房地產(chǎn)銷售之房地產(chǎn)狼性銷售

房地產(chǎn)銷售之

房地產(chǎn)狼性銷售

講解：閔新聞培訓(xùn)目的

通過本次培訓(xùn)，使部門員工了解房地產(chǎn)基本概念、房屋建筑及工程規(guī)劃相關(guān)基礎(chǔ)知識，以便更好的搞好本職工作。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

內(nèi)容介紹第一章：房地產(chǎn)相關(guān)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識第一節(jié)：房地產(chǎn)的概念第二節(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)

什么是房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，是房屋和土地的社會經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。又稱為“不動產(chǎn)”。第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。包括： 1）土地開發(fā)； 2）房屋建設(shè)、維修、管理； 3）土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓； 4）房屋所有權(quán)的買賣、租憑； 5）房地產(chǎn)抵押貸款； 6）房地產(chǎn)市場。第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是土地及土地所有權(quán)土地—地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。土地所有權(quán)

—含有法律意義上的所有權(quán)和經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)雙重含義。 所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自已的財產(chǎn)，對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權(quán)力。 所謂經(jīng)濟(jì)意義上的所有權(quán)應(yīng)該表達(dá)為土地所有者憑借對土地的壟斷獲得一定的經(jīng)濟(jì)收入。土地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)，集體轉(zhuǎn)為國有才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是土地使用權(quán)土地使用權(quán)—民事主體依法取得土地的實際經(jīng)營和利用權(quán)。它是我國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)，是土地使用者依法對土地享有占有、使用和部分的收益和處分的權(quán)利。分為國有土地使用權(quán)與集體土地使用權(quán)。第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識國有土地使用權(quán)取得方式國有土地使用權(quán)的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識土地分類住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識國有土地使用權(quán)出讓年限生地則是相對應(yīng)熟地而言的，是指尚未具備上述施工條件的土地。

熟地指已經(jīng)拆遷完畢，達(dá)到施工條件的土地。

（1）三通一平水通、電通、路通，場地平整。

（2）五通一平水通、電通、路通，燃?xì)馔?、通訊通，場地平整?/p>

第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識五證二書建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證國有土地使用證商品房銷售許可證產(chǎn)品質(zhì)量保證書住宅使用說明書第一節(jié)房地產(chǎn)的概念第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動。 包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識房地產(chǎn)開發(fā)的特點

房地產(chǎn)開發(fā)具有投資風(fēng)險大、收益高、增值快的特點。其風(fēng)險主要來自四個方面：第一，是市場風(fēng)險，由于房地產(chǎn)市價格波動而給投資者帶來損失的可能；第二，是購買力風(fēng)險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能，第三，是拖欠風(fēng)險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資不能全部收回的可能；第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。

第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)流通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)證券交易等，連接房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)與房地產(chǎn)消費的橋梁。含一級市場、二級市場和三級市場。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是一級市場是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計劃，采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是二級市場是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是三級市場是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識什么是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利。第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)知識第一章房地產(chǎn)相關(guān)知識房地產(chǎn)三的開發(fā)三過程一、建三設(shè)用地三的確定二、可三行性研三究三、勘三察、規(guī)三劃、設(shè)三計四、土三地平整三及拆遷五、開三工建設(shè)六、市三場推廣三銷售七、竣三工驗收八、交三付使用九、維三修與管三理第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識什么叫三商品房由房地三產(chǎn)公司三綜合開三發(fā)，建三設(shè)成后三出售的三住宅、三商業(yè)用三房及其三他建筑三物。第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識什么叫三使用權(quán)三房由國家三及國有三企業(yè)事三業(yè)單位三投資興三建的住三宅，政三府以規(guī)三定的租三金標(biāo)準(zhǔn)三出租給三居民的三公房。什么叫三共有權(quán)三房兩個或三兩個以三上的人三對同一三項房產(chǎn)三共同享三有所有三權(quán)。建筑分三類第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識按層數(shù)三劃分：三低層三1-3三層多層三4-6三層小高層三7-三11層中高層三12三-16三層高層三1三6層以三上按用途三劃分：三居住、三商業(yè)、三旅游、三工業(yè)、三農(nóng)業(yè)商品房三價格第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識均價：三指各單三位的銷三售價格三相加之三后的和三除以單三位建筑三面積和三?？梢匀从骋蝗齻€樓盤三整體價三格。三起價：三指物業(yè)三各樓層三銷售價三格中的三最低價三格。多三層一般三以頂層三的銷售三價為起三價，高三層以低三樓層的三售價作三為起價三。起價三帶有一三定的欺三騙性，三并不能三真實的三反映樓三盤的價三位。價格的三種類很三多，如三均價、三起價、三開盤價三、清盤三價等，三在此僅三介紹其三中的兩三種。定金的三規(guī)定定金是三當(dāng)事人三約定由三一方向三對方給三付的，三作為債三權(quán)擔(dān)保三一定數(shù)三額的貨三幣。它三屬于一三種法律三上的擔(dān)三保方式三，目的三在于促三使債務(wù)三人履行三債務(wù)，三保障債三權(quán)人的三債權(quán)得三以實現(xiàn)三。定金三應(yīng)當(dāng)以三書面形三式約定三，當(dāng)事三人在定三金合同三中應(yīng)約三定定金三交付的三期限。三定金合三同自實三際交付三定金之三日起生三效，定三金的數(shù)三額由當(dāng)三事人約三定，但三不得超三過合同三標(biāo)的額三的20三%。三如果購三房者交三了定金三后改變?nèi)饕?，三決定不三買了，三開發(fā)商三有權(quán)以三購房者三違約為三由不退三定金。三如果開三發(fā)商未三經(jīng)定金三繳納者三許可將三房屋賣三給他人三，應(yīng)向三購房者三雙倍返三還定金三。

這三里需要三注意定三金與訂三金之間三的區(qū)別三：法律三規(guī)定，三訂金不三具有法三律效力三，只是三雙方的三一種約三定，無三論哪方三違約，三訂金必三須退還三購房者三。第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識房屋面三積規(guī)定第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識1、建三筑面積是指房三屋外墻三（柱）三勒腳以三上各層三的外圍三水平投三影面積三，包括三陽臺、三挑廊、三地下室三、室外三樓梯等三，且具三備有上三蓋，結(jié)三構(gòu)牢固三，層高三2.2三0m以三上的（三含2.三20m三，下同三）的永三久性建三筑。2、使三用面積是指房三屋戶內(nèi)三全部可三供使用三的空間三面積，三按房屋三的內(nèi)墻三面水平三投影計三算。房屋面三積規(guī)定第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識3、套三內(nèi)建筑三面積是指由三套內(nèi)房三屋使用三面積、三套內(nèi)墻三體面積三、套內(nèi)三陽臺建三筑面積三三部分三組成的三面積。4、共三有建筑三面積是指各三產(chǎn)權(quán)人三共同占三有或共三同使用三的建筑三面積三，它應(yīng)三按一定三方式在三各產(chǎn)權(quán)三人之間三進(jìn)行分三攤。成套房三屋建筑三面積的三測算第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識1、成三套房屋三建筑面三積的內(nèi)三涵通常指三分戶建三筑面積三。分戶三建筑面三積指以三一個套三間為單三位的建三筑面積三。2、成三套房屋三建筑面三積的組三成建筑面三積=套三內(nèi)建筑三面積+三分?jǐn)偟娜灿薪ㄈ娣e套內(nèi)建三筑面積三=套內(nèi)三房屋使三用面積三+套內(nèi)三墻體面三積三+套三內(nèi)陽臺三建筑面三積成套房三屋建筑三面積的三測算第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識3、套三內(nèi)房屋三使用面三積的計三算1）套三內(nèi)使用三面積為三套內(nèi)臥三室、起三居室、三過廳、三過道、三廚房、三衛(wèi)生間三、廁所三、貯藏三室、壁三柜等空三間面積三的總和三。2）套三內(nèi)樓梯三按自然三層數(shù)的三面積總?cè)陀嬋肴褂妹嫒e。3）不三包括在三結(jié)構(gòu)面三積內(nèi)的三套內(nèi)煙三囪、通三風(fēng)道、三管道井三均計入三使用面三積。4）內(nèi)三墻面裝三飾厚度三計入使三用面積三。成套房三屋建筑三面積的三測算第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識4、套三內(nèi)墻體三面積的三計算套內(nèi)墻三體面積三：指套三內(nèi)使用三空間周三圍的圍三護(hù)或承三重墻體三或其他三承重支三撐體所三占地面三積，其三中各套三之間的三分隔墻三和套與三公共建三筑空間三的分隔三墻以及三外墻（三不包括三山墻）三等共有三墻，均三按水平三投影面三積的一三半計入三套內(nèi)墻三體面積三。套內(nèi)自三有墻體三按水平三投影面三積全部三計入套三內(nèi)墻體三面積。成套房三屋建筑三面積的三測算第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識5、套三內(nèi)陽臺三建筑面三積的計三算均按陽三臺外圍三與房屋三外墻之三間的水三平投影三投影面三積計算三。其中，三封閉的三陽臺按三水平投三影全部三計算建三筑面積三，未封三閉的陽三臺按水三平投影三的一半三計算建三筑面積三。成套房三屋建筑三面積的三測算第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識6、分三攤的共三有建筑三面積的三計算1）共三有建筑三面積的三類型A幢三共有建三筑面積指為整三幢服務(wù)三的共有三建筑面三積，如三為整幢三服務(wù)的三配電房三、水泵三房等。B功三能共有三建筑面三積指專為三某一使三用功能三服務(wù)的三共有建三筑面積三，如專三為某一三使用功三能（如三商業(yè)）三服務(wù)的三電梯、三樓梯間三、大堂三等。C本三層共有三建筑面三積指專為三本層服三務(wù)的共三有建筑三面積，三如本層三的共有三走廊等三。成套房三屋建筑三面積的三測算第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識2）共三有建筑三面積的三內(nèi)容包括：三公共使三用的電三梯井、三管道井三、樓梯三間、垃三圾道、三變電室三、設(shè)備三間、公三共門廳三、過道三、地下三室、值三班警衛(wèi)三室等，三以及為三整幢服三務(wù)的公三共用房三和管理三用房的三建筑面三積，以三水平投三影面積三計算；三套與公三共建筑三之間的三分隔墻三，以及三外墻（三包括山三墻）水三平投影三面積一三半的建三筑面積三。成套房三屋建筑三面積的三測算第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識不計入三共有建三筑面積三的內(nèi)容三有：獨立使三用的地三下室、三車棚、三車庫；三作為人三防工程三的地下三室、避三難室（三層）；三用作公三共休憩三、綠化三等場所三的架空三層；為三建筑造三型而建三、但無三實用功三能的建三筑面積三。建在幢三內(nèi)或幢三外與本三幢相連三，為多三幢服務(wù)三的設(shè)備三、管理三用房，三以及建三在幢外三與本幢三不相連三，為本三幢或多三幢服務(wù)三的設(shè)備三、管理三用房均三作為不三應(yīng)分?jǐn)側(cè)墓灿腥ㄖ嫒e。成套房三屋建筑三面積的三測算第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識3、共三有建筑三面積分三攤的原三則產(chǎn)權(quán)各三方有合三法產(chǎn)權(quán)三分割文三件或協(xié)三議的，三按其文三件或協(xié)三議規(guī)定三進(jìn)行分三攤。無產(chǎn)權(quán)三分割文三件或協(xié)三議的，三根據(jù)房三屋共的三建筑面三積的不三同使用三功能，三按相關(guān)三房屋的三建筑面三積比例三進(jìn)行分三攤。4、共三有建筑三面積分三攤的計三算公式各套應(yīng)三分?jǐn)偟娜灿薪ㄈ娣e三=分?jǐn)側(cè)禂?shù)*三各套內(nèi)三建筑面三積分?jǐn)傁等龜?shù)=應(yīng)三分?jǐn)偟娜灿薪ㄈ娣e三/各套三內(nèi)建筑三面積之三和成套房三屋建筑三面積的三測算第二節(jié)三房三地產(chǎn)開三發(fā)的相三關(guān)知識第一章三房地三產(chǎn)相關(guān)三知識