第3章房地產(chǎn)開發(fā)的過程與管理

第3章房地產(chǎn)開發(fā)過程與管理3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)3.2房地產(chǎn)開發(fā)的程序與評(píng)價(jià)3.3房地產(chǎn)開發(fā)的參與者第一頁(yè)，共三十一頁(yè)。思考題小劉本科畢業(yè)后準(zhǔn)備進(jìn)入一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作，面試時(shí)主考官讓他描述一下“房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要流程”。你知道怎么回答？2.小劉經(jīng)過面試，順利地進(jìn)入了這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并被分配在項(xiàng)目拓展部（或稱前期部），想了解他要和哪些政府部門打交道。你知道嗎？第二頁(yè)，共三十一頁(yè)。3.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特征三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)第三頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1.房地產(chǎn)企業(yè) —包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)咨詢企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)四類2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) —指以房地產(chǎn)開發(fā)建造為前提，從事土地開發(fā)、房屋開發(fā)等不同形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的同時(shí)獲取利潤(rùn)、進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算，并具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。第四頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特征它是以土地開發(fā)和房屋建設(shè)為經(jīng)營(yíng)范圍的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型企業(yè)。它是典型的資金、技術(shù)、人才密集型企業(yè)。在其運(yùn)作過程中，政府對(duì)其干預(yù)的力度強(qiáng)，環(huán)節(jié)多。它的生產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)需鏈條長(zhǎng)，環(huán)節(jié)眾多，對(duì)開發(fā)企業(yè)的整體運(yùn)作水平和資源整合能力要求高。第五頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類按經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象不同分類按照資金來(lái)源不同分類按企業(yè)所有制性質(zhì)不同分類按照政府審批性質(zhì)不同分類按經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方式不同分類第六頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類

1.按經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象不同:專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的企業(yè)專門從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行綜合開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第七頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類

2.按資金來(lái)源不同:涉外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第八頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類

3.按企業(yè)所有制性質(zhì)不同:公有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非公有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)混合所有制的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第九頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類

4.按政府審批性質(zhì)不同:房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司第十頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類

5.按經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方式不同:獨(dú)立運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)公司產(chǎn)業(yè)集團(tuán)下屬房地產(chǎn)專業(yè)公司第十一頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部，2000.3.29）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)實(shí)行分級(jí)審批。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)實(shí)行年檢制度。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不得越級(jí)承擔(dān)任務(wù)。第十二頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求一級(jí)資質(zhì)：（1）注冊(cè)資本不低于5000萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；（5）上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；第十三頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求

一級(jí)資質(zhì)：（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人；（7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第十四頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求二級(jí)資質(zhì)：（1）注冊(cè)資本不低于2000萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；（5）上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；第十五頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求二級(jí)資質(zhì)：（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人；（7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（9）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第十六頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求三級(jí)資質(zhì)：（1）注冊(cè)資本不低于800萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；（3）房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級(jí)以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；第十七頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求

三級(jí)資質(zhì)：（6）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（8）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第十八頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求

四級(jí)資質(zhì)：（1）注冊(cè)資本不低于100萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100％；（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；第十九頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求四級(jí)資質(zhì)：（5）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；（6）商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；（7）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。第二十頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)要求

暫定資質(zhì)：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；（2）企業(yè)章程；（3）驗(yàn)資證明；（4）企業(yè)法定代表人的身份證明；（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同；（6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件。問：暫定資質(zhì)有效期多久？必須從四級(jí)開始嗎？答：一般一年。不一定。第二十一頁(yè)，共三十一頁(yè)。南京房地產(chǎn)企業(yè)基本情況南京有多少家房地產(chǎn)企業(yè)？ 答：602家（全國(guó)：6萬(wàn)多家）南京有多少家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)？ 答：18家

（全國(guó)：572家）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量如何保證？ 答：A級(jí)性能認(rèn)證+住宅質(zhì)量保險(xiǎn)第二十二頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)直線制職能制直線職能制事業(yè)部制矩陣制綜合計(jì)劃部門前期開發(fā)部門規(guī)劃設(shè)計(jì)部門工程技術(shù)部門研究發(fā)展部門財(cái)務(wù)預(yù)算部門材料設(shè)備部門經(jīng)營(yíng)銷售部門其他行政部門組織形式部門設(shè)置第二十三頁(yè)，共三十一頁(yè)。3.2房地產(chǎn)開發(fā)的程序與評(píng)價(jià)一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的評(píng)價(jià)第二十四頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)程序投資機(jī)會(huì)與決策分析Ⅰ前期工作Ⅱ項(xiàng)目建設(shè)Ⅲ銷售租賃Ⅳ物業(yè)管理Ⅴ投資機(jī)會(huì)研究投資機(jī)會(huì)選擇土地獲取可行性研究項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)監(jiān)理單位招投標(biāo)施工單位招投標(biāo)施工過程竣工驗(yàn)收市場(chǎng)營(yíng)銷物業(yè)管理接收物業(yè)管理運(yùn)行第二十五頁(yè)，共三十一頁(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)過程的評(píng)價(jià)開發(fā)階段影響條件投資決策策劃前期工作建設(shè)階段租售階段法規(guī)—比較健全比較健全—政策—比較健全比較健全—技術(shù)成熟度較低較高較高高從業(yè)人員要求較高一般已專業(yè)化要求較高市場(chǎng)成熟度不成熟較高較高較高第二十六頁(yè)，共三十一頁(yè)。3.3房地產(chǎn)開發(fā)的參與者一、直接參與者二、間接參與者第二十七頁(yè)，共三十一頁(yè)。直接參與者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)政府相關(guān)機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)建筑承包商監(jiān)理單位律師事務(wù)所市場(chǎng)營(yíng)銷中介思考題：（1）各自地位如何？（2）如何衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展情況？第二十八頁(yè)，共三十一頁(yè)。間接參與者經(jīng)濟(jì)學(xué)家網(wǎng)民媒體

地方公眾問題：

它們各自如何影響房地產(chǎn)市場(chǎng)？第二十九頁(yè)，共三十一頁(yè)。TheEnd!THANKS第三十頁(yè)，共三十一頁(yè)。內(nèi)容總結(jié)第3章房地產(chǎn)開發(fā)過程與管理。思考題。小劉本科畢業(yè)后準(zhǔn)備進(jìn)入一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工作，面試時(shí)主考官讓他描述一下“房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的主要流程”。2.小劉經(jīng)過面試，順利地進(jìn)入了這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，并被分配在項(xiàng)目拓展部（或稱前期部