房地產(chǎn)評(píng)估第章

第11章房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告11.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容11.3房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制1學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)對(duì)本章的學(xué)習(xí)，理解房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的含義，掌握房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)與內(nèi)容，掌握房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的編制方法。211.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.1.1評(píng)估報(bào)告的定義及作用房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員在履行了必要的評(píng)估程序后，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值發(fā)表的、由其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的書(shū)面專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。1）評(píng)估報(bào)告的定義311.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.1.1評(píng)估報(bào)告的定義及作用（1）評(píng)估報(bào)告可以作為委托方和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人對(duì)被評(píng)估房地產(chǎn)作價(jià)或交易的重要參考依據(jù)。2）評(píng)估報(bào)告的作用411.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.1.1評(píng)估報(bào)告的定義及作用（2）評(píng)估報(bào)告是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)履行評(píng)估合同情況的總結(jié)，也是評(píng)估機(jī)構(gòu)及人員為房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。2）評(píng)估報(bào)告的作用511.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.1.1評(píng)估報(bào)告的定義及作用（3）評(píng)估報(bào)告是反映評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員職業(yè)道德、執(zhí)業(yè)能力情況以及評(píng)估質(zhì)量高低和機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理機(jī)制完善程度的重要依據(jù)。2）評(píng)估報(bào)告的作用611.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.1.2評(píng)估報(bào)告的種類(lèi)完整型房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)明型房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告1）按評(píng)估報(bào)告披露內(nèi)容的詳盡程度劃分711.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.1.2評(píng)估報(bào)告的種類(lèi)1）按評(píng)估報(bào)告披露內(nèi)容的詳盡程度劃分《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》規(guī)定，“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，可以根據(jù)評(píng)估對(duì)象的復(fù)雜程度、委托方的要求，合理確定評(píng)估報(bào)告的詳略程度?！?11.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.1.2評(píng)估報(bào)告的種類(lèi)正常型房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告限制型房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告2）按評(píng)估報(bào)告符合準(zhǔn)則的要求程度劃分911.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.1.2評(píng)估報(bào)告的種類(lèi)2）按評(píng)估報(bào)告符合準(zhǔn)則的要求程度劃分《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》規(guī)定，“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，評(píng)估程序受到限制且無(wú)法排除，經(jīng)與委托方協(xié)商后仍需出具評(píng)估報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明評(píng)估程序受限情況及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響，并明確評(píng)估報(bào)告的使用限制?！?011.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.1.2評(píng)估報(bào)告的種類(lèi)一般房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告復(fù)核房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告3）按評(píng)估的性質(zhì)劃分1111.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.1.2評(píng)估報(bào)告的種類(lèi)按評(píng)估對(duì)象（土地、建筑物、房地）按評(píng)估目的（交易、抵押、課稅等）4）按評(píng)估對(duì)象與評(píng)估目的的不同劃分1211.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.1.2評(píng)估報(bào)告的種類(lèi)定型式評(píng)估報(bào)告自由式評(píng)估報(bào)告混合式評(píng)估報(bào)告5）按評(píng)估報(bào)告的形式劃分1311.1房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告概述11.1.3評(píng)估報(bào)告的基本要素（1）標(biāo)題及文號(hào)（2）聲明（3）摘要（4）正文（5）附件1）《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—評(píng)估報(bào)告》規(guī)定1411.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)與具體內(nèi)容11.2.1評(píng)估報(bào)告封面的內(nèi)容（1）評(píng)估報(bào)告的標(biāo)題（2）評(píng)估報(bào)告的文號(hào)（3）評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)（4）出具評(píng)估報(bào)告的日期1511.2.2評(píng)估報(bào)告聲明的內(nèi)容（1）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師恪守獨(dú)立、客觀(guān)和公正的原則，遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（2）提醒評(píng)估報(bào)告使用者關(guān)注評(píng)估報(bào)告特別事項(xiàng)的說(shuō)明和使用限制；（3）其他需要聲明的內(nèi)容。11.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)與具體內(nèi)容1611.2.3評(píng)估報(bào)告摘要的內(nèi)容評(píng)估報(bào)告的摘要應(yīng)當(dāng)能夠簡(jiǎn)明扼要地反映評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍、價(jià)值類(lèi)型、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估方法、評(píng)估結(jié)論及其使用有效期、對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的特別事項(xiàng)等關(guān)鍵內(nèi)容。11.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)與具體內(nèi)容1711.2.4評(píng)估報(bào)告正文的內(nèi)容緒言應(yīng)寫(xiě)明該評(píng)估報(bào)告委托方的全稱(chēng)、受托評(píng)估事項(xiàng)及評(píng)估工作的整體情況。（1）緒言11.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)與具體內(nèi)容1811.2.4評(píng)估報(bào)告正文的內(nèi)容評(píng)估報(bào)告使用者包括委托方、業(yè)務(wù)約定書(shū)中約定的其他評(píng)估報(bào)告使用者和國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的評(píng)估報(bào)告使用者。（2）委托方、被評(píng)估單位11.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)與具體內(nèi)容1911.2.4評(píng)估報(bào)告正文的內(nèi)容評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明本次資產(chǎn)評(píng)估的目的及其所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)惟一，表述應(yīng)當(dāng)明確、清晰。（3）評(píng)估目的11.2房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的結(jié)構(gòu)與具體內(nèi)容2011.三2.4三評(píng)估報(bào)三告正文三的內(nèi)容評(píng)估報(bào)三告中應(yīng)三當(dāng)載明三評(píng)估對(duì)三象和評(píng)三估范圍三，并具三體描述三評(píng)估對(duì)三象的基三本情況三，通常三包括法三律權(quán)屬三狀況、三經(jīng)濟(jì)狀三況和物三理狀況三。（4）三評(píng)估對(duì)三象和評(píng)三估范圍11.三2房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的結(jié)構(gòu)三與具體三內(nèi)容2111.三2.4三評(píng)估報(bào)三告正文三的內(nèi)容評(píng)估報(bào)三告應(yīng)當(dāng)三明確價(jià)三值類(lèi)型三及其定三義，并三說(shuō)明選三擇該價(jià)三值類(lèi)型三的理由三。（5）三價(jià)值類(lèi)三型及其三定義11.三2房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的結(jié)構(gòu)三與具體三內(nèi)容2211.三2.4三評(píng)估報(bào)三告正文三的內(nèi)容評(píng)估報(bào)三告應(yīng)當(dāng)三載明評(píng)三估基準(zhǔn)三日，并三與業(yè)務(wù)三約定書(shū)三約定的三評(píng)估基三準(zhǔn)日保三持一致三。評(píng)估三報(bào)告應(yīng)三當(dāng)說(shuō)明三選取評(píng)三估基準(zhǔn)三日時(shí)應(yīng)三重點(diǎn)考三慮的因三素。評(píng)三估基準(zhǔn)三日可以三是現(xiàn)在三時(shí)點(diǎn)，三也可以三是過(guò)去三或者將三來(lái)的時(shí)三點(diǎn)。（6）三評(píng)估基三準(zhǔn)日11.三2房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的結(jié)構(gòu)三與具體三內(nèi)容2311.三2.4三評(píng)估報(bào)三告正文三的內(nèi)容評(píng)估報(bào)三告應(yīng)當(dāng)三說(shuō)明評(píng)三估遵循三的法律三依據(jù)、三準(zhǔn)則依三據(jù)、權(quán)三屬依據(jù)三及取價(jià)三依據(jù)等三。（7）三評(píng)估依三據(jù)11.三2房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的結(jié)構(gòu)三與具體三內(nèi)容2411.三2.4三評(píng)估報(bào)三告正文三的內(nèi)容評(píng)估報(bào)三告應(yīng)當(dāng)三說(shuō)明此三次評(píng)估三所選用三的評(píng)估三方法及三其理由三。（8）三評(píng)估方三法11.三2房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的結(jié)構(gòu)三與具體三內(nèi)容2511.三2.4三評(píng)估報(bào)三告正文三的內(nèi)容評(píng)估報(bào)三告應(yīng)當(dāng)三說(shuō)明評(píng)三估程序三在具體三實(shí)施過(guò)三程中的三現(xiàn)場(chǎng)調(diào)三查、資三料收集三與分析三、評(píng)定三估算等三主要內(nèi)三容。（9）三評(píng)估程三序的實(shí)三施過(guò)程三和情況11.三2房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的結(jié)構(gòu)三與具體三內(nèi)容2611.三2.4三評(píng)估報(bào)三告正文三的內(nèi)容評(píng)估報(bào)三告應(yīng)當(dāng)三披露評(píng)三估假設(shè)三及其對(duì)三評(píng)估結(jié)三論的影三響。（10三）評(píng)估三假設(shè)11.三2房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的結(jié)構(gòu)三與具體三內(nèi)容2711.三2.4三評(píng)估報(bào)三告正文三的內(nèi)容注冊(cè)資三產(chǎn)評(píng)估三師應(yīng)當(dāng)三在評(píng)估三報(bào)告中三以文字三和數(shù)字三的形式三清晰地三說(shuō)明評(píng)三估結(jié)論三。通常三評(píng)估結(jié)三論應(yīng)當(dāng)三是確定三的數(shù)值三。經(jīng)與三委托方三溝通同三意后，三評(píng)估結(jié)三論也可三以使用三區(qū)間值三表達(dá)。（11三）評(píng)估三結(jié)論11.三2房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的結(jié)構(gòu)三與具體三內(nèi)容2811.三2.4三評(píng)估報(bào)三告正文三的內(nèi)容通常包三括產(chǎn)權(quán)三瑕疵；三未決事三項(xiàng)、法三律糾紛三等不確三定因素三；重大三期后事三項(xiàng)；在三不違背三資產(chǎn)評(píng)三估準(zhǔn)則三基本要三求的情三況下，三采用的三不同于三資產(chǎn)評(píng)三估準(zhǔn)則三規(guī)定的三程序和三方法。三注冊(cè)資三產(chǎn)評(píng)估三師應(yīng)當(dāng)三說(shuō)明特三別事項(xiàng)三可能對(duì)三評(píng)估結(jié)三論產(chǎn)生三的影響三，并重三點(diǎn)提示三評(píng)估報(bào)三告使用三者予以三關(guān)注。（12三）特別三事項(xiàng)說(shuō)三明11.三2房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的結(jié)構(gòu)三與具體三內(nèi)容2911.三2.4三評(píng)估報(bào)三告正文三的內(nèi)容評(píng)估報(bào)三告只能三用于評(píng)三估報(bào)告三載明的三評(píng)估目三的和用三途；評(píng)三估報(bào)告三只能由三評(píng)估報(bào)三告載明三的評(píng)估三報(bào)告使三用者使三用；未三征得出三具評(píng)估三報(bào)告的三評(píng)估機(jī)三構(gòu)同意三，評(píng)估三報(bào)告的三內(nèi)容不三得被摘三抄、引三用或披三露于公三開(kāi)媒體三，法律三、法規(guī)三規(guī)定以三及相關(guān)三當(dāng)事方三另有約三定的除三外；評(píng)三估報(bào)告三的使用三有效期三；因評(píng)三估程序三受限造三成的對(duì)三評(píng)估報(bào)三告的使三用限制三。（13三）評(píng)估三報(bào)告使三用限制三說(shuō)明11.三2房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的結(jié)構(gòu)三與具體三內(nèi)容3011.三2.4三評(píng)估報(bào)三告正文三的內(nèi)容評(píng)估報(bào)三告載明三的評(píng)估三報(bào)告日三，通常三為注冊(cè)三資產(chǎn)評(píng)三估師形三成最終三專(zhuān)業(yè)意三見(jiàn)的日三期。（14三）評(píng)估三報(bào)告日11.三2房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的結(jié)構(gòu)三與具體三內(nèi)容3111.三2.5三評(píng)估報(bào)三告附件三的內(nèi)容（1）三評(píng)估對(duì)三象所涉三及的主三要權(quán)屬三證明資三料。（2）三委托方三和相關(guān)三當(dāng)事方三的承諾三函。（3）三評(píng)估機(jī)三構(gòu)及簽三字注冊(cè)三資產(chǎn)評(píng)三估師的三資質(zhì)、三資格證三明文件三。（4）三評(píng)估對(duì)三象涉及三的資產(chǎn)三清單或三資產(chǎn)匯三總表。（5）三其他相三關(guān)資料三，主要三包括與三評(píng)估目三的相對(duì)三應(yīng)的經(jīng)三濟(jì)行為三文件、三評(píng)估業(yè)三務(wù)約定三書(shū)等。11.三2房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的結(jié)構(gòu)三與具體三內(nèi)容3211.三3房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的編制11.三3.1三評(píng)估報(bào)三告編制三的基本三要求（1）三客觀(guān)公三正（2）三內(nèi)容完三整（3）三形式規(guī)三范（4）三責(zé)任清三楚3311.三3.2三評(píng)估報(bào)三告的編三制步驟（1）三整理評(píng)三估報(bào)告三書(shū)所需三資料（2）三草擬評(píng)三估報(bào)告三書(shū)（3）三撰寫(xiě)正三式的評(píng)三估報(bào)告三書(shū)11.三3房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的編制3411.三3.3三評(píng)估報(bào)三告的復(fù)三核、提三交與歸三檔評(píng)估機(jī)三構(gòu)需要三建立評(píng)三估報(bào)告三復(fù)核審三查制度三，由專(zhuān)三門(mén)的評(píng)三估報(bào)告三復(fù)核人三員對(duì)撰三寫(xiě)的評(píng)三估報(bào)告三進(jìn)行核三對(duì)、檢三查。（1）三評(píng)估報(bào)三告的復(fù)三核11.三3房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的編制3511.三3.3三評(píng)估報(bào)三告的復(fù)三核、提三交與歸三檔評(píng)估報(bào)三告應(yīng)當(dāng)三由兩名三以上的三注冊(cè)資三產(chǎn)評(píng)估三師簽字三蓋章，三并由評(píng)三估機(jī)構(gòu)三蓋章。三有限責(zé)三任公司三制評(píng)估三機(jī)構(gòu)的三法定代三表人，三或者合三伙制評(píng)三估機(jī)構(gòu)三負(fù)責(zé)該三評(píng)估業(yè)三務(wù)的合三伙人，三應(yīng)當(dāng)在三評(píng)估報(bào)三告上簽三字。評(píng)三估報(bào)告三書(shū)應(yīng)當(dāng)三以評(píng)估三機(jī)構(gòu)的三名義出三具。（2）三評(píng)估報(bào)三告的提三交11.三3房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的編制3611.三3.3三評(píng)估報(bào)三告的復(fù)三核、提三交與歸三檔評(píng)估機(jī)三構(gòu)在向三委托人三提交房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三書(shū)后，三應(yīng)當(dāng)將三評(píng)估報(bào)三告連同三評(píng)估工三作底稿三一起歸三檔管理三，建立三完備的三評(píng)估基三礎(chǔ)資料三，以備三日后的三調(diào)閱、三檢查或三評(píng)價(jià)。（3）三評(píng)估報(bào)三告的歸三檔11.三3房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的編制3711.三3.4三評(píng)估三報(bào)告示三例11.三3房三地產(chǎn)評(píng)三估報(bào)告三的編制38本章小三結(jié)房地產(chǎn)三評(píng)估報(bào)三告是指三房地產(chǎn)三評(píng)估機(jī)