某時代項目策略提報

功夫在詩外

西溪時代項目策略提報金達利筑地·杭州達利盛道

寫在前邊：競爭密集、地段劣勢，戶型弱勢，目標(biāo)售價比對手高1-2000……這是一個很難、很難的項目，對于每個參與其中的人來說，這都將是一次挑戰(zhàn)，當(dāng)然，也包括策劃公司。以純廣告的方式來操作本項目，可能會有精彩的稿件，但這不足以改變現(xiàn)實與結(jié)果！如何彌補地段產(chǎn)品與價格的巨大落差？本案考驗的將是操盤的智慧換而言之，需要站在全盤和價值營銷的角度來探討本案的策劃與廣告操作。壹項目梳理及競爭研判關(guān)于大勢，無論我們糾結(jié)與否，它總在那里，也依然是那么難以捉摸。從目前形勢來看，2013應(yīng)該不會比2012更嚴(yán)峻，但是過于樂觀的預(yù)測，恐怕也是不敢確定的。所以，讓我們把重心還是放回項目上。區(qū)位西溪：與西溪濕地對望，市區(qū)稀缺寶地1、已為市場公認(rèn)，環(huán)境優(yōu)異，價值明顯；2、板塊價位高企，豪宅氣質(zhì)明顯。地段：城西—西溪—青山湖科技產(chǎn)業(yè)帶興起，帶來前所未有機遇1、符合經(jīng)濟趨勢和國家政策，興起有保障；2、產(chǎn)基礎(chǔ)良好，大量產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入；3、大量年輕、高素質(zhì)人群，提供大量機會。規(guī)模：自成體系的綜合體1、規(guī)模體量較大，能夠容納和發(fā)展多業(yè)態(tài)，為良好商業(yè)配套形成提供支持；2、多業(yè)態(tài)構(gòu)建的綜合體，為居住者提供更便捷的更高品質(zhì)生活。精裝LOFT：買一得二，罕有南北通透精裝LOFT1、分區(qū)明晰，干擾少；2、精裝入住便捷舒適度高；3、南北通透，大開間；4、X戶型，空間豐富變化趣味多。毋庸諱言，在大西溪和文一西路，“6”字頭的青楓墅園們一定會分流本案客戶。但真正的競爭顯然就在身邊，不但位置緊鄰，物業(yè)形態(tài)、戶型面積、銷售模式等都非常接近，只有取勝他們，方能在大城西脫穎而出。那么，與他們相比，我們的優(yōu)勢與短板何在？怎樣地比拼方能確保勝出？6個項目貼身肉搏西溪MOHO西溪金座本案美基銘座西溪陽光西溪潤景到文一路距離（由近到遠(yuǎn)）123456區(qū)域內(nèi)競爭項目概況項目名稱LOFT產(chǎn)品面積平層產(chǎn)品面積戶型區(qū)間主力戶型西溪金座40000方——62-83方65方美基銘座——44000方140、260方140、260方西溪陽光約40000方約40000方65-80方75方（1、2、3號樓）（4、5、6、7、8號樓）西溪潤景20000方10000方36-92方51-54方(5-10層）（4層以下，一樓為大堂）西溪MOHO100000方——33-93方41-58方1、LOFT設(shè)置是主流；2、50-60方是主流面積；3、幾乎都是以租代售模式；4、入市時間非常靈活。戶型面積：65方。戶型點評：1、戶型方正，大小適中；2、主臥4.2米超大面寬，寬敞明亮；3、4.79米層高，客廳挑空。西溪金座主力戶型示意圖美基銘座主力戶型示意圖戶型面積：260方3室2廳2衛(wèi)戶型面積：140方3室2廳2衛(wèi)戶型點評：大戶型，但空間利用率有限260方只有三房，加上總價較高，很難被市場消化。戶型面積：75方。戶型點評：4.75米層高，使用率達130%以上，贈送空間超過10平方米。西溪陽光主力戶型示意圖戶型面積：51-54方。戶型點評：主臥3.7米面寬，北部DIY（可擴展）空間約12方。DIY（可擴展）空間西溪潤景主力戶型示意圖西溪MOHO主力戶型示意圖區(qū)域內(nèi)競爭項目外立面情況目前區(qū)域內(nèi)所有的競爭項目多是采用玻璃幕墻+石材的外立面鋪設(shè)材料；建筑風(fēng)格均為現(xiàn)代簡約風(fēng)格，整體建筑外形較偏向于商務(wù)、辦公風(fēng)格。西溪金座玻璃幕墻+石材西溪MOHO玻璃幕墻+石材美基銘座玻璃幕墻+石材西溪陽光玻璃幕墻西溪潤景玻璃幕墻競爭小結(jié)1、板塊價值雖然市場認(rèn)同，但個案之間幾乎無差異；2、以租代售，市場抗性大（競品共同存在的挑戰(zhàn)）；3、LOFT已經(jīng)是標(biāo)配，戶型面積十分接近，產(chǎn)品差異小；4、與對手相比，優(yōu)劣勢如下：優(yōu)勢：南北通透，戶型面積較小、精裝一步到位；劣勢：單價預(yù)期高，總價不低、功能空間少（房間少），地段靠里（這三個劣勢恰是市場更關(guān)注的）。坦率說型，就目覽前產(chǎn)品扇來看，旺項目并親沒有明晃顯優(yōu)勢礦。應(yīng)對競意爭，我霧們的出情路有兩撈個：方案一箏：價格京取勝；方案二銀：增加重價值。顯然犧渴牲價格發(fā)的方案行是大家幻玉不希望賤看見，歉也是條炎件不許脂可的。因此，孫通過系殿統(tǒng)的產(chǎn)細(xì)品設(shè)置悠和改良農(nóng)，在產(chǎn)宰品價值休提升的火基礎(chǔ)上晚，通過陳巧妙的喉營銷包蛇裝和現(xiàn)價場（售料樓處）妥體驗，勾建立強府有力的縱好感度概，并制矩造超值哨的感覺糾，從而閉改變客螞戶的價妹值評判字。價值是毅恒定的聲，但價炸值感是蘿可以重佳新塑造尤。重塑價帝值感即，通龜過軟硬棋件的綜歪合提升贏（要針鄉(xiāng)豐對性提不升及控殺制好價接格），汽配合廣村告形象程包裝，海改變客仰戶對項凳目的價樓值評判底，使得淺本案成遺為板塊開內(nèi)“最侍好”的獲，以爭護取溢價以空間和星提高去插化速度巾。貳目標(biāo)客轉(zhuǎn)群解讀停及產(chǎn)品的提升建謠議誰在買秩這里的惕房子？1、成交煤客戶中抬投資客痕約占7成；2、外地長以溫州絕、金華肅較多，級看中地其段和區(qū)燒域前景塑加上價腎格（有駛專項推志介和分料銷）；3、城西晨和本地樣拆遷戶脾，為資研金尋找故渠道。略看好前生景，價恨格有吸頭引力；4、自住版客，城形西年輕君人，圖韻方便，插空間實渴用，價余格實惠竹。西溪MOH離O成交客巡壽戶情況凱（內(nèi)部更信息僅錫供參考痰）客戶特繞點投資客巴戶：限購限倒貸擠壓怖下，尋謀覓合適族的投資平渠道，隙注重長率期收益圈；看好區(qū)通域發(fā)展添前景，謎對于板目塊人群性的需求封有信心藥；不自用毯，關(guān)注林對下家墳的吸引拍力；出于安聯(lián)全投資障考慮，輕在價格侮差異有量限情況按下，會鍬選擇區(qū)賢域最出游色的。使用（贏自?。┞】蛻簦旱鼐夑P(guān)吉系，便蹲利；對區(qū)域追前景有申信心，惠過渡性慈居?。蛔⒅厥婷肋m度和借項目的躍感覺；出于使津用保障逮考慮，獸在價格北差異有顛限情況賣下，會瓦選擇區(qū)賞域最出問色的。關(guān)注這注定階我們要華“討好洲”的是最終的漫使用者其實投婦資客歸腥根到底倘關(guān)心的雹還是收岡益問題澇，簡而歡言之，格就是這起樣的房使子對于花租客有落沒有足槍夠吸引犬力。那諸么，誰窩會是這刊里的使兵用者呢爸？地緣決貨定，使稈用者將委是周邊以IT為主的怪新經(jīng)濟襖產(chǎn)業(yè)的梁年輕人海創(chuàng)園逐首期省委黨霜校浙江理蒙工大學(xué)杭州大棍學(xué)城阿里巴什巴淘寶爪城人才公梳寓恒生科扶技園加利利勒克斯多加商芹務(wù)浙富電扛力科利爾罪達科創(chuàng)中步心組團中竹心醫(yī)院英皇娛植樂村123456789101112131415本案幾個標(biāo)顆簽：高學(xué)歷姐、新經(jīng)晶濟，技躁術(shù)背景值、80、85后年輕，描時尚，方潮，不拔管宅不孩宅，總志是喜歡擊繽紛精裙彩的生碌活；在城西巨工作，療從事IT、電商飄、電子近、創(chuàng)意腥等行業(yè)德，多數(shù)難理工背蝕景；收入尚積可，不筑想自己辱過的負(fù)響擔(dān)太重瞎；有技術(shù)握控傾向亭，“左劃腦發(fā)達削，右腦秀癱瘓”享，別讓佳那些瑣宿碎的事全情來煩洞我；生活方吸面能“承懶”則磚“懶”雜，能舒針服一些泉為什么拒不呢？不是沒霧要求，局只是對鑒在意的掘東西有罰要求，題例如品智質(zhì)；不喜歡鄉(xiāng)豐沒個性咳的東西顧；誰說年臥輕就不回能有特稀權(quán)？他們就缸是我們抖常常說勾起的那蓄類人理科男技術(shù)控機：“左腦敗發(fā)達，銜右腦癱境瘓”，法技術(shù)導(dǎo)徒向，IQ超高，關(guān)品質(zhì)要慈求高；懶人：福生活方鼠面能“死懶”則講“懶”舅，生活?，嵤码x俘的越遠(yuǎn)言越好；悶騷：困表面安川靜，內(nèi)依心激情劇澎湃，租追求刺驅(qū)激和新逮鮮感；獨立：涂收入較均高，未視來好，的自信，判有主見踐。與其說稀他們需丸要一個蹦家；不如說蹤蝶他們需仗要一個喪可以飯飾來張口以衣來伸受手，充舅滿包容旦、便利臘的餐廳逢與客棧埋；或者說貫他們需全要一個須可以放桐縱自己登個性，補按照自侄己的方潤式生活剝的游樂慘場。簡而言荷之：除了房襲子本身雄，他們糠需要特寸別的服峽務(wù)和配摸套+小房子大配套本案操喊盤思路處更加明目確本案價富值感重零塑核心培要點地段服務(wù)配套基礎(chǔ)價割值特色價凡值販賣配租套和服斯務(wù)以及它刮們帶來罪的生活蘋樂趣讓客戶毅的關(guān)注墻不僅僅杯停留在王房子本惰身，畢竟竟房子關(guān)的差異茫有限。譽要他們鼓關(guān)心房治子以及敏房子帶腸來的生金活，這壯也恰是糾對手們宮沒有關(guān)條注和短故期難以供超越的揚。競爭樓籌盤在販灣賣戶型陡和價格駁，這些近只是基拜礎(chǔ)，我省們要更禿上一層斃樓產(chǎn)品提和升方向1：引進秒保姆式沃、酒店纏式物管邀服務(wù)不必一覽定是酒所店式服梁務(wù)，不允必一定孤是管家什服務(wù)，控不必一梅定是五壯星級，非關(guān)鍵是劣便捷，廉幫他們距把那些絞瑣碎的權(quán)事情處粱理好，體像一個繼好保姆鄭。建議：鄉(xiāng)豐在項目毯推出時甜承諾，針對年壘輕人定勤制專屬旅服務(wù)，膊最大化咳提供便策捷（部刊分收費秋）。代租賃阻業(yè)務(wù)；室內(nèi)清酷潔服務(wù)泰；洗衣服駝務(wù)；代收代丟發(fā)快件還；送餐服馬務(wù)；票務(wù)代估訂服務(wù)喊；Par斃ty組織服杏務(wù)；代購服眠務(wù)；自行車矩租車服晴務(wù)···確···堆·產(chǎn)品提仿升方向2：我們卡有條件談設(shè)置專成屬會所橡配套（重點）考慮到踢項目還屠有一定價體量的怠寫字樓桿自持，敏這部分量產(chǎn)品在抖未來區(qū)視域供應(yīng)沫中將以惜過飽和語態(tài)勢出音現(xiàn)。因盆此，建她議在其壁中整理1-2層，以盡及利用鞏架空層核，做一淚些業(yè)主否專屬配析套。以相對愁小的代紐奉價，最輛大化提陳升項目暗價值感道！這個部礎(chǔ)分包羅梅的配套若豐富，衡但單個宮體量要潮求都不獅大，不懸對外營喂業(yè)，是乒業(yè)主的特權(quán)配套！乎（建議蛋稱為：嚷蘋果會擔(dān)）專屬會墳所配套產(chǎn)品提側(cè)升方向2：專屬紗會所配絨套內(nèi)容雄建議1、運動公會所健身房籃球場羽毛球厚場（可瞎與籃球先共用）網(wǎng)球場洽（可室聞外）壁球館室內(nèi)攀欺巖瑜伽（聰舞蹈）絡(luò)教室桌球房2、娛樂捷部分KTV包房（1-2間）小型影仿廳（8-1少2人）小型閱碌覽室電子競至技室WIL維L游戲房小酒吧3、公共目部分全無線享高速網(wǎng)憶絡(luò)覆蓋憑（含室泰內(nèi)）公共燒顆烤區(qū)（稼自助式調(diào)）公共廚男房（自苦助式）公共客壯廳叁營銷戰(zhàn)瞞略及戰(zhàn)催術(shù)本案營合銷戰(zhàn)略瘦金三角品牌渠道終端獨特的帳品牌構(gòu)棗建，制淹造差異羞和人群雄共鳴，卵營造價逆值和品柴質(zhì)感，仔形成同粗類項目附的標(biāo)桿伏品牌針對目監(jiān)標(biāo)人群亞在大城蔑西集中地猛特點，晝精耕細(xì)狂作，向票渠道要勇客戶六個樓鈔盤在一苗起，關(guān)堂鍵競爭燈還在售俘樓部，帶好的終啦端能把屯別人的奇客戶變顆成我們疊的業(yè)主壹品牌標(biāo)哈桿品牌傳斥播目標(biāo)杜：1，讓產(chǎn)宜品找到豬喜歡它殲的人；2，圈層班的互動新和對味捐傳播；3，集中添訴求，堤形成獨鳳特的品時牌印象煌。從目標(biāo)賢客群身血上入手廁，標(biāo)簽他化；以他們升的生活樂體驗，未以他們怕的語匯網(wǎng)，在不失瓦質(zhì)感的江前提下浪，表達，臂我們將句會為他稅們提供眉的利益沉是什么懼。品牌特小質(zhì)入手縫思路美劇中捆的技術(shù)壞天才——“謝耳隊朵”們眾，到了中銷國后有站了新名罪字——“理科男”。“他們曉是風(fēng)投減的愛人技”“他們責(zé)是IT、電子刃等新領(lǐng)截域的強脈人”貪“他們便是喬布掩斯的追扎隨者”標(biāo)簽：酸“理科改男”地緣產(chǎn)擁業(yè)特征偵出產(chǎn)特綁質(zhì)人群——“理科回男”“理科撿男”的舍品牌印牧象：就欠如喬布抵斯麾下頑的蘋果艇品牌聰明技術(shù)領(lǐng)璃先設(shè)計一都流時尚質(zhì)垃感有內(nèi)涵自信，罵不拘小踐節(jié)而我們證項目的張價值也麥如蘋果泰旗下的橡系列產(chǎn)屆品不僅有貢強大的袋產(chǎn)品力還有強熔大的后丹續(xù)服務(wù)褲蘋果有APP我們有興專屬會關(guān)所從產(chǎn)品淹到客戶炭，從品很牌到服泊務(wù)蘋果與我們行有著不樣解之緣文一西適路·4慌5㎡全配套只懶人lof勢t理科男增的LOF亂T定位語西溪蘋鍋果派案名“西溪貼”，闡甲釋其所鍵在區(qū)位嬌及生態(tài)堵環(huán)境，礎(chǔ)予人價藏值感?！疤O果們”，既是一種水覺果。或悟青澀、映或清香北四溢、涌或鮮甜光可口，取本身即量有無數(shù)針的可能測性；又是一個偉大的公司和品牌擺，一個毒世人敬慣仰的教炎主喬布遺斯，是賴喬布斯走賦予了仍蘋果新吼的含義堂，是喬賭布斯讓膚蘋果改懸變了世懂界?！疤O果兄派”，既可以按指像水果一樣香甜可已口的生活，恥又可以材是像喬任布斯和東果粉一蔽樣的人。整個案槳名組合適活潑且粘極具年減輕韻味虎，易記抱易傳誦受，與本圣案的整補體契合嘉度極高英。改變世恒界不如墊取悅自罪己SLO聯(lián)GAN——活矩著就是牧為了改超變世界鉤，難道勁還有其爸他原因敢嗎？對于理絨科男，沾套用喬濁教主的麗話來說廉，他們文活著的頸終極價巴值和使淘命就是容“用自己坡的聰明尸和技術(shù)改變世財界”，顧為此他鮮們愿意稻付出百醫(yī)倍的渴帳望、興治趣、熱若情以及壤好奇心泡，然而匙，如果略自己不紡能活得莫精彩，睬談何改洲變世界犧？在西定溪蘋果駱派，我繼們?yōu)槭溉灾靖淖冏澜绲慕呃砜颇杏矞?zhǔn)備了刃很多，削因為我慌們堅信貫，只有斤真正懂鴉生活、兵又不被藥生活瑣沒事困擾子的天才魄，才能炭真正地匪改變世臭界。理科男止改變世稍界，我竟們改變俗理科男。西溪iho險me備選案蘭名西溪美倚墅館45克拉戶外形腔象系列廣員告主題系列1log盤o理科男祥的LOF晶T文一西開路·45閱㎡全配套撲懶人lof輕t系列2Log精o改變世返界不如取癢悅自己文一西般路·45稈㎡全配套盲懶人lof帽t系列1：主標(biāo)：副標(biāo)：系列2：主標(biāo)：副標(biāo)：系列3：主標(biāo)：副標(biāo)：報廣形辭象系列日廣告主猜題蘋果派舅只歡迎申兩類人應(yīng)：理科男半，以及幅他那越籃來越懶援的太太文一西慚路·45達㎡全配套熔懶人lof仿t尋找教杭單州的謝案耳朵先斥生文一西拘路·45斜㎡全配套約懶人lof劫t和他太蹲太的理耐想一樣也：理科男緣瑞改變世蚊界，我枕們改造鼠他文一西場路·45炮㎡全配套燦懶人lof晃t媒體使問用建議兩段化砍投放，1、品牌搬影響段氣：擴大培知名度瓶和美譽斃度；2、實效膨溝通段薯：釋放已價格，熄強化投眉資價值馳；（關(guān)于賢具體的擇媒體組經(jīng)合此處開不再贅果述，且抽待合作蘆中商討獻擬定）電臺夾報網(wǎng)絡(luò)炒關(guān)作大牌DM投遞巡展（傅城西賣回場）除上述重外橫幅（歪周邊）小型推仆介派單社區(qū)駐聾點外地推罵介品牌影殖響段實效溝歷通段專業(yè)推倍廣公司帖合作：采杭州浙晝大盤石逆網(wǎng)站聯(lián)標(biāo)盟、第閉一推手句，3萬元起駝步即可匙進行網(wǎng)租絡(luò)炒作縫滲透！精彩項目網(wǎng)哨站話題營分銷微博營嫂銷專業(yè)網(wǎng)匠站精投BBS平臺營銷特別建知議：網(wǎng)絡(luò)營銷制涼造影響舟力建立一爹個精彩槐的獨立筒網(wǎng)站，叫展示項伍目形象臺品牌項目網(wǎng)通站是一腦個“24小時值憤守”的眨售樓處服，項目因網(wǎng)站的雁主要功挖能是吸訪引和打趟動潛在喘目標(biāo)客風(fēng)戶，從探而鼓勵冒他們電但話咨詢純和到場動看房，淹故不需膽要面面商俱到，是只需要鴉做到視咳覺沖擊肢和廣告竊傳播即捏可。投放媒工體：搜啊房、住孝杭、樂斥居等；投放形而式：重區(qū)要節(jié)點目的首頁旅頂部通忘欄、首銅頁黃金燭條、全菠屏浮動陣欄等形辰式的廣宵告轟炸軌；常態(tài)薦時期以拐論壇、佛博客、叨業(yè)主論吵壇灌水惜和名人死話題炒現(xiàn)作為主桐要形式區(qū)；軟性資領(lǐng)源炒作震：文字良鏈、樓受盤動態(tài)誰等信息莊炒作。常規(guī)網(wǎng)鬼絡(luò)媒體踩精選網(wǎng)絡(luò)話秤題營銷特邀專陽業(yè)的網(wǎng)戚絡(luò)營銷蹄團隊及慕其資源皮，在契役合項目倡特點的覆各大論宰壇區(qū)、天微博區(qū)征進行話預(yù)題炒作跌，如：扎添克伯格罷西溪看始房博客營設(shè)銷官方微艷博：建杰立項目回官方微障博，統(tǒng)退一對外誓的公示川信息口做徑；同家時以每沒日/次的頻浸率刷新滑微博內(nèi)糧容（照增片為主掛）；博客圈翼：在各元知名大臭微博圈砌（如文怪藝圈/演藝圈/專家/企業(yè)/機構(gòu)等定類別）帖進行建思群邀請杜群組員谷，以及田每日/次的頻名率刷新泳（照片網(wǎng)為主）釀進行推幅廣與維策護；微廣告著：鑒于網(wǎng)艱絡(luò)微媒獎體的開詞放性、羅建議可封在后續(xù)間推廣中亮適當(dāng)加秧大微廣緩告的投迅放力度融（僅用壁于微博尺等微媒攤體投放膜、制造器話題）煮，如結(jié)密合特別臺的熱點插新聞事破件，設(shè)貍計每月照一組、10個具有蠟話題性讀的廣告骨畫面，市作為炒學(xué)作話題切來進行艙微廣告攝的傳播旱。BBS平臺營耕銷1、形式罪：借勢蜘房產(chǎn)專纖業(yè)網(wǎng)站姻，19樓等業(yè)方主和論捎壇資源弄；組合摘注冊會羅員、論偷壇發(fā)起夜討論話識題、廣栗告發(fā)布站、論壇亦熱帖灌飲水等系運列推廣億手段。2、特別碧渠道建我議：招聘一劉名專職討網(wǎng)絡(luò)推營廣、優(yōu)箏化人員飄，負(fù)責(zé)抱網(wǎng)絡(luò)推白廣、優(yōu)性化及效泊果的全爸程跟進歉；專業(yè)網(wǎng)采絡(luò)推廣牌團隊或奮媒體渠堵道合作媽，快速冊提高BBS論壇活方躍度、甩關(guān)注度夫。貳渠道精映耕廣場、供超市廣姿告全覆笨蓋：西城廣東場、物刪美、城遞西沃爾法瑪?shù)仁敲蕻?dāng)?shù)氐脑Ｈ肆髦刑摹⑿彭椣⒅行脑?，客群壯聚焦度勉較高，傅各類廣臣告在這沃里較易敘傳播、挨且速度啄快、效帶果好，候建議形微成當(dāng)?shù)貒?yán)廣場、良超市廣奇告全覆摟蓋。形式建易議：與予當(dāng)?shù)貜V夕場、超篇市談判凍，利用廣場、弊超市的誕“戶外沿看板、膀室內(nèi)看籍板、購耐物車、棟手提袋飛、分眾退媒體”等廣告悶位，將蔑項目的仆形象和妨品牌物宗料、銷味售信息肌進行全優(yōu)方位廣蠻告覆蓋糧；目的：銅更容易宵的截留邀目標(biāo)客勸戶，不正斷傳遞沃產(chǎn)品和許銷售信耽息、促你進項目判來訪來械電量。廣場營薪銷CAL編L客營銷小區(qū)滲極透飯店營戰(zhàn)銷意見領(lǐng)庭袖營銷DM直投營族銷定向團托購飯店（焰星級酒連店）聯(lián)駐合：考慮客敗戶在城涌西特色顯餐飲等手消費場鏈所出沒伶較多，腹建議與炒其談判池，充分哲利用酒陸店的水豬牌、客袋房雜志讓、找零巖袋、茶務(wù)水單、漫免費火殊柴、打郊火機這面些基礎(chǔ)廢廣告的滋覆蓋，采圈定意雕向客群筑；KTV與普通挖飯店覆葡蓋：鑒于當(dāng)溪地的KTV和飯店嘴消費人浴群主要鐵以本地肅客群為孩主，建荷議免費財為KTV、普通建飯店制長作“茶水泄單”、慚“免費環(huán)火柴”雁、“水深牌”等基礎(chǔ)槐物料，橫實現(xiàn)基蛛礎(chǔ)物料墻上全面瓶覆蓋項碼目、產(chǎn)殼品信息躬，引起柴意向客叢戶的持限續(xù)關(guān)注森，促進任項目來扯訪來電緣瑞量。廣場營截銷CAL白L客營銷小區(qū)滲蜜透飯店營欲銷意見領(lǐng)先袖營銷DM直投營態(tài)銷定向團擦購DM直投及箱汽車派拼單：城西商月圈人流值大，車溝輛使用墊普及，DM派單操攀作比較恨容易實燭現(xiàn)，同籍時結(jié)合DM傳遞信哄息具有腎實效性宋等特點杠，建議宴在當(dāng)?shù)赝砷L期塔和定期圍利用DM汽車派多單釋放籍項目各明類信息質(zhì)。形式建詢議：在槍項目周悲邊的商殊業(yè)廣場壁、主要元社區(qū)等篇，進行地影毯式掃攤街派單稅（每日躺傍晚時術(shù)分），同時建謝議定期（蔥一月兩擾次）將捆所有廣色場、街抵道汽車川后視鏡偉處插放DM單，進暫行多輪旬次頻率刮覆蓋；目的：體不斷制銅造、引趣起客戶煎的持續(xù)畢性、高凱頻次關(guān)慢注。要點：和派單的扮質(zhì)感要壁保證。廣場營徐銷CAL與L客營銷小區(qū)滲推透飯店營現(xiàn)銷意見領(lǐng)慘袖營銷DM直投營梳銷定向團守購針對周幣邊居民透多數(shù)在偽拆遷中著積累一鍬定資金杏，以及陡項目對暖于外地涉投資客膏不限購護不限貸遮的特點凳，進行拆深挖。突擊縱隊地面部隊特種部隊三大部躍隊聯(lián)合作也戰(zhàn)廣場營凈銷CAL左L客營銷小區(qū)滲冬透飯店營舌銷意見領(lǐng)抽袖營銷DM直投營罰銷定向團框購特種部喘隊:村委會綠公關(guān)滲羅透!首先針睬對周邊延村委領(lǐng)區(qū)導(dǎo)、外盜地商會譽聯(lián)系人今贈送特嘩定禮品兇、特色遲物料進木行攻關(guān)看，前期姥打通他葉們這一腐關(guān)，才屈有利于搭后繼的次突擊縱邪隊和地爭面部隊腦的進攻賞，進而案加大項堡目在這劉些專業(yè)兔市場的是傳播和典滲透力孔。建議：①以點連對點的屬形式給培當(dāng)?shù)厥袑拡鲋饕ж?fù)責(zé)人席每人贈慌送一臺IPA典D；②日常關(guān)撇系維護沙中可贈腸送“火值柴”盒粱、紙巾奪等小件顛生活必噴需品。目的：事加大目調(diào)標(biāo)客群化的傳播撤度、比蔥較容易純增加項公目二次膽或多次品傳播。備注：冒物料應(yīng)恐印制項故目LOG巨O和其它鉤形象、濃品牌標(biāo)襪識。廣場營稅銷CAL問L客營銷小區(qū)滲談透飯店營窮銷意見領(lǐng)勵袖營銷DM直投營肥銷定向團衰購?fù)粨艨v奧隊:“八爪魚羞”特殊翻傭金制建議：對上述鏟市場意鐮見領(lǐng)袖恨提供有盼效客戶哀名單、旗提供新芝有價值殘巡展地啊點、重姐點商家兆名錄的券客戶及羞接洽銷織售代表圍提供獎尼勵，推怒薦新客勉戶給予殿獎勵的穿原則，晃按未成忠交增加凡來訪量的和成交膏的分別測獎勵。形式：如帶1組新客冊戶來訪閱，贈送50元油卡蠶；聯(lián)系1場20人以上瓣小眾推壓廣活動禁，獎勵200娘0元/場（經(jīng)窮銷售主組管確認(rèn)須）；住階宅成交濫后按套項數(shù)和面摟積大小閱也給予腥相應(yīng)的奔獎勵。廣場營氧銷CAL種L客營銷小區(qū)滲泥透飯店營米銷意見領(lǐng)小袖營銷DM直投營熄銷定向團年購地面部控隊:定點樓促巴（或眼巡展）聾跟進聯(lián)系好絡(luò)定點的塌村或者貨特定城券市，通畝過設(shè)立豈外展場填（或移叫動樓巴盲）的形載式進行頓定點巡瞞展。外展進重行形象刊展示，欺同時配蔽合兼職顆人員對店外展場慣附近的碼沿街商粒鋪、中亭心商圈饑、中高灰檔小區(qū)漢進行派討單，通輸過以此蘋走出去侄的方式往，增加鮮客戶覆端蓋面和歸銷售機街會。廣場營少銷CAL鞠L客營銷小區(qū)滲陪透飯店營腔銷意見領(lǐng)粉袖營銷DM直投營趙銷定向團箭購組建兼引職Cal登l客小分做隊，引毒入多家親短信公哲司建議：招聘8－10個當(dāng)?shù)財偟募媛毩娲髮W(xué)生鴉，組建透一個由廟駐地營競銷中心欺統(tǒng)籌的Cal川l中心，攏定期開鉗展電話遼營銷。覺另外增獸加投入括引入3－6家短信暈公司進行深樂度的合度作，挖掘僵短信的商傳播形奧式（如芹：話題虜短信、評病毒短幫信等）袋，作為監(jiān)項目實眼效傳播也的載體揮。形式：圍繞產(chǎn)忘品制作瓣“病毒愁式”短陶信，如幟促銷式僑、問候瞇式病毒樹短信等板。廣場營憐銷CAL傅L客營銷小區(qū)滲雪透飯店營牌銷意見領(lǐng)焰袖營銷DM直投營初銷定向團討購1、定向晚單位團使購針對項震目周邊存的企業(yè)腦（如淘敵寶）、牲大學(xué)園窗區(qū)、創(chuàng)某業(yè)園區(qū)影等進行聞定向團棉購，以塔團購之令名，行爆滲透之喜實，充聽分挖掘腳潛在單問位的客虎戶資源麗，進行絨系列性綱的專項鳥推廣，靠促進項糟目成交本量。廣場營店銷CAL轟L客營銷小區(qū)滲振透飯店營芝銷意見領(lǐng)糠袖營銷DM直投營嘗銷定向團秩購2、定向彎圈層滲聲透定向推黑介：通過公多司高層凱及銷售造人員手齊頭上的依客戶關(guān)系，針對城碎西地企察事業(yè)單挑位高管坊或?qū)I(yè)惡市場管彈理層先進行礦一次座男談或宴描會，通過累他們對鑰公司及陸身邊的親朋好遷友提供峰信息，頂可提供馳相應(yīng)的市優(yōu)惠措廚施或組選織團購。障同時還日可以向榮企業(yè)高系管爭取課在廠區(qū)換門口設(shè)點，配攀備太陽級傘、樓覆巴等道賣具。廣場營揉銷CAL捎L客營銷小區(qū)滲電透飯店營