廈門杏林欣隆泰項(xiàng)目項(xiàng)目市場定位報告

欣融泰262項(xiàng)目市場研究及定位報告2010年4月

第一頁，共九十四頁。工作回顧項(xiàng)目研究工作階段劃分項(xiàng)目目標(biāo)的溝通和界定明確宗地內(nèi)部各項(xiàng)因素統(tǒng)一項(xiàng)目的發(fā)展方向項(xiàng)目目標(biāo)溝通與界定市場研究及項(xiàng)目定位產(chǎn)品策劃及建筑規(guī)劃

工作城市宏觀背景研究杏林商業(yè)市場調(diào)研業(yè)內(nèi)人士及消費(fèi)者訪談深入解析項(xiàng)目因素案例研究與借鑒項(xiàng)目發(fā)展頭腦風(fēng)暴會議市場研究及定位報告針對項(xiàng)目戰(zhàn)略思想及定位思路達(dá)成共識成果深化研究完善定位報告詳細(xì)業(yè)態(tài)布局與規(guī)劃建議項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)測算建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書產(chǎn)品策劃及建筑規(guī)劃報告第二頁，共九十四頁。目錄第一部分問題認(rèn)知第二部分市場透視第三部分項(xiàng)目分析第四部分案例借鑒第五部分

項(xiàng)目定位第三頁，共九十四頁。PART1

核心問題認(rèn)知第四頁，共九十四頁。1本案屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部中的中小型商業(yè)體項(xiàng)目屬性本案

區(qū)位：地處杏林區(qū)，杏林西路與馬鑾路交叉處;

——周邊氛圍嘈雜，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部；規(guī)模：占地面積14600㎡，總建筑面積2.1萬㎡；

——中小型規(guī)模體量；性質(zhì)：商業(yè)用地，使用權(quán)期期限十年；

——中短期經(jīng)營型項(xiàng)目；第五頁，共九十四頁。2開發(fā)目標(biāo)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略

提升城市形象，超越區(qū)域商業(yè)現(xiàn)有的經(jīng)營檔次；保證未來進(jìn)駐商家的利益最大化，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價值；為廈門其他項(xiàng)目的開發(fā)奠定基礎(chǔ)；

快速運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)良好的現(xiàn)金流；適當(dāng)降低開發(fā)及運(yùn)營成本；項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)周期

快速開發(fā)，力求一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)試營業(yè)；土地總使用時間（租賃期）十年；

項(xiàng)目首年納稅186萬、次年納稅366萬，后續(xù)8年年納稅額505萬，項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營應(yīng)力求實(shí)現(xiàn)6年內(nèi)盈利；項(xiàng)目利潤目標(biāo)本案要充分實(shí)現(xiàn)檔次與價值，并滿足快速回籠資金開發(fā)目標(biāo)

項(xiàng)目前期策劃、招商推廣及經(jīng)營方式應(yīng)成為可復(fù)制的商業(yè)模式，支持企業(yè)3-5年內(nèi)在同等區(qū)域的復(fù)制該項(xiàng)目；開發(fā)經(jīng)營模式第六頁，共九十四頁。R我們想要什么？（針對目標(biāo)的規(guī)范分析）區(qū)位方面：項(xiàng)目地處島外城鄉(xiāng)結(jié)合部，應(yīng)如何樹立形象與提升檔次？體量方面：中小型規(guī)模體量，難以顛覆原有區(qū)域商業(yè)格局，應(yīng)如何尋求突破？租期方面：使用權(quán)商業(yè)項(xiàng)目，僅租不售，應(yīng)如何定位保障后續(xù)招租快速回籠資金？S我們有什么？（針對項(xiàng)目屬性分析）面臨問題是什么？面臨問題3開發(fā)目標(biāo)與基本屬性存在諸多問題沖突，本案應(yīng)如何定位從而尋求突破本案要充分實(shí)現(xiàn)檔次與價值，并滿足快速回籠資金開發(fā)目標(biāo)本案屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部中的中小型商業(yè)體第七頁，共九十四頁。4解決思路問題解析立足于市場研判與項(xiàng)目分析基礎(chǔ)上，借鑒相關(guān)案例，尋求最優(yōu)項(xiàng)目定位，從而解決本案面臨的三大問題城市背景客群需求項(xiàng)目定位案例分析借鑒尋求突破，解決問題商圈機(jī)會項(xiàng)目分析第八頁，共九十四頁。PART2

市場透視(宏觀大勢研判、中觀市場研判、客群需求分析)第九頁，共九十四頁。

宏觀大勢研判第十頁，共九十四頁。1城市背景——杏林片區(qū)位于廈門集美南部，規(guī)劃“一心、兩塊、十區(qū)”，屬于相對獨(dú)立的城市組團(tuán)

城市區(qū)位：杏林位于廈門集美南部，規(guī)劃的“一心四片”中的重要組成部分，距離本島約20分鐘車程；規(guī)劃結(jié)構(gòu)：“一心、兩塊、十區(qū)”即：“一心”指文華路形成的城市分區(qū)中心?！皟蓧K”指南北兩個綜合區(qū)?！笆畢^(qū)”指規(guī)劃區(qū)內(nèi)包含十個功能區(qū)。；城市性質(zhì)：廈門市城市發(fā)展分區(qū)中一個相對獨(dú)立，以工業(yè)，倉儲為主，并擔(dān)負(fù)重要陸路交通功能的城市組團(tuán)；本項(xiàng)目老城區(qū)第十一頁，共九十四頁。1經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)——區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長，促使杏林乃至集美總體商業(yè)升級發(fā)展奠定基礎(chǔ)；2006-2009年期間，GDP總量、政府年財政收入、社會消費(fèi)品零售總額等多項(xiàng)指標(biāo)均保持增長態(tài)勢，集美區(qū)整體經(jīng)濟(jì)保持良好態(tài)勢，這為杏林乃至集美商業(yè)圈的升級發(fā)展奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；第十二頁，共九十四頁。1消費(fèi)能力——生活水平的穩(wěn)步提升為居民消費(fèi)由日?；拘拖M(fèi)向較高檔次的休閑、娛樂消費(fèi)轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)；2006-2009年期間，衡量集美區(qū)居民收入水平的兩大指標(biāo)，城鎮(zhèn)居民可支配收入與農(nóng)村居民純收入均保持增長態(tài)勢，人民生活水平穩(wěn)步提高；集美人民生活水平的提升促使居民消費(fèi)由日常基本型消費(fèi)向較高檔次的休閑、娛樂消費(fèi)轉(zhuǎn)型，為商業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)；第十三頁，共九十四頁。1商業(yè)規(guī)劃——本案所處杏林南部片區(qū)商業(yè)發(fā)展導(dǎo)向?yàn)椋阂再徫餅橹?，休閑為輔的區(qū)域（次級）商業(yè)中心商業(yè)布局：未來集美區(qū)城區(qū)商業(yè)空間布局將形成三級體系。即：市級商業(yè)副中心一個、區(qū)域（次級）商業(yè)中心四個、大型社區(qū)商業(yè)中心若干個;

本案范圍：本案所處杏林城區(qū)中南部，商業(yè)街涵蓋杏林南路、杏林東路、新源路和及部分杏林北路等；發(fā)展設(shè)想：杏林城區(qū)中南部規(guī)劃為區(qū)域（次級）商業(yè)中心；發(fā)展導(dǎo)向：可增設(shè)大型百貨店和超市；鼓勵開設(shè)專賣店、專業(yè)店，適度發(fā)展餐飲、休閑、文化娛樂設(shè)施，形成功能比較齊全，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理，以購物為主、休閑為輔的商業(yè)中心?！都绤^(qū)商業(yè)中心體系發(fā)展設(shè)想圖》數(shù)據(jù)來源：《集美區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2006—2015）》本案片區(qū)第十四頁，共九十四頁。1城市宏觀背景特征小結(jié)啟示城市區(qū)位特征杏林片區(qū)位于廈門集美南部，規(guī)劃“一心、兩塊、十區(qū)”，屬于相對獨(dú)立的城市組團(tuán)；本案屬于相對獨(dú)立的老城區(qū)板塊，商業(yè)的發(fā)展仍應(yīng)以立足于本地城市組團(tuán)；城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)區(qū)域經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)步增長，促使杏林乃至集美總體商圈全面升級；城市經(jīng)濟(jì)總量保持穩(wěn)步增長與人民生活水平的不斷提高，為本案超越現(xiàn)有商業(yè)檔次的奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；生活水平的提升促使居民消費(fèi)由日?；拘拖M(fèi)轉(zhuǎn)向較高檔次的休閑、娛樂消費(fèi)。商業(yè)規(guī)劃杏林南部片區(qū)商業(yè)發(fā)展導(dǎo)向?yàn)椋阂再徫餅橹?，休閑為輔的區(qū)域（次級）商業(yè)中心；本案應(yīng)立足于杏林，以發(fā)展購物、休閑商業(yè)為導(dǎo)向第十五頁，共九十四頁。

中觀市場研判第十六頁，共九十四頁。2商圈格局——杏林老城區(qū)可分為杏?xùn)|杏西兩大商圈，中低檔業(yè)態(tài)為主；

根據(jù)杏林老城區(qū)的人口及商業(yè)集中地的分布，可將杏林劃分為杏?xùn)|、杏西兩大商圈。杏西商圈主要由杏西路、碑頭路、新源路和馬鑾路構(gòu)成，餐飲、服飾、電機(jī)、建材等為主要的業(yè)態(tài)，檔次較低。杏?xùn)|商圈主要包括杏?xùn)|路、牡丹園步行街和文達(dá)路（寧寶路）三大重點(diǎn)街區(qū)，服飾為絕對主力，除了杏?xùn)|路北段業(yè)態(tài)中等外，多數(shù)中低檔服飾；第十七頁，共九十四頁。2杏?xùn)|商圈特征杏?xùn)|商圈主要商業(yè)街特征路段商業(yè)形態(tài)人群特征杏?xùn)|路南側(cè)民宅改造店面，夜市地攤雜亂，業(yè)態(tài)檔次較低下午人流量15-25人/min，夜間人流至少可達(dá)60人/min；女性比例為60%-75%；年青人居多；杏?xùn)|路北側(cè)社區(qū)底商沿街商鋪為主，停車空間有限，業(yè)態(tài)檔次中等下午人流量20-30人/min，夜間人流約35-40人/min，本地人群為主，33-45歲年齡層為主；牡丹園步行街社區(qū)底商圍合式內(nèi)街，業(yè)態(tài)檔次中等人流量較低，近有少量較時尚的女性和帶孩子的本地中年人文達(dá)（寧寶）路社區(qū)沿街商鋪為主，業(yè)態(tài)檔次中低依托寧寶小區(qū)和寧寶小學(xué)，人流較大，本地常住人口為主

服飾、餐飲是杏?xùn)|商圈的主力業(yè)態(tài)，總體商業(yè)檔次中低，部分中等檔次業(yè)態(tài)；主干道杏?xùn)|路人流量最大，其中南側(cè)人流量更高于北側(cè)人流；沿街商業(yè)租金200—300元/月/㎡居多，內(nèi)街租金80-100元/月/㎡為主；主干道杏?xùn)|路南側(cè)的客流量最大，但仍以外來人口居多，北側(cè)及內(nèi)部社區(qū)街區(qū)以本地居民為主；以單層店面居多，開間3.6-4.2米，進(jìn)深10-12米為主第十八頁，共九十四頁。2杏西商圈特征杏?xùn)|商圈主要商業(yè)街特征路段商業(yè)形態(tài)人群特征人流量杏西路社區(qū)及民宅底商為主，中低檔商業(yè)居多東側(cè)人流較少，車流較多。由于業(yè)態(tài)的集中化，以本外地青年和本地中年（購電器）為主杏西路/碑頭路段下午人流量約30-40人/min;夜間人流高達(dá)80-100人/min，男女各半馬鑾路民宅底商，低檔業(yè)態(tài)杏西片區(qū)的打工青年為主新源路碑頭路除聚鑫廣場個別社區(qū)外，多數(shù)為民宅底商，夜市集中街區(qū)，低檔商業(yè)形態(tài)杏林中低收入人群，以80/90后外來打工族為主，周末會有大量來自新垵、新陽等工業(yè)區(qū)的民工

人流量巨大,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過杏?xùn)|商圈,以周邊工廠人群為主，并可輻射至新垵等其他地區(qū)；杏西路業(yè)態(tài)相對多元化，目的型消費(fèi)業(yè)態(tài)（摩托汽配、五金）與誘導(dǎo)型消費(fèi)業(yè)態(tài)（服飾、餐飲）各半；碑頭及新源路段仍以低端服裝、餐飲為主力業(yè)態(tài)；商業(yè)形態(tài)與檔次低端化，繁華路段總體保持較高租金，沿街租金150-250元/月/㎡，內(nèi)街及二層租金80-100元/月/㎡；單位店鋪面積30-40㎡居多，格局多以3-4米開間，10-12米進(jìn)深為主第十九頁，共九十四頁。2市場競爭——規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目眾多，競爭激烈，但杏西商圈市場薄弱，本案面臨較好的市場機(jī)會；項(xiàng)目名稱商業(yè)面積(㎡)杏西商業(yè)廣場27000杏林商貿(mào)城50000杏北農(nóng)貿(mào)市場9277J2009G0577770J2009P0125000J2009P0219000J2007G04、G0521000J2010P0250000杏林規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目眾多，主要集中于杏?xùn)|東端，未來將會形成規(guī)?；纳虡I(yè)區(qū)，分流杏西商圈構(gòu)成競爭威脅；本案所處杏西商圈僅有杏西商業(yè)廣場項(xiàng)目（27000㎡），將與本案協(xié)同發(fā)展，共同提升片區(qū)商業(yè)氛圍；杏北的J2010P01、P02項(xiàng)目、聚鎮(zhèn)以及大學(xué)康城項(xiàng)目將構(gòu)成一定規(guī)模的商業(yè)集中體，截流杏北及灌口消費(fèi)人群，對本案構(gòu)成威脅。第二十頁，共九十四頁。商圈機(jī)會研判特征小結(jié)啟示商圈現(xiàn)狀杏?xùn)|商圈

主干道杏?xùn)|路南側(cè)的客流量最大，但仍以外來人口居多，商業(yè)檔次中低端化，僅祥發(fā)百貨周邊、牡丹園內(nèi)街有部分中檔業(yè)態(tài)，但品類不足難以吸引本地居民關(guān)注；

區(qū)位特征決定了本案應(yīng)立足于杏西商圈，依靠強(qiáng)大的外來人口人流量，從而保證項(xiàng)目租賃價值兩大商圈商業(yè)檔次不高，業(yè)態(tài)種類相對單一，本案唯有超越杏?xùn)|路段的商業(yè)檔次，方能進(jìn)一步發(fā)揮項(xiàng)目價值；本案應(yīng)充分借助杏西商業(yè)廣場的開發(fā)運(yùn)營，從而共同提升杏西商圈的檔次，對抗來自杏?xùn)|及杏北其他地區(qū)的商業(yè)分流；杏西商圈

工廠人口保證了強(qiáng)大的人流量，整體業(yè)態(tài)中低檔化，但保持較高的租金水平；新增市場供給

未來商業(yè)項(xiàng)目眾多，競爭激烈，但杏西商圈競爭薄弱，本案面臨較好的市場機(jī)會；1第二十一頁，共九十四頁。2重點(diǎn)個案——祥發(fā)百貨項(xiàng)目地址：杏林東路中段基本信息總使用面積7600㎡層數(shù)3F定位：綜合性百貨商場，區(qū)域性商業(yè)配套樓層業(yè)態(tài)分布1F：超市、煙酒、首飾及化妝品，如祥發(fā)超市、鑫六福珠寶等；2F：潮流服裝，女裝（中年）為主，部分童裝、男裝，如A嘜、巴黎錦、拼牌、袋鼠、恒源祥；3F：鞋城（品牌鞋較少），如：特步、紅蜻蜓等租金水平（元/㎡/月）1F：250-300/2F：120-180/3F：80-100消費(fèi)客群分析杏林本地居民為主（杏?xùn)|一帶居多），外來人群以中高收入中年人群為主，一般在28-45歲之間項(xiàng)目規(guī)模相對其他項(xiàng)目較大，引入肯德基、中國移動等主力商家，并預(yù)留了較多停車空間，樹立了杏林片區(qū)中高檔的項(xiàng)目形象；各樓層業(yè)態(tài)分配不合理，2/3F沒有規(guī)劃目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)，難聚人流，經(jīng)營比較一般；精品百貨區(qū)品類不足，缺少對本地中高等主力客群缺乏吸引力第二十二頁，共九十四頁。2重點(diǎn)個案——利民商場項(xiàng)目地址：杏西商圈碑頭路基本信息總使用面積2000㎡層數(shù)2F定位外向型社區(qū)購物商場，社區(qū)型的商業(yè)配套樓層業(yè)態(tài)分布層數(shù)業(yè)態(tài)2F流行服飾、鞋帽（中低端化）1F超市、服飾、手機(jī)通訊租金水平（元/㎡/月）1F：沿街200/2F：88-108（含物業(yè)費(fèi)和公攤）消費(fèi)客群分析杏西工廠工人為主，部分新垵、新陽的工廠工人和杏?xùn)|少部分學(xué)生，一般為80、90后點(diǎn)評：項(xiàng)目規(guī)模體量不大，整體形象較差，主要滿足周邊人群的日常性消費(fèi)需求，但依托于新源路強(qiáng)大的人流量，1-2F保持較高的租金水平，受金融風(fēng)暴及09年招工難的影響，整體經(jīng)營受到一定影響；第二十三頁，共九十四頁。2重點(diǎn)個案——萬佳美商場項(xiàng)目地址：杏西商圈新源路基本信息總使用面積2000㎡層數(shù)2F定位外向型街區(qū)購物商場，社區(qū)型的商業(yè)配套樓層業(yè)態(tài)分布層數(shù)業(yè)態(tài)2F超市1F珠寶、服飾、手機(jī)家電、鞋租金水平（元/㎡/月）1F：200（含物業(yè)費(fèi)和公攤）消費(fèi)客群分析杏西工廠工人為主，周邊本地居民為輔，周末會有部分新垵、新陽的工廠工人點(diǎn)評：項(xiàng)目規(guī)模較小，外圍和本身形象較差，商品檔次低端，主要滿足周邊居民日常性消費(fèi)需求，但依托周邊大量人口的消費(fèi)需求，1F保持較高的租金水平，2F經(jīng)營存在有一定困難；第二十四頁，共九十四頁。商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀市場空白點(diǎn)：◆現(xiàn)杏林商業(yè)市場較為缺乏主題型購物中心、大型購物中心（Shoppingmall)、娛樂休閑中心的業(yè)態(tài)形式；◆目前杏西片區(qū)缺乏中高端精品購物中心、中高端特色餐飲、娛樂休閑中心、男/女性購物中心類等商業(yè)場所。市場空白點(diǎn)解析商業(yè)市場商圈分析第二十五頁，共九十四頁。

客群需求分析第二十六頁，共九十四頁。1客群特征——本案輻射的商圈（杏西為主，覆蓋杏?xùn)|）范圍內(nèi)，流動人口是常住人口的2倍

本案輻射范圍以杏西商圈（即杏濱街道四大社區(qū)人口）為核心商圈，并包含杏?xùn)|商圈（杏林街道部分社區(qū)）為重要商圈，以及少量周邊區(qū)域社區(qū)；綜合統(tǒng)計(jì)本案輻射區(qū)域內(nèi)人口數(shù)，杏?xùn)|商圈常住人口與流動人口基本持平，杏西商圈常住人口不足流動人口1/4，商圈范圍內(nèi)流動人口大大超越常住人口數(shù)；杏林及杏濱街道人口數(shù)（人）杏林街道人口總和總?cè)丝诔Ｗ∪丝诹鲃尤丝?50644390051164其中杏北社區(qū)493732411696曾營社區(qū)1153554446091紡織社區(qū)1115665824574寧寶社區(qū)231341143211702重要商圈人口數(shù)507622669924063杏濱街道人口總和總?cè)丝诔Ｗ∪丝诹鲃尤丝?3222224217107978其中馬鑾社區(qū)49111411145000日東社區(qū)16913292813985三秀社區(qū)660630063600西濱社區(qū)1334434229922核心商圈人口數(shù)859741346772507輻射區(qū)人口統(tǒng)計(jì)1367364016696570第二十七頁，共九十四頁。2消費(fèi)者訪談

外來人口大多青睞杏西商業(yè)街物美價廉，基本滿足其日常購物需求；本地居民多數(shù)認(rèn)為當(dāng)前杏林的百貨（以服飾、鞋帽、箱包為主）品種過于單一，進(jìn)而轉(zhuǎn)向島內(nèi)購物；本外地居民對杏林目前的消費(fèi)場所不滿意，均希望杏林應(yīng)該發(fā)展較大規(guī)模的購物中心，期望本案業(yè)態(tài)品種應(yīng)多樣化，超越現(xiàn)有市場檔次，且應(yīng)該具備休閑功能；第二十八頁，共九十四頁。2業(yè)內(nèi)人士訪談

業(yè)內(nèi)人士反映杏林消費(fèi)人群主要還是應(yīng)該依托外來人口帶動，隨著財富積累，外來人口消費(fèi)力不斷提高，對商品的消費(fèi)檔次與品位也將提升，本案具備超越現(xiàn)有商業(yè)的條件；業(yè)內(nèi)人士反映杏林的餐飲及娛樂場所保持良好經(jīng)營，但總體還是比較缺乏休閑娛樂場所，建議本案發(fā)展一站式購物；

業(yè)內(nèi)人士普遍反映停車問題是制約消費(fèi)者購物的重要因素，建議本案應(yīng)處理好（含摩托車與私家車）問題；第二十九頁，共九十四頁。2商戶訪談

商戶反映杏林杏林人（本外地）具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，有追求高生活品質(zhì)的需求；商戶反映杏林中低端商業(yè)競爭激烈，中高端相對欠缺，規(guī)劃檔次高，業(yè)態(tài)豐富的大型購物廣場，具有較好的市場潛力；商戶反映本案所處杏西一帶具有較大的人流量，商業(yè)價值達(dá)，愿意考慮投資本項(xiàng)目；第三十頁，共九十四頁。3杏林消費(fèi)群體流向區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣客戶特征滿足度居民生活消費(fèi)日常生活消費(fèi)杏?xùn)|集中于生活區(qū)周邊的超市商場等本地居民為主，外地居民為輔基本滿足杏西基本為周邊工廠的外來人口節(jié)假日購物杏?xùn)|祥發(fā)、萬龍百貨及周邊店鋪杏林外來人群為主，本地中高端消費(fèi)人群更多傾向于島內(nèi)購物難以滿足杏西集中于新源、碑頭路沿街商鋪，周邊工廠人群甚至來自新陽、新垵，青年群體為主有待提升婚宴壽宴多數(shù)選擇本地酒樓，賓館本地居民、收入較高的外來人群是主要消費(fèi)客群基本滿足商務(wù)消費(fèi)住宿餐飲杏?xùn)|一帶的賓館、酒店為主，個別杏西酒樓本地居民、收入較高的外來人群基本滿足娛樂休閑KTV、茶館為主，部分桑拿會所消費(fèi)以本地居民或定居多年的外來人士為句，青年商務(wù)人士流向島內(nèi)難以滿足企業(yè)采購多數(shù)前往島內(nèi)SM、江頭等地購買杏林周邊工廠以及企事業(yè)單位難以滿足朋友聚會消費(fèi)以餐飲為主，休閑娛樂為輔，娛樂休閑場所欠缺中端客群選擇本地酒樓或KTV，青年群體多數(shù)選擇餐館、網(wǎng)吧等有待提升消費(fèi)特征分析——日常生活消費(fèi)基本滿足，節(jié)假日購物、娛樂休閑、企業(yè)采購需求則流向島內(nèi)，市場需求未被挖掘利用第三十一頁，共九十四頁。3客群分析總結(jié)——本案發(fā)展一站式休閑、娛樂、餐飲的購物中心具有較好客群機(jī)會客群分析總結(jié)對本案啟示主力客群次主力客群邊圈客群區(qū)域來源杏西、杏?xùn)|各半、以及部分來自杏北等其他地區(qū)杏西為主，杏?xùn)|為輔杏南、杏北、海滄新陽、新垵等地身份特征杏林本地居民（杏?xùn)|為主）青年群體、家庭主婦；杏西片區(qū)中高收入的外來人群；周邊生活區(qū)的外來務(wù)工人群，80/90居多，學(xué)生群體周邊片區(qū)外來務(wù)工人群、企業(yè)采購人員家庭職業(yè)特征個體工商戶/企事業(yè)單位/工廠技術(shù)人員管理層等/島內(nèi)上班的杏林人群周邊工廠/私營小企業(yè)工廠/小企業(yè)居多消費(fèi)特征以節(jié)假日購物，娛樂休閑購物為主，日常性生活購物為輔日常性生活購物為主，休閑娛樂為輔以節(jié)假日購物為主，商務(wù)消費(fèi)(企業(yè)采購)為輔客群特征主力消費(fèi)群體，保障提高區(qū)域項(xiàng)目整體消費(fèi)檔次引入人流，聚合人氣品牌知名度傳播商業(yè)業(yè)態(tài)潮流、品牌服飾（以女裝為主、并包括箱包、化妝品、精品等）、休閑餐飲大中型超市、休閑餐飲、大中型超市、休閑餐飲年齡構(gòu)成25~40歲的中高收入人群16~25歲的外來務(wù)工人員和學(xué)生群體20~30歲的外來務(wù)工人員第三十二頁，共九十四頁。PART3

項(xiàng)目價值分析本項(xiàng)目的市場競爭和核心價值(區(qū)位價值分析、SWOT分析、核心價值點(diǎn))第三十三頁，共九十四頁。

項(xiàng)目本體分析第三十四頁，共九十四頁。1區(qū)位氛圍：本案位于杏西商圈的中心，人流密集，但街景環(huán)境嘈雜，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部

項(xiàng)目位于位于杏西商圈的地理中心位置，杏西路與馬鑾路的交叉處，杏西商圈人氣最旺的地理中心。地塊北臨杏林西路，西臨馬鑾路，周邊工廠眾多，外來務(wù)工人群巨大，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。第三十五頁，共九十四頁。1交通路網(wǎng)：地塊位于馬鑾路與杏西路交叉處，路網(wǎng)密集四通八達(dá)，交通便利度高項(xiàng)目周邊路網(wǎng)密集，北臨杏臨西路，西靠馬鑾路、碑頭路，人流、車流量大，東西兩側(cè)形成人流匯聚的核心點(diǎn)；地塊南面的永豐路、光明路等往來人群相對較少，以工廠及社區(qū)人流為主；地塊緊靠公交消防站、電廠站和金鑫工貿(mào)站，有15路公交可達(dá)杏林其他地區(qū)及新陽、新垵、灌口等地，交通便利度高；隨著馬鑾路的拓寬等交通路網(wǎng)的休憩，未來交通優(yōu)勢將更為明顯；杏西路碑頭路永豐路與馬鑾路交叉永豐路第三十六頁，共九十四頁。1周邊配套：城市配套齊全但總體檔次較低，有待未來的進(jìn)一步改善，從而提升整體區(qū)域氛圍點(diǎn)評：項(xiàng)目周邊配套齊全，但總體檔次較低，隨著杏西商業(yè)廣場、長宏電影院等的重大項(xiàng)目設(shè)施的建設(shè)以及本案的協(xié)同發(fā)展，未來區(qū)域整體整體配套將更為完善，共同提升整體商業(yè)氛圍周邊現(xiàn)有配套行政配套杏濱工商所、杏濱街道辦金融配套建行、工行、郵政儲蓄休閑娛樂520KTV、日東公園、網(wǎng)吧餐飲配套沙縣小吃等中低端餐飲醫(yī)療配套杏西醫(yī)院及其他門診商業(yè)配套利民百貨、聚鑫廣場等教育配套杏林十中、育才幼兒園、杏濱中心小學(xué)、杏南中學(xué)其他龍庭賓館、加油站第三十七頁，共九十四頁。1宗地分析:項(xiàng)目規(guī)模體量中等，宗地內(nèi)部平整，但存在諸多不利因素應(yīng)設(shè)法化解項(xiàng)目占地1.46萬㎡,總建筑面積2.1萬㎡,規(guī)模體量中等,宗地呈不規(guī)則菱形，東側(cè)加油站限制了地形的均好性；地塊內(nèi)部平整，但南部坡存在一定的坡度高差，建筑退距較大，限制地塊實(shí)際面積利用；東南部停車場處將成商業(yè)死角，應(yīng)設(shè)法化解；西北部正處馬鑾路與杏西路交叉處，人流量大展示面好，可作為項(xiàng)目主出入口；宗地沿杏西路高差約2米，應(yīng)設(shè)法消除；第三十八頁，共九十四頁。

SWOT分析第三十九頁，共九十四頁。優(yōu)勢（S）劣勢（W）

區(qū)位優(yōu)勢：地處杏西商圈的地理中心位置，過往人流量大；

交通優(yōu)勢：周邊路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，共15路公交可達(dá)本案，交通便利度高；

經(jīng)營優(yōu)勢：項(xiàng)目只租不售，可以對商場進(jìn)行統(tǒng)一招商管理，利于做旺商場；規(guī)劃優(yōu)勢：建筑退距等方面存在彈性空間，利于項(xiàng)目總體規(guī)劃布局的發(fā)揮；

商圈因素：杏西整體形象較差，本地中高收入階層存在心理抗拒；人群因素：周邊外來務(wù)工人群眾多，氛圍比較雜亂；規(guī)模因素：項(xiàng)目總體規(guī)模體量有限，限制了發(fā)揮的空間；宗地因素：地塊內(nèi)部高差、地塊不規(guī)則、加油站等不利因素有待化解；機(jī)會（O）威脅（T）

市場機(jī)會：杏林市場總體定位低端，缺乏商業(yè)綜合體；經(jīng)濟(jì)機(jī)會：經(jīng)濟(jì)增長，中高收入階層比例上升，消費(fèi)檔次逐步提升，商圈面臨升級的機(jī)會；規(guī)劃機(jī)會：隨著周邊公建配套的完善，區(qū)域形象將逐步改觀；

競爭威脅：杏?xùn)|及杏北片區(qū)規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目將在一定程度分流本案客源消費(fèi)威脅：工廠搬遷導(dǎo)致消費(fèi)人群減少，整體消費(fèi)能力下降2項(xiàng)目SWOT分析第四十頁，共九十四頁。

核心價值點(diǎn)第四十一頁，共九十四頁。

項(xiàng)目需要超越競爭，為了即保證利潤最大化又縮短項(xiàng)目的開發(fā)周期，必須在產(chǎn)品開創(chuàng)“藍(lán)?！保瑒?chuàng)造全新的價值，突破傳統(tǒng)競爭！重要性價值鏈

規(guī)模景觀產(chǎn)品創(chuàng)新品牌周邊環(huán)境形象交通商業(yè)特色競爭維持競爭弱化區(qū)位價值競爭強(qiáng)化3項(xiàng)目核心價值點(diǎn)——“藍(lán)?！睉?zhàn)術(shù)，突破傳統(tǒng)競爭第四十二頁，共九十四頁。PART4

“榜樣”借鑒本項(xiàng)目的市場競爭和核心價值(地段價值、項(xiàng)目價值、同類競爭)第四十三頁，共九十四頁。開發(fā)模式地理位置：思明南路(中山路核心商圈)商業(yè)面積：1.8萬平方米層數(shù)：四層商鋪數(shù)目：400多間，共有150多個商家車位：88個（住宅）交通狀況：中山路公交站與老虎城僅數(shù)步之遙，約20條巴士線路和小巴線路途經(jīng)，交通十分方便?；靖艣r1“榜樣”的借鑒——老虎城

第四十四頁，共九十四頁。規(guī)劃模式人流線多個入口直接導(dǎo)入外部人流通過內(nèi)部人流線的合理設(shè)計(jì)，回字型的人流動線，使商場內(nèi)部零死角。采用啞鈴型布局，通過垂直電梯將人流引至3層建筑特點(diǎn)融合了閩南特色騎樓建筑風(fēng)格與意大利米蘭建筑風(fēng)格，以造就商場的氣勢、營造良好購物環(huán)境。物業(yè)布局地下一層至三層是商業(yè)建筑。其中一層沿街面設(shè)置沿街商鋪，內(nèi)部是圍合式商業(yè)。出入口一層有多個人流出入口，人流引導(dǎo)有優(yōu)勢購物中心共設(shè)有3個出入口，主入口設(shè)置在思明南路，北面出口直接連接人流量最大的中山路步行街，同時內(nèi)部人流線的合理設(shè)計(jì)。1“榜樣”的借鑒——老虎城第四十五頁，共九十四頁。樓層業(yè)態(tài)組合重點(diǎn)商戶G層餐飲+娛樂+特色小商戶味千拉面、圣杰士披薩、電玩城等首層餐飲+化妝品+鞋思加圖、百麗、TATA、ZA等二層餐飲+童裝+服飾麥當(dāng)勞、艾格、黛安芬、巴布豆等三層電子通訊+餐飲+服飾宏圖三胞、新食尚美食城等以購物為主的前提下，擴(kuò)大了餐飲的營業(yè)面積，并增加了服務(wù)功能，使老虎城成為一個以女性購物為主的商場產(chǎn)品模式業(yè)態(tài)商場作為是一個做時尚、個性、專業(yè)的“女性主題商城“，在商戶組合方面，設(shè)置不同消費(fèi)層次的場所，滿足不同層次女性的消費(fèi)需求。1“榜樣”的借鑒——老虎城第四十六頁，共九十四頁。LG層依靠經(jīng)營特色精品結(jié)合主力餐飲吸引人流，L1層設(shè)置沿街商鋪，提升商業(yè)價值,商場內(nèi)部L1/L2集中各類商戶和主力店,L3層依靠大面積鋪位吸引人流。主力店主要分布在地下一層和L3層，以吸引人流各類商戶主要集中在L1、L2層各層均設(shè)有食肆，讓顧客來到這里可以邊購物邊盡情享受美食，營造熱鬧、非凡的購物氛圍，體會一站式的購物樂趣LG地下層客源通道比較少，餐飲和電玩城可以幫助吸引人流L1層外圍設(shè)置沿街商鋪，內(nèi)部設(shè)置珠寶、鞋、化妝品高承租能力的業(yè)態(tài)，給人流以較平均的各個方向引導(dǎo)

L2以服飾為主：麥當(dāng)勞，也是設(shè)置在樓層的一端，同樣也是對人流安排的考慮L3/三層設(shè)置兩大主力店，新時尚美食廣場和宏圖三胞，同樣也是為了吸引人流。服裝/配飾/鞋帽家居裝飾珠寶/精品專業(yè)賣場美食娛樂LG2731L1261138L2691L34311總品模式商戶組合分析1“榜樣”的借鑒——老虎城第四十七頁，共九十四頁。產(chǎn)品模式裝修主題商場融合了閩南特色騎樓建筑風(fēng)格與意大利米蘭建筑風(fēng)格，整體風(fēng)格現(xiàn)代而簡約；室內(nèi)色彩搭配及裝飾：地面主要用色彩艷麗的地磚鋪設(shè)，墻面裝飾以粉紅色調(diào)為主，使得整個空間更貼近女性這一主題。中山路唯一一個主題購物中心——女性主題1“榜樣”的借鑒——老虎城第四十八頁，共九十四頁。老虎城消費(fèi)人群：定位在“心理年齡”在18歲至30歲之間、有中等消費(fèi)能力的時尚女性作為主力客群?？蛻魳?gòu)成對于消費(fèi)人群主要有以下幾部分：輻射廈門本土居民以及外來打工人員來廈門旅游的游客三層通過引入新時尚美食城、宏圖三胞等服務(wù)型消費(fèi)項(xiàng)目，吸引更多客群；通過沿街劃分成的小型店鋪，設(shè)置小型餐飲店，提升商業(yè)價值并聚集人氣；豐富的業(yè)態(tài)，保證了消費(fèi)者的“一站式”消費(fèi)，帶來了更多客群。每日流量超過3萬人，商鋪出租率達(dá)到１2０％超越中山路許多傳統(tǒng)購物中心1“榜樣”的借鑒——老虎城第四十九頁，共九十四頁。中山路上唯一一個以女性為主題的購物中心小體量女性主題商業(yè)中心中山路商圈核心地段項(xiàng)目定位為時尚、個性、專業(yè)的“女性主題商城”區(qū)別與中山路上其他傳統(tǒng)商業(yè)中心，而小體量也利于整體規(guī)劃。處于中山路商圈內(nèi)，中山路步行街和思明南路大量人流的支持下，為商場引來了大量人流，經(jīng)營暢旺依據(jù)商場的規(guī)劃，引入了既滿足女性消費(fèi)的服飾、精品等零售商戶，又有吸引其他客群消費(fèi)的娛樂、餐飲等功能豐富合理的業(yè)態(tài)組合成功關(guān)鍵因素1“榜樣”的借鑒——老虎城沿街設(shè)置沿街商鋪，即提升了沿街店鋪的商業(yè)價值，減少商場運(yùn)營的風(fēng)險。合理的建筑規(guī)劃經(jīng)營模式90%自己經(jīng)營，10%是銷售，沿街商鋪采用返租銷售，使得整個商場形成統(tǒng)一的招商經(jīng)營管理，聘請專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，管理者與經(jīng)營者相分離的經(jīng)營模式。沿街商鋪為獨(dú)立經(jīng)營，內(nèi)部商場采用聯(lián)營扣點(diǎn)的方式平均合作扣率為24％左右。第五十頁，共九十四頁。開發(fā)模式地理位置：新界青衣青敬路33號(青衣地鐵站)占地面積：4.6萬平方米層數(shù)：四層商鋪數(shù)目：140多間，其中食肆20多間車位：220個交通狀況：青衣城商場基層接駁東涌線的地鐵站，與機(jī)場快線在此交匯，約20條巴士線路和小巴線路途經(jīng)，交通十分方便。開發(fā)商：香港地鐵基本概況2“榜樣”的借鑒——香港青衣城

第五十一頁，共九十四頁。規(guī)劃模式人流線通過地鐵出入口直接進(jìn)入購物中心通過全封閉天橋與街對面的寫字樓、住宅相連對多個樓層直接導(dǎo)入外部人流通過內(nèi)部人流線的合理設(shè)計(jì)，使各個樓層感覺像地面層建筑特點(diǎn)分層錯落設(shè)計(jì)中空，令商場整體空間感擴(kuò)大，以造就商場的氣勢、營造良好購物環(huán)境物業(yè)布局最底層是地鐵站地下一層至三層是商業(yè)建筑三層以上是呈圍合布局的高層居住建筑，中間是居住區(qū)的中心花園出入口一層有多個人流出入口，人流引導(dǎo)有優(yōu)勢地鐵站出入口經(jīng)過三樓，人流優(yōu)勢較大地鐵出入口直接進(jìn)入購物中心，內(nèi)部人流線的合理設(shè)計(jì)，使各個樓層感覺像地面層

2“榜樣”的借鑒——香港青衣城第五十二頁，共九十四頁。樓層業(yè)態(tài)組合重點(diǎn)商戶G層餐飲+娛樂麥當(dāng)勞、必勝客、青衣電影城等首層服飾+餐飲+美容保健+百貨扒王之王、大家樂、香港賽馬會二層家居+餐飲+玩具+美容保健+服飾實(shí)惠家居廣場、東鑾閣酒家、玩具反斗城、卓健醫(yī)療保健中心三層家居+家電+超市+餐飲+醫(yī)療保健家居廣場、豐澤電器、敦煌海鮮酒家、肯德基、百佳超市、東方紅保健品等以購物為主的前提下，擴(kuò)大了餐飲的營業(yè)面積，并增加了服務(wù)功能，使青衣城成為一個全方位的商店產(chǎn)品模式業(yè)態(tài)商場作為連接機(jī)場與中心城區(qū)的大型購物中心，在商戶組合方面，既包括滿足社區(qū)配套的服務(wù)機(jī)構(gòu)，也包括了吸引外地游客的品牌商戶。時尚購物、餐飲娛樂，甚至包括幼稚園。1“榜樣”的借鑒——香港青衣城第五十三頁，共九十四頁。LG層依靠大面積鋪位吸引人流，地鐵出入口經(jīng)過L3層有較大人流優(yōu)勢,L1/L2集中各類商戶和主力店主力店主要分布在各層四周外圍部分，以吸引人流各類商戶主要集中在L1、L2層各層均設(shè)有食肆，每一層都有不同國家的風(fēng)味，讓顧客來到這里可以盡情享受各類美食，營造熱鬧、非凡的購物氛圍，體會一站式的購物樂趣LG地下層鋪位基本以大面積分割，客源通道比較少，餐飲和電影城主題可以幫助吸引人流服飾在L1層，集中在樓層的中心位置，其他配套如扒王之王，大家樂，香港賽馬會等均分布在商場的外端，給人流以較平均的各個方向引導(dǎo)

L2/二層有兩個主力商家：寶惠家居廣場和玩具反斗城，也是分布在樓層的兩端，同樣也是對人流安排的考慮L3/三層用餐飲貫穿，地鐵站出入口經(jīng)過三樓，人流優(yōu)勢較大。服裝/配飾/鞋帽各類服務(wù)珠寶/精品美容美發(fā)/個人護(hù)理美食娛樂LG72L12618859L214546L346總和27221313282產(chǎn)品模式商戶組合分析1“榜樣”的借鑒意義——香港青衣城第五十四頁，共九十四頁。產(chǎn)品模式裝修主題商場以海洋為主題形象進(jìn)行包裝，各層穿插了多家擁有大自然海景的主題餐廳中庭位置和詢問處的輪船設(shè)計(jì)，餐廳豎起了帆船桅桿，兩部扶手梯中間的百舸競渡整體商場充滿了海洋氣息

香港第一個主題購物中心——海洋主題帆船裝飾造型中庭精美布置主題商戶位置海洋主題豪華電影院G1潛艇主題西餐廳G14層樓高模型裝修的中餐廳G1擁有大自然海景的主體餐廳各層穿插熱帶魚景觀1“榜樣”的借鑒——香港青衣城第五十五頁，共九十四頁。青衣城消費(fèi)人群：商場作為連接機(jī)場與中心城區(qū)的大型購物中心，既包括滿足社區(qū)居民，也包括外地游客。客戶構(gòu)成對于周邊消費(fèi)人群主要有以下幾部分：周邊居民來香港旅游的國內(nèi)外游客過境香港，機(jī)場一定時間停留的乘客青衣通過引入家用電器、超市等日常消費(fèi)項(xiàng)目，以及新穎的概念設(shè)計(jì)以吸引周邊客群通過在全港乃至世界具有絕對知名度的主力店，以及劃分成的小型店鋪，保證了消費(fèi)者的“一站式”消費(fèi)，借助地鐵等快速交通的優(yōu)勢，帶來了全港的居民通過招商莎莎等在知名的專業(yè)性商店，吸引國內(nèi)外游客每日流量超過５萬人，商鋪出租率達(dá)到１００％超越許多傳統(tǒng)購物中心1“榜樣”的借鑒——香港青衣城第五十六頁，共九十四頁。香港第一個主題購物中心海洋主題商業(yè)中心大型地鐵商業(yè)中心青衣城的海洋概念設(shè)計(jì)是最大的特色，桅桿、船艙、船身的裝飾相當(dāng)傳神在地鐵東涌線和機(jī)場快線的支持下，商場引來了大量人流，經(jīng)營暢旺依據(jù)商場的規(guī)劃，引入了既滿足社區(qū)消費(fèi)的百佳、豐澤等大型零售商戶，又有吸引區(qū)域外消費(fèi)的娛樂、餐飲等功能豐富合理的業(yè)態(tài)組合成功關(guān)鍵因素2“榜樣”的借鑒——香港青衣城第五十七頁，共九十四頁。選址市中心地段。體量不宜過大。細(xì)分消費(fèi)者。定位中檔加高檔。制定全天消費(fèi)業(yè)態(tài)。通過差異化定位打造核心競爭力。只租不售、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。將餐飲、娛樂、購物、休閑、文化相結(jié)合。我們已經(jīng)有部分條件符合成功啟示錄3“榜樣”的借鑒意義第五十八頁，共九十四頁。項(xiàng)目定位5項(xiàng)目定位構(gòu)建核心價值體系和細(xì)分消費(fèi)客群(定位：整體屬性定位、終端客群定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位、其他分體定位)第五十九頁，共九十四頁。

整體屬性定位第六十頁，共九十四頁。

自我評判——謹(jǐn)慎樂觀！核心思考——如何跳出競爭做競爭？

如何尋求區(qū)域市場的領(lǐng)導(dǎo)者？第六十一頁，共九十四頁?？傮w定位策略遠(yuǎn)見未來，定位前瞻，打造升級版的中心商住復(fù)合體；深度挖掘產(chǎn)品價值，通過后發(fā)優(yōu)勢、資源整合，實(shí)現(xiàn)低成本高競爭力的商業(yè)模式；以局部規(guī)?；?、購物主題化、業(yè)態(tài)復(fù)合化、經(jīng)營差異化、消費(fèi)體驗(yàn)化打造核心競爭力?！獭獭痰诹?，共九十四頁。錯位、占位、突破！總戰(zhàn)略關(guān)鍵詞：第六十三頁，共九十四頁。區(qū)域中心·地標(biāo)性體驗(yàn)式購物中心定位釋義：區(qū)域中心：結(jié)合城市主干道、區(qū)域幾何中心、繁華商業(yè)街區(qū)等區(qū)位價值點(diǎn)的支撐，支撐項(xiàng)目當(dāng)前的商業(yè)價值；地標(biāo)性：再通過錯位競爭，項(xiàng)目站在區(qū)域中心的地標(biāo)性價值的高度定位，提升了項(xiàng)目的預(yù)期價值；體驗(yàn)式購物中心：體現(xiàn)了項(xiàng)目多引擎、多元化的功能。整體核心定位：第六十四頁，共九十四頁。體驗(yàn)式商業(yè)模式是建立在“體驗(yàn)消費(fèi)”時代的新的商業(yè)形態(tài)。體驗(yàn)消費(fèi)則追求感性與情境的訴求，倡導(dǎo)“在休閑中購物，在購物中休閑”，注重與商品的互動，實(shí)現(xiàn)商業(yè)消費(fèi)休閑化。體驗(yàn)式購物中心的特征體驗(yàn)多元休閑便利情境1整體核心定位——主題詮釋第六十五頁，共九十四頁。第一代：購物、休閑、娛樂、餐飲，滿足消費(fèi)者多元化需求第二代：多元、體驗(yàn)、風(fēng)情、主題式消費(fèi)

體驗(yàn)式消費(fèi)將是未來的主流銷售方式，他不僅滿足多元化的需求，提供特色化和舒適的購物環(huán)境，更關(guān)注消費(fèi)者的購物感受，如：廈門老虎城的女性主題購物、香港青衣城的海洋主題購物、COCOPARK的公園式主題……，主題式是指項(xiàng)目組合了多個具有關(guān)聯(lián)性的主題式業(yè)態(tài)，更便利的滿足消費(fèi)者多元化的需求，一站式的購物。1整體核心定位——主題詮釋第六十六頁，共九十四頁。建筑形態(tài)突變，帶來視覺享受的驚喜……業(yè)態(tài)布局突變，激發(fā)購物情緒的激動……休閑與娛樂化，帶來全新的購物體驗(yàn)……生態(tài)與文化，

激發(fā)購物的獵奇心態(tài)……體驗(yàn)式購物中心

·創(chuàng)造不可預(yù)期的購物驚喜1整體核心定位——主題詮釋第六十七頁，共九十四頁。

市場定位第六十八頁，共九十四頁。市場突圍：項(xiàng)目市場定位的“鐵三角論”競爭者：產(chǎn)品/消費(fèi)力/業(yè)態(tài)規(guī)劃/價格/運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)核心要點(diǎn)：賣點(diǎn)（差異化）消費(fèi)者：升級生活/消費(fèi)力持續(xù)升高/追求潮流時尚核心要點(diǎn)：偏好性（美譽(yù)度）項(xiàng)目資源:區(qū)域中心/商圈核心區(qū)/商業(yè)綜合體/交通/配套

核心要點(diǎn)：價值構(gòu)造與文化演繹（專屬性特區(qū)）市場定位立足中高端，搶占杏林中高端商業(yè)市場以精品專賣打造杏林綜合性商業(yè)中心的第一品牌2市場定位建議第六十九頁，共九十四頁。

終端客群定位第七十頁，共九十四頁。3終端客群定位建議客群訪談反映了現(xiàn)代杏林人的消費(fèi)新主張：購物：由日?；拘拖M(fèi)向較高檔次的休閑、娛樂消費(fèi)轉(zhuǎn)型，大部分選擇SM

商圈、大型百貨和大型超市。餐飲：

體驗(yàn)消費(fèi)，不同形態(tài)和檔次的餐飲充滿興趣；往往通過口口相傳獲得相關(guān)信息。休閑娛樂：

慣性消費(fèi)，注重過程的感覺且會重復(fù)消費(fèi)。消費(fèi)次序分明，身份特征決定他們的消費(fèi)層次和固定模式。第七十一頁，共九十四頁。3終端客群定位建議——核心65%，次級25%，邊緣10%消費(fèi)商圈構(gòu)成：主圈--65％的顧客來自杏西、杏?xùn)|各半、以及部分來自杏北等其他地區(qū)中高收入的外來人群；次圈--25％顧客杏西為主，杏?xùn)|為輔的外來務(wù)工人群，學(xué)生群體，80/90居多；邊圈--10％顧客杏西、杏北、海滄新陽、新垵等地外來務(wù)工人群、企業(yè)采購人員。

對于一般的購物中心而言，核心顧客一般占購物中心銷售額的65%，次級占25%，邊緣占10%。客戶的差別決定了不同檔次商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍的差異，因此，高檔商業(yè)項(xiàng)目比中低檔商業(yè)項(xiàng)目輻射范圍更大。

本項(xiàng)目定位為區(qū)域級中高檔購物中心，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目各級商圈的銷售額比例呈如下分布特點(diǎn)：第七十二頁，共九十四頁。

物業(yè)功能定位第七十三頁，共九十四頁。多引擎、多元復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)功能定位方向：4物業(yè)功能定位第七十四頁，共九十四頁。4物業(yè)功能定位

打造杏林首家集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化等多功能于一體的多元復(fù)合性購物中心。購物：以超市、服飾、珠寶飾品、化妝品等業(yè)態(tài)為主；餐飲：以西餐與休閑餐飲為主，如麥當(dāng)勞、咖啡廳、茶室、甜品等；休閑文化：以美容、美發(fā)、美甲、音像制品等；娛樂：兒童樂園、電玩城等；第七十五頁，共九十四頁。1、增加休閑內(nèi)容

比如SPA，美容美發(fā)、音像書城，可以帶來附加人流2、增加飲食內(nèi)容比如增加了咖啡店和西餐廳后，人流量明顯增多，駐留時間會延長3、增加娛樂內(nèi)容

如果在能夠引入一些休閑娛樂場所，同樣會吸引更多的人流，對于引導(dǎo)更多消費(fèi)者到購物無疑是大有裨益。

4物業(yè)功能定位——商業(yè)地產(chǎn)的一般性規(guī)律第七十六頁，共九十四頁?！羰紫龋瑓⒖家话闵虉龊侠淼臉I(yè)態(tài)比例是購物：餐飲：休閑娛樂=5：2：3◆需結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)理念；◆需結(jié)合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有競爭項(xiàng)目的業(yè)態(tài)比例構(gòu)成，做出差異化；◆需切合本案所打造的項(xiàng)目定位、檔次及商場的可持續(xù)經(jīng)營性等要素；◆更需要體現(xiàn)出本案的核心競爭力，區(qū)別于當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目如：祥發(fā)百貨由此建議本案的業(yè)態(tài)功能如下：應(yīng)增加購物業(yè)態(tài)的檔次與比例，提升項(xiàng)目整體競爭力；適當(dāng)下調(diào)餐飲、休閑娛樂比例保障項(xiàng)目整體檔次；減少非品牌類商戶的入駐數(shù)量；在品牌類商戶的選擇上需要切合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)力；商場軟硬件配套設(shè)施量身訂做；實(shí)現(xiàn)一站式購物理念，增強(qiáng)體驗(yàn)式購物享受功能；由此，本案功能比例建議如下：購物：餐飲：休閑娛樂=75%：15%：10%4物業(yè)功能定位第七十七頁，共九十四頁。

業(yè)態(tài)契合度定位第七十八頁，共九十四頁。5項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃布局原則：

主力業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的可以制造商場內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求，是為商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)、招商和經(jīng)營創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營成功的關(guān)鍵。

在商業(yè)規(guī)劃中，一般選擇綜合性的（量販）超市、大型百貨店為核心主力店；而餐飲、娛樂、運(yùn)動、生活配套等業(yè)種都應(yīng)分別引入次主力店，分布在購物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個局部購物中心的消費(fèi)主題。品牌服飾、珠寶飾品應(yīng)布局在精華區(qū)商場外圍的沿街面，提高項(xiàng)目檔次；品牌餐飲店則宜布局于商場的二樓三樓以及各區(qū)結(jié)合部，引導(dǎo)人流，帶旺商場；流行運(yùn)動類服飾，屬于大眾消費(fèi)，可以保證商場的人氣聚集，所以一般都分布在商場的各個區(qū)域，以便做到商場內(nèi)部零死角，以獲得項(xiàng)目最大商業(yè)價值；電玩、美容美發(fā)等屬于相對獨(dú)立的業(yè)種，消費(fèi)目的性比較明確，因此可以設(shè)置在位置相對較偏僻的區(qū)域；第七十九頁，共九十四頁。業(yè)種業(yè)態(tài)細(xì)分可行性及區(qū)域市場飽和度購物商業(yè)類建昌建材城●市場飽和電子通訊、電腦配件市場●萬盟手機(jī)城搶先占位，國美等電器商城也有該類業(yè)種購物中心（shoppingmall）●無。不過區(qū)域內(nèi)人口不能支撐這么大體量的商業(yè)綜合性超市區(qū)域內(nèi)2家超市，檔次低，規(guī)模小，市場飽和度不夠品牌服飾、流行時尚服飾、運(yùn)動休閑服飾低、中檔全面覆蓋，但品牌服飾較少，市場飽和度不夠童裝、兒童用品目前有部分商廈有童裝在售，市場飽和度不夠珠寶、飾品、眼鏡區(qū)域中珠寶、飾品、玉器店較少，尤其是中高檔缺乏煙酒茶葉目前只有杏?xùn)|有幾家茶葉店，杏西還存在很大的市場機(jī)會化妝品百貨（屈臣氏、弘業(yè)）O區(qū)域內(nèi)存在市場空白點(diǎn)休閑娛樂文化類酒吧業(yè)O市場空白點(diǎn)，但該業(yè)種環(huán)境較嘈雜，整體品質(zhì)難以控制休閑餐飲區(qū)域中高檔餐飲市場飽和度不夠，市場空間很大美食廣場0當(dāng)?shù)剌^喜歡大排檔式餐飲消費(fèi)美發(fā)/美容SPA館僅牡丹園有一些美容館，市場空間大書店音像0市場空白點(diǎn)電影院0杏?xùn)|有一家電影院，項(xiàng)目對面政府也已經(jīng)規(guī)劃了一家電影院兒童世界/電玩娛樂城0市場空白點(diǎn)自助式KTV區(qū)域內(nèi)KTV都屬于低檔次，生活配套類銀行●項(xiàng)目周邊分布了已經(jīng)很多銀行，飽和度高，而且銀行是一個冷商業(yè)，所以不適合本項(xiàng)目汽車裝飾/花店/面包店等滿足本項(xiàng)目周邊居住者的生活需求可行可行可行可行可行可行可行可行可行5項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位——業(yè)態(tài)的契合度判定分析可行第八十頁，共九十四頁。業(yè)種范圍選擇與規(guī)劃1、美食區(qū)：中西式餐飲、休閑飲品站、休閑小食等；2、珠寶飾品區(qū)：化妝品超市、水晶、金銀珠寶、頭飾精品、眼鏡等;3、精品服飾區(qū)：品牌男女裝、潮流服飾、休閑服飾、孕嬰用品等；4、生活配套區(qū):超市、煙酒、茶葉、汽車裝飾等；5、箱包鞋帽區(qū)：時尚包袋、鞋類等6、運(yùn)動用品區(qū)：運(yùn)動服飾、戶外用品、運(yùn)動器材等；7、文化娛樂區(qū)：兒童樂園、電玩城、音像制品、SPA美容美發(fā)等；5備注：各業(yè)態(tài)物業(yè)需求標(biāo)準(zhǔn)詳見附件第八十一頁，共九十四頁。一層業(yè)態(tài)分布：51、美食區(qū)2、珠寶飾品區(qū)3、精品服飾區(qū)4、生活配套區(qū)5、箱包鞋帽區(qū)綜合超市品牌服飾旗艦店二線品牌服飾箱包鞋帽第八十二頁，共九十四頁。二層業(yè)態(tài)分布51、美食區(qū)2、珠寶飾品區(qū)3、精品服飾區(qū)4、生活配套區(qū)潮流服飾精品服飾西式餐飲綜合超市西式餐飲第八十三頁，共九十四頁。1、美食區(qū)2、精品服飾區(qū)3、運(yùn)動用品區(qū)4、文化娛樂三層業(yè)態(tài)分布：5電玩城、音像制品大型中餐美食兒童游樂西式餐飲運(yùn)動器材體育用品品牌男裝第八十四頁，共九十四頁。一層業(yè)態(tài)分布（方案二）：51、美食區(qū)2、珠寶飾品區(qū)3、精品服飾區(qū)4、箱包鞋帽區(qū)品牌服飾旗艦店二線品牌服飾箱包鞋帽精品服飾第八十五頁，共九十四頁。51、美食區(qū)2、珠寶飾品區(qū)3、精品服飾區(qū)4、生活配套區(qū)潮流服飾孕嬰用品西式餐飲綜合超市西式餐飲二層業(yè)態(tài)分布（方案二）：品牌男裝第八十六頁，共九十四頁。1、美食區(qū)3、運(yùn)動用品區(qū)4、文化娛樂2、生活配套區(qū)5綜合超市大型中餐美食電玩、樂園西式餐飲運(yùn)動器材體育用品音像制品美容美發(fā)三層業(yè)態(tài)分布（方案二）：第八十七頁，共九十四頁。

其他分體定位第八十八頁，共九十四頁。項(xiàng)目檔次定位：

以中檔為主，部分中高檔項(xiàng)目形象定位：

服務(wù)于中產(chǎn)階層的，充滿特色與情調(diào)的、富含時尚元

素的中高檔體驗(yàn)式商業(yè)中心。項(xiàng)目規(guī)模定位：

本項(xiàng)目約為2萬平方米的商業(yè)面積，規(guī)模定位為區(qū)域級綜合

商業(yè)中心（立足于杏西區(qū)域市場，輔射于杏?xùn)|市場及其它），并不