住宅小區(qū)項(xiàng)目推盤(pán)策略

XX項(xiàng)目首期推盤(pán)策略報(bào)告謹(jǐn)呈：陜西XX企業(yè)集團(tuán)XX項(xiàng)目組2010-10-15匯報(bào)綱要完整的產(chǎn)品供應(yīng)體系-絕對(duì)的產(chǎn)品區(qū)分與價(jià)格區(qū)分區(qū)間54-94主力72-881234566789區(qū)間55-105主力78-101區(qū)間88-119主力88-119區(qū)間44-96主力74-87區(qū)間43-143主力74-104區(qū)間79-117主力82-89區(qū)間93-166主力93-166區(qū)間38-125主力65-88區(qū)間66-122主力87-122二批次三批次二批次二批次三批次三批次一批次開(kāi)發(fā)樓號(hào)：1-2-9二批次開(kāi)發(fā)樓號(hào)：3-4-5三批次開(kāi)發(fā)樓號(hào)：6-7-86475元/平米6260元/平米6950元/平米6216元/平米一批次1.1市場(chǎng)形勢(shì)——上市項(xiàng)目景寓·學(xué)府翡麗城漢城湖壹號(hào)星幣傳說(shuō)伊頓公館宏府鹍翔九天唐樾六和坊紅星美凱城天睦城長(zhǎng)安一品新興地產(chǎn)3項(xiàng)目恒基·碧翠錦華漢城壹號(hào)華僑城項(xiàng)目中貿(mào)廣場(chǎng)北京建工項(xiàng)目盛隆廣場(chǎng)長(zhǎng)安一棟今年最新上市項(xiàng)目分布城東金華路商業(yè)板塊、交大教育板塊、城西大興板塊、城市南北中軸部分，老城熱點(diǎn)（地鐵、公園、教育、商業(yè)）區(qū)域舊城改造項(xiàng)目迎來(lái)契機(jī)1.1市場(chǎng)形勢(shì)——上市項(xiàng)目景寓·學(xué)府翡麗城漢城湖壹號(hào)星幣傳說(shuō)伊頓公館宏府鹍翔九天唐樾六和坊紅星美凱城天睦城長(zhǎng)安一品新興地產(chǎn)3項(xiàng)目恒基·碧翠錦華漢城壹號(hào)華僑城項(xiàng)目中貿(mào)廣場(chǎng)金華路交大板塊盛隆廣場(chǎng)長(zhǎng)安一棟浐灞生態(tài)區(qū)板塊大興新區(qū)板塊西工大區(qū)板塊奧園復(fù)地華漢恒盛首創(chuàng)、匯通5600-600052005100-580065005100郊區(qū)舒適型住宅與老城具有一定資源的項(xiàng)目同占市場(chǎng)份額，金華路-交大板塊的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，將對(duì)我項(xiàng)目客戶進(jìn)行分解1.1市場(chǎng)形勢(shì)——政策解讀

一、首套房貸一刀切比例30%：原來(lái)對(duì)“房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)，限制發(fā)放三套房貸”變成了“不得發(fā)放三套房貸”，“90平米以上商業(yè)住房，首付不得低于三成”變成了“貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上”。二、暫停發(fā)放第三套房貸：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款，要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買(mǎi)住房。三、推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)：我國(guó)將加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。四、部分城市限購(gòu)房套數(shù)：房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。五、囤地捂盤(pán)房企停發(fā)股票債券不給貸款：對(duì)有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。聚焦最新樓市調(diào)控關(guān)鍵點(diǎn)2010年9月29日首次置業(yè)門(mén)檻提高改善需求受到限制加大地產(chǎn)資產(chǎn)成本嚴(yán)格規(guī)范地產(chǎn)市場(chǎng)打擊市場(chǎng)投機(jī)行為1.1市場(chǎng)形勢(shì)——政策影響（以80平米兩室住宅為例，目前假設(shè)西安住宅價(jià)格6000則，住宅總價(jià)將在50萬(wàn)左右，若首付比例為20%則首付為20萬(wàn)，若首付比例為30%則首付為15萬(wàn)，首付直接追加50%）小于70平米70-90平米125-144平米90-125平米小于70平米70-90平米125-144平米90-125平米市場(chǎng)表現(xiàn)從7-8月份的成交面積比來(lái)看，成交面積逐漸趨小，說(shuō)明4月份的新政對(duì)改善客戶產(chǎn)生明顯影響在4-15新政出臺(tái)以后，從市場(chǎng)成交面積分布來(lái)看，成交面積逐漸向70-125平米擠壓?！?-15新政”和7、8月份的市場(chǎng)價(jià)格反彈再加上“新五條”的出臺(tái)，將會(huì)產(chǎn)生客戶的觀望情緒。1.1.市場(chǎng)研究——綠地九號(hào)觀：總占地達(dá)200畝，建筑面積80萬(wàn)平米，由33幢樓體組成，多層（平層）面積257-488平米，小高層面積189-322平米，高層面積35-143平米，精裝公寓面積40-90平米9000-10000元15000元13000元11000元257-488平米189-322平米35-143平米40-90平米未來(lái)退貨80萬(wàn)平米1.1.市場(chǎng)研究——綠地九號(hào)觀（公寓）公寓面積：40、41、47、56、57、79、90平米面積配比：一室：兩室=80：20銷(xiāo)售價(jià)格：9000-10000（精裝）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：10月底未來(lái)推貨80萬(wàn)平米1.2.市場(chǎng)研究——龍湖紫都城，位于曲江新區(qū)曲江大道（海洋館東側(cè)），總占地103畝，建面26萬(wàn)㎡為22層和34層的高層，面積區(qū)間：85-160平方米。48平米76平米110平米未來(lái)推貨12萬(wàn)平米面積配比：48：76：110=41：47：12銷(xiāo)售價(jià)格：8000-9000（精裝）開(kāi)盤(pán)時(shí)間：10月底1.3.市場(chǎng)研究——常春藤花園，總占地34900平方米，建筑面積300000㎡，住宅面積88-140平米，住宅8000元清盤(pán)；公寓面積42-89平米，公寓均價(jià)9000元/平米，10月正式撤場(chǎng)。售罄公寓面積：40：90：=67：33住宅面積：88、99、105、121、128、132、、129、136、1441.4.市場(chǎng)研究——蘭蒂斯城項(xiàng)目采用Art式藝術(shù)規(guī)劃，包括夢(mèng)想城、理想界、思想域三大住宅組團(tuán)以及交大后街藝術(shù)商業(yè)空間，60萬(wàn)平方，推出的一期夢(mèng)想城，面積37—130平米，共1000余套房源。未來(lái)推貨26萬(wàn)平米二期：南區(qū)一期一期四期三期；北區(qū)40、50、80、119、124、1301.5.市場(chǎng)研究——學(xué)府首座占地88.5畝，總建筑面積37萬(wàn)平米，高尚住宅建筑面積23萬(wàn)㎡，商業(yè)建筑面積14萬(wàn)㎡，2棟百米層高SOHO,1棟99米層高LOFT。住宅面積：45、65、78、89、97、108、115、120、124、136住宅價(jià)格：7100-740089、97、108、115、120、12468006800未來(lái)推貨23萬(wàn)平米1.6.市場(chǎng)研究——區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格在售項(xiàng)目09年4月份09年9月份10年4月10年10月份價(jià)格漲額常春藤花園48005600800090004200蘭蒂斯城47005000550067003000龍湖紫都城47006000730085003800學(xué)府首座------7200--在售項(xiàng)目09年4月份09年9月份10年4月10年10月份平均漲幅常春藤花園0%17%42%12.5%23%蘭蒂斯城0%6%1%21%9%龍湖紫都城0%27%22%16%21%學(xué)府首座00000區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅表1.1區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅表1.2漲幅迅猛溢價(jià)效應(yīng)項(xiàng)目綠地九號(hào)官邸10-1010-1110-1211-0311-0111-0211-0611-0511-0711-0811-12-------40-70-90平米公寓（5萬(wàn)平米）90-560平米住宅（80萬(wàn)平米）蘭蒂斯城70-126平米住宅（清盤(pán)）40-50-90平米公寓（4萬(wàn)平米）85--160平米住宅（12萬(wàn)平米）龍湖紫都城40--130平米住宅（26萬(wàn)平米）學(xué)府首座89-124平米住宅（一棟）45--136平米公寓+住宅（23萬(wàn)平米）區(qū)域項(xiàng)目現(xiàn)階段以推公寓產(chǎn)品為主，60-90平米住宅產(chǎn)品屬于斷檔期推貨機(jī)會(huì)區(qū)域住宅產(chǎn)品累計(jì)放量突破120萬(wàn)平米產(chǎn)品上市投放時(shí)間集中在11年3-6月份1.7.市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域住宅產(chǎn)品層次劃分明顯，低端產(chǎn)品低價(jià)入市、最后優(yōu)化產(chǎn)品提升項(xiàng)目整體價(jià)值溢價(jià)效應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)激烈60-90平米住宅斷檔期50-130平米住宅集中上市期區(qū)域項(xiàng)目推貨節(jié)奏推貨時(shí)期承諾簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)間，即五證齊全時(shí)間，倘若不能按時(shí)簽署，提出退房的無(wú)條件退房。開(kāi)發(fā)商承諾目前簽署的合約與日后簽署的買(mǎi)賣(mài)合同不否的，無(wú)條件接受退房。簽署【商品房買(mǎi)賣(mài)合約】簽署【商品房買(mǎi)賣(mài)合同】城改模式公開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)模式線下選房模式直接收款模式5000元定金-7日內(nèi)補(bǔ)齊首付30%至50%-當(dāng)天簽到合同3萬(wàn)定金選房-7日繳納30%至90%-簽訂協(xié)議-預(yù)售證辦齊-簽合同2000元選房-7日繳納15萬(wàn)至20萬(wàn)-簽訂協(xié)議-預(yù)售證辦齊-簽合同常春藤花園學(xué)府首座蘭蒂斯城辦證前辦證后2.區(qū)域城改項(xiàng)目的前期營(yíng)銷(xiāo)手法鑒賞點(diǎn)2.區(qū)域城改項(xiàng)目的前期營(yíng)銷(xiāo)手法5000元定金-7日內(nèi)補(bǔ)齊首付30%至50%-當(dāng)天簽到合同3萬(wàn)定金選房-7日繳納30%至90%-簽訂協(xié)議-預(yù)售證辦齊-簽合同2000元選房-7日繳納15萬(wàn)至20萬(wàn)-簽訂協(xié)議-預(yù)售證辦齊-簽合同常春藤花園學(xué)府首座蘭蒂斯城項(xiàng)目總體工程封頂，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手續(xù)齊全達(dá)到預(yù)售條件，在市場(chǎng)上享有一定的口碑和美譽(yù)度，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)屬于清盤(pán)階段與項(xiàng)目吻合度公開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)模式項(xiàng)目首期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量較小、總體項(xiàng)目產(chǎn)品面積供應(yīng)較大，同時(shí)在后期簽訂合同時(shí)要補(bǔ)交剩余首付，辦理手續(xù)麻煩容易產(chǎn)生推定現(xiàn)象項(xiàng)目總體產(chǎn)品供應(yīng)偏小、項(xiàng)目被意向客戶看好、可通過(guò)追加不同額度的首付給予優(yōu)惠點(diǎn)位的配合營(yíng)銷(xiāo)與項(xiàng)目吻合度與項(xiàng)目吻合度線下選房模式直接收款模式鑒賞點(diǎn)3.自身項(xiàng)目認(rèn)識(shí)——等級(jí)劃分豪宅產(chǎn)品普通產(chǎn)品普通產(chǎn)品普通產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品豪宅產(chǎn)品溢價(jià)功能形象+促銷(xiāo)功能項(xiàng)目高端產(chǎn)品分布在地塊南側(cè)，為了最大限度的凸顯項(xiàng)目的溢價(jià)功能，項(xiàng)目高端產(chǎn)品建議在后期開(kāi)發(fā)（普通產(chǎn)品做促銷(xiāo)、中檔產(chǎn)品樹(shù)形象、高檔產(chǎn)品提價(jià)格）3.自身項(xiàng)目認(rèn)識(shí)——噪音污染豪宅產(chǎn)品普通產(chǎn)品普通產(chǎn)品普通產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品中檔產(chǎn)品豪宅產(chǎn)品太乙路立交太乙路快速干道南二環(huán)快速干道主要污染區(qū)次要污染區(qū)邊緣污染區(qū)強(qiáng)弱弱噪音污染強(qiáng)弱模擬圖（1）3.自身項(xiàng)目認(rèn)識(shí)——物料運(yùn)輸物料入口物料出口項(xiàng)目8#樓普通產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將受到項(xiàng)目土方工程、工程建筑物料運(yùn)輸?shù)挠绊?，該棟產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)將明顯滯后3.自身項(xiàng)目很認(rèn)識(shí)——形象展角示通過(guò)項(xiàng)犯目總體夾對(duì)外的稻展示功書(shū)能來(lái)講飛，項(xiàng)目1#樓的昭當(dāng)示性最創(chuàng)強(qiáng)，其怠次為南士二環(huán)沿段線樓宇眾，再次急為太乙鋼路樓宇展示強(qiáng)塵弱模擬辨圖（1）太乙路熊方向強(qiáng)弱弱南二環(huán)方多向3.自身項(xiàng)驕目認(rèn)識(shí)——產(chǎn)品供應(yīng)區(qū)間54-9渠4主力72-墾881234566789區(qū)間55-1勒05主力78-1淋01區(qū)間88-中119主力88-1府19區(qū)間44-繭96主力74-8嚼7區(qū)間43-叨143主力74-勞104區(qū)間79-1翅17主力82-8蚊9區(qū)間93-1鄭66主力93-1擺66區(qū)間38-1遍25主力65-8像8區(qū)間66-1刑22主力87-貝122首期開(kāi)發(fā)方案1：1-9-8首期開(kāi)發(fā)方案2：1-2-3首期開(kāi)發(fā)方案3：1-2-9（運(yùn)輸通道）（產(chǎn)品線豐富、靈活性強(qiáng)）（120-140斷檔）3.開(kāi)發(fā)順序攪確定區(qū)間54-9藥4主力72-8單81234566789區(qū)間55-筍105主力78-1悼01區(qū)間88-槍119主力88-萬(wàn)119區(qū)間44-擦96主力74-8守7區(qū)間43-愉143主力74-疤104區(qū)間79-1限17主力82-籃89區(qū)間93-1幣66主力93-閥166區(qū)間38-1闊25主力65-8驢8區(qū)間66-1乳22主力87-卸122二批次一批次三批次一批次一批次二批次二批次三批次三批次一批次開(kāi)局發(fā)樓號(hào)：1-2襪-9二批次開(kāi)貓發(fā)樓號(hào)：3-4-填5三批次箭開(kāi)發(fā)樓劍號(hào)：6-7-歇8優(yōu)點(diǎn)：每煤一批次產(chǎn)品線均如衡，并逐寫(xiě)漸升級(jí)4.產(chǎn)品層次絞劃分促銷(xiāo)產(chǎn)品形象產(chǎn)品形象產(chǎn)菜品促銷(xiāo)產(chǎn)品一批次回產(chǎn)品5.價(jià)格體脅系——定價(jià)方法市場(chǎng)價(jià)鑄格定價(jià)渴過(guò)程修正過(guò)程最終價(jià)拼格5.價(jià)格體系——定價(jià)過(guò)程選擇項(xiàng)目學(xué)府首座蘭蒂斯城曼城國(guó)際本案整體均價(jià)7２00６7006300參考重權(quán)50%30%20%100%區(qū)域憑分16片區(qū)前景87756片區(qū)環(huán)境8７645產(chǎn)品因素49景觀1512８７９規(guī)模1210779構(gòu)造109999規(guī)劃8543４形象43123項(xiàng)目配套21交通54334商務(wù)配套43222生活配套6444４教育配套86655項(xiàng)目品牌14開(kāi)發(fā)商86445物業(yè)部65245合計(jì)評(píng)分100８１656970重權(quán)合價(jià)310021651278６54５5.價(jià)格體系——推貨速度典型樓黨盤(pán)銷(xiāo)售買(mǎi)速度走份勢(shì)判斷尾（龍湖眨紫都城網(wǎng)、常春釋藤花園蘇、蘭蒂涂斯城、摘曼城國(guó)技際）項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)尾盤(pán)/現(xiàn)在均價(jià)總建筑面積剩余面積銷(xiāo)售面積月銷(xiāo)售量龍湖紫都城09年6月，470010年10月，850026萬(wàn)12萬(wàn)14萬(wàn)8750平米常春藤花園09年4月，480010年10月，900030萬(wàn)2萬(wàn)28萬(wàn)15000平米蘭蒂斯城09年4月，460010年10月，670063萬(wàn)26萬(wàn)37萬(wàn)20000平米曼城國(guó)際09年10月，470010年10月，630014萬(wàn)2萬(wàn)12萬(wàn)12000平米平均值9500平米按照區(qū)答域在售便的房地舅產(chǎn)項(xiàng)母目的銷(xiāo)展售速度錯(cuò)及每月嫂平均銷(xiāo)木售量在9500平米，扭假設(shè)項(xiàng)拋目銷(xiāo)售宣速度按裳照區(qū)域鋪的銷(xiāo)售懂速度計(jì)將算：假霉設(shè)項(xiàng)目夜在不考慮挖其他外財(cái)界的因素襪下，項(xiàng)培目1#樓面積286綿53，2#面積368示36，9#面積376悅32，一期仆總計(jì)陳面積103問(wèn)121平米，項(xiàng)梅目按照現(xiàn)階段的倒?fàn)I銷(xiāo)速度進(jìn)行，那匯么項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)周雀期是：T項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)損周期=1031勻21/9鐮500平米=10.省9個(gè)月屢（約一泄年）5.價(jià)格體趁系——市場(chǎng)漲幅一：市場(chǎng)謝自然增長(zhǎng)瀉率判斷（超城區(qū)市場(chǎng)糧）二：典坐型樓盤(pán)瓦價(jià)格走侄勢(shì)判斷早（常春制藤花園耍、蘭蒂牲斯城、掘曼城國(guó)瞇際）09年9月份西暖安市場(chǎng)鼠均價(jià)5343元/平米，10年9月份均價(jià)6485元/平米，月全均增長(zhǎng)率1.8％左右合。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)尾盤(pán)/現(xiàn)在均價(jià)漲幅月均漲幅常春藤花園09年4月，480010年10月，900087％5.1%蘭蒂斯城09年3月，470010年10月，660040％2.3%曼城國(guó)際09年9月，470010年10月，630034％2.6%每月平飲均漲幅披在2.3~胡3.3％，超薦過(guò)市場(chǎng)幅平均月墻漲幅1.8。三：本斷項(xiàng)目展劇示條件承的不斷探完善，涼支撐價(jià)捉格的上絹漲2009年2010年月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月量113.3112.56141.1152.58296.9399.5955.59113.84144.4699.4083.7885.23115108價(jià)54035343528854335043598157805893627362415966673064106485基于以上棕的分析判控?cái)嗉笆袌?chǎng)失風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)邀，本項(xiàng)目杜月均市場(chǎng)饞增長(zhǎng)幅度將在2.3-專3.3％左右。同拔時(shí)根據(jù)璃中國(guó)指數(shù)匠研究中心癥通貨率=6%每年的速翻度，項(xiàng)目裳自身和市挪場(chǎng)背景的限可變因素鋤影響難以拔預(yù)測(cè)，暫益不考慮。該及項(xiàng)目上市價(jià)格建議6545；一期接縮慧案均價(jià)=項(xiàng)目入枕市價(jià)格6545*{1+穩(wěn)1.8%狠*12+壓6%}=8350元/平米5.價(jià)格體系——市場(chǎng)均價(jià)以目前典待型在售項(xiàng)海目為參考賢，通過(guò)市立場(chǎng)比較法害，項(xiàng)目銷(xiāo)程售均價(jià)7450元/㎡一批次銷(xiāo)月售周期近若一年5.價(jià)格體系價(jià)格10年10月10年12月11年4月11年8月11年10月11年12月12年2月12年4月6000650070007500項(xiàng)目一批次入市價(jià)格65458000項(xiàng)目一批次市場(chǎng)均價(jià)7450項(xiàng)目一批次結(jié)案價(jià)格8350樓棟比較權(quán)重1號(hào)樓2號(hào)樓9號(hào)樓東9號(hào)樓西參照系數(shù)朝向10%7.08.58.07.5景觀20%7.58.07.06.5采光30%8.59.08.07.5噪音20%6.06.57.07.5戶型20%6.58.07.57.0加權(quán)權(quán)重100%

7.258.057.57.2項(xiàng)目總體入市價(jià)格6545樓體面積

28653368362165115981單體均價(jià)

62606950647562165.價(jià)格體系——單體價(jià)桶格項(xiàng)目單體河價(jià)格的確慘定根據(jù)各半單體建筑掀的朝向、掉景觀、采鋸光、噪音扭污染和單侍體建筑戶似型來(lái)確定使，目前就覽項(xiàng)目一期金開(kāi)發(fā)團(tuán)組刻通過(guò)重權(quán)前發(fā)，確定哪項(xiàng)目首期爸單體銷(xiāo)售臥均價(jià)項(xiàng)目首期1#樓的單體山銷(xiāo)售均蘭價(jià)626我0元/平米，2#樓銷(xiāo)售均價(jià)6950元/平米9#樓銷(xiāo)售均皺價(jià)6475元/平米（東庭區(qū)）6216元/平米（西呀區(qū)）5.價(jià)格體系——單體價(jià)格6475元/平米6260元/平米6950元/平米促銷(xiāo)產(chǎn)弦品形象產(chǎn)覽品形象產(chǎn)穗品促銷(xiāo)產(chǎn)皺品一批次用產(chǎn)品6216元/平米6.認(rèn)籌策略——認(rèn)籌方式前提1、明確工稼程進(jìn)度2、確定群認(rèn)購(gòu)面舍積3、明確諷預(yù)售證見(jiàn)的辦理頃時(shí)間其他認(rèn)溝籌策略懇鑒賞——恒基碧穿翠錦華客戶在銀報(bào)行存5萬(wàn)元定員期3個(gè)月——憑個(gè)人存待根取卡——憑卡選房——交2萬(wàn)訂房——7日內(nèi)簽訂盤(pán)購(gòu)房合同預(yù)售證到僑位項(xiàng)目開(kāi)旗盤(pán)6.認(rèn)籌策略——認(rèn)籌方式選中房源照繳納定金2萬(wàn)簽訂《收款收據(jù)》7日內(nèi)繳山納不低森于房款濱的30%簽訂《購(gòu)房協(xié)議》預(yù)售證辦青理后簽訂《購(gòu)房合同》可根據(jù)歡遞增的撲首付比廁例配合挨遞增的夢(mèng)優(yōu)惠點(diǎn)白位、刺眨激客戶尊提高首昆付2萬(wàn)抵0.8萬(wàn)項(xiàng)目業(yè)主項(xiàng)目意趙向客戶環(huán)群老帶新政測(cè)策時(shí)間軸認(rèn)籌開(kāi)盤(pán)2萬(wàn)抵1萬(wàn)2萬(wàn)抵0.5萬(wàn)2萬(wàn)無(wú)抵被充不同時(shí)倍間、不配同優(yōu)惠悠、越后慨越少6.認(rèn)籌策略——認(rèn)籌房光源區(qū)間54-9蓄4主力72-傅883456678區(qū)間55-1尼05主力78-兄101區(qū)間88-撲119主力88-1姻19區(qū)間44-9跡6主力74-牽87區(qū)間43-攤143主力74-1塘04區(qū)間79-1益17主力82-8足9區(qū)間93-碎166主力93-1狼66區(qū)間38-貞125主力65-8丈8區(qū)間66-爆122主力87-1千22一批次一批次一批次291做好1#樓與2#的混搭、9#樓東西單素元的混搭；做好1、2樓與9#樓的面積互在補(bǔ)，1、9#與2#的戶型互薯補(bǔ)6.認(rèn)籌策計(jì)略——認(rèn)籌房源區(qū)間54-宵94主力72-押881234566789區(qū)間55-1艙05主力78-1鋪01區(qū)間88-1殘19主力88-艘119區(qū)間44-9冷6主力74-8倆7區(qū)間43-榮143主力74-1專04區(qū)間79-1象17主力82-饞89區(qū)間93-佛166主力93-1柔66區(qū)間38-饒125主力65-8展8區(qū)間66-1隆22主力87-壞122二批次三批次二批次二批次三批次三批次一批次開(kāi)卡發(fā)樓號(hào)：1-2-仍9二批次開(kāi)熟發(fā)樓號(hào)：3-4-緣瑞5三批次開(kāi)槐發(fā)樓號(hào)：6-7嬌-86475元/平米6260元/平米6950元/平米6216元/平米一批次建議首粱次認(rèn)籌邀房源結(jié)拼合目前量市場(chǎng)上婚積累的3000批客戶需夸求為主要價(jià)導(dǎo)向確定培首次開(kāi)發(fā)成的具體樓跑宇6.認(rèn)籌策略——認(rèn)籌前提明確工似程進(jìn)度確定認(rèn)慣購(gòu)面積明確證拿件的辦雞理時(shí)間銷(xiāo)售部開(kāi)龜放銷(xiāo)售部齒包裝到屆位開(kāi)發(fā)方賊向確定銷(xiāo)售價(jià)格女確定認(rèn)籌策齊略確定3000批客戶摸膏底具體營(yíng)銷(xiāo)企實(shí)施項(xiàng)目推悔廣計(jì)劃10月21日10月26日10月29日11月2日11月8日6.認(rèn)籌策略——媒體中鐵介報(bào)紙廣告西安樓市房周刊戶外廣告中國(guó)樓市通手機(jī)信息營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)廣告項(xiàng)目核心信息發(fā)布渠道適可而止、不易過(guò)量推廣方