房地產(chǎn)四其他方法

第四章房地產(chǎn)評(píng)估其他方法簡(jiǎn)介

第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法

一、基本思路剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。剩余法是將被估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估地產(chǎn)價(jià)格的方法。在評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí)，剩余法運(yùn)用得較為廣泛。第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法二、適用范圍剩余法主要適用于下列房地產(chǎn)的估價(jià)：1．待開發(fā)土地的估價(jià)。用開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去建造費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等。2．將生地開發(fā)成熟地的土地估價(jià)。用開發(fā)完成后的熟地價(jià)減去土地開發(fā)費(fèi)用，就得到生地地價(jià)。3．待拆遷改造的再開發(fā)地產(chǎn)的估價(jià)。這時(shí)的建筑費(fèi)還應(yīng)包括拆遷費(fèi)用。第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法三、計(jì)算公式剩余法的計(jì)算公式表現(xiàn)形式較多，但根據(jù)剩余法的基本思路，其基本公式是：V＝A－(B+C+D+E)式中：V——購(gòu)置土地的價(jià)格；A-——開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；B——整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本；C——投資利息；D——開發(fā)商合理利潤(rùn)；E——正常稅費(fèi)。實(shí)際估價(jià)工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為：土地價(jià)格＝預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－利息－稅費(fèi)－利潤(rùn)第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法四、操作步驟(一)調(diào)查被評(píng)估對(duì)象的基本情況(二)確定被估房地產(chǎn)最佳的開發(fā)利用方式(三)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)(四)估算各項(xiàng)成本費(fèi)用(五)確定開發(fā)商的合理利潤(rùn)第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法五、應(yīng)用舉例[例4—11]有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)為3000元／平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10％，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元／平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5％，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5％，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6％，開發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為10％。試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法解：(1)確定評(píng)估方法。現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測(cè)值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可用剩余法評(píng)估。計(jì)算公式為：地價(jià)＝樓價(jià)—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—利息—銷售稅費(fèi)—利潤(rùn)(2)計(jì)算樓價(jià)。樓價(jià)＝2000×2.5×9000＝45000000(元)(3)計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)。建筑費(fèi)＝3000×2000×2.5＝15000000(元)專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi)×10％＝15000000×10％＝1500000(元)Continuetothenext第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法(4)計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi)。銷售費(fèi)用＝45000000×2.5％＝1125000(元)銷售稅費(fèi)＝45000000×6.5％＝2925000(元)(5)計(jì)算利潤(rùn)。利潤(rùn)×(地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi))×10％＝(地價(jià)＋16500000)×10％(6)計(jì)算利息。利息＝地價(jià)×[(1十6％)2—1]＋(15000000＋1500000)×[(1＋6％)1－1]＝0.1236×地價(jià)＋990000

第六節(jié)房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法(7)求取地價(jià)。地價(jià)＝45000000－16500000－1125000－2925000－0.1×地價(jià)－1650000－0.1236×地價(jià)—990000地價(jià)＝21810000／1.2236＝17824452(元)(8)評(píng)估結(jié)果。單位地價(jià)＝17824452／2000＝8912(元／平方米)樓面地價(jià)＝8912÷2.5＝3565(元／平方米)第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

一、基準(zhǔn)地價(jià)的含義基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。表現(xiàn),區(qū)片價(jià)和路段價(jià)。第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

二、基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算的基本思路基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算主要采用如下方法：樣點(diǎn)地價(jià)修正標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)取基準(zhǔn)地價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)確定后，還要評(píng)估標(biāo)定地價(jià)。第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

三、基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)與作用1．基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)。(1)基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格。(2)基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格。(3)基準(zhǔn)地價(jià)是平均價(jià)格。(4)基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)。(5)基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。(6)基準(zhǔn)地價(jià)是一定時(shí)期內(nèi)的價(jià)格。第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

2．基準(zhǔn)地價(jià)的作用。基準(zhǔn)地價(jià)的作用如下：(1)具有政府公告作用；(2)宏觀調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)；(3)是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；(4)是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；(5)是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)；(6)引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

四、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，從而求取被估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

五、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的適用范圍1．適用于完成基準(zhǔn)地價(jià)成果圖和相應(yīng)修正體系的城鎮(zhèn)的土地估價(jià)。2．基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法可快速方便地進(jìn)行大面積的數(shù)量眾多的土地價(jià)格評(píng)估。3．基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法為一種輔助方法。第七節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法

六、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法估價(jià)的程序1．收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料。2．確定修正系數(shù)表。3．調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件.4．制定被估宗地因素修正系數(shù)。5．確定被估宗地使用年期修正系數(shù)。6．確定期日修正系數(shù)。7．確定容積率修正系數(shù)。8．評(píng)估宗地地價(jià)。第八節(jié)路線價(jià)法一、路線價(jià)估價(jià)法的含義和理論依據(jù)(一)路線價(jià)估價(jià)法的理論依據(jù)路線價(jià)估價(jià)法認(rèn)為市區(qū)內(nèi)各宗土地的價(jià)值與其臨街深度大小關(guān)系很大，土地價(jià)值隨臨街深度而遞減，一宗地越接近道路部分價(jià)值越高，離開街道愈遠(yuǎn)價(jià)值愈低。

地價(jià)2500元/m23000元/m2贛東大道2500元/m2第八節(jié)路線價(jià)法(二)路線價(jià)含義所謂路線價(jià)，是指對(duì)面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取的該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)

地價(jià)2500元/m23000元/m2贛東大道2500元/m2八節(jié)路線價(jià)法（三）路線價(jià)估價(jià)法定義路線價(jià)估價(jià)法是根據(jù)土地價(jià)值高低隨距街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)定單價(jià)，并依此單價(jià)配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)的一種估價(jià)方法。第八節(jié)路線價(jià)法二、路線價(jià)估價(jià)法的計(jì)算公式路線價(jià)法的計(jì)算公式有不同的表現(xiàn)形式，下面是常用的一種表達(dá)方式：1.宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度2.宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度×其他條件修正率3.宗地總價(jià)=路線價(jià)×深度百分率×臨街寬度±其他條件修正額第八節(jié)三路三線價(jià)法三、路三線價(jià)估三價(jià)法的三適用范三圍適宜：三同時(shí)對(duì)三大量土三地進(jìn)行三估價(jià)，三特別適三宜于土三地課稅三、土地三重劃、三征地拆三遷等需三要在大三范圍內(nèi)三，對(duì)大三量土地三進(jìn)行估三價(jià)的場(chǎng)三合第八節(jié)三路三線價(jià)法四、幾三個(gè)路線三價(jià)法則三介紹(一)三四三二三一法則四三二三一法則三(4—三3—2三—1R三ule三)是將三標(biāo)準(zhǔn)深三度10三0英尺三的普通三臨街地三，與街三道平行三區(qū)分為三四等分三，即由三臨街面三算起，三第一個(gè)三25英三尺的價(jià)三值占路三線價(jià)的三40％三，第二三個(gè)25三英尺的三價(jià)值占三路線價(jià)三的30三％，第三三個(gè)2三5英尺三的價(jià)值三占20三％，第三四個(gè)2三5英尺三的價(jià)值三為10三％。如三果超過三100三英尺，三則需九三八七六三法則來(lái)三補(bǔ)充。三即超過三100三英尺的三第一個(gè)三25英三尺價(jià)值三為路線三價(jià)的9三％，第三二個(gè)2三5英尺三為8％三，第三三個(gè)25三英尺的三為7％三，第四三個(gè)25三英尺為三6％。三應(yīng)用四三三二一三法則估三價(jià)，簡(jiǎn)三明易記三，但因三深度劃三分過分三粗略，三可能出三現(xiàn)評(píng)估三不夠精三細(xì)的問三題。40%30%20%10%9%8%7%6%100三英尺25英三尺路線價(jià)道路(一)三四三二三一法則（二）三其他法三則第八節(jié)三路三線價(jià)法五、路三線價(jià)法三的應(yīng)用三舉例[例4三—12三]三現(xiàn)有臨三街宗地三A、B三、C、三D、E三，如圖三4—3三所示，三深度分三別為2三5英尺三、50三英尺、三75英三尺、1三00英三尺和1三25英三尺，寬三度分別三為10三英尺、三10英三尺、2三0英尺三、20三英尺和三30英三尺。路三線價(jià)為三200三0元／三英尺，三設(shè)標(biāo)準(zhǔn)三深度為三100三英尺，三試運(yùn)用三“四三三二一”三法則，三計(jì)算各三宗土地三的價(jià)格三。路線價(jià)三每英三尺20三00元第八節(jié)三路三線價(jià)法解：依三題意A＝2三000三×0.三4×1三0＝8三000三(元)B＝2三000三×0.三7×1三0＝1三400三0(元三)C＝2三000三×0.三9×2三0＝3三600三0(元三)D＝2三000三×1.三0×2三0＝4三000三0(元三)E＝2三000三×(1三.0+三0.0三9)三×30三＝65三400三(元)第九節(jié)三在三建工程三評(píng)估一、在三建工程三的含義三與特點(diǎn)在建工三程指在三評(píng)估時(shí)三點(diǎn)尚未三完工或三雖然已三經(jīng)完工三，但尚三未竣工三驗(yàn)收、三交付使三用的建三設(shè)項(xiàng)目三，以及三為建設(shè)三項(xiàng)目備三用的材三料、設(shè)三備等資三產(chǎn)。在建工三程的的三特點(diǎn)三：1．在三建工程三情況復(fù)三雜。2．在三建工程三之間可三比性較三差。3．在三建工程三的投資三不能完三全體現(xiàn)三在建工三程的形三象進(jìn)度三。4．建三設(shè)工期三長(zhǎng)短差三別較大三。5．在三建工程三的價(jià)格三受后續(xù)三工程的三影響。第九節(jié)三在三建工程三評(píng)估二、在三建工程三評(píng)估的三資料收三集與分三析第一，三收集與三被估在三建工程三有關(guān)的三政府批三準(zhǔn)文件三和工程三其他詳三細(xì)資料三。第二，三評(píng)估人三員到工三程現(xiàn)場(chǎng)三查勘工三程進(jìn)度三和工程三形象進(jìn)三度，明三確工程三竣工、三達(dá)到交三付使用三的日期三以及評(píng)三估基準(zhǔn)三日工程三形象進(jìn)三度是否三與總工三程進(jìn)度三計(jì)劃相三符。第三，三了解開三發(fā)商有三關(guān)情況三，檢查三工程質(zhì)三量。第四，三收集有三關(guān)法定三參數(shù)。第九節(jié)三在三建工程三評(píng)估三、在三建工程三評(píng)估的三主要方三法(一)三形象進(jìn)三度法在建工三程價(jià)格三＝建造三完成后三的房地三產(chǎn)市場(chǎng)三單價(jià)×三工程形三象進(jìn)度三百分比三×(1三—折扣三率)工程形三象進(jìn)度三百分比三＝[(三實(shí)際完三成建筑三工程量三+實(shí)際三完成安三裝工程三量)／三總工程三量]×三100三％(二)三成本法在建工三程價(jià)格三＝土地三取得費(fèi)三用+專三業(yè)費(fèi)用三十建造三建筑物三費(fèi)用+三正常利三稅(三)三假設(shè)開三發(fā)法在建工三程價(jià)格三＝房地三產(chǎn)預(yù)期三售價(jià)－三(后續(xù)三工程成三本+后三續(xù)工程三費(fèi)用+三正常利三稅)第九節(jié)三在三建工程三評(píng)估四、在三建工程三評(píng)