寫字樓產(chǎn)品設(shè)計建議報告撰寫思路分享

寫字樓產(chǎn)品設(shè)計建議報告撰寫思路分享報告撰寫的前提與發(fā)展商的充分溝通界定報告的核心內(nèi)容eg例：本報告需要解決的問題egQ1:各物業(yè)形態(tài)體量分析Q2:Q1:各物業(yè)形態(tài)體量分析Q2:各物業(yè)形態(tài)特色設(shè)計建議Q3:Q3:整體物業(yè)發(fā)展建議Whoam I項目經(jīng)濟標 決定延展空間 因地制宜項目所屬區(qū)位后期入市項目片區(qū)客戶特征

區(qū)域規(guī)劃決定業(yè)限條件 常規(guī)？突破入市時機決定品競策略 如何差異化目標客戶決定流物類型 適銷對路初判產(chǎn)品設(shè)計方向基于例項目情況的產(chǎn)品物業(yè)類型的選擇基于基于對市場借鑒點的理解，選擇符合目標客戶需求的寫字樓產(chǎn)品形態(tài)進行對比分析：價值視角甲級寫字樓商務(wù)公寓酒店式公寓LOFT市場角度片區(qū)需求，未來標竿產(chǎn)品；寫字樓定位最多的物業(yè)形態(tài)但片區(qū)市場仍然缺乏符合片區(qū)客戶需求的產(chǎn)門檻低與片區(qū)的凱賓斯基酒店服務(wù)復合，需求量較小符合片區(qū)客戶個性化需求的產(chǎn)品形態(tài)，客戶認知度高開發(fā)角度高形象物業(yè)對應(yīng)的前期投入成本高較純寫字樓工程復雜度高，需要提前預留較多結(jié)構(gòu)成本投入較多開發(fā)酒店式公寓要優(yōu)于酒店，需要考慮物業(yè)經(jīng)營；對裝修要求高，后期需要發(fā)展商維護，對發(fā)展商要求高較寫字樓建筑成本低廉；結(jié)構(gòu)設(shè)計需考慮加板后的承重要求銷售角度銷售周期相對其他物業(yè)形態(tài)長；銷售彈性大單位面積小，總價低，客戶面廣；銷售周期相對較快對區(qū)域商業(yè)成熟度和覆蓋力度要求高；需要引進星級的酒店管理公司輔助借勢銷售；銷售賣點明晰，但銷售彈性小產(chǎn)品附加值高，可以成為有力的搏高價營銷手段營銷角度形象高檔，有利于提升整體樓盤形象，但營銷較難推陳出新個性化概念容易導入，營銷易于差異化易于包裝，形象高檔個性化概念容易導入，營銷易于差異化產(chǎn)品形態(tài)契合度★★★★★★★★★★★★★★★★初判例產(chǎn)品設(shè)計方向關(guān)鍵詞回顧初判設(shè)計制約因素關(guān)鍵詞客戶需求中小型科技型企業(yè)需要高形象物業(yè)1002物業(yè)形態(tài)包括寫字樓、公寓、LOFT產(chǎn)品設(shè)計西座寫字樓+東座公寓的等高雙塔樓設(shè)計建筑外立面與一期統(tǒng)一雙塔樓共用酒店式豪華裝修大堂標準層面積控制在1200－1300m2產(chǎn)品設(shè)計建議需要解決的核心問題產(chǎn)品設(shè)計定位 產(chǎn)品體量分析 產(chǎn)品設(shè)計定位 物業(yè)排布方案 產(chǎn)品定位 分項物業(yè)特色設(shè)計建議報告核心分項物業(yè)特色設(shè)計建議問題分解項目整體物業(yè)發(fā)展建議項目整體物業(yè)發(fā)展建議產(chǎn)品體量分析產(chǎn)品體量分析為物業(yè)類型設(shè)計體量分布尋找案例支撐，因地制宜提解決方案為物業(yè)類型設(shè)計體量分布尋找案例支撐，因地制宜提解決方案產(chǎn)品體量分析思路案例借鑒

多種可能的產(chǎn)品排布方案 周全考量方案尋市案例到啟示 事實說話方案計原，明思路 明確方向確定產(chǎn)品具體體量關(guān)系確定產(chǎn)品排布確定體量關(guān)系確定產(chǎn)品具體體量關(guān)系關(guān)鍵例詞下可能實現(xiàn)的產(chǎn)品排布方案關(guān)鍵寫字樓公寓寫字樓公寓商業(yè)裙樓+寫字樓公寓公寓商業(yè)裙樓+寫字樓公寓公寓商業(yè)裙樓

組合二：獨棟寫字樓+寫字樓與公寓綜合體商業(yè)裙樓公寓寫字樓寫字樓寫字樓公寓寫字樓商業(yè)裙樓公寓寫字樓寫字樓寫字樓公寓寫字樓公寓商業(yè)裙樓+++寫字樓公寓商業(yè)

借鑒案例一：鳳凰大廈體量配比體量配比公寓∶寫字樓=0.96∶1總用地面積11038m2總建筑面積106436.2m2建筑高度110m結(jié)構(gòu)層數(shù)125229層；3棟地上6層1棟寫字樓2棟商務(wù)公寓3棟商業(yè)、鳳凰演播廳客戶覆蓋面廣。通過獨立設(shè)置寫字樓和商務(wù)公寓，確保了項目整體形象的純粹性，同時項目高檔寫字樓為商務(wù)公寓帶來極大的形象附加值，公寓發(fā)售后受市場追捧，1個月即售罄。

借鑒案例二：星河世紀A棟總用地面積11038（整體）m2總建筑面積39581（A棟）m2建筑高度170m結(jié)構(gòu)層數(shù)39A棟寫字樓+商務(wù)公寓B棟居住公寓C棟居住公寓體量配比（體量配比（A棟）公寓∶寫字樓=0.35∶1A棟15層以下實際為商務(wù)公寓，15層以上為公寓式劃分寫字樓，客戶覆蓋面廣。但因公寓與寫字樓同棟設(shè)置，降低了寫字樓的檔次，整棟稱為甲級寫字樓的包裝推廣概念較難被市場認同。A棟15層以下實際為商務(wù)公寓，15層以上為公寓式劃分寫字樓，客戶覆蓋面廣。但因公寓與寫字樓同棟設(shè)置，降低了寫字樓的檔次，整棟稱為甲級寫字樓的包裝推廣概念較難被市場認同。案例例借鑒小結(jié)案例體量排布大原則借鑒點 至少保有一棟純寫字樓至少保有一棟純寫字樓雙塔樓項目最好設(shè)置獨棟寫字樓，力求最大化的保證寫字樓的高端商務(wù)純粹感，樹立整體項目形象；公寓與寫字樓同棟設(shè)置時盡量降低寫字樓面積比例寫字樓與公寓同棟設(shè)置對寫字樓形象有一定影響，故獨棟公寓與寫字樓同棟設(shè)置時盡量降低寫字樓面積比例寫字樓與公寓同棟設(shè)置對寫字樓形象有一定影響，故獨棟本項例目可選產(chǎn)品排布方案本項+產(chǎn)品排布制約因素：+位的延續(xù)性。業(yè)品質(zhì)。中選其一。

寫字樓公寓寫字樓公寓商業(yè)裙樓寫字樓寫字樓公寓商業(yè)裙樓方案一 方案二注：LOFT在建筑設(shè)計上為雙層復式構(gòu)造，在使用方式與寫字樓類似。在本項目中LOFT與寫字樓部分的差異主要是面積體量的不同。而本項目中LOFT面積所占比例有限，故將LOFT體量算入寫字樓內(nèi)計算。步驟四：根據(jù)契合度差異分別賦予權(quán)重比例步驟三：對各個類似項目與本項目進行契合度分析比較步驟二：分析其各物業(yè)類型的體量關(guān)系步驟一：選取市場上與本項目類似的項目步驟五：結(jié)合市場需求、建筑設(shè)計等因素調(diào)整體量比例步驟五：計算本項目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間例步驟四：根據(jù)契合度差異分別賦予權(quán)重比例步驟三：對各個類似項目與本項目進行契合度分析比較步驟二：分析其各物業(yè)類型的體量關(guān)系步驟一：選取市場上與本項目類似的項目步驟五：結(jié)合市場需求、建筑設(shè)計等因素調(diào)整體量比例步驟五：計算本項目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間項目總建筑面積（m2）產(chǎn)品類型公寓：寫字樓鳳凰大廈110,000商務(wù)公寓、寫字樓0.96：1星河世紀39581商務(wù)公寓、寫字樓0.35：1金中環(huán)大廈131012.99商務(wù)公寓、酒店式公寓、寫字樓1.1：1世界金融中心157039.53酒店式公寓、寫字樓0.36：1江蘇大廈72000商務(wù)公寓、寫字樓0.35：1財富廣場84502.24商務(wù)公寓、寫字樓0.47：1本項目98300商務(wù)公寓、寫字樓？步驟二：分析其各物業(yè)類型的體量關(guān)系步驟一：選取市場上與本項目類似的項目例 寫字樓、公寓體量確定步驟二：分析其各物業(yè)類型的體量關(guān)系步驟一：選取市場上與本項目類似的項目項目公寓：寫字樓權(quán)重鳳凰大廈0.96：1M%星河世紀0.35：1N%金中環(huán)大廈1.1：1A%世界金融中心0.36：1K%江蘇大廈0.35：1P%財富廣場0.47：1Q%本項目體量權(quán)重比較值：？步驟五：結(jié)合市場需求、建筑設(shè)計等因素調(diào)整體量比例步驟五：計算本項目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間步驟四：根據(jù)契合度差異分別賦予權(quán)重比例步驟三：對各個類似項目與本項目進行契合度分析比較0.96M%+0.35χN%+1.1χA%+0.36χK%+0.35χP%+0.47χQ%步驟五：結(jié)合市場需求、建筑設(shè)計等因素調(diào)整體量比例步驟五：計算本項目各種物業(yè)類型體量配比合理區(qū)間步驟四：根據(jù)契合度差異分別賦予權(quán)重比例步驟三：對各個類似項目與本項目進行契合度分析比較考慮到LOFT在辦公樓物業(yè)領(lǐng)域使用的方式與寫字樓相同，主要是面積不同，故體量算入寫字樓內(nèi)計算。結(jié)合特定因素調(diào)整體量權(quán)重比較值：考慮到南山市場中商務(wù)公寓的稀缺性，以及建筑設(shè)計科學性。建議公寓比例適當加大。經(jīng)分析試算，本項目公寓、寫字樓體量關(guān)系的合理配比為：本項目公寓、寫字樓體量關(guān)系的合理配比為：商務(wù)公寓∶寫字樓（含LOFT）=S’1各例 種物業(yè)類型具體排部示意各LOFT30F-31F寫字樓商務(wù)公寓6F-29F18F避難層18F避難層A座LOFT30F-31F寫字樓商務(wù)公寓6F-29F18F避難層18F避難層A座B座計示意，具體方案情況權(quán)衡。商業(yè)裙樓考慮到寫字樓總建面為量相同，故單棟塔樓標準層面積取m2左右為宜。商業(yè)裙樓產(chǎn)品設(shè)計定位 具有遠期競爭力的框架式定位及定位詮釋產(chǎn)品設(shè)計定位具有遠期競爭力的框架式定位及定位詮釋產(chǎn)品設(shè)計定位項目分析：項目設(shè)計關(guān)鍵詞市場需求項目分析：項目設(shè)計關(guān)鍵詞市場需求寫字樓物業(yè)形態(tài)想：產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)樹立產(chǎn)品亮點制造差異化一二期產(chǎn)品融合賦予項目更多內(nèi)涵，為提供詳細特色物業(yè)建議打下基礎(chǔ)分物業(yè)形態(tài)設(shè)計建議 打造項目核心競爭力的關(guān)鍵分物業(yè)形態(tài)設(shè)計建議打造項目核心競爭力的關(guān)鍵特色物業(yè)設(shè)計建議要點項目例設(shè)計引導關(guān)鍵詞回顧項目設(shè)計要點關(guān)鍵詞賣點、形象樹立智能要求：智能呼吸式玻璃幕墻能源要求：屋頂采用太陽能電池板健康要求：自然送風系統(tǒng)核心筒形狀要求：正方形核心筒呈“十字型”或“一字型”；位置要求：向北偏移；功能要求：公共衛(wèi)生間、強弱電井、消防走道、電梯全部歸入核心筒內(nèi)其他要求：充分考慮單位拼合的方便性。標準層柱位要求：面積要求；走道要求：凈高要求：使用率要求：大堂形狀要求：裝修要求：面積要求：功能要求：物業(yè)發(fā)展建議 為實現(xiàn)產(chǎn)品定位和銷售目標需要具備的整體設(shè)計要素物業(yè)發(fā)展建議為實現(xiàn)產(chǎn)品定位和銷售目標需要具備的整體設(shè)計要素客戶心中的甲級寫字樓標準已經(jīng)高出建筑設(shè)計的既定標準甲級寫字樓標準的進一步細分，明確了客戶對物業(yè)品質(zhì)需求的提升應(yīng)客戶需求把握物業(yè)品質(zhì)，成為后期銷售的有利武器。了解客戶心中的客戶心中的甲級寫字樓標準已經(jīng)高出建筑設(shè)計的既定標準甲級寫字樓標準的進一步細分，明確了客戶對物業(yè)品質(zhì)需求的提升應(yīng)客戶需求把握物業(yè)品質(zhì)，成為后期銷售的有利武器。根據(jù)設(shè)計規(guī)范，結(jié)合客戶需求，世聯(lián)總結(jié)的甲級寫字樓標準：特征檔次所在區(qū)位建筑規(guī)模和體量形象配套設(shè)備及裝修標準物業(yè)管理服務(wù)甲A級中心區(qū)或城市干線沿線超高層；大規(guī)模建筑外觀層高大于2.6m1）2500平方米以上大規(guī)模商務(wù)會所；大；車位充裕。五星級設(shè)備及裝修標準：進口知名品牌高速電梯，等待時間短；進口知名品牌中央空調(diào)可分戶計量；衛(wèi)生間使用位充裕，知名品牌自控式潔具；4）5A智能化管理；寬頻網(wǎng)絡(luò)進口知名品牌備用電源國際認證知名物管管理甲B級中心區(qū)或城市干線沿線高層中等規(guī)模建筑外觀個性鮮明；于2.6m1）1500平方米以上規(guī)模商務(wù)會所；配套齊全且規(guī)模適中；車位充裕。四星級設(shè)備及裝修標準：進口品牌高速電梯，等待時間短；部分進口中央空調(diào)；衛(wèi)生間使用位適中，知名品牌自控式潔具；4）3A以上智能化管理；寬頻網(wǎng)絡(luò)；進口備用電源知名物管管理顧問，訓練有數(shù)的甲級物管管理通過客戶需求強化設(shè)計要點物業(yè)形象關(guān)鍵詞

外 立 面：玻璃幕墻燈光公共空間裝修標準:硬件配置電 梯：轎廂尺、電品牌設(shè)計候時空 調(diào)：系統(tǒng)類、運方式計量式硬