徐州蕭縣石榴園地塊策劃總綱zjzjj

《蕭縣石榴園地塊》策劃總綱目錄第一部分蕭縣房地產(chǎn)市場綜述第二部分項目定位1-項目SWOT分析2-項目在周邊環(huán)境所處地位分析3-項目定位1-蕭縣房地產(chǎn)供給分析2-

蕭縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱第三部分項目營銷策略1-項目案名、主推廣語2-

開發(fā)節(jié)奏及入市時機分析3-銷售與推廣策略----三位一體協(xié)同配合建議“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱第一部分蕭縣房地產(chǎn)市場綜述“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-蕭縣房地產(chǎn)市場供給分析“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-1蕭縣簡介地理位置：位于安徽省最北部，蘇、魯、豫、皖四省交界處。城市面積：全市總面積1871平方公里，人口約135萬人；轄18鎮(zhèn)5鄉(xiāng)708個行政村。區(qū)域交通：蕭縣緊靠徐州都市經(jīng)濟圈中心徐州市，縣城距京航運河30公里、徐州觀音機場50公里、連云港出?？?60公里。旅游資源：千年古剎天門寺、天一角地下溶洞、永固水庫、漢墓群、宋朝的古窖群遺跡、閔之騫鞭打蘆花處、三讓徐州的賢人陶謙墓、南朝宋國開國皇帝劉裕故里、蘇軾發(fā)現(xiàn)煤炭處。支柱產(chǎn)業(yè)：煤炭開采、農(nóng)副產(chǎn)品加工、建材、造紙、釀酒、化工、紡織、機械制造?，F(xiàn)有一500余畝的工業(yè)園區(qū)以及一條集書畫創(chuàng)作、裝裱、展覽、交易、鑒賞于一體的書畫藝術(shù)街全國100個重點產(chǎn)煤縣之一

，全國防腐第一縣

,中國書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)

蕭縣風情特點概括礦產(chǎn)資源豐富：煤炭、磁鐵礦、大理石、瓷石瓷土等

旅游資源豐富：旅游資源豐富，特色獨具。蕭縣古跡遍布。人文資源豐富：自古有“文獻之邦”之美譽，風騷人物薈萃，春秋三賢（閔子騫、顓孫子張、顏子柳）皆孔門高足“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-2

區(qū)域市場近期供銷比及市場分析2008年區(qū)域在售樓盤只有1個：鳳山花園,未來競爭區(qū)域內(nèi)競爭項目有蘇商·新嘉園、柏星·碧水星城、瑞豪花園分類數(shù)據(jù)鳳山花園合計07-08年供應面積（m2）約7萬m2約7萬m207-08年供應套數(shù)約500套500套全年銷售面積（m2）約6.5萬m265000m2全年銷售套數(shù)482套482套供銷比約1﹕0.96A.區(qū)域年供銷比情況分析：從一期年供銷比看，周邊區(qū)域供基本處于一個合理狀態(tài),“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱分析：從下階段供應情況比來看，市場供大于求，將會形成成買方市場。根源：一方面是區(qū)域大盤云集，08-09年集中放量供應造成；另一方面，蕭縣作為一個半封閉市場，自身消化量也有限。預測：隨著北區(qū)政務區(qū)的完善，周邊居住環(huán)境的改善，蕭縣市民將更加認同北區(qū)價值，市場環(huán)境更加趨好。B.未來區(qū)域供應情況分類數(shù)據(jù)鳳山花園蘇商新嘉園柏星·碧水星城瑞豪花園供應面積（m2）約8.5萬m2約7萬m2約65萬m2約16.6萬m2供應套數(shù)426套630套5800套1366套總計供應套數(shù)8222套(除新嘉園)“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-2

區(qū)域市場樓盤基本情況對比分析1、景觀景觀越來越引起居民的重視，許多規(guī)模較大的樓盤都設(shè)有中心景觀區(qū)，且也有不少樓盤設(shè)有水景、噴泉等，如：鳳山花園的景觀規(guī)劃上就比較重視；但規(guī)模較小的樓盤景觀意識較差，還停留在經(jīng)濟適用房的水平上。2、配套◆通信：所有樓盤都預留了電話線、寬帶、有線電話端口；◆安全：所有樓盤都配備了門禁對講機、大部分都有24小時保安巡邏智能化：◆會所：在一半樓盤中設(shè)有會所，但面積不大，也沒有起到實質(zhì)性的作用。居民對配套的認知程度還停留在滿足基本的生活需求上，配套較高的樓盤價格自然也頗高?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱3、物業(yè)類型及形式本區(qū)域還是以多層物業(yè)為主，新興的樓盤中也有小高層出現(xiàn)，但是市場接受度較低。4、戶型及面積各樓盤的戶型面積涵蓋面較廣，基本集中在80—120平米左右，面積最大有200多平米的別墅物業(yè)/頂層復式住宅。戶型也基本以三室兩廳一衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)為主力戶型，三室二廳多集中在95—120平米左右，二室二廳多集中在80—90平米左右。5、外立面本區(qū)域的外立面形勢還處在不斷發(fā)展的階段，部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟，色彩明亮，有現(xiàn)代感、跳躍感，充分采用了外飄窗、落地陽臺、歐式構(gòu)建等形式，但大多數(shù)樓盤還處在從經(jīng)濟適用房向現(xiàn)代成熟住宅發(fā)展的階段，門窗、陽臺、屋頂?shù)刃问捷^為簡單，多以涂料飾面為主?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱6、付款方式各樓盤都可提供7成30年按揭貸款和一次性付款兩種方式，但本次市調(diào)結(jié)果顯示，客戶群選區(qū)較多的付款方式為分期付款和一次性付款。7、價格因為沒有太多的參考價格，主城區(qū)樓盤均價約為1750元/平米左右。8、物業(yè)管理物業(yè)管理越來越被蕭縣市民所重視，部分樓盤聘請了專門的物業(yè)管理公司做物業(yè)顧問，多數(shù)樓盤是開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理，基本的24小時保安巡邏、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施維護等物管內(nèi)容都已具備。“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-3

蕭縣房地產(chǎn)發(fā)展趨勢產(chǎn)品根據(jù)規(guī)劃，城東將會規(guī)劃為教育型居住新區(qū)，主要以中高端住宅為主，小高層也已經(jīng)在蕭縣出現(xiàn)，所以未來蕭縣的住宅產(chǎn)品將會朝復合型產(chǎn)品方向發(fā)展，在規(guī)模、景觀、建筑、房型、規(guī)劃、智能化和物業(yè)管理等方面都將有一個整體的提升。個性化、形象化競爭日益激烈，將成為蕭縣房地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，竭盡利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤?！艄烤C觀周邊相鄰縣市的供應量，蕭縣的土地供應量不大，而且隨著城市化進程的加快以及居民改善住房條件的接受過程來看，蕭縣的房產(chǎn)開發(fā)的潛力比較大，但是本案周邊推出的2個大型項目會對本案未來的銷售造成相當大的競爭?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱價格通過市調(diào)的結(jié)果可以得出，縣城市民的收入差距相當大，富裕階層與低收入階層呈漏斗型比例；而蕭縣的房價相對于普通家庭收入已經(jīng)相對較高，高收入階層的人群有一部分已經(jīng)在徐州、淮北購置房產(chǎn)。而普通收入家庭面對07年才出現(xiàn)的房產(chǎn)開發(fā)小區(qū)購買欲望比較強，但是對于價格的接受度不是太高。需通過適當?shù)陌b策劃以及市場引導期來慢慢適應。如果本案在產(chǎn)品的規(guī)劃理念上能夠創(chuàng)新，本案的市場機會是相當大?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱1-3

綜合評析1-3-1、地域住宅消費心理特點分析1）消費觀念保守區(qū)域性居住觀念嚴重，不了解房地產(chǎn)市場，對住宅貸款認識不足，但對建筑期內(nèi)分期付款接受度較高。受收入所限，對住房消費態(tài)度積極性弱，絕大部分人群無住宅投資能力。2）城市文化氛圍淡薄人們對住宅消費的綜合認識、接受及提升還需要一定的過程。3）認可朋友間的介紹比較相信和認可親朋的推薦，在銷售過程中可巧以利用?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱1-3-2、目標客戶群定位分析根據(jù)市場調(diào)查，目標客戶群集中在三個不同的受眾層，相對需求及其可承受的價格、總房款能力主要集中在三個需求接受層面：A、中低層面解決基本生活需求的購房者

政府機關(guān)、事業(yè)單位青年公務員

個體工商業(yè)主

外出打工人員這一人群，年齡大約在28-35歲之間，收入較同齡人稍高，主要購買力在總款15—18萬，面積90—100㎡之間?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱B、中層及中層以上改善居住條件的購房者

政府機關(guān)、事業(yè)單位中層管理者

周邊企事業(yè)單位中高層

周邊學校教職工

私營個體業(yè)主這一人群在企業(yè)內(nèi)部是中層或中層以上管理人員，原有住房太小或位置較差，隨孩子成長和經(jīng)濟條件的改善。有穩(wěn)定高收入，經(jīng)濟上有一定積蓄，注重生活舒適性，對物業(yè)要求較高，追求更高的生活質(zhì)量，舍得花錢買服務。主要購買力在16—20萬，面積在100—120㎡之間，注重實用性，對房型設(shè)計、樓層選擇、地段位置、配套完善、社區(qū)規(guī)模需求較高（同僚間潛在攀比意識強）?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱C、中上及上層追求生活品質(zhì)和生活情趣的購房者

私企成功人士

高級管理層

政府事業(yè)單位高層

這一人群年齡多在45歲以上，在商海征戰(zhàn)多年，有一定的經(jīng)濟實力，對于大戶以及別墅的需求有一定量。要求絕對的工作生活環(huán)境，安靜從容。高生活品位，周邊綠化環(huán)境，人文氛圍，住宅有私密性要求，對鄰里知識層次因素考慮多。對住房要求面積在130㎡或以上。但蕭縣這一人群現(xiàn)所占比例較少。第二部分項目定位“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-項目SWOT分析“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱優(yōu)勢（S）1、緊鄰蕭城一中校區(qū)，具有相當大的教育優(yōu)勢；2、地塊規(guī)模較大，利于形象塑造，可設(shè)置比較完善的配套；3、地塊整體規(guī)劃尚可，產(chǎn)品形態(tài)豐富；

4、項目內(nèi)部配套齊全，造城概念性強5、依虎山腳下，北側(cè)為圣泉寺，自然資源優(yōu)厚，文化氛圍濃厚，有一定的歷史沉淀；劣勢（W）1、目前交通周邊環(huán)境配套不完善；2、地塊形狀不完整，不利于項目的整體規(guī)劃3、道路交通配套不完善，出行不方便；4、項目內(nèi)部配套功能不完善；5、處于虎山腳小，山上綠化植被不茂盛，墳堆太多，對于客戶傳統(tǒng)思想的影響太大；6、處于蕭縣當?shù)爻菂^(qū)的邊緣地帶，客戶的傳統(tǒng)地段觀念需要引導；7、周邊競爭個案未來放量很大，使本案樓盤的推廣難度加大；機會（O）1、政府正在著力進行城市形象面貌改造,城市的整體形象將有較大的改觀和提升，必然導致區(qū)域房地產(chǎn)市場的全面上升；2、蕭縣的整體房產(chǎn)市場尚未全面開發(fā)，對于操作本案的市場空間很大；3、如果本案能夠充分的運用虎山這一自然資源，結(jié)合景觀整體規(guī)劃，對于項目的整體形象的提升后銷售將大有好處；4、堅持走差異化樓盤路線，加以全新的概念包裝，充分彰顯項目個性與優(yōu)勢，就有很大的機會占領(lǐng)市場；威脅（T）1、周邊地塊尚未開發(fā)，潛在競爭對手較多；2、開發(fā)商大盤開發(fā)經(jīng)驗較為缺乏；3、國家宏觀政策對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)定，對小城市影響較大“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱2-項目在宰周邊環(huán)曉境所處屠地位分磚析“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱本案在周勿邊競爭環(huán)頃境中的地搭位競爭環(huán)境安分析產(chǎn)品同質(zhì)見化客群同性勤化營銷同晌流化品牌優(yōu)段勢化以差異化劫產(chǎn)品形態(tài)搖占領(lǐng)區(qū)域慰市場的高蘋點在惡劣競匆爭環(huán)境中喚的出路從以上的閘分析不難欣看出：本制案在諸多懇方面都有胖一定的優(yōu)船勢和市場茫機會，是適比較理想燦的住宅建剃筑用地。暫另本案周潛圍在建樓工盤定位以藥中檔為主孤，因此，覽本案的定岔位不應偏杰離中檔太廟多，如想慌明顯區(qū)別艷于周圍樓侮盤，需在躁建設(shè)設(shè)計訓上、環(huán)境灰規(guī)劃上、眼樓盤品質(zhì)娃上以及樓襯盤包裝上蘇超過其他包樓盤，才鵝能獲得較解好的售價易和銷售形魯勢?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱3-項目定戒位“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1、尋怒找令人椒心動的某項目主刷題定位定位原班則主題定位筑就是用最馬簡練又有痰感召力的熟方式告訴泳消費者我億是誰，一書個項目的盜主題定位持的準確與暖否，會直彎接影響項窯目在消費續(xù)者心目中歌的形象，魂所以提煉藏一個讓人偷一見傾心青的主題定貴位對項目丙非常重要半。為了尋求豪本項目主荷題定位的率突破點，書我們結(jié)合青項目本身礦的特征，絡(luò)深入挖掘如其近有虎山、圣泉寺的自然提景觀優(yōu)服勢，又喜緊臨蕭城一中這一教環(huán)育資源效,決定蠻了她可滿以具有學區(qū)與生返態(tài)并行的品蚊牌內(nèi)涵元相素。我們嘗試醫(yī)從三個角矮度提煉主煎題定位：罩一是從項方目的自然資源出發(fā)；柳二是從胡項目的教育資源出發(fā)；三競是從項目飽的大盤資根源出發(fā)。結(jié)系果,單一喝拎出任意趟的資源,狹都不足以喊支撐本項療目,最終膽綜合考慮耳，把自然資疊源、教育水資源、大羅盤資源等止因素全部喪融入進主礙題定位中卻.由此，我谷們將該項鳥目主題定京位首先導扒入全新的石理念初步壇定：高質(zhì)感境生活居朵住區(qū)“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱解析依據(jù)此甜前的市殘場調(diào)研塞獲悉,揪城東將縮慧規(guī)劃為竄中高端篇為主的年教育型務居住新亭區(qū)。就貿(mào)目前而全言,蕭昂縣房地霧產(chǎn)市場女處于起吉步階段咱,且土次地供應道量不大股,現(xiàn)階椅段唯一截的在售群項目“械鳳山花跨園”則針圍繞著嘩項目品肯質(zhì)來做獸文章.比后續(xù)也琴將有2品個規(guī)模熟較大的奇樓盤面里市,其墨競爭性唉不可言呈語.本案總職體上來圣看，也礎(chǔ)是一大教盤，因壁此為取弊得長效選的競爭洲力，我哄們必須膀以差異另性的定聯(lián)位入市蹤蝶，區(qū)別戶現(xiàn)有市全場,賦品予本案值的獨特睬的個性擊,在產(chǎn)潛品形式氧上則走寶精細化誓路線，纖以獨特串的產(chǎn)品蜓形態(tài)發(fā)違動，以駕優(yōu)質(zhì)的糕性價比廈取勝，伐弱化本屑案由于令開發(fā)節(jié)揉奏而造迫成的品脆質(zhì)、配幫套等方虎面的劣孕勢，從為而以獨汽特的產(chǎn)涼品優(yōu)勢辨撬動市撥場，達蘭成目標布。對本案的偏所在地進板行深入思主考,蕭縣適的人文資該源十分厚益重,是全僻國首家”勺書畫藝術(shù)蜓之鄉(xiāng)”,冰而目前市規(guī)場上所開矛發(fā)的樓盤裳卻無一利德用此資源落,是市場慢上的空白咸點,利于悄我們對項熱目塑造獨歲特的個性境,在這喇里我們又英提出了“融合父、居住享、品位”的概戰(zhàn)念。所以我肌們初步我對本項尖目提煉囑出的主授題定位膽為——“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱蕭縣首渴席“融合居住止品位的高偷質(zhì)感生活錘新領(lǐng)域，暈引領(lǐng)未來翼生活”“蕭縣首席隙國際人文黃復合生態(tài)疏之城”再者,占蕭縣“足十一五濟”規(guī)劃燒中指出效,蕭城罵將做為拐徐州的坊衛(wèi)星城籮,人踏口、面咳積都將肥增長,凈屆時城日市的功墻能更加早完善、軌城市的案輻射力再、帶動車力也勢站必加強嘩,擁有困悠長歷曾史的蕭孝城將插撤上騰飛鼻的翅膀熊,將越斗來越有厲活力,戚蕭縣結(jié)需要有焰?zhèn)€國際振化的建北筑藍本玩,不光仆提升蕭進縣形象華,更能絨吸引人岡才,達薦到“人程才強縣泥”的戰(zhàn)爺略經(jīng)過對項籌目層層理坊解,整合怪資源,婚最終對本些項目有了筋清晰的主墨題定位為軌——“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱“國際玻人文生易態(tài)”社產(chǎn)區(qū)定位房誠的優(yōu)勢晶與風險歸預測優(yōu)勢風險經(jīng)濟效贏益考量基礎(chǔ)適合當?shù)匦菝癖娤M楊習慣：利用當惜地民眾堡攀比性臉重，高惕端物業(yè)歡更被消州費者看肆好定位差停異化：與競爭樓夕盤以多層臭物業(yè)(6尚+1)為舟主的中高臣端物業(yè)形散成了競爭憤的差異性產(chǎn)品質(zhì)吹量保障推廣費蘋用保障風險一儉：市場撥需求不繳足解決方案：擴大區(qū)夜域＼降低擦門檻＼開朱辟直銷戰(zhàn)鵲場風險二扭：價格蘋上不去解決方童案：提升形懼象＼增藝加產(chǎn)男品附加挨值＼銷甲控，延餓緩推盤壇節(jié)奏“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱第三部蔽分狼項目營羊銷策略1-項目案吐名及推枝廣語“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱1-1金市場椅上樓盤寒命名瀏饑覽鳳山花貨園瑞豪花奇園柏星·碧瞇水星城蘇商·新盒嘉園以自然資墊源命名,五突出“鳳舌山”以開發(fā)揀商命名預,前+挽后綴方那式以開發(fā)游商命名冰,突出雄意境,態(tài)給人以嚷“城”皂的感覺以開發(fā)款商命名噴,諧音乘方式“隨嘉”-遮“家”1-1遺本案命拔名原則“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱l突出項森目賣點.l滿國足目標豬客戶的攝精神需拘求l能給熟人以詩意廢棲居的美趁好聯(lián)想l案名張要簡潔易京記，朗朗時上口、易遣于傳播“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱首推案歌名瀚錦華炒府1、具有相當慎美感與氣陡勢，與周魄邊樓盤的碗氣勢抗衡酒（如柏星·譽碧水星皂城），并與歉目前蕭縣衣樓盤純景謊致化、單潑一化命名賞相區(qū)別，菊如“鳳肌山花園”濤，“鳳山菌花園”已僻面市許久匙，消費者矛會逐漸對丹其漸漸失幫去感覺，彈市場需要曾新鮮感。2、瀚——本項目甜所處地季域歷史脖人文風焰情濃厚毅,是中津國第一較個書畫筑藝術(shù)之漆鄉(xiāng),境魚內(nèi)文化擴古跡豐騰富,“暗瀚”字紡意喻長揚久,無帖邊無際恰,多用陷做形容傾歷史,同時“瀚能”字具有暴動感效果銜,意喻悠梅久的人文出歷史將延毒續(xù),并見膀證蕭縣古尊代文明與灶現(xiàn)代科技榨相融相匯;3、錦——揚“錦”臉字多見敢于“錦鏡繡”、牌“錦繡雖”多用敞于“錦燥繡前程慕”,其懶多比喻肺事物的陣美好,詠由于項迅目緊臨舟蕭縣兩鹽所省師馳范高中案之一的蕭城一中,其大學插升學率也畏穩(wěn)居前列鈴,項目能凝夠起到很姻好的借勢統(tǒng)作用;4、華府——蹈“華府”哥最早是香鴨港人對Wash側(cè)into拖n(華盛當頓)的粵語音頓譯,到9廢0年代多慎指白宮,薪白宮是美壩國歷任總盜統(tǒng)的辦公至場所,一刑直是“尊貴榜、奢華否、安全蓬”的代名催詞,項狗目以“安華府”梅做后綴艱,不光食能拉高遙項目的許品質(zhì)感丙,還能倉使整個拴案名顯伯得朗朗翅上口,駐也使的奪整個項付目的定絹位得到宅很好的填詮釋“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱蘭亭水獨云澗1、蘭亭——王羲之著盯名書法“粉蘭亭序”陽，作為中廊國第一家舒書畫藝術(shù)漫之鄉(xiāng)的蕭齒縣，用“吐蘭亭”來么借物喻事標，最貼切法不過

2、與項目景觀的對位水——小區(qū)自身水景，噴泉，水簾設(shè)計。云——山與云的距離感最近，周邊已有樓盤均以山為題（鳳山花園），我們避免雷同，以云代山，富于想象更具浪漫色彩澗——與澗搭配最緊密的詞匯就是“山澗”，與本項目山景相適應，同時“澗”字的動感效果使整體名稱更活躍并具有現(xiàn)代氣息次推案類名“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱3、與項目自宇身優(yōu)勢進謝行充分的聚對接，“槳蘭亭”偏扔重人文色聾彩，“水栗云澗”偏勢重生態(tài)景客觀，避免親了單純?nèi)酸u文或生態(tài)勿的片面性續(xù)，并可有育效規(guī)避書偏畫藝術(shù)與收目標群體皮的親近局蜜限性4、水云澗很氧容易讓人蔥聯(lián)想到瓊姻瑤小說《傳梅花三弄世》中的《秩水云間》土，而《水蓋云間》小斜說本身具浸有相當廣憐泛的社會嘉影響力，域?qū)ξ覀兊膽z傳播起到較相當大的應借力作用擊；同時小朽說的故事究主人公為際畫家，與葬書畫藝術(shù)見緊密聯(lián)系錘，書中的芹描述讓人東想到浪漫掠閑適的仙蠻境生活。5、更為重要痰的是我們遮所倡導的瘡虛實相生胖的生活方責式相吻合瓶，正如“飄若蹦浮云善矯若驚箏龍”恰是我們?nèi)纳顟B(tài)港度，居家晃生活的閑新適恰若“蜻山中浮云償”，工作欣事業(yè)的積嘆極進取恰妙是“水中飼蛟龍”，池一實一虛晶，天作之除合，完美悔一生“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱項目定位氣語260許000必平米人蹄文府邸袍·魅力異之邦“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱項目主推驚廣語承載一座求城市的人宜居理想！備選推采廣語人文之都匙生態(tài)慌之城“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱推廣語一次相遇叮一生情懷推廣語臨山當繪風濁唯我踩天地推廣語人文尚笛居是讓杜生命更見生命備選案飾名翠山豪箭庭虎嘯山莊書香華斑庭2-項目入特市時間由分析“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱2-1爪最佳入市檢時機分析競爭項目偵開發(fā)推廣煙狀況鳳山花搖園蘇商新謙嘉園柏星·田碧水星掛城瑞豪花園08年異6月推搞出二期觀，按其寺目前去糧化速度忙，在0飾9年2祝月份后征進入尾智盤銷售正處于拆橋遷當中,純預計下半泄年進入銷毀售項目籌建胡中,體量難大,去化心速度將在晨2-5年項目籌輕建中,榆體量大捕,去化疫速度將她在2-夸5年市場空木檔分析2008郵年底—200懂9年上便半年區(qū)域內(nèi)沒矛有新盤上瞞市在售項油目新推撓房源少價格提棗升，市兇場炒熱“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱現(xiàn)場服匆務標準黨化客戶逼慶定技巧悅培訓現(xiàn)場真實慨一刻培訓案場包偏裝改造戶外形象芝系統(tǒng)建成樓盤巡父回展SP活動08.1消009.期1.109.濁208.908.1誼208.1銹11.1一尿期盛大開盤售樓處巨啟用，在進場產(chǎn)品發(fā)酒布會客戶聯(lián)誼沿活動09.基309.409.迎5本案一針期入市董時間及處重大節(jié)問點建議價格分開內(nèi)部認嚴購業(yè)主社符區(qū)形成隔，暑期獎孟學活動乏舉行業(yè)主社組區(qū)形成銷，暑期獎墊學活動腸舉行業(yè)主社圈區(qū)形成陵，暑期獎學蝴活動舉行項目封折項，品菊牌形象券提升“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱3-銷售推嫌廣策略3-1項目問題衛(wèi)樹分期開襯發(fā)抹品質(zhì)不棄認可配套不認五可產(chǎn)品不描認可品牌不認腸可價格不認虎可同質(zhì)競著爭大認可度差競爭度強可控問挎題不可控么不可解甲決問題可解決問慘題核心競爭愚力缺失本項目軌問題解僵決的核豈心思路碑是：弱化不趕可控不朵可解決浩問題；盡量解臘決可控廊問題；對可解決察問題提出扔全面解決鼻方案?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱3-2聚焦→核增心策略鏈茫：問題原點榆聚焦不可控不午可解決問升題分期開讀發(fā)屆品質(zhì)戲不認可可控問紀題可解決問顏題交通及配閉套不認可同質(zhì)競爭奸大價格不認菠可產(chǎn)品不認貝可品牌不搞認可項目分坡2大模竭塊開發(fā)挖掘項目寫價值及賣爸點加強媒體停引導強調(diào)私車賞使用、高危車位配置自身配套彈完善能否通過僻產(chǎn)品的細籌分以非同索質(zhì)產(chǎn)品跳閱出現(xiàn)有競辣爭？能否通過井價值和性媽價比的比伸較來獲得筐價格的認勞同？能否通紗過拓展律溝通渠采道和增順加溝通陳機會來川進行一蝴個好產(chǎn)凝品的推淋薦？能否通液過公關(guān)罪和傳播扛活動打飯造項目偉和企業(yè)窗品牌的純雙贏？完全可客以完全可以鴉通過創(chuàng)造嬸與客戶更愈多和更深摟的溝通機痕會來解決和開發(fā)商敢協(xié)商解決加強引辮導可以狀弱化問械題“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱核心策掘略鏈產(chǎn)品細分跳出競爭解決同質(zhì)駕化產(chǎn)品的款惡性競爭宗問題解決產(chǎn)品傭、價格和速品牌的不董認可問題擴大受眾溝通升級高綠地高歷層變身“公園H黨OUSE殼”多層變噴身“退臺裝洋房”別墅變身“私家庭州院”比多層飲更舒適比洋房蠶更洋房底層全架鋼空硬綠地與肯軟綠化結(jié)竿合純板式樓土規(guī)劃頂層挑高桃客廳全贈送落怒地凸窗。。。。攻。。變推銷為小拉銷變單方訴幼求為雙向真溝通延伸銷售解現(xiàn)場樣板體選驗活動營窯銷造影歐響，增蘇加溝通怎機會公關(guān)制造貞公信力形象包悲裝感染現(xiàn)場真菠實一刻刀鋒行動皇冠計劃產(chǎn)品支撐比別墅飯更尊貴“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱公關(guān)活包動，事寸件制造如何跳出惰競爭?市場領(lǐng)駕導者品怪牌的塑乖造營銷渠面道的拓筐展樣板體驗醋的營造公眾影傍響力的君制造政府輿論行業(yè)內(nèi)錢專家及淚權(quán)威聲哭音圈層營銷刀鋒營銷樣板示很范區(qū)、武樣板房先造景、歇后賣房，島體驗式震熊撼式銷售主流價索格高價斜值感產(chǎn)石品的打犧造差異化的坦品牌識別災系統(tǒng)品牌承明諾的兌尿現(xiàn)市場原點牲----稅如何跳出戰(zhàn)競爭？“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱刀鋒截慣客如何鎖院定客戶軟?客戶在杯哪里？如何實后現(xiàn)消費彎？如何找貌到客戶怕？其他客貨戶渠道隱創(chuàng)新和喘拓展口碑傳綢播產(chǎn)品利望益點終端服債務標準踩達標競爭項目拘成交客戶矩統(tǒng)計分析調(diào)研、厲分析和昆論證區(qū)域消販費特征器和習慣營銷活動哪集客品牌形象雖高點現(xiàn)場體驗藍點客戶原桑點--遞--如四何鎖定騾客戶？“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱刀鋒截客如何鎖證定客戶咽?客戶在哪語里？如何實港現(xiàn)消費屋？如何找到魂客戶？其他客叫戶渠道哀創(chuàng)新和津拓展口碑傳播產(chǎn)品利益及點終端服鎮(zhèn)務標準袖達標競爭項目扒成交客戶污統(tǒng)計分析調(diào)研、瓜分析和馬論證區(qū)域消費奧特征和習瞞慣營銷活動劉集客品牌形致象高點現(xiàn)場體驗晴點客戶原點豬----獎如何鎖定憐客戶？“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱刀鋒截客如何鎖笛定客戶梨?客戶在哪川里？如何實任現(xiàn)消費假？如何找到孝客戶？其他客戶棋渠道創(chuàng)新否和拓展口碑傳午播產(chǎn)品利益獵點終端服寄務標準翻達標競爭項思目成交質(zhì)客戶統(tǒng)什計分析調(diào)研、分磚析和論證區(qū)域消醉費特征蘭和習慣營銷活動修集客品牌形補象高點現(xiàn)場體驗綠點客戶原點宣----筋如何鎖定南客戶？“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱如何提升貨價值?有視覺震桃撼性和價北值感的建減筑立面改竄造、立體弦綠化樣板體驗列，步步增域值的看房象通路設(shè)計全封閉智絨能化安全顆社區(qū)典范知名物諷管公司國托管高實用妻性高觀輪賞性立嚼體綠化現(xiàn)代經(jīng)寺典的高歐價值感尋建筑立傘面公共空間制精裝修高增值簽酒店式訂物管服扛務軍事化附物管服遮務建制物管增漫值產(chǎn)品原點煙----抗如何提升蹄價值？震撼式銷汽售大戶型限“寬公旺館”包亭裝產(chǎn)品附加到值打造面積贈飯送可拆卸頃式凸窗“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱3-3規(guī)劃→救戰(zhàn)略路南徑線：皇冠計劃刀鋒模犬式策略總王架構(gòu)形象包數(shù)裝塑品世牌案場外刀神鋒團隊集盼客銷售現(xiàn)場擊“真實一粉刻”提升終端羞服務標準郊式管理提高現(xiàn)瓶場協(xié)作甩逼定技獎巧示范景區(qū)勢形成情感學震撼力案場包裝那形成視覺掌感染力全面推行公客戶管理咬法活動營勉銷造影銷響戶外形象啊形成領(lǐng)地且歸屬力全面經(jīng)營蘿客戶感覺事件營銷檔提升品牌糟美譽度活動營劈燕銷提升旋品牌影課響力政府輿論孫提升品牌劣公信力業(yè)內(nèi)營銷鋸提升口碑奶宣傳力大眾媒體蠶提升品牌狀知曉度主動集煙客，變糾推銷為名拉銷制造更誦多的客叼戶雙向會溝通形成更悠大的客煙戶全接辭觸面減少廣告暫成本，更雀大績效“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱戰(zhàn)略路徑啊----求-整體推嘴盤節(jié)奏推盤周期合圍期強銷期運動期殲滅期品牌內(nèi)穩(wěn)涵延伸釋期價值訴冬求形象導歪入價值體驗認知升級價值挖董掘?qū)ΠY下藥價值提嘩升美譽增加忠誠度建陪立對接二標藏段虛張聲炸勢震憾登場焦點運鞋動尾盤促銷內(nèi)部認悼購一標段仆開盤階段目標推盤節(jié)昆奏知名度建靈立價值認薪同建立美譽度位建立影響度犁建立■整體推怪盤節(jié)奏擠采用多頻次取小盤量開盤，德一方面鋒充分把旁握市場呼需求，耗另一方偶面期望即制造市掘場饑渴痰效應，棟不斷形就成市場燃熱度，猴在上一派期即將趴形成尾倚盤時下煎一期順勺勢開盤愉?！笆捒h石榴園地塊”策劃總綱3-4一期開唯盤前客說戶鎖定股步驟：蓄勢，贏惜得市場主帶動造勢，廣蓋域鎖定客批戶體驗，泉深度鎖奮定客戶氛圍，克激發(fā)消羊費欲望開盤，轉(zhuǎn)拘化購物熱囑情盛大開盤禾，引爆市香場促銷優(yōu)匯惠政策粉發(fā)布開盤前1驕個月左右賽內(nèi)部認購樣板景咳觀示范數(shù)區(qū)公開開盤前3杰個月左右驢，產(chǎn)品解召釋會，正悟式蓄水“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱報紙、挨廣播、曾電視等業(yè)內(nèi)產(chǎn)碧品論證墊、發(fā)布根、推介頑等媒體新除聞、政召府言論銹等售樓處塞內(nèi)外氛未圍、銷屢售物料乘等工地/圍姐墻/導視墾/樣板示走范區(qū)等“六位任一體”就的形象餡包裝策聾略大牌、納車身、殃戶外引業(yè)導系統(tǒng)火等品牌形月象業(yè)內(nèi)形象公眾形芳象賣場形象現(xiàn)場形義象戶外形象圍繞活胡動展開產(chǎn)品推侄介會軟新聞、紹公眾事件售樓處優(yōu)秩化增加導視須牌、圍墻拖改造、樣作板區(qū)工程尼進度加快市內(nèi)大牌艦等戶外引靈導增加3-5整體形象秩包裝策略“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱VI系統(tǒng)六規(guī)劃基礎(chǔ)部才分應用部州分車身廣告僅（往邵伯顛、丁伙等感鎮(zhèn)的車）克、圍墻、堅道旗、燈便箱等銷售中析心掛旗球、形象傭墻、太東陽傘等服裝、工朽作牌、名拉片等信封、信粒紙、檔案馬袋、手拎只袋、紙杯籍、禮品、錘邀請函等售樓處誓室內(nèi)功女能牌、需看房通鋒道導視沃牌、樣亞板間戶海型介紹寇、火炬形精舊神堡壘等形象導視道具廣告包裝項目標讀志LO救GO標志變矮體設(shè)計標志組合糧規(guī)范標準色/范主色/輔叨助色規(guī)標準功字范組禁合“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱物料制作象規(guī)劃及節(jié)避奏工地形象案場形象道具物料長效廣告時效廣告進駐期導入期蓄水期開盤期強銷期運動期尾盤期戶外大甘牌公交車忌身道旗售樓處飽門頭等形象圍墻指示大牌形象類的布幔條引幅樓書戶型圖置業(yè)計劃侍表手拎袋禮品等名片胸牌室內(nèi)主隆形象墻吊旗等促銷認弊購類的展架廣告畫比面沙盤戶型等促銷類的布幔條幅促銷類的布幔條視幅促銷類的布幔條貞幅促銷禮擊品海報DM電視廣告宣傳車報廣短扔信海報DM電視廣刻告宣傳車報廣短互信過街橫幅過街橫牽幅DM階段開工宣傳“蕭縣石榴園地塊”策劃總綱9、靜夜四垂無鄰，荒搶居舊業(yè)貧縮慧。。4月-華234月-村23Fri催day例,A港pri困l2爛8,泳202冬310、雨中晉黃葉樹械，燈下仁白頭人衣。。15:駐51:耗5915:課51:施5915:5便14/28索/202世33:漢51:5雅9PM11、以我獨影沈久，愧葉君相見頻西。。4月-2申315:塌51:咬5915:5雨1Apr辮-2328-A箱pr-2虜312、故人丹江海別援，幾度鐮隔山川凝。。15:好51:鐮5915:孤51:芬5915:隙51Frid壤ay,兄Apri搬l28皆,20初2313、乍見取翻疑夢飯，相悲京各問年駱。。4月-旨234月-劣2315:5住1:5915:5設(shè)1:59Apr貧il雅28,嚴20叼2314、他鄉(xiāng)竄生白發(fā)降，舊國柄見青山敢。。28梁四月被202世33:51怒:59鞋下午15:5穿1:594月-蘆2315、比不了趨得就不比源，得不到銷的就不要處。。。四月2畫33:51鋤下午4月-斤2315:5鑒1Apri漠l28榆,20錘2316、行動捏出成果俗，工作跟出財富狡。。202摩3/4譜/28輪15同:51畏:5915:5蠢1:5928A夫pril尚202桶317、做前救，能夠迅環(huán)視四孟周；做柜時，你雖只能或兼者最好寧沿著以擊腳為起絞點的射蓮線向前番。。3:5支1:5蚊9下柱午3:5夠1下碼午15:極51:幅594月-孩239、沒有授失敗，瓦只有暫歲時停止咬成功！飽。4月-2什34月-2慨3Frid俗ay,家Apri委l28濱,20授2310、很多事拾情努力了敲未必有結(jié)裙果，但是飄不努力卻臘什么改變腫也沒有。您。15:違51:簽5915:5僻1:5915:5慨14/28餓/202炊33:常51:5咐9PM11、成功撥就是日板復一日豈那一點運點小小啄努力的混積累。擔。4月-浴2315:5班1:5915:5努1Apr-魔23