中國房地產(chǎn)未來十大趨勢

中國房地產(chǎn)未來十大趨勢機會固然不可忽視，但趨勢更值得信賴：房地產(chǎn)企業(yè)捕捉新的變化趨勢并從中找到自己的定位至關(guān)重要趙曉李慧忠陳金保/文中國房地產(chǎn)將進入一個與過去十年完全不同的季節(jié)。從制度紅利的維度來看，未來改革將進一步深化；從增長周期的維度來看，中國經(jīng)濟在2012年已經(jīng)軟著陸，且已表現(xiàn)出復(fù)蘇上升的態(tài)勢，未來十年中國經(jīng)濟有望進入新型“穩(wěn)態(tài)增長”。如果從房地產(chǎn)本身的維度來看，則一個全新的季節(jié)也已經(jīng)來臨：增長態(tài)勢、市場格局、政策趨勢以及產(chǎn)業(yè)組織等都將發(fā)生重要變化。此時，對于身處其間的余業(yè)來講，捕捉新的變化趨勢并從中找到自己的定位至關(guān)重要，在這罩，我們且粗略勾劃出未來十年中國房地產(chǎn)十大變化趨勢，作為走向未來時的參考。1.中國房地產(chǎn)將從超高增長變?yōu)橹械退僭鲩L過去30年，中國經(jīng)濟的年均增長接近10%，在2000-2010年間，中用經(jīng)濟的年均增長甚至超過了10%，這是典型的超高速增長二世界銀行稱，在人類歷史上，還從來沒有如此多的人口，在如此長的時間內(nèi)，實現(xiàn)過如此快速的持續(xù)增長。但是展望從現(xiàn)在至2020年，未來的中國經(jīng)濟增長將告別10%上下的超、高增長，轉(zhuǎn)而進入“七上八下”的次高增長，因為有三個重要因素發(fā)生了變化。一是中國人口周期的變化必然引發(fā)經(jīng)濟周期的變化。人口周期所帶來的增長格局的變化，在幾乎所有的國家都發(fā)生過，在中國也不會例外。進入2010年后，中國從“人口紅利”開始轉(zhuǎn)向“人口負債”，經(jīng)濟增長則從“勞動力無限供給”時代進入到“勞動力相對緊張”的時代。隨著勞動力價格不斷上升，經(jīng)濟增長必然告別“超高增長”，進而進入勞動力價格約束下的“次高增長”。二是“房子、車子”主導(dǎo)的重化工業(yè)增長將風(fēng)光不再。2000-2010年，中國的房屋年銷售從100萬套增長到1000萬套，汽車年產(chǎn)骨則從200萬輛增長到1800萬輛，房子和車十年都分別增長了近10倍，年復(fù)合增長在20%以上二。但展望2020年，各自能再增長l倍就已經(jīng)小錯。這意味著年復(fù)合增長速度將戲劇性地急速滑落到5%-7%，甚至低于同時期中國經(jīng)濟的年均增長速度。2012年，鋼鐵生產(chǎn)增長十年最低，而服務(wù)業(yè)占中國經(jīng)濟比重第一次超過第二產(chǎn)業(yè)，昭示出中國重化工業(yè)已開始走向衰落，房、車將逐漸告別主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位。三是政府對予增長速度的偏好已經(jīng)發(fā)生變化?，F(xiàn)在，無滄是政府還是社會都更為看重經(jīng)濟增長質(zhì)量、社會和諧、生態(tài)保護各個方面的均衡發(fā)展。同時，由于就業(yè)壓力降低，政府也不再需要以刺激政策來維持經(jīng)濟超高增長：2012年中央經(jīng)濟工作會議提出的經(jīng)濟工作最終目標已由過去的“保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展”這一元目標轉(zhuǎn)變?yōu)椤皩崿F(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展”“和社會和諧穩(wěn)定”的二元目標。在存缺乏政策強力推動的前提下，中國經(jīng)濟更可能運行在“七上八下”的自然增長軌道中。但未來經(jīng)濟增長的動力仍然足強勁的。從外部環(huán)境看，世界經(jīng)濟可能已經(jīng)告別了最壞的時期；從國內(nèi)環(huán)境來看，政府動力不會衰減，而市場動力在復(fù)蘇，因此，我們判斷2013年中國經(jīng)濟的增長將重回8%的增長軌道。從增長的波動來看，我們判斷中國經(jīng)濟也將告別大起大落的階段，轉(zhuǎn)而進入到“穩(wěn)態(tài)增長”階段。即使這樣，這也不是一個慢的增速。據(jù)英國《經(jīng)濟學(xué)家》一篇文章的預(yù)測，如果未來十年美國經(jīng)濟年均增長2.5%同時物價年均增長1.5%．而中國經(jīng)濟能夠保持年均增長7.75%同時物價上漲控制在年均4%，人民幣年升值控制在3%，那么到2016年的時候中國按照購買力平價計算的GDP將第一次超過美國，而到2018年的時候，即便按官方匯率汁算中國的經(jīng)濟總量也將超過美國。另據(jù)假設(shè)，未來十年中國的年均增長只有7%，那么到2020年的時候，中國GDP總量也將增長l倍，約相當于當時美國經(jīng)濟總量的64%，日本經(jīng)濟總量的2倍。如此展望未來十年的中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展，其實仍是一個美好增長的季節(jié)。2.房地產(chǎn)市場格局從“賣方市場”變?yōu)椤百I方市場在未來相當一段時期，中岡房地產(chǎn)需求仍將持續(xù)上升，但供不應(yīng)求的局面已經(jīng)過去．供大于求的局面已經(jīng)出現(xiàn)，并且將主導(dǎo)未來的房地產(chǎn)發(fā)展大勢。按照我們研究團隊構(gòu)建的“城鎮(zhèn)化需求預(yù)測模型”測算，到2020年需新建住房面積將大到15.4億平米，這意味著2012-2020年中國的住房需求仍將不斷增長，2020年后中國的住房需求才會伴隨城鎮(zhèn)化和居民住房改善步伐放緩進入下降期。但問題在于，需求增長的同時，供應(yīng)增長更快，這將導(dǎo)致供求關(guān)系從供不應(yīng)求的“賣方市場”迅速轉(zhuǎn)變?yōu)楣┐笥谇蟮摹百I方市場”格局。預(yù)計2012-2014年城鎮(zhèn)住宅需求年均約12.7億平米（2010年實際新增商品房住宅需求只有10億平米），假沒2009-2011年新開工面積在2012-2014年竣上，則房地產(chǎn)開發(fā)住宅竣工也將攀升到年均12.3億甲米，來自市場的供求可以說基本平衡。然而，考慮到還有“非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)”、“城區(qū)擴大”以及“小產(chǎn)權(quán)房”等大量非市場性供應(yīng)，將這些非正常供應(yīng)加入到整個供應(yīng)后，中國的城鎮(zhèn)住宅市場格局將明顯轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求。J城市化所創(chuàng)造的住宅“剛需”也無法挽救房地產(chǎn)走向的頹勢。未來十年，所謂“剛需”電就是每年城鎮(zhèn)首次置業(yè)的新房需求年均犬約是2.7億-3.2億平米。假設(shè)剛需在全部新房成交中占比35%，則可以推算出全岡每年的商品住宅銷售面移至多7.8億-9.2億平米，這樣的銷售量即便與2