某市海天紡服輕工城項目建議報告

南安城市概況南安城市特征南安隸屬福建省南部“大泉州經(jīng)濟圈”的經(jīng)濟重鎮(zhèn)之一；擁有300萬華僑的“僑鄉(xiāng)”；鞋革、服裝、針紡織等輕工業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)；在大泉州經(jīng)濟圈中處于中等發(fā)展水平。大泉州經(jīng)濟圈南安市屬于人口大市南安市GDP居各縣市前列南安市人均GDP居各縣市末流紡織服裝產(chǎn)業(yè)競爭力不強南安支柱產(chǎn)業(yè)紡織服裝水暖器材石料陶瓷競爭性中強強石獅紡織服裝強晉江服裝鞋革強區(qū)域省新鎮(zhèn)概況省新鎮(zhèn)地理位置具有一定優(yōu)勢省新鎮(zhèn)南安市中心鐵路省新鎮(zhèn)在南安市的經(jīng)濟地位不屬于經(jīng)濟強鎮(zhèn)，與水頭鎮(zhèn)和官橋鎮(zhèn)比有相當(dāng)差距；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以密胺制品、紙塑品、針織品行業(yè)為主。省新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點以針織業(yè)為主，水暖和家具為輔；企業(yè)分散經(jīng)營，大型企業(yè)不多。企業(yè)發(fā)展缺少產(chǎn)品展示交易平臺。水頭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點石材和水暖業(yè)已形成了全國性的產(chǎn)業(yè)基地。官橋鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點擬打造東南亞糧油貿(mào)易新平臺；大力發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)。官橋和水頭鎮(zhèn)通過大型產(chǎn)品展示交易平臺，聚集了大量的品牌及生產(chǎn)企業(yè)，最終形成了區(qū)域的產(chǎn)業(yè)熱點。南安商品房市場分析南安房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長相比其它縣市，開發(fā)投資規(guī)模不大；隨著市區(qū)的北拓東進和中心城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，開發(fā)投資進入新一輪上升階段，2007年一季度，增幅排名泉州區(qū)域首位；南安市房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位已基本確立。2006年商品房銷售面積達到32721㎡，空置率5.9%，施工面積90萬㎡，均呈現(xiàn)快速增長勢頭；由于高檔樓盤的陸續(xù)出現(xiàn)，南安房價仍將呈現(xiàn)快速增長的趨勢。南安房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲項目名稱國際花園城帝景東方廣場名都城濱江大廈皇家濱城主力戶型三房三房三房三房三房主力面積150㎡153㎡134㎡140㎡140主力總價55萬元55萬元50萬元43.4萬元60萬元單價范圍3300—4200元/㎡3000－4070元/㎡3088—3508元/㎡2800—3600元/㎡3700－4500元/㎡總價范圍45—60萬元18—65萬元37—76萬元39—50萬50－70萬案例住宅市場分析后市供應(yīng)量迅猛增長，但是市場吸納能力有限；城市政經(jīng)中心北移，帶動西溪兩岸成為南安高檔住宅匯集區(qū)；商品房以三房為主，面積段在130M2以上;市場價格在2000－4500元/㎡之間；住宅樓盤總體品質(zhì)不高，社區(qū)規(guī)劃落后。住宅客群分析二元客群結(jié)構(gòu)，中間階層（白領(lǐng)、中產(chǎn)階層）缺失白領(lǐng)及中產(chǎn)階層工薪階層、勞工私營業(yè)主（財富階層）無購房能力或需求（通常企業(yè)會自建員工公寓）異地置業(yè)缺失本項目三客群分三析二元化三結(jié)構(gòu)導(dǎo)三致住宅三市場客三群剛性三需求嚴(yán)三重不足三；在剛性三需求不三足的情三況下，三尋求投三資客成三為主要三出路；生產(chǎn)企三業(yè)經(jīng)營三者購買三作為職三工配套三公寓。投資客三群鎖定華僑投資客當(dāng)?shù)刎斎浑A層僑鄉(xiāng)3三00萬三華僑資三源集中了三社會大三部分的三財富關(guān)鍵點消費者三現(xiàn)狀：三本地人三投資意三識和消三費觀念三落后關(guān)鍵：三培養(yǎng)消三費者房三產(chǎn)投資三的理念主要途三徑：廣三告（針三對目標(biāo)三客戶的三閱讀習(xí)三慣和接三受信息三途徑）三宣傳、三產(chǎn)品自三身的改三良（如三：面積三分割、三功能復(fù)三合、產(chǎn)三品性質(zhì)三改變等三方式）三等。南安工三業(yè)地產(chǎn)三發(fā)展現(xiàn)三狀南安工三業(yè)地產(chǎn)三現(xiàn)狀分三析目前南三安工業(yè)三地產(chǎn)尚三處于起三步階段三；當(dāng)?shù)毓と龢I(yè)園區(qū)三成型還三有相當(dāng)三時間；目前當(dāng)三地企業(yè)三仍以自三建廠房三為主；通常工三業(yè)地產(chǎn)三市場，三以租賃三為主，三有良性三的企業(yè)三進出機三制，入三駐企業(yè)三擁有政三策、物三流環(huán)境三、產(chǎn)業(yè)三配套相三關(guān)環(huán)節(jié)三的支持三。這些三是目前三南安工三業(yè)地產(chǎn)三市場所三欠缺的三。南安輕三工、針三紡織企三業(yè)發(fā)展三現(xiàn)狀大企業(yè)出口訂三單減少內(nèi)銷品三牌不具三備市場競?cè)隣幜τ霉ぞo三張運用新三技術(shù)和三先進設(shè)備搶占三市場份三額中型企三業(yè)出口訂三單減少企業(yè)品三牌建立難度大用工短三缺企業(yè)擴三張拉動三收益，三技術(shù)設(shè)備三升級受三困資金三流小型企三業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈三末端，訂單分三包難以為三繼臨時用三工為主解決生三存之道三為先，沒有長三遠發(fā)展三目標(biāo)企業(yè)類三型面臨主三要問題企業(yè)發(fā)三展目標(biāo)本地企三業(yè)傾向三自建廠三房和職三工公寓三樓外地企三業(yè)赴南三安購買三廠房幾三率較低根據(jù)亞三洲鞋業(yè)三協(xié)會統(tǒng)三計：廠房銷三售難點供需矛三盾，體三現(xiàn)在有三供無求三：東南亞三（越南三、印度三、緬甸三設(shè)廠占三25％三）內(nèi)陸（三湖南、三江西、三廣西等三占50三％）觀望狀三態(tài)（2三5％）廣東鞋三業(yè)企業(yè)項目發(fā)三展思路7大問三題出口形三勢產(chǎn)業(yè)生三命力企業(yè)競?cè)隣幜腿放瀑Y金技三術(shù)人力短三缺分散經(jīng)三營本地缺三少產(chǎn)品三展示交三易平臺制約南三安輕紡三企業(yè)發(fā)三展7大三主要問三題：為企業(yè)三解決5三個現(xiàn)實三問題為三突破口三！企業(yè)競?cè)隣幜腿放瀑Y金技三術(shù)人力短三缺分散經(jīng)三營本地缺三少產(chǎn)品三展示交三易平臺本項目三突破口項目突三破口產(chǎn)業(yè)整三合是根三本出路三，政府三和行業(yè)三協(xié)會的三推動作三用是先三決條件三！產(chǎn)業(yè)整三合的內(nèi)三部條件訂單接三洽原材料三交易生產(chǎn)加三工設(shè)計開三發(fā)行業(yè)信三息收集三發(fā)布產(chǎn)品展三示品牌推三廣行業(yè)培三訓(xùn)項目功三能復(fù)合產(chǎn)業(yè)整三合的外三部條件政府牽三頭行業(yè)協(xié)三會助力產(chǎn)業(yè)整三合的平三臺的搭三建政府牽三頭行業(yè)協(xié)三會助力項目功三能完善產(chǎn)業(yè)整三合平臺任何環(huán)三節(jié)都不三可缺少項目建三議項目開三發(fā)思路搭建展三示交易三平臺吸引企三業(yè)入駐企業(yè)購三買住宅三作為配三套住宅帶三動配套三商業(yè)產(chǎn)業(yè)整三合具體三措施（三外部條三件支持三）地方貼三息貸款三、行業(yè)三協(xié)會或三地方政三府擔(dān)保三貸款為三企業(yè)輸三血引進人三才優(yōu)惠三政策，三勞工戶三籍、子三女教育三、社保三、養(yǎng)老三保障等政府牽三頭信息三推廣、三產(chǎn)品發(fā)三布及貿(mào)三易洽談行業(yè)協(xié)三會組織三企業(yè)共三營市場產(chǎn)業(yè)整三合具體三措施（三內(nèi)部條三件支持三）打造功三能復(fù)合三，為企三業(yè)發(fā)展三提供支三持的平三臺；先期尤三其要注三重企業(yè)三產(chǎn)品和三品牌的三展示；硬件設(shè)三施盡可三能滿足三企業(yè)生三產(chǎn)需求三。廠房租三售建議廠房客三群：現(xiàn)行條三件下，三租賃是三可行的三方式，三應(yīng)以租三賃為主三，兼顧三銷售。行業(yè)服裝、鞋業(yè)輕工紡織針織企業(yè)規(guī)模中大型企業(yè)區(qū)域南安本地、珠三角、東南亞等地住宅銷三售建議打造封三閉式社三區(qū)管理三，將廠三區(qū)和生三活區(qū)功三能劃界三；對于企三業(yè)購買三廠房并三購買住三宅的，三給予一三定的優(yōu)三惠和相三關(guān)服務(wù)三；利用廣三告?zhèn)鞑ト秊橹鞯娜緩脚嗳B(yǎng)當(dāng)?shù)厝说耐度Y意識三，影響三當(dāng)?shù)厝巳南M三習(xí)慣。銷售節(jié)三奏建議

廠房

住宅招商，三租售并三舉等廠房三租售過三半，再三行銷售緊后工三作緊前工三作廠房帶三動住宅三銷售住宅培養(yǎng)投三資意識三階段形成引三爆點價格上三漲搭建交三易平臺本地企三業(yè)招商廠房廠家入三駐廠家入三駐產(chǎn)品形三象推廣三階段珠三角三及海外三招商住宅銷三售時機參考項三目：石三獅服裝三市場THE三EN三D!9、靜夜三四無鄰三，荒居三舊業(yè)貧三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、雨中三黃葉樹三，燈下三白頭人三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三4:三18:三00三PM11、以我三獨沈久三，愧君三相見頻三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、故人三江海別三，幾度三隔山川三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、乍見三翻疑夢三，相悲三各問年三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、他鄉(xiāng)三生白發(fā)三，舊國三見青山三。。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、比不三了得就三不比，三得不到三的就不三要。。三。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、行動三出成果三，工作三出財富三。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、做前三，能夠三環(huán)視四三周；做三時，你三只能或三者最好三沿著以三腳為起三點的射三線向前三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、沒有三失敗，三只有暫三時停止三成功！三。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、很多三事情努三力了未三必有結(jié)三果，但三是不努三力卻什三么改變?nèi)矝]有三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三4:三18:三00三PM11、成功三就是日三復(fù)一日三那一點三點小小三努力的三積累。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、世間三成事，三不求其三絕對圓三滿，留三一份不三足，可三得無限三完美。三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、不知三香積寺三，數(shù)里三入云峰三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02314、意志三堅強的三人能把三世界放三在手中三像泥塊三一樣任三意揉捏三。29三四月三202三3202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/2915、楚塞三三湘接三，荊門三九派通三。。。四月三23202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三02316、少年三十五二三十時，三步行奪三得胡馬三騎。。202三3/4三/29202三3/4三/2929三Apr三il三202三317、空山三新雨后三，天氣三晚來秋三。。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/299、楊柳三散和風(fēng)三，青山三澹吾慮三。。202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02310、閱讀三一切好三書如同三和過去三最杰出三的人談三話。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/294/2三9/2三023三4:三18:三01三PM11、越是三沒有本三領(lǐng)的就三越加自三命不凡三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Apr三-2329-三Apr三-2312、越是三無能的三人，越三喜歡挑三剔別人三的錯兒三。202三3/4三/29202三3/4三/29202三3/4三/29Sat三urd三ay,三Ap三ril三29三,2三02313、知人三者智，三自知者三明。勝三人者有三力，自