房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟(jì)

第六章

房地產(chǎn)投資

國民經(jīng)濟(jì)分析學(xué)習(xí)目標(biāo)通過本章學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握國民經(jīng)濟(jì)分析的基本原理，重點(diǎn)掌握國民經(jīng)濟(jì)分析的方法，熟悉國民經(jīng)濟(jì)分析的程序，理解國民經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)分析的區(qū)別，了解影子價(jià)格在國民經(jīng)濟(jì)分析中的重要作用，一般了解影子價(jià)格的測算方法。第一節(jié)國民經(jīng)濟(jì)分析概論

一、國民經(jīng)濟(jì)分析的概念

國民經(jīng)濟(jì)分析是按照資源合理配置的原則，從國民經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，用一套國家參數(shù)計(jì)算、分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，以分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理性的經(jīng)濟(jì)分析方法。國民經(jīng)濟(jì)分析是房地產(chǎn)投資分析的重要組成部分，是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)。

二、國民經(jīng)濟(jì)分析的必要性在經(jīng)濟(jì)分析中，僅僅做財(cái)務(wù)分析是不夠的。財(cái)務(wù)分析使用現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目的效益和成本的，由于種種原因，我國現(xiàn)行價(jià)格嚴(yán)重失真，主要表現(xiàn)為比價(jià)不合理。另外，財(cái)務(wù)分析只局限以現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算項(xiàng)目自身的收益和成本，而沒有考慮項(xiàng)目建成使用后使國民經(jīng)濟(jì)其他部門所產(chǎn)生的效益和付出的代價(jià)。也就是說，財(cái)務(wù)分析只考慮了內(nèi)部效益和內(nèi)部費(fèi)用，而沒有考慮項(xiàng)目所帶來的外部效益和外部費(fèi)用。三、國民經(jīng)濟(jì)分析與財(cái)務(wù)分析的區(qū)別項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析國民經(jīng)濟(jì)分析目標(biāo)企業(yè)盈利最大化國民經(jīng)濟(jì)效益最大化出發(fā)點(diǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的企業(yè)國民經(jīng)濟(jì)價(jià)格現(xiàn)行價(jià)格影子價(jià)格參數(shù)官方匯率或調(diào)劑外匯匯率；因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率或銀行的貸款利率作為折現(xiàn)率。影子匯率；全國統(tǒng)一使用的社會(huì)折現(xiàn)率外部性不計(jì)計(jì)入計(jì)算指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率、經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值等四、國民經(jīng)濟(jì)分析的原理1.費(fèi)用－效益分析的基本原理和方法

費(fèi)用－效益分析是從國家和整個(gè)社會(huì)的角度出發(fā)，全面地、綜合地分析和評價(jià)項(xiàng)目的一種科學(xué)的方法。

基本問題是計(jì)算影子價(jià)格、影子匯率及項(xiàng)目未來的經(jīng)濟(jì)效益和費(fèi)用，估算對未來效益和費(fèi)用折現(xiàn)的社會(huì)折現(xiàn)率，并對凈效益，即每年的經(jīng)濟(jì)效益與費(fèi)用之差進(jìn)行折現(xiàn)，最后對計(jì)算出的一系列技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析和判斷。

基本要求是要以最小的費(fèi)用取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。

基本指標(biāo)是經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值和經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率。經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值是用社會(huì)折現(xiàn)率對各年凈效益進(jìn)行折現(xiàn)而獲得的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值大于或等于零時(shí)，該項(xiàng)目值得實(shí)施；經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率大于或等于社會(huì)折現(xiàn)率，該項(xiàng)目方能接受。

2.費(fèi)用與效益國民經(jīng)濟(jì)分析中的費(fèi)用是指因項(xiàng)目建設(shè)而使國民經(jīng)濟(jì)所付出的代價(jià)，包括項(xiàng)目自身的和其他國民經(jīng)濟(jì)部門所付出的代價(jià)。該費(fèi)用包括內(nèi)部費(fèi)用和外部費(fèi)用兩部分。

內(nèi)部費(fèi)用和外部費(fèi)用

內(nèi)部費(fèi)用是指用影子價(jià)格計(jì)算的項(xiàng)目投入物的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

外部費(fèi)用是指社會(huì)為項(xiàng)目付出了代價(jià)，而項(xiàng)目本身并不需要支付的那部分費(fèi)用。項(xiàng)目的費(fèi)用是用機(jī)會(huì)成本來度量。顯而易見，項(xiàng)目投入物作為一種稀缺的資源，有多種用途，投入到某項(xiàng)目上，就失去了用于別的用途獲得效益的機(jī)會(huì)。機(jī)會(huì)成本實(shí)質(zhì)上是一種被放棄的效益。用機(jī)會(huì)成本度量費(fèi)用，就可以把項(xiàng)目的效益和費(fèi)用放在一個(gè)共同可比的標(biāo)準(zhǔn)上進(jìn)行度量和分析，即取得的效益與放棄的效益的比較，若前者大于后者，項(xiàng)目可以接受；反之，項(xiàng)目不可以接受。項(xiàng)目效益和外部效應(yīng)項(xiàng)目效益是指項(xiàng)目為國民經(jīng)濟(jì)做的貢獻(xiàn)，分為內(nèi)部效益和外部效益。

內(nèi)部效益是項(xiàng)目產(chǎn)出物用影子價(jià)格計(jì)算的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

外部效益是項(xiàng)目為社會(huì)做出的貢獻(xiàn)，而項(xiàng)目本身并未得到的那部分效益。

外部效應(yīng)就是項(xiàng)目帶來的外部費(fèi)用和效益。項(xiàng)目本身反映不出來，而反映在國民經(jīng)濟(jì)的其他部門。外部效益可以是有形的，也可以是無形的；有的可以計(jì)量，有的不可以計(jì)量。

國家參數(shù)

國家參數(shù)是在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析中為計(jì)算效益和費(fèi)用，衡量技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)而使用的一些參數(shù)。國家參數(shù)包括影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等。從原則上講，國家參數(shù)應(yīng)該對所有部門，地區(qū)和項(xiàng)目都是一樣的。只有在非常特殊的條件下才可能不一致。國家參數(shù)隨時(shí)間、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件的變化而應(yīng)該不斷變化，也就是說它應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。在不同的時(shí)期，國家有不同的經(jīng)濟(jì)政策和價(jià)值判斷，所以應(yīng)該有不同的國家參數(shù)。五、房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟(jì)分析的程序

國民經(jīng)濟(jì)分析有兩種方式：一是在財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行,二是直接做國民經(jīng)濟(jì)分析。（一）在財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)分析１.效益和費(fèi)用范圍的調(diào)整（１）剔除已計(jì)入財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的轉(zhuǎn)移支付。（２）識(shí)別項(xiàng)目的外部費(fèi)用和外部效益，對能進(jìn)行定量的應(yīng)進(jìn)行定量計(jì)算，對不能或無法進(jìn)行定量的應(yīng)做定性描述。

２.效益和費(fèi)用數(shù)值的調(diào)整

（１）建設(shè)投資的調(diào)整剔除屬于國民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部轉(zhuǎn)移支付的引進(jìn)設(shè)備、材料的關(guān)稅和增值稅，并運(yùn)用影子匯率、影子運(yùn)費(fèi)和貿(mào)易費(fèi)用對引進(jìn)設(shè)備價(jià)值進(jìn)行調(diào)整；對于國內(nèi)設(shè)備價(jià)值則用其影子價(jià)格、影子運(yùn)費(fèi)和貿(mào)易費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。

根據(jù)建筑工程消耗的人工、三材、電力等，用影子工資、貨物和電力影子價(jià)格調(diào)整建筑費(fèi)用，或通過建筑工程影子價(jià)格換算系數(shù)直接調(diào)整建筑費(fèi)用。若安裝工程中的材料費(fèi)占較大比重或有進(jìn)口安裝材料，也應(yīng)按材料的影子價(jià)格調(diào)整安裝費(fèi)用。用土地的影子費(fèi)用代替占用土地的實(shí)際費(fèi)用。剔除漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。調(diào)整其他費(fèi)用。

（2）流動(dòng)資金的調(diào)整調(diào)整由于流動(dòng)資金估算的基礎(chǔ)的變動(dòng)引起的流動(dòng)資金占用量的變化。（3）經(jīng)營費(fèi)用的調(diào)整對于出租性房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，在國民經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，存在對經(jīng)營費(fèi)用的調(diào)整問題。分析時(shí)，可以先用影子價(jià)格、影子工資等參數(shù)確定經(jīng)營期的各項(xiàng)費(fèi)用，然后進(jìn)行加總。出租性房地產(chǎn)在銷售階段也可以進(jìn)行經(jīng)營費(fèi)用的調(diào)整。（4）銷售或出租收入的調(diào)整先確定房地產(chǎn)出售或出租時(shí)的影子價(jià)格或影子租金，然后重新計(jì)算銷售收入。（5）在涉及外匯借款時(shí)，要用影子匯率計(jì)算外匯本金及其利息。

（二）直接進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)分析1.識(shí)別并計(jì)算內(nèi)部收益率根據(jù)一定原則，確定項(xiàng)目產(chǎn)品的影子價(jià)格，并計(jì)算出項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。2.進(jìn)行投資估算用貨物的影子價(jià)格、土地的影子費(fèi)用、影子工資、社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)直接進(jìn)行項(xiàng)目的投資估算。3.流動(dòng)資金的估算4.經(jīng)營費(fèi)用的估算5.識(shí)別項(xiàng)目的內(nèi)部效益和外部效益，盡可能地進(jìn)行定量或定量化估算。6.編制報(bào)表，計(jì)算和分析相關(guān)指標(biāo)。

第二節(jié)費(fèi)用和效益的識(shí)別與度量

正確識(shí)別效益和費(fèi)用是保證國民經(jīng)濟(jì)分析正確性的重要條件。識(shí)別效益和費(fèi)用的基本原則是：凡項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)所做的貢獻(xiàn)，均計(jì)為項(xiàng)目的效益；凡國民經(jīng)濟(jì)為該項(xiàng)目所付出的代價(jià)，均計(jì)為項(xiàng)目的費(fèi)用。一、費(fèi)用的識(shí)別與度量識(shí)別與度量費(fèi)用有以下四種情況:

（一）因項(xiàng)目建設(shè)而增加項(xiàng)目所需投入物

的社會(huì)供給量

即因?yàn)轫?xiàng)目大量使用投入物引起國民經(jīng)濟(jì)增加生產(chǎn)來滿足這種需求。事實(shí)上，社會(huì)為了滿足增加的需要，消耗了有限的資源。項(xiàng)目投入物所帶來的費(fèi)用是為增加社會(huì)供給量所消耗的資源的真實(shí)成本，也就是作為項(xiàng)目投入物的資源的機(jī)會(huì)成本。（二）減少對其他企業(yè)的供給即是說，項(xiàng)目投入物是減少對其他企業(yè)的供給而轉(zhuǎn)移過來的。在這種情況下，其他企業(yè)因減少供給而不能生產(chǎn)的產(chǎn)品用影子價(jià)格計(jì)算的邊際效用即項(xiàng)目的費(fèi)用。（三）增加進(jìn)口或減少出口

增加進(jìn)口是指項(xiàng)目建設(shè)使國家不得不增加進(jìn)口，以滿足項(xiàng)目對投入物的需要。項(xiàng)目的費(fèi)用可看作是國家為增加進(jìn)口而多支付的外匯。

減少出口是指因建設(shè)項(xiàng)目使用了國家準(zhǔn)備出口的商品作為投入物，從而減少了國家的出口量。項(xiàng)目費(fèi)用可以看作是國家因減少出口而損失的外匯收入。（四）三外部費(fèi)三用在國民三經(jīng)濟(jì)分三析中所三考慮的三外部費(fèi)三用主要三是房地三產(chǎn)項(xiàng)目三建設(shè)中三所產(chǎn)生三的環(huán)境三污染給三社會(huì)造三成的損三失。三環(huán)境污三染主要三由水污三染和施三工噪音三污染等三。對于項(xiàng)三目所造三成的污三染，首三先要進(jìn)三行鑒別三，并與三國家規(guī)三定的標(biāo)三準(zhǔn)進(jìn)行三比較，三考察其三污染程三度，然三后對污三染的代三價(jià)盡可三能予以三量化。二、效三益的識(shí)三別與度三量識(shí)別和三度量效三益，有三以下四三種情況三：（一）三項(xiàng)目投三產(chǎn)后增三加總的三供給量也就是三說，增三加了國三內(nèi)的最三終消費(fèi)三品或中三間產(chǎn)品三。從理三論上講三，其效三益可用三消費(fèi)者三或用戶三愿支付三價(jià)格度三量。在三當(dāng)前條三件下，三這種消三費(fèi)者或三用戶愿三意支付三的價(jià)格三是不易三確定的三，但可三以用依三據(jù)調(diào)價(jià)三方法調(diào)三整后的三價(jià)格度三量。（二）三項(xiàng)目建三成后減三少了其三他企業(yè)三的房地三產(chǎn)產(chǎn)品三的產(chǎn)量從整個(gè)三社會(huì)來三講，在三一定時(shí)三期內(nèi)，三沒有增三加房地三產(chǎn)數(shù)量三，只是三項(xiàng)目竣三工驗(yàn)收三后，代三替了其三他房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)的三等量房三地產(chǎn)供三給。從三理論上三講，這三種情況三下的項(xiàng)三目效益三是被代三替房地三產(chǎn)開發(fā)三企業(yè)因三為停產(chǎn)三或減少三開工而三節(jié)省下三來的資三源價(jià)值三。這些三資源價(jià)三值用原三支付價(jià)三格度量三。（三）三增加出三口對房地三產(chǎn)項(xiàng)目三而言，三增加出三口是指三項(xiàng)目竣三工驗(yàn)收三、交付三使用后三，增加三外銷房三的數(shù)量三，項(xiàng)目三效益是三增加的三外匯收三入。（四）三外部效三益外部效三益的表三現(xiàn)形式三多種多三樣，在三國民經(jīng)三濟(jì)分析三中所考三慮的外三部效益三主要包三括以下三幾個(gè)方三面：1.技三術(shù)進(jìn)步這種效三益大部三分被項(xiàng)三目吸收三，但由三于人員三流動(dòng)、三技術(shù)的三交流，三這些技三術(shù)可能三給整個(gè)三地區(qū)的三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展帶來三好處。三這部分三外部效三益不易三量化，三一般只三做定性三描述。2.項(xiàng)三目帶來三的關(guān)聯(lián)三效應(yīng)房地產(chǎn)三項(xiàng)目的三實(shí)施三將給其三“上游三”和“三下游”三企業(yè)帶三來效益三，稱之三為關(guān)聯(lián)三效應(yīng)?！吧嫌稳逼髽I(yè)是為項(xiàng)三目提供三建材、三設(shè)備及三其它各三種服務(wù)三的企業(yè)三；“下游三”企業(yè)是項(xiàng)目三為其提三供原料三或半成三品的企三業(yè)。關(guān)聯(lián)是一個(gè)三部門（三或項(xiàng)目三）在投三入或產(chǎn)三出上與三其他部三門（或三項(xiàng)目）三之間的三聯(lián)系。三、轉(zhuǎn)三移支付在識(shí)別三與度量三效益與三費(fèi)用時(shí)三，要剔三除轉(zhuǎn)移三支付。所謂轉(zhuǎn)移支三付，是指三那些既三不需要三消耗國三民經(jīng)濟(jì)三資源，三又不增三加國民三經(jīng)濟(jì)收三入，只三是一種三歸屬權(quán)三轉(zhuǎn)讓的三款項(xiàng)，三包括稅三金、補(bǔ)三貼和國三內(nèi)貸款三利息等三。（一）三稅金在項(xiàng)目三財(cái)務(wù)分三析中，三稅金是三一項(xiàng)財(cái)三務(wù)支出三。項(xiàng)目三上繳稅三金就要三減少其三凈效益三，但是三項(xiàng)目納三稅并未三減少國三民收入三，也未三產(chǎn)生社三會(huì)資源三的變動(dòng)三，只不三過將項(xiàng)三目的這三筆貨幣三轉(zhuǎn)移到三政府手三中。從三整個(gè)國三家角度三看，稅三金并不三是經(jīng)濟(jì)三費(fèi)用。三國民經(jīng)三濟(jì)分析三是從社三會(huì)資源三增減角三度考察三項(xiàng)目的三效益和三費(fèi)用，三稅金并三不反映三資源的三變動(dòng)，三因此不三應(yīng)把稅三金作為三項(xiàng)目國三民經(jīng)濟(jì)三分析的三效益或三費(fèi)用。（二）三補(bǔ)貼補(bǔ)貼是三一種貨三幣流動(dòng)三方向與三稅金相三反的轉(zhuǎn)三移支付三。從社三會(huì)資源三變化的三角度分三析，可三以看出三，補(bǔ)貼三既未增三加社會(huì)三資源，三也未減三少社會(huì)三資源，三只是貨三幣在項(xiàng)三目和政三府間的三轉(zhuǎn)移。三所以不三應(yīng)把補(bǔ)三貼作為三項(xiàng)目國三民經(jīng)濟(jì)三分析的三效益或三費(fèi)用。（三）三國內(nèi)貸三款利息項(xiàng)目的三國內(nèi)貸三款利息三也是一三種轉(zhuǎn)移三支付。三在財(cái)務(wù)三分析中三，它是三作為項(xiàng)三目的費(fèi)三用來處三理的，三但從國三民經(jīng)濟(jì)三角度考三察項(xiàng)目三，它是三由項(xiàng)目三拿出一三部分款三項(xiàng)轉(zhuǎn)付三給金融三機(jī)構(gòu)。三這種轉(zhuǎn)三付并沒三有增加三國民經(jīng)三濟(jì)的收三入或增三加國民三經(jīng)濟(jì)的三資源消三耗。第三節(jié)三國三民經(jīng)濟(jì)三分析中三的國家三參數(shù)（一）三影子價(jià)三格影子價(jià)三格是指當(dāng)三社會(huì)經(jīng)三濟(jì)處于三某種最三優(yōu)狀態(tài)三時(shí)，能三夠反映三社會(huì)勞三動(dòng)的消三耗，資三源稀缺三程度和三最終產(chǎn)三品需求三情況的三價(jià)格。三即是說三，影子三價(jià)格是三人為確三定的，三但比交三換價(jià)格三更為合三理。所三謂合理三，從定三價(jià)原則三看，它三應(yīng)該能三更好地三反映產(chǎn)三品的價(jià)三值，反三映市場三供需狀三況，反三映資源三稀缺程三度；從三價(jià)格產(chǎn)三出的效三果看，三應(yīng)該能三使資源三配置向三最優(yōu)化三方向發(fā)三展。影子價(jià)三格反映三在項(xiàng)目三的產(chǎn)出三上是一三種消費(fèi)三者支付三意愿或三愿付原三則；影三子價(jià)格三反映在三項(xiàng)目的三投入上三，是資三源不投三入到該三項(xiàng)目上三，而投三入到其三他經(jīng)濟(jì)三活動(dòng)中三所帶來三的效益三，經(jīng)濟(jì)三學(xué)上稱三為機(jī)會(huì)三成本。（二）三影子價(jià)三格的確三定方法影子價(jià)三格屬于三重要的三國家參三數(shù)，一三般應(yīng)由三國家有三關(guān)權(quán)威三機(jī)構(gòu)測三算并頒三發(fā)。但三由于可三以作為三投入物三和產(chǎn)出三物的種三類繁多三，受各三方條件三的制約三，大部三分需要三項(xiàng)目投三資分析三人員進(jìn)三行測算三。1.外三貿(mào)貨物三影子價(jià)三格的確三定方法由于房三地產(chǎn)的三特性，三一般只三需要確三定投入三物的影三子價(jià)格三。（1）三直接進(jìn)三口的投三入物=三*三+（2）三間接進(jìn)三口的投三入物=三*三+三－三＋到岸價(jià)格影子匯率口岸到三擬開發(fā)三項(xiàng)目地三點(diǎn)的運(yùn)三輸費(fèi)用三及貿(mào)易三費(fèi)用影子價(jià)格到岸價(jià)格口岸到三原用戶的三運(yùn)輸費(fèi)用三及貿(mào)易費(fèi)三用供應(yīng)廠三到原用三戶的運(yùn)三輸費(fèi)用三及貿(mào)易三費(fèi)用供應(yīng)廠三到擬開三發(fā)項(xiàng)目三運(yùn)費(fèi)及三貿(mào)易費(fèi)三用影子匯三率影子價(jià)格2.非三外貿(mào)貨三物影子三價(jià)格的三確定方三法(1)三產(chǎn)出物①增加三供應(yīng)數(shù)三量、滿三足國內(nèi)三消費(fèi)的三產(chǎn)出物三。供求三均衡的三，按財(cái)三務(wù)價(jià)格三定價(jià)；三供不應(yīng)三求的，三參照國三內(nèi)市場三價(jià)格并三考慮價(jià)三格變化三趨勢定三價(jià)；無三法判斷三供求情三況的，三取上述三價(jià)格中三較低的三。②不增三加國內(nèi)三供應(yīng)數(shù)三量，只三是替代三同類產(chǎn)三品，致三使被替三代企業(yè)三減少或三停止生三產(chǎn)產(chǎn)品三的。質(zhì)三量與被三替代物三相同的三，原則三上應(yīng)按三被替代三物的可三變成本三分解定三價(jià)；質(zhì)三量高于三被替代三物時(shí)，三按替代三物的可三變成本三加上提三高質(zhì)量三而帶來三的國民三經(jīng)濟(jì)效三益。③產(chǎn)出三物按上三述原則三定價(jià)后三，再算三出出售三價(jià)。(2)三投入物①能三通過內(nèi)三涵挖潛三（不增三加投資三）增加三供給的三，按可三變成本三分解定三價(jià)。②在擬三開發(fā)項(xiàng)三目計(jì)算三期內(nèi)，三以增加三投資來三增大供三給的，三以全部三成本分三解定價(jià)三。（3）三非外貿(mào)三物的成三本分解三法測算非三外貿(mào)物三的影子三價(jià)格，三分解成三本法是三一種重三要的方三法。成三本分解三法的步三驟為：①按費(fèi)三用要素三列出某三房地產(chǎn)三的財(cái)務(wù)三成本、三建設(shè)投三資額及三流動(dòng)資三金，并三列出該三房地產(chǎn)三的建設(shè)三期、建三設(shè)期各三年投資三比例。②剔除三上述數(shù)三據(jù)中包三含的稅三金。③對外三購原料三等投入三物的費(fèi)三用進(jìn)行三調(diào)整。三其中有三些可直三接使用三給定的三影子價(jià)三格或換三算系數(shù)三。對出三口產(chǎn)品三應(yīng)自行三測算其三影子價(jià)三格，對三非出口三產(chǎn)品可三留待第三二輪分三解。有三條件時(shí)三，也應(yīng)三對投資三中某些三占比例三較大的三費(fèi)用進(jìn)三行調(diào)整三。④工資三及福利三費(fèi)和其三他費(fèi)用三原則上三不予調(diào)三整。⑤計(jì)算三房地產(chǎn)三總投資三（包括三建設(shè)投三資和流三動(dòng)資金三）的資三金回收三費(fèi)用（三M),三對折舊三和流動(dòng)三資金利三息進(jìn)行三調(diào)整。三其計(jì)算三公式為三：M=(三I－三SV－W)三(A/P,三is,n2)+(三W+SV)is式中三I三——換三算為生三產(chǎn)期出三的全部三投資ＩＦ——換三算為生三產(chǎn)期初三的建設(shè)三投資，三按可變?nèi)杀痉秩鈺r(shí)，三ＩＦ為零。W——三流動(dòng)資三金占用三額SV——計(jì)算期三末回收三的固定三資產(chǎn)余三值is——社會(huì)折三現(xiàn)率n2——生三產(chǎn)期IF可由下三式求得三：IF=∑三It（1+is)n1-t式中三It——建三設(shè)期第三t年三調(diào)整后三的建設(shè)三投資n1——建三設(shè)期⑥必要三時(shí)，進(jìn)三行第二三輪分解三（對重三要的非三貿(mào)易貨三物）。綜合以三上步驟三，即可三得到該三產(chǎn)品的三分解成三本。３.特三殊投入三物影子三價(jià)格的三確定方三法（一）三勞動(dòng)三力影子三價(jià)格勞動(dòng)力三影子價(jià)三格即為勞三動(dòng)力的三影子工三資，它三是指目三標(biāo)項(xiàng)目三所雇傭三的工人三在被雇三傭以前三對國民三經(jīng)濟(jì)所三做的貢三獻(xiàn)。其三計(jì)量的三實(shí)質(zhì)是三工人為三本項(xiàng)目三提供勞三務(wù)而使三整個(gè)經(jīng)三濟(jì)為此三付出的三代價(jià)。勞動(dòng)力三的影子三價(jià)格＝財(cái)務(wù)效三益分析三中所用三的工資三及福利費(fèi)×三影子工三資換算三系數(shù)。影子工三資換算三系數(shù)由三國家統(tǒng)三一測定三發(fā)布。一般來三講，影三子工資三換算系三數(shù)的大三小取決三于項(xiàng)目三所在地三區(qū)勞動(dòng)三力的充三裕程度三以及項(xiàng)三目所用三勞動(dòng)力三的技術(shù)三熟練程三度。項(xiàng)三目所在三地區(qū)勞三動(dòng)力越三充裕，三項(xiàng)目所三用勞動(dòng)三力的技三術(shù)熟練三程度要三求越低三，反之三亦然。（２）三土地影三子價(jià)格土地影三子價(jià)格即為土三地的影三子費(fèi)用三。土地三作為房三地產(chǎn)項(xiàng)三目的最三主要投三入物之三一，國三民經(jīng)濟(jì)三因此付三出的代三價(jià)為增三加的資三源消耗三和土地三的機(jī)會(huì)三成本。國民經(jīng)三濟(jì)為土三地投入三而增加三的資源三消耗是三指項(xiàng)目三所支付三的拆遷三費(fèi)、安三置費(fèi)等三。土地機(jī)三會(huì)成本三的量度三，要區(qū)三分兩種三情況：①若投三入土地三除項(xiàng)目三使用外三，別無三其他潛三在用途三（如該三土地為三荒山禿三嶺），三則土地三作為一三種投入三，其機(jī)三會(huì)成本三為零。②若投三入土地三還可做三他用，三則土地三作為一三種投入三，其機(jī)三會(huì)成本三為已不三能再作三他用所三放棄的三凈效益三。與項(xiàng)三目的其三他物料三投入的三機(jī)會(huì)成三本已不三再做他三用所放三棄的效三益不同三，土地三的機(jī)會(huì)三成本是三放棄的三凈效益三。以機(jī)會(huì)三成本作三為土地三費(fèi)用有三兩種處三理方法三：一是計(jì)三算項(xiàng)目三占用土三地期間三各年凈三效益的三現(xiàn)值之三和，作三為一項(xiàng)三土地費(fèi)三用計(jì)入三項(xiàng)目的三建設(shè)投三資中；二是將三各年的三凈效益三現(xiàn)值之三和換算三成等值三效益，三作為項(xiàng)三目每年三的投入三。一般采三用第一三種方式三處理。在具體三實(shí)踐中三，確定三土地影三子價(jià)格三有以下三兩種方三式：①地上三無建筑三物時(shí)Ⅰ當(dāng)土三地為沒三有其他三用途的三偏僻野三地等，三可視其三影子價(jià)三格為零三。Ⅱ當(dāng)土三地為耕三地時(shí)，三這塊土三地的影三子價(jià)格三便是以三這塊土三地在項(xiàng)三目壽命三計(jì)算期三內(nèi)放棄三的凈產(chǎn)三出來估三算。其三公式表三示為：CLO=∑三Clt(1+三i)-t式中三CLO—土地三的影子三價(jià)格Clt—第三t年三的土地三凈收益i—社三會(huì)折現(xiàn)三率n—項(xiàng)三目的使三用壽命影子價(jià)三格的計(jì)三算，是三以《建三設(shè)項(xiàng)目三經(jīng)濟(jì)評三價(jià)方法三與參數(shù)三》中的三特殊規(guī)三定為計(jì)三算基礎(chǔ)三，再根三據(jù)實(shí)際三予以調(diào)三整而計(jì)三算出來三，故上三面的公三式可為三：CLO=∑三C(1+三i)-t式中三C—三根據(jù)《三方法與三參數(shù)》三調(diào)整而三得的土三地凈收三益。Ⅲ當(dāng)三土地位三于城鎮(zhèn)三區(qū)的空三地時(shí)，三應(yīng)以除三該項(xiàng)目三外的其他三單位愿三意支付三的最高三財(cái)務(wù)價(jià)三格作為三土地的三估計(jì)值。如三果無法三獲得這三些數(shù)據(jù)三，可參三考附近三或類似三地區(qū)并依據(jù)代三替原則三加以調(diào)三整，從三而確定三土地財(cái)三務(wù)價(jià)格三，此可作為土三地的影三子價(jià)格三。②地上三有建筑三物時(shí)這類情三況通常三是，其三建筑物三是已經(jīng)三使用過三一定期三限的，三有著不三同損壞三的程度三，這類三建筑物三是若干三年前建三造的。三顯然，三我們不三能用若三干年前三的價(jià)格三標(biāo)準(zhǔn)來三重新估三算舊建三筑物的三價(jià)值，三而應(yīng)該三先計(jì)算三其重置三價(jià)，然三后根據(jù)三建筑物三的具體三情況對三其價(jià)值三進(jìn)行修三正，這三樣才能三反映舊三建筑物三的真實(shí)三價(jià)值。根據(jù)具三體情況三，可分三為：Ⅰ當(dāng)建三筑物是三特殊建三筑物時(shí)三，這種三情形通三常很難三將其影三子價(jià)格三計(jì)算出三來。Ⅱ當(dāng)該三建筑物三為一般三非盈利三性或非三收益性三的建筑三物，其三地價(jià)可三參照附三近地區(qū)三的地價(jià)三進(jìn)行修三正。Ⅲ當(dāng)該三建筑物三為收益三性建筑三物時(shí)，三其影子三價(jià)格可三用其收三益在使三用壽命三內(nèi)折為三現(xiàn)值之三和，從三而計(jì)算三出其影三子價(jià)格三。計(jì)算出三建筑物三的影子三價(jià)格后三，從房三地產(chǎn)的三影子價(jià)三格中減三掉，即三可得到三土地的三影子價(jià)三格。二、社三會(huì)折現(xiàn)三率社會(huì)折三現(xiàn)率是項(xiàng)目三的資金三所應(yīng)達(dá)三到的按三復(fù)利計(jì)三算的最三低收益三水平，三即站在三國家角三度項(xiàng)目三投資應(yīng)三達(dá)到的三收益率三標(biāo)準(zhǔn)。社會(huì)折三現(xiàn)率作三為一個(gè)三基本的三經(jīng)濟(jì)參三數(shù)，是三國家評三價(jià)和調(diào)三控投資三活動(dòng)的三主要杠三桿之一三。社會(huì)三折現(xiàn)率三的取值三大小對三國民經(jīng)三濟(jì)的發(fā)三展有不三可忽視三的作用三：（1）三社會(huì)折三現(xiàn)率的三取值直三接影響三項(xiàng)目經(jīng)三濟(jì)可行三性判斷三結(jié)果。三取值三過高會(huì)三使本來三可以通三過的某三些項(xiàng)目三難以達(dá)三到這一三標(biāo)準(zhǔn)，三難以獲三得批準(zhǔn)三，從而三間接地三起到調(diào)三控投資三的作用三，進(jìn)而三影響國三家積累三和消費(fèi)三的比例三，影響三總投資三效果和三經(jīng)濟(jì)發(fā)三展的速三度。（2）三社會(huì)折三現(xiàn)率的三取值會(huì)三影響項(xiàng)三目的優(yōu)三選和方三案的排三序結(jié)果三。社會(huì)折三現(xiàn)率的三確定體三現(xiàn)國家三政策、三目標(biāo)和三宏觀調(diào)三控意圖三，既要三符合基三本理論三，又要三符合我三國的實(shí)三際情況三，應(yīng)三該考慮三我國近三期的投三資收益三水平、三社會(huì)資三金的機(jī)三會(huì)成本三、國際三金融市三場上的三長期貸三款利率三以及資三金供求三狀況等三因素。三、三影子三匯率影子匯三率是指兩三國貨幣三實(shí)際購三買力的三比價(jià)關(guān)三系，即三外匯的三影子價(jià)三格。影子匯三率在項(xiàng)三目的國三民經(jīng)濟(jì)三分析中三，用以三將外匯三折算為三人民幣三，對于三非美元三的其他三貨幣，三可按當(dāng)三時(shí)國家三外匯管三理局公三布的匯三價(jià)折算三為美元三，再用三影子匯三率折算三為人民三幣。影三子匯率三影響投三資決策三中的進(jìn)三出口抉三擇，間三接影響三項(xiàng)目經(jīng)三濟(jì)合理三性。一般認(rèn)三為，在三國家實(shí)三行外匯三管制和三沒有形三成外匯三市場的三條件下三，官方三匯率往三往低估三了外匯三的價(jià)值三。所以三，國民三經(jīng)濟(jì)分三析中需三對官方三匯率予三以調(diào)整三，選用三較能反三映外匯三真實(shí)經(jīng)三濟(jì)價(jià)值三的的影三子匯率三，即外三匯的機(jī)三會(huì)成本三。第四節(jié)三房三地產(chǎn)投三資國民三經(jīng)濟(jì)分三析的三方法和三指標(biāo)體三系國民經(jīng)三濟(jì)分析三是通過三對項(xiàng)目三的投入三費(fèi)用和三產(chǎn)出效三益的分析三、對比三和計(jì)算三，評價(jià)三項(xiàng)目對三國民經(jīng)三濟(jì)的凈三效益的大小。三與財(cái)務(wù)三分析相三似，首三先應(yīng)根三據(jù)有關(guān)三基礎(chǔ)數(shù)三據(jù)，填列出相三關(guān)報(bào)表三，然后三根據(jù)一三定方法三，計(jì)算三有關(guān)評三價(jià)指標(biāo)三。一、房三地產(chǎn)投三資國民三經(jīng)濟(jì)分三析報(bào)表（一）三國民經(jīng)三濟(jì)分析三輔助報(bào)三表為了調(diào)三整投資三、銷售三收入、三經(jīng)營費(fèi)三用、計(jì)三算經(jīng)濟(jì)三換匯成三本或經(jīng)三濟(jì)結(jié)匯三成本等三，在國三民經(jīng)濟(jì)三分析中三要編制三4個(gè)輔三助報(bào)表三：1.國三民經(jīng)濟(jì)三分析投三資調(diào)整三計(jì)算表編制該三報(bào)表，三主要是三調(diào)整投三資中價(jià)三格不合三理部分三，以確三定國民三經(jīng)濟(jì)分三析中的三投資額三。該表三是用與三財(cái)務(wù)分三析中投三資各項(xiàng)三金額的三比較調(diào)三整投資三的，列三出財(cái)務(wù)三分析中三投資各三項(xiàng)的金三額，再三列出國三民經(jīng)濟(jì)三分析中三調(diào)整以三后的投三資各項(xiàng)三金額，三看國民三經(jīng)濟(jì)分三析比財(cái)三務(wù)分析三中的投三資金額三的增減三情況。一般來三講，可三能調(diào)整三的建設(shè)三投資項(xiàng)三目包括三建筑工三程、設(shè)三備安裝三工程及三其他費(fèi)三用；可三能調(diào)整三的流動(dòng)三資金項(xiàng)三目主要三是存貨三。該表財(cái)三務(wù)分析三中的金三額依據(jù)三“建設(shè)三投資估三算表”三和“流三動(dòng)資金三估算表三”填三列，國三民經(jīng)濟(jì)三分析中三金額通三過調(diào)價(jià)三計(jì)算得三出，國三民經(jīng)濟(jì)三分析財(cái)三務(wù)分析三增減是三國民經(jīng)三濟(jì)分析三中各項(xiàng)三與財(cái)務(wù)三分析中三對應(yīng)各三項(xiàng)之差三。差為三正值，三表示該三項(xiàng)投資三調(diào)增；三差為負(fù)三值，表三示該項(xiàng)三投資調(diào)三減。2.國三民經(jīng)濟(jì)三分析銷三售收入三調(diào)整計(jì)三算表編制國三民經(jīng)濟(jì)三分析銷三售收入三調(diào)整表三，主要三是調(diào)整三價(jià)格不三合理和三在效益三中占較三大比重三的產(chǎn)出三物價(jià)格三，以確三定國民三經(jīng)濟(jì)分三析中的三內(nèi)部收三益。在三該報(bào)表三中，國三民經(jīng)濟(jì)三分析的三數(shù)據(jù)與三財(cái)務(wù)分三析是對三應(yīng)的。三財(cái)務(wù)分三析中的三數(shù)據(jù)是三依據(jù)產(chǎn)三品銷售三收入和三銷售階三段稅金三及附加三估算表三填列。三國民經(jīng)三濟(jì)分析三中的數(shù)三據(jù)依據(jù)三該表中三所列的三銷售量三和影子三價(jià)格計(jì)三算結(jié)果三填列。3.國三民經(jīng)濟(jì)三分析經(jīng)三營費(fèi)用三調(diào)整計(jì)三算表編制國三民經(jīng)濟(jì)三分析經(jīng)三營費(fèi)用三調(diào)整計(jì)三算表，三主要是三調(diào)整價(jià)三格不合三理和在三費(fèi)用中三占較大三比重投三入物價(jià)三格，以三確定國三民經(jīng)濟(jì)三分析中三的內(nèi)部三費(fèi)用。三在該表三中，國三民經(jīng)濟(jì)三分析的三數(shù)據(jù)與三財(cái)務(wù)分三析中的三數(shù)據(jù)是三相對應(yīng)三的。財(cái)三務(wù)分析三中的數(shù)三據(jù)是依三據(jù)總成三本費(fèi)用三估算表三而填列三的。國三民經(jīng)濟(jì)三分析中三的數(shù)據(jù)三是依據(jù)三該表所三列的年三消耗量三和影子三價(jià)格計(jì)三算結(jié)果三填列。4.出三口（代三替進(jìn)口三）產(chǎn)品三國內(nèi)資三源流量三表該報(bào)表三主要是三用于計(jì)三算經(jīng)濟(jì)三換匯成三本或經(jīng)三濟(jì)節(jié)匯三成本指三標(biāo)。該三表具有三兩個(gè)功三能：（1）三匯總計(jì)三算期內(nèi)三各年國三內(nèi)資源三消耗的三價(jià)值量三，包括三全部投三資中的三國內(nèi)投三資和經(jīng)三營費(fèi)用三中的國三內(nèi)費(fèi)用三和其它三的國內(nèi)三投入價(jià)三值。（2）三依據(jù)匯三總的國三內(nèi)資源三流量總?cè)~和設(shè)三定的社三會(huì)折現(xiàn)三率，計(jì)三算國內(nèi)三資源流三量現(xiàn)值三和出口三產(chǎn)品中三國內(nèi)投三入現(xiàn)值三。（二）三國民經(jīng)三濟(jì)分析三基本報(bào)三表在國民三經(jīng)濟(jì)分三析中，三需要編三制國民三經(jīng)濟(jì)效三益費(fèi)用三流量表三，有些三項(xiàng)目還三要編制三經(jīng)濟(jì)外三匯流量三表。1.國三民經(jīng)濟(jì)三效益費(fèi)三用流量三表編制該三報(bào)表，三主要用三于計(jì)算三經(jīng)濟(jì)內(nèi)三部收益三率和經(jīng)三濟(jì)凈現(xiàn)三值等指三標(biāo)，以三進(jìn)行國三民經(jīng)濟(jì)三盈利能三力分析三。（1）三國民經(jīng)三濟(jì)效益三費(fèi)用流三量表（三全部投三資）本表不三分投資三資金來三源，以三全部投三資作為三計(jì)算基三礎(chǔ)，用三以計(jì)算三全部投三資的經(jīng)三濟(jì)內(nèi)部三收益率三和經(jīng)濟(jì)三凈現(xiàn)值三等指標(biāo)三，考察三項(xiàng)目全三部投資三的盈利三能力，三為各個(gè)三投資方三案進(jìn)行三比較建三立基礎(chǔ)三。該表中三的效益三費(fèi)用流三量中的三內(nèi)部效三益和內(nèi)三部費(fèi)用三依據(jù)前三述的輔三助報(bào)表三的各對三應(yīng)項(xiàng)填三列。外三部效益三和外部三費(fèi)用則三依所鑒三別的外三部效益三和外部三費(fèi)用中三可定量三的部分三填列。國民經(jīng)三濟(jì)效益三費(fèi)用流三量表(三全部投三資)單位：三萬元計(jì)算指三標(biāo)：經(jīng)三濟(jì)內(nèi)部三收益率三：經(jīng)濟(jì)凈三現(xiàn)值（三ic=三%三）注：生三產(chǎn)期開三發(fā)的更三新改造三作為費(fèi)三用流量三單獨(dú)項(xiàng)三或列入三建設(shè)投三資項(xiàng)中三。序號年份建設(shè)期投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期

合計(jì)123456…n

11.11.21.31.422.12.22.32.43生產(chǎn)負(fù)荷(%)效益流量產(chǎn)品銷售收入回收固定資產(chǎn)余額回收流動(dòng)資金項(xiàng)目間接效益費(fèi)用流量建設(shè)投資流動(dòng)資金經(jīng)營費(fèi)用項(xiàng)目間接費(fèi)用凈效益流量（1-2）

（2）三國民經(jīng)三濟(jì)效益三費(fèi)用流三量表（三國內(nèi)投三資）本表從三國內(nèi)投三資角度三出發(fā)，三以國內(nèi)三投資額三作為計(jì)三算基礎(chǔ)三，把國三外借款三本金償三還和利三息支付三作為費(fèi)三用流量三，用以三計(jì)算國三內(nèi)投資三的經(jīng)濟(jì)三內(nèi)部收三益率和三經(jīng)濟(jì)凈三現(xiàn)值等三指標(biāo)，三考察國三內(nèi)資金三的國民三經(jīng)濟(jì)盈三利能力三。本表三與前表三的效益三流量項(xiàng)三目相同三，金額三也相同三；費(fèi)用三流量的三建設(shè)投三資和流三動(dòng)資金三中只包三括國內(nèi)三投資。三另外，三增加了三流至國三外的資三金、國三外借款三本金償三還和國三外借款三利息支三付。國民經(jīng)三濟(jì)效益三費(fèi)用流三量表(三國內(nèi)投三資)單位：三萬元計(jì)算指三標(biāo)：經(jīng)三濟(jì)內(nèi)部三收益率三：（三ic=三%三）經(jīng)濟(jì)凈三現(xiàn)值序號

年份建設(shè)期投產(chǎn)期達(dá)到設(shè)計(jì)能力生產(chǎn)期

合計(jì)123456…n

11.11.21.31.422.12.22.32.42.4.12.4.22.4.32.53生產(chǎn)負(fù)荷(%)效益流量產(chǎn)品銷售收入回收固定資產(chǎn)余額回收流動(dòng)資金項(xiàng)目間接效益費(fèi)用流量建設(shè)投資中國內(nèi)資金流動(dòng)資金國內(nèi)資金經(jīng)營費(fèi)用流至國外的資金國外借款本金償還國外借款利息支付其它項(xiàng)目間接費(fèi)用凈效益流量（1-2）

2.經(jīng)三濟(jì)外匯三流量表有些項(xiàng)三目需要三編制此三表，用三于計(jì)算三經(jīng)濟(jì)外三匯凈現(xiàn)三值、經(jīng)三濟(jì)換匯三成本等三指標(biāo)，三進(jìn)行外三匯效果三分析。三