2023年全國至高等教育自學考試房地產(chǎn)法試題

全國2023年10月高等教育自學考試房地產(chǎn)法試題

一、單項選擇題（本大題共26小題，每小題1分，共26分）

1.在下列物權(quán)中，屬于擔保物權(quán)的是（D）

A.使用權(quán)B.經(jīng)營權(quán)

C.承包經(jīng)營權(quán)D.抵押權(quán)

2.在下列房地產(chǎn)交易中，屬于三級市場的是（B）

A.土地使用權(quán)的出讓B.土地使用后的抵押

C.土地出讓后的開發(fā)D.土地出讓后的抵押

3.由國務院批準征用基本農(nóng)田以外的耕地是指超過（D）

A.20公頃的B.25公頃的

C.30公頃的D.35公頃的

4.下列關(guān)于農(nóng)民集體土地使用權(quán)的敘述中，不對的的是（B）

A.權(quán)利主體多樣化

B.對該土地的地表或地下礦產(chǎn)資源可以行使開發(fā)權(quán)

C.其轉(zhuǎn)讓僅限于國家征用

D.宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有

5.在國有土地租賃中，下列說法不不也的是（A）

A.土地租賃協(xié)議經(jīng)出租方批準并經(jīng)土地管理部門批準后方可轉(zhuǎn)讓

B.假如變更原協(xié)議的使用條件，應當重新簽訂土地租賃協(xié)議

C.無論簽訂還是轉(zhuǎn)讓土地租賃協(xié)議，都要辦理土地登記或變更登記手續(xù)

D.抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃協(xié)議可以同時轉(zhuǎn)讓

6.土地使用權(quán)可因多種情況而終止，但以下終止因素中例外的是（D）

A.土地使用權(quán)出讓協(xié)議規(guī)定的使用期限屆滿

B.國家由于社會公共利益的需要而提前收回土地使用權(quán)

C.土地滅失

D.土地使用者發(fā)生變更

7.下列原則中，不用于土地運用總體規(guī)劃原則的是指（C）

A.嚴格保護基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地

B.提高土地運用率

C.實行土地復墾

D.統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地

8.國家要出讓、租賃或劃撥國有土地使用權(quán)，首要條件是國家擁有該幅土地的（B）

A.所有權(quán)B.使用權(quán)

C.占有權(quán)D.經(jīng)營權(quán)

9.一次性開發(fā)未擬定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘600公頃以上的，應當由（D）

A.縣級人民政府批準B.地、市級人民政府批準

C.省級人民政府批準D.國務院批準

10.土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓協(xié)議規(guī)定的土地用途的，必須符合一定的條件，但下

列的條件除外（D）

A.應當征得出讓方批準B.通過土地管理部門批準

C.重新簽訂土地使用權(quán)出讓協(xié)議D.到工商局辦理變更登記

11.下列關(guān)于房屋租賃雙方簽訂租賃協(xié)議的說法，不利?的是（A）

A.出租人可以在租金之外收取少量的押金

B.出租人只能收取租金

C.承租人必須按協(xié)議交租

D.修繕出租房屋的義務一般由出租人承擔

12.房地產(chǎn)開發(fā)用地是指開發(fā)用地的（B）

A.所有權(quán)B.使用權(quán)

C.占有權(quán)D.經(jīng)營權(quán)

13.社會動遷資金的重要來源是（A）

A.企事業(yè)單位的自有資金B(yǎng).家庭及個人的投資資金

C.建筑業(yè)的技術(shù)改造投資D.社會團隊的集資

14.房屋拆遷的直接目的是獲取舊房所占用土地的(B)

A.所有權(quán)B.使用權(quán)

C.繼承權(quán)D.通行權(quán)

15.以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當具有的條件之一是：按照出讓協(xié)議約定已經(jīng)

支付所有土地使用權(quán)出讓金，并取得（C）

A.房屋所有權(quán)證書B.土地出讓金繳納證明

C.土地使用權(quán)證書D.土地使用證明

16.房地產(chǎn)抵押的程序重要分為兩個階段，即簽約和（C）

A.批準B.審核

C.登記D.受理

17.房屋租金分為成本租金、商品租金和（B）

A.協(xié)商租金B(yǎng).市場租金

C.協(xié)議租金D.私房租金

18.在房公積金貸款額度不隼超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的

（A）

A.2倍B.3倍

C.4倍D.5倍

19.下列關(guān)于外商成片土地開發(fā)經(jīng)營的敘述中，合法的是（B）

A.外商土地所有權(quán)屬于外商

B.對成片土地開發(fā)經(jīng)營，外商在開發(fā)區(qū)內(nèi)沒有行政管理權(quán)

C.對涉及國家安全的基礎(chǔ)設(shè)施，外商具有開發(fā)建設(shè)權(quán)和經(jīng)營權(quán)

D.外商與區(qū)域內(nèi)其他公司的關(guān)系是管理與被管理的關(guān)系

20.按照法律規(guī)定，土地增值稅的計稅依據(jù)為（D）

A.土地開發(fā)成本B.土地價格

C.土地使用D.土地增值額

21.耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅額（A）

A.一次性征收B.隔年征收

C.逐年征收D.依情況征收

22.對房地產(chǎn)行政主管部門及其他行政機關(guān)工作人員而言，違反房地產(chǎn)法的基本行政責任形式

是（B）

A.行政處罰B.行政處分

C.補償損失D.刑事制裁

23.王某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋預售協(xié)議，協(xié)議規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)公司應在規(guī)定的時間

內(nèi)向王某交付房屋。由于施工遲延，房地產(chǎn)開發(fā)公司未按期交付，王某作為預購人有權(quán)規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)公司（C）

A.排除妨害B.恢復原狀

C.補償損失D.賠禮道歉

24.對房地產(chǎn)行政管理相對人的行政處罰措施可以單獨合用，也可以合并合用。但對行政管理

相對人的同一個違法行為，不能施行罰款的次數(shù)為（A）

A.2次以上B.3次以上

C.4次以上D.5次以上

25.行為人未經(jīng)批準或采用欺騙批準而占有、使用土地的，縣級以上人民政府土地行政主管部

門可以對其處以罰款。罰款額為非法占用土地每平方米（C）

A.20元以下B.25元以下

C.30元以下D.40元以下

26.行為人違反土地管理法規(guī)的規(guī)定，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，導致耕地大量毀壞

的，處以拘役或有期徒刑，并處或單處罰金。其中有期徒刑的期限為（B）

A.3年以下B.5年以下

C.2023以下D.2023以下

二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）

在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目規(guī)定的，請將其代碼填寫在題后的括

號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。

27.房地產(chǎn)市場的特性表現(xiàn)為（ABCDE）

A.綜合性B.多級性

C.法定性D.部分限制

E.國家干預

28.土地所有權(quán)，是指土地所有人依法對自己的土地享有的（ABDE）

A.占有權(quán)B.使用權(quán)

C.管理權(quán)D.收益權(quán)

E.處分權(quán)

29.交納住房公積金的原則是（ACDE)

A.個人存儲B.銀行貸款

C.單位資助D.統(tǒng)一管理

E.專項使用

30.不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)是（ABCE)

A.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)

B.列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物

C.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)

D.用于教育、醫(yī)療、保險等事業(yè)的房地產(chǎn)

E.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

31.對外商投資成片開發(fā)的項目，應當由省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批其項目建議書的情

況是（AC）

A.使用耕地1000畝以下B.使用耕地1000畝以上

C.其他土地2023畝以下D.其他土地2023畝以上

E.投資額在10億元以內(nèi)

三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）

32.土地使用權(quán)出租

33.房地產(chǎn)權(quán)屬登記

34.房地產(chǎn)開發(fā)

35.房地產(chǎn)抵押

36.城鄉(xiāng)土地使用稅

四、簡答題（本大題共5小題，每小題5分，共25分）

37.廣義的房地產(chǎn)法有哪些基本內(nèi)容？

38.如何理解建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分？

39.房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立須具有哪些基本條件？

40.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議與土地使用權(quán)出讓協(xié)議的關(guān)系是什么？

41.合用于房地產(chǎn)關(guān)系的行政處罰重要有哪些種類？

五、論述題（本大題共1小題，8分）

42.試述土地權(quán)屬關(guān)系糾紛解決的法律依據(jù)。

六、案例分析題（本大題共2小題，每小題8分，共16分）

43.某市甲房地產(chǎn)公司新建住宅社區(qū)一處。該社區(qū)有十棟九層樓房，居住1100戶居民。為了

便于管理，該房地產(chǎn)公司在2023年初成立了物業(yè)管理公司。2023年終，物業(yè)管理公司在其中

一棟樓房底層電梯間分隔出一個小間出租，由胡某設(shè)立小吃部，每月向物業(yè)公司繳納1000元

租金。由于該小吃部缺少衛(wèi)生設(shè)施，影響衛(wèi)生，居民意見紛紛，大樓管委會向物業(yè)公司提出

意見，規(guī)定取消小吃部。物業(yè)公司認為開設(shè)小吃部是為了方便居民，物業(yè)管理公司作為社區(qū)

管理單位，有權(quán)解決這些事務，關(guān)于胡某的衛(wèi)生問題，公司可以進行教育。由于物業(yè)管理公

司拒不接受管委會的意見，業(yè)主向法院起訴。

問題：

（1）物業(yè)管理公司的做法及答復是否對的？為什么？

（2）業(yè)主是否有權(quán)向法院起訴？為什么？

（3）本案應如何解決？

44.2023年1月，A房地產(chǎn)開發(fā)公司因開發(fā)高檔住宅區(qū)經(jīng)縣級人民政府批準征用基本農(nóng)田200

畝。之后，直到2023年4月，A公司因資金缺少而一直不能開發(fā)。為此，縣人民政府發(fā)文告

知該公司：經(jīng)國務院批準，無償收回該地土地使用權(quán)，重新考慮其他房地產(chǎn)公司接手開發(fā)。A

公司不服，認為縣人民政府無權(quán)收回其土地使用權(quán)，并起訴至法院，規(guī)定確認其土地使用權(quán)。

問題：

（1）縣人民政府能否批準征用基本農(nóng)田？為什么？

（2）假如該基本農(nóng)田的征用經(jīng)合法批準，那么縣人民政府的告知是否合法？為什么？

（3）人民法院應當如何解決？

2023年10月房地產(chǎn)法自考答案

2005年10月高等教育自學考試全國統(tǒng)一命題考試

房地產(chǎn)法試題答案及評分參考

（課程代碼0169）

一、單項選擇題（本大題共26小題，每小題1分.共26分）

1.D2.B3.D4.B5.A

6.D7.C8.B9.D10.D

11.A12.B13.A14.B15.C

16.C17.B18.A19.B20.D

21.A22.B23.C24.A25.C

26.B

二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）

27.ABCDE28.ABDE29.ACDE30.ABCE31.AC

三'名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）

32.是指土地使用者將土地使用權(quán)單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使

用，由他人向其支付租金的行為。

33.是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的

抵押權(quán)、典權(quán)等房地產(chǎn)他項權(quán)利進行登記，依法確認房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為.

34.是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為.

35.是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的

行為.

36.是對使用國有土地的單位和個人征收的一種稅。

四、海答題（本大題共5小題，每小題5分，共25分）

37.（1）關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定；（1分）

（2）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)利用的規(guī)定；（1分）

（3）關(guān)于房地產(chǎn)交易的規(guī)定；（1分）

（4）關(guān)于國家對房地產(chǎn)業(yè)及其市場實施管理的規(guī)定，（1分）

（5）關(guān)于社會化、專業(yè)化的物業(yè)管理的規(guī)定.（1分）

38.建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分是指建筑物中具有構(gòu)造上和使用上的獨立性的部分.

（2分）

它由一定平面的長度與一定立體的厚度構(gòu)成，（1分）與其他專有部分或共用部分以

墻壁、天花板、地板相間隔。（2分）

39.（1）有自己的名稱和組織機構(gòu)；（1分）

（2）有固定的經(jīng)營場所；。分）

（3）有符合國務院規(guī)定的注冊資本；（1分）

房地產(chǎn)法試題答案及評分參考第1頁（共2頁）

（4）有足夠的專業(yè)技術(shù)人員；（1分）

（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件.（1分）

40.（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提；（2分）

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用權(quán)的使用年限通常要受到原土地使用權(quán)出讓合

同約定的制約.（2分）

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同較土地使用權(quán)出讓合同有其新增加的內(nèi)容。（1分）

41.（1）警告。這是對違法行為人有關(guān)名譽、聲譽的處罰；（1分）

（2）罰款。這是行政處罰中運用最為廣泛的一種；（1分）

（3）沒收建法所得、沒收非法財物；（1分）

（4）責令停產(chǎn)停業(yè)；（1分）

（5）暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照。（1分）

五、論述題（本大題共1小題，8分）

42.《土地管理法》第16條規(guī)定：（1）土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議，由當事人協(xié)商解決;

協(xié)商不成的，由人民政府處理。（2分）

（2）單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭

議，由鄉(xiāng)級人民政府或者縣級以上人民政府處理。（2分）

（3）當事人對有關(guān)人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三

十日內(nèi)，向人民法院起訴。（2分）

（4）在土地所有權(quán)和使用權(quán)爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現(xiàn)狀.（2分）

六、案例分析題（本大題共2小題，每小題8分，共16分）

43.（1）物業(yè)管理公司的做法及答復均不正確。（1分）物業(yè)管理公司在管理物業(yè)的過程

中應當接受管委會以及業(yè)主或使用人的監(jiān)督，對于重大的管理措施應當提交管委會

審議，并經(jīng)管委會認可方可執(zhí)行.（1分）而該物業(yè)管理公司未經(jīng)該小區(qū)管委會及業(yè)

主同意，擅自將樓房的電梯分隔出一部分出租，改變其功能，有礙樓內(nèi)的安全及衛(wèi)

生，違反了物業(yè)管理的法律規(guī)定。（2分）

（2）業(yè)主有權(quán)向法院起訴.（1分）因為物業(yè)管理公司不履行物業(yè)管理合同及違反了

物業(yè)管理法規(guī)。（1分）

（3）法院應依法判決支持原告的訴訟請求.（1分）責令該物業(yè)管理公司停止非法行

為，取消小吃部。（1分）

44.（1）不能。依照我國法律規(guī)定，基本農(nóng)田的征用應由國務院批準，縣級人民政府不

享有此項權(quán)力。（2分）

（2）部分合法。該地自2001年1月至2003年4月已經(jīng)過2年未開發(fā)使用，故經(jīng)國

務院批準，可以由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán).（3分）但

是，該幅土地不能由其他房地產(chǎn)公司接手開發(fā)，只能交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復

耕種，重新劃入基本農(nóng)田保護區(qū)。（2分）

（3）法院應當駁回起訴。（1分）

全國2023年10月高等教育自學考試

一、單項選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分）

1.權(quán)利人可以在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的權(quán)利，稱為（A）

A.物權(quán)B.債權(quán)

C.請求權(quán)D.形成權(quán)

2.從1991年1月1日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費，不管是上繳中央財政的部

分還是留給地方政府的部分，都必須專項用于（B）

A.土地開發(fā)B.耕地開發(fā)

C.水土保持D.公益建設(shè)

3.以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，假如超過出讓協(xié)議約定的動工開發(fā)日期滿

2年未動工的，國家可以（D）

A.處以罰款B.規(guī)定其在一個月內(nèi)立即動工

C.收回土地使用權(quán)，并退回土地出讓金D.無償收回土地使用權(quán)

4.征收基本農(nóng)田或者基本農(nóng)田以外耕地超過35公頃的，必須由（B）

A.省級人民政府批準B.國務院批準

C.縣級人民政府批準D.鄉(xiāng)級人民政府批準

5.復墾的土地應當優(yōu)先用于（C)

A.國防建設(shè)B.公用事業(yè)

C.農(nóng)業(yè)D.居民生活用地

6.村辦公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)占用本村集體所有的土地的，應對使用土地上屬于個人的青

苗及附著物（D）

A.作適當解決B.進行妥善安頓

C.給予雙倍補償D.給予適當?shù)难a償

7.房地產(chǎn)相鄰權(quán)的主體也許是（A）

A.兩個或兩個以上房地產(chǎn)所有人B.一個房地產(chǎn)所有人

C.一個房產(chǎn)所有人D.一個地產(chǎn)使用人

8.在租賃期限內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，（B）

A.租賃關(guān)系隨之終止B.原租賃協(xié)議繼續(xù)履行

C.承租人可以單方終止租賃關(guān)系D.原所有權(quán)人應當補償承租人的損失

9.資質(zhì)一級的房地產(chǎn)專營公司，必須連續(xù)4年建筑工程質(zhì)量合格率達成（A）

A.80%B.90%

C.99%D.100%

10.房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安頓協(xié)議的生效必須通過的特殊程

序是（A）

A.通過公證機關(guān)公證B.通過房屋所在地政府房管部門認可

C.通過被拆遷人所在單位批準D.將協(xié)議保存于人民法院

11.拆遷人對被拆遷人在過渡期內(nèi)自行過渡也許發(fā)生費用的補貼，稱為（A）

A.過渡費B.臨時補貼費

C.安頓費D.補償金

12.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，（B）

A.一律不得進入房地產(chǎn)市場

B.原則上不得進入房地產(chǎn)市場

C.領(lǐng)有國有土地使用證即可進入房地產(chǎn)市場

D.具有地上建筑物的合法產(chǎn)權(quán)證明即可以轉(zhuǎn)讓

13.房地產(chǎn)抵押權(quán)是（C）

A.以物的使用價值為內(nèi)容B.債權(quán)

C.從權(quán)利D.平等受償權(quán)

14.房地產(chǎn)抵押協(xié)議從（D）

A.公證之日起生效B.抵押協(xié)議簽訂之日起生效

C.主協(xié)議履行之日起生效D.抵押登記之日起生效

15.可以出租房屋的條件之一是（A)

A.共有房屋取得了共有人的批準B.共有房屋的共有人之一批準

C.未取得房屋所有權(quán)證D.房屋的權(quán)屬有爭議

16.房屋所有權(quán)人以營利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的,

(B)

A.應當將租金上繳國家B.應當將租金中所含土地收益上繳國家

C.租賃關(guān)系無效D.應當由國家終止租賃關(guān)系

17.城鄉(xiāng)住房制度改革后，國家投入住房建設(shè)的資金將（B）

A.所有轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ呢泿殴べYB.重要轉(zhuǎn)變?yōu)槁毠さ呢泿殴べY

C.重要用于房地產(chǎn)的開發(fā)D.重要用于住房公共設(shè)施的建設(shè)

18.職工的住房公積金（D）

A.由職工家庭的節(jié)余開支中繳納

B.在職工及其家庭出現(xiàn)生活重大困難時可以啟用

C.由職工個人自愿繳納

D.可以用于職工及其家庭購買房屋

19.職工以標準價購買的公有住房，（C）

A.不得進入市場B.不得繼承

C.職工擁有部分產(chǎn)權(quán)D.單位有規(guī)定其退回的權(quán)利

20.物業(yè)公司為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求，受其委托而提供的服務稱為（A）

A.特約服務B.針對性的專項服務

C.常規(guī)性的公共服務D.公眾代辦性質(zhì)的服務

21.召開業(yè)主大會會議，（B）

A.應當于會議召開1個月前告知全體業(yè)主

B.應當于會議召開15日前告知全體業(yè)主

C.應當于會議召開15日前告知居民委員會

D.每位業(yè)主應當作好業(yè)主大會會議記錄

22.業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，應當自產(chǎn)生之日起30日內(nèi)（C）

A.向所在居民委員會備案

B.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級工商行政管理部門備案

C.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府房地產(chǎn)部門備案

D.向物業(yè)所在地區(qū)、縣級人民政府宣誓就職

23.公積金制度是一種住房社會保障措施，具有（A）

A.互助性B.救濟功能

C.融資功能D.扶助功能

24.經(jīng)濟合用住房貸款的期限最長不得超過（B）

A.2年B.3年

C.2023D.2023

25.住房公積金管理委員會的主任（A

A.應當由具有社會公信力的人士擔任B.是管理委員會的法人代表

C.應當由政府負責人擔任D.應當由人大代表擔任

26.土地增值稅采用四級超額累進稅率（A）

A.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%

B.增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的部分，稅率為50%

C.增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的部分，稅率為60%

D.增值額超過扣除項目金額100%的部分，稅率為70%

27.耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，（C）

A.按照規(guī)定稅額在耕地使用完畢后征收B.按照規(guī)定稅額分次征收

C.按照規(guī)定稅額一次性征收D.按照規(guī)定稅額在耕地尚未使用時征收

28.外國人作為私房所有人不能親自辦理房產(chǎn)登記手續(xù)的，可以（C）

A.延期辦理B.委托中國某機關(guān)代為辦理

C.委托中國律師代為辦理D.不予辦理但認可其產(chǎn)權(quán)

29.在解決房地產(chǎn)糾紛的法律方式中，（D）

A.涉外房地產(chǎn)糾紛只能通過訴訟解決

B.當事人可以不通過協(xié)議而直接提起仲裁

C.一切房地產(chǎn)糾紛均可以進行行政解決

D.仲裁和訴訟不能同時合用

30.破壞或者擅自改變基本農(nóng)田保護標志的，（B）

A.由人民法院認定其行為的性質(zhì)

B.由縣級以上人民政府土地管理部門責令恢復原狀

C.由土地所在地的鄉(xiāng)人民政府處以罰款

D.由土地所在地的縣人民政府處以罰款

二、多項選擇題（本大題共5小題，每小題2分，共10分）

在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目規(guī)定的，請將其代碼填寫在題后

的括號內(nèi)。錯選、多選、少選或未選均無分。

31.按照土地資源狀況和土地運用總體規(guī)劃，土地分為（ABC)

A.農(nóng)用地B.建設(shè)用地

C.未運用地D.已運用地

E.空閑地

32.《土地管理法》的立法目的涉及（ABCDE)

A.保護耕地

B.維護土地的社會主義公有制

C.合理運用土地

D.促進社會經(jīng)濟可連續(xù)發(fā)展

E.保護、開發(fā)土地資源

33.農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以（ABC)

A.入股B.抵押

C.繼承D.轉(zhuǎn)變?yōu)樗袡?quán)

E.視為處分權(quán)

34.農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，審批權(quán)在（AB）

A.國務院B.省級人民政府

C.縣級人民政府D.鄉(xiāng)級人民政府

E.村民委員會

35.目前，我國的房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)有（ABC)

A.房地產(chǎn)征詢機構(gòu)B.房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)

C.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)D.房地產(chǎn)經(jīng)營機構(gòu)

E.房地產(chǎn)服務機構(gòu)

三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小題3分，共15分）

36.房地產(chǎn)市場37.土地使用權(quán)38.土地補償費39.房地產(chǎn)中介服務40.個人住房貸款

四、簡答題(本大題共4小題，每小題6分，共24分)

41.簡述房地產(chǎn)業(yè)的地位和作用。

42.簡述土地使用權(quán)的特性。

43.簡述城市房屋拆遷的原則。

44.簡述業(yè)主委員會的職責。

五、論述題(本大題12分)

45.試述農(nóng)村土地承包經(jīng)營中承包方的權(quán)利和義務。

六、案例分析題(本題9分)

46.劉志信、劉志誠'劉志超系三兄弟。2023年，其父母相繼去世，在某市某區(qū)留有四層樓

房一幢。由于劉志誠、劉志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未對房屋進行分割，而是

由劉志信一家居住。2004年3月，劉志信持房屋產(chǎn)權(quán)證到房地產(chǎn)管理部門辦理了產(chǎn)權(quán)變更

登記，將該樓房登記在自己一人名下。2023年9月，劉志信與秦偉民簽訂了房屋買賣協(xié)議,

以80萬元的價格將該樓房賣給了秦偉民，并到房地產(chǎn)管理部門辦理了變更登記手續(xù)。2005

年1月，劉志誠和劉志超回家探親得知此事，立即提出異議：認為房屋系父母遺留下來的

遺產(chǎn)，不能由劉志信一人獨霸，他們兩人也有份，劉志信未經(jīng)他們兩人批準擅自出賣該房

屋，侵犯了他們的合法產(chǎn)權(quán)，因此規(guī)定從秦偉民手中收回房屋。秦偉民則憑借房屋買賣協(xié)

議和房屋產(chǎn)權(quán)證書，也主張對房屋的所有權(quán)，不批準將房屋退還給他們。雙方爭執(zhí)不下，

劉志誠、劉志超遂將劉志信和秦偉民告上法庭，規(guī)定法院確認劉志信與秦偉民之間的房

屋買賣協(xié)議無效，保護自己對房屋的所有權(quán)。

請回答下列問題并說明理由：

(1)本案所爭議樓房在劉志信與秦偉民辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前的產(chǎn)權(quán)歸屬是如何的？

(2)劉志信與秦偉民簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效?秦某能否取得該房屋的所有權(quán)？

(3)劉志信的行為是否侵害了劉志誠、劉志超的合法權(quán)益，如何承擔責任?

2006年10月全國高等教育自學考試

房地產(chǎn)法試題答案及評分參考

期JN課程代碼°169）

一、單項選擇題（本大題共30小題,得小題1分，共30分）

1.A茁、、.葉k3.4.B5.C

w%r<3-A

6.Di7.A8.Bz9,210.A

<\

11.A612?t總.0c013.c.15.A

16.BWB18.D勺）,iV19.C20.A

21.B如善24.B25.A

J

26.A溫.C29.D30.B

二、多項選擇履（本大題共5小題，?每小題2分.共10分）

31.ABC32.ABCDE33.ABC34.AB35.ABC

三、名詞解釋題（本大題共5小題，每小翹3分.共15分）

36.是指國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房

屋租賃等交易活動的總稱Q

37.是指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分的權(quán)利。

38.是對土地所有人或使用人對土地的投入和收益的補償。

39.是指為房地產(chǎn)開發(fā)和交易提供各種媒介性服務活動的總稱。它包括房地產(chǎn)咨詢、房

地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等業(yè)務項目。

40.是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。

四、簡答題（本大題共4小題，每小題6分，共24分）

41.在國民經(jīng)濟中、房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位和作用主要體現(xiàn)在它的基礎(chǔ)性和先導性上。

。）基礎(chǔ)性:土地的開發(fā)和利用為人類提供著生存、發(fā)展的基礎(chǔ)性物質(zhì)條件。（2分）

（2）先導性。包括建筑業(yè)在內(nèi)的廣義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、運輸

業(yè)等國民經(jīng)濟基礎(chǔ)行業(yè)的繁榮發(fā)展提供著先導性物質(zhì)條件。（2分）

總之，國家的繁榮、社會的穩(wěn)定、人民的幸福，都離不開房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、快速、

協(xié)調(diào)、健康的發(fā)展。（2分）

9

心c，。?

房地產(chǎn)法試題答案及評分參考第1頁（共3頁）

42.土地使用權(quán)作為種新的、相對獨立的物權(quán)，具有如下特征：

（1）權(quán)利的派生性。（2分）

⑵融初有限性。（2分）,

（3）取得的法定性。〈1、分）畬

⑷使用的期限性僦分）.談

43.城市房屋拆遷應當遵循“符合城市規(guī)劃、有利于城市舊區(qū)改造、有利于生態(tài)環(huán)境改

善、保護文物古跡”的原則：

CD符合城市規(guī)劃：城市規(guī)劃是建設(shè)城市和管理城市的基本依據(jù)。（1分）

（2）有利于城市舊區(qū)改造：城市房屋拆遷可城市舊區(qū)改建密切相關(guān)。（1分）

（3）有利于生態(tài)環(huán)境改善：生態(tài)環(huán)境是指人類生存和發(fā)展的基本條件,是經(jīng)濟、社

會發(fā)展的基礎(chǔ).（2分）

<4）保護文物古跡：在拆遷過程中必須保護文物古跡，就是要做到建設(shè)與保護并

重。6分）

44.業(yè)主委員會是業(yè)主大會執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：

（D召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況。C分）

（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同.（1分）

（3）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議“監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)

服務合同。（2照、

（4）監(jiān)督業(yè)電公約的實施。（1分）

（5）業(yè)主大會賦予的其他職責?！?分）

五、論述題（本題12分）

45.承包方享有下列權(quán)利：（1）土地承包經(jīng)營權(quán)。具體內(nèi)容包括使用承包地的權(quán)利；生

產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán);產(chǎn)品處置權(quán)；收益權(quán)。（2分）（2）土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)權(quán).承

包方的土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出相、互換、轉(zhuǎn)讓入股等方式，依法、自

愿、宥償?shù)亓鬓D(zhuǎn)。承包方有依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的形式，

流轉(zhuǎn)的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。（2分）（3）承

包地被征用、占用時依法獲得補償?shù)臋?quán)利。（2分）（4）法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

承包方需承擔下列義務：（1）維持土地的農(nóng)業(yè)用途。承包地是用于農(nóng)業(yè)的土地，承

包方必須維持承包地的農(nóng)業(yè)用途，不得擅自將承包的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。承包地

是基本農(nóng)田的，不得挖魚塘、發(fā)展林果業(yè)。（2分）（2）保護和合理利用土地。承

房地產(chǎn)法試題答案及評分參考第2頁（共3頁）

包方在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，應當采取措施保護承包地的土地質(zhì)景和生態(tài)環(huán)境，防止水

土流失和鹽漬化等,保護和提高地力，不得給土地造成永久性損害，不得擅自在承

包地上建房、建窯、采礦、采石、挖沙、取土、造黃、建墳。（2分）（3）法律、

行政法規(guī)規(guī)定的其他義務，（I.分）

六、案例分析題（本題9分）

46.（1）本案所爭議的樓房在劉志信與秦偉民辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前為劉志信、劉志

誠、劉志超三兄弟共同共有。因為該房屋是其三兄弟父母遺留下來的遺產(chǎn)，由三兄

弟共同繼承.由于三兄弟并未對該房屋進行實際分割，所以該房屋應屬于三兄弟的

共有財產(chǎn)；房屋共有是指兩個以上主體對同--房屋共同享有所有權(quán)，它分為共同共

有和按份共有阱種形式。根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定和司法實踐，遺產(chǎn)在分割前為各繼承人

的共同共有財產(chǎn)，故該房屋為三兄弟共同共有。盡管劉志信將該房屋登記在自己一

人名下，但并沒有改變該房屋為其三兄弟兵同共布?的事實。（3分）

（2）劉志信與秦偉民簽訂的房屋買賣咨同應屬有效。根據(jù)有關(guān)司法解釋的規(guī)定.共

/JrS\?（F

同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人

善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權(quán)益。雖然劉志信擅自處分三

兄弟的共有財產(chǎn)，但不必然導致該房屋買姜合同無效，由于該房屋的產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)

權(quán)人為劉志信一人，秦偉民相信劉志信有權(quán)處分該房屋，也支付了對價，而且雙方

到房地產(chǎn)管理部門辦理了房屋過戶登記手續(xù),屬于善意、有償取得該房屋，所以該

房屋買賣合同有效，該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)歸秦偉民所有.（3分）

（3）劉志信在其他共有人不知情的情況下，自將房屋產(chǎn)權(quán)證變更登記在自己一人

名下，并將房屋出賣給秦偉民，將房款據(jù)為己有，其行為侵害了劉志誠、劉志超的

合法權(quán)益：所以，他應該將劉志誠、劉志超應得的房價款交付給他們，如果給他們

造成了損失，還應予以賠償。（3分）

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全國2023年1月高等教育自學考試

一、單項選擇題（本大題共35小題，每小題1分，共35分）

I.下列屬于房地產(chǎn)行政管理機關(guān)的是（）

A.全國人大常委會B.公證處

C.建設(shè)行政主管部門D.物業(yè)管理公司

2.根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，有權(quán)批準征收基本農(nóng)田的國家機關(guān)是（）

A.縣級人民政府B.省轄市人民政府

C.省級人民政府D.國務院

3.任何單位和個人不得閑置、荒涼耕地，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占有耕地，用地

單位占用耕地連續(xù)2年未使用的，其法律后果是（）

A.組織恢復耕種B.繳納閑置費

C.繳納罰款D.土地使用權(quán)被收回

4.一次性開發(fā)未擬定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘，縣級以上的地方人民政府的批

準權(quán)限為（）

A.600畝以下B.600公頃以下

C.600公頃以上D.700公頃以上

5.關(guān)于國家建設(shè)征收土地的論述，下列下次的的是（）

A.征地理由的合法性B.征地行為的行政性

C.行為的自愿性D.征地條件的補償性

6.國家征收土地的土地補貼標準是為該耕地被征收前三年平均產(chǎn)值的（）

A.4~6倍B.5—8倍

C.6—10倍D.10—15倍

7.《土地管理法》規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的基本農(nóng)田保護區(qū)應當占本行政區(qū)域內(nèi)

耕地的（）

A.30%以上B.50%以上

C.60%以上D.80%以上

8.根據(jù)規(guī)定，有關(guān)臨時使用土地的期限，下列表述最準確的是（)

A.一般不超過1年B.一般不超過2年

C.一般不超過3年D.一般不超過5年

9.根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形對個別農(nóng)戶之間

承包的耕地需要進行適當調(diào)整的，必經(jīng)的程序是（）

A.經(jīng)本集體經(jīng)濟組織1/3以上的村民批準

B.經(jīng)本集體經(jīng)濟組織1/2以上的村民批準

C.經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議2/3以上成員或2/3以上的村民代表批準

D.經(jīng)本集體經(jīng)濟組織1/3以上村民代表批準

10.建筑物區(qū)分所有權(quán)構(gòu)成中，具有主導性的是（）

A.共有權(quán)B.專有權(quán)

C.成員權(quán)D.社員權(quán)

11.我國解決一般公民之間房地產(chǎn)糾紛的法律依據(jù)有（）

A.刑法B.房管局局長的命令

C.司法解釋D.國際公約

12.下列功能中，房地產(chǎn)權(quán)屬登記不再有的是（）

A.效率功能B.公示功能

C.管理功能D.產(chǎn)權(quán)確認功能

13.從立法實踐看，關(guān)于我國房地產(chǎn)權(quán)屬登記的效力的表述，對的的是（）

A.房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)權(quán)利的成立要件

B.房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)權(quán)利的對抗要件

C.房地產(chǎn)權(quán)屬登記不具有公信力

D.房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有絕對對的力

14.依《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，超過出讓協(xié)議約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工的,

土地使用權(quán)出讓方可以采用的措施是（）

A.無償收回土地使用權(quán)

B.罰款

C.加收相稱于土地使用權(quán)出讓金20%以下的閑置費

D.加收稅款

15.國有土地使用權(quán)出讓方是（）

A.國家B.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府

C.集體經(jīng)濟組織D.房地產(chǎn)開發(fā)公司

16.居住用地的土地使用權(quán)出讓的最高年限是（）

A.50年B.60年

C.70年D.80年

17.商業(yè)、旅游、娛樂、豪華住宅用地，一般不能采用（）

A.招標方式出讓B.拍賣方式出讓

C.協(xié)議方式出讓D.掛牌方式出讓

18.未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法

所得，并處罰款，其罰款的幅度為（）

A.1一5萬元B.5一20萬元

C.10—15萬元D.10—20萬元

19.根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司的最低注冊資本為（）

A.30萬元B.50萬元

C.100萬元D.1000萬元

20.在房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立程序中，行業(yè)主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)的管理措施是（）

A.先批準后設(shè)立B.先設(shè)立后批準

C.先設(shè)立后備案D.先審查后設(shè)立

21.房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)管理制度中，將房地產(chǎn)開發(fā)公司資質(zhì)分為（

A.五個等級B.三個等級

C.二個等級