房地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告

【臨沂東華花園】項(xiàng)目初步定位天津馳泰市場營銷部1、項(xiàng)目屬性定位及市場站位2、客戶初步定位3、項(xiàng)目初步物業(yè)類型及戶型定位4、車位及項(xiàng)目基本配套要求目錄項(xiàng)目交通、市政狀況交通狀況：交通便利、四通八達(dá)

市政配套：紅線外七通（道路、供水、排污、雨水、供電、天然氣、通訊）占地203.4畝，容積率1.2，總建面約16萬平米，一類居住用地，使用年限70年項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析項(xiàng)目地塊指標(biāo)狀況項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢低密度高綠化率地形完整項(xiàng)目地塊價(jià)值分析自然價(jià)值分析曲江，被認(rèn)為是西安最適宜居住的區(qū)域，西安的富人區(qū)。項(xiàng)目位于位于曲江新區(qū)核心景觀資源區(qū)，坐擁曲江核心景觀、商業(yè)服務(wù)、教育、醫(yī)療配套。居住價(jià)值分析曲江是西安近年房地產(chǎn)發(fā)展最迅速的區(qū)域之一。憑借著良好的自然環(huán)境、高起點(diǎn)的市政配套，曲江也被認(rèn)為是西安“最適宜人居住”的片區(qū)。本案位于曲江新區(qū)的核心景觀資源區(qū)，周邊為高檔別墅區(qū)環(huán)繞。經(jīng)濟(jì)價(jià)值分析大唐不夜城（大型商業(yè)MALL）一期工程將于08年完工，其中包含有大劇院，屆時(shí)區(qū)域成熟度將迅速提升。同時(shí)曲江新區(qū)管委會(huì)提出了“200億元打造西部第一文化品牌”的宏偉構(gòu)想，提出了以30個(gè)重大項(xiàng)目為為載體，打造“大唐盛境”，重塑大唐盛世風(fēng)貌。項(xiàng)目SWOT分析區(qū)位優(yōu)勢：曲江之于西安，相當(dāng)于華僑城之于深圳。項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢：曲江核心、東鄰大唐芙蓉園、南鄰大唐文化藝術(shù)長廊——唐詩公園：規(guī)模優(yōu)勢及容積率優(yōu)勢，傲視曲江的純粹低密度社區(qū)：坡地地形更能發(fā)揮景觀優(yōu)勢：通過金地西安公司進(jìn)入西安一年以來的宣傳，市場已經(jīng)對金地逐漸了解，加之金地曲江·尚林苑的即將推出，將大大加深金地品牌在西安市場上的影響力。芙蓉湖畔項(xiàng)目與尚林苑項(xiàng)目在政府關(guān)系、開發(fā)、營銷推廣上均可實(shí)現(xiàn)渠道共享及外圍關(guān)系統(tǒng)一協(xié)調(diào)，可節(jié)省大量的費(fèi)用及提高開發(fā)效率項(xiàng)目地塊有嚴(yán)格的限高要求，對項(xiàng)目規(guī)劃有一定的限制；大唐芙蓉園每周均會(huì)燃放焰火，對周邊居民有一定的干擾；項(xiàng)目優(yōu)勢項(xiàng)目劣勢項(xiàng)目SWOT分析國六條（90/70）的影響，大戶型產(chǎn)品在市場上將逐漸稀缺，而本項(xiàng)目明確不受此限制。而且曲江核心景觀區(qū)域已基本再?zèng)]有存量土地可供應(yīng)，使得芙蓉湖畔項(xiàng)目如此大規(guī)模低密度住宅社區(qū)的稀缺價(jià)值更為顯著。周邊的各項(xiàng)規(guī)劃配套正逐漸落實(shí)，區(qū)域居住生活成熟度將迅速提升：中海曲江項(xiàng)目的入市，將在客觀上推動(dòng)了區(qū)域整體市場的進(jìn)步，并推高區(qū)域房價(jià)，為本項(xiàng)目帶來了更好的升值空間中海曲江項(xiàng)目為本案的最大競爭對手，該項(xiàng)目總建筑面積超過100萬㎡。項(xiàng)目機(jī)會(huì)項(xiàng)目威脅市場規(guī)律分析高端市場的培育不足，豪宅片區(qū)的氣質(zhì)、客戶聚類及及項(xiàng)目的標(biāo)簽感尚未完全形成，導(dǎo)致客戶對區(qū)位價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值的判斷不準(zhǔn)，使得消化速度較慢。高端市場缺少好產(chǎn)品，缺乏知名品牌帶動(dòng)除了金地曲江尚林苑外，區(qū)域市場缺乏知名品牌開發(fā)商的帶動(dòng)對別墅物業(yè)價(jià)值認(rèn)識不足，對品牌開發(fā)商所打造的好產(chǎn)品的價(jià)值認(rèn)識不足很多客戶對別墅的認(rèn)識還停留在數(shù)年前的秦嶺山腳度假別墅的階段，對于別墅物業(yè)價(jià)值、對品牌開發(fā)商開發(fā)的好產(chǎn)品的價(jià)值及居住體驗(yàn)認(rèn)識不足。知道區(qū)位的稀缺價(jià)值，但稀缺價(jià)值未能給他們帶來緊迫感未經(jīng)歷市場產(chǎn)品價(jià)格迅速提升的過程，雖然體會(huì)到曲江區(qū)域資源的稀缺性，但是缺乏應(yīng)有的緊迫感。關(guān)于居住的品質(zhì)，還沒有結(jié)構(gòu)性提升的需求市場對于居住品質(zhì)的提升尚未有明確的認(rèn)識及需求，很多消費(fèi)者未能認(rèn)識到別墅與小高層的區(qū)別，進(jìn)而熱烈地主動(dòng)追逐別墅產(chǎn)品。未來競爭分析32-33F高層11-16F小高層3F聯(lián)排別墅、雙拼別墅小學(xué)大唐芙蓉園（芙蓉湖）曲江海洋世界曲江大道（城市重要干道）往大雁塔優(yōu)勢評述品牌開發(fā)商中海地產(chǎn)；規(guī)模優(yōu)勢；劣勢評述產(chǎn)品線雖然豐富，但高端產(chǎn)品的純粹感不足。聯(lián)排別墅面寬均為7-7.5米，面寬不大總體評述中海曲江項(xiàng)目總建筑面積超過100萬㎡，配套設(shè)施完善。其中項(xiàng)目西南側(cè)享有有芙蓉湖優(yōu)越景觀資源，但項(xiàng)目北側(cè)為城市主要干道曲江大道所分割。一方面該超級大盤的在幾年內(nèi)將為曲江帶來極大的供應(yīng)量，另一方面中海也將會(huì)把曲江的房價(jià)推至一個(gè)更高的水平。項(xiàng)目總占地約900畝，建筑面積共150萬㎡其中別墅產(chǎn)品約16.2萬㎡；小高層產(chǎn)品約30-40萬㎡；高層產(chǎn)品約70-80萬㎡；容積率4.31約1700戶容積率3.89約1500戶容積率2.31約1850戶容積率2.46約1850戶容積率約2預(yù)計(jì)最早07年7月推出預(yù)計(jì)07年下半年推出中海曲江項(xiàng)目未來競爭分析項(xiàng)目基本信息：總建筑面積：15萬平方米總戶數(shù)：481戶物業(yè)類型：平層，疊加，聯(lián)排。目前拿出部分單位試銷，面積為202㎡，280㎡，均為一梯兩戶。項(xiàng)目推廣賣點(diǎn)：大規(guī)劃樓體圍合景觀，大樓間距，大開間曲江公館二期公司愿景及實(shí)力分析曲江高端住宅專家、西安高尚住宅打造者通過金地在曲江的首個(gè)項(xiàng)目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功建立起城市高尚住宅打造專家的市場地位。同時(shí)擁有了曲江高尚住宅開發(fā)的話語權(quán)。芙蓉湖畔項(xiàng)目屬性定位、市場站位根據(jù)以上對于項(xiàng)目本身、項(xiàng)目價(jià)值、區(qū)域市場狀況、競爭狀況及公司實(shí)力愿景的分析，得出本項(xiàng)目的屬性定位及市場站位項(xiàng)目屬性定位：曲江絕佳地塊、擁有不可復(fù)制資源、低密度、大規(guī)模城市核心區(qū)域資源型高檔住宅社區(qū)芙蓉湖畔項(xiàng)目是2008年金地敬獻(xiàn)西安的一份厚禮，也將成為金地集團(tuán)旗下最值得炫耀的資產(chǎn)！項(xiàng)目市場站位：西安城市高尚住宅市場第一標(biāo)桿產(chǎn)品1、項(xiàng)目屬性定位及市場站位2、客戶初步定位3、項(xiàng)目初步物業(yè)類型、戶型定位4、車位、項(xiàng)目基本配套要求客戶類別高端市場客戶地緣性高端客戶曲江是西安早期城市別墅相對集中的區(qū)域（如御花園、皇家花園、湖濱花園等），由于早期房子的設(shè)計(jì)及建筑質(zhì)量都較差，早期置業(yè)曲江的客戶現(xiàn)在會(huì)有換房的需求，而且他們也看好了曲江高端物業(yè)的升值潛力。企業(yè)高管（以高新區(qū)為主）他們相對集中于高新區(qū)，多從事制藥、IT、能源、房地產(chǎn)、商業(yè)、媒體等行業(yè)。隨著城市的發(fā)展，他們認(rèn)為城區(qū)內(nèi)（包括高新）的居住環(huán)境不夠純粹，早期物業(yè)居住品質(zhì)早已不能滿足他們，有強(qiáng)烈的換房需求。城南科教文區(qū)域的高校教授、醫(yī)生、律師事務(wù)所的合伙人等他們大多除本職工作外另有其他收入，如自己另外還在經(jīng)營公司等，他們收入高且穩(wěn)定。曲江靠近他們的工作地點(diǎn)，而且環(huán)境優(yōu)美居住氛圍純粹，吸引他們前來置業(yè)。政府中高級公務(wù)員陜北客戶外地投資者西安各級政府及相關(guān)單位的高層管理者，他他們受教育水平高，收入高，比較講究文化品味，一般比較低調(diào)。他們是暴富起來的一群人，富裕之后將家安在西安，希望能享受到省會(huì)城市良好的配套條件以及子女獲得良好的教育。他們大多部分不是純粹的投資者，他們中的很多人有家人在西安，他們看好曲江的居住環(huán)境及房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Γ谫徺I時(shí)大多考慮自用兼具一定的投資需求?？蛻艄残裕阂笊畋憷?、注重個(gè)性化生活享受、有錢沒閑私營企業(yè)主或合伙人他們分布于城區(qū)各處，從事的行業(yè)非常廣泛，曲江的稀缺地段價(jià)值、優(yōu)美的居住環(huán)境是吸引他們的地方。尚林苑來訪客戶分析【年齡分布】：31-45歲的客戶，占68%【購買目的】：自住占絕對主力（59%），其次為自住兼投資（20%）【行業(yè)】：相對集中在金融證券類、房地產(chǎn)工程建材類、貿(mào)易、IT、高校教授、醫(yī)療醫(yī)藥、公務(wù)員等。多為私營企業(yè)主、合伙人或企業(yè)的高層管理者。尚林苑來訪客戶分析【居住區(qū)域】：相對集中于富人相對集中的曲江（14%）、高新（22%），其次為相對臨近的雁塔區(qū)（15%）、碑林區(qū)（11%）?！窘逃尘啊浚菏芙逃礁?，有接近60%有本科或以上學(xué)歷。1、項(xiàng)目屬性定位及市場站位2、客戶初步定位3、項(xiàng)目初步物業(yè)類型、戶型定位4、車位、項(xiàng)目基本配套要求目錄項(xiàng)目戶型定位物業(yè)類型戶型面積面積配比備注獨(dú)棟別墅5001.0%2.5層雙拼別墅4001.5%2.5層聯(lián)排別墅330-3508%2.5層280-30012%2.5層三疊加（6F）260-28015%需做到12米面寬240-26022.5%需做到10-12米面寬花園洋房（6F）220-24040.0%200-220合計(jì)

100.0%方案一（限高方案）項(xiàng)目戶型定位物業(yè)類型戶型面積面積配比備注獨(dú)棟別墅5001.0%2.5層雙拼別墅4001.5%2.5層聯(lián)排別墅330-3508%2.5層280-30012%2.5層三疊加（6F）260-28015%需做到12米面寬240-26022.5%需做到10-12米面寬花園洋房（6F）220-24030%200-220小高層（11F）200-22010%合計(jì)

100.0%方案二（限高方案）三疊加參考戶型平面——下戶深圳.華僑城.東方花園三疊加參考戶型平面——中戶深圳.華僑城.東方花園三疊加三參考戶三型平面三——上三戶深圳.三華僑城三.東方三花園1、項(xiàng)三目屬性三定位及三市場站三位2、客三戶初步三定位3、項(xiàng)三目初步三物業(yè)類三型、戶三型定位4、車三位、項(xiàng)三目基本三配套要三求目錄停車方三式、車三位配比三定位物業(yè)類型車位配比停車方式獨(dú)棟別墅2個(gè)/戶獨(dú)立私家車庫雙拼別墅2個(gè)/戶獨(dú)立私家車庫聯(lián)排別墅2個(gè)/戶獨(dú)立私家車庫三疊加（6F)2個(gè)/戶可分割的集中地下停車

分棟或小片區(qū)地下集中停車花園洋房（6F)1.5個(gè)/戶集中地下停車小高層（11F)1.5個(gè)/戶集中地下停車除花園三洋房及三小高層三之外，三其余物三業(yè)類型三均保證三擁有2三個(gè)車位三，并且三為獨(dú)立三私家車三位?；九淙仔枨髸?huì)所配三套：會(huì)所面三積建議250三0-3三000三㎡。會(huì)所三功能設(shè)三置建議三