《資產(chǎn)評估理論與實務(wù)(第2版)》課后習(xí)題答案

1認(rèn)知資產(chǎn)評估一、單項選擇題1.C2.C3.B4.B5.A6.C7.C8.C9.C10.B11.A12.C13.A二、多項選擇題1.BCD2.AD3.CD4.ABCD5.BCD6.ABD7.BD8.CD9.AC10.BC三、判斷題(請將判斷結(jié)果填在括號內(nèi)，正確的打∨，錯誤的打×)府直接管理向行業(yè)自律性管理過渡。()∨2．依據(jù)預(yù)期收益原則，資產(chǎn)的評估值不應(yīng)大于該項資產(chǎn)在未來所能帶來的預(yù)期收益。()∨∨()∨5．資產(chǎn)評估結(jié)論是專家的專業(yè)判斷和專家意見，因此具有強制執(zhí)行的效力，資產(chǎn)評估結(jié)論應(yīng)該直接等于資產(chǎn)交易的價格。()×一(2)一個人擁有的“時間”、“一份穩(wěn)定的職業(yè)”屬于哪種類型的資產(chǎn)？為什么？(4)請問，現(xiàn)實生活中，陽光、空氣、親情有沒有價值呢？“一份穩(wěn)定的職業(yè)”不可單獨轉(zhuǎn)讓。取決于依擁有者對其利用程度及利用時間創(chuàng)造的社會價值的大?。弧耙环莘€(wěn)定的職業(yè)”的價值，取決于擁有“一份穩(wěn)定的職業(yè)”的人的未來的職業(yè)發(fā)展。(4)請問，現(xiàn)實生活中，陽光、空氣、親情有沒有價值呢？人將無法生存。價值=效用+稀缺，陽光、空氣、親情的價值，取決其在某一特定時空里的稀空里就具有價值。2.預(yù)計某地區(qū)未來一年房地產(chǎn)成本趨增，需求趨減，則可預(yù)計該地區(qū)未來一年的房地降。因為根據(jù)供求原則，同商品的價格隨著商品供求的變化而變化一樣，資產(chǎn)價格的高低也隨著資產(chǎn)供求的變化而變化。3.分析討論：如果資產(chǎn)交易的最終價格與資產(chǎn)評估結(jié)論一致，是否可以斷定資產(chǎn)評估2即使資產(chǎn)交易的最終價格與資產(chǎn)評估結(jié)論一致，也不可斷定資產(chǎn)評估的結(jié)果一定合理、說明資產(chǎn)評估的結(jié)果一定合理、科學(xué)。4.分析討論：為什么《資產(chǎn)評估法》不允許評估機構(gòu)以惡性壓價方式承攬評估業(yè)務(wù)？估業(yè)務(wù)，必然有意刪減了必要的評估程序與評估工作，這會影響評估結(jié)果的公正性和可信度。評估？(3)資產(chǎn)評估是的產(chǎn)生發(fā)展與社會經(jīng)濟環(huán)境有無關(guān)系？(4)資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟中有那些功能和作用？參考答案：(1)資產(chǎn)評估是指資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對資產(chǎn)評估對象在評估基準(zhǔn)日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。是為了實現(xiàn)資產(chǎn)評估的目的，資產(chǎn)評估的目的分為一般目的和特定目的。境有著直接的關(guān)系，是與一國的經(jīng)濟社會的發(fā)展緊密聯(lián)系在一起的，并隨著一國市場機制的完善而日益完善的社會4)資產(chǎn)評估在市場經(jīng)濟中那些功能和作用？略。參照教材。3學(xué)習(xí)情境二資產(chǎn)評估基礎(chǔ)理論一、單項選擇題1.A2.B3.B4.B5.A6.C7.B8.D9.C二、多項選擇題1.CD2.ABC3.BCD4.ABC5.ABC6.ACD7.CD8.AC9.ACD10.BCD11.AB.12.AD三、判斷題(請將判斷結(jié)果填在括號內(nèi)，正確的打∨，錯誤的打×)1．資產(chǎn)的非市場價值也是資產(chǎn)交易中的一種相對公平合理的價值。只是其相對合理性2．同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件下，評估結(jié)果也應(yīng)趨于一致。()×3．同一資產(chǎn)在不同特定評估目的下，評估結(jié)果也應(yīng)趨于一致。()×)×(1)同一資產(chǎn)，評估的特定目的不同，其評估結(jié)果是否不同？為什么？(2)同一評估目的，評估的時點不同，對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型的要求是否大致相(3)同一企業(yè)，以抵押為目的和以合資合作為目的，其評估對象的內(nèi)涵與外延是否相進行具體資產(chǎn)評估時一定要根據(jù)具體的資產(chǎn)業(yè)務(wù)的特征選擇與之相匹配的評估價值類型。按照資產(chǎn)業(yè)務(wù)的特征與評估結(jié)果的價值屬性一致性原則進行評估，是保證資產(chǎn)評估趨于科學(xué)、合理的基本前提。(2)分析：同一評估目的，評估的時點不同，對資產(chǎn)評估結(jié)果的價值類型的要求也會不變的。這就是說資產(chǎn)業(yè)務(wù)本身的屬性因時間、地點及市場環(huán)境的變化而確定。評估結(jié)果價值類型要與已經(jīng)確定了的時間、地點、市場條件下的資產(chǎn)業(yè)務(wù)相匹配與相適應(yīng)。(3)分析:同一企業(yè)，以抵押為目的評估，其職工隊伍、品牌、商譽等無形資產(chǎn)，不在評估范圍內(nèi)；同一企業(yè)，以合資合作為目的的評估，其職工隊伍、品牌、商譽等無形資產(chǎn)在會有所不同，其評估結(jié)果也因此而不同。(1)一個半停產(chǎn)狀態(tài)的企業(yè)，擬以閑置資產(chǎn)與其他合作經(jīng)營，并以此為目，對閑置資產(chǎn)價值進行評估，請問是否可以采用持續(xù)使用假設(shè)對該閑置資產(chǎn)進行評估？(2)如何判斷資產(chǎn)在評估時點是否處于持續(xù)使用狀態(tài)呢？一個到了報廢期的保養(yǎng)完好的設(shè)備，能否采用持續(xù)使用假設(shè)進行評估呢？4(1)參考答案：企業(yè)擬以閑置資產(chǎn)與其他合作經(jīng)營，依據(jù)已掌握充分的事實，可以推資產(chǎn)在評估時點處于持續(xù)使用狀態(tài)，這不僅僅是一個物理上的概念，而是一個經(jīng)濟上、下三個條件：一是資產(chǎn)繼續(xù)使用在經(jīng)濟上是合理的；二是資產(chǎn)繼續(xù)使用在法律上是允許的；(2)參考答案：評估資產(chǎn)是否處于持續(xù)使用狀態(tài)應(yīng)依據(jù)充分的事實，運用已有的科學(xué)不能采用持續(xù)使用假設(shè)進行評估。(1)市場價值以外的價值是否是非公平的價值？評估人員是否應(yīng)將市場價值作為追求(2)某人在外地出差，因錢包被盜而只能將隨身攜帶的已使用了兩年的便攜式計算機(1)分析：市場價值與市場價值以外的價值是按資產(chǎn)評估所面臨的市場條件和評估對素，即資產(chǎn)自身的條件、利用方式、使用狀態(tài)，以及評估基準(zhǔn)日的市場條件。資產(chǎn)的市場價值是資產(chǎn)公允價值的基本表現(xiàn)形式，市場價值以外的價值則是資產(chǎn)公允價值的也是資產(chǎn)交易中的一種相對公平合理的價值,其對于特定資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人來說是公平合理的。市場價值與市場價值以外的價值各有其適用范圍和使用范圍，只是市場價值以外的價值的相對合理性的適用范圍較窄。評估人員不應(yīng)單獨將市場價值作為追求的目標(biāo)。(2)分析：同樣的東西因為所面臨的市場條件不同、買賣雙方的地位不同，價格相差、相對于特場中的地位不同，其公允價值也不同。(1)什么是資產(chǎn)評估的價值類型？(2)本次評估大通評估事務(wù)價值類型選擇有沒有問題？其理由是什么？(3)評估人員應(yīng)如何選擇價值類型？(4)本次評估應(yīng)選擇哪種價值類型？參考答案：(1)什么是資產(chǎn)評估的價值類型？參考答案：5資產(chǎn)價值質(zhì)的規(guī)定性，表明資產(chǎn)評估結(jié)果的價值的內(nèi)涵和外延。(2)本次評估大通評估事務(wù)價值類型選擇有沒有問題？選擇的理由是什么？本次評估大通評估事務(wù)價值類型選擇有問題。(3)評估人員應(yīng)如何選擇價值類型？價值類型的選擇并不是由評估人員隨意設(shè)定，而是根據(jù)以下因素，在經(jīng)過綜合分析后，謹(jǐn)慎得出的結(jié)論。價值類型的選擇應(yīng)綜合考慮以下因素：①資產(chǎn)評估的特定目的產(chǎn)評估的價值基礎(chǔ)。資產(chǎn)評估的特定目的不但決定著資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，而且會直接或間接地在宏觀層面上影響著評估對象的利用方式和使用狀態(tài)，以及對被估資產(chǎn)的評估市場條件。同一資產(chǎn)在不同的評估特定目的下可能會有不同的評估結(jié)果。②資產(chǎn)自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)評估對象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)，是資產(chǎn)自身的條件，也是影響資產(chǎn)評估價狀態(tài)不同的相同資產(chǎn)也會有不同的評估結(jié)果。③被估資產(chǎn)所處的市場條件評估時所面臨的市場條件及交易條件是資產(chǎn)評估的外部環(huán)境，是影響資產(chǎn)評估結(jié)果的外條件下或交易環(huán)境中，即使是相同的資產(chǎn)也會有不同的評估結(jié)果。(4)本次評估應(yīng)選擇哪種價值類型？本次評估應(yīng)選定投資價值進行評估。從本案例看，省國資委已核準(zhǔn)將旗下持有的東陽市場絲綢交易所65%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大股東江蘇吳江絲綢集團，被估資產(chǎn)的投資主體明確，投資價值是指資產(chǎn)對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價值估計值。資產(chǎn)的投資價值與投資性資產(chǎn)價值是兩個不同的概念。投資性資產(chǎn)價值是指特定主體以投資獲利為目的而持有的資產(chǎn)在公開市場上按其最佳用途實現(xiàn)的市場價值。(5)資產(chǎn)評估價值類型選擇很重要嗎？為什么？資產(chǎn)評估價值類型選擇很重要，因為以下幾點：①價值類型是確定評估公允價值的標(biāo)桿資產(chǎn)評估的最終目的是為資產(chǎn)交易活動當(dāng)事人各方，提供一個能夠反映資產(chǎn)在某一具體是緊密相連的，它隨著這三個方面的變化而變化，而這幾個方面的變化能夠用一個指標(biāo)概括估的目的、評估時各方當(dāng)事人的地位、資產(chǎn)自身的狀況以及資產(chǎn)面臨的市場條件等的因素，選擇價值類型的過程，就是勾勒出公允價值的標(biāo)桿的過程，即合理選擇真實地反映資產(chǎn)在某一具體時點被估資產(chǎn)的公允值的過程。②價值類型的確定對評估師具有明確的指導(dǎo)作用。6③價值類型的確定有助于資產(chǎn)評估報告的使用者恰當(dāng)使用資產(chǎn)評估結(jié)果。適用范圍或使用范圍，從而能恰當(dāng)使用資產(chǎn)評估結(jié)果。7學(xué)習(xí)情境三資產(chǎn)評估的基本方法一、單項選擇題1.B2.A3.C4.D5.C6.B7.B8.C9.C10.A二、多項選擇題1.ABCD2.ABCD3.BCD4.BCD5.BD6.ABCD7.ABC8.ABD9.BD三、判斷題，正確的打∨，錯誤的打×。l.收益現(xiàn)值是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。()∨2.折現(xiàn)率與本金化率從本質(zhì)上講是沒有區(qū)別的。()∨3.運用市場途徑評估時，為了減少評估人員的工作量，一般只要求選擇一個參照物。()×4.采用成本途徑進行資產(chǎn)評估時，其實體性貶值與會計上的折舊是一樣的。()×1．資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×評估對象的生產(chǎn)能力i=10.5645+27×0.5132+27×0.4241+27×0.3855+120×0.3855=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427(萬元)3.企業(yè)整體價值評估值=1414.82(萬元)資產(chǎn)的重置成本=1996500(元)資產(chǎn)的實體性損耗率=33.33%資產(chǎn)的功能性貶值=76436(元)資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值=65330(元)資產(chǎn)評估值=1996500×(1－33.33%)―76436―65330=1189301(元)≈119(萬元)。1.分析討論以下問題：(1)價格指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別是什么？個明顯的區(qū)別：1)價格指數(shù)法估算的重置成本僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。2)價格指數(shù)法建立在不同時期的某種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上。對于一項技術(shù)進步較快的資產(chǎn)來說，采用價格指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。8兩種方法在應(yīng)用時都應(yīng)當(dāng)注意分析、判斷資產(chǎn)評估對象的重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財務(wù)資料)的口徑是否一致。(2)采用成本法進行機器設(shè)備資產(chǎn)評估時，其實體性貶值與會計上的折舊是否一樣？分析:采用成本法進行機器設(shè)備資產(chǎn)評估時，其實體性貶值與會計上的折舊有本質(zhì)的區(qū)當(dāng)評估實體性貶值采用使用年限法時，實體性貶值=(重置成本－預(yù)計殘值)÷總使用計使用年限×實際已使用年限。兩者計算公式很相似，但其中仍有細(xì)節(jié)上的差異。1)計算基數(shù)不同。資產(chǎn)評估中各項貶值計算的基數(shù)是被估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的重置成2)年限的含義不同。評估實體性貶值計算的總使用年限是資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命，它是一個會技術(shù)及生產(chǎn)力發(fā)展水平，并將同類資產(chǎn)在正常運轉(zhuǎn)狀況下的平均使用年限作為使用年限。另外，資產(chǎn)評估中使用的實際已使用年限指有效使用年限，即日歷使用年限與資產(chǎn)的開工利(3)評估目的對評估價值類型有約束，評估價值類型對評估方法有約束，而評估方法性，那么評估價值類型之間是否也具有替代性呢？為什么？評估價值類型之間不具應(yīng)有替代性。不能以方法取代標(biāo)準(zhǔn)，更不能以技術(shù)方法的可替代行模糊評估價值類型標(biāo)準(zhǔn)的唯一性，資產(chǎn)評估師應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)的規(guī)定和評估本身的規(guī)律(4)市場法、收益法、成本法這三種評估方法中，哪種方法最科學(xué)？哪種方法的適用范圍最廣？據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，評估人員在面對一項具體的評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)優(yōu)先考慮市場合理的，其評估結(jié)果都是可信的，并可相互驗證的。這三種評估方法各有其適用范圍。9(1)資產(chǎn)評估的有哪些基本方法？請你談?wù)劽糠N方法的基本思路。資產(chǎn)評估三種基本方法。其的基本思路是:其與被評估資產(chǎn)進行差異對比分析，并調(diào)整差異額，最終確定評估值。收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。運用收益現(xiàn)值法的關(guān)鍵，是要科學(xué)地確定預(yù)期收益、折現(xiàn)率和收益期限。貶損法的關(guān)鍵，是科學(xué)合理量化重置成本和各項貶值。提條件，選擇合適的資產(chǎn)評估方法，有效完成評估任務(wù)。評估人員在選擇資產(chǎn)評估方法時主要應(yīng)考慮以下幾個因素。①評估目的。評估方法是為一定的評估目的服務(wù)的，評估方法是實現(xiàn)評估目的的手段，評估方法的選擇必須保證評估結(jié)果與評估目的在性質(zhì)和邏輯上的一致。具有排他性，對評估方法具有約束性。評估方法是解決“怎么評”的問題，是確定評估價值量的規(guī)定，并具有多樣性和替代性，且服務(wù)于估價標(biāo)準(zhǔn)。③評估對象。資產(chǎn)評估方法必須與評估對象所處市場條件及評估對象自身狀態(tài)相適應(yīng)。④可搜集數(shù)據(jù)和信息資料。評估方法的選擇受可搜集的數(shù)據(jù)和信息資料的制約。每一種法都需要有充分特定的數(shù)據(jù)資料作依據(jù)，進行分析、處理和轉(zhuǎn)換。⑤評估假設(shè)。每種資產(chǎn)評估方法都具有各自適用的前提條件和一定的局限性，評估方法的選擇，必須做到滿足評估方法所要求的前提條件，保證運用每種評估途徑和方法的過程中所依據(jù)的各種假設(shè)、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性。(4)請你談?wù)劽糠N方法的適用前提條件。應(yīng)用收益法必須具備以下三個前提條件：①被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。評估對象的預(yù)期收益必須能可以據(jù)此分析和測算出被評估資產(chǎn)的預(yù)期收益。②資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險也可以預(yù)測并可以用貨幣衡量。被評估對象所具有的行業(yè)風(fēng)險、地區(qū)風(fēng)險及企業(yè)風(fēng)險是可以比較和測算的，這是測算折現(xiàn)率或資本化率的基本參數(shù)之一。評估對象所處的行業(yè)不同、地區(qū)不同和企業(yè)差別都會不同程度地體現(xiàn)在資產(chǎn)擁有者的獲利風(fēng)險上。對于投資者來說，風(fēng)險大的投資，要求的回報率就高，投資風(fēng)險小，其回報率也可以相應(yīng)降低。③被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。評估對象獲利期限的長短，即評估對象的壽命，也是影響其價值和評估值的重要因素之一。采用市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：分活躍的公開市場；②公開市場上要有與被估資產(chǎn)具有可比性的資產(chǎn)的交易活動?？杀刃跃唧w體現(xiàn)在以下三三是參照物成交日與被估資產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日接近。參照物成交日與被估資產(chǎn)的評估基準(zhǔn)日即使有差別也應(yīng)在一個適度的范圍內(nèi)，同時，兩者的差別必須是可以調(diào)整的。成本法要滿足以下基本前提條件：①被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。②被評估資產(chǎn)的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能必須與假設(shè)的重置全新資產(chǎn)具有可比性。料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。適用的前提條件：①應(yīng)具備具有法律效力的破產(chǎn)處理文件或抵押合同及其他有效文件；②資產(chǎn)以整體或拆零方式可以在市場上快速出售變現(xiàn)；③所賣收入足以補償因出售資產(chǎn)附加支出金額。學(xué)習(xí)情境四資產(chǎn)評估程序1.資產(chǎn)評估基本程序，始于(A)A.明確業(yè)務(wù)基本事項B.風(fēng)險分析與評價C.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書D.編制資產(chǎn)評估計劃2.資產(chǎn)評估基本程序，終于資產(chǎn)評估(D)A.向委托人和相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告B.由首席評估師簽署意見C基本事項D工作檔案歸檔3.資產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析(C)資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇資產(chǎn)評估方法。A.1種B.2種C.3種D.2種以上4.注冊資產(chǎn)評估師確定是否承接資產(chǎn)評估項目，應(yīng)當(dāng)分析與評價因素不包括(D)。BC.獨立性分析與評價。D.項目的規(guī)模和復(fù)雜程度分析與評價5.國有資產(chǎn)評估核準(zhǔn)項目評估基準(zhǔn)日至少選擇在評估報告使用有效期之前至少(C)個月。A.3B.4C.5D.6C簽署意見后，方可對外發(fā)出。A.項目負(fù)責(zé)人B.部室主任二級復(fù)核C.首席評估師D.評估機構(gòu)法人代表7.對不動產(chǎn)權(quán)屬證明資料的核查驗證方式是(C)A.實地核查B.詢問核查C.書面核查D.函證核查1.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的基本事項具體包括(ABD)。A.評估目的B.評估委托方基本情況C.評估計劃D.評估業(yè)務(wù)約定書E.評估基準(zhǔn)日2.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的基本內(nèi)容包括(ABD)。A.評估目的B.評估基準(zhǔn)日C.評估計劃D.評估假設(shè)3.評估計劃應(yīng)當(dāng)重點考慮的因素包括(CDD)。A.評估基準(zhǔn)日B.評估收費C.評估目的D.評估對象結(jié)構(gòu)4.履行資產(chǎn)評估程序是評估機構(gòu)(ABCD)的重要手段之一。A.防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險B.合理抗辯C.保護自身權(quán)益D.提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量評估主體判斷是否繼續(xù)執(zhí)行或中止評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)重點考慮的因素是(AB)。A.所受限制是否對評估結(jié)論造成重大影響B(tài).能否采取必要措施彌補不能實施調(diào)查程序的缺失C.在資產(chǎn)評估報告中提醒委托人這種狀況對資產(chǎn)評估結(jié)論合理性可能存在的影響D.資產(chǎn)評估主體應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄下來6.資產(chǎn)評估信息資料的核查驗證方式包括(ABCD)A.實地核查B.詢問核查C.互聯(lián)網(wǎng)核查D.函證核查三、判斷題1.為了合理利用財務(wù)會計資料，資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日一般會選擇在會計主體的結(jié)賬日，即每2.若經(jīng)采取措施可以彌補程序缺失，且未對評估結(jié)論產(chǎn)生重大影響時，資產(chǎn)評估主體可3.資產(chǎn)評估機構(gòu)及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員不得自行確定所履行的資產(chǎn)評估程序的繁簡程6.超出資產(chǎn)評估專業(yè)人員專業(yè)能力范疇的核查驗證事項，資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)委托或者要求委托人委托其他專業(yè)機構(gòu)或者專家出具意見。(∨)申請貸款。華瑞資產(chǎn)評估事務(wù)所接受中國工商銀行南京市××分行的委托，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)問題：(1)請你簡要說明此資產(chǎn)評估項目有哪些具體構(gòu)成要素。此資產(chǎn)評估項目的具體構(gòu)成要素有：評估主體：華瑞資產(chǎn)評估事務(wù)所及其評估人員；：國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定；(2)簡要說明此次評估程序應(yīng)包括哪些具體步驟或環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評估具體程序或工作步驟的劃分，取決于資產(chǎn)評估師對各資產(chǎn)評估工作步驟共性的歸納，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的性質(zhì)、復(fù)雜程度也是影響資產(chǎn)評估具體程序劃分的重要因素。根據(jù)各工作步驟的重要性，資產(chǎn)評估通常包括以下基本評估程序：(1)明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；(2)簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；(3)編制資產(chǎn)評估計劃；(4)現(xiàn)場調(diào)查；(5)收集資產(chǎn)評估資料；(6)評定估算；(7)編制和提交資產(chǎn)評估報告；(8)歸檔資產(chǎn)評估工作底稿。即使資產(chǎn)交易的最終價格與資產(chǎn)評估結(jié)論一致，也不可斷定資產(chǎn)評估的結(jié)果一定合理、僅憑評估結(jié)論與最終價格的一致不足以說明資產(chǎn)評估的結(jié)果一定合理、科學(xué)。3.閱讀本情境的案例導(dǎo)入，回答下列問題：(1)在資產(chǎn)評估工作中履行資產(chǎn)評估程序很重要嗎？為什么？1)資產(chǎn)評估程序是提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量、提高注冊資產(chǎn)評估師的業(yè)務(wù)水平的重要保證。完整履行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估規(guī)范執(zhí)業(yè)的基本保證。2)資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價資產(chǎn)評估服務(wù)的重要依據(jù)，是評估業(yè)維護資產(chǎn)評估服務(wù)公信力、贏得客戶和社會公眾信任的重要保證，完整履行資產(chǎn)評估程序是社會公眾及資產(chǎn)評估行業(yè)自律主管部門對資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員的基本要求。程序是資產(chǎn)評估機構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段，完整履行資產(chǎn)評估程序也應(yīng)該是資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員自覺的行動。(2)你知道執(zhí)行資產(chǎn)評估程序有哪些基本要求？1)資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在國家和資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)建立、健全資產(chǎn)評估程序制2)資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)評估程序制度和具體的估主體應(yīng)在且僅在執(zhí)行必要資產(chǎn)評估程序后形成和出具資產(chǎn)評估報告。3)資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評估項目經(jīng)辦人員及助理人業(yè)中評估對象已經(jīng)毀失，或受到限制無法進行必要的現(xiàn)場勘查)，資產(chǎn)評估主體應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估報告中明確披露這種狀況，提醒委托人這種狀況對資產(chǎn)評估結(jié)論合理性可能存在的影5)資產(chǎn)評估主體應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄下來，并將主要資產(chǎn)評估程序的執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。(3)資產(chǎn)評估過程中評估人員需要收集哪些信息資料？參考答案：注冊資產(chǎn)評估師在資產(chǎn)評估過程中，應(yīng)當(dāng)考慮以下幾項相關(guān)信息。1)有關(guān)資產(chǎn)權(quán)利的法律文件或其他證明資料。2)資產(chǎn)的性質(zhì)、目前和歷史狀況信息。3)有關(guān)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟壽命和法定壽命信息。4)有關(guān)資產(chǎn)的使用服務(wù)和獲利信息。5)資產(chǎn)以往的評估及交易情況信息。6)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的可行性信息。7)資產(chǎn)的市場價格信息。8)賣方承諾的保證、賠償及其他附加條件。9)可能影響資產(chǎn)價值的宏觀經(jīng)濟前景信息。10)可能影響資產(chǎn)價值的行業(yè)狀況及前景信息。11)可能影響資產(chǎn)價值的企業(yè)狀況及前景信息。機器設(shè)備評估一、單項選擇題1.D2.C3.D4.C15.B16.D17.C18.C5.C6.D7.D8.A9.D10.C11.B19.D20.C21.C22.D23.D24.C12.C13.B14.A二、多項選擇題1.CD2.ACD3.ACD4.AD5.ACD6.ABCD7.BC8.ABD9.ABD10.ACD11.ABC12.ABD13.ABD14.ABCD15.AB16.CD17.AD18.ABD三、判斷題1．評估設(shè)備重置成本適合采用價格指數(shù)法的情況包括有賬面原值無參照物的；有現(xiàn)行2．設(shè)備的功能性貶值通常表現(xiàn)為被評估設(shè)備出現(xiàn)了超額投資成本或超額運營成本。(∨)。3．利用國產(chǎn)替代設(shè)備的重置成本推算進口設(shè)備重置成本一般是在外匯匯率變化很大的4.通常進口設(shè)備重置成本中的國內(nèi)運雜費是指港口費用、裝卸費用、外貿(mào)手續(xù)費(×)。5．設(shè)備物理壽命的長短主要取決于使用強度、設(shè)備質(zhì)量、維修水平、技術(shù)進步速度(×)。6．判斷設(shè)備成新率的使用年限法中的使用年限可與設(shè)備的運行量、工作量相互轉(zhuǎn)換。(∨)7．運用市場法評估機器設(shè)備價值，評估師判斷參照物與評估對象的可比性時應(yīng)考慮規(guī)格型號、制造廠家、市場條件等因素。(∨)8．通常成套設(shè)備、生產(chǎn)線適用于收益法評估(∨)。=26.4%(2)估測該設(shè)備的經(jīng)濟性貶值額=10000×100×(1－25%)×(P/A,10%,3)=750000×2.4869=1865175(元)(3)確定該機組的評估值=24×61.54%=14.7(萬元)3.解：(1)設(shè)備的現(xiàn)行成本，即重置成本為：∑(賬面原值×價格變動率)=30000×(1+10%)10+3000×(1+10%)5+2000×(1+10%)2=30000×2.6+3000×1.61+2000×1.12=85250(元)(2)評估時設(shè)備的加權(quán)投資成本：∑(重置成本×已使用年限)3000×1.61×5+2000×1.12×2=808990(元)(3)評估時設(shè)備的加權(quán)已使用年限=808990÷85250=9.5(年)(4)設(shè)備成新率：=尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)×100%=8÷(8+9.5)×100%=45.7%力訓(xùn)練(1)評估人員在應(yīng)用成本法評估機器設(shè)備時，確定被評估機器設(shè)備的功能性貶值的理(1)分析：機器設(shè)備的功能性貶值是一個相對參數(shù)，是評估對象的功能相對于參照資產(chǎn)而言的。一般而言，參照資產(chǎn)應(yīng)是同類資產(chǎn)中功能和技術(shù)較為先進且為當(dāng)前普遍采用的。與這樣的參照資產(chǎn)相比，評估對象功能性落后即存在功能性貶值，反之即存在功能性溢價。(2)分析：采用成本法進行機器設(shè)備資產(chǎn)評估時，其實體性貶值與會計上的折舊有本質(zhì)區(qū)別。會計折舊實質(zhì)上資產(chǎn)的原始成本或調(diào)整的其他投入價值在受益對象上的分?jǐn)偵鲜且划?dāng)評估實體性貶值采用使用年限法時，實體性貶值的計算公式為實體性貶值=(重置成本－預(yù)計殘值)÷總使用年限×實際已使用年限累計折舊=(資產(chǎn)原值－預(yù)計殘值)÷預(yù)計使用年限×實際已使用年限兩者的計算公式很相似，但其中仍有細(xì)節(jié)上的差異。①計算基數(shù)不同。資產(chǎn)評估中各項貶值的計算基數(shù)是被評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的重②年限的含義不同。評估實體性貶值計算的總使用年限是資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命。它是一規(guī)有關(guān)。會計折舊上的預(yù)計使用年限，在考慮損耗的同時也考慮財稅政策、社會技術(shù)及生產(chǎn)力發(fā)展水平，并以同類資產(chǎn)在正常運轉(zhuǎn)狀況下的平均使用年限作為使用年用的資產(chǎn)也照提折舊。(1)結(jié)合案例，請你簡要說明本次評估的程序。(2)機器設(shè)備評估有哪些特點？(3)你認(rèn)為本例中的二手專用數(shù)控機床的評估應(yīng)該采用什么方法？為什么？(1)本次機器設(shè)備評估的程序1)接受評估委托?？蛻粲幸馕性u估人員作某項機器設(shè)備評估時，評估人員要向客戶些會影響整個評估過程和結(jié)果，進而影響評估服務(wù)的質(zhì)量。2)評估準(zhǔn)備。評估人員及評估機構(gòu)在簽訂了資產(chǎn)評估委托協(xié)議，明確評估的目的、評①要求委托方提供資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)資料。評估師首先要指導(dǎo)委托方做好機器設(shè)備自查備購貨合同、發(fā)票及運輸安裝調(diào)試費用收據(jù)等機器設(shè)備產(chǎn)權(quán)資料、經(jīng)濟技術(shù)資料。②制訂具體的評估工作計劃。分析研究委托方提供的被評估資產(chǎn)清冊及相關(guān)表格等有此保證評估工作順利進行。③收集評估中所需的數(shù)據(jù)資料。除委托方提供的資料外，評估師還要廣泛收集與本次過市場調(diào)查獲得，有的資料通過評估人員現(xiàn)場勘查獲得。察。在機器設(shè)備評估的現(xiàn)場核實設(shè)備數(shù)量與權(quán)屬，勘察和鑒定設(shè)備狀況。4)評定估算階段。根據(jù)評估目的、評估價值類型的要求及評估時的各種條件，選擇適宜的評估方法估算評估值。5)撰寫評估報告及評估說明，整理評估底稿6)評估報告的審核和報出(2)答：機器設(shè)備評估的特點體現(xiàn)在以下幾個方面：1)機器設(shè)備評估以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)。2)機器設(shè)備在評估時的存在形式和使用方式和狀態(tài)將影響機器設(shè)備的評估價值。3)機器設(shè)備所包含的技術(shù)性無形資產(chǎn)應(yīng)酌情考慮統(tǒng)一評估或分別評估。建筑物不可分離的機器設(shè)備的評估，應(yīng)放在土地及建筑物中一并評估。5)機器設(shè)備評估通常是以單臺、單件為標(biāo)的。6)機器設(shè)備評估注意不要重復(fù)評估或漏評。(3)答：二手專用數(shù)控機床的評估應(yīng)該采用成本法。二手專用數(shù)控機床的評估不能采用收益法：因為利用收益法評估機器設(shè)備是通過預(yù)測設(shè)備的獲利能力，對資產(chǎn)未來帶來的凈利潤或凈現(xiàn)金流按一定的折現(xiàn)率折為現(xiàn)值，作為被評估二手專用數(shù)控機床的評估不能采用市場法：市場法是根據(jù)公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格通過比較分析來確定被評估對象價格的一類評估方法。二手專用數(shù)市場法。所以，二手專用數(shù)控機床的評估只能采用成本法，成本法是通過估算被評估機器設(shè)備的重置成本和各種貶值，用重置成本扣減各種貶值作為資產(chǎn)評估價值的一種方法，它是機器設(shè)備評估中最常使用的方法之一。房地產(chǎn)評估一、單項選擇題1．我國土地使用權(quán)出讓的最高年限由(D)確定并公布。A．國土資源部B．住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部C．省、自治區(qū)、直轄市政府D．國務(wù)院2．在影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)域因素中，對價格影響最大的是(C)。A．交通通達(dá)程度B．公共公用配套設(shè)施狀況C．區(qū)域的繁華程度D．城市規(guī)劃限制4．由于價格指數(shù)法的相對粗略性質(zhì)，在建筑物重置成本的評估中，價格指數(shù)法一般只適合于(D)。A．大型的建筑物B．價格較高的建筑物C．賬面成本不實的建筑物D．單位價值小、結(jié)構(gòu)簡單的建筑物5．在資產(chǎn)評估中，土地使用權(quán)的評估通常是按照其最佳用途為依據(jù)進行的，對土地與建筑物用途不協(xié)調(diào)所造成的價值損失一般以(B)體現(xiàn)出來。A．建筑物的經(jīng)濟性貶值B．建筑物的功能性貶值C．土地的經(jīng)濟性貶值D．土地的功能性貶值元，則用收益法評估該住宅的每平方米價格為(A)元。7.在房地產(chǎn)評估中，對于既無參照物又無法預(yù)測未來收益的評估對象，宜運用(A)A．成本法B．市場法用為250萬元，剩余使用年限為40年，折現(xiàn)率為6%，則其評估價值最接近于(B)萬元。A.700B.800C.833D.7529．土地市場的不完全競爭性是由土地的(C)決定的。A．稀缺性B．用途多樣性C．不可再生性D．價值增值性B．國有土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓D．凡未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓11．非住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于使用年限屆滿前(C)內(nèi)申請續(xù)期。A.3個月B.6個月C.12個月D.18個月12．在正常情況下，用于房地產(chǎn)價值評估的收益應(yīng)該是房地產(chǎn)的(D)。A．實際總收益－實際總費用B．實際總收益－客觀總費用C．客觀總收益－實際總費用D．客觀總收益－客觀總費用13．運用收益法評估房地產(chǎn)時，房地產(chǎn)總費用通常包括(D)。A．管理費＋折舊費＋保險費＋稅金B(yǎng)．管理費＋折舊費＋保險費＋稅金＋空房損失費C．管理費＋維修費＋折舊費＋保險費＋稅金＋空房損失費D．管理費＋維修費＋保險費＋稅金純收益分別為平上，那么該宗土地的收益價格接近于(A)萬元。15．土地的“三通一平”是指(B)。A．通水、通熱、通路、平整地面B．通水、通路、通電、平整地面C．通水、通路、通氣、平整地面D．通氣、通電、通訊、平整地面16．造成房地產(chǎn)經(jīng)濟性貶值的根本性標(biāo)志是(D)。A．利用率下降B．部分閑置C.實際報酬率下降D．客觀收益下降C部使用年限的比率求得。A．已使用年限B.剩余使用年限C．實際已使用年限D(zhuǎn)．已提折舊年限18．采用成本法評估建筑物的重置成本通常是以(C)為依據(jù)的。A．該建筑物預(yù)算數(shù)B．同類建筑物客觀合理投入額C.建筑物建設(shè)成本D.建筑物人工費率變化率C.經(jīng)濟性貶值D．經(jīng)濟性溢價20．運用市場法評估房地產(chǎn)價值時，通過區(qū)域因素修正后，可將參照物價格修正為(A)條件下的價格。A．評估對象所處區(qū)域B．參照物所處區(qū)域C.城市平均區(qū)域D．參照物規(guī)劃區(qū)域21．在房地產(chǎn)開發(fā)中的“三通一平”費用屬于(A)。A.基礎(chǔ)設(shè)施配套費B．公共事業(yè)配套費22.城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價是(D)。A.某時點城鎮(zhèn)土地單位面積價格B．某時期城鎮(zhèn)土地單位面積價格C．某時期城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價D．某時點城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價為(B)元/平方米。A.5000B.1250C.800D.20000占房地產(chǎn)總價值的45%，則該房地產(chǎn)的綜合還原利率應(yīng)為(C)。A.5%B.6%C.6.9%D．7.1%二、多項選擇題1.ABD2.AC3.ABCD4.ABD5.BC6.ABD7.ABD8.ABD9.ABCD10.BD11.ABCD12.BC13.ABD14.ABC15.ACD16.AD三、判斷題1.用成本法評估在建工程，是在求取被評估在建工程的價格時，將被評估在建工程按其2.運用市場比較法評估地產(chǎn)時，在選擇參照物時應(yīng)注意在交易類型、用地性質(zhì)和供需圈4.正確的房地產(chǎn)評估程序應(yīng)該是：選用評估方法估算、擬訂評估方案、明確基本事項、實地勘察搜集資料、確定評估結(jié)果、撰寫評估報告。(×)5.市場法是房地產(chǎn)評估方法中最直接、最有效的方法。(∨)1.該宗土地的價值=303235333840(1+6%)4051303235333840(1+6%)4051=574.06(萬元)(1)建立容積率修正系數(shù)表，見下表：容容積率數(shù)(2)年限修正：參照交易實例A初步評估值=A交易價格×交易時間修正率×交易情況修正率×容積率修正率×區(qū)域因素修正率×個別因素修正率×年限修正率×剩余使用年限修正率=2200×1.01××××1.0135=2343(元/平方米)9910299參照交易實例B初步評估值=B交易價格×交易時間修正率×交易情況修正率×容積率修正率×區(qū)域因素修正率×個別因素修正率×年限修正率×剩余使用年限修正率=2400×1.01×××=2332(元/平方米)06102參照交易實例C初步評估值=C交易價格×交易時間修正率×交易情況修正率×容積率修正率×區(qū)域因素修正率×個別因素修正率×年限修正率×剩余使用年限修正率=2300×1.01×1.0066=2338(元/平方米)參照交易實例D初步評估值=D交易價格×交易時間修正率×交易情況修正率×容積率修正率×區(qū)域因素修正率×個別因素修正率×年限修正率×剩余使用年限修正率=2200×1.012××××1.0135=2282(元/平方米)(4)最終評估結(jié)果=(2343+2332+2338+2282)÷4=2332(元/平方米)3.(1)年總收益=2×365×1000×5=3650000(元)(2)年總費用=3650000×2%+3500×5000(1.5%+0.2%)+3650000×17.5%=10009250(元)(3)年總收益=年總收益－年總費用=2640750(元)(4)房地產(chǎn)總價=1-=36258750(元)(5)建筑費用及專業(yè)費用=3500×(1+10%)×5000=19250000(元)(6)利息=地價×〔(1+6%)2－1〕+建筑費用及專業(yè)費用×〔(1+6%)－1〕=0.1236×地價+1155000(7)開發(fā)商利潤=(地價+建筑費用及專業(yè)費用)×20%=(地價+19250000)×20%(8)地價=房地產(chǎn)總價-建筑費用及專業(yè)費用-利息-開發(fā)商利潤=36258750－19250000－0.1236×地價+1155000－(地價+19250000)×20%地價=9069016(元)4.(1)年總收益=50×12×1800×(1-10%)=972000(元)(2)計算年總費用①年管理費用=年總收益×3%=29160(元)②年維修費用=2500×1800×1.5%=67500(元)③年稅金=2500×1800=45000(元)④年保險費用=2500×1800×0.2%=9000(元)年總費用=①+②+③+④=150660(元)(3)年房地產(chǎn)純收益=年總收益－年總費用=821340(元)(4)計算房屋年純收益①年貶值額=建筑物重置價②房屋現(xiàn)值=房屋重置價-年貶值額×已使用年限=4406250(元)③房屋純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=352500(5)土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益=468840(元)(6)土地使用權(quán)市場價值=土地年純收益×(P/A,6%,47)=468840××(P/A,6%,47)=7308760(元)土地單價=7308760÷100=7309(元/平方米)(1)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓底價之間有何關(guān)系？地價、土地使用權(quán)出讓底價之間存在著相互承接的關(guān)系。基準(zhǔn)地價是標(biāo)定地價評估的基礎(chǔ)，標(biāo)定地價又是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)。標(biāo)定地價是政府認(rèn)定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。估中已經(jīng)考慮了維修費用，所以不考慮建筑物折舊費，否則，會導(dǎo)致重復(fù)計算。容而乙土5地的樓面地價為=170元/㎡。3(4)簡述房地產(chǎn)的評估程序。參考答案：房地產(chǎn)評估一般應(yīng)依照以下程序進行：明確評估基本事項、簽訂評估合同、制訂工作計劃、實地勘察與收集資料、測算被估房地產(chǎn)的價值、綜合分析確定評估結(jié)果和撰寫評估報告。2.閱讀案例，并回答問題。(1)本案例中，對同一幢大樓及大樓的不同樓層，在幾年內(nèi)多次評估，評估出的價值不同，出現(xiàn)這種現(xiàn)象普通民眾十分不解，你對此如何看？這是否正常？為什么？(2)如果對同一幢大樓及大樓的不同樓層，同一評估目的，同一評估時點，評估出的價值相差很大，這是否正常？為什么？價格存在差異應(yīng)屬正常現(xiàn)象，如果相差十年之久，評估結(jié)果卻沒有差異，卻是不正常。相差很大。會有很大的差異。功能及自身狀況也會發(fā)生變化，其評估結(jié)果也會不同。市場——房地產(chǎn)市場的供求狀況、競爭狀況也會發(fā)生變化，其評估也會不同。區(qū)域的規(guī)劃、交通狀況、商業(yè)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等因素也會發(fā)生變化，雖然評估對象本身所處其評估結(jié)果也會不同。(2)如果對同一幢大樓及大樓的不同樓層，同一評估目的，同一評估時點，評估出的價值相差很大，這不是正?，F(xiàn)象。如果對同一幢大樓及大樓的不同樓層，同一評估目的，同一評估時點，幾家不同的評估機構(gòu)，一般認(rèn)為，其評估結(jié)果，在±5%范圍內(nèi)浮動是正常的，在±10%范圍內(nèi)浮動也是允許的。造成的原因也是十分復(fù)雜，必須考量其評估程序、評估原則、評估方法、評估取價依據(jù)等，業(yè)水平，維護評估行業(yè)的公信力。3.閱讀本學(xué)習(xí)情境的案例導(dǎo)入，分析討論以下問題。(1)房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)相比有哪些特征？期性；投資大量性；保值與增值性；投資風(fēng)險性；難以變現(xiàn)性；政策限制性。(2)影響房地產(chǎn)價格有哪些因素？素。這些因素通常會對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生全局性的影響。這類因素主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。②區(qū)域因素。區(qū)域因素，是指某一特定區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性，對該區(qū)域內(nèi)的各塊土地的價格水平產(chǎn)生影響的因素。這類因素可細(xì)分為商服繁華因素、道路通達(dá)因素、交通便捷因素、城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境狀況③個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。(3)本例房地產(chǎn)價值評估采用的那種方法？為什么選擇這種方法？因為此處房地產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)，與估價對象相類似的房地產(chǎn)交易較多，能方便地找到多個參照物，且參照物與估價對象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料也能搜集到，因此我們采用法進行估價。情境七無形資產(chǎn)評估一、單項選擇題1.D2.A3.B4.D5.B6.B7.D8.C9.A10.D11.B12.C13.C二、多項選擇題1.BCD2.BC3.ABD4.ABC5.ABC6.BCD7.AD8.BCD9.BCD10.CD11.ABD12.ACD13.ABCD14.BCD2.無形資產(chǎn)的有效期限是無形資產(chǎn)能夠獲得超額收益的時間(∨))4.由于無形資產(chǎn)具有替代性的功能特性，因此在評估時必須要考慮無形資產(chǎn)的經(jīng)濟壽外具有弱對應(yīng)性的特點。(×)適1.商譽的價值=(250000－900000×20%)÷20%=350000(元)2.如果不考慮流轉(zhuǎn)稅因素，則超出平均價格的收入視同超額利潤。評估值= i=1i=4i=6=1865580(元)練1.分析討論：專利資產(chǎn)評估需要收集那些資料？(1)專利資產(chǎn)的權(quán)利人及實施企業(yè)基本情況。評估人員通過對專利權(quán)人基本情況的收專利實施的能力及其對專利獲利能力的影響。①專利權(quán)人。如果是企業(yè)，首先對企業(yè)營業(yè)執(zhí)照上的信息進行披露。其次應(yīng)主要了解企應(yīng)對身份證上的信息進行披露，其次應(yīng)主要了解其受教育背景、工作和科研經(jīng)歷。(2)專利證書、最近一期的專利繳費憑證。(3)專利權(quán)利要求書、專利說明書及其附圖。(4)專利技術(shù)的研發(fā)過程、技術(shù)實驗報告、專利產(chǎn)品檢測報告。適用范圍。(6)市場需求、市場前景及市場壽命、相關(guān)行業(yè)政策發(fā)展?fàn)顩r、同類產(chǎn)品的競爭狀況料。(7)宏觀經(jīng)濟政策和數(shù)據(jù)。利能力等相關(guān)的信息、資料。。(1)商標(biāo)與品牌的聯(lián)系：品牌必須依附于商標(biāo)，品無牌不遠(yuǎn)，牌無品不立。品牌是在逐漸形成品牌，所以品牌的范圍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于商標(biāo)。(2)品牌不等于商標(biāo)，其二者的區(qū)別：①品牌與商標(biāo)是兩個內(nèi)涵不完全重疊的概念，品牌必須使用，但無需注冊，品牌一經(jīng)注牌消失時或當(dāng)擁有品牌的企業(yè)破產(chǎn)時，商標(biāo)仍然可以有效。比如，當(dāng)三鹿品牌消失時，“三有效；的價值不僅包括其擁有的商標(biāo)價值，還包括企業(yè)的商譽價值，品牌有比商標(biāo)更寬泛的外延。④商標(biāo)可以注冊，可以保護，商標(biāo)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)所有人對其注冊商標(biāo)享出售、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、投資；而品牌不是一個法律術(shù)語，不具有法律地位，品牌不受保權(quán)不可可以脫離企業(yè)的物質(zhì)實體而單獨出售、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、投資。⑤企業(yè)的商標(biāo)與品牌可以一致，也可以不一致，企業(yè)可以有多個商標(biāo)。3.品牌權(quán)與商標(biāo)權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓？體而單獨出售。商標(biāo)權(quán)是商標(biāo)所有人對其注冊商標(biāo)享有的權(quán)利。包括商標(biāo)權(quán)以及與此相聯(lián)系的商標(biāo)專用權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可使用權(quán)、繼承權(quán)、法律訴訟權(quán)等。能比一般商標(biāo)的產(chǎn)品取得更好的經(jīng)濟效益，獲得高于同行業(yè)水平的超額利潤。商標(biāo)權(quán)的評估就是對商標(biāo)權(quán)內(nèi)在價值的確認(rèn)。(2)品牌兼有商標(biāo)的與商譽雙重性質(zhì)，品牌既有商標(biāo)的能將自己的商品或服務(wù)與他人的商品和服務(wù)區(qū)分開的標(biāo)志性，品牌還兼有商譽的不可脫離企業(yè)而獨立轉(zhuǎn)讓或存在性，品牌不是一個法律術(shù)語，不具有法律地位。品牌權(quán)不可脫離企業(yè)的物質(zhì)實體而單獨出售、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、投資。2.閱讀案例本學(xué)習(xí)情境的案例導(dǎo)入，分析討論以下問題：(2)分析：你認(rèn)為“宏遠(yuǎn)品牌”能否轉(zhuǎn)讓？為什么？“宏遠(yuǎn)品牌”不能轉(zhuǎn)讓。品牌是消費者心中的烙印。品牌不是一個法律術(shù)語，不具有法間接地、有限度地保護。品牌權(quán)不可脫離企業(yè)的物質(zhì)實體而單獨出售、轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、投資。宏遠(yuǎn)品牌轉(zhuǎn)讓，將品牌與企業(yè)、項目分離，單獨轉(zhuǎn)讓品牌價值是不科學(xué)的，品牌價值不能用于企業(yè)的任何經(jīng)濟行為。品牌無法轉(zhuǎn)讓，宏遠(yuǎn)品牌轉(zhuǎn)讓是一種無稽之談。(3)本次“宏遠(yuǎn)品牌”價值的評估存在哪些問題？1)本次宏遠(yuǎn)品牌價值的評估忽略了粵宏遠(yuǎn)對宏遠(yuǎn)集團品牌無形資產(chǎn)的增值貢獻，將宏遠(yuǎn)品牌價值全部歸屬宏遠(yuǎn)集團所有，是錯誤的。宏遠(yuǎn)品牌價值評估的評估對象，是宏遠(yuǎn)集團指定的依附以下項目的無形資產(chǎn)：①1993年開始運作的宏遠(yuǎn)足球、籃球俱樂部；的上市將宏遠(yuǎn)品牌的價值推向了高峰。因此，粵宏遠(yuǎn)對宏遠(yuǎn)集團品牌無形資產(chǎn)的增值貢獻不可低估，將7.57億元的品牌價值宏遠(yuǎn)品牌價值全部歸屬宏遠(yuǎn)集團所有，是錯誤的。2)宏遠(yuǎn)集團與粵宏遠(yuǎn)雖然是宏遠(yuǎn)品牌的共有人，但是，作為一個法律實體的上市公司品牌。宏遠(yuǎn)集團的品牌轉(zhuǎn)讓行為，是不顧廣大中小股民利益的荒唐之舉。3)以宏遠(yuǎn)集團目前的情況，沒有明顯由品牌帶動產(chǎn)品體現(xiàn)出來的價值，宏遠(yuǎn)集團以房牌與與企業(yè)、項目分離，烙印。品牌不可以注冊，品牌轉(zhuǎn)讓是一種無稽之談。(4)你認(rèn)為“宏遠(yuǎn)品牌”轉(zhuǎn)讓事件發(fā)生的真正原因是什么？究其宏遠(yuǎn)品牌轉(zhuǎn)讓事件的真正原因是，主要在于買家賣家原是一家人：賣家有拿廣大股民和投資者的利益來中飽私囊之嫌，而買家卻樂意讓自家人受惠。此次商標(biāo)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種左手轉(zhuǎn)到右手的游戲。境八其他資產(chǎn)評估一、單項選擇題1.B2.D3.D4.D5.A6.D7.C8.B9.C10.C11.C12.B13.C14.A15.B16.A17.C18.C19.B20.A21.B22.B23.D24.A25.A二、多項選擇題1.AD2.AC3.CD4.CD5.BCD6.ACD7.ABCD8.ABD9.BC10.BD11.CD12.BD13.BC14.BCD15.ABD16.ABC17.ABC18.AD19.ABCD20.ABCD三、判斷題1.對長期待攤費用等其他資產(chǎn)的評估通常發(fā)生在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時。(∨)3.上市交易的債券最適合運用收益法進行評估。(×))5.二手車評估是與房地產(chǎn)評估、機器設(shè)備評估、企業(yè)價值評估、動產(chǎn)評估和無形資產(chǎn)評的國際資產(chǎn)評估六大系列行業(yè)之一。(×)狀況較低，取2%的風(fēng)險報酬率。(1)若債券為每年付一次利息，債券到期一次還本，年利率為5%，試確定該債券的評估值；(2)若債券的還本付=60000×5%×(1+6%)-1+60000×5%×(1+6%)-2+60000×(1+6%)-2=3000×0.9434+3000×0.8900+60000×0.8900=59500.2元(2)債券的還本付息方式為“到期一次還本付息”，債券評估值為：F＝A(1+m×i)＝60000×(1+3×6%)＝70800元P=F/(1+r)n＝70800×(1+6%)-2=70800×0.8900=63012元益現(xiàn)值法計算長期股權(quán)投資評估值。=15×3.6048+50×0.5674=54.072+28.37=82.442萬元1.可參照教材。略。2.可參照教材。略。題：(1)針對科科電子集團公司的不同的長期投資，應(yīng)該采用什么方法評估？請你說明評估思路。(2)科科電子集團公司擁有某金融機構(gòu)2020年3月1日發(fā)行的五年期、年利率為3% 財務(wù)狀況較好，具有一定的償債能力，投資風(fēng)險較小，故取2%的風(fēng)險報酬率。請你估算評估基準(zhǔn)日科科電子集團公司長期債券投資價值。(1)答：科科電子集團公司長期投資的項目評估基本思路：委托方的實際情況，券的票面價值加上應(yīng)收利息確定評估值；凈資產(chǎn)的評估值以及科科電子集團公司在該企業(yè)中所占的股權(quán)比例確定長期投資金額；對于公司對該被投資企業(yè)進行整體資產(chǎn)評估，再根據(jù)評估后的凈資產(chǎn)及科科電子集團公司在該企業(yè)中所占的股權(quán)比例確定長期投資金額；對科科電子集團公司未控股的企業(yè)，需審核被投資計報表確定該企業(yè)的凈資產(chǎn)，再根據(jù)科科電子集團公司在該企業(yè)中所占的股權(quán)比例確定長期投資金額。(2)答：長期債權(quán)投資的評估值的計算過程如下：F=A(1+mr)=5000×100×(1+5×3%)=575000元P=F/(1+r)n=575000/(1+2%+4%)4=455457.50元九企業(yè)價值評估一、單項選擇題1.B2.C3.D4.B5.C6.C7.A8.C9.B10.D11.A12.B13.CA14.B15.C16.D17.A18.D二、多項選擇題1.BCD2.ABC3.ABD4.ABD5.CD6.ABD7.BCD8.AC9.CD10.AC三、判斷題4．企業(yè)價值的產(chǎn)權(quán)邊界是指著眼于企業(yè)隨市場結(jié)構(gòu)的變化而不斷作出調(diào)整后的要素資預(yù)期企業(yè)價值。(×)5．運用收益法進行企業(yè)價值評估，其前提條件是