大型房企財務(wù)風(fēng)險分析與防范-以恒大為例

大型房企財務(wù)風(fēng)險分析與防范-以恒大為例摘要

隨著經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段，同時伴隨著財務(wù)風(fēng)險發(fā)生。恒大集團作為上市房產(chǎn)企業(yè)，其經(jīng)營過程中出現(xiàn)的問題引起社會的廣泛關(guān)注。受國際經(jīng)濟形勢變化、國家房地產(chǎn)政策調(diào)整、財務(wù)風(fēng)險防范不到位、對房地產(chǎn)制度認識不到位等因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)面臨者嚴重的財務(wù)風(fēng)險。關(guān)鍵詞

大型房企財務(wù)風(fēng)險防范措施財務(wù)風(fēng)險管理是企業(yè)日常管理中的一項重要內(nèi)容，在優(yōu)化企業(yè)財務(wù)資金結(jié)構(gòu)，提高資金利用效率，降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險發(fā)生概率等方面都發(fā)揮著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性強，技術(shù)含量高，經(jīng)濟效益好的產(chǎn)業(yè)。其市場前景非常廣闊。但由于我國市場經(jīng)濟起步晚，房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成成熟市場體系，因此許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金匱乏的情況，給企業(yè)造成很大困難。在激烈的市場競爭背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中面臨的財務(wù)風(fēng)險不斷上升，并作為一種客觀事實存在于整個企業(yè)財務(wù)管理過程之中又體現(xiàn)在企業(yè)諸多財務(wù)關(guān)系之中。1恒大集團財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)狀1.1籌資風(fēng)險企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額是企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量減去企業(yè)現(xiàn)金全部費用和支出。通過分析恒大集團近5年的現(xiàn)金流量表，由表1可發(fā)現(xiàn)恒大集團籌資活動現(xiàn)金流量凈額呈波動性向下變動。這主要是因為恒大集團的負債較高以及其發(fā)行債券融資規(guī)模較大等原因造成的。從表中我們也能看出恒大集團的償債能力較差。凈現(xiàn)金流在2017年達到1.81千億的峰值后，在2019年反彈至1.59千億的小高峰，之后開始呈現(xiàn)大幅下滑的趨勢。2020-2021年，恒大的現(xiàn)金流出超過現(xiàn)金流入，投資者要求支付其理財產(chǎn)品的費用，而恒大信用水平不斷下降，使得其難以籌集大量資金。表1恒大集團2017-2021年籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額

時間20172018201920202021籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1.81千億-2.01百億1.59千億-9.11百億-1.36百億1.2投資風(fēng)險恒大集團在地產(chǎn)領(lǐng)域是最大的投資主體之一，但同時也在新能源汽車，旅游業(yè)和健康領(lǐng)域進行了投資。每個行業(yè)都有一個主流，參與的行業(yè)越多，相對阻力就會越大。從新項目開發(fā)到盈利需要一定的時間，在這段時間內(nèi)必須有較高的投資報酬率，否則可能會導(dǎo)致恒大資金緊張，給企業(yè)帶來巨大的財務(wù)安全隱患。1.3資金回收風(fēng)險恒大集團的主要投資項目是房地產(chǎn)，但國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域正處于降溫狀態(tài)，隨著國家對房地產(chǎn)新政策的提出，房地產(chǎn)企業(yè)可以說是不景氣，導(dǎo)致恒大集團的投資資金回收存在一定的風(fēng)險。恒大集團作為大型企業(yè)，需要更多的資金來保證基本的生產(chǎn)經(jīng)營。企業(yè)的資金來源有三個方面：股東的投資收入、企業(yè)申請的銀行貸款以及經(jīng)營收入和投資收入。其中，股東投資所得和貸款申請所得是企業(yè)取得資金的主要來源。在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動中，資本的形式有貨幣資金、資產(chǎn)資金資本、產(chǎn)成品資本和半成品資本。特別是以恒大集團為代表的房地產(chǎn)企業(yè)，其貨幣資金按照貨幣資金、半成品資金、產(chǎn)成品資金、貨幣資金的方式進行轉(zhuǎn)化，當(dāng)貨幣資金轉(zhuǎn)化為成品資金并成為房產(chǎn)時，如果不能快速銷售、快速提取貨幣資金，就會成為企業(yè)生存發(fā)展面臨的最大風(fēng)險。1.4現(xiàn)金流量風(fēng)險表2恒大集團2017-2021年經(jīng)營、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量

單位：億元恒大/時間20172018201920202021經(jīng)營性現(xiàn)金流-1509.73547.49-673.571100.63-148.31投資現(xiàn)金流-474.82-603.63-553.08-241.28-196.18融資現(xiàn)金流1529.13-176.511431.63-768.85-374.46凈現(xiàn)金流-455.42-232.65204.9890.50-718.95從表2可以發(fā)現(xiàn)恒大集團現(xiàn)金流情況不是很好，經(jīng)營活動、投資活動現(xiàn)金流幾乎全部靠融資來維持。2.恒大集團財務(wù)風(fēng)險存在的問題2.1資本結(jié)構(gòu)不合理2.1.1流動資產(chǎn)占比過高恒大集團流動資產(chǎn)高，從2015年至2019年恒大集團的年度企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)，可以看到其內(nèi)部可流動資產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例高達80%：根據(jù)公司發(fā)布的2015年至2019年年報，在房地產(chǎn)行業(yè)平均水平上下波動。流動資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比例較高，流動資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)效率將高于資金的使用效率，這將對企業(yè)未來的獲利能力產(chǎn)生較大影響。表3

恒大集團與其他主要房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的占比名稱/時間2015年2016年2017年2018年2019年恒大集團80.89%82.44%86.45%83.82%83.70%主要房地產(chǎn)企業(yè)均值85.26%86.99%85.74%84.59%83.71%2.1.2流動負債占比較高近年來，恒大地產(chǎn)的流動負債比率相對于行業(yè)內(nèi)的大型房地產(chǎn)企業(yè)一直處于較低水平，從2015年到2019年恒大的流動負債比率一直低于大型房企的平均水平。流動負債屬于短期負債，在流動負債到期后，公司會面臨著更大的償還壓力，若公司本身聲譽受流動負債影響，公司信任度就會降低，投資者就會更難向公司投資，公司未來融資也會更加困難。表4

恒大集團與其他主要房地產(chǎn)企業(yè)流動負債比率名稱/時間2015年2016年2017年2018年2019年恒大集團74.27%63.31%71.39%73.78%73.05%主要房地產(chǎn)企業(yè)均值75.46%75.81%76.27%77.79%79.50%2.1.3資產(chǎn)負債率過高一般來說，公司的資產(chǎn)負債率在40%-60%屬于較合理，但是由于地產(chǎn)業(yè)的特殊，其資產(chǎn)負債率要比其他行業(yè)高，所以在60%到70%之間也是合理的。恒大集團2015至2019年的資產(chǎn)負債率達到甚至超過了80%，并且2015-2017年恒大的資產(chǎn)負債率高于房地產(chǎn)公司的平均負債率。表5

恒大集團與其他主要房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率名稱/時間2015年2016年2017年2018年2019年恒大集團81.22%85.75%86.25%83.58%83.75%主要房地產(chǎn)企業(yè)均值78.04%82.36%85.10%85.43%84.70%2.1.4股權(quán)過于集中恒大集團的企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)過于集中，企業(yè)的前十大主要股東雖然擁有公司70%以上的股權(quán)，但只有少數(shù)的股東真正掌控企業(yè)經(jīng)營的實際管理權(quán)，這容易導(dǎo)致公司的利潤被侵占、轉(zhuǎn)移，影響其他股東的利益實現(xiàn)，不利于對公司利潤分配的有效監(jiān)督的效。2.1.5融資渠道單一恒大集團近年來銀行借款在整個貸款中所占比例超過75%，企業(yè)貸款占總貸款的比重很大。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)必須從當(dāng)?shù)劂y行借款才能得到充足資金，但是現(xiàn)在政府對房地產(chǎn)企業(yè)的資金管制非常嚴格，很多公司都很難從銀行貸款來籌集資金。2.2投資決策不合理對恒大地產(chǎn)管理層而言，其內(nèi)部投資與決策機制尚存在一些不太健全之處，缺乏現(xiàn)代化的內(nèi)部管理控制體系，無法據(jù)此對公司管理層的管理資源能力和經(jīng)營能力進行評價分析。恒大集團轉(zhuǎn)型之初便斥巨資，在短期內(nèi)初具規(guī)模，隨后便搶占了大部分市場。對于投資決策的可實施性，以及對于實施的項目沒有進行充分進行論證和評估，如恒大足球、恒大冰泉、恒大汽車、恒騰網(wǎng)絡(luò)等。這使恒大在發(fā)展速度不斷加快的同時，也面臨諸多挑戰(zhàn)與風(fēng)險。

2.3對現(xiàn)金流量管理不夠圖1恒大集團現(xiàn)金流程圖如圖1，恒大集團2017年度運營及投資活動現(xiàn)金凈流量均為負值，表明其正處于高速增長期，資金周轉(zhuǎn)壓力嚴重，財務(wù)風(fēng)險較大。在2018年，恒大集團的經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量大幅增加，說明公司加大了宣傳力度，加快了銷售速度，收回大量的投資，但經(jīng)營狀況有所改善的同時依然有很大的償債壓力。2019年業(yè)務(wù)現(xiàn)金凈流量出現(xiàn)負數(shù)，而籌資規(guī)模卻不斷擴大，表明企業(yè)面臨持續(xù)經(jīng)營困境與財務(wù)風(fēng)險之后，為了避免經(jīng)營狀況不斷惡化而加大債務(wù)規(guī)模。3.恒大集團財務(wù)風(fēng)險防范對策及措施3.1合理規(guī)劃資本結(jié)構(gòu)3.1.1降低短期負債比率由于恒大短期債務(wù)比例較高，公司極有可能因缺乏充足資金還債而導(dǎo)致其未來面臨較大風(fēng)險，影響其信譽。因此，如果企業(yè)的短期債務(wù)比例過高、企業(yè)的償債能力不夠，企業(yè)就必須提高企業(yè)的長期負債比例，降低企業(yè)的短期負債比例。3.1.2適當(dāng)降低企業(yè)股東控制權(quán)恒大集團的大部分控制權(quán)都掌握在少數(shù)股東手中，公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)也很單一。在股權(quán)相對集中的情況下，少數(shù)股東會完全掌控公司的控制權(quán)，因此，公司會更愿意借錢來籌集資金，但同時也加大了企業(yè)經(jīng)營中的風(fēng)險，在很大程度上影響了其發(fā)展。因此，為了使公司能夠持續(xù)穩(wěn)步成長，必須進行改革和創(chuàng)新。通過分析可知，公司的股權(quán)設(shè)置存在缺陷是造成上述問題的根本原因之一。因此，可在不改變目前基礎(chǔ)股本結(jié)構(gòu)的前提下，提高資本融資。3.1.3擴大融資渠道的多元化恒大房地產(chǎn)集團在貸款總額中所占比重超過75%，在貸款總額中占有很大比重，且公司的資金來源較為單一。由于房地產(chǎn)業(yè)的特性，導(dǎo)致大量資金流入銀行和其他金融機構(gòu)，造成融資渠道單一，負債融資增加，風(fēng)險劇增。房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和成熟使得融資方式更加多樣化，融資渠道更加廣泛，拓寬融資渠道和選擇多元化籌資途徑，使企業(yè)能夠在不影響融資能力和減少資本使用成本的基礎(chǔ)上維持公司發(fā)展態(tài)勢，從而更好地適應(yīng)市場競爭，使公司價值最大化。3.2制定合理的投資決策企業(yè)在對外融資時，應(yīng)最優(yōu)選擇短線融資，減少短線融資，加速資本返還。對于不合理投入，要及時回收，減少股權(quán)損失，防止股東所有權(quán)損失，降低股權(quán)比，從而更有效地控股公司。企業(yè)在進行融資過程中，必須綜合考慮其企業(yè)所處的行業(yè)特點，行業(yè)風(fēng)險以及行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。同時要注意選擇合適的融資方式。找準時機，合理安排公司債權(quán)轉(zhuǎn)為股票，減少公司債務(wù)，優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，結(jié)合企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃，制定長遠的戰(zhàn)略目標，從而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。3.3加強現(xiàn)金流量管理為了確保企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)，企業(yè)需要在運營活動中維持較高的現(xiàn)金流量凈額。與企業(yè)要不斷開拓市場、增加收益、盡快回收貸款，與此同時要著力降低消耗、節(jié)省成本、減少浪費以