中國物流地產(chǎn)報(bào)告第一太平戴維斯2022430商業(yè)調(diào)研報(bào)告

企業(yè)研究報(bào)告中國物流年月中國物流地產(chǎn)2經(jīng)濟(jì)觀察及預(yù)判區(qū)域物流市場(chǎng)熱點(diǎn)物流城市生產(chǎn)及流通領(lǐng)域物流投資市場(chǎng)03061421253

中國物流地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)觀察及預(yù)判研究報(bào)告撰寫規(guī)范A

課題研究進(jìn)入結(jié)題階段，撰寫研究報(bào)告成為最重要的工作。寫作研究報(bào)告，除了課題研究與實(shí)驗(yàn)要有充分的基礎(chǔ)以外，首先要確定研究報(bào)告的文體類型。課題研究報(bào)告屬于教育科研應(yīng)用文體。這類文體包括學(xué)術(shù)論文、調(diào)查報(bào)告、實(shí)驗(yàn)報(bào)告、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)報(bào)告等等。如果課題是對(duì)某種教育現(xiàn)象進(jìn)行的調(diào)查，就應(yīng)寫作調(diào)查報(bào)貨：如果課題為實(shí)驗(yàn)研究，就應(yīng)寫作實(shí)驗(yàn)研究報(bào)告：如果既有理論研究又有實(shí)驗(yàn)內(nèi)容的，研究報(bào)告就要二者兼顧。我市“十一五”立項(xiàng)課題，大都屬于實(shí)驗(yàn)研究報(bào)告，也有部分是調(diào)查報(bào)告的，少部分是理論與實(shí)驗(yàn)研究都有的，很少有單純進(jìn)行理論研究的。十億元人民幣疫情在全球范圍遲遲未散，多國供應(yīng)鏈及生2021年，國內(nèi)消費(fèi)市場(chǎng)零售額實(shí)際增長(zhǎng)10.7%至人民幣44.1萬億，線上銷售穩(wěn)定增長(zhǎng)12.0%至人民幣10.8萬億，目前電商滲透率接近25%。在線銷售的穩(wěn)定增長(zhǎng)在包裹數(shù)量上亦有所反映：中國全年運(yùn)輸包裹數(shù)量增政策中國物流地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

38.1%的水平提升至更接近發(fā)達(dá)國家的60-

70%的水平。產(chǎn)飽受沖擊，但同時(shí)也刺激了全球?qū)χ袊a(chǎn)

“雙循環(huán)”策略及“中國制造2025”規(guī)劃等品的需求，導(dǎo)致出口在2021年同比增加

意在延續(xù)中國在工業(yè)領(lǐng)域的增長(zhǎng)和升級(jí)、減21.2%至人民幣21.7萬億元、貿(mào)易順差上漲

少對(duì)海外市場(chǎng)的依賴、實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈內(nèi)部化、20.2%達(dá)到人民幣4.4萬億元。2022年，隨著

同時(shí)促使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)并在新興領(lǐng)域擴(kuò)張。海外市場(chǎng)產(chǎn)能恢復(fù)，中國市場(chǎng)受到刺激推動(dòng)

成熟的華東地區(qū)制造業(yè)已經(jīng)向先進(jìn)科技制造的消費(fèi)放緩，預(yù)計(jì)出口增速亦將有所放緩。

業(yè)升級(jí)，而勞動(dòng)密集型制造業(yè)將逐漸向華西

地區(qū)轉(zhuǎn)移。2022年1月印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)制

造業(yè)有序轉(zhuǎn)移的指導(dǎo)意見》已列出了對(duì)應(yīng)的

主要目標(biāo)。隨著生產(chǎn)環(huán)節(jié)搬離消費(fèi)中心，

RECP及一帶一路等協(xié)議推動(dòng)與鄰國的貿(mào)易

增長(zhǎng)，基建鋪設(shè)將會(huì)是下一階段的重要工作。長(zhǎng)29.9%達(dá)到1,080億。

2022年1月19日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)內(nèi)

外貿(mào)一體化發(fā)展的意見》，公布相關(guān)推進(jìn)舉

措，包括培育新的商業(yè)模式促進(jìn)綜合貿(mào)易，過去十年中，中國不斷強(qiáng)調(diào)發(fā)展消費(fèi)市場(chǎng)以

如采用C2M模式生產(chǎn)、建設(shè)先進(jìn)信息技術(shù)支重新達(dá)到經(jīng)濟(jì)平衡。近幾年，共同富裕、國

持的智能工廠，及持續(xù)發(fā)展自由貿(mào)易港和自內(nèi)國際雙循環(huán)及培育國際消費(fèi)中心城市等倡

由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)等。相隔不久，2022年2月8日，議的提出將進(jìn)一步助推消費(fèi)市場(chǎng)。受此刺激，

國務(wù)院批準(zhǔn)在27個(gè)城市和地區(qū)設(shè)立跨境電商零售銷售增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將超過GDP

增長(zhǎng)，同時(shí)有

綜合試驗(yàn)區(qū)?？赡軐⒅袊彝ハM(fèi)GDP占比從2020年經(jīng)濟(jì)韌性增長(zhǎng)

經(jīng)濟(jì)觀察及預(yù)判4180160140120100

80

60

40

20

0

中國GDP總量及增速

GDP

GDP增速

9%

8%

7%

6%

5%

4%

3%

2%

1%

0%201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026

來源：Focus

Economics，第一太平戴維斯研究部千元人民幣每年'000公里中國物流地產(chǎn)城市化城市化是過去數(shù)十年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)力。盡管現(xiàn)階段進(jìn)程有所放緩，但廣泛的就業(yè)機(jī)會(huì)仍使主要城市集群獨(dú)具吸引力。截至2020年，長(zhǎng)三角和粵港澳兩大城市群十年內(nèi)的常住人口持續(xù)增長(zhǎng)，分別上漲15.1%及39.1%至1.65億和1.1億。大型城市和集群帶來效率提升，但其運(yùn)轉(zhuǎn)所消耗的巨大資源則需要從其他地區(qū)運(yùn)輸而來，這也意味著更高的基礎(chǔ)設(shè)施要求?；A(chǔ)設(shè)施、交通運(yùn)力及成本相對(duì)低廉的制造業(yè)成本以及不斷擴(kuò)張的生產(chǎn)規(guī)模和速度，令中國在過去20年內(nèi)的全球制造業(yè)中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。但隨著國內(nèi)消費(fèi)力的增長(zhǎng)、生產(chǎn)地點(diǎn)遷移以及疫情限制使得中國的基建受到考驗(yàn)。中國擁有的世界最發(fā)達(dá)的公路網(wǎng)絡(luò)之一，

高速公路和一級(jí)公路網(wǎng)絡(luò)達(dá)到28.5萬公里（里程較十年前翻了一倍）。這一數(shù)據(jù)在美國而言約為26萬公里。然而面臨需求上漲及更多基建不足的局面，國家仍需進(jìn)一步投入這一公共設(shè)施領(lǐng)域的開發(fā)。鐵路和航空網(wǎng)絡(luò)方面也擬定了相似的擴(kuò)充計(jì)劃，以滿足城鄉(xiāng)地區(qū)旅客和貨物運(yùn)輸需求。房地產(chǎn)科技、自動(dòng)化和勞動(dòng)力成本上漲雖然對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)投資也可能達(dá)到控制運(yùn)輸成本的目的，但采用房地產(chǎn)科技并提高自動(dòng)化是控制勞動(dòng)力成本的關(guān)鍵。在2010年至2020年之間，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政行業(yè)的城市非私營(yíng)企業(yè)員工工資已從一年約4萬元人民幣增至10萬元人民幣，增幅達(dá)150%。隨著生活成本不斷提高，迫使企業(yè)為人工提供更好的保障，預(yù)計(jì)工資的增長(zhǎng)速度不太可能放緩。在此背景下，科技愈發(fā)成為提高生產(chǎn)力的有效手段。在倉儲(chǔ)物流行業(yè)，包括倉庫自動(dòng)化、

SLAM、RaaS、可穿戴設(shè)備，或是更廣范圍內(nèi)的干線自動(dòng)駕駛系統(tǒng)、無人機(jī)配送及區(qū)塊鏈和數(shù)字孿生的應(yīng)用都已有落地項(xiàng)目助推行業(yè)的持續(xù)發(fā)展?；萍技映?/p>

經(jīng)濟(jì)觀察及預(yù)判5300250200150100

50

02020

300

250

200

150

100

50

0公鐵路運(yùn)營(yíng)里程及機(jī)場(chǎng)個(gè)數(shù)

2000

2010

鐵

高

公

機(jī)

路

速

路

場(chǎng)

里

公

里

個(gè)

程

路

程

數(shù)

（

里

（

（

左

程

左

右

軸

（

軸

軸

）

左

）

）

軸

）

運(yùn)輸倉儲(chǔ)郵政從業(yè)人員平均工資

國有企業(yè)

私營(yíng)企業(yè)120100

80

60

40

20

0

2010

2015

2020

來源：國家統(tǒng)計(jì)局，國家鐵路局，中國民用航空管理局中國物流地產(chǎn)6區(qū)域物流市場(chǎng)

*若無特殊說明，本章節(jié)中平均租金皆指含物業(yè)不含稅費(fèi)的租金面價(jià)研究報(bào)告撰寫規(guī)范B

課題規(guī)劃的研究?jī)?nèi)容是課題研究報(bào)告的引言部分，這部分內(nèi)容主要體現(xiàn)了課題組如何按照教育科研的程序?qū)逃龁栴}進(jìn)行規(guī)劃研究的。只有寫好引言部分的內(nèi)容才能為課題研究報(bào)告打好學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，為課題研究構(gòu)建起嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)術(shù)邏輯。因此，引言的內(nèi)容體現(xiàn)了課題組的學(xué)術(shù)功底，體現(xiàn)了課題研究的學(xué)術(shù)基礎(chǔ)，也是課題組學(xué)習(xí)研究的具體體現(xiàn)。引言部分可分為問題的提出、對(duì)問題規(guī)劃研究的邏輯建構(gòu)、課題的研究過程與研究方法三個(gè)層面十一個(gè)條日的問題。這些內(nèi)容的表述程序構(gòu)成一個(gè)逐層推進(jìn)的嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬄?lián)系。中國物流地產(chǎn)物流市場(chǎng)近年來已成為全球投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。與傳統(tǒng)資產(chǎn)相比，物流資產(chǎn)仍有相對(duì)較高的資本化率。隨著電商滲透率的逐步上漲，以及及時(shí)生產(chǎn)（Just

In

Time）向預(yù)生產(chǎn)（Just

In

Case）的轉(zhuǎn)化，為倉儲(chǔ)業(yè)績(jī)長(zhǎng)期增長(zhǎng)帶來保證。出口曾是國內(nèi)倉儲(chǔ)重要需求來源，隨著更多市場(chǎng)陸續(xù)打開，出口增長(zhǎng)勢(shì)頭不減；而國內(nèi)消費(fèi)增長(zhǎng)、產(chǎn)品更新迭代，消費(fèi)者對(duì)物流配送要求更加嚴(yán)苛，物流行業(yè)升級(jí)潛力愈發(fā)為各方關(guān)注看好。政府已出臺(tái)多項(xiàng)政策及規(guī)范，并將物流列入新基建領(lǐng)域，支持相關(guān)投資與建設(shè)，同時(shí)以此促進(jìn)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展。通過降低物流成本、為關(guān)注消費(fèi)的中小企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)活動(dòng)等方式縮小城鄉(xiāng)差距。新物流設(shè)施的鋪設(shè)將采用明確的自上而下的方式，且擁有長(zhǎng)期愿景，包括在2025年之前建成150個(gè)先進(jìn)物流樞紐、根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)出需要建立30個(gè)全國性和70個(gè)區(qū)域性冷鏈物流基地等，同時(shí)與農(nóng)業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)部門相協(xié)調(diào)，滿足更廣闊的國家戰(zhàn)略需求。物流樞紐、主干線路、區(qū)域配送中心和最終配送節(jié)點(diǎn)等功能均得到明確。在過去五年，諸多不同類型的投資者紛紛入局物流地產(chǎn)行業(yè)。在市場(chǎng)整合之前，參與者的數(shù)量還會(huì)進(jìn)一步增加。最終的市場(chǎng)領(lǐng)先者將會(huì)采用由地產(chǎn)科技支持的自動(dòng)化設(shè)備，在降低成本、提升效率之余，秉持可持續(xù)性標(biāo)準(zhǔn)。他們還將建立廣泛的設(shè)施網(wǎng)絡(luò)及次級(jí)物業(yè)，為全國領(lǐng)先的零售商、第三方物流及電商平臺(tái)提供一站式解決方案。中國擁有14億人口，約8,000萬平方米的甲級(jí)物流設(shè)施，即人均擁有0.06平方米；而日本人均擁有甲級(jí)物流設(shè)施0.2平方米，美國0.8平方米，澳大利亞1.3平方米，按此推算，中國未來仍存在廣闊的增容空間。冷鏈業(yè)也面臨相似的供應(yīng)不足的問題，中國城市人均冷庫體積約為0.152立方米，而美國則達(dá)到0.571立方米，印度為0.312立方米。多元投資者入局

政策支持與需求增長(zhǎng)推升未來供應(yīng)水平720%18%16%14%

物流總成本占GDP比重

中國（左軸）

美國（右軸）

12%

10%

8%

6%05

06

07

08

09

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

來源：世界銀行，第一太平戴維斯研究部中國物流地產(chǎn)大北京地區(qū)8北京天津廊坊

總存量百萬平方米

2.28

4.83

1.83

平均租金人民幣每平方米每月

56.9

34.7

40.1空置水平

2%

22%

42%北京城市版塊作為一個(gè)超級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，北京本身城市體量非常大、消費(fèi)力十足，同時(shí)在物流流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)還兼顧了集散中心的功能。北京約有90%的物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目位于順義、通州及大興區(qū)；在區(qū)域性物流中心疏解的同時(shí)，未來將持續(xù)在這些區(qū)域優(yōu)化布局，形成重點(diǎn)物流樞紐節(jié)點(diǎn)。根據(jù)《北京市十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》規(guī)劃，未來將在在大興國際機(jī)場(chǎng)周邊、北三縣、天津武清、河北涿州等區(qū)域設(shè)立大型物流集散區(qū)，布局多個(gè)“組團(tuán)式”的現(xiàn)代化倉儲(chǔ)物流基地。加快布局西北（昌平南口）和西南（房山竇店）兩大智能化物流基地。發(fā)展智能化立體倉、云倉等新型綠色倉儲(chǔ)設(shè)施。隨著工業(yè)物流市場(chǎng)日益受到長(zhǎng)期資本關(guān)注以及可供投資機(jī)會(huì)有限，開發(fā)商亦在通過收并購擴(kuò)張規(guī)模，以期獲得更優(yōu)的投資機(jī)會(huì)。天津城市版塊天津非保稅高標(biāo)倉存量約為483萬平方米，市場(chǎng)存量為華北地區(qū)最高。天津在2019-2021迎來了大體量的項(xiàng)目入市，市場(chǎng)供需格局較為平衡。高標(biāo)倉存量多分布于武清、北辰、東麗及濱海新區(qū)等在京津雙城連線上的區(qū)域。近年來政府收緊了物流用地的出讓，并在《天津市物流業(yè)空間布局規(guī)劃（2019-2035年）》中規(guī)劃了7大國際物流園區(qū)及10個(gè)區(qū)域型物流園區(qū)，以期提高物流設(shè)施的資源集約利用率。天津高標(biāo)倉租戶主要以電商及制造業(yè)租戶為主。城市整體產(chǎn)業(yè)來看，在生物醫(yī)藥、it硬件及石油化工等領(lǐng)域都有較好的基礎(chǔ)，未來在規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展的過程中會(huì)產(chǎn)生可觀的租賃需求。廊坊城市版塊廊坊非保稅高標(biāo)倉存量相較區(qū)域內(nèi)的京津兩城明顯偏小，整體存量約為183萬平方米。2021年廊坊迎來了多個(gè)項(xiàng)目的集中入市，市場(chǎng)存量翻番。傳統(tǒng)的高標(biāo)倉分布多位于廣陽、安次等京津高速沿線。隨著大興國際機(jī)場(chǎng)落成及交通組織完善，成熟的物流開發(fā)商亦在固安等臨近機(jī)場(chǎng)的區(qū)縣建立了高標(biāo)倉項(xiàng)目。截至2020年底，廊坊市公路路網(wǎng)密度達(dá)到179公里/百平方公里，居河北省內(nèi)第一位?；窘ǔ闪巳鎸?duì)接京津的交通能力。在京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略后，廊坊順應(yīng)成為了承接非首都功能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的排頭。除了作為輻射京津冀的商貿(mào)物流中轉(zhuǎn)集散中心外，廊坊本身的家具、建材等產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展亦會(huì)給本地倉儲(chǔ)市場(chǎng)帶來新增的租賃需求。來源：第一太平戴維斯研究部注釋：北京城市版塊包含部分大興機(jī)場(chǎng)周邊位于廊坊的項(xiàng)目

廊坊城市板塊不含部分大興機(jī)場(chǎng)周邊位于廊坊的項(xiàng)目大上海地區(qū)9南通城市版塊南通非保稅高標(biāo)倉市場(chǎng)存量約為80萬平方米，主要分布于崇川及海門區(qū)G15高速周邊。作為蘇北區(qū)域通往蘇州、上海的門戶，隨著交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，南通正日益融入大上海區(qū)域。高端紡織、船舶海工及電子信息是南通的三大支柱產(chǎn)業(yè)；智能裝備、新材料以及新能源汽車則為三大重點(diǎn)發(fā)力的新興產(chǎn)業(yè)。目前南通市場(chǎng)高標(biāo)倉租戶仍以紡織企業(yè)為主。相比蘇州、無錫等蘇南區(qū)域，相對(duì)較低的土地開發(fā)強(qiáng)度有望吸引重特大項(xiàng)目落地。此外，受益于與蘇南及上海交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，多家冷鏈服務(wù)供應(yīng)商近年來也在南通布局冷鏈倉儲(chǔ)，服務(wù)長(zhǎng)三角地區(qū)。蘇州城市版塊蘇州整體非保稅高標(biāo)倉市場(chǎng)存量達(dá)到685萬平方米，規(guī)模為全國之最，占到全國高標(biāo)倉存量的近十分之一。除市區(qū)外，昆山、太倉及常熟等區(qū)域亦形成了較具規(guī)模的市場(chǎng)。這些衛(wèi)星城市地理位置大多與上海接壤，完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及配送網(wǎng)絡(luò)使得以上三個(gè)縣級(jí)城市承接了上海及蘇州的外溢需求，同時(shí)本土的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不斷推升了城市的倉儲(chǔ)市場(chǎng)增長(zhǎng)。昆山市場(chǎng)在2015-2017年迎來了大量供應(yīng)，電商及零售連鎖企業(yè)構(gòu)成了租戶主體。2021年以244萬平方米的市場(chǎng)存量位居大蘇州區(qū)域之最。地處京滬鐵路及G2高速要道，昆山與上海融合度不斷提升，即使租金成本在十年內(nèi)錄得翻倍，與上海緊密連接令昆山成為配送上海的最佳選擇。蘇州、常熟市場(chǎng)則更多服務(wù)于本地制造業(yè)。常熟在未來兩年預(yù)計(jì)仍將有150萬平方米的供應(yīng)入市，為區(qū)域內(nèi)未來主要的增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)亦有部分開發(fā)商開始布局更為北方的張家港區(qū)域。太倉高標(biāo)倉市場(chǎng)目前則主要分布于港區(qū)。湖州城市版塊湖州非保稅高標(biāo)倉市場(chǎng)規(guī)模顯著小于大上海區(qū)域內(nèi)的其他城市，2021年市場(chǎng)存量為30萬平方米。境內(nèi)高標(biāo)倉主要分布于織里及德清兩個(gè)子市場(chǎng)。與嘉興相似，湖州市場(chǎng)橫跨大上海及大杭州兩個(gè)區(qū)域：織里子市場(chǎng)通過G50與蘇州、上海相連接，德清子市場(chǎng)則主要接收來自杭州北部的外溢需求。部分開發(fā)商亦在織里以東的南潯布局，未來隨著湖杭高速的開通，將大大加強(qiáng)湖州東部與杭州的聯(lián)系，在南北向串聯(lián)起湖州主要的高標(biāo)倉市場(chǎng)。上海南通蘇州

總存量百萬平方米

6.31

0.80

6.85

平均租金人民幣每平方米每月

48.7

27.7

37.2中國物流地產(chǎn)

空置水平

13%

12%

8%

湖州

0.30

30.7

25%

嘉興

3.16

32.8

23%

來源：第一太平戴維斯研究部

注釋：蘇州城市版塊未納入張家港項(xiàng)目

湖州城市板塊不含部分湖州南部的項(xiàng)目

上海城市版塊

上海2021年全年共錄得四宗物流倉儲(chǔ)相關(guān)的大宗交易。包含凱德中

國信托及深國際分別購入資產(chǎn)包中位于上海的兩個(gè)項(xiàng)目在內(nèi)，共計(jì)成

交金額估值約為人民幣25.4億元。在投資行為活躍的當(dāng)下，資本方在

選擇合適項(xiàng)目時(shí)亦日趨謹(jǐn)慎。

2021年全年新交付項(xiàng)目多位于金山、奉賢兩個(gè)子市場(chǎng)，隨著年末大

體量項(xiàng)目的交付推升全市整體空置率環(huán)比上升7.9個(gè)百分點(diǎn)至13.0%。

2022年預(yù)計(jì)金山及青浦等子市場(chǎng)有大體量高標(biāo)倉項(xiàng)目入市；此外，

奉賢、嘉定等子市場(chǎng)預(yù)計(jì)亦有新增項(xiàng)目入市，計(jì)劃交付面積預(yù)計(jì)將超

百萬平方米，上海將迎來物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)供應(yīng)新高。嘉興城市版塊嘉興非保稅高標(biāo)倉總存量達(dá)316萬平方米，市場(chǎng)自2020年以來迎來了供應(yīng)高峰，其中嘉善及海鹽兩個(gè)子市場(chǎng)都在該年度迎來了大體量的項(xiàng)目入市。作為連接上海及杭州的重要通道，嘉興高標(biāo)倉項(xiàng)目多分布于G60及G92高速沿線。此外，也有部分高標(biāo)倉位于乍浦及獨(dú)山兩個(gè)港口，承接來自水路的海運(yùn)需求。產(chǎn)業(yè)方面，家電等小件商品制造為嘉興重要產(chǎn)業(yè)之一，租戶對(duì)于庫存周轉(zhuǎn)敏感性較高。近年來高標(biāo)倉市場(chǎng)放量致使多層倉庫租金承壓顯著，單層或首層倉庫租賃更受市場(chǎng)青睞。食品加工作為嘉興另一大產(chǎn)業(yè)，擁有多家食品制造商在嘉興設(shè)廠，市場(chǎng)對(duì)于冷庫的租賃需求旺盛，冷庫去化水平優(yōu)于長(zhǎng)三角區(qū)域的其他城市。研究報(bào)告撰寫規(guī)范C從我市進(jìn)入課題鑒定程序所提交的研究報(bào)告來看，這項(xiàng)內(nèi)容存在問題較多。課題的問題表述不清楚，或者表述不當(dāng)，課題研究報(bào)告就失去了基礎(chǔ)，鑒定也就難以通過。問題表述不當(dāng)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.沒有表述問題。只交代了課題研究的背景，沒有把問題交代清楚。沒有問題表述的課題研究成果就不能算是真實(shí)的研究成果。只有把問題表述清楚、準(zhǔn)確、真實(shí)，才有進(jìn)行真正意義的研究。2.問題的表達(dá)大而空。雖然表達(dá)了問題，但不從教育實(shí)際問題入手的，只是寬泛或者概括地表達(dá)了一般的問題，是從我國、我省的角度表達(dá)的，很多課題研究報(bào)告只是把搜集到的有關(guān)問題表述粘貼過來，沒有根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行分，沒有本校的實(shí)際問題。問題的表達(dá)大而空，不具體也不明確，課題研究中很難把握，使課題研究失去了研究的真實(shí)基礎(chǔ)，甚至失去了方向和目標(biāo)。3.問題的表達(dá)單一概略。雖然表達(dá)了本校的問題，但只有觀察性概述性表達(dá)，缺乏實(shí)證性表達(dá)，缺乏數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析，對(duì)問題的研究方式比較單一，科學(xué)性不強(qiáng)。中國物流地產(chǎn)大杭州地區(qū)10紹興城市版塊紹興整體非保稅高標(biāo)倉體量小于大杭州區(qū)域內(nèi)的其他城市，整體高標(biāo)倉存量約為83萬平方米。項(xiàng)目主要集中在城市北部沿G92高速走廊，部分位于嘉紹大橋周邊，通過大橋向北與海寧尖山相接。鑒于城市北部物流用地出讓有限，如今開發(fā)商亦會(huì)選擇在南部的諸暨開發(fā)建設(shè)物流倉儲(chǔ)。東久新宜即選擇在諸暨投資建設(shè)約40萬平方米物流倉儲(chǔ)，項(xiàng)目目前還在施工過程中。長(zhǎng)三角是中國汽車整車及零部件產(chǎn)業(yè)的主要分布區(qū)，紹興亦擁有整車生產(chǎn)及研發(fā)的產(chǎn)業(yè)布局。完備的上下游企業(yè)及新能源車企的落地生產(chǎn)為本地的物流倉儲(chǔ)市場(chǎng)帶來了新增租賃需求。電子商務(wù)做為杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其對(duì)物流業(yè)的推動(dòng)作用不言而喻。受其推動(dòng)，杭州倉儲(chǔ)需求外溢至臨近的湖州、嘉興及紹興等城市。電商及第三方物流、快遞快運(yùn)企業(yè)為杭州高標(biāo)倉市場(chǎng)主要租戶；近年來，電商企業(yè)在杭州逐步開始自主建立倉庫，以求提升自身對(duì)成本支出的掌控，同時(shí)亦可對(duì)外出租滿足自身倉儲(chǔ)需求外的租賃單元。寧波城市版塊寧波非保稅高標(biāo)倉主要集中于北侖、余姚及慈溪，整體高標(biāo)倉存量約為198萬平方米。北侖服務(wù)于海運(yùn)港口需求，余姚、慈溪?jiǎng)t通過G92高速串聯(lián)。此外，寧波前灣新區(qū)（杭州灣新區(qū)）作為上海、杭州、寧波三個(gè)城市的幾何中心，是區(qū)域理想的分撥中心、中轉(zhuǎn)站。寧波租戶構(gòu)成以快遞快運(yùn)、第三方物流為主。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以紡織及廚衛(wèi)家電等傳統(tǒng)制造業(yè)為主，對(duì)高標(biāo)倉需求相對(duì)有限；高端裝備、新材料以及汽車研發(fā)及生產(chǎn)制造則為近年來增長(zhǎng)迅猛的行業(yè)。隨著吉利、上汽大眾等多個(gè)車企在寧波投產(chǎn)，寧波規(guī)模以上汽車制造企業(yè)產(chǎn)值占到了浙江全省的約48%，推升了當(dāng)?shù)馗邩?biāo)倉的租賃需求?？罩盟?/p>

25%

23%

15%

6%

20%

總存量

平均租金

百萬平方米

人民幣每平方米每月

湖州

0.30

30.7

嘉興

3.16

32.8

寧波

1.98

32.5

杭州

2.79

37.4

紹興

0.83

31.3來源：第一太平戴維斯研究部注釋：杭州城市版塊包含部分湖州南部及紹興北部的項(xiàng)目

湖州城市板塊不含部分湖州南部的項(xiàng)目

紹興城市版塊不含部分紹興北部的項(xiàng)目杭州城市版塊杭州非保稅高標(biāo)倉市場(chǎng)整體存量約為279萬平方米；主要分布于新設(shè)立的錢塘區(qū)，包含大江東、下沙等子市場(chǎng)。政策引導(dǎo)對(duì)市場(chǎng)供需影響顯著：一方面，杭州在人才引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)中受益良多，人口規(guī)模支撐倉儲(chǔ)市場(chǎng)發(fā)展。另一方面，杭州倉儲(chǔ)業(yè)因政策趨緊，倉儲(chǔ)物流用地供應(yīng)逐年減少，而倉儲(chǔ)需求受價(jià)格等因素影響逐漸減少。中國物流地產(chǎn)大灣區(qū)（內(nèi)地）11廣佛肇城市版塊廣佛肇城市板塊高標(biāo)倉總存量達(dá)455萬平方米，占大灣區(qū)總存量的51.4%。過去20

年中，廣州、佛山兩城市依托其高度發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)和領(lǐng)先的制造業(yè)發(fā)展水平，成為中國最成熟的物流中心，并為廣東乃至華南地區(qū)有優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)租賃需求的企業(yè)所青睞。2021

年，這一趨勢(shì)仍在延續(xù)，同時(shí)兩市場(chǎng)還為周邊城市（如肇慶）帶來部分外溢需求，進(jìn)而推動(dòng)廣佛肇城市板塊的形成。2021

年，廣州仍是該城市板塊的核心城市和主要需求增長(zhǎng)點(diǎn)。得益于本地傳統(tǒng)的紡織服裝等優(yōu)勢(shì)制造業(yè)發(fā)展，廣州持續(xù)吸引更多零售商在本地設(shè)立供應(yīng)鏈中心，賦能本地供應(yīng)商的長(zhǎng)足發(fā)展，也為廣佛肇城市板塊物流市場(chǎng)注入可觀的新增需求。而另一方面，肇慶亦承接了板塊內(nèi)城市的外溢需求，吸引著國內(nèi)一些開發(fā)商兼投資者角色的企業(yè)來進(jìn)行物流業(yè)務(wù)拓展及項(xiàng)目收購。深莞惠城市板塊高標(biāo)倉總存量達(dá)354萬平方米，約為區(qū)域總存量的40%。與廣佛肇城市板塊不同，由于W1

類土地供應(yīng)稀缺，該城市板塊中一線城市深圳的高標(biāo)倉存量相對(duì)有限。而同時(shí)，當(dāng)?shù)睾暧^經(jīng)濟(jì)基本面保持強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)、人口規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大——2020

年深圳GDP

增速為3.1%，系一線城市中最高；2010

至2020

年全市人口復(fù)合年均增長(zhǎng)率達(dá)5.4%，居大灣區(qū)之首。在此背景下，企業(yè)對(duì)優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)設(shè)施租賃需求不斷增加。鑒于深圳現(xiàn)有存量難以滿足租賃需求的增長(zhǎng)，期內(nèi)東莞、惠州持續(xù)承接源自深圳的外溢需求，特別是生鮮電商和大型第三方物流企業(yè)的需求。此外，高新制造業(yè)持續(xù)賦能東莞市場(chǎng)租賃需求增長(zhǎng)。受益于2021年租戶和投資者的強(qiáng)勁租賃和投資意愿，租金和資本價(jià)值增長(zhǎng)均位居大灣區(qū)城市首位。幾近滿租的出租水平及來自投資者的持續(xù)追捧使得東莞物流資產(chǎn)收益率普遍走低，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將持續(xù)到

2022

年。珠中江城市板塊珠中江城市板塊高標(biāo)倉市場(chǎng)規(guī)模顯著小于其它兩城市板塊。截至2021

年年末，其總存量?jī)H為76萬平方米。鑒于當(dāng)前珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍以旅游業(yè)為主導(dǎo)，中山、江門第二產(chǎn)業(yè)又以傳統(tǒng)制造業(yè)居多，因此當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)企業(yè)對(duì)高標(biāo)倉需求相對(duì)有限。在此背景下，目前珠中江城市板塊高標(biāo)倉市場(chǎng)租賃需求主要來自于第三方物流及電商企業(yè)。作為珠江口西岸都市圈最重要的組成部分，珠中江城市板塊在2021年下半年物流資產(chǎn)投資需求和活動(dòng)有所回升，市場(chǎng)錄得多宗物流資產(chǎn)成交。投資者對(duì)該區(qū)域的青睞，主要一方面受到大灣區(qū)巨大的發(fā)展?jié)摿τ绊?；另一方面，亦得益于該地區(qū)未來通過資產(chǎn)增值可帶來的較高回報(bào)的稀有投資機(jī)會(huì)。

總存量百萬平方米

平均租金*人民幣每平方米每月空置水平廣州深圳東莞佛山惠州中山江門肇慶珠海2.020.492.052.371.010.280.460.150.0242.461.240.934.935.130.429.823.826.5

3%

0%

0%

6%

8%

3%

2%11%14%來源：第一太平戴維斯研究部注釋：大灣區(qū)內(nèi)城市平均租金指含稅含物業(yè)費(fèi)的總租用成本

深莞惠城市版塊空置水平華西地區(qū)成都城市版塊2021年成都物流市場(chǎng)新增供應(yīng)穩(wěn)定，非保稅高標(biāo)倉總存量達(dá)約500萬平方米，其中龍泉驛、雙流和青白江存量較大。近十年，成都常住人口高速增長(zhǎng)，第七次人口普查常住人口數(shù)據(jù)突破兩千萬，為消費(fèi)行業(yè)倉儲(chǔ)需求維持活躍奠定基礎(chǔ)。“十四五”期間，成都將進(jìn)一步推動(dòng)電子商務(wù)高質(zhì)量發(fā)展，加上近年來成都電子商務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好，促進(jìn)電子商務(wù)物流需求穩(wěn)定上漲。零售、電子商務(wù)等行業(yè)發(fā)展基本面穩(wěn)定向好，支撐成都物流市場(chǎng)需求持續(xù)活躍，2021年全市平均空置率繼續(xù)下降，達(dá)約7%。未來成都物流市場(chǎng)高標(biāo)倉供應(yīng)量或?qū)⒋蠓啪彛型徑馐袌?chǎng)去化壓力。隨著成都城市開放度和區(qū)域樞紐地位不斷提升，以及零售等相關(guān)行業(yè)的迅速發(fā)展，未來成都物流市場(chǎng)需求有望保持增長(zhǎng)。昆明城市版塊2021年昆明物流市場(chǎng)租金整體表現(xiàn)較平穩(wěn)，達(dá)約29元每平方米每月。受益于制造業(yè)、零售與貿(mào)易行業(yè)穩(wěn)定的租賃需求，呈貢區(qū)和官渡區(qū)高標(biāo)倉市場(chǎng)持續(xù)活躍，全市空置率約為17%；受新建倉庫入市影響，全市高標(biāo)倉市場(chǎng)空置率環(huán)比上漲近10個(gè)百分點(diǎn)。“十四五”期間，昆明將著力打造安寧桃花村-草鋪物流片區(qū)、經(jīng)開區(qū)王家營(yíng)物流片區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)臨空物流片區(qū)、晉寧青山物流片區(qū)、嵩明楊林物流片區(qū)5個(gè)物流聚集點(diǎn)，力爭(zhēng)到2025

年，昆明將基本建成區(qū)域性國際物流樞紐城市。在昆明市政府頒布多項(xiàng)利好政策和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展的大背景下，昆明市高標(biāo)倉市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)加速發(fā)展

。

總存量百萬平方米

中國物流地產(chǎn)

12

平均租金人民幣每平方米每月西安成都重慶昆明貴陽3.005.145.001.120.8724.023.521.428.029.318%

7%25%17%

8%西安城市板塊2021年西安非保稅高標(biāo)倉市場(chǎng)總存量升至約300萬平方米，新增供應(yīng)主要位于空港新城和國際港務(wù)區(qū)兩個(gè)區(qū)域。由于西安消費(fèi)市場(chǎng)增速放緩，加之年末疫情的影響，市場(chǎng)整體需求回落，空置率有所上漲。伴隨疫情后的全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，西安高標(biāo)倉市場(chǎng)需求有望逐步回暖;

未來供應(yīng)端的放緩將帶動(dòng)空置率持續(xù)回落,

市場(chǎng)租金或?qū)⑵椒€(wěn)上漲?，F(xiàn)代物流作為西安市政府重點(diǎn)扶持的產(chǎn)業(yè)之一，在建設(shè)“一帶一路”商貿(mào)物流中心和打造陸港型國家物流樞紐等一系列利好政策的推動(dòng)下，西安倉儲(chǔ)物流業(yè)將加速發(fā)展，并帶動(dòng)相關(guān)租賃需求持續(xù)釋放。

來源：第一太平戴維斯研究部

注釋：西安城市版塊包含部分位于咸陽的項(xiàng)目重慶城市版塊重慶非保稅高標(biāo)倉市場(chǎng)供應(yīng)量在2021年迎來高峰，全年累計(jì)有十余個(gè)項(xiàng)目入市。得益于制造業(yè)租賃需求的穩(wěn)健增長(zhǎng)，重慶市場(chǎng)基本面整體保持穩(wěn)定。租金方面，降幅逐步收窄，錄得全市平均租金為21.4元每平方米?？罩寐史矫?，市場(chǎng)去化表現(xiàn)較好，推動(dòng)整體空置率下降至約25%。展望未來，隨著《成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈綜合交通運(yùn)輸發(fā)展規(guī)劃》等相關(guān)文件的出爐，重慶坐擁四大樞紐港口、國家級(jí)臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)以及三大國際物流通道的卓越區(qū)位優(yōu)勢(shì)未來將持續(xù)推動(dòng)物流產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，或?qū)⒋碳て髽I(yè)租賃需求進(jìn)一步釋放。而由于重慶未來供應(yīng)將逐步收窄，預(yù)計(jì)重慶高標(biāo)倉市場(chǎng)空置率或?qū)⒎€(wěn)定下降，租金變化也將日趨穩(wěn)定。貴陽城市版塊根據(jù)全國第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，貴陽市常駐人口數(shù)量已達(dá)598.7萬人，十年間常住人口增速位居全國前列，快速增長(zhǎng)的人口也將帶動(dòng)城市需求持續(xù)上漲。加上近年來貴陽持續(xù)優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局，不斷促進(jìn)城市投資創(chuàng)業(yè)機(jī)制的建立與完善，在吸引企業(yè)落戶的同時(shí)，也促使當(dāng)?shù)貍}儲(chǔ)物流行業(yè)快速發(fā)展。未來貴陽將以發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)為依托，增強(qiáng)區(qū)域科技創(chuàng)新能力，推進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與數(shù)字經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展，有望帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)物流需求增長(zhǎng)。此外，貴州省在“十四五”期間將著力打造西部現(xiàn)代物流樞紐，提升物流業(yè)綜合實(shí)力，完善物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，增強(qiáng)物流服務(wù)能力，或進(jìn)一步加快貴陽物流市場(chǎng)發(fā)展壯大。研究報(bào)告撰寫規(guī)范D研究題目，界定核心概念。即對(duì)題目的研究?jī)?nèi)涵和外延進(jìn)行界定，課題研究首先要“入題”。一個(gè)研究課題的題目，往往有幾個(gè)核心概念組成。如“關(guān)于中小學(xué)課堂教學(xué)時(shí)間成本與教學(xué)效益的研究與實(shí)驗(yàn)”應(yīng)當(dāng)由三個(gè)核心概念組成，“中小學(xué)課堂教學(xué)時(shí)間成本”、“中小學(xué)課堂教學(xué)效益”，包括兩者之間的關(guān)系，以及“研究與實(shí)驗(yàn)”，對(duì)課題核心概念內(nèi)涵和外延的界定，就基本上畫出了課題的研究范圍與重點(diǎn)解決的問題。初次主持課題研究者往往忽略了這項(xiàng)內(nèi)容，致使課題研究的內(nèi)涵和外延不夠清楚，重點(diǎn)也難以突出：還有就是立項(xiàng)題日過大，研究界限不清楚，或難以把握。中國物流地產(chǎn)華中地區(qū)13武漢城市版塊作為“十四五”首批國家物流樞紐建設(shè)名單之一，武漢其陸港型物流樞紐位置不言而喻。2021年3月，武漢市發(fā)改委發(fā)布武漢首部“產(chǎn)業(yè)地圖”，對(duì)各版塊的物流業(yè)功能也進(jìn)行明確描述。受疫情影響，武漢高標(biāo)倉市場(chǎng)在2020年迎來修整期，這也使壓制的市場(chǎng)供應(yīng)于2021年集中爆發(fā)。2021年，全市高標(biāo)倉市場(chǎng)新增供應(yīng)近百萬方，截至2021年四季度末，武漢全市高標(biāo)倉存量推升至約478萬平方米，其市場(chǎng)規(guī)模為中部城市首位。區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，馬太效應(yīng)顯現(xiàn)，其中東西湖及黃陂區(qū)域憑借其空港優(yōu)勢(shì)，租金水平位于全市前列。展望2022年，市場(chǎng)將迎來近40萬平方米的新增供應(yīng)，存量將突破500萬平方米。根據(jù)《湖北省現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展

“十四五”規(guī)劃》，武漢將建設(shè)集應(yīng)急、冷鏈、塊地、聯(lián)運(yùn)等多功能與一體、設(shè)施集約的物流節(jié)點(diǎn)。鄭州武漢長(zhǎng)沙

總存量百萬平方米

1.49

4.78

1.37

平均租金人民幣每平方米每月

32.2

24.9

25.2空置水平

15%

28%

8%鄭州城市版塊鄭州非保稅高標(biāo)倉存量約為149萬平方米，中部城市來看規(guī)模與長(zhǎng)沙相近，主要分布于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及新鄭機(jī)場(chǎng)板塊。發(fā)達(dá)的區(qū)位交通疊加租金優(yōu)勢(shì)，吸引眾多物流開發(fā)商布局鄭州。河南作為紡織服裝、食品加工及汽車制造大省，倉儲(chǔ)需求也在隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)而變動(dòng)。物流設(shè)備的智能化及對(duì)冷鏈倉儲(chǔ)、中央廚房等業(yè)態(tài)的需求也在不斷增長(zhǎng)。鄭州新鄭機(jī)場(chǎng)是國家一類航空口岸、中國八大樞紐機(jī)場(chǎng)之一、四大貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)之一，亦是全國普通鐵路和高速鐵路網(wǎng)唯一的“雙十字”中心。兩小時(shí)高鐵圈及航空圈分別覆蓋了全國30%及90%的人口。疫情下，中歐班列采取了極具韌性的戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)，在2020年，中歐班列的開行量及載貨量都創(chuàng)新高。來源：第一太平戴維斯研究部注釋：鄭州城市版塊包含部分位于開封的項(xiàng)目武漢城市版塊包含部分位于孝感的項(xiàng)目長(zhǎng)沙城市板塊包含部分位于湘潭的項(xiàng)目長(zhǎng)沙城市版塊長(zhǎng)沙非保稅高標(biāo)倉存量約為137萬平方米，主要分布于城市西北的望城、金霞、高新區(qū)以及東部的機(jī)場(chǎng)片區(qū)、東南部的雨花片區(qū)。市場(chǎng)在2020年迎來了大量項(xiàng)目的集中供應(yīng)，市場(chǎng)存量在該年幾近翻番。地處中部，長(zhǎng)沙貫通東西、連接南北的區(qū)位優(yōu)勢(shì)使其成為理想的物流轉(zhuǎn)運(yùn)中心。而本身作為“娛樂之都”，長(zhǎng)沙作為消費(fèi)型城市對(duì)高標(biāo)倉儲(chǔ)的需求持續(xù)旺盛。隨著長(zhǎng)株潭協(xié)同發(fā)展，開發(fā)商也在考量一些位于湘潭及株洲的開發(fā)機(jī)會(huì)。租戶分類來看，第三方物流、快遞快運(yùn)及食品生鮮是長(zhǎng)沙主要的高標(biāo)倉租戶來源。中國物流地產(chǎn)14熱點(diǎn)物流城市

*若無特殊說明，本章節(jié)中平均租金皆指含物業(yè)不含稅費(fèi)的租金面價(jià)中國物流地產(chǎn)廊坊15政策及市場(chǎng)趨勢(shì)?

非首都功能疏解機(jī)遇北京新增物流用地及項(xiàng)目稀少，但是需求可觀。廊坊可抓住京津冀協(xié)同發(fā)展和北京非首都功能疏解的重大機(jī)遇，立足服務(wù)京津和雄安新區(qū)

。廊坊對(duì)外交通網(wǎng)絡(luò)健全，擁有連接京津冀的多條成網(wǎng)高速公路、鐵路，更是坐擁北京大興機(jī)場(chǎng)。?

物流產(chǎn)業(yè)城市布局在北三縣優(yōu)先發(fā)展快遞、城市共同配送等，構(gòu)筑服務(wù)北京城市副中心的半小時(shí)物流配送帶；中部地區(qū)發(fā)揮大興國際機(jī)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，優(yōu)先發(fā)展航空物流產(chǎn)業(yè)鏈，打造現(xiàn)代商貿(mào)物流重要增長(zhǎng)極；南部地區(qū)依托現(xiàn)代定制家具、板材、新型環(huán)保建材等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，加快電商平臺(tái)和供應(yīng)鏈物流發(fā)展，建設(shè)專業(yè)物流發(fā)展帶。?

電子商務(wù)及新興業(yè)態(tài)培育作為廊坊積極培育的產(chǎn)業(yè)，在近年來不斷加碼相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)，廊坊市鼓勵(lì)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和電子商務(wù)潛力地區(qū)建設(shè)商品交易、物流快遞等多維合一的產(chǎn)業(yè)集群。推進(jìn)新興技術(shù)的推廣應(yīng)用，培育一批具有全球采購、配送能力的供應(yīng)鏈服務(wù)商。落實(shí)國家網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)道路貨運(yùn)有關(guān)規(guī)定，積極推動(dòng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)道路貨運(yùn)發(fā)展。發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)化冷鏈物流，打造環(huán)首都一小時(shí)鮮活農(nóng)產(chǎn)品物流圈。

新增供應(yīng)

平方米1,072,000?

平均租金人民幣每平方米每月

40.1空置水平

42%?供應(yīng)、吸納及空置率

——

20212021年廊坊高標(biāo)倉市場(chǎng)供應(yīng)超過百萬平方米，供應(yīng)水平位居全國前列，較原有存量翻升一倍有余。地域分布來看，大量新增供應(yīng)位于安次、固安、高新區(qū)等廊坊傳統(tǒng)高標(biāo)倉聚集區(qū)。而新增供應(yīng)中約六成來自易商紅木及東久新宜兩個(gè)開發(fā)商。廊坊市場(chǎng)在2020年之前，由于整體存量較小，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)而長(zhǎng)期滿租。隨著北京“疏解非首都功能”計(jì)劃的提出，廊坊高標(biāo)倉市場(chǎng)迎來了重要機(jī)遇。2021年，隨著市場(chǎng)上大體量新增項(xiàng)目的入市，市場(chǎng)空置水平達(dá)到新高。截至2021年第四季度，廊坊市非保稅高標(biāo)倉市場(chǎng)空置率約為63%，市場(chǎng)短期內(nèi)面臨著一定程度的去化壓力。廊坊非保稅市場(chǎng)主要租戶來自零售電商、快遞快運(yùn)及第三方物流公司。另外諸如萬國數(shù)據(jù)等數(shù)據(jù)中心服務(wù)企業(yè)也在廊坊長(zhǎng)期租賃了高標(biāo)倉儲(chǔ)。城市簡(jiǎn)介：廊坊緊鄰京津，近年來借勢(shì)京津冀協(xié)同發(fā)展，加快引進(jìn)科技含量高、市場(chǎng)前景好、帶動(dòng)能力強(qiáng)的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群集約集聚發(fā)展，培育高質(zhì)量發(fā)展增長(zhǎng)點(diǎn)。傳統(tǒng)的高標(biāo)倉分布多位于廣陽、安次等京津高速沿線。隨著大興國際機(jī)場(chǎng)落成及交通組織完善，成熟的物流開發(fā)商亦在固安等臨近機(jī)場(chǎng)的區(qū)縣建立了高標(biāo)倉項(xiàng)目。租戶組成第三方物流57%制造業(yè)6%電商20%零售業(yè)6%

總存量

百萬平方米

1.83來源：第一太平戴維斯研究部其他11%來源：業(yè)務(wù)部門估算業(yè)務(wù)聯(lián)系人：張麗娜

GraceLN.Zhang@S于彩云

Coco.Yu@S中國物流地產(chǎn)蘇州16政策及市場(chǎng)趨勢(shì)?

打造現(xiàn)代物流樞紐城市支持太倉港構(gòu)建商貿(mào)物流一體化創(chuàng)新服務(wù)體系。支持常熟加快建設(shè)長(zhǎng)三角時(shí)尚供應(yīng)鏈樞紐，打造商貿(mào)服務(wù)型國家物流樞紐承載城市。支持張家港建設(shè)國家供應(yīng)鏈創(chuàng)新應(yīng)用示范城市。?

完善現(xiàn)代商貿(mào)流通體系持續(xù)推進(jìn)城市綠色貨運(yùn)配送發(fā)展，統(tǒng)籌規(guī)劃建設(shè)城市貨運(yùn)配送節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)，引導(dǎo)和鼓勵(lì)城市貨運(yùn)配送組織模式創(chuàng)新。引導(dǎo)大型連鎖物流配送基地?cái)?shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升第三方配送和共同配送效率。?

投資市場(chǎng)趨向活躍受疫情沖擊及經(jīng)濟(jì)放緩影響，傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)投資在近年來步調(diào)放緩，與之相對(duì)應(yīng)的物流及工業(yè)地產(chǎn)在近年來受到越來越多投資者關(guān)注。隨著一線城市物流地產(chǎn)資本化率的下探，蘇州作為環(huán)滬最重要的物流市場(chǎng)，需求增長(zhǎng)確定性高，其物流資產(chǎn)未來有望更多地出現(xiàn)在物流倉儲(chǔ)組合中。新增供應(yīng)

平方米973,000?

平均租金人民幣每平方米每月

37.2空置水平

8%?供應(yīng)、吸納及空置率

——

20212021年蘇州城市板塊全年供應(yīng)超百萬平方米。其中，張家港及昆山供應(yīng)在15萬平方米左右，其余子市場(chǎng)供應(yīng)水平相當(dāng)，在25-27萬平方米之間。其中蘇州城區(qū)供應(yīng)主要位于相城、吳江及高新區(qū)；太倉供應(yīng)主要位于瀏河、太倉港；常熟供應(yīng)則主要位于支塘區(qū)域。蘇州城區(qū)由于供應(yīng)相對(duì)較大，需求同步旺盛，全年共計(jì)吸納面積約46萬平方米，領(lǐng)先各子市場(chǎng)。吸納主要來自城市配送、工業(yè)制造及第三方物流的旺盛需求。空置率方面，蘇州城區(qū)及昆山子市場(chǎng)在2020-2021年皆穩(wěn)定在5%左右。品牌方直接大面積定制及租賃活躍。在工業(yè)園區(qū)，包括阿迪達(dá)斯、歐萊雅等在內(nèi)的多家大型企業(yè)皆有10萬平方米及及以上的大體量定制倉庫。城市簡(jiǎn)介：蘇州整體非保稅高標(biāo)倉市場(chǎng)存量規(guī)模為全國之最，占到全國高標(biāo)倉存量的近十分之一。除市轄工業(yè)園、吳中、吳江等區(qū)域外，昆山、太倉及常熟等區(qū)域亦形成了較具規(guī)模的市場(chǎng)。這些衛(wèi)星城市地理位置大多毗鄰或接壤上海，完善的基礎(chǔ)設(shè)施以及配送網(wǎng)絡(luò)使得以上三個(gè)縣級(jí)城市承接了上海及蘇州的外溢需求，同時(shí)本土的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不斷推升了城市的倉儲(chǔ)市場(chǎng)增長(zhǎng)。

總存量

百萬平方米

6.85來源：第一太平戴維斯研究部

租戶組成第三方物流

電商及零售業(yè)45%

40%制造業(yè)及其他15%來源：業(yè)務(wù)部門估算

由于蘇州品牌方大體量定制及租賃行為較多

故此處合并電商及零售業(yè)業(yè)務(wù)聯(lián)系人：繆博文

Bowen.Miao@S顧偉琳

Leon.Gu@S周毅為

Jack.Zhou@S中國物流地產(chǎn)嘉興17政策及市場(chǎng)趨勢(shì)?

嘉興機(jī)場(chǎng)改造嘉興引入圓通，將改造原有空軍機(jī)場(chǎng)，未來機(jī)場(chǎng)將“客貨并舉，以貨為主”。從貨運(yùn)方面看，皮革、羊毛衫以及快速發(fā)展的電子信息產(chǎn)業(yè)都將是航空運(yùn)輸?shù)闹匾浽?，同時(shí)嘉興具有長(zhǎng)三角地區(qū)得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。?

建設(shè)與滬杭蘇甬四方聯(lián)動(dòng)的樞紐城市對(duì)接上海大都市圈，共建平湖金山產(chǎn)城融合發(fā)展區(qū)、張江長(zhǎng)三角科技城平湖園、上海漕河涇新興技術(shù)開發(fā)區(qū)海寧分區(qū)。融入杭州都市圈，深化杭嘉一體化發(fā)展，加強(qiáng)海寧、桐鄉(xiāng)融杭板塊協(xié)同，聯(lián)動(dòng)打造新的增長(zhǎng)極。推進(jìn)嘉蘇一體化發(fā)展，加強(qiáng)秀洲區(qū)與蘇州吳江區(qū)、中新嘉善現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園與蘇州新加坡工業(yè)園的深度合作，強(qiáng)化電子信息、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)鏈共建。建設(shè)甬嘉一體化協(xié)同合作區(qū)，做大做強(qiáng)港口物流、臨港產(chǎn)業(yè)等海洋經(jīng)濟(jì)。推動(dòng)嘉湖一體化發(fā)展，協(xié)同共建烏鎮(zhèn)練市一體化先行啟動(dòng)區(qū)，加速浙北嘉湖板塊崛起。?

推進(jìn)保稅市場(chǎng)發(fā)展發(fā)揮長(zhǎng)三角創(chuàng)新投資集團(tuán)等作用，支持優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落戶嘉善。支持嘉興綜合保稅區(qū)與上海外高橋綜合保稅區(qū)等合作，推動(dòng)保稅倉儲(chǔ)物流、保稅加工制造等發(fā)展?？偞媪堪偃f平方米

3.16新增供應(yīng)

平方米645,000?

平均租金人民幣每平方米每月

32.8空置水平

23%?供應(yīng)、吸納及空置率

——

20212021年嘉興非保稅高標(biāo)倉市場(chǎng)新增約64.5萬平方米供應(yīng)，供應(yīng)水平較2020年高峰已經(jīng)呈現(xiàn)平緩趨勢(shì)。地區(qū)分布來看，2021年新交付高標(biāo)倉多位于城市南部的海鹽、海寧、尖山等子市場(chǎng)。近年來嘉興高標(biāo)倉市場(chǎng)放量致使多層倉庫租金承壓顯著，單層或首層倉庫租賃更受市場(chǎng)青睞。針對(duì)樓庫的出租業(yè)主往往愿意以更高的折扣吸引租戶入駐。截至2021年第四季度，嘉興市空置率約為23%。嘉興高標(biāo)倉市場(chǎng)租戶主要來自電商及制造業(yè)區(qū)域配送中心，以及上海及杭州的部分外溢需求。隨著新增供應(yīng)放緩及來自生產(chǎn)及生活物流需求的增加，嘉興空置率水平有望逐步下探。食品加工作為嘉興的重要產(chǎn)業(yè)之一，擁有包含荷美爾及瑪氏食品在內(nèi)的多家食品制造商在嘉興設(shè)廠。除高標(biāo)倉外，市場(chǎng)對(duì)于冷庫的租賃需求維持旺盛，嘉興冷庫去化水平優(yōu)于大多數(shù)長(zhǎng)三角區(qū)域的其他城市。城市簡(jiǎn)介：嘉興地處上海、杭州、太湖三大經(jīng)濟(jì)圈交匯處，地理優(yōu)勢(shì)明顯。非保稅高標(biāo)倉市場(chǎng)自2020年以來迎來了供應(yīng)高峰，除承接來自三大經(jīng)濟(jì)圈的外溢需求外，嘉興零售商品及食品制造亦創(chuàng)造了可觀的租賃需求。作為連接上海及杭州的重要通道，嘉興高標(biāo)倉項(xiàng)目多分布于G60及G92高速沿線。此外，也有部分高標(biāo)倉位于乍浦及獨(dú)山兩個(gè)港口，承接來自水路的海運(yùn)需求。租戶組成第三方物流35%制造業(yè)20%電商20%零售業(yè)18%來源：第一太平戴維斯研究部其他7%來源：業(yè)務(wù)部門估算業(yè)務(wù)聯(lián)系人：繆博文

Bowen.Miao@S顧偉琳

Leon.Gu@S周毅為

Jack.Zhou@S中國物流地產(chǎn)東莞18政策及市場(chǎng)趨勢(shì)?

供應(yīng)鏈及冷鏈創(chuàng)新發(fā)展推動(dòng)建設(shè)香港－東莞國際空港中心、阿里巴巴跨境零售進(jìn)出口全球服務(wù)中心、菜鳥網(wǎng)絡(luò)智能物流骨干網(wǎng)華南核心項(xiàng)目、京東亞洲一號(hào)、順豐東莞智慧供應(yīng)鏈科技創(chuàng)新總部；加快建設(shè)糧油、水果

B2B2C

進(jìn)口集散中心；打造國家骨干冷鏈物流基地。推進(jìn)兩岸冷鏈物流產(chǎn)業(yè)合作試點(diǎn)。?

智慧物流應(yīng)用落地建立健全物流園管理機(jī)制，建立新引進(jìn)項(xiàng)目準(zhǔn)入機(jī)制，推動(dòng)現(xiàn)有低效物流園整合改造，提升產(chǎn)出和效益。大力發(fā)展流通新業(yè)態(tài)新技術(shù)，促進(jìn)物流業(yè)制造業(yè)融合創(chuàng)新。加快銜接流通領(lǐng)域制度標(biāo)準(zhǔn)，建立健全重要產(chǎn)品追溯體系，完善以信用為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機(jī)制。推廣集約高效的智能物流設(shè)施應(yīng)用，支持物流園區(qū)和倉儲(chǔ)設(shè)施智慧化升級(jí)。?

東莞港總體規(guī)劃東莞港具有優(yōu)越的自然地理區(qū)位條件，在經(jīng)過近年的開發(fā)建設(shè)后，已經(jīng)初步形成以煤炭、

糧食運(yùn)輸為主的麻涌散雜貨臨港產(chǎn)業(yè)帶、以石油化工品運(yùn)輸為主的立沙島石化園區(qū)、以集裝箱和保稅園區(qū)為主的西大坦國際物流園區(qū)，并且從目前的發(fā)展形勢(shì)看，未來仍將有較大的發(fā)展前景?？偞媪堪偃f平方米

2.05新增供應(yīng)

平方米

0

平均租金*人民幣每平方米每月

40.9空置水平

0%?供應(yīng)、吸納及空置率

——

20212021年，東莞非保稅高標(biāo)倉市場(chǎng)無新增供應(yīng)，市場(chǎng)整體存量維持在205萬平方米的水平。伴隨城市在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的良性增長(zhǎng)潛力，在過去五年，東莞人口流入及規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量明顯上升。兩者帶來的租賃需求疊加?xùn)|莞近年來有限的倉儲(chǔ)交付，令高標(biāo)倉資產(chǎn)稀缺性顯著。直播電商、生鮮零售及受益于兩者增長(zhǎng)的第三方物流亦是東莞非保稅物流市場(chǎng)新增租賃的來源。東莞整體住戶構(gòu)成來看，第三方物流及電商整體占到租戶構(gòu)成的55%。受到強(qiáng)勁租賃需求及零新增供應(yīng)的作用，東莞非保稅高標(biāo)市場(chǎng)在2021年空置水平同比進(jìn)一步下探。絕大多數(shù)子市場(chǎng)均呈現(xiàn)了滿租狀態(tài)。城市簡(jiǎn)介：東莞地處廣深連線中點(diǎn)位置，基礎(chǔ)設(shè)施完善。近年來隨著公鐵路交通樞紐地位顯著增強(qiáng)，區(qū)域輻射力持續(xù)提升，道路網(wǎng)絡(luò)一體互聯(lián)。從莞高速、南沙大橋等建成通車，進(jìn)一步完善了東莞市“五縱四橫六連”高快速路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。作為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及人口增長(zhǎng)強(qiáng)勢(shì)的新一線城市，東莞在生產(chǎn)及生活物流方面皆增長(zhǎng)動(dòng)力十足，整體物流市場(chǎng)呈現(xiàn)活力。租戶組成電商及第三方物流55%制造業(yè)30%零售業(yè)10%其他5%來源：第一太平戴維斯研究部注釋：平均租金指含稅含物業(yè)費(fèi)的總租用成本來源：業(yè)務(wù)部門估算業(yè)務(wù)聯(lián)系人：王駿

Johnny.Wang@S中國物流地產(chǎn)成都19政策及市場(chǎng)趨勢(shì)?

人口突破兩千萬紅利第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，成都常住人口突破兩千萬，十年間常住人口增量排名全國第三，高速增長(zhǎng)的人口帶動(dòng)消費(fèi)需求持續(xù)上漲，支撐成都消費(fèi)基本面穩(wěn)定向好。?

土地供應(yīng)顯著回落成都倉儲(chǔ)物流用地市場(chǎng)在2020年后顯著回落，2020年及2021年分別出讓倉儲(chǔ)物流用地120.6萬平方米和96.5萬平方米，同比回落40%和20%。土地市場(chǎng)供應(yīng)放緩將在未來傳導(dǎo)至市場(chǎng)供應(yīng)端，整個(gè)成都物流市場(chǎng)將從放量轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展。?

雙國際樞紐機(jī)場(chǎng)2021年隨著成都邁入雙國際樞紐機(jī)場(chǎng)時(shí)代，以及成都國際鐵路港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)獲批，城市對(duì)外貿(mào)易通道不斷拓寬，門戶樞紐地位得到進(jìn)一步提升，有望持續(xù)為成都物流市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)提供不竭動(dòng)力。新增供應(yīng)

平方米377,000?

平均租金人民幣每平方米每月

23.5空置水平

7%?供應(yīng)、吸納及空置率

——

20212021年成都物流市場(chǎng)新增供應(yīng)趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)新增供應(yīng)主要位于青白江區(qū)域，全市高標(biāo)倉總存量約為500萬平方米，整體存量水平位居全國第三，僅次于長(zhǎng)三角區(qū)域的上海及蘇州。零售、電子商務(wù)等行業(yè)發(fā)展基本面穩(wěn)定向好，支撐成都物流市場(chǎng)需求持續(xù)活躍：2021年全市平均空置率繼續(xù)下降，達(dá)約7%的近年來較低水平。吸納來看，隨著人口增長(zhǎng)及消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，生鮮電商及第三方物流在2021年的市場(chǎng)租賃表現(xiàn)亮眼。整體租戶占比來看，第三方物流及電商在整個(gè)高標(biāo)倉市場(chǎng)租戶中分別占到了約42%及25%。除此之外，汽車零配件在內(nèi)的制造業(yè)企業(yè)租賃需求在年內(nèi)亦呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。城市簡(jiǎn)介：近十年，成都常住人口高速增長(zhǎng)，第七次人口普查常住人口數(shù)據(jù)突破兩千萬，為消費(fèi)行業(yè)倉儲(chǔ)需求維持活躍奠定基礎(chǔ)?！笆奈濉逼陂g，成都將進(jìn)一步推動(dòng)電子商務(wù)高質(zhì)量發(fā)展，加上近年來成都電子商務(wù)發(fā)展勢(shì)頭良好，促進(jìn)電子商務(wù)物流需求穩(wěn)定上漲。租戶組成電商25%零售業(yè)13%第三方物流42%制造業(yè)15%其他5%

總存量

百萬平方米

5.14來源：第一太平戴維斯研究部來源：業(yè)務(wù)部門估算業(yè)務(wù)聯(lián)系人：陳紋卿

SusanWQ.Chen@S中國物流地產(chǎn)武漢20政策及市場(chǎng)趨勢(shì)?

冷鏈物流迎來市場(chǎng)風(fēng)口

疫情加速冷鏈物流市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程。2020年8月，湖北省政

府印發(fā)《湖北省疫后重振補(bǔ)短板強(qiáng)功能“十大工程”三年

行動(dòng)方案（2020-2022）》，啟動(dòng)疫后重振十大工程，以

武漢、宜昌、鄂州為重點(diǎn)，著力打造3家國家骨干冷鏈物流

基地，新增冷鏈庫容70萬噸。此后，武漢市發(fā)布《武漢市

推進(jìn)物流降本增效三年行動(dòng)計(jì)劃（2020-2022）》，全市

將新建或改造多功能公共服務(wù)型冷庫30萬噸以上，新增標(biāo)

準(zhǔn)化冷藏車500臺(tái)以上，基本建成城市配送三級(jí)網(wǎng)絡(luò)。?

高標(biāo)倉迎來多層庫時(shí)代

伴隨城市物流倉儲(chǔ)用地供應(yīng)緊缺，開發(fā)商拿地成本增加。

武漢市規(guī)劃部門出臺(tái)相關(guān)政策引導(dǎo)工業(yè)及物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目有

單層向多層轉(zhuǎn)變，高標(biāo)倉儲(chǔ)正式進(jìn)入“向上生長(zhǎng)”新時(shí)代。新增供應(yīng)

平方米944,000

平均租金人民幣每平方米每月

24.9空置水平

28%?供應(yīng)、吸納及空置率

——

20212021年，武漢高標(biāo)倉市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)94.4萬平方米，為近十年的供應(yīng)高峰，其中超20%的新增供應(yīng)落位于東西湖區(qū)域，持續(xù)加深該區(qū)域的空港物流優(yōu)勢(shì)，也帶動(dòng)該區(qū)域市場(chǎng)租金水平持續(xù)領(lǐng)跑全市。伴隨后疫情時(shí)代直播紅利、生鮮零售、冷鏈物流等行業(yè)發(fā)展的共同催化，第三方物流及電商行業(yè)需求持續(xù)增長(zhǎng)，也成為市場(chǎng)2020年及2021年的首要需求來源。2021年全市高標(biāo)倉市場(chǎng)凈吸納量達(dá)到43.9萬平方米，同比上升35.9%。但受新增供應(yīng)集中入市，市場(chǎng)供求關(guān)系短期震蕩，截至2021年四季度末，全市平均空置率水平錄得28.2%，同比上升6.2個(gè)百分點(diǎn)。區(qū)域子市場(chǎng)之間表現(xiàn)持續(xù)分化，馬太效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)。東西湖區(qū)域憑借其空港優(yōu)勢(shì)及穩(wěn)健的市場(chǎng)供需關(guān)系，租金持續(xù)領(lǐng)跑全市，截止2021年四季度，東西湖子市場(chǎng)平均租金水平錄得33.0元每平方米每月。與此同時(shí)，葛店、孝感等市場(chǎng)受區(qū)位限制及需求疲弱，項(xiàng)目之間價(jià)格戰(zhàn)持續(xù)深化，平均租金水平持續(xù)在低位徘徊。城市簡(jiǎn)介：根據(jù)《中國城市物流競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告（2021）》，武漢作為內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐之一，位居中國城市物流競(jìng)爭(zhēng)力第七位，中部第一。從全國格局來看，中國物流版圖以五大城市群核心城市為節(jié)點(diǎn)形成五大極點(diǎn)，武漢處于“五極”中心，成為連通物流版圖的重要節(jié)點(diǎn)。租戶組成電商14%零售業(yè)9%

總存量

百萬平方米

4.78來源：第一太平戴維斯研究部第三方物流54%制造業(yè)11%其他12%來源：業(yè)務(wù)部門估算業(yè)務(wù)聯(lián)系人：周靜

Andrew.Zhou@S彭輝

Orlander.Peng@S21

中國物流地產(chǎn)生產(chǎn)及流通領(lǐng)域YYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYYY中國物流地產(chǎn)生產(chǎn)及流通領(lǐng)域化學(xué)品制藥化纖通用設(shè)備專用設(shè)備汽車運(yùn)輸醫(yī)療器材計(jì)算機(jī)儀器制造華北華西華中華東華南沈陽大連北京天津濟(jì)南青島西安成都重慶鄭州武漢長(zhǎng)沙合肥南京南通常州無錫蘇州上海杭州寧波福州廈門廣州東莞深圳惠州佛山江門各產(chǎn)業(yè)增值指標(biāo)同比變化2225%

化學(xué)品

制藥

汽車

運(yùn)輸20%15%10%

5%

0%-5%

14年1月

15年1月

16年1月

17年1月

為保持生產(chǎn)環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)力和技術(shù)領(lǐng)先，制造業(yè)被視為中

國長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)策略的關(guān)鍵部門。部分低附加值產(chǎn)業(yè)已被轉(zhuǎn)

移至西部省份或其他國家，東部省份則專注先進(jìn)制造業(yè)

及與醫(yī)藥醫(yī)療設(shè)備、新能源汽車、可再生能源等產(chǎn)業(yè)研

發(fā)結(jié)合的新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，目標(biāo)不僅限于自給自足，還將幫

助建立新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

化纖

通用設(shè)備

專用設(shè)備

醫(yī)療器材

計(jì)算機(jī)

儀器制造18年1月

19年1月

20年1月

21年1月

2020年中國制造業(yè)增加值占GDP的26.2%，相比十年

前下降5.4個(gè)百分點(diǎn)（主要由于服務(wù)業(yè)占比上升迅猛），

但水平仍遠(yuǎn)高于美國（10.9%，2019年）和英國

（8.6%，2020年）等大型經(jīng)濟(jì)體，

略高于亞洲鄰國日

本（20.3%，2019年）和韓國（24.8%，2020年）。全國產(chǎn)業(yè)地區(qū)分布來源：國家統(tǒng)計(jì)局，第一太平戴維斯研究部萬元/畝萬畝萬畝萬元/畝工業(yè)用地

主要城市工業(yè)用地成交穩(wěn)健23制造業(yè)仍是中國經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、勞動(dòng)力的支柱，其在2020及2021年對(duì)GDP貢獻(xiàn)率分別達(dá)43.3%及38.4%，為近五年較高水平。在貿(mào)易摩擦、

債務(wù)危機(jī)及供給側(cè)改革背景下，工業(yè)用地出讓保持韌性表現(xiàn)。在2014至2017年間，一度下滑至每年60至70萬畝，但此后回升至2018-2021年的每年80至90萬畝。土地成交價(jià)格也在2021年達(dá)到每畝30.7萬元的歷史新高，相比十年前上漲近50%。價(jià)格上漲大部分歸因于用地容積率同期從1.07上漲到1.58。2021年工業(yè)用地可建面積總量達(dá)到8.98億平方米，平均樓面價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，達(dá)到每平方米人民幣291元。大部分工業(yè)土地出讓仍集中在長(zhǎng)三角及渤海地區(qū)，包括南通、蘇州、嘉興、寧波及北方的唐山、青島、天津等城市。大灣區(qū)拍出地塊較少，但較高的容積率

——

廣州（3.3）、惠州（2.7）及佛山（3.1），意味著按建筑面積排名，大灣區(qū)一些城市仍舊排進(jìn)成交額前十，土地成交單價(jià)也相對(duì)高于其他地區(qū)。開發(fā)商和建造商在工廠設(shè)立的選址上有多種考量。土地價(jià)格是其中最顯著的成本，同時(shí)勞動(dòng)力儲(chǔ)備、基礎(chǔ)設(shè)施、租金及當(dāng)?shù)乇O(jiān)管都是重要的考慮因素。

中國物流地產(chǎn)近五年出讓面積最多的10個(gè)城市1.00.50.03.53.02.52.01.520212020201920182017成交土地均價(jià)

60

50

40

30105035302520154020

0120100

80

602011年300城工業(yè)用地出讓規(guī)模及均價(jià)建設(shè)用地面積成交土地均價(jià)2013年

2015年

2017年

2019年

2021年來源：中國指數(shù)研究院，第一太平戴維斯研究部

20

10

0南通

唐山

蘇州

嘉興

青島

寧波

天津

湖州

徐州

武漢

來源：中國指數(shù)研究院，第一太平戴維斯研究部中國物流地產(chǎn)投