房地產(chǎn)跨部門協(xié)同系列-快速開發(fā)的經(jīng)驗和教訓(xùn)

“快速開發(fā)”的經(jīng)驗和教訓(xùn)？龍湖路項目10月21日目錄第一部分第三部分第二部分第四部分項目快速開發(fā)基本情況介紹項目快速開發(fā)的幾點經(jīng)驗項目快速開發(fā)的幾點教訓(xùn)實現(xiàn)快速開發(fā)的幾點建議項目快速開發(fā)基本情況介紹第一部分主要技術(shù)指標(biāo)龍吳路朗香苑項目地塊，位于上海市徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)，南臨華濟(jì)路，西隔歐洲印象項目與主要干道龍吳路相接，東側(cè)隔華濟(jì)苑小區(qū)眺望黃浦江。整個小區(qū)用地面積為14489平方米，由6棟6-7層住宅、1棟7層公建及一個地下車庫組成，總建筑面積32833平方米。類別指標(biāo)總用地面積14490總建筑面積32833住宅建筑面積21159地下建筑面積9412戶數(shù)152居住人數(shù)532機(jī)動車位120非機(jī)動車128容積效率1.60綠化率0.35項目鳥瞰圖樣板區(qū)入口廣場5號樓西套1、3層兩套精裝樣板房樣板區(qū)邊線2號樓住宅6號樓住宅3號樓住宅4號樓住宅7號樓住宅5號樓樣板房售樓處1號樓公建項目總平面圖樣板區(qū)入口廣場5號樓西套1、3層兩套精裝樣板房樣板區(qū)邊線1號樓公建2號樓住宅6號樓住宅3號樓住宅4號樓住宅7號樓住宅5號樣板樓售樓處7龍吳路里程碑計劃完成情況龍吳路項目里程碑計劃完成情況工作節(jié)點里程碑計劃實際進(jìn)度工期備注取得土地中標(biāo)通知09-9-2509-9-25完成《項目定位報告》09-10-2009-10-20正常取得土地權(quán)證09-12-2309-12-23正常取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》09-12-1609-12-16正常方案設(shè)計批復(fù)09-3-409-3-4正常銷售樣板區(qū)開工（樁基開始施工）10-3-110-3-1正常完成施工報建圖10-4-810-4-8正常取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》10-4-2710-4-27正常施工總包合同簽訂10-2-510-2-5正常取得《建設(shè)工程施工許可證》10-4-2910-4-29正常完成樁基/圍護(hù)工程10-4-3010-4-30正常開始墊層施工10-4-910-4-9正常售樓處完成施工，對外開放10-9-2110-7-15提前主體施工達(dá)到預(yù)售條件10-9-3010-9-20提前樣板區(qū)工程完工，開放10-9-2110-9-20提前主體結(jié)構(gòu)封頂10-9-2010-9-20正常取得預(yù)售許可證10-9-3010-9-19提前開盤預(yù)售10-10-110-9-24提前項目開盤前主要節(jié)點時間介紹龍吳路項目從拿地——取得預(yù)售許可證實現(xiàn)銷售周期為359天20104.27拿地時間建設(shè)工程規(guī)劃許可證取得時間建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得時間樣板段（售樓處）開工時間建筑工程施工許可證取得時間商品房預(yù)售許可證取得時間，83天75天57天2天52天→→→20099.25200912.1620103.120104.2920106.2091天20109.19取得房地產(chǎn)開發(fā)貸款擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計審圖132用地規(guī)劃證577835197方案設(shè)計土地權(quán)證方案批復(fù)工程規(guī)劃許可證施工證擴(kuò)初批復(fù)226定位樣板段提前實施（單體達(dá)到預(yù)售條件）預(yù)售證開盤項目開盤前主要節(jié)點開發(fā)周期分析土地中標(biāo)204145項目開盤前主要節(jié)點開發(fā)周期分析方案設(shè)計時間132天，時間偏長用地規(guī)劃許可證與土地權(quán)證辦理順序與上海其它區(qū)不同工程規(guī)劃許可證與施工許可證同步辦理，基本同時取得（相隔2天）方案批復(fù)前已開始全部樁基工程、圍護(hù)工程及樣板區(qū)5號樓基礎(chǔ)工程施工項目快速開發(fā)的幾點經(jīng)驗第二部分快速招標(biāo)采購

本項目總工期2010年4月1日土方開挖，樣板區(qū)竣工計劃日期2010年9月21日開放，按三級計劃，2010年7月底之前完成涉及樣板區(qū)工程的27項分包工程、配套工程、檢測工程招標(biāo)，據(jù)此招標(biāo)前期的工作準(zhǔn)備較充分，工程、設(shè)計、配套及成本通力合作，按時交付本部門應(yīng)提供的招標(biāo)所需資料?；疚匆蚯捌跁r間的耽擱而造成后面招標(biāo)時間延長；基本未因單位提供、圖紙、方案等資料不齊原因，給整個招標(biāo)過程造成滯后。部分招標(biāo)計劃快速開發(fā)中的工序工作前置、并行與交叉說明及圖例：：關(guān)鍵里程碑：某個階段的主導(dǎo)專業(yè)任務(wù)，即其輸出會成為本階段其他專業(yè)開展活動的輸入條件。：配合專業(yè)的任務(wù)。項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段開盤前工程管理土地中標(biāo)主體開工開盤開始入伙竣工備案客戶關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷設(shè)計工程項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案項目定位產(chǎn)品策劃概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準(zhǔn)備方案設(shè)計擴(kuò)初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察、招標(biāo)及施工準(zhǔn)備主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標(biāo)底、合同價進(jìn)度款、工程變更結(jié)算入伙事務(wù)管理客服報建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同方案、初步設(shè)計、施工圖報建；基礎(chǔ)提前開工報建；施工許可證預(yù)售許可證入住許可手續(xù)合同備案、按揭辦理工程施工配合投訴問題歸納、產(chǎn)品改進(jìn)建議銷售配合采購管理用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃許可證總包簽約材料采購開盤后營銷、交付管理：提前開始或與主導(dǎo)任務(wù)并行的工作。樣板展示區(qū)策劃樁基與基礎(chǔ)施工綜合管線施工樣板區(qū)（含賣場、會所）施工樣板區(qū)設(shè)計材料定樣景觀設(shè)計管線設(shè)計配套、管線征詢快速開發(fā)中的資源整合（事業(yè)部供方管理）上海事業(yè)部供方庫的建設(shè)供方管理是項目工程管理及成本管理的平臺，在市場并不完善的今天，供方管理的重要性與難度均很大，對供應(yīng)商管理，事業(yè)部根據(jù)供方管理總體目標(biāo)，穩(wěn)步開展對供應(yīng)商的信息收集、報批入庫、過程評估、履約后評估、進(jìn)退等管理工作，使上海事業(yè)部合格供應(yīng)商達(dá)到270家，可能供應(yīng)商達(dá)到310家，市場供應(yīng)商達(dá)到76家，供應(yīng)商庫的數(shù)量增加，結(jié)構(gòu)更合理，基本能適應(yīng)事業(yè)部的采購要求?？焖匍_發(fā)中的資源整合（項目供方管理）在項目景觀綠化、精裝修、鋁門窗、進(jìn)戶門、外墻金屬漆、外保溫等供方選擇過程中，經(jīng)各方充分溝通，在事業(yè)部領(lǐng)導(dǎo)的支持下，較好地處理了供方能力與成本之間的平衡樣板區(qū)主要供應(yīng)商選用合作過、配合意識較好的供應(yīng)商，特別是總包、精裝修、室外景觀綠化及設(shè)計四家供應(yīng)商結(jié)合供應(yīng)商過程評估、后評估，組織對總包、監(jiān)理及主要分包商進(jìn)行培訓(xùn)交流，用旭輝的文化培養(yǎng)供應(yīng)商對旭輝的忠誠度，用旭輝的基本要求、知識積累、客戶的關(guān)注點提升供應(yīng)商管理水平，為項目部的工程快速開發(fā)奠定堅實的基礎(chǔ)。快速開發(fā)中的資源整合（項目供方管理）龍吳路項目主要的供方序號分項工程名稱供方單位名稱備注1設(shè)計上海中森建筑與工程設(shè)計顧問有限公司2樁基工程上海強勁基礎(chǔ)工程有限公司有實力，配合好3總包江蘇江洲有基本實力，能配合4樣板房精裝修上海東徽建筑裝飾工程有限公司配合好5樣板區(qū)景觀綠化上海德基園林景觀工程有限公司有實力，配合好6外墻外保溫上海東傲工程實業(yè)有限公司有基本實力，配合好7鋁門窗上海振興鋁業(yè)有限公司有基本實力，配合好8外墻金屬漆上?；沤ㄖb飾工程有限公司配合很好快速開發(fā)中流程效率優(yōu)化流程是工作協(xié)作的基礎(chǔ)，在嚴(yán)格執(zhí)行流程的前提下，根據(jù)流程的原則及實際情況，以領(lǐng)導(dǎo)同意，優(yōu)化流程，提升效率。一、合同未簽訂總分包進(jìn)場施工按集團(tuán)三級計劃體系，總分包合同簽訂后才能進(jìn)場施工，由于從中標(biāo)到合同簽訂時間較長（正常約需1個月左右），總包及部分分包在收到中標(biāo)通知書后就進(jìn)場準(zhǔn)備施工，如樁基進(jìn)場施工時間為2010年3月1日，合同簽訂時間為2010年3月23日；總包挖土?xí)r間為2010年4月1日，合同簽訂時間為2010年4月22日二、設(shè)計變更與技術(shù)核定作業(yè)指引按規(guī)定，設(shè)計變更與技術(shù)核定應(yīng)完成審批后才能執(zhí)行，施工過程中，單位外立面、景觀綠化、精裝修均存在部分實施完成后發(fā)現(xiàn)需要提升而變更，因工期因素，部分變更在審批未完成的情況下，經(jīng)各方充分溝通后立即實施。如7月8日，5號樓外立面線條，9月上旬，三層樣板房精裝修及室外景觀綠化均進(jìn)行了較大調(diào)整，為確保進(jìn)度，項目部與設(shè)計、成本協(xié)商，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，在設(shè)計變更流程未完成的情況下及時安排施工單位施工。又如：由于部分外立面線條工程、北側(cè)大小樓梯及公共部位底層樓梯間精裝修工程未提供細(xì)部構(gòu)造圖紙，項目部、設(shè)計、成本、施工方充分溝通，項目部及時發(fā)文安排外保溫、金屬漆、精裝修施工單位施工。三、甲定乙供材料認(rèn)質(zhì)認(rèn)價作業(yè)指引為確保樣板區(qū)的進(jìn)度，對數(shù)量較少及總價較低的部分材料，如落水管、潛水泵、貯藏室門、精裝修墻地磚等材料未完成書面核價情況下（已達(dá)成口頭共識），及時安排總分包采購。計劃管理——合同根據(jù)集團(tuán)審批確定的里程碑計劃科學(xué)細(xì)化，確定總包施工關(guān)鍵節(jié)點及各分包進(jìn)場時間，特別是在總包合同中明確樣板區(qū)的六大節(jié)點（基礎(chǔ)、主體框架、砌體、內(nèi)粉、外墻裝飾及落架、室外景觀綠化）及非樣板區(qū)結(jié)構(gòu)封頂時間（辦理預(yù)售證）及獎罰措施。分包合同中亦有各自的關(guān)鍵節(jié)點及獎罰措施計劃管理——現(xiàn)場協(xié)調(diào)在事業(yè)部的有力支持及事業(yè)部相關(guān)部門的密切配合下，嚴(yán)格按三級計劃的要求開展各項工作，每2周對總分包進(jìn)行過程評估，采用針扎式處罰方式，獎快罰慢，形成有效的計劃管控機(jī)制。最后一個月，每天下午5點召開樣板區(qū)各施工方進(jìn)度協(xié)調(diào)會議并形成書面會議紀(jì)要，評估當(dāng)天完成情況，安排、協(xié)調(diào)總分包第二天關(guān)鍵工作及配合事宜。如總分包未完成當(dāng)天工作，必須安排晚上加班，否則將面臨處罰，使各方不惜代價搶工（如景觀綠化單位9月18日晚50人通宵加班，當(dāng)天基本完成景觀綠化施工；樣板房軟裝單位9月19晚亦通宵加班）。項目管理人員根據(jù)工作需要，安排人員晚上值班，監(jiān)督、協(xié)調(diào)晚上加班工作。根據(jù)有利于進(jìn)度的原則，及時劃清、調(diào)整總包及各分包工作界面，安排、協(xié)調(diào)專項工程進(jìn)度優(yōu)勢單位跨合同施工。如安排總包完成應(yīng)由景觀綠化單位承擔(dān)的地下車庫頂板回填土工作，縮短關(guān)鍵工作3天時間。計劃管三理——三現(xiàn)場協(xié)三調(diào)—過三程評估三及每日三會議過程評三估每日會三議紀(jì)要計劃管三理——三現(xiàn)場協(xié)三調(diào)——三界面管三理按總包三合同及三景觀綠三化合同三，樣板三區(qū)地下三車庫頂三板至絕三對標(biāo)高6.3三00之間填三土由總?cè)?fù)責(zé),絕對標(biāo)三高6.3三00至6.6三00之間土三方由景三觀綠化三單位負(fù)三責(zé),根據(jù)現(xiàn)三場道路三及交叉三施工的三實際情三況，項三目部協(xié)三調(diào)填土三由總包三一次到三位，景三觀綠化三單位向三總包支三付一定三費用，三此措施三縮短關(guān)三鍵工期3天。樣板區(qū)三工程計三劃管理三成果項目名稱開工時間完工時間工期（天）備注5號樓土建主體及外立面工程基礎(chǔ)工程2010年4月1日2010年4月30日30天5號樓為地下室+7層+閣樓的多層花園洋房上部框架結(jié)構(gòu)2010年5月1日2010年6月26日57天砌體結(jié)構(gòu)2010年5月29日2010年7月10日43天外立面施工2010年7月11日2010年8月29日50天室內(nèi)毛坯裝飾2010年7月10日2010年9月15日68天小計168天精裝修工程水電、地暖、空調(diào)、防水及木基層2010年7月18日2010年8月10日24天精裝修工程為5號樓三層標(biāo)準(zhǔn)層及一層帶地下室兩套樣板房墻地磚、地板2010年8月11日2010年9月10日31天涂料、油漆、墻紙2010年8月18日2010年9月15日29天軟裝及家具2010年9月16日2010年9月20日5天小計65天景觀綠化工程南面雨污水管線2010年8月8日2010年8月11日4天景觀綠化工程集中在5號樓南面、西面、北面，面積約800平方米南面景觀綠化2010年8月12日2010年9月19日39天西面、北面填土及管線工程2010年8月30日2010年9月5日7天西面、北面景觀綠化2010年9月6日2010年9月19日14天小計43天工期合計173天項目開三發(fā)團(tuán)隊三協(xié)作—三項目、三設(shè)計、三成本配三合項目、三設(shè)計、三成本的三密切配三合，及三時補位三是確保三工程進(jìn)三度及產(chǎn)三品效果三的重要三基礎(chǔ)，三以下的三具體措三施均體三現(xiàn)了各三方服務(wù)三樣板區(qū)三快速施三工的意三識。1、由于4月8日才完三成施工三報建，4月29日取得三施工許三可證，三經(jīng)各方三協(xié)商前三期樁基三、圍護(hù)三及基礎(chǔ)三施工均三采用分三階段提三供的白三圖施工三。2、為施三工便利三，縮短三拆?；蛉钔?xí)r三間，將5號樓主三體結(jié)構(gòu)7層及閣三樓層砼三標(biāo)號由C35提高到C40，將地三下車庫三頂板混三凝土標(biāo)三號由C30提高到C40。3、為確三保樣板三房精裝三修與總?cè)覂?nèi)三粉刷同三步施工三，增加1、3層樣板三房頂板三水泥基三防水涂三料。項目開三發(fā)團(tuán)隊三協(xié)作—項目、三設(shè)計、三成本配三合4、前期三設(shè)計階三段與設(shè)三計協(xié)商三將5號樓地三下室與三地下車三庫分離三，為5號樣板三樓主體三快速施三工創(chuàng)造三了有利三條件項目開三發(fā)團(tuán)隊三協(xié)作—項目、三設(shè)計、三成本配三合5、對于三極個別三施工方三無意的三材料定三制失誤三，為確三保工期三，項目三部、設(shè)三計部在三不影響三效果的三前提下三，及時三調(diào)整設(shè)三計。由于固三定家具三框體定三貨錯誤三，臨時三調(diào)整設(shè)三計項目開三發(fā)團(tuán)隊三協(xié)作—項目、三設(shè)計、三成本配三合6、各方三協(xié)商確三定部分三外立面三線條構(gòu)三造做法三（EPS板外批三隔離膩三子噴金三屬漆）各方協(xié)三商確定三外立面三線條構(gòu)三造做法三（EPS板外批三隔離膩三子噴金三屬漆）項目開三發(fā)團(tuán)隊三協(xié)作—項目、三設(shè)計、三成本配三合7、各方三協(xié)商確三定外立三面線條三構(gòu)造做三法（鍍?nèi)\鋼管三噴金屬三漆）各方協(xié)三商確定三外立面三線條構(gòu)三造做法三（鍍鋅三鋼管噴三金屬漆三）項目開三發(fā)團(tuán)隊三協(xié)作—項目、三設(shè)計、三成本配三合8、經(jīng)協(xié)三商，將5號樓屋三面防水三由正常三順序調(diào)三整為倒三置式，三化解天三氣因素三，及時三完成屋三面防水三工程屋面防三水調(diào)整三為倒置三式項目開三發(fā)團(tuán)隊三協(xié)作—項目、三設(shè)計、三成本配三合9、根據(jù)三施工的三可行性三及快速三施工原三則，將三靠近單三體地下三室處的三地下車三庫外墻三防水由三防水涂三料調(diào)整三為4mm厚的防三水卷材三?？偡职呐偡职呐?）總包三泥工、三木工、三鋼筋工三、粉刷三工、水三電工各三工序進(jìn)三行交叉三施工，三加班施三工，與三各分包三交叉施三工。2）在高三溫天氣三，出勤三率及工三作效率三下降情三況下，三或農(nóng)忙三季節(jié)，三總分包三不惜代三價，及三時高價三聯(lián)系關(guān)三系勞務(wù)三隊伍支三持。3）此次三樣板房三精裝修三進(jìn)場提三前量較三大，在三主體結(jié)三構(gòu)施工三階段即三已進(jìn)場三?？偘谏喜咳Y(jié)構(gòu)尚三在施工三的情況三下，先三對兩套三精裝進(jìn)三行清理三和粉刷三，提供三工作面三給精裝三修。4）為了三防止雨三水、施三工用水三從屋面三、門窗三洞進(jìn)入三室內(nèi)，三總包提三前進(jìn)行三平屋面三防水施三工、樣三板房頂三板防水三施工、三門洞設(shè)三置擋水三檻，鋁三合金窗三框安裝三后立即三進(jìn)行塞三縫。5）采用三挑架與三二次搭三設(shè)趕工三措施：三為確保5號樓主三體與地三下車庫三同步施三工，5號樓西三側(cè)二層三設(shè)懸挑三架，待三西面室三外管線三施工完三畢后，三二次搭三腳手架三，同時三景觀綠三化單位三施工景三觀小路三，二次三架拆除三后施工三綠化。6）鋁門三窗單位三創(chuàng)造條三件及時三安裝樣三板房門三窗扇（三由于短三時道路三不暢，三門窗扇三運輸采三用人抬三肩扛）7）景觀三綠化分三區(qū)分批三施工措三施：景三觀施工三根據(jù)現(xiàn)三場條件三、工作三量分南三區(qū)及西三、北兩三個區(qū)，三分批施三工，由三于南區(qū)三景觀小三品較多三，工期三較長，三場地提三供較早三，集中三力量先三搶南區(qū)三景觀，三后期加三班甚至三通宵搶三各區(qū)景三觀綠化三。8）為減三少交叉三污染及三按期拆三除外架三，金屬三漆單位三后期施三工采用三吊架作三業(yè)?？偡职呐θ鸺苋皳尮とⅢw交三叉施工三圖地下車三庫施工外立面三鋪貼金屬漆三施工線條粉三刷收尾室內(nèi)施三工樓梯二三結(jié)構(gòu)外保溫三收尾外架調(diào)三整景觀施三工總分包三的努力—挑架采用挑三架確保5號樓主三體與地三下車庫三同步施三工總分包三的努力——加班9月18日通宵三進(jìn)行紅三線外景三觀收尾總分包三的努力——吊架金屬漆三用吊架三施工平面布三置平面布三置除5號樓面三南側(cè)約400平方米三的范圍三外，整三個場地三退紅線4米內(nèi)的三區(qū)域均三需開挖三，合理三的平面三布置及三各塊開三挖順序三、時間三對樣板三區(qū)開放三及預(yù)售三證的取三得至關(guān)三重要，三項目部三與總包三根據(jù)工三期要求三在招標(biāo)三過程及三前期施三工準(zhǔn)備三中進(jìn)行三了細(xì)致三的分析三，編制三了三階三段（201三0年6月15日至7月20日、7月21日至9月10日、9月11日至樣三板區(qū)開三放展示三）總平三面布置三圖、土三方開挖三順序圖三（5批19塊）并三認(rèn)真執(zhí)三行平面布三置—三三階段總?cè)矫娌既没救悸反藚^(qū)域7月20前總包三作為材三料堆場三及加工三廠，7月20日交景三觀綠化三單位施三工此區(qū)域7月18前總包三完成基三礎(chǔ)工程三，7月20日后作三為材料三堆場及三加工廠此區(qū)域8月10前總包三完成地三下車庫三頂板及三填土施三工，8月10交景觀三綠化施三工平面布三置—土三方開挖三順序基三本思路根據(jù)后三澆帶將三土方開三挖劃分三為19塊，分三五批次三序開挖提前向三市政署三申請臨三時施工三通道供7月20日后5號樓及三樣板區(qū)三施工報批報三建手續(xù)三辦理“旭輝朗三香苑”三項目三是我司三在徐匯三區(qū)的第三一個住三宅項目三，在前三期四證三報批報三建過程三中，按三照我司三工作流三程提前三進(jìn)行下三道工作三的溝通三，使抗三震、防三雷、人三防等手三續(xù)提前三協(xié)調(diào)辦三理，加三快了方三案、擴(kuò)三初的審三批時間三，為順三利開展三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三奠定了三基礎(chǔ)，三徐匯區(qū)三的規(guī)土三局在辦三理規(guī)劃三許可證三前需要三提前進(jìn)三行灰線三初步核三驗，該三要求其三實是考三驗設(shè)計三院圖紙三的嚴(yán)謹(jǐn)三性及配三套人員三在規(guī)劃三測繪等三領(lǐng)域的三協(xié)調(diào)能三力，我三司職能PMO成員經(jīng)三過加班三加點，三提前完三成了該三項工作三。對于項三目環(huán)評三工作等三也提前三開展，三順利取三得評審三通過。三在辦理三建設(shè)工三程規(guī)劃三許可證三時，盡三快同步三完成了三完成該三項目公三建協(xié)議三，總承三包合同三備案、三綜合保三險；提三前完成三了總體三及人防三材料測三試等，三于201三0年4月27日取得三了第三三證（建三設(shè)工程三規(guī)劃許三可證）三后，于201三0年4月28日完成三總體報三監(jiān)，201三0年4月28日完成三施工許三可證的三申報，三在項目三總和公三司領(lǐng)導(dǎo)三關(guān)心和三支持下三于201三0年4月29日順利三取得施三工許可三證。報批報三建手續(xù)三辦理從預(yù)售三整個過三程中，三占用時三間最多三的是物三業(yè)招標(biāo)三（包括三核價、三面積核三定）和三房屋面三積預(yù)測三工作，三這兩項三工作我三較早啟三動，對三于物業(yè)三招標(biāo)、三核價由三于是永三升物業(yè)三公司操三辦，但三也需要三配套人三員積極三跟進(jìn)同三時對比三項目三三級計劃三時間表三進(jìn)行督三辦。同三步對物三業(yè)面積三核定工三作及相三關(guān)人員三進(jìn)行了三及早跟三進(jìn)。房屋面三積預(yù)測三工作對三于我司三項目抵三押是必三要的，三因此該三項工作三必須要三及早開三展。而三目前房三管預(yù)測三工作需三要房號三基礎(chǔ)核三驗單才三能開始三（旭輝三朗香苑三項目進(jìn)三行了特三殊處理三），因三此在我三司大規(guī)三模擴(kuò)張三階段，三應(yīng)該對三施工單三位取得三房號基三礎(chǔ)核驗三單的時三間節(jié)點三在施工三合同中三予以明三確。預(yù)三測工作三前經(jīng)辦三人員應(yīng)三熟悉該三項目每三單元面三積可能三發(fā)生的三情況（三多和設(shè)三計溝通三），在三操辦中三一一進(jìn)三行化解三，避免三二次更三正的麻三煩?！叭褫x朗三香苑”三項目預(yù)三測工作三雖然較三為復(fù)雜三，但和三設(shè)計人三員、營三銷人員三溝通較三多，雙三方配合三較好，三因此順三利完成三測繪，三基本沒三出現(xiàn)影三響整個三項目銷三售的事三宜。報批報三建手續(xù)三辦理這次預(yù)三售工作三遇到了三上海市三整體樓三市限價三的政策三，“內(nèi)三環(huán)以內(nèi)三、三萬三元單價三以上、三別墅等三需報市三局審批三”（其三實就是三延后開三盤）。三從得到三這個消三息為201三0年9月13日下午三（區(qū)房三管局已三有風(fēng)聲三，市住三房保障三局內(nèi)部三通知三三萬元單三價是按三樓棟核三定）。三而我司三正好符三合第二三條（三三萬元單三價以上三），為三此在盡三快上報三公司領(lǐng)三導(dǎo)后，三于當(dāng)天三晚上和三營銷王三正等加三班（這三里感謝三王正一三晚上將三一房一三價表完三成），三于第二三天取得三區(qū)房管三局相關(guān)三手續(xù)（三一房一三價按整三體均價三報），三第三天三（201三0年9月15日）上三午完成三市房地三產(chǎn)交易三中心入三網(wǎng)備案三證明（三一房一三價，按三樓棟報三），在三當(dāng)天中三午市房三地產(chǎn)交三易中心三也收到三該內(nèi)部三通知（三三萬元三單價是三按樓棟三核定）三。針對三此次市三政府對三樓市整三體限價三政策的三快速反三映（打三了政策三操作的三一個時三間差）三，保證三了“旭三輝朗香三苑”項三目銷售三價格及三公司利三益。目前公三司的三三級計劃三已較為三完善，三再根據(jù)三項目特三點提前三進(jìn)行協(xié)三調(diào)及溝三通，同三時在項三目總及三公司領(lǐng)三導(dǎo)的支三持下，三相信“三旭輝朗三香苑”三項目將三會取得三更好的三成績。項目快三速開發(fā)三的幾點三教訓(xùn)第三部三分本節(jié)主三要從項三目開發(fā)三環(huán)節(jié)（三定位、三設(shè)計、三報建、三招采、三施工、三銷售）三或者基三礎(chǔ)管理三方面如三計劃、三流程、三標(biāo)準(zhǔn)化三、人力三資源、三財務(wù)等三方面，三重點分三析快速三開發(fā)不三足之處三，也就三是這幾三個方面三如果改三善了，三項目開三盤周期三會更短三。抓住三重點，三不求面三面俱到三。方案設(shè)三計工期132天，時三間偏長主要原三因：1、土地三出讓合三同規(guī)定三項目須三建造189三0平方米三公建，三是按要三求在紅三線內(nèi)建三造還是三向政府三交錢補三償存在三反復(fù)，三對方案三的確定三產(chǎn)生了三一定的三影響。2、根據(jù)三上海市三民防條三例及上三海市民三防工程三建設(shè)和三使用管三理辦法三等有關(guān)三規(guī)定，三該項目三屬于民三防結(jié)建三范圍，三應(yīng)結(jié)合三修建民三防工程三。按標(biāo)三準(zhǔn)應(yīng)配三建建筑三面積不三少于464平方米三的民防三工程，三是按要三求在紅三線內(nèi)建三造還是三向政府三交