第3章房地產(chǎn)開發(fā)過程

第三章房地產(chǎn)開發(fā)過程山東建筑大學管理學院鄭生欽第一頁，共五十七頁。第三章房地產(chǎn)開發(fā)過程第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過程概述第二節(jié)房地產(chǎn)投資決策第三節(jié)獲取土地使用權(quán)、確定實施計劃、項目核準；第四節(jié)工程勘探、規(guī)劃與方案設(shè)計、規(guī)劃許可、施工設(shè)計；第五節(jié)工程招標、設(shè)備采購、開工許可；第六節(jié)工程建設(shè)階段；第七節(jié)項目的租售、交用與前期物業(yè)管理；第八節(jié)項目后評價、工程保修第二頁，共五十七頁。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過程概述一.房地產(chǎn)開發(fā)的資源需求二.房地產(chǎn)開發(fā)商三.房地產(chǎn)開發(fā)的參與者四.房地產(chǎn)開發(fā)的一般過程第三頁，共五十七頁。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過程概述一.房地產(chǎn)開發(fā)的資源需求通過多種資源的組合為人類提供生產(chǎn)、生活的人工環(huán)境。資源的種類：土地、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、建筑材料、專業(yè)技術(shù)人員的知識與經(jīng)驗、資金、管理才能。由于城市化的推動和人們改善環(huán)境的需求的遞進性，房地產(chǎn)的開發(fā)將是永恒的。第四頁，共五十七頁。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過程概述人們對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的功能要求越來越精細：政府對城市空間的開發(fā)強度越來越高、房產(chǎn)的價值越來越高；人們對產(chǎn)品功能提出越來越高的要求；開發(fā)商獲取利潤的代價和風險越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)活動變得越來越復(fù)雜,開發(fā)商需要完成的工作越來越多；越來越多的人員包括不同組織及知識背景的人參與到房地產(chǎn)開發(fā)中來。

第五頁，共五十七頁。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過程概述二.房地產(chǎn)開發(fā)商1.概念：房地產(chǎn)開發(fā)商就是通過房地產(chǎn)開發(fā)獲取利潤的企業(yè)組織。2.開發(fā)商獲取利潤的途徑：通過開發(fā)活動建造的人工環(huán)境能夠滿足社會對空間和時間的需求。消費者支付資金獲得對滿足自己需要的空間的所有權(quán)或使用權(quán)。開發(fā)商通過租售收入補償成本并獲取利潤。第六頁，共五十七頁。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過程概述3.房地產(chǎn)開發(fā)商的任務(wù)特性開發(fā)活動的發(fā)起者。開發(fā)任務(wù)的獲得途徑，可以是政府政策的引導(dǎo)；也可以是自己的構(gòu)思與選擇；還可以是開發(fā)項目的招標。開發(fā)商是項目的推動者，投資者意志的實行者、項目眾多參與者中的協(xié)調(diào)者，是一個系統(tǒng)管理者。第七頁，共五十七頁。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過程概述4.開發(fā)商運營模式

開發(fā)—銷售、開發(fā)—持有、或兩種形式的結(jié)合5.開放商開發(fā)物業(yè)的類型

居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、其他物業(yè)、或以上幾種物業(yè)的組合。6.開發(fā)商開發(fā)機構(gòu)的類型：項目公司、總部公司第八頁，共五十七頁。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過程概述7.經(jīng)營管理模式（1）有的開發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計到租售階段全部聘請專業(yè)公司完成；（2）有的開發(fā)公司規(guī)劃設(shè)計由自己的機構(gòu)完成，其他工作聘請專業(yè)公司完成第九頁，共五十七頁。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過程概述三、房地產(chǎn)開發(fā)過程中的主要參與者（合作伙伴）1.土地所有者、當前的土地使用者；2.銀行等金融機構(gòu)3.政府及其機構(gòu)；4.建筑承包商；5.專業(yè)技術(shù)公司；6.設(shè)備供應(yīng)商7.專業(yè)顧問公司：第十頁，共五十七頁。第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)過程概述四.房地產(chǎn)開發(fā)的一般過程（1）構(gòu)思和篩選開發(fā)項目（2）項目可行性研究與決策（3）獲取土地使用權(quán)、項目核準等（4）工程勘查、規(guī)劃、設(shè)計（5）工程招標、設(shè)備采購、開工許可（6）工程建設(shè)過程（7）項目租售、物業(yè)交用與前期物業(yè)管理（8）項目后評價與工程保修資金籌措外部資源采購1開發(fā)過程第十一頁，共五十七頁。五、房地產(chǎn)開發(fā)階段的一般劃分（一）房地產(chǎn)投資機會選擇與決策階段（二）前期工作階段（三）工程建設(shè)階段（四）租售階段（五）前期物業(yè)管理與工程保修（收尾階段）第十二頁，共五十七頁。五、房地產(chǎn)開發(fā)過程的階段劃分（一）房地產(chǎn)投資機會選擇與決策分析1.構(gòu)思和篩選房地產(chǎn)投資項目2.項目可行性研究與決策（1）項目可行性研究（2）項目可研評估與決策第十三頁，共五十七頁。五、房地產(chǎn)開發(fā)過程的階段劃分（二）前期工作階段（1）獲取土地使用權(quán)（2）項目核準、確定開發(fā)實施計劃（3）確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可、進行施工圖設(shè)計（4）工程建設(shè)招標第十四頁，共五十七頁。五、房地產(chǎn)開發(fā)過程的階段劃分（5）開工申請與許可（6）其他工作：三通一平、市政設(shè)施接駁、信貸、客戶尋找、對市場的進一步分析、對開發(fā)成本的進一步估算、項目盈利能力與風險的再分析、項目實施計劃的再審訂。第十五頁，共五十七頁。五、房地產(chǎn)開發(fā)過程的階段劃分（三）建設(shè)階段1.質(zhì)量控制2.進度控制3.成本控制4.合同管理5.安全管理6.竣工驗收7.綜合管理第十六頁，共五十七頁。五、房地產(chǎn)開發(fā)過程的階段劃分（四）租售階段1.選擇物業(yè)的租售形式2.制定租售方案3.制定宣傳與廣告策略4.實施過程5.信息反饋與控制第十七頁，共五十七頁。五、房地產(chǎn)開發(fā)過程的階段劃分（五）前期物業(yè)管理與工程保修前期物業(yè)管理（precedingstageofpropertymanagement）是指房屋自售出之日起至物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。第十八頁，共五十七頁。五、房地產(chǎn)開發(fā)過程的階段劃分1.前期物業(yè)管理的主要工作：通過投標競爭與洽商獲得物業(yè)管理合同；建立與開發(fā)商及用戶的聯(lián)系，參與開發(fā)商與用戶的簽約過程并向用戶提供草擬的業(yè)主公約、裝修管理辦法、停車管理、收費標準等；參與重要設(shè)備的安裝過程、工程竣工驗收；設(shè)計管理模式、擬定管理制度、人員培訓(xùn)及上崗。第十九頁，共五十七頁。五、房地產(chǎn)開發(fā)過程的階段劃分2.工程保修

需要與業(yè)主、監(jiān)理等保持聯(lián)系。（1）水電暖的維修（2）門窗與墻面的維修（3）地面的維修、地面防水的維修（4）屋面防水的維修（5）其他第二十頁，共五十七頁。五、房地產(chǎn)開發(fā)過程的階段劃分（6）保修溝通由于工程保修階段的保修服務(wù)對于協(xié)調(diào)房屋所有者和開發(fā)商的關(guān)系至關(guān)重要，開發(fā)商一般讓物業(yè)公司負責報修服務(wù)，并提出嚴格的服務(wù)要求。第二十一頁，共五十七頁。第二節(jié)投資機會選擇與決策一、項目的構(gòu)思與選擇1.符合公司的戰(zhàn)略2.準確把握市場需求3.與自身的能力匹配第二十二頁，共五十七頁。第二節(jié)投資機會選擇與決策二.項目可行性研究與決策1.可行性研究主要包括市場分析規(guī)模策劃投資估算與財務(wù)評價技術(shù)和法律方面項目可行性探討。

2.決策

可行性研究評審的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、并和其他投資項目比選的基礎(chǔ)上做出是否投資的決策。第二十三頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)一.土地儲備與土地開發(fā)（一）土地儲備1.土地儲備土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實施調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲備以備供應(yīng)土地的行為。第二十四頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)

2.土地儲備機構(gòu)由市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內(nèi)的土地儲備工作的事業(yè)單位。3.土地儲備的計劃管理土地儲備計劃由政府相關(guān)部門根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和市場供求狀況等聯(lián)合編制。第二十五頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)4.土地儲備的對象依法收回的國有土地；收購的土地；行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地。其他依法取得的土地。第二十六頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)5.土地儲備的運作程序收購?fù)恋亻_發(fā)整理儲備供應(yīng)第二十七頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（1）收購?fù)恋貎錂C構(gòu)根據(jù)政府授權(quán)和土地儲備計劃，收回或收購市區(qū)范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)、征收農(nóng)村集體土地使用權(quán)并對農(nóng)民進行補償?shù)男袨椤５诙隧?，共五十七頁。第三?jié)獲取土地使用權(quán)（2）開發(fā)整理根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，對收購的土地通過行政、經(jīng)濟、技術(shù)和法律的手段有計劃地進行舊城區(qū)綜合改造，如房屋拆遷改造、土地平整歸并、進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第二十九頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（3）儲備將已經(jīng)完成土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地儲備起來，等待供應(yīng)。（4）供應(yīng)對納入政府土地儲備體系的土地，根據(jù)供應(yīng)計劃和市場實際需要，向市場供應(yīng)。第三十頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（二）土地開發(fā)1.土地開發(fā)的概念（1）土地開發(fā)：是指對收購的土地，尤其是征收的土地，為使其具備供應(yīng)條件而進行的前期開發(fā)活動。主要包括道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作和綠化、土地平整工作，以及為完成前期開發(fā)進行的投融資活動。第三十一頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（2）土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地(毛地)或鄉(xiāng)村集體土地(生地)進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。第三十二頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)2.土地開發(fā)的實施模式（1）政府土地儲備機構(gòu)負責實施（2）授權(quán)開發(fā)商負責實施。第三十三頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)政府主導(dǎo)的比例原來越高。濟南市舊城改造投融資管理中心經(jīng)理職責：負責改造項目的建設(shè)規(guī)劃，項目的策劃、設(shè)計、拆遷安置，土地的整理、熟化及收儲，項目的投資合作、開發(fā)經(jīng)營等業(yè)務(wù)工作。濟南市西區(qū)建設(shè)投資有限公司濟南市小清河開發(fā)建設(shè)投資公司(濟南市小清河開發(fā)建設(shè)投融資管理中心)（兩個牌子）第三十四頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)3.土地儲備開發(fā)成本（1）征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費（2）收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補償費用（3）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用第三十五頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（4）招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用（5）貸款利息（6）土地開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用、不可預(yù)見費以及財政、土管部門核準的其他支出。第三十六頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)4.土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。第三十七頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)5.政府授權(quán)開發(fā)商負責土地開發(fā)通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議。第三十八頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)6.土地開發(fā)過程中有關(guān)手續(xù)的辦理土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)第三十九頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。第四十頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)7.土地一級開發(fā)的程序（1）原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。（2）市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。第四十一頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（3）通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案。

開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。第四十二頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)（4）對編制了開發(fā)實施方案的項目，由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會進行會審，對通過會審的建設(shè)項目土地一級開發(fā)實施方案中的土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。（5）確定通過聯(lián)審會會審項目的土地開發(fā)主體。第四十三頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)8.土地一級開發(fā)的驗收建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容：（1）審核土地一級開發(fā)成本（2）組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求（3）根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費（4）納入市土地儲備庫第四十四頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)9.土地儲備資金的來源（1）財政部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金；（2）土地儲備機構(gòu)的銀行貸款或其他金融機構(gòu)的貸款（3）財政部門批準的其他資金（4）上述資金的利息收入第四十五頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)二、開發(fā)商獲取土地的途徑1.土地使用權(quán)的出讓（1）招標（2）拍賣（3）掛牌（4）協(xié)議出讓第四十六頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》文件規(guī)定：

工業(yè)（包括倉儲用地、但不包括采礦用地）、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

不適合采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓的，才允許以協(xié)議方式出讓。第四十七頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)二、開發(fā)商獲取土地的途徑2.土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)劃撥是指縣級人民政府依法批準，在土地使用者繳納、補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。第四十八頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，以行政劃撥方式獲得土地使用權(quán)，通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項目及國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。廉租住房和部分經(jīng)濟適用住房項目用地，目前也是通過行政劃撥方式供應(yīng)。以行政劃撥方式供應(yīng)廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地時，也逐步開始采用以未來住宅租售價格政府未來回購價格為標的的公開招標方式。第四十九頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)二、開發(fā)商獲取土地的途徑3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓企業(yè)改制或兼并等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。可協(xié)議通過出讓、租賃、作價入股或授權(quán)經(jīng)營方式，對原劃撥土地資產(chǎn)進行處置。第五十頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)二、開發(fā)商獲取土地的途徑土地儲備制度的建立、存量劃撥土地使用權(quán)成為優(yōu)先收回入儲的對象，當前開發(fā)商以此獲取的機會很小。4.與當前土地使用權(quán)擁有者合作第五十一頁，共五十七頁。第三節(jié)獲取土地使用權(quán)三、土地征收（一）土地征收的含義征收土地是國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，并依法給予被征收土地的單位和個人一定補償?shù)男袨?。土地征收的過程，就是將待征土地的集體所有權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋厮袡?quán)的過程，同時對原集體土地的集體和個人進行補償及妥善安置。