(jìn)而吸引中小商戶售后返租，實(shí)行售后服務(wù)模式寶龍城市廣場(chǎng)三四線城市購物中心+住宅+公寓商業(yè)銷售：30%-50%（步行街、商鋪、非核心商業(yè)）先是住宅和公寓，繼而是商業(yè)住宅物業(yè)銷售，平衡現(xiàn)金流減輕資金壓力，核心在于“通過現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”招商先行，規(guī)劃在后；大戶先行，散戶跟進(jìn)。售后包租模式寶龍與謝龍湖天床街商業(yè)崗運(yùn)營策蜂略比較四客戶分析和引導(dǎo)技巧商業(yè)地胃產(chǎn)開發(fā)伙的發(fā)展飄階段商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段第一階段第二階段第三階段商業(yè)購買人群以投資客為主投資客、商家商家、投資客保證銷售成功的方法和手段營銷手段解決銷售問題銀行擔(dān)保引入主力店業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)氛圍營造整體商業(yè)營銷后期商業(yè)經(jīng)營管理商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的標(biāo)準(zhǔn)單個(gè)項(xiàng)目順利銷售克服銷售阻力，保證單個(gè)項(xiàng)目銷售成功保證商家利益，聚集忠實(shí)客戶，獲取市場(chǎng)誠信，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)的持續(xù)開發(fā)成功銷售方式直接銷售返租銷售返租銷售帶租約銷售樸實(shí)誠信的銷售方式開發(fā)商投資者終端消費(fèi)者經(jīng)營者商管公司地產(chǎn)產(chǎn)品銷售收益物業(yè)經(jīng)營權(quán)投資回報(bào)統(tǒng)一營銷租金收益良好服務(wù)經(jīng)營收益項(xiàng)目正常運(yùn)營的客流良好消費(fèi)場(chǎng)所商業(yè)地?cái)a(chǎn)核心躬價(jià)值鏈銷售是謹(jǐn)商業(yè)地討產(chǎn)核心轎價(jià)值鏈憤在開發(fā)盾過程中壓實(shí)現(xiàn)的勢(shì)時(shí)間起病點(diǎn)，銷膨售模式確的選擇唉決定了寧核心價(jià)咱值鏈的團(tuán)內(nèi)涵銷售畝模式態(tài)的選鏟擇決值定了楊未來腐商業(yè)仗運(yùn)營痰的特餓點(diǎn)，竹某種別意義婆上會(huì)倆左右害商業(yè)箭項(xiàng)目蠻成敗心的軌臺(tái)跡。商業(yè)改地產(chǎn)煙的核心價(jià)辨值鏈商鋪一種投資，區(qū)別于住宅強(qiáng)調(diào)舒適性的方式，商鋪應(yīng)以物業(yè)投資顧問的方式去推介給買家，如買家是經(jīng)營者就站在針對(duì)其行業(yè)的獨(dú)特性去推介對(duì)應(yīng)的商鋪，并站在經(jīng)營成本方面給予考慮，以最大限度地爭取純利的思路去推介，并強(qiáng)調(diào)有投資性的退路，給予買家的信心。強(qiáng)調(diào)“進(jìn)可經(jīng)營、退可投資”的保障。若買家是投資者時(shí)，則站在“為投入資金爭取最大利潤”的角度去分析，強(qiáng)調(diào)高回報(bào)、無風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以貨幣最大的時(shí)間價(jià)值去吸引買家，以無風(fēng)險(xiǎn)的保底性投資計(jì)劃去消除買家的顧慮。商鋪產(chǎn)掌品銷售敬思路1、投資者①中、小散戶投資者及白領(lǐng)人士；（收租）②經(jīng)商人士及高層管理人員；（炒作）③大型公司；（做資產(chǎn)）2、經(jīng)營者①零售業(yè)個(gè)體戶、中小型商戶及中小飲食經(jīng)營者；②大型商戶（包括百貨、連鎖超市、專賣店、名店等商戶）；③大型娛樂、飲食集團(tuán)及中小飲食經(jīng)營者（以合作形式或租鋪為主）。商鋪產(chǎn)哀品購買狀客戶分尼析商啦鋪?zhàn)再I自慨營做生依意的返租保穩(wěn)障自買呼自租投機(jī)界炒作謀者純投廟資者小資產(chǎn)者，長久生意人中短線人群，白領(lǐng)人士居多穩(wěn)定收入者，政府公務(wù)員多市場(chǎng)熱錢、過江龍、短線者長線銀行存款者，老百姓等商鋪產(chǎn)伯品投資?？头治鐾顿Y回報(bào)分析

例：以總價(jià)20萬元商鋪為例，其中首付現(xiàn)金10萬元，辦理5成10年按揭（銀行貸款10萬元）靜態(tài)收入分析（1）10年租金收入為169000元，即：

20萬元×（8%＋8.1%＋8.2%＋8.3%＋8.4%＋8.5%＋8.6%＋8.7%＋8.8%＋8.9%）=16.90萬元（2）10年支付銀行按揭利息31784元，即：

10萬元×109.82元/萬元·月×12月/年×10年－10萬元=3.1784萬元；投資回稱報(bào)分析動(dòng)態(tài)收入分析按商鋪每年3%增值預(yù)測(cè)，10年后，20萬元商鋪增值34.4%，即增值6.88萬元；由此可預(yù)計(jì)，投資10萬元，貸款10萬元，買20萬元商鋪可獲收益26.95萬元，收益率為260%，收益之高是顯見的。機(jī)會(huì)收入分析投資需要機(jī)會(huì)，正確的把握機(jī)會(huì)，往往是投資的第一步，也是最至關(guān)的一步，機(jī)不可失，時(shí)不在來，機(jī)會(huì)收入是無價(jià)也是無窮。況且投資回報(bào)的支付方式是按月支付，通過銀行兌現(xiàn)，穩(wěn)妥、方便、輕松、及時(shí)。投資回夏報(bào)分析針對(duì)性頓銷售政守策分析類型投資模式銷售政策經(jīng)營管理模式自買自營者自買產(chǎn)權(quán)鋪位，自己長久經(jīng)商，從而避免了高額及持續(xù)升價(jià)房租的擔(dān)憂，自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)也將獲得資產(chǎn)的升值保值。無須承諾任何返租或是保障利潤多少。自買自營者，充當(dāng)了供貨商，與管理公司簽署委托經(jīng)營管理合同，管理公司統(tǒng)一組織整個(gè)經(jīng)營管理活動(dòng)，避免自個(gè)散體經(jīng)營。返租保障對(duì)外銷售時(shí)，投資者可以采取投資購買鋪位，由發(fā)展商或是指定的經(jīng)營管理公司進(jìn)行統(tǒng)一返租回來，交于管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，統(tǒng)一招商選商。承諾3-5年內(nèi)的投資回報(bào)率是多少；3-5年的回報(bào)率按銀行貸款利率稍高1-2點(diǎn)作為長久的回報(bào)額對(duì)返租回來的面積，再由管理公司統(tǒng)一進(jìn)行招商、選商，進(jìn)行純商場(chǎng)的商業(yè)運(yùn)作模式，進(jìn)行出租、聯(lián)營、扣點(diǎn)聯(lián)營等形式，保證了商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營管理。自買自租投資者可以自己買產(chǎn)權(quán)，自己再自行解決對(duì)外出租的問題，自己外合作者洽談?dòng)嘘P(guān)合作模式、回報(bào)率高低等問題。只承諾給其辦理相關(guān)的產(chǎn)權(quán)法律手續(xù)。自買自租者，將要進(jìn)場(chǎng)的經(jīng)營戶必須符合商場(chǎng)的定位規(guī)劃要求，進(jìn)場(chǎng)時(shí)，必須與管理公司簽署“委托經(jīng)營管理合同”書，經(jīng)營戶充當(dāng)了供貨同的角色，從而保證了商場(chǎng)的經(jīng)營管理。投機(jī)炒作者不論其是投資投機(jī)，只須限定時(shí)日，必須進(jìn)場(chǎng)達(dá)標(biāo)裝修，迎接開業(yè)。如果不能，則可選擇委托經(jīng)營管理公司幫其中介招商、或是全委托管理公司進(jìn)行招商，招商的利潤的高低不予保證，逾期不能招商進(jìn)場(chǎng)的，由管理公司強(qiáng)行收回其經(jīng)營管理權(quán)，由管理公司統(tǒng)一安排落實(shí)招商進(jìn)駐，招商洽淡的利潤是多少就歸屬投機(jī)炒作者。不作任何保障，只須在買賣合同的附件中說明有關(guān)條款即可。無論是投資還是投機(jī)者，進(jìn)駐的商戶必須達(dá)標(biāo)要求，再簽“委托經(jīng)營管理合同”。1、引導(dǎo)角度從無風(fēng)險(xiǎn)角度去引導(dǎo)；從高回報(bào)角度去引導(dǎo)（銷售當(dāng)中應(yīng)以銀行利率、國債、保險(xiǎn)等保守的投資方式作對(duì)比，從而帶出商鋪投資的低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤的感覺）。2、促銷賣點(diǎn)地理位置；功能配套；商業(yè)規(guī)劃；招商品牌；投資保障；管理方式；優(yōu)惠政策；3、信心賣點(diǎn)發(fā)展商實(shí)力；承建商實(shí)力；設(shè)計(jì)公司實(shí)力；商業(yè)管理公司實(shí)力；物業(yè)管理實(shí)力；政府立項(xiàng)支持或政策傾斜；4、策略促銷賣點(diǎn)先行→興趣→信心賣點(diǎn)加強(qiáng)信心→產(chǎn)生購買欲如何傲引導(dǎo)嗚客戶帽購買悔商鋪5、整個(gè)推銷大致過程介紹項(xiàng)目功能規(guī)劃情況；介紹商鋪投資情況；對(duì)比其他樓盤去分析本項(xiàng)目賣點(diǎn)的獨(dú)特性、吸引力和人流競(jìng)爭力，讓客戶產(chǎn)生興趣；再以投資顧問推價(jià)方式介紹商鋪；最后介紹“有關(guān)投資計(jì)劃”，（投資類型、付款方式、價(jià)款情況）令客戶認(rèn)同無風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)?？蛻舻漠愖h處理；填表登記意向；6、性價(jià)比構(gòu)建客戶由于了解項(xiàng)目情況而形成在心中的價(jià)值，再對(duì)照接著介紹的價(jià)格和促銷措施優(yōu)勢(shì)，分析投資本項(xiàng)目具備無風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、低支出的優(yōu)點(diǎn)，最終令客戶深信該商鋪超值及回報(bào)高、低風(fēng)險(xiǎn)，則可達(dá)到成功銷售，讓客戶認(rèn)同超值作為銷售思路的方向。如何引記導(dǎo)客戶勝購買商蛛鋪五商鋪定價(jià)方法47市場(chǎng)比篩較法成本定戚價(jià)法銷售并價(jià)格=開發(fā)場(chǎng)成本+發(fā)展商梯目標(biāo)利鑰潤租金處反推勵(lì)法這就是寄大家熟恥悉的、騰萬科多屑年來在少住宅行蜘業(yè)使用絲式的定價(jià)飄方法。從理注論上看農(nóng)，這個(gè)殲定價(jià)方刑法能夠固達(dá)到發(fā)習(xí)展商收上回投資迎、賺取續(xù)利潤的愉開發(fā)目抹的，但站子在投喝資者懇的角剖度來案說，撿這個(gè)襖定價(jià)冤只能問作為襪參考啄價(jià)格，銷類售價(jià)注格的大確定菊必須快符合鏈商業(yè)大物業(yè)敞市場(chǎng)押需求踩狀況親和租昂金水咳平。由于開吳發(fā)成本朽和目標(biāo)貝利潤兩向個(gè)方面捉都是由蔥發(fā)展商喬決定，宴以成本勒來衡量剛和擬定覆商鋪價(jià)下格是不固科學(xué)和判不全面院的，很員容易會(huì)啄造成銷拐售價(jià)格胳與市場(chǎng)綿需求脫佳節(jié)。如何進(jìn)墓行商鋪營價(jià)格定匠位48區(qū)域媽商鋪松價(jià)格農(nóng)平均痰水平+項(xiàng)目硬爺件條件幸特征+類比項(xiàng)姜目商鋪鋒售價(jià)市場(chǎng)比嚷較法成本定繼價(jià)法租金維反推出法如何進(jìn)由行商鋪鎖價(jià)格定禮位491地理位置2交通通達(dá)性3周邊消費(fèi)者覆蓋能力/客流通達(dá)性4區(qū)域商業(yè)發(fā)展及競(jìng)爭態(tài)勢(shì)5項(xiàng)目物業(yè)條件基礎(chǔ)規(guī)劃布局商鋪層數(shù)業(yè)態(tài)限制6項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)深面寬設(shè)施配備情況內(nèi)部交通差及視野差問題市場(chǎng)撿比較令法影禿響租經(jīng)售價(jià)篩格因盡素如何進(jìn)如行商鋪喇價(jià)格定忍位50市場(chǎng)輕比較哨法確浩定項(xiàng)骨目價(jià)究格均嚇值：因素地段外部交通條件周邊住宅及人流量商業(yè)競(jìng)爭環(huán)境項(xiàng)目物業(yè)條件項(xiàng)目物業(yè)結(jié)構(gòu)總分售價(jià)分?jǐn)?shù)2620710730100***

對(duì)比項(xiàng)目***************************本案樓層陳差價(jià)真的考寺慮：樓層價(jià)格關(guān)系對(duì)比首層項(xiàng)目均價(jià)水平的110%-130%二層項(xiàng)目首層價(jià)格的65%-75%三層項(xiàng)目首層價(jià)格的40%-60%請(qǐng)注閉意：估根據(jù)必各個(gè)沃城市裙消費(fèi)億文化伸和習(xí)碑慣的損不同帥，以叼上參本數(shù)會(huì)緞?dòng)兴棺兓础Ｈ绾胃G進(jìn)行勺商鋪濃價(jià)格萬定位511.精確羊測(cè)算2.簡易抓測(cè)算售價(jià)=（日鵝租金×3練60天－物瀉業(yè)費(fèi)－怕相關(guān)稅保收）×12年－維郵修基金枯－相關(guān)忙稅費(fèi)注：360天為國交際通用儀的年?duì)I究業(yè)收租努時(shí)間12年為澇國際連通用叛投資坑回報(bào)什年限市場(chǎng)比香較法成本善定價(jià)瓶法租金再反推鋒法售價(jià)=日租流金×釋36蘿5天×1膊2年注：收深租時(shí)間寄改為36級(jí)5天；12年為蹈國際園通用堂投資電回報(bào)趣年限去掉物艦業(yè)費(fèi)和閑營業(yè)性棕稅收；忽略購燙房時(shí)的炭維修基寬金、契辮稅和印茄花稅等盒。如何李進(jìn)行億商鋪添價(jià)格穿定位三商業(yè)地產(chǎn)盈利要點(diǎn)只租術(shù)不售只售不也租又租又供售，且賞租且售SOH摩O地產(chǎn)09年以前刺的萬科六佰佛本大成國蛛際購物丈中心萬象念城中糧大駛悅城注：“抱殺豬派酬”原來張是沈陽尋萬達(dá)廣鑰場(chǎng)事件文后業(yè)內(nèi)夏送給萬勸達(dá)的“妹昵稱”僅，不過洲萬達(dá)現(xiàn)銅在偏好鑒養(yǎng)魚了雙。贏利模娛式：在租和售之間進(jìn)撥行選擇盈利模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)適用類型只租不售分散出租1、租金高，物業(yè)升值空間大，開發(fā)商收益可最大化；2、容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營3、未來容易出售1、需充分重視前期定位工作；2、需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，對(duì)招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高；3、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)大型商業(yè)、有足夠大的停車場(chǎng)及卸貨區(qū)；有豐富的本地商戶資源整體出租1、不需設(shè)立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結(jié)算方便；2、物業(yè)可進(jìn)行抵押貸款；3、升值空間較大；收益低、在3~5%之間的回報(bào)率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強(qiáng)對(duì)租戶的評(píng)估。沒有商業(yè)專才、資金實(shí)力雄厚、經(jīng)營相對(duì)保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租1、相對(duì)省力且風(fēng)險(xiǎn)較低2、資金周轉(zhuǎn)快1、失去了更大收益前景的可能性；2、商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實(shí)力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式1、租金比整體出租高一些；2、風(fēng)險(xiǎn)分散、租金相對(duì)有一定保證；3、可進(jìn)行抵押貸款，比整體出租更便于帶租約出售；4、靈活機(jī)動(dòng)，某一層經(jīng)營失敗時(shí)，開發(fā)商能重新招租操作較簡便1、需重視前期的商業(yè)定位；2、需設(shè)立相應(yīng)的管理部門及配備相關(guān)的商業(yè)專才；3、要求開發(fā)商建立儲(chǔ)備租戶資源庫，并具備極強(qiáng)的招商能力資金實(shí)力雄厚、有豐富招商資源和經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商層（或片）與散結(jié)合出租模式1、大小租戶的結(jié)構(gòu)使項(xiàng)目穩(wěn)定性提高；2、主力店的進(jìn)駐有助于帶動(dòng)其它小商鋪的銷售；3、有利建立完整的租戶資源庫1、要求具備很雄厚的自有資金；2、需設(shè)立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關(guān)的商業(yè)專才，對(duì)主力店的招租能力要求極高3萬m2以上商場(chǎng)三種商率業(yè)地產(chǎn)賓的盈利脫模式對(duì)早比端正心飽態(tài)一榮勿俱榮招商前救置主題定悟位退出機(jī)柳制商業(yè)地凡發(fā)開發(fā)牲商要具連備長線廈贏利的劣心態(tài)：成功商耳業(yè)地產(chǎn)辦的利潤消遠(yuǎn)遠(yuǎn)高棍于住宅展開發(fā)的乎利潤商業(yè)地近產(chǎn)開發(fā)罵商應(yīng)具華備正視困風(fēng)險(xiǎn)的丘心態(tài)：商業(yè)好物業(yè)蔬長期誦運(yùn)營膀管理踩中存鉤在的沸風(fēng)險(xiǎn)攪也遠(yuǎn)過比住輕宅開擴(kuò)發(fā)來贈(zèng)得更磁大，秀因此格需要您有長襖期經(jīng)對(duì)營、兩持續(xù)歸人力滴物力仍投入于的打艦算，獄不要忘期望音輕松處收獲長線捐贏利皺與正恰視風(fēng)譜險(xiǎn)，靜就是延應(yīng)了純“說膏得容吐易做叼到難廚”的加老話商業(yè)罵地產(chǎn)囑的盈懇利要點(diǎn)消費(fèi)泉需求瓦得到四便捷價(jià)滿足開發(fā)商投資塘者經(jīng)營者消費(fèi)裝者管理光者城市形頌象、政魔績、稅刻收增長躍、就業(yè)租金綱收入愧和估系值的妹增長挖掘客豪戶潛力憑，實(shí)現(xiàn)飽盈利和姐現(xiàn)金流勢(shì)穩(wěn)定，豈保證未泳來發(fā)展客流書穩(wěn)定釣增長搶、平驢衡消殺費(fèi)者繼和商乓家政府商業(yè)蝕地產(chǎn)徐開發(fā)羅經(jīng)營蚊的利維益共脊同體端正心慮態(tài)一榮燃俱榮招商前酒置主題匆定位退出機(jī)角制商業(yè)醒地產(chǎn)代的盈混利要點(diǎn)產(chǎn)品換設(shè)計(jì)息要以哄最終歐使用謊者的方要求幫為準(zhǔn)需要班事先淺對(duì)商徐家進(jìn)袖行調(diào)路研、收征求圓意見至，對(duì)隊(duì)產(chǎn)品粒有特醋殊要恥求的插業(yè)態(tài)瓶盡可撇能提交前簽艙訂意肝向書商業(yè)兇建筑還開發(fā)區(qū)周期孕長，敢招商杠存在似競(jìng)爭齒，要腫先下野手為叮強(qiáng)商家對(duì)當(dāng)消費(fèi)者柳的理解乏比我們民深刻，縱開發(fā)商杏的信心逮基礎(chǔ)是港商家的筐信心不當(dāng)冊(cè)家不展知柴認(rèn)米油尚鹽貴閥。商作家成西功是敵整個(gè)筋商業(yè)播物業(yè)點(diǎn)成功陰的基天礎(chǔ)。端正心究態(tài)一榮俱起榮招商蜘前置主題金定位退出殿機(jī)制商業(yè)地栗產(chǎn)的盈改利要點(diǎn)綜合商鏟業(yè)主題狀定位的斜自主性袖是商業(yè)康能力的駱集中體統(tǒng)現(xiàn)，也趕是未來警商業(yè)物歐業(yè)研發(fā)堂能力的斜基礎(chǔ)包括稿市場(chǎng)頸定位貢、客喝戶定杠位、漂業(yè)態(tài)誦定位主題定雀位會(huì)隨考著市場(chǎng)碌變化而挨不斷優(yōu)抽化調(diào)整楊，這是擾對(duì)運(yùn)營少管理能飼力的考劇驗(yàn)端正心炊態(tài)一榮俱鏡榮招商擱前置主題條定位退出機(jī)耍制商業(yè)地級(jí)產(chǎn)的盈摩利要點(diǎn)選擇合晶適時(shí)機(jī)徒退出，忌是中國油商業(yè)地如產(chǎn)運(yùn)營揀鏈條必猛須解決謊的最后貧一個(gè)問餓題退出機(jī)呆制是提賤高項(xiàng)目IRR（內(nèi)濕部收抖益率鳥）水終平的取關(guān)鍵可選文擇的返退出負(fù)機(jī)制色有：雖發(fā)行RE戀IT拿s、投行師或基金項(xiàng)收購、該分拆后IP糞O、股權(quán)字交易、淋資產(chǎn)置戒換、整塞售、散膛售等端正報(bào)心態(tài)一榮俱寬榮招商傍前置主題定僑位退出處機(jī)制商業(yè)地矛產(chǎn)的盈光利要點(diǎn)四經(jīng)典案例分享國際貫五星琴級(jí)品潤牌酒洽店LOF壺T國際姜商務(wù)喇公寓高層尤觀景倚住宅攏區(qū)【高層及肺小高層】大型鉗購物愛廣場(chǎng)知名電品牌微幼兒者園水岸風(fēng)致情商業(yè)路街商業(yè)外鍛街案例1：桂林【花樣導(dǎo)年·花樣城】864述59㎡420度00㎡284斷00㎡38皇76罵41叮㎡507群71㎡24芹00櫻㎡233電0㎡另有其胡它配套總占叉地面只積：20萬㎡總建左筑面楚積：60萬㎡容范積馬率影：3建筑蹤蝶密遮度：34命.2奴%綠聾地恭面踐積：612樓06判㎡綠隸地陜率：30趴.6姻%分須期磁：分3期開府發(fā)項(xiàng)目整犬體規(guī)劃一期二期三期1.1期1.2期1.3期2期3期1期項(xiàng)目分期淹開發(fā)偶規(guī)劃紋示意廳圖分期開攜發(fā)策略大型購龜物廣場(chǎng)國際體五星觀級(jí)品杠牌酒軋店LOF贏T國際商梨務(wù)公寓高層觀耳景住宅水岸風(fēng)樓情商業(yè)瓣街知名品達(dá)牌幼兒壁園項(xiàng)目槽主要鴉配套知名品中牌連鎖隸百貨、悅大型品糕牌超市桐、KT前V、品牌牲影院、曠特色餐濁飲等多表種業(yè)態(tài),能“一輕站式”缺同時(shí)滿猴足您及攤家人朋坊友的購搜物、餐證飲、休辮閑娛樂臥等不同曠的消費(fèi)走需求?；涌粐H告廣場(chǎng)堡規(guī)劃高布局遙示意鋪圖(一層)大型購斥物廣場(chǎng)購物廣怎場(chǎng)業(yè)態(tài)棋規(guī)劃打造狡對(duì)話艷世界創(chuàng)平臺(tái)筑就桂貞林名流日榮耀生皺活場(chǎng)酒店規(guī)劃總建幫設(shè)面它積約28中40燈0㎡，規(guī)據(jù)劃有28竟0間客房騾（包括苗套房）倉、大型后宴會(huì)及香會(huì)議設(shè)謹(jǐn)施，健裙身中心幕、高標(biāo)軋準(zhǔn)游泳衣池、旋魔渦浴池?cái)嚒⑺熤?、按摩匠及美容蝕沙龍等付休閑娛找樂設(shè)施制一應(yīng)俱壤全。國際五摔星級(jí)配愚套構(gòu)建C禽BD高膜端商務(wù)霜平臺(tái)4.簽8米層高扔的魔幻麗空間,打造桂塑林LO煎FT范本投資冰、旅拌居、權(quán)辦公惑自住堅(jiān)皆宜兩棟LOF叼T商務(wù)圣公寓可，總窄建筑童面積徹約42及00恨0㎡，主力系戶型面陸積：60-紫70六㎡。lof宇t國際塞商務(wù)振公寓上個(gè)高銹度看桂犯林，不狂一樣的統(tǒng)高度，泥享受不扔一樣的勺桂林山劫水！住宅風(fēng)銅格為現(xiàn)腫代簡約嘩風(fēng)格，遞主力戶附型面積臟：80玻-1眾40墓㎡不等。高層想景觀局住宅時(shí)尚客匯聚此，財(cái)袍富共付享桂林武獨(dú)一姨無二仙的時(shí)檢尚水欣岸商過業(yè)街誘區(qū)水岸風(fēng)屯情商業(yè)魂街知名品銳牌幼兒螞園幼兒沾園規(guī)劃：幼兒園總建筑使面積約240賣0㎡，辮計(jì)劃耍引進(jìn)趙中英頑文知名品街牌幼兒激園。知名品欲牌幼兒章園桂林首不席城市等綜合體搶占桂寶林未來CB謙D打造桂系林新城叉市地標(biāo)統(tǒng)一及招商堤、統(tǒng)央一經(jīng)鎮(zhèn)營、脊統(tǒng)一孝管理與國際秋國內(nèi)知睡名主力浙店分享漠財(cái)富先妖機(jī)發(fā)現(xiàn)拉桂林兼投資寸置業(yè)餃價(jià)值甩洼地項(xiàng)目商代業(yè)價(jià)值徐解讀花樣城艙項(xiàng)目作陣為桂林牛體量最驗(yàn)大型的簽城市綜憶合體，奏集中了戀五星級(jí)釋品牌酒暴店、大撥型MAL價(jià)L、辦公斷公寓份＋高壞檔居住株社區(qū)（斤住宅加慌街區(qū)商上業(yè)配套匙），堪晶稱“一站式練”商業(yè)單體。項(xiàng)目商莊業(yè)價(jià)值林解讀桂林蝴首席慨城市劃綜合寺體在經(jīng)歷疊了將住饅宅地產(chǎn)調(diào)和商業(yè)網(wǎng)地產(chǎn)嚴(yán)界格區(qū)分保的時(shí)代仔后，人尾們發(fā)現(xiàn)錯(cuò)，單一晨的地產(chǎn)猴開發(fā)模給式已經(jīng)案越來越近不能滿撤足人們霉的生活劫居住要蹤蝶求，不支能適應(yīng)變地產(chǎn)的手迅速發(fā)射展，因果此，集疏公寓、勝商場(chǎng)、笑休閑、誼娛樂、迅主題公砍園于一緣瑞體的城嚇市綜合鳴體物業(yè)倒的需求兄漸成熱先點(diǎn)。而斧綜合體餐建筑模緒式就是繭在這樣把的背景點(diǎn)下應(yīng)運(yùn)賺而生了援?！俺强崾芯C坡合體迎”就篇是將悄城市乒中的詠商業(yè)辜、辦餅公、瓜居住流、旅誕店、蔬展覽嬸、餐惜飲、浸會(huì)議矮、文培娛和返交通憤等城安市生溝活空叨間的板三項(xiàng)態(tài)以上滅進(jìn)行志組合呢，并屢在各紗部分璃間建躲立一越種相尋互依消存、描相互端助益栗的能追動(dòng)關(guān)滴系，墳從而宇形成慘一個(gè)安多功蟲能、驗(yàn)高效絨率的變綜合速體。盾城市屈綜合樹體：治英文貸名為HOP弦SCA也,是英文鞏單詞Ho偵te艘l（酒店橋）、Off竭ice（寫字眾樓）、Pa妹rk（公園貞）、Sho監(jiān)ppi汪ng暴Mal因l（購瞎物中笨心）載、Co魂nv絞en漲ti辨on（會(huì)議騾中心、勾會(huì)展中遍心）、Apa扛rtm毫ent（公別寓）貿(mào)首個(gè)摩字母恐的縮征寫。量城市槳綜合姥體基扒本具灰備了芽現(xiàn)代程城市泰的全建部功挨能，拳所以右也被魄稱為提“城顫中之脹城”姐。類型定位案例項(xiàng)目定位特點(diǎn)案例購物中心一站式商業(yè)體中高端便利、周全、舒適花樣年·花樣城傳統(tǒng)百貨零售商業(yè)體中端統(tǒng)一折扣、集中微笑堂百貨、夢(mèng)之島百貨商業(yè)街戶外街道零售商業(yè)體低端零散、業(yè)態(tài)較百貨多聯(lián)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)大賣場(chǎng)大型綜合超市低端便宜、種類多南城百貨花樣城鑒與桂林棕現(xiàn)有的執(zhí)商業(yè)物淺業(yè)對(duì)比耐分析項(xiàng)目狐商業(yè)慮價(jià)值巧解讀桂林浴首席嘉城市丘綜合況體項(xiàng)目商刻業(yè)價(jià)值題解讀搶占桂疊林未來臂CBD地段哄是商苗業(yè)繁淺榮的綢根本這?；ú脴映腔煳惶幹枪鹆治菪鲁菓浭兄许?xiàng)心，夠與市峽政府統(tǒng)僅數(shù)筆百米撒之遙殃，中洗央公笛園近粗在咫濃尺，爬未來賤這里姿將云擋集行尸政單脖位、序銀行容、酒蕩店、缸商業(yè)輔等，夢(mèng)成為債桂林摩政務(wù)姻商務(wù)鋸中樞稈?；訃殡H廣場(chǎng)御在桂林糖新城市暮中心的楚心臟地犧帶，以贏構(gòu)筑桂繡林城市罵中心藍(lán)撒圖的遠(yuǎn)默見，引基進(jìn)國際賞國內(nèi)名圖品名店啦，打造同首席城巾市綜合紹體，滿海足您吃吊、喝、委玩、樂仁、購等啊各種消磁費(fèi)需求嗽，給您渣帶來不掉一樣的賓花樣現(xiàn)漂代生活幫。每一座世倍受矚富目的城攏市，都珠有一個(gè)漸光芒萬丙丈的區(qū)蛙段，每少一座繁釘華都會(huì)花的中心佳，都有姥一座代鵲言城市退的建筑葛地標(biāo)。橡崛起的則桂林，裝也不例橫外?；ㄑ畼幽?花樣城性，桂林拔首席城槽市綜合秩體，以銷中心開憶拓者的題影響力團(tuán)驅(qū)動(dòng)桂布林，新隙桂林都魔核，由族此奠定該。項(xiàng)目會(huì)商業(yè)核價(jià)值曠解讀打造桂鋼林新城啊市地標(biāo)商業(yè)：桂林須首席歡城市劇綜合涂體。酒店糟：國際五穩(wěn)星級(jí)品右牌酒店宅，打造乒對(duì)話世駐界平臺(tái)標(biāo)，筑就把桂林名坦流榮耀翼生活場(chǎng)咬。公寓：4.8米層齡高的LOF航T產(chǎn)品被，構(gòu)吐建CBD高端煮商務(wù)晶平臺(tái)姓。住宅：32層高興層，估不一忠樣的渾高度焰，不辰一樣攀的角勾度，副不一碧樣的忙桂林體山水烈。水岸風(fēng)清情商業(yè)押街：桂林首鄭條社區(qū)涂水岸風(fēng)察情商業(yè)蓄街。打造存桂林絲式新城執(zhí)市中急心地付標(biāo)的犯名片壯形象20垃13年廣船桂高糧鐵開黎通在羨即，佩逐漸境成型弦的立搜體化懶交通端網(wǎng)絡(luò)兆催生相大桂箏林與皂珠三陵角軌觀道交好通經(jīng)索濟(jì)的置繁榮滿！面紙對(duì)國矩際旅先游區(qū)助迎接芒八方能來客改的全勤新機(jī)愉遇，簽作為煎城市速新中鳴心的責(zé)臨桂朝新區(qū)架迫切坦需要顫一次把城市揉升級(jí)臣。一鹿如洛珠克菲顯勒中招心之振于紐立約，椒拉德竊芳斯獻(xiàn)之于育巴黎董，一產(chǎn)個(gè)城賣市的羊發(fā)展螺，往苗往需鉤要一很個(gè)“鋪支點(diǎn)程”來疲引導(dǎo)勞。打扣造一洲座城昏市綜凍合體映，一叮張匯掏聚人輸流、嶄提升史城市滅定位生、對(duì)懇外全低方位瓦展示懸城市章形象閘的“饞名片惹”，竹是桂己林城汗市化敘進(jìn)程汪中的蒼當(dāng)務(wù)永之急補(bǔ)！花沙樣年·花樣城芹，即將伴打造桂釣林新城少市CB惱D地標(biāo)項(xiàng)目庭商業(yè)膨價(jià)值疼解讀統(tǒng)一招某商、統(tǒng)軟一經(jīng)營廊、統(tǒng)一娘管理作為上財(cái)市名企扮、百強(qiáng)富企業(yè)花傅樣年集苦團(tuán)在全尚國布局樸的城市鍵有諸多孔成功的批城市綜飽合體案抵例，豐格富的商卡業(yè)運(yùn)營腫管理經(jīng)駐驗(yàn)，確霸保本項(xiàng)喚目經(jīng)營鞋旺場(chǎng)。商家經(jīng)租賃躲、管軌理服恐務(wù)等攤需求療由花融樣年線集團(tuán)怠總部恭的商拉業(yè)管隔理公本司支撲持和菠配合警處理磁，同高時(shí)將染會(huì)成斤立桂秤林當(dāng)瓶地專痛業(yè)的填商業(yè)娛管理謊公司置。花樣陽城商構(gòu)業(yè)體坐的運(yùn)辮營管莫理模禁式為農(nóng)：“繳統(tǒng)一偶招商恢、統(tǒng)展一經(jīng)惕營、告統(tǒng)一升管理狼”亭，按泊國際搭化的尾物業(yè)俱服務(wù)廢標(biāo)準(zhǔn)尤，為粒商家險(xiǎn)提供究一流顧的經(jīng)府營環(huán)社境。國內(nèi)嗚知名舌建筑慕單位世界50揮0強(qiáng)企甘業(yè)中海唯一莫的工撒程公翁司香港部上市抱企業(yè)老、中國領(lǐng)伍先的物徐業(yè)開發(fā)籍商及相尸關(guān)物業(yè)鮮服務(wù)供等應(yīng)商強(qiáng)強(qiáng)姥聯(lián)合資的開摟發(fā)團(tuán)惡隊(duì)項(xiàng)目商賢業(yè)價(jià)值憐解讀與國溝際國腰內(nèi)知咳名主聯(lián)力店惜分享義財(cái)富紋先機(jī)與眾多乖國際國廣內(nèi)知名琴品牌商畜家同場(chǎng)姑經(jīng)營，支背靠大盛樹好乘絮涼，確煎保經(jīng)營丹旺場(chǎng)，女分享財(cái)嚼富先機(jī)造。（以下農(nóng)是目前連意向洽故談的商競(jìng)家）項(xiàng)目憂商業(yè)胞價(jià)值杏解讀發(fā)現(xiàn)氧桂林粉投資倚置業(yè)嗎價(jià)值芬洼地桂林哥市區(qū)膠房價(jià)(均價(jià))：65客00勤-8影00窗0元/㎡。桂林臨糞桂新區(qū)刮房價(jià)(均價(jià))：40豬00元左右/㎡。桂林臨滔桂新區(qū)喉商鋪(均價(jià))：1-2萬元/㎡。桂林督處于粱北部繳灣經(jīng)揚(yáng)濟(jì)圈愛、珠山三角占經(jīng)濟(jì)額圈、艷長株稻潭經(jīng)以濟(jì)圈級(jí)、成翠渝都陪市圈止四大瓣經(jīng)濟(jì)鼻圈層冊(cè)的中罩央，訪相當(dāng)績于是慮它們枝的中津心花污園。目前在棄房價(jià)和閣商鋪價(jià)蠶格均遠(yuǎn)只遠(yuǎn)低于忍四大經(jīng)賀濟(jì)圈層蓄的城市翠，投資殃升值空者間較大勢(shì)。貴廣監(jiān)高鐵逢和湘夠桂高遵鐵兩糠年后閑將在聰桂林幸交匯娃，升克值潛篩力指塵日可沾待。桂林救山水追甲天蹦下，存一年沈四季中氣候曾宜人命，城陣市宜遮居、蔬適宜括養(yǎng)生箱養(yǎng)老虛、休獸閑旅欲游度惱假。臨桂遮新區(qū)軍是桂巷林國栽家旅豬游綜慘合改佛革試榮驗(yàn)區(qū)變和國炮家服女務(wù)業(yè)雄綜合析改革跳試點(diǎn)丑區(qū)域察的重慌心，殃新的蘭市政脆府大裹樓（嘩創(chuàng)業(yè)怠大廈誓）中熊央公撇園等淚政府嫂工程罵已經(jīng)坐快馬贊加鞭擦，臨宰桂新健區(qū)目鴨前已險(xiǎn)經(jīng)成咱為今舞年桂僅林樓嶄市的炕熱點(diǎn)海。近幾年鵝來，不蒙少珠三域角、長欄三角和他北方城翠市的外菜地客戶竿投資置辟業(yè)桂林念，嘗到阿了物業(yè)跡升值的味“頭燙豬湯”。歌今年新硬政限購宣以來，懲更多的阻外地城寒市客戶傭親睞桂含林（暫秩未限購燃）首期商搬業(yè)街鋪往介紹誠意登棉記即將傭發(fā)售首期骨商業(yè)咱街鋪什誠意俊登記火即將瓣發(fā)售圖例業(yè)態(tài)面積酒店28000㎡自持商業(yè)62241㎡可售商業(yè)19554㎡LOFT公寓42000㎡合計(jì)151795㎡可售商奶業(yè)面積排一覽表業(yè)態(tài)面積集中商業(yè)中的可售商業(yè)4594㎡商業(yè)外街的可售商業(yè)8757㎡LOFT公寓下的可售商業(yè)6203㎡可售商業(yè)合計(jì)19554㎡首期周商業(yè)兩街鋪星誠意躁登記憤即將幸發(fā)售首期商誤業(yè)街鋪嚴(yán)介紹1#2#3#4#5#3#、4#復(fù)式商顆鋪的面林積主要駝以70-添-13咸0㎡為主，小第一層裙層高為5.擋7米，第茄二層層筑高為5.放1米，學(xué)靈動(dòng)踏空間卻可隨岔意切舌割再悶創(chuàng)意渠，適勞宜服府飾、梯娛樂屋、餐煩飲等賤多種緣瑞生活取配套盾型業(yè)弟態(tài)運(yùn)鋼營，扣適合厚長期辦投資峽。3#、4#復(fù)式商羊鋪，適第合多種列業(yè)態(tài)首期商竿業(yè)街鋪揭誠意登辣記即將棍發(fā)售首期度商業(yè)斯街鋪擇介紹3#4#1#2#5#集中繼商業(yè)沒與街久區(qū)商乞業(yè)的患交融首期商汁業(yè)街鋪約誠意登承記即將消發(fā)售首期道商業(yè)許街鋪禮介紹首期商叮業(yè)街鋪拍誠意登牛記即將樂發(fā)售誠意登蔥記即將錢發(fā)售推售時(shí)間推售樓棟戶型面積預(yù)計(jì)均價(jià)2011年6月3#、4#復(fù)式街鋪約70-130㎡

1-1.5萬元左右/㎡

2011年8-9月5#公寓約40-60㎡

待定2011年8-9月5#公寓復(fù)式底商約70-120㎡待定2011年10月1#集中復(fù)式商鋪約50-200㎡

待定2011年10月6#精品住宅約88-123㎡

待定2011年11月12#精品住宅約80-111㎡

待定首期商每業(yè)街鋪勾誠意登橋記即將繳發(fā)售誠意槍登記仆即將吸發(fā)售黃色怠部分街為6月開售鐮首批街抬鋪商鋪英為二腔層復(fù)充式結(jié)拐構(gòu)，切面積英在70屈-1循30猾㎡之間；銷售價(jià)漂格為：均價(jià)1-剪1.戰(zhàn)5萬左右/㎡（建筑訂面積）哄；層高：1F：5.7米，2F層:演5.備1米首批商賄業(yè)外街刃街鋪商業(yè)外執(zhí)街街鋪跨誠意登炸記優(yōu)惠棵政策：5月31日前滴進(jìn)行跟誠意敲登記策之客斯戶，貨成功津購買察商業(yè)新外街屯街鋪叨，享都有98折優(yōu)?；荩?月9日前進(jìn)賀行誠意跑登記之愧客戶，砍成功購壞買商業(yè)底外街街訂鋪，享下有99折優(yōu)適惠；具體誠父意登記救辦法，宮歡迎致認(rèn)電咨詢拉；正式認(rèn)禮購時(shí)間例：預(yù)計(jì)6月中彩上旬五，以槐具體釣通知儉為準(zhǔn)簡；開盤時(shí)鬼間：預(yù)饞計(jì)6月中下破旬，以哄具體通肝知為準(zhǔn)在。案例2：萬達(dá)營臉銷模式增分享開業(yè)10灑0天倒計(jì)時(shí)艷啟動(dòng)儀仍式通過鑒倒計(jì)檢時(shí)營碰造緊活張氛膝圍，穿在目浙標(biāo)客肌戶中過釋放饞開業(yè)地即升尊值，暈日益肯稀缺綿的信午息主力店警現(xiàn)場(chǎng)照葉片亮相暨募船卡啟跟動(dòng)儀債式開業(yè)愁前50天，塑頸造萬達(dá)袋社會(huì)公眠益形象甚，制造辜新聞話蘋題萬達(dá)戶影城我、大興歌星鉤、大玩家僻試體驗(yàn)稀活動(dòng)開業(yè)前20天，通箭過內(nèi)部字體驗(yàn)活勢(shì)動(dòng)形式撈、賦予崇客戶尊剃貴感，促實(shí)現(xiàn)客譜戶回訪課和口碑幫傳播案例3：重慶【龍湖·天街】九龍坡檢區(qū)楊家步坪步行來街核心絡(luò)地段楊家坪白商圈商淘業(yè)發(fā)展卡較成熟機(jī)，但商巷業(yè)形態(tài)覽較單一忘，缺乏蒜高檔的院、有品牲位的大店型購物按中心；龍湖眨西城悅天街殿的進(jìn)誤駐提慰升了唉區(qū)域譯的商兄業(yè)高貼度和罵消費(fèi)盛檔次腥?！?2,000㎡

西街星座◎30,000㎡

西城國際◎78,000㎡

購物廣場(chǎng)◎50,000㎡

星級(jí)酒店項(xiàng)目總涼用地面允積為28臺(tái),5鼻90㎡，總建竊筑面積衡約26籃0,黎00黨0㎡;規(guī)劃有3萬㎡寫吸字樓、5.2萬㎡公棗寓、5萬㎡星切級(jí)酒店底、7.繩8萬㎡浪購物廊廣場(chǎng)熱。集辦公怖、居住感、購物象、酒店熄于一體愉的城市傲綜合體實(shí)現(xiàn)公刃交車站步、地鐵要站、地拍下通道冠與項(xiàng)目感的零距財(cái)離互動(dòng)?jì)?，運(yùn)用妥各種手混法將人江流快捷尾的引入負(fù)商場(chǎng)內(nèi)洪部，有承機(jī)組織鴨內(nèi)外交奇通之間甩的聯(lián)系柏。便捷款的外睛部交細(xì)通誘筆導(dǎo)6大商業(yè)小入口3個(gè)車行旦入口56部手扶坡電梯25部直錘行電零梯4部觀光壓電梯1,5硬00㎡室外餡活動(dòng)灑廣場(chǎng)1,沙00疫0席地睜下車膝位各物業(yè)污形態(tài)獨(dú)騎立性強(qiáng)須：各物籠業(yè)擁暴有獨(dú)療立入婆口，落互不吐干擾代，保障持各碗自的外獨(dú)立嚴(yán)性；商業(yè)嬌展示央面好甘：購物廣肅場(chǎng)規(guī)劃導(dǎo)在主車嶺行環(huán)道丑，具有諷良好的思展示餡面和昭賽示性；主力上店與立專賣純區(qū)之翼間為各雙通獲道。賄不僅亭增強(qiáng)威了購劃物中瘡心與扶主力吃店之泡間的品聯(lián)系胡，并斯且增舊加了裝店鋪罰的展溫示面雞。創(chuàng)造鐵高附測(cè)加值燦空間條：借助室縮慧外廣場(chǎng)惱空間形歇成商業(yè)導(dǎo)黃金點(diǎn)決，提升沈局部商血業(yè)價(jià)值組，借助嘉廣場(chǎng)與殃街道形枕成的空棵間序列織來豐富來空間體鈔驗(yàn)和感舒受。商業(yè)篩規(guī)劃商業(yè)規(guī)軌劃商業(yè)搭定位鎖定孝有消銷費(fèi)實(shí)狼力的退中青索年及蛙家庭類消費(fèi)籮人群拒，打肢造一怖個(gè)集寒購物浩、休乓閑、項(xiàng)娛樂熔、