房地產(chǎn)金融學(xué)培訓(xùn)講座

1房地產(chǎn)金融學(xué)主講：張貫一教授

清華大學(xué)出版社2

導(dǎo)論

一、為什么學(xué)《房地產(chǎn)金融學(xué)》？

從百年一遇的金融危機(jī)說(shuō)起2007年4月4日美國(guó)新世紀(jì)金融公司申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)，原以為“風(fēng)險(xiǎn)可控”的次貸風(fēng)波演變成為一場(chǎng)席卷全球的金融海嘯。海外投資“抄底”

chimerika

3二、格林斯潘做錯(cuò)了什么經(jīng)歷

1954年－1974年紐約市工業(yè)咨詢公司董事長(zhǎng)兼總裁

1981年任總統(tǒng)經(jīng)濟(jì)顧問(wèn)委員會(huì)成員

1981年－1983年任全國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)改革委員會(huì)主席

1982年任總統(tǒng)國(guó)外情報(bào)顧問(wèn)委員會(huì)成員

－2006年1.31美聯(lián)儲(chǔ)主席4三、努力學(xué)習(xí)是時(shí)代賦予我們的使命我們所處的時(shí)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代?工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代?后工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代?知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代?CHIMERIKA時(shí)代？和平崛起的時(shí)代？生而知之與學(xué)而知之名人論學(xué)習(xí)周恩來(lái)：“與有肝膽人共事，從無(wú)字句處讀書(shū)”；毛澤東：“貴有恒，何必三更起五更眠；最無(wú)益，只怕一日曝十日寒”；20世紀(jì)30年代《大公報(bào)》編輯王蕓生：“書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟”；馬克思：“在科學(xué)的道路上沒(méi)有平坦的大道可走，只有在崎嶇小路的攀登上不畏勞苦的人，才有希望達(dá)到光輝的頂點(diǎn)?！濒斞福骸拔夷氖鞘裁刺觳?，我只是把別人喝咖啡的時(shí)間用于看書(shū)罷了。”愛(ài)因斯坦：“只有學(xué)會(huì)學(xué)習(xí)的人，才能感受到學(xué)習(xí)的樂(lè)趣。只有在快樂(lè)中學(xué)習(xí)人們才能學(xué)得更聰明?！盬=X+Y+Z（成功=刻苦學(xué)習(xí)+正確的方法+少說(shuō)費(fèi)話）

5四、怎樣學(xué)習(xí)房地產(chǎn)金融在課堂上學(xué)清華大學(xué)版《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，人民大學(xué)版《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》之比較討論在實(shí)踐中學(xué)調(diào)研參考資料：《格林斯潘做錯(cuò)了什么》——中國(guó)財(cái)經(jīng)報(bào)2008-11-046導(dǎo)論練習(xí)題

一、填空1.百年一遇的金融危機(jī)始于

國(guó)。2.美聯(lián)儲(chǔ)主席

主政18年，有口皆碑的政績(jī)卻釀成了金融危機(jī)的苦果。3.金磚四國(guó)是指

。４.ＧＤＰ是指

。５.ＣＰＩ是指

。６.大學(xué)的本質(zhì)是

。二、名詞解釋次貸危機(jī)零首付金磚四國(guó)ＣＨＩＭＥＲＩＫＡ三、問(wèn)答１.心理素質(zhì)在人才成長(zhǎng)中的作用是什么？２.“苦”與“巧”兩種學(xué)習(xí)方法的關(guān)系如何？３.人才的基本特征是什么？

7第一章金融市場(chǎng)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)知識(shí)點(diǎn)：金融金融中介金融工具金融市場(chǎng)直接融資間接融資房地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)

8第一節(jié)金融市場(chǎng)概述一、金融市場(chǎng)1.金融狹義的金融?；蚪忉尀樨泿帕魍ǖ娜N方式之一?；蚪忉尀榘ㄣy行、證券公司、保險(xiǎn)公司、住宅貸款協(xié)會(huì)以及經(jīng)紀(jì)人等在內(nèi)的中介服務(wù)。廣義的金融=狹義金融+國(guó)際和國(guó)內(nèi)的貨幣供給+銀行與非銀行金融體系。

要之，金融可以從不同的角度界定，目前尚無(wú)定論。但大體上可以歸納為，一是與貨幣借貸有關(guān)的業(yè)務(wù)，二是從事這種活動(dòng)的機(jī)構(gòu)，三是貨幣融通的體制和機(jī)制。

2.金融中介內(nèi)含界定：公地悲劇與制度。將儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資的一種制度安排。產(chǎn)生與存在的基礎(chǔ)：突破交易成本、信息不對(duì)稱的約束。金融中介的發(fā)展：強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)管理、參與成本和價(jià)值增加的影響。金融中介作用評(píng)估：消極觀點(diǎn)論，單一的把儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化為投資。積極觀點(diǎn)論，在轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的過(guò)程中，中介為最終儲(chǔ)蓄者和投資者提供了增加值。金融中介的種類：銀行、信用合作社、保險(xiǎn)公司、信托公司、投資公司等。

9金融工具內(nèi)涵界定：貨幣資金或金融資產(chǎn)借以轉(zhuǎn)讓的工具，是證明債權(quán)債務(wù)關(guān)系并據(jù)以進(jìn)行貨幣資金交易的合法憑證。

種類：存折、匯票、期票、股票、債券、外匯、國(guó)庫(kù)券、遠(yuǎn)期合約、金融期貨、金融期權(quán)、金融互換

直接融資和間接融資

內(nèi)涵界定：按金融中介機(jī)構(gòu)的有無(wú)可劃分為直接融資和間接融資。種類分析：利弊比較：二、金融市場(chǎng)的分類金融市場(chǎng)內(nèi)涵：

金融市場(chǎng)分類：（1）按地理范圍可分為：國(guó)際金融市場(chǎng)：國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)：（2）按經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所可分為：有形金融市場(chǎng)：無(wú)形金融市場(chǎng)：（3）按融資交易期限劃分為：資本市場(chǎng)：貨幣市場(chǎng)：10第二節(jié)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一、房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)：住房的福利屬性與商品屬性；住房的商品化與住房的自有化不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系二、房地產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)：租賃與買賣，一手房與二手房。土地市場(chǎng)：使用權(quán)市場(chǎng)，所有權(quán)市場(chǎng)，租賃權(quán)市場(chǎng)。三、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)內(nèi)涵界定：一切與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、消費(fèi)相關(guān)的資金有償借貸行動(dòng)的總稱，如融資、信托、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)證券的發(fā)行、轉(zhuǎn)讓等。分類：房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)金融二級(jí)市場(chǎng)：11四、我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)：自營(yíng)性房地產(chǎn)貸款：通過(guò)吸收公眾存款，自主發(fā)放用于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)和居民個(gè)人購(gòu)買的貸款。委托性住房金融：委托性資金來(lái)源于住房公積金、行政和企事業(yè)單位的住房基金，以及城市住房基金。其中住房公積金是核心內(nèi)容。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展前景工業(yè)化和城市化決定了住宅建設(shè)和消費(fèi)金融市場(chǎng)潛力巨大；ＧＤＰ增長(zhǎng)與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和房地產(chǎn)消費(fèi)貸款比重的變化；房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多樣化的趨勢(shì)；房地產(chǎn)貸款證券化的趨勢(shì)等12第一章練習(xí)一、判斷１.同業(yè)拆借是銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)與個(gè)人之間相互融通短期資金的行為。２.股票的發(fā)行屬于直接融資。３.股票的買賣屬于間接融資。４.股票市場(chǎng)屬于短期資金市場(chǎng)。５.票據(jù)兌現(xiàn)屬于長(zhǎng)期資本市場(chǎng)。５.抵押貸款證券化屬于房地產(chǎn)級(jí)一市場(chǎng)。二、填空１.同業(yè)拆借的時(shí)間為————天。２.委托型住房金融的核心是—————————。３.住房消費(fèi)貸款屬于房地產(chǎn)———級(jí)市場(chǎng)。４.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款屬于房地產(chǎn)________級(jí)市場(chǎng)。三、問(wèn)答１.城市化與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系簡(jiǎn)析２.住房消費(fèi)貸款與住房開(kāi)發(fā)貸款比重變化趨勢(shì)分析３.房地產(chǎn)金融品種多樣化趨勢(shì)分析４.房地產(chǎn)貸款證券化趨勢(shì)分析

13第二章房地產(chǎn)企業(yè)融資概述知識(shí)點(diǎn)：內(nèi)源融資外源融資融資成本權(quán)益融資債務(wù)融資14第一節(jié)企業(yè)融資概述一、企業(yè)融資方式概述基于資金來(lái)源的融資方式內(nèi)源性融資：折舊和利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為投資外源性融資：吸收其它經(jīng)濟(jì)體的資金，轉(zhuǎn)化為自己投資的過(guò)程。外源性融資的分類按金融中介的有無(wú)：直接融資和間接融資；

按資金對(duì)企業(yè)權(quán)益的影響：權(quán)益融資，債務(wù)融資?；谌谫Y性質(zhì)的融資方式財(cái)政融資：如時(shí)下金融危機(jī)期間，為拉動(dòng)內(nèi)需，財(cái)政補(bǔ)貼家用電器下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)、農(nóng)用機(jī)械下鄉(xiāng)、抗旱機(jī)械下鄉(xiāng)等。銀行融資：商業(yè)融資：如預(yù)收售樓款、賒銷、其他類型的定金。商業(yè)融資的前提。證券融資：借助證券市場(chǎng)籌資。國(guó)際融資：15二、企業(yè)融資方式的比較直接融資和堅(jiān)決融資之比較內(nèi)源融資與外源融資利弊之比較權(quán)益融資與債務(wù)融資利弊之比較：資金使用時(shí)間融資成本企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)權(quán)益融資長(zhǎng)高較低債務(wù)融資有限較低較高16第二節(jié)融資成本一、融資成本的構(gòu)成資金籌集費(fèi)：包括證券印刷費(fèi)、發(fā)行手續(xù)費(fèi)、資信評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、廣告費(fèi)等。資金占用費(fèi)：占用資金應(yīng)支付的全部費(fèi)用如股息、貸款利息、債券利息等。17二、融資成本的計(jì)量債務(wù)的融資成本：債權(quán)人所要求的融資成本等于債務(wù)的收益率。

nM=∑M×i／(1+i)t+M／(1+i)nt=1其中i為銀行利率，M為貸款本金，t為第t年，n為貸款時(shí)間若n為低次方，如3或2，則可直接計(jì)算求出債務(wù)的收益率。若n為高次方，則可查閱有關(guān)的表格得知。若不是銀行的債務(wù)，而是另一種債務(wù)，則有下式：

nP0=∑It／(1+kd)t+M／(1+kd)nt=1

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式中,P0是債務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格，t為年度，It為第t年支付給債權(quán)人的利息，M為債務(wù)的到期面值，kd為稅前的資本成本。由于銀行的稅前資本等于銀行的貸款利率，故i=kd,,對(duì)上述兩式進(jìn)行比較不難發(fā)現(xiàn)為同一式。例：試計(jì)算，融資金額為100萬(wàn)人民幣，融資時(shí)間為便于計(jì)算以3年計(jì)，利率為年息5%，求貸款時(shí)間到期后的本息和。（單利計(jì)算）注：還本付息的方式并非只有一種。計(jì)算債務(wù)融資成本時(shí)，應(yīng)注意債務(wù)雙方還本付息的約定。19三、制約企業(yè)債務(wù)融資的因素分析成本效益?zhèn)鶆?wù)規(guī)模融資時(shí)間恰當(dāng)處理債務(wù)融資與權(quán)益融資的比重。作業(yè)：閱讀P56《西方現(xiàn)代融資理論述評(píng)》，并結(jié)合中國(guó)的實(shí)踐進(jìn)行思考。20第二章練習(xí)題一、填空1.將折舊和利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為投資的方式叫————————融資。2.吸收其他經(jīng)濟(jì)體資金轉(zhuǎn)化為自己投資的融資方式叫————融資。3.按金融中介的有無(wú)，融資方式可分為——————和—————。4.預(yù)收售樓款屬于——————————融資。5.融資過(guò)程中占用資金應(yīng)支付的費(fèi)用叫——————————。二、判斷股票發(fā)放屬于債務(wù)融資。購(gòu)買國(guó)際債券屬于權(quán)益融資。融資過(guò)程中的廣告費(fèi)屬于資金占用費(fèi)。三、名詞解釋內(nèi)源融資外源融資直接融資間接融資權(quán)益融資債務(wù)融資企業(yè)融資成本四、企業(yè)融資應(yīng)遵循哪些原則？五、計(jì)算：本金為A元，年利率為i，貸款年限為N年，求到期后本例之和。（單利、復(fù)利兩種方式）21第三章三房三地產(chǎn)企三業(yè)權(quán)益三融資：三上市知識(shí)點(diǎn)三：權(quán)益融三資可流通三股未流通三股股權(quán)結(jié)三構(gòu)22第一節(jié)三房地三產(chǎn)企業(yè)三上市融三資的意三義一、房地產(chǎn)三企業(yè)上三市是籌三集資金三的重要三形式資金需三求量大三于回收三期長(zhǎng)決三定了企三業(yè)迫切三希望與三資本融三合項(xiàng)目融三資可以三有效地三規(guī)避風(fēng)三險(xiǎn)改善數(shù)三量多、三規(guī)模小三、投資三分散、三惡性競(jìng)?cè)隣?zhēng)的現(xiàn)三狀二、房三地產(chǎn)企三業(yè)上市三是資金三投向的三理想形三式房地產(chǎn)三企業(yè)的三資本化三程度是三衡量該三產(chǎn)業(yè)成三熟與否三的主要三標(biāo)志我國(guó)房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)企業(yè)三資金結(jié)三構(gòu)剖析自籌資三金28%，銀行三貸款21.三7%，建筑三公司墊三款和購(gòu)三房者預(yù)三付款28%，資本三市場(chǎng)融三資10%23第二節(jié)三房三地產(chǎn)上三市公司三的遴選一、國(guó)際三上通行三的上市三公司分三類法按其提三供最主三要收入三的子產(chǎn)三業(yè)劃分60%以上收三入，或三收入和三利潤(rùn)同三時(shí)達(dá)到50%以上的三產(chǎn)業(yè)；綜合性三產(chǎn)業(yè)若上述三兩條件三均不能三得到滿三足，則三歸于綜三合性產(chǎn)三業(yè)，或三金融部三門跨部三門產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)三公司的三具體歸三類：金三融二、中三國(guó)上市三公司分三類標(biāo)準(zhǔn)某類業(yè)三務(wù)的營(yíng)三業(yè)收入三比重大三于50%將其歸三于該類三業(yè)務(wù)相三對(duì)應(yīng)的三類別小于或三等于50%，但某三類業(yè)務(wù)三營(yíng)業(yè)收三入比重三高于其三他其他三業(yè)務(wù)30%以上，三則歸于三此類業(yè)三務(wù)相對(duì)三應(yīng)的行三業(yè)類別不在上三述兩類三之列者三，歸于三綜合類三、我三國(guó)房地三產(chǎn)公司三具體分三類綜合類三公司：三主業(yè)為三房地產(chǎn)三。主業(yè)三不是房三地產(chǎn)，三但非房三地產(chǎn)營(yíng)三業(yè)收入三有明顯三優(yōu)勢(shì)投資型三公司：三住宅類三開(kāi)發(fā)公三司。開(kāi)三發(fā)區(qū)開(kāi)三發(fā)公司三。24第三節(jié)三房三地產(chǎn)企三業(yè)上市三公司治三理結(jié)構(gòu)一、合三理的股三權(quán)結(jié)構(gòu)所有者三和投資三者之間三的利益三分配和三控制關(guān)三系。作三為所有三者的企三業(yè)家和三作為投三資者的三股東之三間，在三利益方三面既有三一致性三，又有三矛盾。股票的三類型按股票三的所有三者劃分三：國(guó)家三股、法三人股、三大眾社三會(huì)股按股票三的流動(dòng)三性劃分三：可流三通股，三包括境三內(nèi)上市三的普通三股（A股）、三境內(nèi)上三市的外三資股（B股）、三境外上三市的外三資股（三如H股）；三未流通三股，包三括國(guó)家三股、法三人股、三其他股三，包括三社會(huì)大三眾股和三未上市三企業(yè)職三工股目前我三國(guó)可流三通股與三未流通三股的權(quán)三重大約為40.三7%：59.三3%可流通三股中A、B的比重三大約是77.三55%：22.三5%，H股的比三重上不三足1%；未流三通股中三國(guó)家股三、法人三股、其三它股的三比重大三約是64.三5%：33.三2%：2.2三%評(píng)論：未流通三股比重三過(guò)大。三將近60%的股票三不能進(jìn)三入市場(chǎng)三化流通,不利于三股權(quán)的三治理。三一方面三不上市三就不能三得到增三值的效三益，另三一方面三股票不三流通也三就無(wú)法三對(duì)公司三進(jìn)行有三效的監(jiān)三督。25二、董三事長(zhǎng)和三總經(jīng)理三之間的三關(guān)系兼任與三分任的三狀況兼任20%，分任80%兼任分三任的利三弊考察效率角三度的考三察公平角三度的考三察三、董三事會(huì)監(jiān)三事會(huì)的三規(guī)模規(guī)模大三小的標(biāo)三準(zhǔn)規(guī)模大三小的效三率分析四、獨(dú)三立董事三的設(shè)置五、公三司的激三勵(lì)機(jī)制激勵(lì)對(duì)三象激勵(lì)方三式：持三股激勵(lì)三、年薪三激勵(lì)26第三章三練習(xí)題一、填三空1.國(guó)際上三把房地三產(chǎn)業(yè)———三———作為衡三量該產(chǎn)三業(yè)成熟三與否的三標(biāo)準(zhǔn)。2.房地產(chǎn)三業(yè)上市三指房地三產(chǎn)公司———三—發(fā)行股三票。3.兼營(yíng)公三司的產(chǎn)三業(yè)分類三應(yīng)將其三歸類于三擁有——%以上收三入或達(dá)三到——%以上產(chǎn)三業(yè)利潤(rùn)三的產(chǎn)業(yè)三。4.以上條三件不能三滿足的三情況下三將其歸三于——部門中三的綜合三性產(chǎn)業(yè)三，或——部門的三跨部門三產(chǎn)業(yè)。5.中國(guó)判三斷房地三產(chǎn)業(yè)的三標(biāo)準(zhǔn)是三主業(yè)收三入大于——%，或房三地產(chǎn)業(yè)三收入高三于其他三業(yè)務(wù)——%以上。6.按投資三型產(chǎn)業(yè)三分類標(biāo)三準(zhǔn)房地三產(chǎn)公司三可分為———三—、———三—、———三—。7.狹義上三講公司三的治理三結(jié)構(gòu)指———三—和———三—之間利三益的分三配和控三制。二、名三詞解釋股權(quán)結(jié)三構(gòu)三可流通三股三獨(dú)立董三事制度三路三演三、問(wèn)三答1.試從公三平與效三益的角三度對(duì)董三事長(zhǎng)與三總經(jīng)理三兼任或三分任的三利弊作三一簡(jiǎn)略三評(píng)述2.上市對(duì)三房地產(chǎn)三企業(yè)有三何影響三？3.國(guó)有股三減持的三意義是三什么？4.對(duì)房地三產(chǎn)公司三上市進(jìn)三行監(jiān)管三和調(diào)控三的意義三何在？27第四章三房三地產(chǎn)企三業(yè)權(quán)益三融資：三資產(chǎn)重三組知識(shí)點(diǎn)三：資產(chǎn)資產(chǎn)重三組兼并收購(gòu)合并分立分拆托管“殼”三資源28一、資三產(chǎn)重組:概念案三例分析資產(chǎn)：三經(jīng)濟(jì)資三源的貨三幣表現(xiàn)三，如動(dòng)三產(chǎn)、不三動(dòng)產(chǎn)等三。資產(chǎn)重三組的廣三義與狹三義狹義資三產(chǎn)重組三指存量三資產(chǎn)重三組。廣三義資產(chǎn)三重組指三存量和三增量的三重組。資產(chǎn)重三組的實(shí)三質(zhì)法人主三體財(cái)產(chǎn)三權(quán)、出三資人所三有權(quán)、三債權(quán)人三債權(quán)的三調(diào)整和三改變，三有形和三無(wú)形的三資本的三重新組三合的過(guò)三程。至三于重組三的動(dòng)機(jī)三和結(jié)果三如何，三都不影三響重組三行為的三本質(zhì)資產(chǎn)重三組案例29二、房三地產(chǎn)企三業(yè)資產(chǎn)三重組的三動(dòng)因協(xié)同效三應(yīng)協(xié)同效三應(yīng)的實(shí)三質(zhì)：經(jīng)三濟(jì)規(guī)模三。協(xié)同效三應(yīng)的條三件：一三是收購(gòu)三者能夠三進(jìn)一步三限制競(jìng)?cè)隣?zhēng)對(duì)手三的威脅三；二是三可以開(kāi)三拓新的三市場(chǎng)而三令對(duì)手三無(wú)法做三出反應(yīng)三。房地產(chǎn)三企業(yè)資三產(chǎn)重組三的協(xié)同三效應(yīng)經(jīng)濟(jì)協(xié)三同效應(yīng)三：降低三生產(chǎn)成三本，達(dá)三到規(guī)模三經(jīng)濟(jì)；三專業(yè)化三生產(chǎn)；三減少操三作和運(yùn)三輸?shù)某扇?。?cái)務(wù)協(xié)三同效應(yīng)三：低成三本擴(kuò)張三與籌措三資金的三低成本三；合理三避稅。經(jīng)營(yíng)協(xié)三同效應(yīng)三：橫向三多元（三天津燈三具物業(yè)三管理公三司）；三縱向多三元（房三屋開(kāi)發(fā)—房屋銷三售—小區(qū)管三理—門面出三租—車輛保三管）30三、房三地產(chǎn)企三業(yè)資產(chǎn)三重組的三常見(jiàn)類三型并購(gòu)、三兼并、三合并或三收購(gòu)被兼并三企業(yè)失三去法人三資格，三或保留三法人資三格但改三變法人三實(shí)體的三一種行三為。例如：三“中體三產(chǎn)業(yè)”三將其500三0萬(wàn)配股三資金投三資開(kāi)發(fā)三北京奧三林匹克三花園，三從而進(jìn)三軍地產(chǎn)三業(yè)。例如：三“大恒三科技”三屬于通三訊設(shè)備三制造業(yè)三，但投三資500三0萬(wàn)元參三股中關(guān)三村科學(xué)三城建設(shè)三股份有三限公司三，涉足三房地產(chǎn)三業(yè)。資產(chǎn)剝?nèi)x例如：三計(jì)劃經(jīng)三濟(jì)時(shí)期三工廠有三子弟學(xué)三校、幼三兒園等三，改革三開(kāi)放后三逐漸將三這些資三產(chǎn)進(jìn)行三剝離，三歸口到三有關(guān)部三門管理三。例如三：國(guó)有三銀行商三業(yè)化后三，將計(jì)三劃經(jīng)濟(jì)三時(shí)期的三政策性三虧損等三賬務(wù)進(jìn)三行剝離三，就屬三于戰(zhàn)爭(zhēng)三情況。三房地產(chǎn)三公司也三有類似三的情況31國(guó)有資三本退出以國(guó)佳三估價(jià)公三司轉(zhuǎn)軌三為例的三分析：三資本評(píng)三估要市三場(chǎng)化。剝離過(guò)三程的主三要問(wèn)題三：剝離三資產(chǎn)成三活率低三，剝離三資產(chǎn)被三明顯低三估。債權(quán)轉(zhuǎn)三換：債三權(quán)轉(zhuǎn)化三為股權(quán)參考資三料：企三業(yè)改制三中的債三權(quán)轉(zhuǎn)換三為股權(quán)企業(yè)債三務(wù)重組三的十個(gè)三問(wèn)題32四、利三用“殼三”資源三的房地三產(chǎn)企業(yè)三資產(chǎn)重三組何謂“三殼”“殼”三公司是三指在證三券市場(chǎng)三上擁有三或保有三上市資三格，但三業(yè)績(jī)一三般或無(wú)三業(yè)績(jī)，三總股本三與可流三通股規(guī)三模較小三或停牌三終止交三易，股三價(jià)低或三股價(jià)趨三于零的三上市公三司。買“殼三”上市買殼公三司（并三購(gòu)公司三）為非三上市公三司，殼三公司（三被并購(gòu)三公司）三為上市三公司。三買殼后三獲得上三市公司三的控制三權(quán)，借三助股權(quán)三投資等三方式，三買殼公三司獲得三間接上三市的權(quán)三利。殼三公司被三并購(gòu)后三，并未三消失，三只是大三部分股三權(quán)被買三殼公司三收購(gòu)，三買殼公三司的資三產(chǎn)和業(yè)三務(wù)并入三上市公三司。借“殼”上市已經(jīng)擁三有一個(gè)三上市子三公司的三企業(yè)或三企業(yè)集三團(tuán)，憑三借對(duì)“三殼公司三”的控三制權(quán)，三通過(guò)上三市公司三的反向三收購(gòu)，三將自身三的資產(chǎn)三和業(yè)務(wù)三注入上三市公司三，達(dá)到三間接上三市的目三的。33買（借三）“殼”上市的三目的其一，三實(shí)現(xiàn)從三資金市三場(chǎng)直接三融資、三實(shí)現(xiàn)多三元化發(fā)三展、實(shí)三現(xiàn)規(guī)模三經(jīng)營(yíng)。三其二，三具有巨三大的轟三動(dòng)效應(yīng)三。上市三公司本三身是重三要的無(wú)三形資產(chǎn)三，控股三上市公三司將極三大地提三高公司三的知名三度，使三資產(chǎn)的三質(zhì)量和三盈利水三平發(fā)生三重大變?nèi)瑥娜鴰?lái)三股價(jià)飆三升。利用“三殼”資三源的重三組過(guò)程所購(gòu)“三殼”公三司的標(biāo)三準(zhǔn)，包三括股本三結(jié)構(gòu)與三股本規(guī)三模、股三票市場(chǎng)三價(jià)格、三經(jīng)營(yíng)業(yè)三績(jī)、財(cái)三務(wù)結(jié)構(gòu)三等；計(jì)算“三殼”公三司價(jià)值三；確定價(jià)三款支付三方式；向“殼三”公司三注入優(yōu)三質(zhì)資產(chǎn)三，重組三董事會(huì)三。（案例三分析）34五、房三地產(chǎn)企三業(yè)資產(chǎn)三重組績(jī)?nèi)гu(píng)價(jià)三體系盈利能三力指標(biāo)三：凈資產(chǎn)三收益率=凈利潤(rùn)/評(píng)價(jià)凈三資產(chǎn)*100三%主營(yíng)業(yè)三務(wù)收益三率=主營(yíng)業(yè)三務(wù)/主營(yíng)業(yè)三務(wù)收入三凈額*100三%每股收三益=稅后利三潤(rùn)/總股本償債能三力指標(biāo)三：資產(chǎn)負(fù)三債率=負(fù)債總?cè)~/資產(chǎn)總?cè)~*100三%流的比三率=流的資三產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)三債*100三%發(fā)展能三力指標(biāo)三：主營(yíng)業(yè)三務(wù)收入三增長(zhǎng)率=（本年三度主營(yíng)三業(yè)務(wù)收三入-上年度三主營(yíng)業(yè)三務(wù)收入三）/上年度三主營(yíng)業(yè)三務(wù)收入三*100三%35六、反三并購(gòu)反并購(gòu)三的經(jīng)濟(jì)三措施提高收三購(gòu)成本三：資產(chǎn)三重估、三股份回三購(gòu)、“三白衣騎三士”、三“金屬三降落傘三”增加收三購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)三：“毒三丸”計(jì)三劃、“三焦土”三戰(zhàn)術(shù)反并購(gòu)三的法律三措施訴訟策三略36第四章三練習(xí)題一、選擇人際關(guān)三系屬于三（資產(chǎn)三資三源）三土地三屬于（三資產(chǎn)三資源三）二、填三空資產(chǎn)重三組的實(shí)三質(zhì)是———三———三——。國(guó)際公三認(rèn)衡量三企業(yè)負(fù)三債能力三和經(jīng)營(yíng)三風(fēng)險(xiǎn)的三指標(biāo)是———三———。反應(yīng)企三業(yè)短期三實(shí)際償三債能力三的指標(biāo)三是———三———。反應(yīng)主三營(yíng)業(yè)務(wù)三增長(zhǎng)能三力的指三標(biāo)是———三———。三、名三詞解釋協(xié)同效三應(yīng)三資產(chǎn)三剝離三“殼”三反三并購(gòu)三資產(chǎn)重三組四、問(wèn)三答房地產(chǎn)三企業(yè)為三什么要三進(jìn)行資三產(chǎn)重組三？房地三產(chǎn)企業(yè)三資產(chǎn)重三組的路三徑有哪三些？如何選三擇評(píng)價(jià)三房地產(chǎn)三企業(yè)資三產(chǎn)重組三績(jī)效的三指標(biāo)？37第五章三房三地產(chǎn)權(quán)三益融資三：REI三TS知識(shí)點(diǎn)信托信托的三種類信托的三運(yùn)作模三式信托的三收益投三資特性房地產(chǎn)三信托房地產(chǎn)三投資基三金38第一節(jié)三信三托概述一、生三活中處三處有信三托委托他三人炒股三，房屋三租賃公三司將房三屋委托三給受托三人代為三租賃，三收取一個(gè)三月的租三金。二、信三托的實(shí)三質(zhì)以財(cái)產(chǎn)三為核心三、信任三為基礎(chǔ)三、委托三為方式三、信三托的分三類資金信三托：按三信托資三金的數(shù)三量分為三單一資三金信托三與集合三資金信三托；按三信托資三金的運(yùn)三用途徑三殼分為三民事信三托和商三事信托財(cái)產(chǎn)信三托：動(dòng)三產(chǎn)信托三，不動(dòng)三產(chǎn)信托三，財(cái)產(chǎn)三權(quán)信托三，專利三權(quán)信托四、信三托的組三織形式契約型三信托與三公司型三信托契約型三信托和公司型三信托的三比較五、信三托的收三益與投三資特性39第二節(jié)三房地三產(chǎn)信托一、房三地產(chǎn)信三托基于資三金信托三的房地三產(chǎn)信托基金。三投資基三金。房三地產(chǎn)投三資基金三。基于財(cái)三產(chǎn)信托三的房地三產(chǎn)信托二、房三地產(chǎn)信三托的種三類權(quán)益房三地產(chǎn)信三托：直三接投資三并擁有三房地產(chǎn)抵押房三地產(chǎn)信三托：擔(dān)三任融資三中介混合房三地產(chǎn)信三托：房地產(chǎn)三信托種三類的比三較三、房三地產(chǎn)信三托的運(yùn)三作模式40美國(guó)的三房地產(chǎn)三信托運(yùn)三作模式基本運(yùn)三作模式三：REI三TS發(fā)行股籌集資三金——持有或三管理房三地產(chǎn)——投資者三間接投三資房地三產(chǎn)——資者所三持股票三可以再三股市上三交易——R三EIT三S所得收三入為房三地產(chǎn)租三金、投資于三其他股三票所得三的紅利三和投資于房地三產(chǎn)抵押三貸款的三利息收三益?zhèn)阈魏先镞\(yùn)作三模式：三合伙人三轉(zhuǎn)讓自有房三地產(chǎn)給三合伙企三業(yè)以獲三得合伙企業(yè)的三合伙權(quán)三益證——R三EIT三S融資向合伙經(jīng)三營(yíng)企業(yè)三出資，三成為合三伙人——合伙人三將持有三權(quán)益證三轉(zhuǎn)換為REI三TS的股份三或現(xiàn)金亞洲國(guó)三家和地三區(qū)的房三地產(chǎn)運(yùn)作模三式日本不三動(dòng)產(chǎn)信三托：公司型三。成立三一個(gè)運(yùn)三用投資三人資金投資三并管理三房地產(chǎn)三的公司——發(fā)行投資三憑證募三集資金——購(gòu)買并三外包第三三方管理三房地產(chǎn)契約型三。間接三契約型三：REI三TS由基金管三理人負(fù)三責(zé)運(yùn)作三，選擇三投資銀行管理三資產(chǎn)；三直接契三約型：三投資銀行直接三持有、三管理REI三TS，基金三管理人不參三與運(yùn)作三。香港不三動(dòng)產(chǎn)信三托：41第三節(jié)REI三TS的收益及三其投資三特性一、REI三TS收益的三來(lái)源利息股息和三紅利資本利三得二、REI三TS投資人三收益的三來(lái)源分紅資本增三值三、REI三TS的投資三特性收益分三析：分三紅+資本增三長(zhǎng)大于三債券利三息投資安三全分析三：REI三TS作為普三通股，三受償順三序最后三，安全三性較差三?？雇浫治觯喝浭侨齻H三值，而REI三TS名下的三物業(yè)只三會(huì)增值三。流動(dòng)性三分析：三流動(dòng)性三遠(yuǎn)強(qiáng)于三房地產(chǎn)三直接投三資42第四節(jié)三中三國(guó)房地三產(chǎn)信托三的政策三環(huán)境一、中國(guó)與三美國(guó)REI三TS特點(diǎn)比三較投資目三的比較三：中國(guó)三已融資三為主要三目的，三美國(guó)一三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)為三目的。收益率三比較：三因房地三產(chǎn)有豐三厚的回三報(bào)，故三融資于三房地產(chǎn)三的REI三TS同樣有三較高的三收益率三。避稅比三較。美三國(guó)有公三司和個(gè)三人的雙三重避稅三，中國(guó)三的公司三和個(gè)人三均須繳三納稅收三。流通性三比較：三美國(guó)的三流通性三強(qiáng)，中三國(guó)的變?nèi)F(xiàn)性差三，手續(xù)三復(fù)雜，三風(fēng)險(xiǎn)高三。資料鏈三接：信三托投資三基金能三在中國(guó)三做起來(lái)三嗎？43第五章三練習(xí)題一、填空1。信托三的實(shí)質(zhì)三是以——為核心三，以——為基礎(chǔ)三，以——為方式三。2.信托可三分為——信托和——信托兩類。3.信托的三組織形三式可分三為———三—型信托三和———三—型信托三兩種。4.房地產(chǎn)信三托可分三為———三—房地產(chǎn)信托三和———三—房地產(chǎn)三信托兩三類。5.房地產(chǎn)三信托的三英文是———三——。6.房地產(chǎn)三信托收三益主要三來(lái)源于———三—的紅利三和———三—的利息三。7.國(guó)外REI三TS必須用——%的稅后三收入作三為股利三發(fā)放。8.R三EIT三S投資人三收益的三來(lái)源為———三—分紅和———三—增值。9.中國(guó)房三地產(chǎn)信三托的主三要目的三是———三—。10.中國(guó)房三地產(chǎn)信三托不具三有———三—功能。二、名三稱解釋信托三避稅三流三通性三、問(wèn)三答中國(guó)進(jìn)三一步發(fā)三展房地三產(chǎn)信托三的路徑三？外國(guó)（三地區(qū)）三房地產(chǎn)三信托有三哪些基三本特點(diǎn)三？44《房地產(chǎn)三金融學(xué)》課堂作三業(yè)（一三）一、填三空（1*2三0=2三0）1.GDP是指———三———。2.C三IP是指———三———。3.住房消三費(fèi)貸款三屬于房三地產(chǎn)———級(jí)市場(chǎng)三。4.房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)貸三款屬于三房地產(chǎn)———三—級(jí)市場(chǎng)三。5.同業(yè)拆三借的時(shí)三間為———三———天.6.將折舊三和利潤(rùn)三轉(zhuǎn)化為三投資的三方式叫———三———三——融資。7.吸收其三他經(jīng)濟(jì)三體資金三轉(zhuǎn)化為三自己投三資的融三資方式三叫———三—融資。8.預(yù)收售三樓款屬三于———三—融資。9.融資過(guò)三程中占三用資金三應(yīng)支付三的費(fèi)用三叫———三———三———三—。10.國(guó)際上三把房地三產(chǎn)業(yè)———程度作三為衡量三該產(chǎn)業(yè)三成熟與三否的標(biāo)三準(zhǔn)。11.資產(chǎn)重三組的實(shí)三質(zhì)是———三——。12.國(guó)際公三認(rèn)衡量三企業(yè)負(fù)三債能力三和經(jīng)營(yíng)三風(fēng)險(xiǎn)的三指標(biāo)是———三———13.信托的三實(shí)質(zhì)是三以———三—為核心三，以———為基礎(chǔ)三，以———為方式三。14.房地產(chǎn)三信托的三英文是———三———。15.三REI三TS投資人三收益的三來(lái)源為———三—分紅和———三—增值.4516.若本金三為A,年利率三為i，貸款三時(shí)間為T，則其三單利公三式為———三—，復(fù)利公三式為———三———。二、判三斷并說(shuō)三明理由三（3*5三=15）１.同業(yè)拆三借是銀三行、非三銀行金三融機(jī)構(gòu)與個(gè)三人之間三相互融三通短期三資金的行為。２.股票的三發(fā)行屬三于直接三融資。３.股票的三買賣屬三于間接三融資。４.股票市三場(chǎng)屬于三短期資三金市場(chǎng)三。５.抵押貸三款證券三化屬于三房地產(chǎn)三一級(jí)市三場(chǎng)。三、名三詞解釋三（5*5三=25）權(quán)益融三資“三殼”三資產(chǎn)三重組三信托流通性四、問(wèn)三答（4*1三0=4三0）城市化三與房地三產(chǎn)市場(chǎng)三的關(guān)系三簡(jiǎn)析企業(yè)融三資應(yīng)遵三循哪些三原則？如何選三擇評(píng)價(jià)三房地產(chǎn)三企業(yè)資三產(chǎn)重組三績(jī)效的三指標(biāo)？外國(guó)房三地產(chǎn)信三托有哪三些基本三特點(diǎn)？46第六章房地產(chǎn)三企業(yè)債三務(wù)融資三：信貸三與債券知識(shí)點(diǎn)三：財(cái)務(wù)三杠桿效三應(yīng)47第一節(jié)三債三務(wù)融資三概述一、從“三無(wú)債一三身輕”三到“負(fù)三債經(jīng)營(yíng)三”1.從三某機(jī)場(chǎng)三欠費(fèi)愈三12億三元談起近日，三中國(guó)民三用機(jī)場(chǎng)三協(xié)會(huì)對(duì)三國(guó)內(nèi)3三0家機(jī)場(chǎng)三航空公三司拖欠三費(fèi)用的三情況進(jìn)三行了調(diào)三查。據(jù)三統(tǒng)計(jì)，三這30家三機(jī)場(chǎng)的三欠費(fèi)總?cè)~高達(dá)三12三億元人三民幣以三上。在三個(gè)別機(jī)三場(chǎng)，航三空公司三長(zhǎng)期拖三欠的費(fèi)三用總額三累計(jì)超三過(guò)千萬(wàn)三元，甚三至達(dá)到三上億元三人民幣三。2.負(fù)債是三現(xiàn)代企三業(yè)經(jīng)營(yíng)三的常見(jiàn)三形態(tài)負(fù)債可三以獲得三“減稅三效應(yīng)”負(fù)債可三以提高三資金利三潤(rùn)率“財(cái)務(wù)三杠桿效三應(yīng)”：三財(cái)務(wù)杠三桿效應(yīng)三的計(jì)算三公式。三財(cái)務(wù)杠三桿效應(yīng)三的實(shí)例三計(jì)算。3.負(fù)債經(jīng)三營(yíng)的風(fēng)三險(xiǎn)當(dāng)利潤(rùn)三率P＇下降三，但P＇＞r，企業(yè)三經(jīng)營(yíng)拐三點(diǎn)已現(xiàn)三，還債三困難，三甚至拖三欠。再三融資已三出現(xiàn)困三境。當(dāng)P＇＜r，負(fù)債三經(jīng)營(yíng)面三臨資不三抵債，三甚至破三產(chǎn)的窘三境。48第二節(jié)三房三地產(chǎn)企三業(yè)貸款一、房三地產(chǎn)企三業(yè)貸款三種類1.地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)貸款為支持三城市開(kāi)三發(fā)和經(jīng)三濟(jì)區(qū)建三設(shè)而發(fā)三放的貸三款，一三般用于三土地開(kāi)三發(fā)成本三，包括三土地補(bǔ)三償費(fèi)、三青苗補(bǔ)三償費(fèi)、三安置補(bǔ)三助費(fèi)、三耕地占三有稅、三“拆遷三補(bǔ)償費(fèi)三”和“三三通一三平”或三“五通三一平”三等。2.房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)貸三款用于墊三付城市三開(kāi)發(fā)和三舊城改三造所需三的生產(chǎn)三性流動(dòng)三資金，三主要有三房地產(chǎn)三開(kāi)發(fā)前三期所需三的資金三，如規(guī)三劃設(shè)計(jì)三、可行三性研究三、水文三地址勘三察等方三面的費(fèi)三用；基三礎(chǔ)設(shè)施三建設(shè)所三需要的三資金；三建筑安三裝工程三方面的三資金；三配套工三程方面三的資金三等。3.商品房三建設(shè)貸三款：住三房開(kāi)發(fā)三貸款和三商業(yè)用三房開(kāi)發(fā)三貸款4.商品房三經(jīng)營(yíng)貸三款：對(duì)三房地產(chǎn)三經(jīng)營(yíng)公三司用于三出租、三修繕、三裝飾、三交易的三貸款5.建筑材三料、設(shè)三備補(bǔ)償三貿(mào)易貸三款6.房地產(chǎn)三貼息貸三款7.定金和三訂金：三前者具三有法律三效應(yīng)。三后者僅三為約束三簽訂合三同的保三證金。49二、房三地產(chǎn)企三業(yè)開(kāi)發(fā)三貸款的三申請(qǐng)1.申請(qǐng)貸三款的程三序提出申三請(qǐng)，核三定貸款三額度，三簽訂合三同，發(fā)三放貸款三。2.影響房三地產(chǎn)企三業(yè)貸款三申請(qǐng)的三因素貸款數(shù)三量，貸三款期限三，利率三。三、房地產(chǎn)三企業(yè)信三用評(píng)級(jí)1.信用評(píng)三級(jí)廣義的三信用：三履行各三類經(jīng)濟(jì)三承諾的三可信度三。狹義的三信用：三企業(yè)的三履約狀三況、償三債能力三的評(píng)價(jià)三。2.信用評(píng)三級(jí)的指三標(biāo)體系企業(yè)素三質(zhì)：企三業(yè)領(lǐng)導(dǎo)三者素質(zhì)三、企業(yè)三職工隊(duì)三伍素質(zhì)三、企業(yè)三經(jīng)營(yíng)管三理素質(zhì)三。企業(yè)三素質(zhì)的三評(píng)價(jià)指三標(biāo)。資金實(shí)三力：注三冊(cè)資金三。資產(chǎn)三凈值。償債能三力：定三金和訂三金資產(chǎn)負(fù)三債率：三流動(dòng)比三率。速三動(dòng)比率三。50四、房三地產(chǎn)企三業(yè)貸款三方式1.信用貸三款：無(wú)三需抵押三無(wú)需三擔(dān)保。2.抵押貸三款抵押是三指?jìng)鶆?wù)三人或者三第三人三不轉(zhuǎn)移三對(duì)財(cái)產(chǎn)三的占有三，將該三財(cái)產(chǎn)作三為債權(quán)三的擔(dān)保三。抵押是三借款合三同的一三個(gè)重要三特征。抵押物三：指提三供擔(dān)保三的財(cái)產(chǎn)三，包括三動(dòng)產(chǎn)、三不動(dòng)產(chǎn)三、權(quán)利三。抵押人三違約變?nèi)u資產(chǎn)三時(shí)，債三權(quán)人有三優(yōu)先購(gòu)三買權(quán)。3.質(zhì)押貸三款債務(wù)人三或第三三人將其三財(cái)產(chǎn)移三交債權(quán)三人占有三，將該三財(cái)產(chǎn)作三為債權(quán)三的擔(dān)保三，當(dāng)債三務(wù)人不三履行債三務(wù)時(shí)，三債權(quán)人三有權(quán)依三法就該三財(cái)產(chǎn)賣三得現(xiàn)金三優(yōu)先受三償。按質(zhì)物三不同,質(zhì)押可三分為動(dòng)三產(chǎn)質(zhì)押,不動(dòng)產(chǎn)三質(zhì)押和三權(quán)利質(zhì)三押。我三國(guó)只規(guī)三定了動(dòng)三產(chǎn)質(zhì)押三和權(quán)利三質(zhì)押.514.票據(jù)貼三現(xiàn)持票人三為了資三金融通三的需要三而在票三據(jù)到期三前以貼三付一定三利息的三方式向三銀行出三售票據(jù)三。對(duì)于三貼現(xiàn)銀三行來(lái)說(shuō)三，就是三收購(gòu)沒(méi)三有到期三的票據(jù)三。5.保證貸三款貸款人三以第三三人承諾三在借款三人不能三償還貸三款本息三時(shí)，按三規(guī)定承三擔(dān)連帶三責(zé)任而三發(fā)放的三貸款。三保證人三還必須三承擔(dān)由三貸款。三合同引三發(fā)的所三有連帶三民事責(zé)三任五、房三地產(chǎn)企三業(yè)貸款三風(fēng)險(xiǎn)的三分類銀行監(jiān)三管的核三心是對(duì)三信貸風(fēng)三險(xiǎn)的監(jiān)三管。而三貸款管三理制度三是否科三學(xué)合理三，是判三斷商業(yè)三銀行風(fēng)三險(xiǎn)管理三機(jī)制是三否有效三的重要三尺度之三一。五級(jí)分三類制度正常、三關(guān)注、三次級(jí)、三可疑和三損失五三類，后三三類合三稱為不三良貸款三。52第二節(jié)三房三地產(chǎn)企三業(yè)債券一、債券概三述1.債三券的內(nèi)三涵政府、三金融機(jī)三構(gòu)、工三商企業(yè)三等機(jī)構(gòu)三直接向三社會(huì)借三債籌措三資金時(shí)三，向投三資者發(fā)三行，并三且承諾三按一定三利率支三付利息三并按約三定條件三償還本三金的債三權(quán)債務(wù)三憑證2.債券的三票面要三素票面價(jià)三值：幣三種，票面三金額。還本期三限：指三債券從三發(fā)行之三日起至三償清本三息之日三止的時(shí)三間。債券利三率：債三券利息三與債券三票面價(jià)三值的比三率，通三常年利三率用百三分比表示。發(fā)行人三名稱：三指明債三券的債三務(wù)主體三，為債三權(quán)人到三期追回三本金和三利息提三供依據(jù)三。533.債券的三特征償還性,流通性,安全性,收益性4.債券的三種類按是否三有財(cái)產(chǎn)三擔(dān)保，三債券可三以分為三抵押債三券和信三用債券三。按是否三能轉(zhuǎn)換三為公司三股票，三債券可三以分為三可轉(zhuǎn)換三債券和三不可轉(zhuǎn)三換債券三。按利率三是否固三定，債三券可以三分為固三定利率三債券和三浮動(dòng)利三率債券三。按是否三能夠提三前償還三，債券三可以分三為可贖三回債券三和不可三贖回債三券。按償還三方式不三同，債三券可以三分為一三次到期三債券和三分期到三期債券三。545.債券基三金的特三點(diǎn)：低風(fēng)險(xiǎn)三，低收三益。由三于債券三收益穩(wěn)三定、風(fēng)三險(xiǎn)也較三小，相三對(duì)于股三票基金三，債券三基金風(fēng)三險(xiǎn)低但三回報(bào)率三也不高三。管理費(fèi)三用較低三。由于三債券投三資管理三不如股三票投資三管理復(fù)三雜，因三此債券三基金的三管理費(fèi)三也相對(duì)三較低.收益穩(wěn)三定。投三資于債三券定期三都有利三息回報(bào)三，到期三還承諾三還本付三息，因三此債券三基金的三收益較三為穩(wěn)定三。注重當(dāng)三期收益三。債券三基金主三要追求三當(dāng)期較三為固定三的收入三，相對(duì)三于股票三基金而三言缺乏三增值的三潛力，三較適合三于不愿三過(guò)多冒三險(xiǎn)，謀三求當(dāng)期三穩(wěn)定收三益的投三資者。556.債券的三發(fā)行債券發(fā)三行的條三件債券的三發(fā)行價(jià)三格債券原三始投資三者購(gòu)入三債券時(shí)三應(yīng)支付三的市場(chǎng)三價(jià)格，三它與債三券的面三值可能三一致也三可能不三一致。三理論上三，債券三發(fā)行價(jià)三格是債三券的面三值和要三支付的三年利息三按發(fā)行三當(dāng)時(shí)的三市場(chǎng)利三率折現(xiàn)三所得到三的現(xiàn)值三。當(dāng)債券三票面利三率等于三市場(chǎng)利三率時(shí)，三債券發(fā)三行價(jià)格三等于面三值；當(dāng)三債券票三面利率三低于市三場(chǎng)利率三時(shí)，企三業(yè)仍以三面值發(fā)三行就不三能吸引三投資者三，故一三般要折三價(jià)發(fā)行三；反之三，當(dāng)債三券票面三利率高三于市場(chǎng)三利率時(shí)三，企業(yè)三仍以面三值發(fā)行三就會(huì)增三加發(fā)行三成本，三故一般三要溢價(jià)三發(fā)行。在實(shí)務(wù)三中，根三據(jù)上述三公式計(jì)三算的發(fā)三行價(jià)格三一般是三確定實(shí)三際發(fā)行三價(jià)格的三基礎(chǔ)，三還要結(jié)三合發(fā)行三公司自三身的信三譽(yù)情況三。567.債券的三交易方三式上市債三券的交三易方式三大致有三債券現(xiàn)三貨交易三、債券三回購(gòu)交三易、債三券期貨三交易。目前在三深、滬三證券交三易所交三易的債三券有現(xiàn)三貨交易三和回購(gòu)三交易。8.債券籌三資的特三點(diǎn)債券籌三資的優(yōu)三點(diǎn)：資三本成本三低，具三有財(cái)務(wù)三杠桿作三用；所三籌集資三金屬于三長(zhǎng)期資金；債三券籌資三的范圍三廣、金三額大。債券籌三資的缺三點(diǎn)：財(cái)三務(wù)風(fēng)險(xiǎn)三大，限三制性條三款多，三資金使三用缺乏三靈活性三。9.債券的三收益率三計(jì)算債券收三益率債券購(gòu)三買者的三收益率債券持三有期間三的收益三率57二、企三業(yè)債券三、金融三債券和三政府債三券1.企業(yè)債三券“企業(yè)三債券是三指企業(yè)三依照法三定程序三發(fā)行、三約定在三一定期三限內(nèi)還三本付息三的有價(jià)證券”三。2.金融債三券指銀行三及非銀三行金融三機(jī)構(gòu)依三照法定三程序發(fā)三行并約三定在一三定期限三內(nèi)還本三付息的三有價(jià)證三券。案例:中國(guó)農(nóng)三業(yè)發(fā)展三銀行公三告，200三9年3三月12三日利用三中國(guó)人三民銀行三債券發(fā)三行系統(tǒng)三招標(biāo)發(fā)三行20三09年三第三期三3年期三固定利三率（附三息）金三融債券三。本期三債券為三采用利三率招投三標(biāo)方式三發(fā)行2三00億三元，采三用無(wú)利三率上下三限，有三利率標(biāo)三位及相三應(yīng)數(shù)量三規(guī)定，三單一利三率中標(biāo)三（荷蘭三式）的三招標(biāo)方三式。繳三款日和三起息日三為3月三19日三。第一三次付息三日為2三010三年3月三19日三，以后三每年的三3月1三9日為三該債券三的付息三日（遇三節(jié)假日三順延）三，兌付三日為2三012三年3月三19日三，債券三上市日三期為3三月25三日。__資料來(lái)三源：中國(guó)證三券報(bào)2三009三年03三月583.政府債三券中國(guó)持三有總值763三5億美元三的美國(guó)三國(guó)庫(kù)券三，是美三國(guó)最大三的債主三。美國(guó)作三為債務(wù)三人保護(hù)三中國(guó)資三產(chǎn)的安三全是它三的義務(wù)三，而不三是對(duì)中三國(guó)的恩三賜。59三、附三息債券三、貼現(xiàn)三債券附息債三券：債三券券面三上附有三息票，三按照債三券票面三載明的三利率及三支付方三式支付三利息的三債券。三息票上三標(biāo)有利三息額、三支付利三息的期三限和債三券號(hào)碼三等內(nèi)容三。貼現(xiàn)債三券：指三債券券三面上不三附有息三票，發(fā)三行時(shí)按三規(guī)定的三折扣率三，以低三于債券三面值的三價(jià)格發(fā)三行，到三期按面三值支付三本息的三債券。三貼現(xiàn)債三券的發(fā)三行價(jià)格三與其面三值的差三額即為三債券的三利息。四、債三務(wù)風(fēng)險(xiǎn)1.債務(wù)風(fēng)三險(xiǎn)分類訴訟時(shí)三效風(fēng)險(xiǎn)三，債務(wù)三人破產(chǎn)三風(fēng)險(xiǎn)，三債務(wù)人三解體風(fēng)三險(xiǎn)，債三務(wù)人犯三罪風(fēng)險(xiǎn)三，社會(huì)三性風(fēng)險(xiǎn)三。602.非法集三資“非法三集資”三是指單三位或者三個(gè)人未三依照法三定程序三經(jīng)有關(guān)三部門批三準(zhǔn)，以三發(fā)行股三票、債三券、彩三票、投三資基金三證券或三者其他三債權(quán)憑三證的方三式向社三會(huì)公眾三籌集資三金，并三承諾在三一定期三限內(nèi)以三貨幣、三實(shí)物以三及其他三方式向三出資人三還本付三息或給三予回報(bào)三的行為。特點(diǎn)未經(jīng)有三關(guān)部門三依法批三準(zhǔn)，包三括沒(méi)有三批準(zhǔn)權(quán)三限的部三門批準(zhǔn)三的集資三；有審三批權(quán)限的三部門超三越權(quán)限三批準(zhǔn)集三資，即三集資者三不具備三集資的三主體資三格；承三諾在一定三期限內(nèi)三給出資三人還本三付息。三還本付三息的形三式除以三貨幣形三式為主三，也有實(shí)三物形式三和其他三形式；三向社會(huì)三不特定三的對(duì)象三籌集資三金。這三里“不三特定的對(duì)三象”是三指社會(huì)三公眾，三而不是三指特定三少數(shù)人三。61浙江女三子非法三集資7億一審三獲死刑浙江省三麗水市三中級(jí)人三民法院21日對(duì)曾三轟動(dòng)全三國(guó)的“三小姑娘三”非法三集資案三作出一三審判決，三非法集三資高達(dá)7億元的三杜益敏三犯集資三詐騙罪三，判處三死刑，三剝奪政三治權(quán)利終身，三并處沒(méi)三收個(gè)人三全部財(cái)三產(chǎn)。杜益敏三，196三5年7月2日出生三于上海三市，她三是原浙三江溢城三投資管三理有限三公司董事長(zhǎng)三、美容三業(yè)主。三法院經(jīng)三過(guò)審理三查明，200三3年至200三6年7月份，三杜益敏三以從事房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三、做化三妝品生三意、投三資礦山三等高效三益投資三需要大三量資金三為幌子三，期間還三偽造了三富陽(yáng)花三園房地三產(chǎn)開(kāi)發(fā)三公司投三資開(kāi)發(fā)三協(xié)議書(shū)三及收據(jù)三、銀行三電匯憑三證、公章三等，以三月息1.8三%至10%的高額三利息為三誘餌，三采取用三后筆集三資款兌三付前筆集資款三本息這三種“拆三東墻補(bǔ)三西墻”三的手段三，在浙三江省麗三水市蓮三都區(qū)、三縉云縣三等，先后向三楊某等67戶集資三，并通三過(guò)他們?nèi)蚋嗳娜思Y。期三間，杜三益敏還三在麗水市蓮都三區(qū)成立三公司，三以個(gè)人三名義，三公司擔(dān)三保，設(shè)三點(diǎn)向社三會(huì)公眾三集資，三共計(jì)非三法集資人三民幣7億余元三。集資三所得除三歸還部三分集資三款本息三外，用三于購(gòu)買三房產(chǎn)、三汽車、揮三霍等，三至案發(fā)三尚有1.2億余元三未歸還三。法院認(rèn)三為，杜三益敏以三非法占三有為目三的，使三用詐騙三方法非三法集資7億余元三，至案發(fā)三尚有1.2億余元三未歸還三，破壞三和侵犯三了國(guó)家三正常的三金融管三理秩序三和公民財(cái)產(chǎn)的三所有權(quán)三，數(shù)額三特別巨三大，并三且給人三民的利三益造成三特別重三大損失三，情節(jié)三惡劣，后三果嚴(yán)重三，社會(huì)三危害性三極大，三依法應(yīng)三予嚴(yán)懲三。公訴三機(jī)關(guān)指三控罪名三成立，三遂作出上三述判決三。200三8年03月22日16:三54新華網(wǎng)62第六章三練習(xí)題三（1）一、填三空1.負(fù)債是三現(xiàn)代企三業(yè)經(jīng)營(yíng)三的———三—形態(tài)。2.企業(yè)素三質(zhì)首要三的是———三———的素質(zhì)三。3.債務(wù)人三或不轉(zhuǎn)三移對(duì)財(cái)三產(chǎn)的占三有，將三該財(cái)產(chǎn)三作為債三權(quán)擔(dān)保三的貸款三叫———三—。4.票據(jù)到三期前以三貼付一三定利息三的方式三向銀行三出售票三據(jù)的行三為叫———三—。5債券分三為———三———，———三———和———三———。6.信用等三級(jí)最高三標(biāo)志是———三———三——。7.負(fù)債經(jīng)三營(yíng)的基三本條件三是———三———三——，臨界三點(diǎn)是———三———。8.企業(yè)發(fā)三行的債三券總面三額不得三大于———三———三———三—。9.債券的三發(fā)行價(jià)三格可分三為———三—發(fā)行，———三—發(fā)行和———三—發(fā)行。10.企業(yè)發(fā)三行債券三所抽資三金不得三用于———三—、———三—和———等于本三企業(yè)生產(chǎn)三經(jīng)營(yíng)無(wú)三關(guān)的風(fēng)三險(xiǎn)性投三資。11.申請(qǐng)房三地產(chǎn)貸三款需要三四證齊三全。這三四證是———三———三———三———。12.企業(yè)申三請(qǐng)貸款三應(yīng)由自三有資金三的比例三是———三———三——。13.信用評(píng)三級(jí)是對(duì)三企業(yè)———三———、———三———和———三———的評(píng)價(jià)三。14.企業(yè)的三素質(zhì)包三括———三———、———三———三——、———三———三——。15.反映企三業(yè)長(zhǎng)期三償債能三力的指三標(biāo)是———三——，其計(jì)三算公式三為———三———三——。63第六章三練習(xí)題三（2）二、名三詞解釋減稅效三應(yīng)三財(cái)務(wù)三杠桿效三應(yīng)三信用評(píng)三級(jí)三抵押三貸款三質(zhì)三押貸款三貼三現(xiàn)三債務(wù)風(fēng)三險(xiǎn)三次級(jí)貸三款三、比三較地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)與房三地產(chǎn)開(kāi)三發(fā)三房屋開(kāi)三發(fā)貸款三與房屋三經(jīng)營(yíng)貸三款居住用三房與商三品房三定金三與訂金三債三券的價(jià)三格與債三券的面值三“銀行三家比率三”四、問(wèn)三答怎樣看三待負(fù)債三經(jīng)營(yíng)？怎樣規(guī)三避債務(wù)三風(fēng)險(xiǎn)？房地產(chǎn)三企業(yè)債三券融資三市場(chǎng)存三在哪些三問(wèn)題？64第七章三房地三產(chǎn)項(xiàng)目三融資第一節(jié)三房地三產(chǎn)項(xiàng)目三融資渠三道的傳三統(tǒng)方式以“貸三款修路三，收費(fèi)三還貸”三為例的三分析。一、房三地產(chǎn)項(xiàng)三目融資三方式：三單一渠三道1.直接融三資：私三人借貸三、商業(yè)三信用、三股票融三資、債三券融資三、租賃業(yè)務(wù)2.間接融三資：銀三行借貸三、信托三投資、三保險(xiǎn)、三基金投三資二、房三地產(chǎn)項(xiàng)三目融資三方式：三復(fù)合渠三道1.“自有資三金+銀行貸三款”2.“自有資三金+信托計(jì)三劃+銀行貸三款”3.“股權(quán)融三資+銀行貸三款”小結(jié)：三項(xiàng)目融三資渠道三傳統(tǒng)方三式的共三同點(diǎn)是三以企業(yè)三的資信三為融資基礎(chǔ)和三前提。三具有無(wú)三限追索三權(quán)。65第二節(jié)三項(xiàng)三目融資一、項(xiàng)三目融資三的內(nèi)涵三：二、項(xiàng)三目融資三的特點(diǎn)三：1.無(wú)追索三權(quán)或有三限追索三權(quán)2.資產(chǎn)負(fù)三債表外三融資3.風(fēng)險(xiǎn)分三擔(dān)4.融資成三本高三、房三地產(chǎn)項(xiàng)三目融資三結(jié)構(gòu)的三具體模三式1.投資者三通過(guò)項(xiàng)三目公司三安排融三資模式2.以“設(shè)三施使用三協(xié)議”三為基礎(chǔ)三的融資三模式3.以“生三產(chǎn)支付三”為基三礎(chǔ)的融三資模式4.B三OT融資模三式66第三節(jié)三項(xiàng)三目融資三的資金三結(jié)構(gòu)與三成本一、項(xiàng)目三資金結(jié)三構(gòu)的基三本內(nèi)容1.資金總?cè)颗c資三金使用三年限2.資金來(lái)三源和比三例3.資金成三本：相三對(duì)比例三和絕對(duì)三數(shù)4.房地產(chǎn)三項(xiàng)目的三資金結(jié)三構(gòu)股本金準(zhǔn)股本三資金債務(wù)資三金二、我三國(guó)房地三產(chǎn)項(xiàng)目三融資的三資本成三本與資三金成本1.資本成三本與資三金成本三概念比三較資本成三本是投三資者預(yù)三期得到三的收益三率，或三曰資金三的機(jī)會(huì)三成本。三不是現(xiàn)三實(shí)發(fā)生三的成本三，而是三預(yù)期發(fā)三生的成三本。資金成三本是項(xiàng)三目開(kāi)發(fā)三者獲取三資金時(shí)三所實(shí)際三發(fā)生的三融資費(fèi)三用，包三括資金三籌集費(fèi)三用和資三金占有三使用發(fā)三生的費(fèi)三用。67第四節(jié)三房三地產(chǎn)項(xiàng)三目融資三的信用三保證一、信三用保證三的內(nèi)涵二、房三地產(chǎn)項(xiàng)三目融資三的信用三保證體三系擔(dān)保的三種類：三物的擔(dān)三保。人三的擔(dān)保三。1.信用保三障體系三：融資三的三方三，即項(xiàng)三目資金三融出方三、借款三方和第三三方保三證人簽三訂擔(dān)保協(xié)三議，借三款人違三約或無(wú)三力還款三時(shí)由第三三方按三約定償三還。2.抵押擔(dān)三保體系三：3.質(zhì)押擔(dān)三保體系三：借款三人或第三三方以三其動(dòng)產(chǎn)三或權(quán)利三移交資三金融出三方占用三，作為清償債三務(wù)的擔(dān)三保。三、房三地產(chǎn)項(xiàng)三目融資三的信用三保證結(jié)三構(gòu)1.房地產(chǎn)三項(xiàng)目融三資的信三用保證三體系物的擔(dān)三保：抵三押、質(zhì)三押和留三置。人的擔(dān)三保：保三證書(shū)、三備用信三用證。2.房地產(chǎn)三項(xiàng)目融三資的擔(dān)三保人項(xiàng)目投三資者項(xiàng)目利三益相關(guān)三的參與三者：政三府機(jī)構(gòu)三、工程三公司或三設(shè)備原三材料供三應(yīng)商、三世界銀三行或地三區(qū)開(kāi)發(fā)三銀行、三商業(yè)擔(dān)三保人。68租賃權(quán)三融資：三土地批三租權(quán)融三資。土三地零租三權(quán)融資三。合作開(kāi)三發(fā)：銀三企合作三開(kāi)發(fā)。三房地產(chǎn)三投資信三托?！靶磐?期權(quán)”開(kāi)發(fā)商三貼息委三托貸款二、項(xiàng)三目融資三的資金三結(jié)構(gòu)股本金三。準(zhǔn)股本三資金。債務(wù)資三金。三峽工三程融資奧運(yùn)工三程融資69第七章三練習(xí)(1)一、填三空1.一切針三對(duì)具體三項(xiàng)目的三融資活三動(dòng)叫———三———三———三—。2.傳統(tǒng)融三資方式三的基本三特征以———三———三——作為債三務(wù)償還三能力的三依據(jù)。3.傳統(tǒng)融三資方式三中一旦三項(xiàng)目出三現(xiàn)問(wèn)題三貸款人三除了就三項(xiàng)目的三資產(chǎn)、三現(xiàn)金流三提出追三償外，三還可以三就或進(jìn)行追三償。4.區(qū)別傳三統(tǒng)融資三和項(xiàng)目三融資的三重要標(biāo)三志是資三金出借三方對(duì)項(xiàng)三目借款三人的和。5.票據(jù)到三期未獲三付款時(shí)三，持票三人有權(quán)三向債務(wù)三人請(qǐng)求三償還票三據(jù)金額三，這種三權(quán)利叫———三———三—。6.項(xiàng)目融三資方式三中貸款三人除了三要求以三項(xiàng)目收三益作為三還款來(lái)三源和取三得物權(quán)三擔(dān)保外三，還要三求項(xiàng)目三以外的提供擔(dān)三保。7.第三方三擔(dān)保人三承擔(dān)的三債務(wù)責(zé)三任以他三們所提三供的擔(dān)三保金額三為限，三這在法三律上叫———三———。8.在資產(chǎn)三負(fù)債表三中項(xiàng)目三融資既三不在資三產(chǎn)方中三表現(xiàn)為的增加三，也不三在所有三者權(quán)益三中表現(xiàn)為的增加三。9.貸款人三對(duì)項(xiàng)目三的債務(wù)三追索被三限制在的資產(chǎn)三和現(xiàn)金三流中。10.同傳統(tǒng)三融資方三式相比三，項(xiàng)目三融資方三式的風(fēng)三險(xiǎn)要得多。11.項(xiàng)目融三資成功三與否取三決于參三與方對(duì)三項(xiàng)目風(fēng)三險(xiǎn)與收三益對(duì)比三的。70第七章三練習(xí)(2)13.項(xiàng)目融三資的實(shí)三質(zhì)是形三成各參三與方都三能接受三的。14.項(xiàng)目融三資適用三于、的產(chǎn)業(yè)三部門。15.房地產(chǎn)三項(xiàng)目的三投資結(jié)三構(gòu)是指三實(shí)現(xiàn)投三資目標(biāo)三的項(xiàng)目和項(xiàng)目三投資者三之間的。16.作為融三資整體三結(jié)構(gòu)核三心部分三的項(xiàng)目三融資結(jié)三構(gòu)又稱三作。17.三BOT三個(gè)外三文單詞三的第一三個(gè)字母三，這三三個(gè)外文三單詞分三別是、、。18.房地產(chǎn)三項(xiàng)目的三股金是三指投資三者對(duì)項(xiàng)三目投入三的。19.資本成三本是投三資者要三求獲得三的。20.資金成三本是獲三取資金三的同時(shí)三實(shí)際承三擔(dān)的。二、概三念比較無(wú)追索三權(quán)與有三限追索三權(quán)三資本成三本和資三金成本三抵三押和質(zhì)三押三物的擔(dān)三保和人三的擔(dān)保項(xiàng)融資三結(jié)構(gòu)和三項(xiàng)目融三資的信三用保證三結(jié)構(gòu)三股三本金與三準(zhǔn)股本三金三、問(wèn)三答1.項(xiàng)目融三資與傳三統(tǒng)融資三的區(qū)別三？2.項(xiàng)目融三資適應(yīng)三的范圍三？3.項(xiàng)目融三資的成三本與風(fēng)三險(xiǎn)分析三？71第八章三各三國(guó)房地三產(chǎn)金融三體系第一節(jié)三美國(guó)三的住房三金融體三系一、美三國(guó)房地三產(chǎn)業(yè)的三三次金三融革命1.經(jīng)濟(jì)大三蕭條與三第一次三金融革三命2.石油危三機(jī)與第三二次金三融革命3.信息革三命與第三三次金三融革命二、美國(guó)的三住房金三融市場(chǎng)1.住房金三融一級(jí)三市場(chǎng)商業(yè)銀三行儲(chǔ)蓄機(jī)三構(gòu)2.住房金三融二級(jí)三市場(chǎng)住房金三融二級(jí)三市場(chǎng)的三基本特三征：住三房貸款三證券化住房貸三款證券三化的背三景三、住三房金融三二級(jí)市三場(chǎng)的機(jī)三構(gòu)1.政府發(fā)三起成立三的企業(yè)三：房利三美、弗三雷迪美2.政府（三準(zhǔn)政府三）金融三機(jī)構(gòu)：三吉利美3.私營(yíng)機(jī)三構(gòu)4.聯(lián)邦住三房貸款三系統(tǒng)72第二節(jié)三德國(guó)三住房?jī)?chǔ)三蓄一、住三房?jī)?chǔ)蓄三產(chǎn)生的三社會(huì)背三景社會(huì)市三場(chǎng)經(jīng)濟(jì)三體制與三德國(guó)的三住房問(wèn)三題住房?jī)?chǔ)三蓄理論英國(guó)伯三明翰肯三特尼建三筑社會(huì)三學(xué)二、住三房?jī)?chǔ)蓄三儲(chǔ)蓄實(shí)三踐先存后三貸政府的三獎(jiǎng)勵(lì)與三個(gè)人住三房投資三直接掛三鉤融資體三系是封三閉運(yùn)行