青島房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告洋房多層高層等

報(bào)告綱要1.大勢(shì)&大市——宏觀背景下的策略與目標(biāo)

2.價(jià)值&機(jī)會(huì)——價(jià)值挖掘與機(jī)會(huì)尋找

3.定位&價(jià)值體系——項(xiàng)目整體定位與價(jià)值體系的落實(shí)

4.營(yíng)銷——營(yíng)銷與推廣策略

5.保障——世聯(lián)專業(yè)能力保障

形勢(shì)研判1市場(chǎng)形勢(shì)為何？市場(chǎng)形勢(shì)下我們的應(yīng)對(duì)策略及目標(biāo)為何？第一部分:大勢(shì)&大市全國(guó)市場(chǎng)形勢(shì)研判一、二線城市市場(chǎng)表現(xiàn)青島市場(chǎng)表現(xiàn)城陽(yáng)市場(chǎng)表現(xiàn)固定資產(chǎn)投資增幅走勢(shì)及當(dāng)月出口增長(zhǎng)率走勢(shì)投資和出口是拉動(dòng)自2003年開(kāi)始的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高潮的兩大基本需求因素，而目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)投資放緩、出口受阻。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月12日公布最新統(tǒng)計(jì)，中國(guó)5月份消費(fèi)者物價(jià)指數(shù)(CPI)同比上漲7.7%，后市的宏觀調(diào)控壓力依然很大。06年1月至08年5月中國(guó)CPI月度走勢(shì)投資放緩、出口受阻、CPI高位運(yùn)行、貨幣政策持續(xù)從緊，經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化宏觀經(jīng)濟(jì)政府繼續(xù)加強(qiáng)政策調(diào)控，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策導(dǎo)向?qū)⒊掷m(xù)從嚴(yán)房企IPO募資不得用于買地

2008年3月20日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)有關(guān)人士表示，中國(guó)證監(jiān)會(huì)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO或借殼上市等方式，通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)。但對(duì)募集資金用于囤積土地、房源，或用于購(gòu)買開(kāi)發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。貨幣政策繼續(xù)從緊，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至16%中國(guó)人民銀行1月16日宣布，從1月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；3月25日起，存款準(zhǔn)備金率再次上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)；4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了今年3月份和第一季度的國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，備受關(guān)注的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)3月上漲8.3%，1季度CPI總水平上漲8%。當(dāng)天下午，央行宣布從4月25日起，為了繼續(xù)落實(shí)從緊貨幣政策，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款金0.5個(gè)百分點(diǎn)。建設(shè)部副部長(zhǎng)：居住用地70%來(lái)建五類房——東方今報(bào)

2008-01-23建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥21日說(shuō)，要加強(qiáng)住房有效供應(yīng)，確保廉租住房等五類住房用地不低于居住用地的70%?！哆`反土地管理規(guī)定行為處分辦法》——中國(guó)新聞網(wǎng)2008-06-18據(jù)國(guó)土資源部網(wǎng)站消息，《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》已于6月1日起施行。國(guó)土資源部日前發(fā)出通知，要求地方各級(jí)國(guó)土資源行政主管部門依法查處土地違法違規(guī)行為，堅(jiān)決落實(shí)問(wèn)責(zé)制度。新土地出讓合同增加開(kāi)發(fā)商資金壓力——土地一級(jí)開(kāi)發(fā)網(wǎng)2008-06-12國(guó)土資源部、國(guó)家工商行政管理總局日前向各地發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本，“合同要明確填寫建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間。屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年?！边@一新文本，被規(guī)定“自2008年7月1日起執(zhí)行”。全國(guó)市場(chǎng)從成交量上看，各城市普遍萎縮，除上海外，北京、廣州、深圳商品房竣工面積與商品住宅銷售面積都呈下降走勢(shì)，進(jìn)入觀望期；即使目前尚未進(jìn)入調(diào)整的城市，我們認(rèn)為也將陸續(xù)轉(zhuǎn)入。中短期看，各個(gè)城市存在差異，珠三角已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，量?jī)r(jià)齊跌。價(jià)格上看，個(gè)別城市有所下降盡管一線城市的市場(chǎng)表現(xiàn)并不相同，但是觀望氣氛濃厚，市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡的跡象明顯全國(guó)市場(chǎng)二三線城市亦受到“9.28新政”影響，成交面積趨于穩(wěn)定，除天津外，其他二線城市成交價(jià)格增幅下降明顯；即使目前尚未進(jìn)入調(diào)整的城市，我們認(rèn)為也將陸續(xù)轉(zhuǎn)入。中短期看，各個(gè)城市存在差異，珠三角已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，量?jī)r(jià)齊跌。價(jià)格上看，個(gè)別城市有所下降二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)亦受到“9.28新政”影響，表現(xiàn)為量平、價(jià)格增幅明顯下降全國(guó)市場(chǎng)2008年青島住宅成交量開(kāi)始下降，上半年樓市成交率僅為23.9%住宅成交面積與成交套數(shù)比去年最高點(diǎn)有所下降：07年青島市住宅成交量小幅上揚(yáng)，07年12月達(dá)到3775套，08年3月和7月銷售量分別下跌至1681套和2115套，分別比最高點(diǎn)下跌55.4%和43.9%；2008年上半年成交率僅為23.9%青島市房地產(chǎn)交易中心網(wǎng)上交易平臺(tái)發(fā)布2008年上半年青島樓市交易報(bào)告，報(bào)告顯示青島市上半年樓市總供應(yīng)量72081套，總成交量17207套，成交率僅為23.9%；2008年1-6月份青島市樓市總供應(yīng)量和成交量成交率23.9%青島市場(chǎng)08年以來(lái)青島市內(nèi)四區(qū)住宅成交量明顯下降，除去四月份政策性住房大量供應(yīng)的因素外，商品房成交量下降幅度超過(guò)65%2008年4月份市內(nèi)四區(qū)住宅共銷售2214套，是近幾年青島市內(nèi)四區(qū)成交最大的一個(gè)數(shù)字，但其中政策房總計(jì)是1836套，占四區(qū)本月銷售住宅總套數(shù)的比例超過(guò)80%！2008年1到7月份青島市內(nèi)四區(qū)商品房月均銷售套數(shù)約400套，是07年后半年月均銷售套數(shù)1200套的40%，降幅超過(guò)65%2008年1-7月2006.1月-2008年7月青島市內(nèi)四區(qū)住宅成交量情況青島市場(chǎng)而同時(shí)2008年上半年青島市商品房銷售均價(jià)成交均價(jià)也小幅下挫，青島追隨一線城市進(jìn)入淡市住宅成交價(jià)格比去年最高點(diǎn)下降26.4%：07年青島市商品房均價(jià)出現(xiàn)震蕩上揚(yáng)，11月銷售均價(jià)達(dá)到最高值6653元/平，之后震蕩下滑，2008年5月達(dá)到點(diǎn)4892元/平，與最高值相比下跌26.4%；2007.7-2008.5青島市商品房銷售均價(jià)青島市場(chǎng)市場(chǎng)在售項(xiàng)目銷售速度出現(xiàn)較大程度下滑，各項(xiàng)目下降幅度均在50%以上，出現(xiàn)淡市特征表現(xiàn)銷售速度下降：2008年市場(chǎng)在售項(xiàng)目銷售速度比2007年下降較大幅度，各項(xiàng)目下降幅度均在50%以上青島市場(chǎng)城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額和施工面積連年大幅度增長(zhǎng)，但銷售面積五年來(lái)一直小于施工面積，供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求量城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資額近年大幅度增長(zhǎng)，2006年達(dá)到73.6%的最高增幅，2007年隨有所下降，但市場(chǎng)增幅也達(dá)到61.9%；但是，2005年以來(lái)，市場(chǎng)年總銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于總施工面積，且有逐年增大趨勢(shì)，市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩問(wèn)題日益嚴(yán)峻；2008年上半年城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)總銷售量?jī)H28.07萬(wàn)平，是去年全年銷售面積的27.9%，市場(chǎng)總體消化能力大幅下降。城陽(yáng)區(qū)2003年-2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及增幅城陽(yáng)區(qū)2003年-2008年供需圖城陽(yáng)市場(chǎng)受李滄等區(qū)域大規(guī)模拆遷和外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商的帶動(dòng)，07年下半年城陽(yáng)住宅市場(chǎng)銷售量猛增，連續(xù)7個(gè)月月銷售超過(guò)600套，居全市之首1、青島市07年重點(diǎn)啟動(dòng)的18個(gè)舊城區(qū)和城中村改造項(xiàng)目主要集中在下半年，共拆遷2.1萬(wàn)戶，但針對(duì)拆遷戶的政策性住宅尚未形成大量供應(yīng)（去年全年青島市政策性住宅供應(yīng)量?jī)H1876套），這為城陽(yáng)市場(chǎng)的住宅熱銷提供了不少客源，城陽(yáng)市場(chǎng)中的很多客戶為市內(nèi)四區(qū)客戶2、集中在城陽(yáng)區(qū)的外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科、寶龍等項(xiàng)目下半年上市，帶動(dòng)市場(chǎng)熱銷3、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱銷的大背景城陽(yáng)區(qū)自去年7月份開(kāi)始銷售量大幅增加，到今年1月連續(xù)7個(gè)月銷售量維持在每月600套以上，一直居全市銷售量之首。城陽(yáng)區(qū)去年下半年銷售量大增有以下幾方面原因：2007年全年各區(qū)住宅銷售套數(shù)2007.1-2008.7月城陽(yáng)住宅成交量城陽(yáng)市場(chǎng)2008年城陽(yáng)市場(chǎng)銷售速度明顯下降，上半年整體銷售率只有13%，面臨巨大的銷售壓力2008年上半年城陽(yáng)市場(chǎng)銷售狀況不佳在售項(xiàng)目總體銷售量為2570套，僅占總體供應(yīng)量的13%；市場(chǎng)單盤銷售速度均有較大幅度下降去年市場(chǎng)單盤銷售速度最高能達(dá)到90套/月，今年單盤銷售最高僅有35套/月，下降幅度達(dá)到60%?？蛻羯祥T量也有較大幅度下降市場(chǎng)調(diào)研期間，各項(xiàng)目售樓處上門客戶均比較少。寶龍去年的銷售額約為8億，今年至今為止僅有2億（1-7月份），目前銷售面臨著很大的壓力。

——寶龍項(xiàng)目銷售經(jīng)理萬(wàn)科一期共600余套，去年開(kāi)盤后的前五個(gè)月基本就完成了80%，銷售速度很快，但是今年今年開(kāi)盤兩個(gè)月僅銷售了40-50套?！f(wàn)科魅力之城銷售代表市場(chǎng)在售項(xiàng)目07年與08年上半年銷售速度比較城陽(yáng)上半年整體供應(yīng)與銷售情況城陽(yáng)市場(chǎng)城陽(yáng)區(qū)目前可售住宅面積和套數(shù)占全市的比例均超過(guò)20%，總面積供應(yīng)量全市第一截止本月青島市全市可售住宅套數(shù)41322套，面積438萬(wàn)平米。城陽(yáng)區(qū)可售住宅套數(shù)為8412套，占全市可售套數(shù)的五分之一，與全市其它區(qū)市相比，僅次于膠南區(qū)；城陽(yáng)區(qū)目前可售面積約100萬(wàn)平米，占全市可售面積的23%。按照上半年城陽(yáng)區(qū)消化量28萬(wàn)平米計(jì)算，僅目前住宅上市量就需消化兩年左右。區(qū)縣住宅套數(shù)面積(萬(wàn)㎡)套數(shù)比面積比全市41322438.38市南區(qū)265129.776%7%市北區(qū)188921.245%5%四方區(qū)156215.254%3%李滄區(qū)192216.795%4%嶗山區(qū)554468.3513%16%城陽(yáng)區(qū)841299.9120%23%黃島區(qū)386738.819%9%即墨市5526.751%2%膠州市000%0%膠南市881582.9421%19%平度市312531.468%7%萊西市298327.117%6%城陽(yáng)市場(chǎng)城陽(yáng)區(qū)目前在售商業(yè)量50萬(wàn)平米以上共八千多套，供應(yīng)量占全市比例的一半以上，按上半年的消化速度僅此存量就需消化至少3年城陽(yáng)區(qū)目前在售商業(yè)面積52萬(wàn)平米，占全市商業(yè)總供應(yīng)面積109萬(wàn)平米的48%；供應(yīng)套數(shù)8385套，占全市總套數(shù)的71%。截止7月底城陽(yáng)區(qū)共銷售商業(yè)套數(shù)426套，面積10.28萬(wàn)平米，按照這個(gè)速度，僅目前上市的商業(yè)量將消化至少3年以上。區(qū)縣商業(yè)套數(shù)面積(萬(wàn)㎡)套數(shù)比面積比全市11729109.15市南區(qū)29711.483%11%市北區(qū)95713.158%12%四方區(qū)440.980%1%李滄區(qū)1542.951%3%嶗山區(qū)1336.951%6%城陽(yáng)區(qū)838552.5171%48%黃島區(qū)1083.541%3%即墨市490.730%1%膠州市000%0%膠南市10238.869%8%平度市2363.292%3%萊西市3434.723%4%今年累計(jì)銷售量（截止7.23日）面積10.28套數(shù)426消化速度面積1.47套數(shù)61消化時(shí)間按面積計(jì)算3年按套數(shù)計(jì)算11年青島市各區(qū)市在售商業(yè)量占比（套數(shù)比）青島市各區(qū)市在售商業(yè)量占比（面積比）城陽(yáng)市場(chǎng)市區(qū)客戶到城陽(yáng)置業(yè)動(dòng)力不足，城陽(yáng)未來(lái)仍以現(xiàn)有客群為主，需求量增長(zhǎng)乏力青島市區(qū)主動(dòng)郊區(qū)化客戶置業(yè)區(qū)域集中在王沙路板塊，多是看中城陽(yáng)的自然環(huán)境資源和低密度物業(yè)與其它兩個(gè)片區(qū)相比，城陽(yáng)中心區(qū)既沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)山水資源，又沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，且距離市區(qū)較遠(yuǎn)，因此，短期內(nèi)城陽(yáng)中心市場(chǎng)很難吸引市區(qū)客戶前來(lái)置業(yè)，客戶數(shù)量基本不會(huì)出現(xiàn)大幅增加，中高端住宅市場(chǎng)未來(lái)可能面臨一定消化壓力。青島市區(qū)被動(dòng)郊區(qū)化客戶多被李倉(cāng)、四方區(qū)舊城改造類低價(jià)項(xiàng)目攔截，較少在城陽(yáng)中心區(qū)域樓盤置業(yè)理想之城下王埠總建面：209萬(wàn)平未來(lái)開(kāi)發(fā)建面：130萬(wàn)平攔截被動(dòng)郊區(qū)化人口北溢王沙路板塊主動(dòng)郊區(qū)化人口城陽(yáng)市場(chǎng)市場(chǎng)趨勢(shì)——淡市到來(lái)，形勢(shì)嚴(yán)峻城市房屋及新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比逐步下降，價(jià)格正在回歸理性受“9.28新政”影響，一線城市成交量總體呈下降趨勢(shì)，成交均價(jià)總體趨于穩(wěn)定“9.28新政”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交總量和成交均價(jià)影響逐漸形成從一線城市到二線城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房成交量下降幅度超過(guò)65%，價(jià)格小幅下挫市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象明顯，需求增長(zhǎng)乏力，面臨較大銷售壓力全國(guó)市場(chǎng)一線城市二線城市青島市場(chǎng)城陽(yáng)市場(chǎng)

“我總是這樣想：今天很痛苦，明天更痛苦，后天很美好。但絕大多數(shù)的人會(huì)死在明天晚上，堅(jiān)持、撐下去，隨時(shí)準(zhǔn)備明天會(huì)有更倒霉的事會(huì)發(fā)生，那便可能看到后天的太陽(yáng)了?！?/p>

馬云在淡市下開(kāi)發(fā)商應(yīng)采取何種策略選擇？

08年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)07年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的是信貸緊縮政策，開(kāi)發(fā)商貸不到開(kāi)發(fā)資金，購(gòu)房者貸不到按揭貸款，導(dǎo)致市場(chǎng)成交量大面積下降，價(jià)格已經(jīng)有下降的趨勢(shì)。08年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)執(zhí)行07年出臺(tái)的各項(xiàng)政策，主要從土地、投資、信貸、保障房等四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)控，然而市場(chǎng)走出低迷狀態(tài)的關(guān)鍵在于信貸政策的放松，但作為CPI治理的重要市場(chǎng)手段，在CPI沒(méi)有出現(xiàn)明顯下降的狀況下，信貸政策不可能有所松動(dòng)，從緊的貨幣政策依然是08年宏觀調(diào)控的主旋律。08年我們將面臨兩個(gè)確定性和三個(gè)不確定性：CPI如果持續(xù)上漲，政府出臺(tái)更強(qiáng)有力行政政策無(wú)疑是確定的。一旦行政政策出臺(tái)，市場(chǎng)一定會(huì)進(jìn)入一段時(shí)間的“休克期”，這是確定的。確定性CPI是否還會(huì)上漲？還會(huì)上漲多少？什么時(shí)候達(dá)到最高？不確定什么時(shí)候出臺(tái)強(qiáng)有力的行政政策？出臺(tái)什么樣的行政政策？不確定行政政策出臺(tái)后市場(chǎng)將進(jìn)入一段時(shí)間的“休克期”，這段時(shí)間有多長(zhǎng)？市場(chǎng)將在什么時(shí)候恢復(fù)？不確定不確定性08年市場(chǎng)：確定性和不確定性開(kāi)發(fā)策略爽建議：現(xiàn)收金流大于草利潤(rùn)08年希營(yíng)銷策蹦略：在競(jìng)政府出娃臺(tái)強(qiáng)有婚力的行命政政策順之前，糕適應(yīng)市柔場(chǎng)的期漠望將價(jià)邀格一步伸降到位榨，迅速肅銷售回渠收現(xiàn)金殘，現(xiàn)金流奮為王，喘速度大揭于利潤(rùn)歡追求宏觀調(diào)飲控下企絮業(yè)可以顫采取的或關(guān)鍵行墻動(dòng)：1.現(xiàn)金流咳為王?，F(xiàn)金流旺大于利潤(rùn)完的開(kāi)發(fā)指駝導(dǎo)戰(zhàn)略2.出貨為先。價(jià)格丸速長(zhǎng)期欄不做價(jià)毯格領(lǐng)頭貪羊，價(jià)撞格下降畢期調(diào)整面價(jià)格預(yù)冰期3.策略定價(jià)。觀望氛汽圍濃厚的加情況下，粒針對(duì)不同尸產(chǎn)品策略景不同，低鋼總價(jià)產(chǎn)品勸與部分豪妻宅產(chǎn)品仍哭然有較強(qiáng)御的價(jià)格支沒(méi)撐保證市陜場(chǎng)快速銷售前提下證的利潤(rùn)最翠大化我們面套臨的核良心問(wèn)題如何在汗嚴(yán)峻的已市場(chǎng)條昂件下實(shí)卷現(xiàn)快速向銷售前槍提下的充利潤(rùn)最泳大化？本體與姿市場(chǎng)2地塊價(jià)格值為何蘿？嚴(yán)峻投的市場(chǎng)巡壽條件下瓣我們是饒否存在嘆機(jī)會(huì)？第二部曉分:價(jià)冰值&機(jī)畝會(huì)區(qū)域價(jià)值服分析地塊本體鄉(xiāng)豐價(jià)值分析城陽(yáng)房易地產(chǎn)市幼場(chǎng)分析城陽(yáng)位厭于青島卻市膠州閥灣北岸拆，擁有勾機(jī)場(chǎng)及壩大量韓板資企業(yè)塊，GDP墓總量名列全市膨前列，經(jīng)問(wèn)濟(jì)發(fā)展勢(shì)北頭良好城陽(yáng)位述于青島舌市市區(qū)固北部,撈膠州灣塘北岸,呼距青島圖市區(qū)中屆心35陣公里.括全區(qū)總尸面積5容53.狂2平方寨公里，毛200趴7年末換全區(qū)戶捉籍總?cè)思瓤?9圍萬(wàn)區(qū)域價(jià)值1200掠6年青燦島市內(nèi)尊七區(qū)G當(dāng)DP總吹量對(duì)比彩（億元戀）2006年，城步陽(yáng)GDP總量為400億元，僅喜次于黃島470億元。06年城陽(yáng)GDP增速為30.皇71％，僅次亦于黃島31.蘋06％。但彩從03-0憲6年，城王陽(yáng)GDP增長(zhǎng)處券于加速秘發(fā)展態(tài)魚勢(shì)，前級(jí)景看好城陽(yáng)經(jīng)濟(jì)年外向性突限出，2007年利用意外資總丹額達(dá)42.側(cè)1億美元幸。06年聞青島七嫩區(qū)GD朱P增速涂對(duì)比青島流亭握機(jī)場(chǎng)位于鞠本區(qū)，新雅航站樓投漏入使用后效，旅客輸腳送和貨運(yùn)亮能力得到皇了進(jìn)一步傅提升擁灣發(fā)展凍戰(zhàn)略將使塵青島北部絮成為城市沾新核心，亂大量高端絲式產(chǎn)業(yè)及城受市資源的狐轉(zhuǎn)移將促天使城陽(yáng)城怨市化快速天發(fā)展區(qū)域價(jià)值1青島城塌市空間裁發(fā)展戰(zhàn)域略：依托老城壩，擁灣發(fā)歸展，組團(tuán)會(huì)布局，軸罷線輻射，奸形成一主懇三副多組頑團(tuán)的空間黎格局城陽(yáng)在染此規(guī)劃夜中被定敞位發(fā)展雷國(guó)家區(qū)員域性空雀港，青韻島商務(wù)索會(huì)展、英旅游度慮假基地摔、出口芒加工、認(rèn)高新技齊術(shù)、空穗港經(jīng)濟(jì)夜區(qū)的北尸部副中糟心出口加工駕區(qū)和高新掘技術(shù)材料票工業(yè)園承嘗載加工制五造功能，閘共同構(gòu)成檢生產(chǎn)加工勺區(qū)城市中心健區(qū)是城陽(yáng)顆行政、金遙融中心，剃商業(yè)、居敢住氛圍濃千厚，城市幟建設(shè)、服纏務(wù)均已具器備良好基擦礎(chǔ)，有條倘件打造成溉為商務(wù)核維心區(qū)空港物流界區(qū)主要以黑物流、會(huì)品展、貿(mào)易文為主導(dǎo)產(chǎn)寸業(yè)，構(gòu)成表物流貿(mào)易累區(qū)。未來(lái)青植島城市傅格局發(fā)拉生重大彩轉(zhuǎn)變，出城陽(yáng)憑匹借良好排的城市適基礎(chǔ)設(shè)海施建設(shè)下及核心寄板塊區(qū)慮位，將犬成為青匠島城市成新一極區(qū)域價(jià)值1膠州灣北蓮部新城規(guī)廚劃市南、市摸北：城市核魔心區(qū)，即商貿(mào)、森商務(wù)、沾行政中暴心，高掛檔居住溜區(qū)四方：城市蔓削延區(qū)、老工業(yè)區(qū)嶗山：生態(tài)保護(hù)挺、旅游區(qū)廣，總部經(jīng)幟濟(jì)區(qū)、城尿市頂級(jí)居充住區(qū)即墨：休閑旅游顯度假區(qū)，痰reso從rt居住趙區(qū)黃島：港口、京產(chǎn)業(yè)聚敵集區(qū)城陽(yáng)：空港，宿國(guó)際產(chǎn)發(fā)業(yè)區(qū)，歡宜居新頸城李滄：城市蔓碰延區(qū)城挖市中低核檔居住雖區(qū)機(jī)場(chǎng)擴(kuò)惱建基礎(chǔ)設(shè)施歡建設(shè)：2006膠年城陽(yáng)投襲入32億娃元進(jìn)行2焰6項(xiàng)基礎(chǔ)疊設(shè)施建設(shè)趴工程，內(nèi)稈容包括城擦市道路整祝治，舊村需改造、污抬水處理廠腸等多方面饑的內(nèi)容，穩(wěn)隨著工程烤的落實(shí)，量城陽(yáng)城市工面貌得到褲顯著改觀區(qū)域價(jià)值1區(qū)域價(jià)仍值：城陽(yáng)區(qū)位竿于海陸空緣瑞交通樞紐角，近年來(lái)?xiàng)澖?jīng)濟(jì)飛速吃發(fā)展，新挺一輪城市板發(fā)展的重劫點(diǎn)發(fā)展區(qū)蜘域，青島未來(lái)增長(zhǎng)永新一極，將發(fā)展成虹為青島市“城市副月都中心”地塊位莊于城陽(yáng)該區(qū)城區(qū)轎東部，餃北側(cè)、程西側(cè)和飯南側(cè)分緒別臨近跨市政路寇，東側(cè)伙目前是巾集貿(mào)市瞇場(chǎng)本體價(jià)值2本項(xiàng)目地塊位置城陽(yáng)區(qū)城區(qū)東部，青威路東側(cè)，和陽(yáng)路南側(cè)占地面積132.32畝土地用途住宅規(guī)劃容積率不大于2.0規(guī)劃建筑密度25%綠地率不小于40%規(guī)劃條件嚴(yán)格執(zhí)行70/90標(biāo)準(zhǔn)和陽(yáng)路崇陽(yáng)路主要控制到指標(biāo)青威路家佳源集貿(mào)市怪場(chǎng)本項(xiàng)目耀所在位搬置屬于稠城陽(yáng)區(qū)隔的最核誕心地段絡(luò)，交通剛便利，元周邊商辣業(yè)、醫(yī)廣療等生非活配套嚇設(shè)施完傻備，區(qū)奶域成熟齡度高本體價(jià)值2城陽(yáng)核績(jī)心城區(qū)晉圖距離項(xiàng)劉目北側(cè)動(dòng)約20緣瑞0m的適正陽(yáng)路舍是城陽(yáng)梢區(qū)東西山方向交控通主干萍道地塊北、古西、南側(cè)滔均臨近市橡政路，交帳通十分便就利城陽(yáng)區(qū)玻人民醫(yī)炒院、利盒群商廈棟、家佳臟源等環(huán)虛布在四馬周，生買活配套獄設(shè)施齊快全周邊城陽(yáng)捐四中、北奧曲中心幼廟兒園等教純育配套設(shè)闖施齊全★正陽(yáng)路正陽(yáng)路家佳源城陽(yáng)人默民醫(yī)院家佳源立群商塘廈城陽(yáng)區(qū)政鮮府大潤(rùn)發(fā)奧港國(guó)子際城陽(yáng)四中北曲中心棚幼兒園城陽(yáng)區(qū)耳公證處城陽(yáng)城幣區(qū)沿正預(yù)陽(yáng)路分找布著城礦市的政瘋務(wù)金融腹區(qū)、商關(guān)業(yè)圈和傻休閑區(qū)錯(cuò)，本項(xiàng)趕目位于憐城陽(yáng)三是大商圈流之一的舅家佳源跪商圈內(nèi)做，具有倘鮮明的半城市意蕩向區(qū)海洋與漁業(yè)局勞動(dòng)局市公安局城陽(yáng)分局檢察院法院大潤(rùn)發(fā)青島國(guó)貨家佳源★區(qū)政府海夢(mèng)圓酒店怡情樓國(guó)際酒店正陽(yáng)路農(nóng)業(yè)銀行工商銀行政務(wù)金融區(qū)休閑區(qū)政務(wù)金融區(qū)三大商圈休閑區(qū)正陽(yáng)路是塌區(qū)域行政諸金融一條喊街，沿線圈聚集了大貞量的行政漆機(jī)構(gòu)和金盯融、商業(yè)付機(jī)構(gòu)，形拖成了城陽(yáng)償區(qū)的政務(wù)壯金融區(qū)政務(wù)金融拌區(qū)呈樣城區(qū)搭內(nèi)已形成孕公認(rèn)的商陪圈主要有董三個(gè)：青泰島國(guó)貨、看大潤(rùn)發(fā)和造家佳源，東本項(xiàng)目即脊位于家佳勞源商圈內(nèi)驗(yàn)，具有鮮駁明的城市間意向三大商圈以世紀(jì)公粉園為代表航的區(qū)域已把經(jīng)成為城楊陽(yáng)的城市垂休閑區(qū)休閑區(qū)本體價(jià)值2從未來(lái)的萍商業(yè)供應(yīng)寸來(lái)看，本脾區(qū)域?qū)⒊蓾q為新的商煮業(yè)核心區(qū)賭，帶動(dòng)本纖項(xiàng)目所在役區(qū)域成為蛙城陽(yáng)發(fā)展克軸心方向本體價(jià)值2崇超陽(yáng)走路文望陽(yáng)喇路長(zhǎng)輩城驅(qū)路中張城件路青銀高速青法威房誠(chéng)公方路煙即呀高社速青煙公賺路3攪0清8柄國(guó)矛道寶龍城鳴市廣場(chǎng)春益陽(yáng)張路春附城王路華缸城它路奧港國(guó)際逃北美休閑并商業(yè)街利群集團(tuán)療城陽(yáng)購(gòu)物殖廣場(chǎng)青特項(xiàng)篩目啟陽(yáng)國(guó)惹際東方城興意陽(yáng)非路天一廣莊場(chǎng)銀盛泰商業(yè)未來(lái)請(qǐng)供應(yīng)正奮陽(yáng)梅路海都國(guó)撿際IMAG虹E時(shí)代廣策場(chǎng)青島國(guó)拌貨商圈位于城陽(yáng)泉城區(qū)西側(cè)礎(chǔ)，是區(qū)域射最早、發(fā)疊展最為成乳熟的商業(yè)字聚集區(qū)，土但是未來(lái)已例無(wú)商業(yè)搶供應(yīng)；大潤(rùn)發(fā)告商圈位于城儀陽(yáng)城區(qū)槳北部、某青島農(nóng)恩業(yè)學(xué)院貞附近，找商圈主拉要依托多中聯(lián)大鉗潤(rùn)發(fā)購(gòu)靠物廣場(chǎng)嫂和住宅梢沿街底縱商構(gòu)成融，是典備型的區(qū)域商業(yè)竟中心；家佳源疊商圈位于城陽(yáng)司城區(qū)東部悉，未來(lái)周冷邊商業(yè)地臺(tái)產(chǎn)項(xiàng)目集膏中，業(yè)態(tài)至豐富，將煌成為城陽(yáng)新的商您業(yè)核心祥區(qū)。商業(yè)核絹心區(qū)將屯帶動(dòng)本淹區(qū)域的喝快速發(fā)容展，成倍為城陽(yáng)發(fā)展阿軸心方向商業(yè)核些心區(qū)城陽(yáng)城區(qū)止商業(yè)地產(chǎn)府供應(yīng)分布袖圖項(xiàng)目本畜體：本項(xiàng)目出處于城逢陽(yáng)區(qū)最核心地章段，區(qū)曲域成熟端度高，交通便肌利，處于城梁市發(fā)展馳軸心方禾向上，是城陽(yáng)都市氣質(zhì)代表性區(qū)拋域項(xiàng)目本體視角2市場(chǎng)形勢(shì)坐回顧在嚴(yán)峻的臨市場(chǎng)形勢(shì)頓下，我們暴的機(jī)會(huì)在旨那里？200篩8年城封陽(yáng)市場(chǎng)耐銷售速撥度明顯烤下降，預(yù)上半年閱整體銷壘售率只吊有13列%，面湯臨巨大獅的銷售蠻壓力城陽(yáng)區(qū)目休前可售住牲宅面積和謠套數(shù)占全爪市的比例棒均超過(guò)2趣0%，總傾面積供應(yīng)豈量全市第銳一市場(chǎng)機(jī)會(huì)3供應(yīng)量剖大銷售緩慢目前城混陽(yáng)市場(chǎng)客戶來(lái)由源比較詳廣泛，客戶層滋次豐富咳，市場(chǎng)凍細(xì)分明徒顯市場(chǎng)機(jī)會(huì)-13客戶來(lái)源置業(yè)動(dòng)機(jī)產(chǎn)品形式需求面積總價(jià)承受能力城陽(yáng)本地的私企老板多次置業(yè)客戶，追求生活品質(zhì)聯(lián)排花園洋房140-160平米100-120萬(wàn)權(quán)力公務(wù)員企業(yè)高層普通公務(wù)員二次置業(yè)客戶，改善居住品質(zhì)多層小高層120-140平米50-80萬(wàn)韓資企業(yè)里面打工的鮮族人和韓國(guó)人城陽(yáng)地緣的養(yǎng)老客戶產(chǎn)業(yè)園內(nèi)普通打工者剛性需求，首次置業(yè)多層、小高層90-110平米30-50萬(wàn)本地拆遷客戶李滄來(lái)的拆遷客戶投資客戶投資小戶型40-60平米30-40萬(wàn)高端中高端中端城陽(yáng)本地僅的私企老稻板權(quán)力公扒務(wù)員企業(yè)高層他們是…匆…產(chǎn)品形嘆式：聯(lián)綢排、洋乳房產(chǎn)品品質(zhì)編：體現(xiàn)自縫己身份地肉位的好房集子；地段：在騙城陽(yáng)的最腰核心區(qū)置哀業(yè)他們需斑要……他們出現(xiàn)闖在……青特匯額豪景苑級(jí)的聯(lián)排儲(chǔ)和洋房萬(wàn)科魅罵力之城朱的花園伐洋房高端客戶放：購(gòu)買力狠80萬(wàn)以檢上，關(guān)注斯地段、產(chǎn)網(wǎng)品形式和炮品質(zhì)孫先生帶私企刑老板及40多敵歲，孩子上莊學(xué)，平器時(shí)和老越人住在丑一起置業(yè)動(dòng)五機(jī)：多次置血業(yè)，在器市南和旨城陽(yáng)都膛有房子浩，置業(yè)塔動(dòng)機(jī)為捆換房置業(yè)關(guān)注餡要素：房子要好，到市體里的車短行交通要方恥便，可以經(jīng)柱常去市里林辦事、購(gòu)夏物萬(wàn)科魅力劃之城銷售茫代表買這里擾的房子膊的客戶我有一部宋分是做明水產(chǎn)、有海鮮批節(jié)發(fā)的老痰板；還臂有大企收業(yè)的高張層；在闖這里買乖房的客供戶一是看中了溝花園洋文房的產(chǎn)澡品（以前災(zāi)青島沒(méi)巾有過(guò)洋筒房的概誘念），哀另外一檔個(gè)就是看中了這嘴里屬于城討陽(yáng)的核心柿地段，對(duì)面鴨就是世意紀(jì)公園流亭機(jī)苦場(chǎng)高管紗，4尸0歲左醬右置業(yè)動(dòng)機(jī)嚴(yán)：多次置業(yè)賀，市內(nèi)有燙房子，在點(diǎn)即墨也買嗽了一套別音墅，不過(guò)完因?yàn)樽约壕臣彝サ脑挂虿幌肴V住了，想趟賣掉。還扯想在城陽(yáng)糕買套房子寺住置業(yè)關(guān)洽注要素寨：距離機(jī)場(chǎng)儉近，而且夫產(chǎn)品好市場(chǎng)機(jī)會(huì)-13高端客戶帥典型置業(yè)淚樓盤——么青特匯豪育景苑位置城陽(yáng)區(qū)城陽(yáng)區(qū)德陽(yáng)路189號(hào)規(guī)模占地113畝，建面12萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積9.9萬(wàn)平米。產(chǎn)品形式聯(lián)排，多層洋房，小高層戶型配比匯豪景園主力面積140-150平米，以3室2廳2衛(wèi)為主銷售狀況洋房2007年6月開(kāi)賣，現(xiàn)在基本賣完，均價(jià)8200元/㎡別墅被青特內(nèi)部消化，均價(jià)16000/㎡，3期小高層目前尚未開(kāi)盤消化速度多層電梯洋房主力總價(jià)110-120萬(wàn)，銷售20套/月賣點(diǎn)水景坡地園林，綠化好，電梯洋房項(xiàng)目點(diǎn)壟評(píng)：目前城陽(yáng)滑地區(qū)價(jià)格們最高的樓蒜盤，一期誼推出的產(chǎn)蛙品是洋房狐產(chǎn)品；聯(lián)想排產(chǎn)品尚目未推出，邀但是已經(jīng)聾內(nèi)部消化夕完畢社區(qū)內(nèi)蛙園林景庸觀打造戒較好，瓣也受到瘡了客戶倍認(rèn)可高端客戶便典型置業(yè)欠樓盤——卷萬(wàn)科魅力球之城位置城陽(yáng)區(qū)興陽(yáng)路（世紀(jì)公園北門對(duì)面）規(guī)模占地20萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積38萬(wàn)平方米，總戶數(shù)3300戶左右產(chǎn)品形式多層、小高層戶型配比花園洋房主力面積140-160平米，小高層戶型有80、110、140等，主力戶型為120-140，占一半以上，另有40-60精裝修的螞蟻工房銷售狀況一期共600余套，去年開(kāi)賣前五個(gè)月基本就完成了80%；二期今年5月18日開(kāi)始銷售，螞蟻工房售價(jià)6500-7500，一般多層售價(jià)為7200-7500，二期到目前為止差不多已售出40-50套賣點(diǎn)城陽(yáng)區(qū)中軸線上，距離308國(guó)道很近,對(duì)面是世紀(jì)公園項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)使：位于城陽(yáng)電區(qū)核心地掠段，對(duì)面并即城陽(yáng)餐區(qū)世紀(jì)糊公園，周邊配套型較好首先把怎花園洋紀(jì)房產(chǎn)品詳引入到蘇城陽(yáng)，產(chǎn)品力受引到客戶的柄認(rèn)可，一期花膊園洋房早槐已售罄普通公務(wù)繩員韓資企雙業(yè)里面靠打工的鮮族人和廚韓國(guó)人城陽(yáng)地緣壺性養(yǎng)老客控戶他們是…綁…性價(jià)比：免要求較高危產(chǎn)品品質(zhì)脅，而且價(jià)掏格合理環(huán)境：看餃中社區(qū)內(nèi)銹的園林綠沿化和外部館環(huán)境他們需要亮……他們出矮現(xiàn)在…捎…寶龍城市鞋廣場(chǎng)的多旦層和小高盯層都霖美景特的多層和柏小高層希爾景園鐘的小高層中高端客稼戶：購(gòu)買攜力50-課80萬(wàn)，隊(duì)關(guān)注性價(jià)狼比和環(huán)境都霖美景翁客戶嚴(yán)女呀士，5詢0歲左右客戶信息遙：女，5近0多歲，驗(yàn)兒子已經(jīng)輩20多歲拜，平時(shí)就潑自己住置業(yè)動(dòng)突機(jī)：覺(jué)耐得李滄摟太亂了霧，當(dāng)時(shí)軍購(gòu)買的耽時(shí)候主變要是考?jí)m慮城陽(yáng)的房子柴，未來(lái)知發(fā)展前臘景比較對(duì)好，環(huán)境也好；置業(yè)關(guān)紋注要素恢：價(jià)格不要揀太高；平時(shí)服開(kāi)車出書行，交貧通并不眾是問(wèn)題千禧國(guó)際嬸村銷售代店表韓國(guó)人、睬鮮族人打沙工的人居判多，買房牌愛(ài)扎堆，宜但購(gòu)買力肌并不是特斤別強(qiáng)，如果婆認(rèn)準(zhǔn)了避一個(gè)項(xiàng)挑目，大爆家就都聲在這里拍買；他們買畜房挺看重小原區(qū)環(huán)境這塊的賭，可能艱是因?yàn)榭焖麄円曰貒?guó)，順希望安劈燕全一點(diǎn)難就比較樸放心吧在一些細(xì)泡節(jié)方面，晚他們喜歡滔住電梯樓伐（一般是盡指帶電梯斷的小高層等或多層）屯，暖氣希派望是地暖允，窗戶也心喜歡落地似窗城陽(yáng)客戶艙李先生，付30歲皂左右，在揉一個(gè)城陽(yáng)潮事業(yè)單位泊工作了5方年置業(yè)動(dòng)驅(qū)機(jī)：已景經(jīng)有一悅套房子士了，但旺是面積邁太小，元住起來(lái)湖不太舒例服，所怎以想換施一套大疑一些的季。置業(yè)關(guān)籃注要素駁：買房泄當(dāng)然是聾看重性價(jià)比殊，另外小湯區(qū)的園林環(huán)境偷一定要好市場(chǎng)機(jī)會(huì)-13中高端鬧客戶典棟型置業(yè)急樓盤—抄—寶龍脖城市廣滋場(chǎng)位置城陽(yáng)區(qū)文陽(yáng)路與長(zhǎng)城路交會(huì)處（新天地旁）規(guī)模規(guī)劃總建筑面積近70余萬(wàn)平方米，由50余萬(wàn)平方米的超大規(guī)模游樂(lè)主題shoppingmall和20余萬(wàn)平方米的國(guó)際高檔住宅社區(qū)組成，共計(jì)1268戶產(chǎn)品形式聯(lián)排、多層、小高層戶型配比主力戶型面積從120㎡-130㎡多種戶型銷售狀況起價(jià):4980元/平方米，均價(jià):5500元/平方米，復(fù)式起價(jià)：6000元/平米，別墅起價(jià):8000元/平米，07年7月開(kāi)始銷售，住宅目前已經(jīng)銷售近70%，住宅大約還剩8萬(wàn)的體量。賣點(diǎn)城陽(yáng)區(qū)中軸線上，70萬(wàn)平米的城中城。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)難：大型城市冠綜合體項(xiàng)紋目，現(xiàn)推草售住宅產(chǎn)惠品以小高憤層為主中高端早客戶典衣型置業(yè)倍樓盤—乎—都霖盤美景位置城陽(yáng)區(qū)正陽(yáng)東路與煙青路交匯處規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積40萬(wàn)平方米，項(xiàng)目共分為三期開(kāi)發(fā)，目前開(kāi)發(fā)為一期工程，建筑面積12萬(wàn)平方米，共31個(gè)樓座。產(chǎn)品形式有高層、小高層、多層、多層帶電梯、聯(lián)排疊加等多種建筑形式。多層5＋1、6＋1、高層11＋1、疊排4＋1、5＋1戶型配比戶型面積63－400平方米，二組團(tuán)花半里為130-150㎡銷售狀況07年10月開(kāi)始銷售，小高層起價(jià)4000元/㎡，多層起價(jià)4200元/㎡，均價(jià)4400元/㎡賣點(diǎn)70米寬的景觀綠化帶配套2100平方米的星級(jí)會(huì)所，社區(qū)北部規(guī)劃有一條名品商業(yè)街項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)懂：自然環(huán)境攀資源豐富，且臨近城透陽(yáng)核心區(qū)餡成為該項(xiàng)眨目的最大座賣點(diǎn)。屬于郊區(qū)忠大盤，總童建筑面積覽達(dá)到40萬(wàn)平米2007年銷售50套/月，今年中只有10-1梅5套/月，大戶型助消化較擦慢；中高端徹客戶典捕型置業(yè)叼樓盤—水—希爾久景園位置長(zhǎng)城路可和興陽(yáng)路交口西南角規(guī)模占地面積:35500平方米，總建筑面積:地上11萬(wàn)平方米建筑類型城市綜合體，商業(yè)40年產(chǎn)權(quán)，共3棟樓組成，東西向波浪形酒店式公寓1棟，南北向商住寫字樓1棟，和一棟4星級(jí)酒店（景園假日酒店）戶型配比酒店式公寓（住宅）面積為130-140㎡銷售狀況4500元/平起價(jià)，均價(jià)4800，目前已銷售近一年，370多套已基本售完。賣點(diǎn)區(qū)位、城陽(yáng)最大的公園世紀(jì)公園配套住宅1層為商業(yè)，共約5000平；4星級(jí)的景園假日酒店。項(xiàng)目點(diǎn)市評(píng)：韓國(guó)客戶姻占到10-1弄5%，鮮族人猶占60%緊鄰城陽(yáng)紙世紀(jì)公園置，環(huán)境優(yōu)礎(chǔ)勢(shì)突出產(chǎn)業(yè)園激內(nèi)的普申通打工西者本地拆編遷客戶鐘，李滄來(lái)泄的拆遷緊客戶他們是驅(qū)……價(jià)格敏燙感：購(gòu)除買力多起在50丙萬(wàn)以下棚，需求宰產(chǎn)品以儉2房和延小3房歉為主他們需逗要……他們出梢現(xiàn)在…吊…林溪美河地的多上層陽(yáng)光馨苑容的多層、鍋小高層中端客紙戶：購(gòu)依買力3書0-5敵0萬(wàn)，排價(jià)格敏透感型客載戶，投尺資型客娃戶關(guān)注賢未來(lái)升竿值潛力林溪美地日銷售代表這里的客記戶主要是枯城陽(yáng)本地齡的年輕人壯為主，很護(hù)多是周邊師產(chǎn)業(yè)園里賀面的員工城陽(yáng)當(dāng)?shù)赝髽I(yè)員工埋趙女士，隱26歲，努在城陽(yáng)已制工作了3珍年置業(yè)動(dòng)腥機(jī)：自休己就在輪城陽(yáng)工瞎作，就槳想在工庭作地點(diǎn)茄附近買俱一套住置業(yè)關(guān)注后因素：有潔錢當(dāng)然會(huì)粘買大一點(diǎn)主的了，但想是現(xiàn)在還扯沒(méi)有孩子鹽，只要能恒夠兩個(gè)人欄住就可以振了。李滄客戶對(duì)曲女士，朽50多呈歲置業(yè)動(dòng)機(jī)宇：，兒子鳳20多歲賤了，所以欄想為兒子卷購(gòu)買一套刺結(jié)婚用置業(yè)關(guān)各注要素傍：自己能夠們承受的價(jià)俘格大概4嫌0萬(wàn)左右，面積最孕好大一些狂，所以想既買400劃0塊錢左摩右的市場(chǎng)機(jī)會(huì)-13青島立藝群趙先樂(lè)生這里的攝客戶主登要是城披陽(yáng)本地溜的年輕腸人為主靈，很多社是周邊娃產(chǎn)業(yè)園坊里面的昏員工中低端浮客戶典該型置業(yè)咸樓盤—置—林溪悠美地位置城陽(yáng)區(qū)青島農(nóng)業(yè)大學(xué)西側(cè)，虹子河北岸規(guī)模地塊總規(guī)模約30萬(wàn)平方米，首期約12萬(wàn)平方米，是城陽(yáng)大學(xué)區(qū)稀有的中小戶精品社區(qū)。產(chǎn)品形式多層中小戶型戶型配比主力戶型90——110平米，基本都是兩居銷售狀況2008年4月開(kāi)盤，起價(jià):3969元/平方米賣點(diǎn)蘊(yùn)含傳統(tǒng)園林和現(xiàn)代園林的精華，將現(xiàn)代化的生活要素與原生的自然景觀及人文氣息在心靈構(gòu)思下形成完美相融的園林景觀體系。配套完善的教育配套；大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)近在咫尺、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)就在家門口，十分鐘生活圈內(nèi)項(xiàng)目點(diǎn)處評(píng)：這個(gè)項(xiàng)弱目的客駝戶主要蠟是以城崖陽(yáng)本地班的年輕額人為主浸，剛性訴需求本地拆秀遷戶購(gòu)死買也多鑰為替子域女購(gòu)買戶型小基，總價(jià)伏低中低端渾客戶典索型置業(yè)煙樓盤—鴿—陽(yáng)光綱馨苑位置城陽(yáng)區(qū)南臨正陽(yáng)路，距離城陽(yáng)區(qū)中心僅10分鐘車程，北臨雙元路規(guī)?？偨ㄖ娣e8.3萬(wàn)平米，總戶數(shù)63。產(chǎn)品形式多層小高層戶型配比90——118平米，2房和3房居多銷售狀況均價(jià):2900元/平方米，銷售速度達(dá)80套/月賣點(diǎn)價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，交通生活配套也較為齊全配套臨近南萬(wàn)小學(xué)，南萬(wàn)中學(xué)。銀行機(jī)構(gòu)，通訊機(jī)構(gòu)，建設(shè)中的17000平米南萬(wàn)商貿(mào)城項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)僚：本項(xiàng)目是猴城陽(yáng)地區(qū)叔的限價(jià)房城陽(yáng)銷售炭速度最快杰的樓盤平咽均80套/月客戶以援首次置亂業(yè)的年承輕人為爽主，多宏是周邊綢產(chǎn)業(yè)園豈的普通丙員工他們是…鄰…他們出現(xiàn)務(wù)在……中端客戶允（投資客埋戶）：購(gòu)猶買力30浪-40萬(wàn)臉，關(guān)注未欺來(lái)升值潛輩力市場(chǎng)機(jī)會(huì)-13萬(wàn)科螞努蟻工房看好城箭陽(yáng)的投龜資者，鋪有本地印人，也賀有市內(nèi)卡四區(qū)的冷人他們需膛要……投資客葬戶：未午來(lái)有升忙值潛力票，小戶鋪型產(chǎn)品青島立員群財(cái)務(wù)搜主管趙嗽先生，標(biāo)30多愉歲置業(yè)動(dòng)機(jī)劉：，覺(jué)得模城陽(yáng)未來(lái)碑有發(fā)展前桑景，買一鄙套投資不五錯(cuò)置業(yè)關(guān)洽注要素湖：一定要馳有升值您潛力，面積線不用太礎(chǔ)大，要呀不然資欺金方面亦受不了戶型配比螞蟻工房戶型面積40-60平米銷售狀況今年螞蟻工房推出了96套，目前已售出40-50套賣點(diǎn)城陽(yáng)中心地段，未來(lái)有發(fā)展?jié)摿?，萬(wàn)科產(chǎn)品品質(zhì)較好，且戶型面積小，總價(jià)低高端產(chǎn)句品、低橋總價(jià)產(chǎn)都品目前獄市場(chǎng)表鴿現(xiàn)最為廚突出，品質(zhì)降改善及隨剛性需浪求為市交場(chǎng)最主棕要需求頓力量萬(wàn)科魅力疤之城010203040300俯0元4000筒元500曬0元600榮0元7000賽元800失0元寶龍城市監(jiān)廣場(chǎng)都霖美躺景5060林溪美車地匯豪景臭苑華鵬馨苑盛世民務(wù)生花園奧港國(guó)際希爾景要園弘通學(xué)漫城銷售價(jià)坦格與銷口售速度擋圖銷售速度單位：月混/套銷售價(jià)牌格單位：元活/平7080陽(yáng)光馨苑25套遙/月在售項(xiàng)目戶均面積（平米）戶均總價(jià)（萬(wàn)元）萬(wàn)科魅力之城12088寶龍城市廣場(chǎng)40、16035、96都霖美景14060陽(yáng)光馨苑11434林溪美地8836匯豪景苑166108華鵬馨苑10652盛世民生花園10352奧港國(guó)際9547希爾景園12071弘通漫城11762陽(yáng)光馨苑焦憑借絕對(duì)津價(jià)格優(yōu)勢(shì)，成為允市場(chǎng)銷卵售最好活的樓盤塔；其他樓今盤中，銷售較好朗的希爾景傅園、寶龍棒城市廣場(chǎng)滋、萬(wàn)科魅洲力之城均穗為城陽(yáng)中庭高端樓盤市場(chǎng)機(jī)會(huì)-23商業(yè)供弟應(yīng)量大猜且同質(zhì)遇化嚴(yán)重躁，以“臺(tái)超市+蜜百貨”宰為主，蝦城市休厚閑娛樂(lè)菌設(shè)施缺禽乏市場(chǎng)機(jī)會(huì)-33名稱業(yè)態(tài)定位寶龍城市廣場(chǎng)主題商業(yè)、超市百貨啟陽(yáng)國(guó)際百貨利群購(gòu)物廣場(chǎng)超市、百貨青特上豪廣場(chǎng)商業(yè)、酒店、寫字樓海都國(guó)際商業(yè)、寫字樓IMAGE時(shí)代廣場(chǎng)餐飲、寫字樓、公寓銀盛泰商業(yè)、金融配套東方城酒店、休閑商業(yè)街天一廣場(chǎng)二期-奧港國(guó)際北美休閑街休閑商業(yè)街名稱規(guī)模業(yè)態(tài)介紹凱屋餐飲娛樂(lè)3600平米餐飲，ktv星之盒KTV娛樂(lè)中心5000平米Ktv，迪吧，酒吧金色夜宴3000平米左右多瑙河國(guó)際酒店的配套娛樂(lè)休閑場(chǎng)所城陽(yáng)顏容堂美容會(huì)所——大型美容連鎖機(jī)構(gòu)飛特尼健身俱樂(lè)部3200平米高檔次大型專業(yè)健身俱樂(lè)部城陽(yáng)市民盈訪談：城陽(yáng)的娛撇樂(lè)場(chǎng)所？鍬挺少的！飼好像有幾摘個(gè)洗浴中吹心和KTV，這種地篇方本地人罷很少去，午像KTV包間一晚悟上都是800、180月0的，里殿面很亂廣，一般價(jià)只有韓闖國(guó)人會(huì)恨去。城陽(yáng)市悉民訪談等：海夢(mèng)園頭的KTV還不錯(cuò)，粱有1折卡，有舅時(shí)候幾個(gè)嶄朋友會(huì)一繳起唱唱也束不錯(cuò)。商業(yè)供賤應(yīng)城市休閑珠娛樂(lè)設(shè)施定位與策礎(chǔ)略3發(fā)揮自罷身價(jià)值答，利用坡市場(chǎng)機(jī)抓會(huì)，制化定達(dá)成何目標(biāo)的碌發(fā)展策唱略與定莫位第三部醬分:定勿位&規(guī)許劃項(xiàng)目發(fā)展石戰(zhàn)略項(xiàng)目定支位項(xiàng)目規(guī)劃碧構(gòu)想我們的稍目標(biāo)：株現(xiàn)金流楚為王，西快速銷伐售我們的價(jià)征值：青島愁城市副都酷心之核心掀，最能代扔表城陽(yáng)都舞市精神之徒地我們的機(jī)唇會(huì)：客戶顆層面豐富宏、來(lái)源廣哈泛；兩極膠客戶表現(xiàn)火活躍；我們的恐開(kāi)發(fā)策掘略……我們的取開(kāi)發(fā)策緒略——抓住每個(gè)章細(xì)分市場(chǎng)猜，建立精機(jī)確對(duì)位各炊層客戶需柳求的復(fù)合面產(chǎn)品體系表；充分發(fā)說(shuō)揮項(xiàng)目區(qū)欠位價(jià)值，易通過(guò)創(chuàng)新裁規(guī)劃及產(chǎn)戴品、特色亡配套構(gòu)建更項(xiàng)目核心伐能力。策略一：創(chuàng)多元復(fù)合掠產(chǎn)品擴(kuò)大嫂客戶覆蓋表面，實(shí)現(xiàn)前快速銷售值策略巾二：產(chǎn)品煙創(chuàng)新、規(guī)網(wǎng)劃創(chuàng)新及罩特色配套聚展現(xiàn)項(xiàng)目故都市精神王價(jià)值整體定校位New膊Urba溜nCe允ntra飛lBl組ock容納都請(qǐng)市生活曬，領(lǐng)航恥島城未垮來(lái)——新欄都市：充滿活力玩的，配套丈齊全的——中厚央：處于領(lǐng)剛導(dǎo)地位讓的，示皂范性的——街區(qū)余：空間豐富擊的，多元賺復(fù)合的新都市中弄央街區(qū)新都市：蓬勃生斷長(zhǎng)的活力城市的生典命力滲透則到每一棟靠建筑的角末落活力意項(xiàng)味著發(fā)斥展與前眉景新都市：在轉(zhuǎn)身餓回家的一墨剎那便捷的出交通完善的四配套五分鐘螞生活圈區(qū)域中忌央樹立區(qū)議域標(biāo)桿形象，城市發(fā)浙展風(fēng)向標(biāo)交流中央可效仿，但不可被超越。Blo騾ck新鮮體知驗(yàn)我們給這螺座城市帶鉆來(lái)的不僅停僅是一個(gè)腰住宅小區(qū)竿，更重要鋪的是鄰里街掀區(qū)：私享與共燙享的平衡功能空妨間：從社區(qū)苦到城市吼，沒(méi)有薄局促多元的產(chǎn)品多元的人群多元的生活Blo癢ck新鮮體驗(yàn)我們就是這樣伸一個(gè)區(qū)域予的新興代表我們走在青款島進(jìn)步阻的前沿我們示范城棋市發(fā)展位的未來(lái)客戶定位協(xié)：客戶層衛(wèi)全覆蓋，狼高端為核字心，中端居為重點(diǎn)購(gòu)買意讀愿支付能力鮮族人、歌韓國(guó)人私營(yíng)企業(yè)電主權(quán)力公務(wù)狐員本地拆遷例客戶產(chǎn)業(yè)園邀員工企業(yè)高梅層高低高核心客戶重要客戶核心客戶貌來(lái)源：城陽(yáng)本地勿的私營(yíng)企翻業(yè)主權(quán)力公戲務(wù)員城陽(yáng)本案地企業(yè)自、韓資熄企業(yè)以貸及機(jī)場(chǎng)磁的高層綿管理人涂員重要客切戶來(lái)源宏：普通公舞務(wù)員地緣養(yǎng)老墓客戶鮮族人、馳韓國(guó)人拆遷客戶普通公幟務(wù)員地緣養(yǎng)超老客戶市區(qū)拆遷到客戶產(chǎn)品策盈略及定突位：產(chǎn)智品多元念化；高喚端產(chǎn)品葛低密化輸，中端已產(chǎn)品實(shí)暮惠化；物業(yè)類型建筑面積（平米）目標(biāo)客戶策略戶型面積（平米）疊拼洋房17272左右10%左右城陽(yáng)本地的私企老板權(quán)力公務(wù)員企業(yè)高層標(biāo)桿產(chǎn)品，但成本較高，通過(guò)控制面積控制總價(jià)160㎡四居超空間多層25909左右15%左右普通公務(wù)員韓資企業(yè)里面打工的鮮族人和韓國(guó)人次主力產(chǎn)品，以舒適、實(shí)用為原則，避免華而不實(shí)130-150㎡三居情景小高層112271左右65%左右城陽(yáng)地緣性養(yǎng)老客戶產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的普通打工者本地拆遷客戶，市區(qū)拆遷客戶主力產(chǎn)品，在功能齊全的基礎(chǔ)上，盡量緊湊、實(shí)用90㎡三居110㎡三居80㎡兩居都市單元17272左右10%左右投資客補(bǔ)充產(chǎn)品，以緊湊小戶型降低純商業(yè)物業(yè)的銷售風(fēng)險(xiǎn)，并迎合投資需求50㎡一居70㎡兩居總計(jì)172725（其中商業(yè)面積10000平米）新都市鼠主義3第三部分裹:價(jià)值體茅系——規(guī)貿(mào)劃及產(chǎn)懶品建議新都市主幫義（Ne淚wur川bani單sm）緣起……新都市主腸義（NewU范rban緣瑞ism）托是指上世終紀(jì)80年交代晚期美始國(guó)在社區(qū)淋發(fā)展和城財(cái)市規(guī)劃界掀興起的一班個(gè)新運(yùn)動(dòng)省。其宗旨夸是重新定踏義城市與添住宅的意夢(mèng)義和形成唐，創(chuàng)造出甚新一代的胡城市與住條宅新都市拋主義（直New隨ur雅ban仰ism坊）主張…某…讓城市自泉然化，讓障自然城市版化回歸城市雷中心，人燦與自然和娘諧多樣化的浴鄰里社區(qū)新都市主侍義倡導(dǎo)一間種生活以人為本壓，建設(shè)新偏社區(qū)適度開(kāi)截放的空洗間復(fù)興傳統(tǒng)舍的現(xiàn)代新都市果主義（另New垃ur寶ban拾ism渡）與本太項(xiàng)目本項(xiàng)目處短于城陽(yáng)區(qū)鴿最核心地段魯，區(qū)域成杜熟度高，交通便就利，處于城漫市發(fā)展你軸心方驕向上，是城陽(yáng)都市氣質(zhì)代表性避區(qū)域讓城市語(yǔ)自然化徑，讓自瘋?cè)怀鞘薪坊貧w城市刻中心，人摘與自然和堵諧適度開(kāi)放劃的空間多樣化的愿鄰里社區(qū)……新都市主刪義價(jià)值主弱張打造代表使城陽(yáng)發(fā)展元方向的新都市緞中央街茄區(qū)價(jià)值拾體系新都市遣中央街由區(qū)價(jià)值崇體系新都市黃中央街區(qū)葬價(jià)值體啦系創(chuàng)新價(jià)遭值示范價(jià)印值規(guī)劃空間Bloc隱k街區(qū)三級(jí)商學(xué)業(yè)都市價(jià)望值建筑疊拼洋仗房高層與野小高層朝空間多慢層三度空麗間豐富天逝際線/才外立面規(guī)劃3-1第三部分壁:價(jià)值體叔系新都市果中央街刮區(qū)價(jià)值扒體系BLOC豪K街區(qū)三級(jí)商業(yè)蟲體系規(guī)劃創(chuàng)新胃——Bl賀ock街流區(qū)Blo緊ck街晴區(qū)關(guān)鍵慌詞：1、BL蘭OCK（苗街區(qū)）：寸是城市中心其有最基本笛的活動(dòng)空間碎單位，幾個(gè)醒BLO坊CK集懇中在一趴起就成俘了CI債TY。2、由封閉到認(rèn)開(kāi)放：開(kāi)放獻(xiàn)的規(guī)劃縱，賦予獎(jiǎng)多種功切能，強(qiáng)轟調(diào)街道家的作用約，注重團(tuán)街坊鄰某里的溝豪通3、交流、監(jiān)共享：BLO現(xiàn)CK不是喜被圍墻圈狹起來(lái)的一竿個(gè)封閉的仰獨(dú)立體信，而是繞成為與城付市機(jī)理融芳合、與地趁域文化相皺傳承的生野命體。街區(qū)強(qiáng)調(diào)廉的是由一賤種開(kāi)放式誤的空間營(yíng)辨造出一種輝人文的關(guān)公懷，是人岔們相互交領(lǐng)流的良好尼平臺(tái)。４、便利：BL賓OCK街桶區(qū)提倡的籃首先是生雞活的便利糾性，商尿業(yè)、休閑防、居住多鏈功能融合BLO飄CK街商區(qū)設(shè)計(jì)的理念是輸20世翁紀(jì)中期疲興起的逮一種全更新的社服區(qū)規(guī)劃水理論，短Blo艘ck街盲區(qū)的概叔念來(lái)源勝于美國(guó)綱，BL暴OCK扇是5個(gè)眉英文單適詞的縮樹寫:B華－Bu旨sin巨ess挨(商業(yè)概)、L誘－Li君efa拒llo計(jì)w(休閱閑)、拿0－0康pen購(gòu)(開(kāi)放自)、C駱－Cr艇owd辣(人群宗)、K隙－Ki岸nd(墓親和)泡。BL訓(xùn)OCK挨是居住壺和商業(yè)括的集中偽融合。Bloc洪k街區(qū)：Blo觸ck的窮大小美國(guó)幾個(gè)凡大都市的征城市肌理緊研究表明撒合理的蒼Bolc繩k大小為難200f到t*2引00ft涉,即占地亡3500淚-400沈0㎡左右Bloc先k街區(qū)：Blo渴ck與疲圍合每個(gè)B姓LOC區(qū)K內(nèi)基溝本由一塑到兩個(gè)箱庭院做熟成，庭始院具有豬多種圍商合方式退，或是禍全圍或里是半圍睜，庭院逃之間形街成自然勒的“巷肅”，B器LOC跪K之間顛形成“頃街”圍合Blo溜ck街凍區(qū)：對(duì)內(nèi)圍融合、對(duì)中外形成己街區(qū)Bloc著k圍合形饞式有利冰于形成區(qū)組團(tuán)內(nèi)艦部封閉鍋，保障璃私密性艇。并形受成組團(tuán)妄之間有煤效區(qū)隔淺。作為Bloc扁k邊界的至小高層音產(chǎn)品可密布置底魂商，符選合項(xiàng)目論商業(yè)規(guī)階模較大哨的要求井。底商形逆式有利度于形成茶街區(qū)商壯業(yè)氛圍快，同時(shí)那營(yíng)造出凡組團(tuán)之擇間的公漲共空間飲，與封謙閉的Blo準(zhǔn)ck組團(tuán)形談成空間叫層次性振。Blo載ck街在區(qū)：Bloc脆k之間開(kāi)放性速的交往叼空間：社區(qū)由一狠條貫穿南疑北的景觀朵休閑步行煉街（斜軸爐）分隔成頃相對(duì)獨(dú)立皇又緊密聯(lián)晴系的各大壟生活社區(qū)。社區(qū)之源間采用街扛區(qū)網(wǎng)絡(luò)布畜局的方式罰，營(yíng)造豐囑富浪漫的溝交往、休蝦閑、娛樂(lè)利環(huán)境Blo搶ck街賴區(qū)：Blo龜ck之注建筑從建筑形叫式上突出五開(kāi)放、自遭由、開(kāi)拓慎精神，高低錯(cuò)居落、起具浮有秩。從建襲筑設(shè)計(jì)壇上注重觀居住建激筑的生兄活氛圍退的塑造險(xiǎn)，體現(xiàn)予簡(jiǎn)潔、絞舒適、帖品質(zhì)為柱先，講鎮(zhèn)求建筑的宜蝕人尺度，關(guān)注輛建筑細(xì)賓部的品每質(zhì)感，渾以構(gòu)筑謹(jǐn)和諧的燦“生活貼街區(qū)”呆。Bloc短k街區(qū)：Blo援ck之插建筑私密性但的居住垂空間：悶組團(tuán)形技成相對(duì)葡獨(dú)立的到居住空例間，以寒創(chuàng)建和霞諧的鄰涉里關(guān)系功和私密雖的居住何空間。Bloc括k街區(qū)：Bloc惠k之入口私密空玩間與共史享空間期之間的騎轉(zhuǎn)換本項(xiàng)目B蛙lock監(jiān)計(jì)劃青威路崇陽(yáng)路和陽(yáng)路Blo叮ck邊凍界市政道欲路商業(yè)街疊拼洋房超空間多趨層情景小高導(dǎo)層都市單板元（高每層）入口產(chǎn)品排蠻布：最廁西北角柄入口處鄰是兩條虧市政路濕交叉處熟，昭示遞性好，偏排布高訓(xùn)層可鮮礙明體現(xiàn)相本項(xiàng)目詢都市劃如特色多層產(chǎn)品恢排布在地頑塊東南側(cè)恥，小高層化排布在其碼左側(cè)和后纖面，避免釘產(chǎn)生采光乖問(wèn)題疊拼洋房砌是本項(xiàng)目茄標(biāo)竿產(chǎn)品睜，與洋房例產(chǎn)品排布燈在一起，鞋有利于形揭成整體低秀密度意向扁，排布在丘東北角私主密性好，脊避免排布印在中間產(chǎn)擔(dān)生被俯視奧的感覺(jué)城市級(jí)商惜業(yè)以特色商鋤業(yè)街體現(xiàn)特色商業(yè)充休閑中心摘設(shè)置在主善入口位置別，交通便溪捷、昭示井性強(qiáng)。采用內(nèi)同街形式介，減少頸快速路移的影響丸。設(shè)置集中巷性休閑中中心The通me濁roo村m，形成整噴個(gè)商業(yè)街牽的視覺(jué)點(diǎn)屠和高潮三層級(jí)商賄業(yè)之城市級(jí)濟(jì)商業(yè)Chin打ese燥Shop戴hous畝e構(gòu)成要棚素院+街刃：主街鈴/里弄（次街）/院落街名動(dòng)感、標(biāo)趣味/捐生活/勉參與性步行系村統(tǒng)標(biāo)志點(diǎn)景觀元角素/體爬驗(yàn)點(diǎn)核心交匯須點(diǎn)（Th杰eme娃Room弱）三層級(jí)姻商業(yè)之城市級(jí)商庭業(yè)Chin叛eseShop濕hous疫e——適合人罰體尺度男以及與竹周邊環(huán)極境相結(jié)耽合的小隊(duì)規(guī)模體叮塊組合卡而成的奪院落空蔽間，使扮街區(qū)生砍動(dòng)活潑交流平臺(tái)——體塊相互售錯(cuò)落，形贊成了豐富峽的空間層絞次，同時(shí)父形成交流慢平臺(tái)與體簡(jiǎn)驗(yàn)點(diǎn)商業(yè)街采以用兩層為赴主，局部退三層的建昌筑形式院+街展：里弄兆（次街草）/院慘落三層級(jí)孟商業(yè)之城市級(jí)閑商業(yè)針對(duì)城稱陽(yáng)地區(qū)寫娛樂(lè)休意閑設(shè)施將的缺乏狀，本項(xiàng)害目商業(yè)斥街利用撐山墻和毯屋頂結(jié)與合商業(yè)賽業(yè)態(tài)，豎營(yíng)造出斥攀巖墻/滑板道/漫跑徑/迷你gol柏f等時(shí)尚動(dòng)詠感的體驗(yàn)領(lǐng)點(diǎn)動(dòng)感、趣焰味/生活雅/參與性景觀元素槐/體驗(yàn)點(diǎn)X.Game攀巖籃球慢跑徑跑鞋店果汁吧漫跑道小型劇院/餐館迷你golf三層級(jí)斥商業(yè)之城市級(jí)商診業(yè)The醋me抱Roo檔m（主雄題區(qū))The鑒me蒜Roo半m延續(xù)了茅“Chi紫nes沈eShop燦hous乎e”(商業(yè)街畜坊)的建筑形懂式，將街訪道引進(jìn)了斬建筑體內(nèi)肌，創(chuàng)造盡妄可能多的斬沿街店面冤，營(yíng)造更洲豐富的空承間“Chi于nes議eShop框hous帶e”在體量與架色彩上與洋軸線商業(yè)日的其它建皺筑相呼應(yīng)莊，而在建拜筑風(fēng)格上尼卻獨(dú)樹一朗幟核心交匯鴉（The醫(yī)meR油oom）三層級(jí)商漿業(yè)之城市級(jí)你商業(yè)社區(qū)商者業(yè)全部累采用一財(cái)層底商雀的形式色，并分真組團(tuán)集沾中布置蕉，形成斃鄰里商佳業(yè)街。聚即可以天打造組鬼團(tuán)間的茫共享空談間，又漁可作為混組團(tuán)間各的區(qū)隔齒，人車成人流，貪打造步及行商街她。三層級(jí)綱商業(yè)之社區(qū)級(jí)因商業(yè)三層級(jí)商拖業(yè)之組團(tuán)級(jí)商寫業(yè)鄰里商業(yè)椅街重在經(jīng)驅(qū)營(yíng)業(yè)態(tài)之孕間搭配，遵能全面滿搭足社區(qū)需企求。在經(jīng)蟲營(yíng)方式及紗店面裝修弟方面也需筆要統(tǒng)一要科求，與社酒區(qū)建筑體寶風(fēng)格相協(xié)批調(diào)。建筑3-2第三部籮分:價(jià)龍值體系疊加洋房超空間多表層情景小高寺層都市單西元新都市中所央街區(qū)價(jià)隨值體系青特匯雙豪景苑禍——電揉梯洋房青特匯批豪景苑青特匯爭(zhēng)豪景苑而一期推袍出了電梯花園云洋房，電梯攜入戶的經(jīng)概念得餃到了客傳戶的認(rèn)毅可；洋辭房產(chǎn)品罷目前已錦經(jīng)基本玻售罄數(shù)量多層花園洋房共230套戶型面積90-200平米（140-150的為主）價(jià)格均價(jià)8200元/平米賣點(diǎn)電梯花園洋房、園林銷售情況2007年6月份開(kāi)盤，平均銷售速度20套/月左右，目前已基本售罄－洋房榨產(chǎn)品－客戶劉行先生，棒40多嚴(yán)歲，企覽業(yè)高層投：來(lái)這里并有一見(jiàn)須鐘情的鍬感覺(jué)，掃房子確接實(shí)好，4層樓怖還帶電偽梯，不汽用爬樓烈了，園給林也不賞錯(cuò)萬(wàn)科魅力恒之城——冶情景花園逆洋房萬(wàn)科魅力煎之城萬(wàn)科魅力割之城是城蠅陽(yáng)市場(chǎng)上胖第一個(gè)將萄花園洋房消引入的項(xiàng)想目。產(chǎn)品耗是萬(wàn)科經(jīng)徑典的情景花園閘洋房，從入戶當(dāng)方式、險(xiǎn)外立面筑、露臺(tái)劑等多方的面體現(xiàn)華出了高軋品質(zhì)，嶺但洋房狠產(chǎn)品數(shù)任量少，外已售罄數(shù)量花園洋房共192套戶型面積130-200平米價(jià)格均價(jià)7600元/平米，總價(jià)100-160萬(wàn)賣點(diǎn)城陽(yáng)的第一個(gè)花園洋房產(chǎn)品；產(chǎn)品品質(zhì)高銷售情況2007年5月份開(kāi)盤，平均銷售速度30-40套/月，目前已售罄－洋房期產(chǎn)品－業(yè)主王先撇生，35推歲，私營(yíng)動(dòng)業(yè)主：我覺(jué)得絞城陽(yáng)的查房子就餅萬(wàn)科這伍里做的戀還不錯(cuò)秒，別的協(xié)什么洋節(jié)房都不頂行。這里的洋飽房一看就煮給人一種邊豪華、奢燙侈的感覺(jué)葵，很不錯(cuò)本項(xiàng)目花登園洋房發(fā)立力點(diǎn)：做擾足產(chǎn)品力本項(xiàng)目的竟花房產(chǎn)品診發(fā)力點(diǎn)：做足品抱質(zhì)感，遍體現(xiàn)洋柜房的別馬墅化特框色萬(wàn)科和青怨特花園洋霉房的產(chǎn)品爪品質(zhì)受到拔客戶認(rèn)可市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)洋房客戶崇注重產(chǎn)品元品質(zhì)客戶敏感外點(diǎn)－洋房產(chǎn)屬品－洋房產(chǎn)屠品做足炭品質(zhì)感育，體現(xiàn)張洋房的壤別墅化嗚特色岔力的三硬種方法－洋房產(chǎn)傘品－1、以晉綠城產(chǎn)績(jī)品為代屬表——釘“花園委化洋房稠”路線２、以萬(wàn)侮科情景洋誕房系列為猾代表——鐘“情景化落洋房”路鏈線3、以萬(wàn)效科寬景H針ouse利為代表—荷—“疊拼遮化洋房”既路線上承多層萄產(chǎn)品將平層空裳間變化做偶到極致下啟類汽低密度蓮產(chǎn)品“花園光化洋房鏡”通過(guò)叼規(guī)劃布晉局和景皮觀的打流造凸現(xiàn)塘其產(chǎn)品票特色總體規(guī)劃采用江南屑圍合式的撇布局方式盟，通過(guò)大藍(lán)規(guī)模的中綿心花園和雹組團(tuán)規(guī)模旬綠地、宅閘間綠地和種蜿蜒曲折閃的水系，尾營(yíng)造具有暴兩級(jí)規(guī)劃滲體系的江間南小鎮(zhèn)意宰象以2萬(wàn)平睛米中央水燒花園統(tǒng)領(lǐng)舉社區(qū)景觀員，通過(guò)道港路景觀系須統(tǒng)貫通各腐組團(tuán)花園炒，構(gòu)成多樂(lè)層次、組聚團(tuán)化的景悅觀布局體漲系南入口披架空棟青的北立喚面平齊傭，一層尺挑空為交停車庫(kù)糕，一樓簽住戶可配穿過(guò)停追車庫(kù)直礎(chǔ)接繞到襪南庭院閘入戶，析其他住桌戶需繞打行停車鏡庫(kù)入戶兵，南立潑面為花摧園露臺(tái)眉層層退拉設(shè)計(jì)；一層可斧由南庭何院入戶工，二層甜以上均候由南樓晴梯入戶曠；二層退臺(tái)劣為一層陽(yáng)羨光房頂，縫長(zhǎng)3.9引米，三層欺退2.6洞米，四層博退1.3曬米北入口哪轉(zhuǎn)角棟趨的北外那立面為乓平齊，結(jié)中間設(shè)故置樓梯吹；花園跨露臺(tái)層鵲層退設(shè)墓計(jì)只表鍵現(xiàn)在南唯立面；一層可蕉由南庭良院入戶綠，二層挽以上均擋由北樓止梯入戶框；二層退臺(tái)弱為一層陽(yáng)披光房頂，閱長(zhǎng)3.9不米，三層鹽退2.7借米，四層夾退1.7樹米“情景化汪洋房”通懸過(guò)功能空謙間的變化醋凸現(xiàn)其產(chǎn)賺品特色“疊拼化辟洋房”以跑產(chǎn)品鮮明屆的別墅化繪意向吸引監(jiān)客戶寬景h享ous妨e五大般價(jià)值點(diǎn)途：1－2層均有地桑下室附送獨(dú)特的裂露臺(tái)空茂間豐富的建叮筑形態(tài)氣派的防橫向客些廳豪華的仰頂層套玩房abcde結(jié)合本項(xiàng)刻目自身特比點(diǎn)，建議停以3+1旬寬景Ho灶use產(chǎn)桐品取勝市渣場(chǎng)花園化謙洋房與本項(xiàng)目灰本體條件躁、規(guī)劃特培點(diǎn)不符合情景化洋捷房市場(chǎng)上已免有萬(wàn)科產(chǎn)司品，如直憲接模仿容形易產(chǎn)生市懂場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)疊拼化洋卵房市場(chǎng)上尚葉未出現(xiàn)；毯產(chǎn)品具備鮮明的美別墅化梳意向，峽品質(zhì)感泡強(qiáng)寬景ho肉use的悟種種價(jià)值彎點(diǎn)能提高貝對(duì)客戶的速吸引力，色比普通的什多層產(chǎn)品疫更易銷售選用寬景液Hous底e的原因原因一市場(chǎng)產(chǎn)品襲稀缺情況董下，創(chuàng)新溝物業(yè)帶來(lái)飼的吸引力原因二解決對(duì)大忽戶型、別耗墅類產(chǎn)品持有需求但斷受總價(jià)限持制的客戶電需求原因三寬景Ho欺use能仆增加戶數(shù)屢，降低1信－2層的翁總價(jià)區(qū)間貞，所以優(yōu)背于疊拼別印墅產(chǎn)品。番產(chǎn)品從舒狠適三房到剪舒適四房單，面積從由145平果米-20弟0平米不搭等。大面寬戶請(qǐng)型高附加值舒適性與害人性化低總價(jià)基類別墅疊拼化洋林房設(shè)計(jì)要矛點(diǎn)——債一層的下非沉式私家促院落/半鼠地下層/勤陽(yáng)光房庭院入川戶/多井景式情上景房從入戶花龍園走到一電樓地下室地下室是任附送的，識(shí)面積也很片大，可以臨分影音室嫁和書房地下室半圍合暢庭院疊拼化洋餃房設(shè)計(jì)要薪點(diǎn)——二隨層附送地晉下室與大斜露臺(tái)通向地下霞室的樓梯露臺(tái)二層：附送露臺(tái)葛/地下室明廚明衛(wèi)方正實(shí)用疊拼化洋予房設(shè)計(jì)要帥點(diǎn)——“咱3+1層仗”豪華套環(huán)房送露臺(tái)拖空中花績(jī)園頂層附送么閣樓三層復(fù)式貧結(jié)構(gòu)：復(fù)式結(jié)絨構(gòu)4個(gè)露辯臺(tái)獨(dú)立主人偽套房客廳挑擋空強(qiáng)調(diào)親里情化鄰膝里住區(qū)怕模式—脖—多元剖性的建丟筑營(yíng)造視有生命盤力的城匯市，創(chuàng)秘新而又歌個(gè)性化昆的居住員空間設(shè)串計(jì)，更種賦予社要區(qū)豐盛術(shù)內(nèi)涵超空間多輩層產(chǎn)品：閣多層產(chǎn)品扛創(chuàng)新，舒咐適，實(shí)用贏為主設(shè)計(jì)元素愛(ài)關(guān)鍵詞：天井值院落吹拔連廊平唱臺(tái)坡頂生父態(tài)城陽(yáng)市場(chǎng)陶中供應(yīng)的鏡主流產(chǎn)品用戶型以殼90-1捆10平的愧兩居以及釀120-鋒140的謀三居為主裁，90平穩(wěn)米以下產(chǎn)址品供應(yīng)量此較少－－小高層高層市場(chǎng)在總售項(xiàng)目?jī)删又髁λ覒粜停?0-1酒10平米市場(chǎng)在售灑項(xiàng)目三居主掠力戶型：120舍-14晃0平米市場(chǎng)在襲售項(xiàng)目四居主議力戶型：150-拳170平米07年至飲今城陽(yáng)區(qū)憂住宅銷售暫的戶均面咐積為110平露米目前城陽(yáng)票可售住宅灣面積86炭70套，溉其中10吹0平米以堂上的住宅班占比為5恰8%，1斯00平米仇以下戶型盈占比僅為聯(lián)42%。本項(xiàng)目高避層和小高家層發(fā)力點(diǎn)里：創(chuàng)新戶言型，送足任實(shí)惠1。本項(xiàng)謹(jǐn)目受到“映90/7捉0”規(guī)劃票條件限制價(jià)，結(jié)合市門場(chǎng)現(xiàn)狀，墾本項(xiàng)目高愧層和小高愉層產(chǎn)品的阿發(fā)力方向標(biāo)之一為如崖何將90厲平米以下蔽小戶型做陽(yáng)好做精？2，購(gòu)買住高層和小乘高層的客牽戶注重性循價(jià)比，所鈴以本項(xiàng)目眉高層和小計(jì)高層產(chǎn)品造的發(fā)力方逆向之二為山如何體現(xiàn)欠實(shí)惠？市場(chǎng)主抽流產(chǎn)品焰，大戶銳型產(chǎn)品輪居多市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)高層和每小高層屑客戶注看重性價(jià)枯比客戶敏憂感點(diǎn)“90達(dá)/70崗”政策限制條件件創(chuàng)新小亞戶型面積贈(zèng)蟻送創(chuàng)新戶型松推薦：舒芬適型90斯平米產(chǎn)品89.私34平康米，2塌室2廳63.4陳2平米，暴1室1廳90.6仰7平米，拿3室1廳戶型設(shè)隙計(jì)合理炊，空間膽利用率忠高，1速梯2戶胞居多，該且沒(méi)有聾大戶型現(xiàn)產(chǎn)生90平余米3房覆南北通騾透，非機(jī)常舒適遠(yuǎn)洋一方果13號(hào)樓－－小高層高層創(chuàng)新戶狼型推薦漲：90扎平米以膀下小戶拒型組合仿的合理丟安排86平權(quán)米的建飄筑面積踐得以充書分利用園，3室誼2廳附起送入戶探花園和爆大陽(yáng)臺(tái)中間6滾0平米梯的2室銳戶型也狹可以實(shí)煩現(xiàn)良好位通風(fēng)90平遙米3室紐奉2廳60平祥米2室燥1廳整個(gè)樓預(yù)層空間鑼利用率罵高