工業(yè)園區(qū)新建項(xiàng)目可行性報(bào)告

可行性研究報(bào)告[工業(yè)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目][2009-10-13]

目錄一、項(xiàng)目概況 ⑦可燃?xì)怏w報(bào)警儀的設(shè)置，應(yīng)按《石油化工企業(yè)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》執(zhí)行。三、防泄露規(guī)劃1、防止事故污染物進(jìn)入大氣環(huán)境的措施為保護(hù)XX城區(qū)居民及園區(qū)周圍村民在園區(qū)發(fā)生有毒有害氣體泄漏、液體泄漏蒸發(fā)時(shí)的生命安全，本規(guī)劃要求園區(qū)設(shè)置以園區(qū)外圍墻為邊界外延2.5公里的安全防護(hù)距離和1.0km的衛(wèi)生防護(hù)距離，本規(guī)劃要求：衛(wèi)生防護(hù)距離內(nèi)的村2、防止事故污染物進(jìn)入地表水環(huán)境的措施按照《中國(guó)石油天然氣集團(tuán)公司石油化工企業(yè)水污染應(yīng)急防控技術(shù)要點(diǎn)》要求，園區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)事故水污染三級(jí)防控系統(tǒng)，防止環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)事故造成水環(huán)境污染。第一級(jí)防控系統(tǒng)由園區(qū)內(nèi)各廠區(qū)圍堰、圍堤和區(qū)內(nèi)污水收集處理池組成，收集一般事故泄漏的物料，防止輕微事故泄漏造成的水環(huán)境污染；第二級(jí)防控系統(tǒng)由園區(qū)內(nèi)各廠區(qū)雨水收集池組成，將較大生產(chǎn)事故泄漏于各廠區(qū)圍堰、圍堤外的物料或消防水通過(guò)雨水收集池收集，回收物料后送污水處理系統(tǒng)處理，防止較大生產(chǎn)事故泄漏物料和污染消防水造成的環(huán)境污染；事故后清洗雨水收集池，清洗水送污水處理裝置處理。第三級(jí)防控系統(tǒng)由污水處理裝置前的事故污水儲(chǔ)池以及后期雨水監(jiān)控池組成。作為事故狀態(tài)下的儲(chǔ)存與調(diào)控手段，防止重大事故泄漏物料和污染消防水造成的環(huán)境污染。發(fā)生重大的火災(zāi)、爆炸事故時(shí)，消防水及其攜帶的物料通過(guò)第一級(jí)、第二級(jí)防控系統(tǒng)進(jìn)入第三級(jí)防控系統(tǒng)，依次進(jìn)入事故污水儲(chǔ)池、后期雨水監(jiān)控池儲(chǔ)存，之后限流送污水處理裝置處理。事故處理完畢后，重點(diǎn)清洗儲(chǔ)存事故污水的后期雨水監(jiān)控池，清洗水送污水處理裝置處理。3、防止事故污染物進(jìn)入地下水環(huán)境的措施本項(xiàng)目地下水污染事故控制措施的基本思路是：通過(guò)在線監(jiān)測(cè)井、水質(zhì)監(jiān)測(cè)井監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)及反饋啟動(dòng)應(yīng)急處置方案，對(duì)污染區(qū)地下水通過(guò)人工開采形成下降漏斗，防止污染水向下游擴(kuò)散;開采出的污染水通過(guò)集中處理，實(shí)現(xiàn)中水回用。4、長(zhǎng)排管線環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防控措施為增加長(zhǎng)排管線地下運(yùn)行的安全性，使其可視化，本項(xiàng)目對(duì)長(zhǎng)排管線的選材、防腐、施工、運(yùn)行監(jiān)控采取以下措施，確保其安全運(yùn)行、得到可視化監(jiān)控。A、管材提高質(zhì)量等級(jí)，同時(shí)增加管材的壁厚，提高腐蝕余度；B、提高管道的壓力等級(jí)，試驗(yàn)壓力采用設(shè)計(jì)壓力的1.5倍；C、管道施工采用先進(jìn)的焊接工藝，焊材選用進(jìn)口材料、環(huán)向焊縫，采用100%X射線無(wú)損檢測(cè)技術(shù)。D、管道內(nèi)、外作合格的防腐涂層，內(nèi)層采用水泥砂漿防腐，外層采用聚乙烯保護(hù)層防腐；E、管線防腐還將采用陰極保護(hù)，并采用自動(dòng)控制、遠(yuǎn)程調(diào)節(jié)；F、長(zhǎng)排管線全程設(shè)置智能、自動(dòng)可視化的計(jì)算機(jī)控制的檢漏系統(tǒng)，管線發(fā)生少量泄漏可在最短時(shí)間（3min內(nèi)）發(fā)現(xiàn)，并可采取帶壓堵漏等緊急措施，在8小時(shí)內(nèi)完成堵塞泄漏。G、排污管線設(shè)置地下水水質(zhì)檢查井，以便通過(guò)檢查地下水電導(dǎo)值得變化，判斷管線是否泄漏，杜絕、減少排水管線對(duì)地下水可能產(chǎn)生的污染。四、抗震工程規(guī)劃1、根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃1990》，XX市地震基本烈度為8度。XX工業(yè)園區(qū)建筑按地震烈度8度設(shè)防。生命線工程提高一度設(shè)防。2、按照“預(yù)防為主，綜合防御”的方針，建立健全的防震減災(zāi)體系，所有構(gòu)筑物都應(yīng)按抗震規(guī)劃進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工。3、在建筑抗震不利區(qū)進(jìn)行建設(shè)時(shí)，必須采取相應(yīng)的工程措施，嚴(yán)禁在抗震危險(xiǎn)區(qū)進(jìn)行建設(shè)。五、防災(zāi)疏散規(guī)劃1、疏散體制：為了確保防災(zāi)疏散工作的順利進(jìn)行，必須建立建全防災(zāi)疏散指揮機(jī)構(gòu)。2、利用園區(qū)綠地、廣場(chǎng),安排防災(zāi)疏散的場(chǎng)所。3、疏散道路：當(dāng)災(zāi)害發(fā)生時(shí)，園區(qū)的C-1#路、C-2#路、C-3#路應(yīng)滿足疏散救災(zāi)要求。4、無(wú)次生災(zāi)害源的公園、廣場(chǎng)、學(xué)校操場(chǎng)可作為防災(zāi)疏散場(chǎng)地。

第七章工業(yè)園區(qū)機(jī)構(gòu)設(shè)置一、運(yùn)營(yíng)模式1、政府全力支持階段：工業(yè)園區(qū)起步階段，按管委會(huì)與總公司兼任模式運(yùn)行，公司需要政府的全力支持。2、政府輔助階段：園區(qū)進(jìn)入發(fā)展階段，政府應(yīng)鼓勵(lì)公司在園區(qū)建設(shè)開發(fā)中發(fā)揮主導(dǎo)作用。專業(yè)服務(wù)項(xiàng)目應(yīng)逐步由專業(yè)公司承擔(dān)。3、政府退出階段：園區(qū)發(fā)展趨向成熟時(shí)，政府應(yīng)逐步退出．降低政府在工業(yè)園區(qū)發(fā)展公司中股份比例；把建設(shè)、招商、土地經(jīng)營(yíng)等帶有一定壟斷性的業(yè)務(wù)授權(quán)給園區(qū)公司經(jīng)營(yíng)；政府在建立創(chuàng)業(yè)基金，引導(dǎo)園區(qū)技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面繼續(xù)發(fā)揮作用。進(jìn)一步創(chuàng)新地方政府對(duì)開發(fā)區(qū)的管理體制：主要是在園區(qū)的管理權(quán)限、機(jī)構(gòu)設(shè)置、干部人事制度和財(cái)政支持等四個(gè)方面進(jìn)一步下放權(quán)利，加大支持力度。建立一“小政府、高規(guī)格、特殊化”為主要特征的行政管理體制模式。二、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則1、分工協(xié)作原則按照職能與專業(yè)把相同或相近的只能的工作合并到一個(gè)部門，不同部門之間業(yè)務(wù)的交叉盡量少。2、權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)原則組織機(jī)構(gòu)中每一個(gè)崗位的權(quán)利和責(zé)任應(yīng)該對(duì)等，避免兩者不對(duì)稱。3、精干高效原則必要的機(jī)構(gòu)不可少，可設(shè)可不設(shè)的機(jī)構(gòu)就應(yīng)該堅(jiān)決不設(shè)；配備個(gè)管理機(jī)構(gòu)人員時(shí)，本著少而精的原則，注重人員素質(zhì)，保證負(fù)荷飽滿、人員精干、人近其用和運(yùn)作高效。（二）組織機(jī)構(gòu)具體設(shè)置為消除不利于園區(qū)建設(shè)的制約因素，簡(jiǎn)化辦事程序，規(guī)范收費(fèi)行為，落實(shí)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，提高辦事效率，在園區(qū)建立管委會(huì)和開發(fā)公司政企分開的管理開發(fā)體制。管委會(huì)為XX區(qū)委、區(qū)政府的派出機(jī)構(gòu)，享有項(xiàng)目審批、規(guī)劃建設(shè)、企業(yè)管理、人事勞動(dòng)權(quán)。土地、工商、稅務(wù)、財(cái)政、城建、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、公安等部門在園區(qū)設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，實(shí)行全封閉式管理。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃、政策制定、項(xiàng)目準(zhǔn)入、項(xiàng)目開發(fā)、宣傳培訓(xùn)、稅務(wù)財(cái)政、園區(qū)治安等管理監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)事務(wù)。按照“創(chuàng)作性工作、高效率辦事、爭(zhēng)一流水平”的工作要求，對(duì)開發(fā)公司及園區(qū)內(nèi)企業(yè)實(shí)行有效的監(jiān)督指導(dǎo)，對(duì)外搞好協(xié)調(diào)，對(duì)內(nèi)搞好服務(wù)。經(jīng)營(yíng)性開發(fā)公司是獨(dú)立的企業(yè)法人，在園區(qū)管委會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下，獨(dú)立開展工作，其主要職責(zé)是開發(fā)園區(qū)土地，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，負(fù)責(zé)建設(shè)資金的引進(jìn)和使用，組織業(yè)務(wù)人員崗位培訓(xùn)，提供信息咨詢等中介服務(wù)。開發(fā)公司遵循“四有”方針，自主經(jīng)營(yíng)，自我完善，自我制約，自我發(fā)展。三、勞動(dòng)定員及人員培訓(xùn)（一）勞動(dòng)定員根據(jù)工業(yè)園區(qū)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)定，園區(qū)預(yù)計(jì)需要80人。園區(qū)的勞動(dòng)人員來(lái)源主要通過(guò)以下幾種途徑：獵頭公司、媒介廣告、高校招聘、內(nèi)部推薦等。（二）人員培訓(xùn)和激勵(lì)1、園區(qū)管理層要為員工創(chuàng)造適時(shí)的訓(xùn)練展示自己的機(jī)會(huì)。2、除了向員工提供崗位技能培訓(xùn)以外，還要激勵(lì)他們的團(tuán)隊(duì)精神以及拓展他們的綜合知識(shí)。3、培訓(xùn)的形式主要包括：脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、自我啟發(fā)。脫產(chǎn)培訓(xùn)針對(duì)管理中共性的、有必要讓員工理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識(shí)、服務(wù)理念等），對(duì)員工進(jìn)行的集中脫產(chǎn)培訓(xùn)和研修。在職培訓(xùn)是指在日常工作對(duì)員工的培養(yǎng)訓(xùn)練，即通過(guò)制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問(wèn)題等途徑對(duì)員工進(jìn)行的指導(dǎo)。自我啟發(fā)是指員工自己加強(qiáng)學(xué)習(xí)、提高修養(yǎng)，不斷開發(fā)和提高自身能力。4、培訓(xùn)積分制度。員工參加各種培訓(xùn)并獲得結(jié)業(yè)以后，可以向人力資源部門申報(bào)積分，積分將是員工在培訓(xùn)期間的全面記錄。年度累計(jì)積分的多少是員工晉級(jí)或晉升的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。不同類別的員工積分要求不同。

第八章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目開發(fā)期限為保證工業(yè)園區(qū)規(guī)劃的有序?qū)嵤?、?guī)劃的可操作性和資金的有效利用，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的滾動(dòng)開發(fā)，工業(yè)園區(qū)規(guī)劃實(shí)施分近期和遠(yuǎn)期兩期進(jìn)行。本次規(guī)劃的規(guī)劃基期為2008年，規(guī)劃期限為2008—2020年。其中：近期：2008—2010年；遠(yuǎn)期：2011—2020年。二、項(xiàng)目近期建設(shè)計(jì)劃（一）近期建設(shè)概況1、充分貫徹現(xiàn)代、集約等主題，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，有計(jì)劃有步驟地完成近期建設(shè)的各項(xiàng)內(nèi)容，形成合理的工業(yè)園區(qū)發(fā)展格局，為實(shí)現(xiàn)工業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展總目標(biāo)打好基礎(chǔ)。2、近期建設(shè)重點(diǎn)加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施的配套水平，積極建設(shè)道路交通、給水、污水排放、供電等城市基礎(chǔ)設(shè)施，以保證工業(yè)園區(qū)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，為工業(yè)園區(qū)初步開發(fā)建設(shè)提供支撐條件。3、積極推動(dòng)石化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，提出有效的政策支持，為石化產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（二）近期建設(shè)重大項(xiàng)目1、道路近期重點(diǎn)建設(shè)道路：A-1#路、B-1#路、B-2#、D-2#、C-1#路。2、給水近期工業(yè)園區(qū)給水建設(shè)主要是鋪設(shè)輸水管及配水管，與主城區(qū)管網(wǎng)系統(tǒng)銜接，埋設(shè)S202的輸水管，：埋設(shè)B-1#路、B-2#路、D-2#路的配水管，供給近期進(jìn)駐企業(yè)的用水。3、排水近期興建污水處理廠一期工程，設(shè)計(jì)處理能力10000T/日，埋設(shè)B-3#路上的截流管，D-2#路、S202上的污水干管，建立污水排放的基本骨架。4、園林綠化.結(jié)合近期路網(wǎng)建設(shè)，種植道路兩側(cè)綠化隔離帶。5、防災(zāi)、環(huán)衛(wèi)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站一座，位于一期石化工業(yè)建設(shè)區(qū)內(nèi)，建設(shè)專業(yè)消防站一座，位于A-1#路和C-1#路路交口處，環(huán)衛(wèi)設(shè)施基本沿用主城區(qū)設(shè)施，遠(yuǎn)期進(jìn)行增建或增容。6、用地開發(fā)結(jié)合重大項(xiàng)目，近期重點(diǎn)開發(fā)：1.XX石化300萬(wàn)噸級(jí)搬遷改造項(xiàng)目2.污水處理設(shè)施用地及部分物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的開發(fā)，不進(jìn)行大面積的建設(shè)，主要以服務(wù)于近期建設(shè)項(xiàng)目為目的，逐步開發(fā)。主要建設(shè)項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目規(guī)模投資估算（萬(wàn)元）時(shí)序備注A-1#路3199m31992008B-1#路682.5m682.52008B-2#路849m8492008D-2#路3501m35012008C-1#路1985m19852008消防站標(biāo)準(zhǔn)4502008一所污水處理廠10000T/日30002008一期垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站0.5公頃3002009行政中心1萬(wàn)平方米15002010一期

第九章投資風(fēng)險(xiǎn)與防范措施一、政策風(fēng)險(xiǎn)及防范措施工業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)不可避免地要面對(duì)國(guó)家和地方的政策風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)潛在的政策風(fēng)險(xiǎn)，主要的防范措施有：1、加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國(guó)家法規(guī)政策的最新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略；2、加快項(xiàng)目手續(xù)報(bào)批及建設(shè)速度，縮短項(xiàng)目運(yùn)作周期，減少政策變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；3、充分利用當(dāng)?shù)氐膬?yōu)惠政策，提高企業(yè)的實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。二、資金風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 該園區(qū)建設(shè)規(guī)模較大，需要投入大量的資金，在資金運(yùn)作方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，我們需要采取以下措施：1、對(duì)一期（啟動(dòng)期）項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理運(yùn)作，分批滾動(dòng)開發(fā)，準(zhǔn)確合理預(yù)算資金使用量，明確資金籌措辦法和來(lái)源后再實(shí)施開發(fā)；2、建立科學(xué)的項(xiàng)目建設(shè)發(fā)展機(jī)制，仔細(xì)認(rèn)真地做好項(xiàng)目建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，合理安排建設(shè)時(shí)序，有效利用資金，減少資金浪費(fèi)。三、管理風(fēng)險(xiǎn)及防范措施該園區(qū)建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，需要做許多而又繁雜的工作，這樣，在在管理上就存在風(fēng)險(xiǎn)。在管理上如有不慎，一個(gè)管理環(huán)節(jié)的失誤可能就會(huì)導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，所以，我們有必要對(duì)此采取防范措施。1、針對(duì)項(xiàng)目建設(shè)，專門建立具有充分彈性、敏感性和適應(yīng)性的組織機(jī)構(gòu)，同時(shí)建立合理的監(jiān)督制約機(jī)制；2、提高管理者自身素質(zhì)，掌握先進(jìn)的管理知識(shí)和科學(xué)技術(shù)知識(shí)，培養(yǎng)創(chuàng)新意識(shí)；3、不斷總結(jié)管理經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，始終保持高度的重視四、人才風(fēng)險(xiǎn)及防范措施工業(yè)園區(qū)規(guī)劃和建設(shè)都需要專業(yè)的技術(shù)人才和管理人才，隨著項(xiàng)目進(jìn)展，在技術(shù)、管理、資本運(yùn)營(yíng)等方面對(duì)高級(jí)管理人才的需求不斷增加，有沒有一批項(xiàng)目所需的人才，能不能保持人才結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定和優(yōu)化，這些方面都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，主要采取以下措施：1、搭建好企業(yè)的硬件平臺(tái)，建立適合專業(yè)人才的激勵(lì)機(jī)制，建立獎(jiǎng)勵(lì)基金，完善用人制度，給真正有能力的人才一個(gè)充分發(fā)揮和施展的空間，用環(huán)境吸引更多的優(yōu)秀人才的加入；2、為員工的發(fā)展提供公平的平臺(tái)和機(jī)會(huì)，加強(qiáng)人才培養(yǎng)和再教育工作，創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，通過(guò)不斷學(xué)習(xí)和交流使員工綜合素質(zhì)提高，不斷提高企業(yè)的凝聚力和創(chuàng)造力，培養(yǎng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)精神，為企業(yè)的高速發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基石。

第十章投資估算與資金籌措一、投資估算（一）估算依據(jù)1、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（國(guó)家發(fā)改委頒、試用版）；2、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部發(fā)布）；3、《甘肅省建筑工程概算定額地區(qū)基價(jià)》（DBJD25-006-2001）；4、《甘肅省安裝工程概算定額地區(qū)基價(jià)》（DBJD25-008-2001）；5、《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（2002年修訂本）；6、項(xiàng)目區(qū)建筑工程2004年基本單價(jià)；7、項(xiàng)目區(qū)自然及社會(huì)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)資料等。（二）投資估算完成工業(yè)園區(qū)規(guī)劃需投資120840.34萬(wàn)元，其中：開發(fā)建設(shè)投資108087.31萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)資金80萬(wàn)元，建設(shè)期利息為12673.03萬(wàn)元。達(dá)到規(guī)劃要求所需投入的資金，即土地開發(fā)成本為182.2萬(wàn)元/公頃。詳細(xì)情況分述如下：1、開發(fā)建設(shè)投資采取分項(xiàng)工程估算法和項(xiàng)目區(qū)當(dāng)前土地基價(jià)，對(duì)園區(qū)開發(fā)建設(shè)投資進(jìn)行估算。經(jīng)估算，園區(qū)開發(fā)建設(shè)投資為108087.31萬(wàn)元，其中：（1）園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用28831.70萬(wàn)元，其中：道路工程：總里程20466.5米，投資20466.5供水工程：鋪設(shè)管道35130.53米，投資998.23排水（雨水、污水）工程：鋪設(shè)管道39815.33米，投資1210.21供電工程：投資555.69萬(wàn)元；通訊工程：投資714.03萬(wàn)元；供熱工程：投資3457.75萬(wàn)元；污水處理工程：投資909.06萬(wàn)元；前期場(chǎng)地平整：平整土地662.79公頃，投資530.23（2）其他費(fèi)用75727.83萬(wàn)元，其中：土地費(fèi)用：投資74563.88萬(wàn)元，其中：拆遷補(bǔ)償費(fèi)，共662.79公頃，52.5萬(wàn)元/公頃，補(bǔ)償34796.48萬(wàn)元；土地出讓價(jià)款，共662.79公頃，60萬(wàn)元/公頃，為規(guī)劃、可行性研究及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：576.63萬(wàn)元，按園區(qū)土建工程的2%計(jì)；地質(zhì)探測(cè)、測(cè)繪等費(fèi)：145.81萬(wàn)元，按每公頃0.22萬(wàn)元計(jì)；園區(qū)管理及公用設(shè)施配套費(fèi)：95.53萬(wàn)元；工程監(jiān)理費(fèi)：202.3萬(wàn)元，按園區(qū)土建工程投資的1.2%計(jì)；（3）預(yù)備費(fèi)：3239.46萬(wàn)元，其中：基本預(yù)備費(fèi)：3239.46萬(wàn)元，按工程費(fèi)用和其他費(fèi)用的8%計(jì)算；漲價(jià)預(yù)備費(fèi)：項(xiàng)目不計(jì)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算為37500萬(wàn)元，其中：建筑工程費(fèi)用為28000萬(wàn)元（有些工程含設(shè)備購(gòu)置安裝費(fèi)用），設(shè)備運(yùn)輸及安裝費(fèi)用為4000萬(wàn)元，其他費(fèi)用為5500萬(wàn)元。（4）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)財(cái)稅計(jì)[99]299號(hào)文《關(guān)于固定資產(chǎn)投資方向稅的通知》精神，本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅為零。2、建設(shè)期利息申請(qǐng)銀行借款本金為50000萬(wàn)元，分兩期借款，每期借款按5年計(jì)息，年利率為7.83%。建設(shè)期利息為12673.03萬(wàn)元。3、經(jīng)營(yíng)資金按項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間最大運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的30%估算，估算正常年經(jīng)營(yíng)資金為80萬(wàn)元。以上情況詳見附表8-1、8-2。二、資金籌措方案與使用計(jì)劃（一）資金籌措方案本園區(qū)開發(fā)建設(shè)具有邊開發(fā)、邊建設(shè)、便投資、邊經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，建設(shè)、經(jīng)營(yíng)往往交織在一起。按項(xiàng)目分兩期（近期建設(shè)期5年，遠(yuǎn)期建設(shè)期為8年）計(jì)13年建設(shè)方案，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)投資的資金籌措。項(xiàng)目建設(shè)初期，因進(jìn)行園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程投資，需為以后的開發(fā)作鋪墊，故第一期分年度投資的力度較大，年度投資需要占項(xiàng)目總投資的10%左右，第二期分年度投資占項(xiàng)目總投資的5%左右。項(xiàng)目共需籌措資金120840.34萬(wàn)元，其中：1、自籌資金據(jù)相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目開發(fā)自籌資金的比例不小于33%，建設(shè)單位投資需籌集資金40041.24萬(wàn)元。2、申請(qǐng)銀行貸款在第一期項(xiàng)目開發(fā)中，五年內(nèi)需向銀行借款29421.37萬(wàn)元，其中本金為25000萬(wàn)元，建設(shè)期利息為4421.37萬(wàn)元；在第二期項(xiàng)目開發(fā)中，五年內(nèi)需向以內(nèi)行借款33251.66萬(wàn)元，其中本金為25000萬(wàn)元，建設(shè)期利息為8251.66萬(wàn)元。占項(xiàng)目總投資的52%。3、申請(qǐng)國(guó)家投資申請(qǐng)國(guó)家投資18126.05萬(wàn)元，占項(xiàng)目總投資的15%。項(xiàng)目建設(shè)分期資金來(lái)源情況如下：項(xiàng)目建設(shè)資金來(lái)源情況表序號(hào)資金來(lái)源近期投資（萬(wàn)元）遠(yuǎn)期投資（萬(wàn)元）合計(jì)（萬(wàn)元）占總投資比例1自籌資金23168.9316872.3140041.2433%2銀行借款29421.3733251.6662673.0355%3國(guó)家投資14578.753547.3018126.0515%合計(jì)67169.0553671.27120840.32100%（二）資金使用計(jì)劃按項(xiàng)目建設(shè)方案及實(shí)施進(jìn)度、合理、有序的安排建設(shè)資金。1、自籌資金的使用主要用于前期工作費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在后期用于工程費(fèi)用投資。2、銀行借款的使用用于開發(fā)建設(shè)的工程費(fèi)用、土地費(fèi)用。3、國(guó)家資金的使用用于當(dāng)期工程費(fèi)用的投資。以上各資金的分年度使用情況詳見附表8-1。

第十一章財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)及參數(shù)從園區(qū)投資目的來(lái)看，主要是創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)設(shè)施硬件條件和相應(yīng)管理軟件條件，提高生產(chǎn)、管理、服務(wù)的便利性和創(chuàng)造良好的生活條件，為招商引資和實(shí)現(xiàn)土地的增值做鋪墊，因此項(xiàng)目園區(qū)開發(fā)投資的最直接效益體現(xiàn)在土地的增值方面。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是考察開發(fā)項(xiàng)目盈利能力、債務(wù)資金的清償能力和資金平衡情況，以判斷開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。綜合評(píng)價(jià)是以園區(qū)的開發(fā)建設(shè)為基礎(chǔ)，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，運(yùn)用效益和費(fèi)用指標(biāo)評(píng)價(jià)園區(qū)開發(fā)建設(shè)對(duì)XX區(qū)及XX市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)的財(cái)務(wù)可行性。（一）本經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的依據(jù)1、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；2、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；3、《甘肅農(nóng)村年鑒》（2006年）；（二）經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的參數(shù)1、項(xiàng)目計(jì)算期為13年；2、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基準(zhǔn)收益率為10%，綜合評(píng)價(jià)基準(zhǔn)收益率為12%；3、銀行長(zhǎng)期借款利息為7.83%；4、土地增值稅稅率為30%；5、所的說(shuō)稅率為25%；6、土地開發(fā)營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，城市建設(shè)維護(hù)稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%。二、項(xiàng)目收入、稅金及附加（一）項(xiàng)目收入根據(jù)建設(shè)方案擬定的開發(fā)方案，決定土地來(lái)源與開發(fā)計(jì)劃，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，確定分年度的收入。土地來(lái)源及使用計(jì)劃見附表9-1。經(jīng)開發(fā)后，園區(qū)公用設(shè)施及綠地為107.7公頃，占園區(qū)面積的12.7%。可供出讓的土地占園區(qū)面積的83.3%園區(qū)開發(fā)土地平衡情況見下表。園區(qū)開發(fā)土地平衡表項(xiàng)目可出讓的土地其中：工業(yè)公共及商業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地公用及綠地小計(jì)比例83.364.133.1315.8512.7100%總面積552.09425.0821.96105.05110.7662.79近期08-12年308.3835212.54————59.833272.373遠(yuǎn)期13-20年246.7065212.5421.96105.0550.867390.417按開發(fā)計(jì)劃確定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃見附表9-2。項(xiàng)目收入為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入（按不優(yōu)惠政策計(jì)算）見附表9-3，土地收入較其開發(fā)建設(shè)滯后一年，項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)收入合計(jì)為195057.01萬(wàn)元，年均為15004.385萬(wàn)元。（二）稅金及附加營(yíng)業(yè)稅：按當(dāng)期收入的5%計(jì)提，計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅合計(jì)為9752.85萬(wàn)元，年均為750.22萬(wàn)元。城建稅：按當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅的7%計(jì)提，計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目城建稅合計(jì)為682.70萬(wàn)元，年均為52.52萬(wàn)元。教育費(fèi)附加：按當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅的3%計(jì)提，計(jì)算期內(nèi)合計(jì)為292.59萬(wàn)元，年均為22.51萬(wàn)元。三、開發(fā)成本估算（一）開發(fā)建設(shè)投資收回和轉(zhuǎn)換土地使用權(quán)費(fèi)用本項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，形成固定資產(chǎn)投資108087.31萬(wàn)元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資為28831.70萬(wàn)元，由于開發(fā)建設(shè)投資與各年度土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃不一致，各年度的投資與收益很難對(duì)應(yīng)起來(lái)，無(wú)法精確計(jì)算各年度的投資與成本、效益，為體現(xiàn)項(xiàng)目的整體性，按各年度的土地開發(fā)比例分?jǐn)傢?xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資，以計(jì)算出各年度開發(fā)建設(shè)投資回收資金。轉(zhuǎn)換土地產(chǎn)權(quán)費(fèi)用。項(xiàng)目征用農(nóng)地662.79公頃，按當(dāng)前土地基價(jià)及拆遷補(bǔ)償?shù)雀黜?xiàng)費(fèi)用，項(xiàng)目取得土地的總費(fèi)用為75727.83以上情況詳見附表9-4.（二）管理費(fèi)用本項(xiàng)目開發(fā)期間，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用按年收入的0.5%計(jì)，由于管理人員工資、辦公經(jīng)費(fèi)和學(xué)習(xí)培訓(xùn)等費(fèi)用。（三）銷售費(fèi)用項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間，開發(fā)土地的所形成的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用按項(xiàng)目年收入的1%計(jì)，主要用于項(xiàng)目銷售人員工資、舉辦各種銷售宣傳活動(dòng)、土地項(xiàng)目洽談等方面的支出。（四）人員工資園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，將有一定的公共設(shè)施、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)等在園區(qū)開展工作與活動(dòng)，需要安排一定數(shù)量的人員進(jìn)行公共性質(zhì)的服務(wù)工作，項(xiàng)目園區(qū)預(yù)計(jì)需要80人，年工資福利合計(jì)為104萬(wàn)元。（五）財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用主要是運(yùn)營(yíng)期間銀行貸款利息。（六）維修費(fèi)用年度土地開發(fā)完成后，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化前發(fā)生的維修方面的費(fèi)用，按當(dāng)年基礎(chǔ)設(shè)施投資的2%計(jì)算。項(xiàng)目開發(fā)成本估算分年度詳細(xì)情況見附表9-4.四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算（一）土地增值稅土地增值稅按照國(guó)家規(guī)定的四級(jí)超額累進(jìn)稅率計(jì)算。在項(xiàng)目中，項(xiàng)目各年合計(jì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入為195057.01萬(wàn)元，扣除項(xiàng)目稅金及附加10728.14萬(wàn)元、總成本132882.23萬(wàn)元，合計(jì)總的扣除項(xiàng)目金額143610.37萬(wàn)元，土地增值稅稅率僅有30%一項(xiàng)。計(jì)算各年合計(jì)的土地增值稅為17062.62萬(wàn)元，年均1312.51萬(wàn)元。各年度土地增值稅詳細(xì)情況見附表9-5。（二）項(xiàng)目損益分析項(xiàng)目損益估算見附表9-5。從表中可以看出，項(xiàng)目各年合計(jì)的土地出讓收入195057.01萬(wàn)元，稅金及附加合計(jì)10728.14萬(wàn)元，開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用合計(jì)132882.23萬(wàn)元，土地增值稅合計(jì)17062.62萬(wàn)元。利潤(rùn)總額合計(jì)39812.77萬(wàn)元，年均為3062.52萬(wàn)元。企業(yè)所得稅按25%征收，總計(jì)為9953.19萬(wàn)元，年均為765.63萬(wàn)元。稅后利潤(rùn)合計(jì)為29859.58萬(wàn)元，年均為2296.89萬(wàn)元。計(jì)算主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目投資利潤(rùn)率：2%資本金利潤(rùn)率：25%五、財(cái)務(wù)盈利能力分析編制了全部投資現(xiàn)金流量表（附表9-6）和自有資金現(xiàn)金流量表（附表9-7），對(duì)全部投資和自有資金投資的現(xiàn)金流量進(jìn)行了分析。（一）全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）：18.05%（稅后）：14.95%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）（稅前）：9012.34萬(wàn)元（稅后）：5079.95萬(wàn)元投資回收期（靜態(tài)）（稅前）：6.94年（稅后）：7.43年投資回收期（動(dòng)態(tài)）（稅前）：9.15年（稅后）：10.79年（二）自有資金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：96.16%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=10%）：126985.68萬(wàn)元六、清償能力分析主要考察對(duì)銀行債務(wù)清償能力。銀行長(zhǎng)期借款還本付息計(jì)算表見附表9-8。項(xiàng)目銀行債務(wù)為62673.05萬(wàn)元，償還借款的資金來(lái)源有建設(shè)投資年度分?jǐn)偸栈睾投惡罄麧?rùn)，按最大還款能力計(jì)算項(xiàng)目借款資金的最小還款年限。經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目借款可能的最小還款期為12.25年，到期償還本息合計(jì)為12673.05萬(wàn)元。資金來(lái)源與運(yùn)用見附表9-9.從表中可以看出，資金來(lái)源與運(yùn)用各年度基本平衡，銀行借款償還期內(nèi)各年基本沒負(fù)數(shù)，表明項(xiàng)目債務(wù)資金償還能力可行。七、不確定性分析土地開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它具有開發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大、建設(shè)與經(jīng)營(yíng)交織在一起等方面的特點(diǎn)，對(duì)不利因素的分析，得出因不利因素影響對(duì)項(xiàng)目盈利能力、投資回收期造成的變化，從而做出相應(yīng)對(duì)策，以盡大可能降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，為土地開發(fā)決策提供科學(xué)的依據(jù)。從財(cái)務(wù)中看出，項(xiàng)目園區(qū)開發(fā)費(fèi)用即建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、投資收回具有較大的影響。建設(shè)投資是一綜合因素，其各子因素分別是獲得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款和土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)（即土地費(fèi)用）、貸款利息和基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)（即表現(xiàn)為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用）；土地開發(fā)后轉(zhuǎn)讓價(jià)、規(guī)劃土地的可出讓土地率、土地出售率等綜合項(xiàng)目的年度收入；還有項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等。綜合上述因素，以項(xiàng)目建設(shè)投資、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用作為敏感性因素，做單因素分析，計(jì)算其對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期的影響。其情況見下表敏感性分析結(jié)果表（全部投資、所得稅后）序號(hào)項(xiàng)目基本方案項(xiàng)目收入經(jīng)營(yíng)成本總投資-10%-20%+10%+20%+10%+20%1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）14.955.335.1114.614.258.053.812財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）5079.95-4695.71-14471.364725.994372.04-936.224071.583動(dòng)態(tài)投資回收期（年）10.79————11.3412.05————4靜態(tài)投資回收期（年）7.4312.26——6.836.9510.34——5敏感性評(píng)價(jià)敏感不敏感敏感從敏感性分析結(jié)果中看出，敏感因素為項(xiàng)目收入和項(xiàng)目建設(shè)投資，開發(fā)建設(shè)期間的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為最不敏感因素。因此，控制項(xiàng)目的建設(shè)投資和保證項(xiàng)目的收入是工業(yè)園區(qū)的主要任務(wù)。八、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論項(xiàng)目稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為14.95%，大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率10%，稅后動(dòng)態(tài)投資回收期7.43年；投資利潤(rùn)率為2%，資本金利潤(rùn)率為25%，銀行長(zhǎng)期借款償還期為12.25年。以上各項(xiàng)指標(biāo)表明項(xiàng)目具有很強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力和借款清償能力。不確定性分析表明，項(xiàng)目收入和建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目盈利能力影響很大，其原因是土地費(fèi)用過(guò)高（占項(xiàng)目總投資的62.67%左右），為增大項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)力度和帶動(dòng)開發(fā)商的積極性，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款可做一定幅度的下調(diào)；基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目盈利能力也有一定的影響。九、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目綜合盈利能力分析通過(guò)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，從項(xiàng)目整體上得到的效益和因項(xiàng)目付出的費(fèi)用是項(xiàng)目綜合盈利能力評(píng)價(jià)的兩大因素，經(jīng)綜合分析，項(xiàng)目具有較好的盈利能力。指標(biāo)如下：社會(huì)經(jīng)濟(jì)收益率：12.32%社會(huì)凈現(xiàn)值（ic=12%）：577.32萬(wàn)元（二）社會(huì)評(píng)價(jià)園區(qū)開發(fā)建設(shè)具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)作用，主要表現(xiàn)在：1、就業(yè)效果分析園區(qū)建成后，可安置企業(yè)70—90家，提供就業(yè)崗位23140個(gè)，就也效果顯著。項(xiàng)目就業(yè)成本為5.22萬(wàn)元/人。項(xiàng)目就業(yè)密度為34.9人/公頃。2、工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，可推動(dòng)工業(yè)強(qiáng)區(qū)的進(jìn)程。石化產(chǎn)品的生產(chǎn)，可形成一定的地區(qū)產(chǎn)業(yè)特色，尤其是農(nóng)副產(chǎn)品加工項(xiàng)目在開發(fā)區(qū)的安家落戶，從龍頭上帶動(dòng)了XX區(qū)，甚至隴東地區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品加工、生產(chǎn)、銷售的產(chǎn)業(yè)化建設(shè)；同時(shí)，商業(yè)、建材業(yè)等流通業(yè)的發(fā)展，繁榮了市場(chǎng)，方便了當(dāng)?shù)厝嗣?，可極大促進(jìn)消費(fèi)的提高，形成良好的帶動(dòng)作用。從產(chǎn)業(yè)區(qū)域布局和城鎮(zhèn)化發(fā)展來(lái)看，項(xiàng)目具有良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義，將為進(jìn)一步優(yōu)化配置資源發(fā)揮更積極的作用。XX市農(nóng)業(yè)產(chǎn)值在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中占較大比重，總體上是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為主的地區(qū)，要增加實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的轉(zhuǎn)化，加工業(yè)的發(fā)展是不可或缺的，也是十分重要的，園區(qū)的開發(fā)建設(shè)為農(nóng)副產(chǎn)品加工創(chuàng)造良好的環(huán)境，以帶動(dòng)特色農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)的發(fā)展，增加農(nóng)民收入，提高項(xiàng)目區(qū)群眾生活質(zhì)量服務(wù)。3、同時(shí)、園區(qū)的建設(shè)對(duì)項(xiàng)目科技發(fā)展有明顯的促進(jìn)作用。園區(qū)在規(guī)劃中根據(jù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐的類別，設(shè)定了一定的研發(fā)用地，各類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的集中布置，對(duì)信息的集中、分類整理及便捷傳播起到了良好的作用，研發(fā)機(jī)構(gòu)利用信息，就能緊跟市場(chǎng)需求，把當(dāng)前研發(fā)與長(zhǎng)遠(yuǎn)研發(fā)目標(biāo)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，勢(shì)必對(duì)科技的進(jìn)步發(fā)展起到推動(dòng)作用，也加速帶動(dòng)了科技成果的轉(zhuǎn)化。4、工業(yè)的發(fā)展必然會(huì)給第三產(chǎn)業(yè)增加更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和帶來(lái)更大的商機(jī)。5、園區(qū)在規(guī)劃中，已充分考慮了項(xiàng)目開發(fā)與環(huán)境保護(hù)的相互關(guān)系，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目的監(jiān)控和環(huán)境指標(biāo)的建設(shè)達(dá)標(biāo)，園區(qū)開發(fā)不會(huì)對(duì)項(xiàng)目區(qū)造成新的不良環(huán)境影響。

第十二章結(jié)論與建議一、可行性研究基本結(jié)論通過(guò)以上各章節(jié)的分析論證，本項(xiàng)目可行性研究基本結(jié)論可以歸納為已下幾點(diǎn)：（一）在中國(guó)加入世貿(mào)組織、實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略和地區(qū)超常規(guī)跨越式發(fā)展規(guī)劃的新形勢(shì)下，XX市表現(xiàn)出了以工興市的良好勢(shì)頭。為了引導(dǎo)多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體健康發(fā)展，彌補(bǔ)市場(chǎng)運(yùn)行中的缺陷，發(fā)揮政府在土地利用方面職能的作用，創(chuàng)建有利于企業(yè)發(fā)展的優(yōu)良環(huán)境和經(jīng)濟(jì)起飛的平臺(tái)，加快XX市XX區(qū)城市化建設(shè)步伐和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，XX市XX區(qū)人民政府決定建設(shè)XX區(qū)工業(yè)園區(qū)。XX區(qū)經(jīng)濟(jì)貿(mào)易局在充分市場(chǎng)調(diào)查研究和技術(shù)論證的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身發(fā)展需要提出本建設(shè)項(xiàng)目，這對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展尤其是園區(qū)建設(shè)十分必要。（二）本項(xiàng)目作為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，實(shí)現(xiàn)園區(qū)的“六通一平”，為進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)及行政、事業(yè)單位創(chuàng)造基本條件和贏得了建設(shè)時(shí)間，符合政府公共服務(wù)的只能和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)則，有利于兼顧經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益，對(duì)于促進(jìn)園區(qū)建設(shè)特別是工業(yè)企業(yè)的發(fā)展具有特別的現(xiàn)實(shí)意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)的歷史意義。（三）本項(xiàng)目在建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容中進(jìn)行了精心策劃，總攬全局，因地制宜，超前規(guī)劃，設(shè)計(jì)上不僅選擇了園區(qū)建設(shè)的基本條件——“六通一平”，滿足項(xiàng)目對(duì)各級(jí)各類土地的需要，而且針對(duì)園區(qū)建設(shè)要求，結(jié)合當(dāng)?shù)毓┧?、電力、電訊等條件進(jìn)行總體規(guī)劃，使各個(gè)區(qū)域特色突出，功能良好，總體上又格調(diào)一致，重點(diǎn)鮮明，建設(shè)方案科學(xué)可靠，組織管理機(jī)構(gòu)設(shè)置合理，職能分工嚴(yán)密，單獨(dú)建設(shè)經(jīng)營(yíng)供電、供水等競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目符合當(dāng)?shù)啬壳扒闆r，出售土地方案科學(xué)合理。（四）本項(xiàng)目供水、供電、電訊、供熱等生產(chǎn)技術(shù)采用國(guó)內(nèi)外先進(jìn)水平，生產(chǎn)工藝成熟可靠，設(shè)備配套經(jīng)濟(jì)合理，基本可以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。（五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力、借款清償能力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)可行。（六）項(xiàng)目建設(shè)達(dá)到各項(xiàng)指標(biāo)，項(xiàng)目可行。二、建議（一）興辦工業(yè)園區(qū)，對(duì)于引導(dǎo)當(dāng)?shù)毓I(yè)企業(yè)較快發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、持續(xù)和綜合發(fā)展，加快當(dāng)?shù)爻鞘谢ㄔO(shè)步伐，都具有重要作用。項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)作雖然按照市場(chǎng)的形式進(jìn)行，但是內(nèi)容是土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施，是政府應(yīng)該承受的范疇，對(duì)于園區(qū)建設(shè)又至關(guān)重要，建議國(guó)家及商業(yè)銀行予以大力支持，尤其投資方面盡量增加國(guó)家的投資比重，在信貸資金中盡量增加政策性貸款的比重，適當(dāng)延長(zhǎng)政策性貸款的還款期，提高其投資融資能力，促進(jìn)項(xiàng)目盡快建設(shè)、運(yùn)營(yíng)，發(fā)揮應(yīng)有的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。（二）本項(xiàng)目作為園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其收入來(lái)源主要是出售園區(qū)土地使用權(quán)，由于影響土地價(jià)格的因素很多，本項(xiàng)目所涉及到的供水、供熱、電力、電訊等行業(yè)、部門投資工程，其建設(shè)運(yùn)營(yíng)對(duì)園區(qū)開發(fā)具有重要的作用。因此，僅有城建單位自身的有效運(yùn)作是不夠的，還需要當(dāng)?shù)卣M(jìn)行必要的協(xié)調(diào)，使得有關(guān)部門、單位得以密切協(xié)作與配合，妥善解決有關(guān)問(wèn)題。（三）建設(shè)項(xiàng)目本身是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，土地開發(fā)與運(yùn)營(yíng)在國(guó)內(nèi)處于探索階段，許多方面還缺乏政策界定和法律約束，具體操作上又具有量大、面寬、工程技術(shù)難度高、投資巨額的特點(diǎn)，建議承辦單位要有充分認(rèn)識(shí)，全面安排和精心組織，又要勇于創(chuàng)新建設(shè)機(jī)制，搶抓發(fā)展機(jī)遇，圍繞土地開發(fā)這一主題與時(shí)具進(jìn)，做好從準(zhǔn)備建設(shè)到運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中方方面面的事物，促使項(xiàng)目按預(yù)期設(shè)計(jì)方案實(shí)施。（四）根據(jù)項(xiàng)目的敏感度分析，項(xiàng)目的發(fā)開成本與項(xiàng)目收入對(duì)本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)影響劇烈。項(xiàng)目成本控制方法包括兩類，一類是分析和預(yù)測(cè)項(xiàng)目影響要素的變動(dòng)與項(xiàng)目成本發(fā)展變化趨的項(xiàng)目成本控制方法，另一類是控制各種要素變動(dòng)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本目標(biāo)的方法。要做好項(xiàng)目成本方面的控制，園區(qū)可才財(cái)務(wù)方面采取如下措施：建立一套完善的成本控制體系、實(shí)行全過(guò)程控制加強(qiáng)財(cái)務(wù)與核算管理、精簡(jiǎn)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、加強(qiáng)質(zhì)量管理、降低工期成本、加強(qiáng)索賠制度。通過(guò)如上措施可保證項(xiàng)目的開發(fā)成本增大的情況。項(xiàng)目收入的保證方法包括：采取積極的洽談制度與外界的企業(yè)、事業(yè)單位溝通，保證招標(biāo)制度的順利執(zhí)行；嚴(yán)格的按照工業(yè)園區(qū)的出讓標(biāo)準(zhǔn)，出讓土地使用權(quán)；廣泛的宣傳的工業(yè)園區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，做好園區(qū)的宣傳工作。目錄第1章概述 11.1項(xiàng)目背景 11.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)背景 31.3工程概況 31.4編制依據(jù)和規(guī)范 51.4.1相關(guān)資料及文件 51.4.2主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 61.5編制原則、范圍和內(nèi)容 61.5.1編制原則 61.5.2編制范圍 71.5.3編制內(nèi)容 7第2章縣城概況 92.1地理位置 92.2歷史特點(diǎn)、行政區(qū)劃 102.3園區(qū)性質(zhì)、人口規(guī)模及社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 122.3.1工業(yè)園區(qū)性質(zhì) 122.3.2人口狀況 122.3.3經(jīng)濟(jì)發(fā)展 132.4自然條件 142.4.1地形地貌 142.4.2氣象 142.4.3水文及水文地質(zhì) 162.4.4工程地質(zhì) 182.4.5地震 182.5供水現(xiàn)狀及存在問(wèn)題 192.5.1供水現(xiàn)狀 192.5.2園區(qū)供水存在的問(wèn)題 192.5.3項(xiàng)目建設(shè)的必要性 192.6總體規(guī)劃及供水規(guī)劃概況 202.6.1總體規(guī)劃 202.6.2給水工程規(guī)劃 21第3章需水量預(yù)測(cè)及供需水量平衡 233.1需水量預(yù)測(cè) 233.1.1預(yù)測(cè)方法 233.1.2采用的主要數(shù)據(jù)及來(lái)源 243.1.3預(yù)測(cè)分析與結(jié)論 243.2供需平衡分析 333.2.1現(xiàn)狀供水能力 333.2.2不同目標(biāo)年限供需平衡分析 34第4章工程設(shè)計(jì)論證 414.1設(shè)計(jì)規(guī)模的確定 414.2主要設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 414.2.1時(shí)變化系數(shù)確定 414.2.2供水水質(zhì) 414.2.3供水水壓 424.2.4輸水管總輸水量 424.3水源論證 424.3.1水源選擇的原則 424.3.2工業(yè)園區(qū)可選水源地概況 434.3.3水源地選擇 454.4供水系統(tǒng)方案 454.4.1廠址的選擇 454.4.2凈水廠處理工藝選擇 464.4.3配水管網(wǎng)工程方案 524.5輸、配水管材選用 544.5.1供水管道的選材原則 544.5.2給水管道管材選擇 544.5.3供水管材的確定 57第5章工程設(shè)計(jì) 585.1設(shè)計(jì)原則 585.2工程設(shè)計(jì)規(guī)模 585.3水質(zhì)及水壓要求 585.3.1供水水質(zhì) 585.3.2供水水壓 595.4凈水廠設(shè)計(jì) 595.4.1工藝流程設(shè)計(jì) 595.4.2凈水廠建、構(gòu)筑物設(shè)計(jì) 605.4.3凈水廠附屬建筑物及生產(chǎn)車間設(shè)計(jì) 695.4.4凈水廠總平面及豎向設(shè)計(jì) 705.4.5通風(fēng)采暖設(shè)計(jì) 725.4.6廠區(qū)管線 745.4.7建筑設(shè)計(jì) 745.4.8結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 785.4.9電氣及自控設(shè)計(jì) 805.4.10水錘防護(hù)措施 85第6章主要工程量 87第7章管理機(jī)構(gòu)、人員編制及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度設(shè)想 897.1經(jīng)營(yíng)管理 897.2組織結(jié)構(gòu) 897.3人員編制 897.4人員培訓(xùn) 907.5培訓(xùn)內(nèi)容 917.6建設(shè)進(jìn)度設(shè)想 92第8章建設(shè)用地評(píng)述 93第9章投資估算與資金籌措 949.1投資估算 949.1.1工程概況 949.1.2編制依據(jù) 959.1.3費(fèi)用及費(fèi)率 969.2資金籌措 97第10章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 9810.1評(píng)價(jià)依據(jù)及方法 9810.2流動(dòng)資金 9810.3生產(chǎn)計(jì)劃及項(xiàng)目計(jì)算期 9810.3.1生產(chǎn)計(jì)劃 9810.3.2項(xiàng)目計(jì)算期 9810.4總成本估算 9910.4.1物料、燃料及動(dòng)力 9910.4.2職工薪酬 9910.4.3折舊、攤銷費(fèi)和修理費(fèi) 9910.4.4財(cái)務(wù)費(fèi)用 9910.4.5其它費(fèi)用 99\l"_Toc3406831