山東城市綜合體項目整體定位圖文詳解

B.A.ConsultingB.A.Consulting2012年05月知名房企·城市新天——青島知名房企項目第二階段整體定位工作框架第二階段工作項目深入分析及初步定位工作內(nèi)容主要參與團(tuán)隊偉業(yè)投資顧問項目專案團(tuán)隊偉業(yè)建筑策劃中心團(tuán)隊偉業(yè)投資顧問高層偉業(yè)顧問專家團(tuán)隊城市宏觀經(jīng)濟分析城市房地產(chǎn)發(fā)展及政策研究高端住宅市場細(xì)分及定向分析商業(yè)市場深入分析優(yōu)質(zhì)寫字樓市場深度研究星級酒店專項研究小組討論、公司內(nèi)部動腦會、預(yù)匯報共6次項目整體定位及各功能物業(yè)的市場定位第一階段報告撰寫，報告整合報告深化及報告內(nèi)部審核第一階段工作項目定位深化及產(chǎn)品設(shè)計建議城市宏觀發(fā)展定性分析高端住宅需求者問卷調(diào)研57份消費者及零售商調(diào)研126份寫字樓市場需求12份本地及國際酒店從業(yè)者深訪4份國際知名酒店式公寓從業(yè)者深訪2份小組討論、公司內(nèi)部動腦會、預(yù)匯報共8次各物業(yè)定位及項目整體定位深化建筑策劃中心討論會議5次，產(chǎn)品設(shè)計建議撰寫報告深化、內(nèi)部審核及預(yù)匯報偉業(yè)投資顧問項目專案團(tuán)隊6人偉業(yè)建筑策劃中心團(tuán)隊4人偉業(yè)投資顧問高層5人偉業(yè)顧問專家團(tuán)隊2人項目發(fā)展機會點項目整體定位各物業(yè)定位深化產(chǎn)品定位及產(chǎn)品建議目錄城市特征用地價值項目發(fā)展機會點青島至周邊城市航時（小時）首爾福岡東京大阪北京上海廣州11.52:402112.5山東半島與韓國西南海岸地區(qū)、日本九州地區(qū)組成三角地帶。青島作為重要的連接點在交通、經(jīng)濟上與國際合作機會增加；青島的經(jīng)濟實力和外商投資力度最高，城市綜合實力在全國各城市中排名居前。青島屬于國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市，為山東省經(jīng)濟龍頭，與國際接軌的勢力與日俱增，城市國際化發(fā)展。島城典型特征城市國際化，經(jīng)濟良性發(fā)展藍(lán)色半島經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃理念：藍(lán)色經(jīng)濟是以藍(lán)色理念為基礎(chǔ)的一套可持續(xù)發(fā)展的海洋經(jīng)濟理論。它以海洋經(jīng)濟的發(fā)展為主線，主要包括海洋漁業(yè)、濱海旅游業(yè)、海洋交通運輸業(yè)、濱海工業(yè)、海洋生態(tài)產(chǎn)業(yè)等。。“山東半島藍(lán)色經(jīng)濟區(qū)”城鎮(zhèn)體系規(guī)劃范圍：南起日照市，北至濱州市，包括青島、煙臺、威海、濰坊、日照、東營和濱州七市以及臨沂市莒南、淄博市高青、德州市樂陵、慶云四縣市的全部行政范圍。規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)明確為：青島將被培育成國家級中心城市，成為山東省和黃河流域經(jīng)濟社會發(fā)展的“龍頭”城市。作為龍頭城市，青島將成為我國東部沿海區(qū)域經(jīng)濟中心、現(xiàn)代化服務(wù)中心、文化中心，國家海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，東北亞國際航運中心，國家重要的區(qū)域性航空港，國際濱海旅游度假勝地。煙臺、威海、日照、濰坊、東營和濱州等區(qū)域中心城市的地位和作用將被強化，成為藍(lán)色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的重要戰(zhàn)略節(jié)點。島城典型特征山東半島藍(lán)色經(jīng)濟區(qū)加強發(fā)展聯(lián)系，加速半島發(fā)展，青島作為龍頭將有更多政策支持及發(fā)展機會。青島未來繼續(xù)領(lǐng)航山東產(chǎn)業(yè)未來定位第二產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代制造業(yè)聚集區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和東北亞國際航運中心第三產(chǎn)業(yè)城市金融中心和商務(wù)中心、旅游渡假區(qū)、物流基地和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合區(qū)（會議、會展、文化產(chǎn)業(yè)）市南、市北、嶗山區(qū)等中心城區(qū)主導(dǎo)商業(yè)、物流業(yè)、金融、保險、房地產(chǎn)業(yè)及旅游服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展；城陽、即墨、紅島等輔城集中發(fā)展以高速列車、汽車制造、家電制造產(chǎn)業(yè)和精密機械、電子信息、新材料、食品加工、空港等第二產(chǎn)業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)增幅比例超過第二產(chǎn)業(yè)5%左右，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好。城市二、三產(chǎn)業(yè)雙核發(fā)展，其中第三產(chǎn)業(yè)增幅更高，市區(qū)內(nèi)物流、貿(mào)易、旅游、會展等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展突出。島城典型特征第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速青島本地居民做為固定消費人群，年人均可支配收入逐漸遞增，消費能力逐年增強；青島流動人口年增加20萬人，2009年接待旅游人次超過4000萬，旅游及流動人口的消費對商業(yè)及旅游業(yè)的發(fā)展有直接利好；流動人口及游客給城市注入新鮮血液及不同文化，城市氛圍更加融合。青島05-09年戶籍人口數(shù)量（萬人）流動人口及旅游人數(shù)給城市增加更多消費力，島城文化更加多元，城市包容性及承載力更強。島城典型特征流動人口給城市注入多元文化用于教育方面的支出同比下降22.8%，主要是義務(wù)教育階段學(xué)雜費等支出明顯減少。但居民用于文娛消費方面的支出505元，同比增長30.1%。城市居民從“吃飽、穿暖”的基本生存型消費，逐步向“健康、時尚”的享受型和發(fā)展型消費邁進(jìn)；2009年我市居民家庭人均衣著支出2063元，同比增長13.1%。居民用于購買金銀珠寶飾品、化妝品和用于美容費等個性化消費支出增幅較快，女性消費實力突出。島城典型特征本地人消費支出增加，消費熱點從最基礎(chǔ)的求溫飽升級為享受型消費。消費支出升級島城典型特征居民消費需求發(fā)生改變，文娛休閑生活水平提高，并追求高端品質(zhì)的生活，對一站式購物中心需求強烈。消費者偏好更休閑的生活方式，尋求文化娛樂享受體驗；消費者對奢侈品渴望亦可及，舍得花錢，有消費能力。對品質(zhì)高，頂級的品牌及上層生活有追求；消費者對一站式購物中心等消費方式有預(yù)期，對新型商業(yè)模式接受度高。此數(shù)據(jù)來自50份高端住宅客戶需求問卷消費支出用于娛樂及享受島城典型特征國內(nèi)游客為主要的客源市場，過夜旅游占主導(dǎo)比例，旅游時購物成為必要支出。國內(nèi)旅游為青島旅游接待的重要客群，過夜游具有絕對比例；旅游花費中，購物消費超過餐飲消費水平，成為旅游者必要的支出。旅游人群成為城市商業(yè)的消費力量。旅游人群有強烈的消費需求膠南日照膠州濟南即墨煙臺威海島城向外輻射力增強，對內(nèi)擁灣發(fā)展。市中心是司令部，其核心地位穩(wěn)固，不可以替代。島城典型特征“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”城市空間戰(zhàn)略：依托主城：以青島中心城區(qū)為“主城”作為城市主中心，以嶗山、黃島、紅島等三個“輔城”為城市副中心，構(gòu)建環(huán)膠州灣城市發(fā)展的核心圈層，是未來青島經(jīng)濟發(fā)展、展現(xiàn)城市形象的核心區(qū)；擁灣發(fā)展：重點發(fā)展環(huán)膠州灣沿岸的核心圈層，帶動外圍地區(qū)的發(fā)展，同時保護(hù)膠州灣沿岸生態(tài)資源體系；有59%的深訪客戶認(rèn)為短期內(nèi)不會出現(xiàn)多中心的城市發(fā)展格局，市南區(qū)的城市地位不會被動搖。

36%的深訪者認(rèn)為城市會多方向發(fā)展，但市南區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)地位是不會變得。9%的表示不確定，沒法判斷。城市單核發(fā)展，市南為司令部區(qū)域名稱占地面積(平方米)總地價(萬元)土地均價（萬元/平米）市南區(qū)169837.22729571.6072市北區(qū)261002.92516500.9642四方區(qū)226427.8825240.3645李滄區(qū)54395.45231420.4254青島市2009年1-11月一級土地（住宅/商服）市場出讓情況市南區(qū)土地稀缺、地價走高，區(qū)域內(nèi)功能提純，展示性強，CBD價值更為青島最高。住宅/商服用地中，市南區(qū)土地出讓面積較少，單價是其他城區(qū)的2-3倍，總地價為全市最高。市南核心區(qū)土地稀缺，地價持續(xù)走高；市南區(qū)核心功能提純，大力發(fā)展金融業(yè)、航運服務(wù)業(yè)、貿(mào)易物流業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)。CBD明確規(guī)劃，核心地位不可替代。島城典型特征市南區(qū)價值最大，CBD更為核心2009年市場需求反彈，2010年新政出臺，對住宅產(chǎn)品影響較大，本項目住宅產(chǎn)品錯開政策嚴(yán)控時期入市。項目2008年實際銷售（萬平米）2009年實際銷售（萬平米）比例房屋總面積7701261.964.1%住宅6861151.168%辦公2031.558%商業(yè)40——其他20經(jīng)濟適用房17經(jīng)過08年市場低迷，09年房地產(chǎn)需求強烈反彈，青島住宅市場旺銷，辦公市場銷售反彈；2010年政策調(diào)控下，全國房地產(chǎn)進(jìn)入了調(diào)整時期，對住宅市場影響最大，2010年觀望情緒增加。政策調(diào)控下，本項目住宅體量大，應(yīng)避免在政策調(diào)控時期入市。島城典型特征政策調(diào)控下，錯開入市時間島城典型特征政策力度加大，住宅市場受影響青島政府于4月低頒布了住房新政14條。新政出臺半個月的時間，島城新房每天的交易量基本在300套左右浮動，沒有表現(xiàn)出太大的反映，個別樓盤4月環(huán)比3月成交均價上漲30％；進(jìn)入5月，新政的影響開始顯現(xiàn)，成交開始萎縮，現(xiàn)在每日成交在200套左右。

政策出臺直接影響青島住宅銷售情況。青島市房地產(chǎn)受國家“十一條”以及青島“十四條”影響明顯，住宅交易量墜減。國家“十一條”以及青島“十四條”出臺之后青島市房地產(chǎn)市場受到重要影響，交易數(shù)量與交易面積迅速下降；5.10-5.16最近一周，青島市房地產(chǎn)市場有所回暖，樓盤交易量有所回暖。島城典型特征政策施壓下成交量下滑信息來源：青島房地產(chǎn)交易網(wǎng)時間市南區(qū)住宅成交套數(shù)04.19—04.259504.26—05.026005.03—05.0911105.10—05.16102近幾周青島新成交量中，住宅成交比例均超過了90%，其他物業(yè)銷售萎靡，住宅市場相對堅挺；市南區(qū)在青島住房政策出現(xiàn)后，房地產(chǎn)出現(xiàn)松動，成交下滑，但是近兩周交易量略有增長。消費者對市南區(qū)住宅依然有信心。信息來源：青島房地產(chǎn)交易網(wǎng)島城典型特征調(diào)控下，住宅仍有成交量，市場需求存在。消費者對市南區(qū)高端住宅有信心。置業(yè)者對市南區(qū)住宅有信心島城典型特征驅(qū)動模式項目名稱物業(yè)描述項目總規(guī)模（萬平米）寫字樓萬邦中心5A級寫字樓，超高層107.4中鐵青島國際貿(mào)易中心5A級寫字樓、高密度遠(yuǎn)雄廣場5A級寫字樓、無景觀銀座香港中路項目寫字樓、商住公寓酒店香格里拉二期五星級酒店23.7中冶華冶項目四星級酒店凱萊大酒店商務(wù)酒店商業(yè)無——0公寓凱越中心商住公寓56.1世茂-世奧項目商住公寓住宅魯商廣場一期10棟高層182.7綠城項目海景住宅商業(yè)作為配套出現(xiàn)，體量小，區(qū)域內(nèi)無以商業(yè)為核心驅(qū)動的綜合體。商業(yè)市場存在機會，我方操盤商業(yè)的優(yōu)勢及經(jīng)驗應(yīng)大力發(fā)揮；寫字樓短期內(nèi)供應(yīng)大，但區(qū)域商務(wù)氛圍濃厚，采取長期發(fā)展策略。區(qū)域具有先天的商務(wù)氛圍，寫字樓符合區(qū)域發(fā)展屬性；商業(yè)存在市場機會，我方具有實際操盤經(jīng)驗，本項目可借鑒。商務(wù)為先天秉性，商業(yè)機會大島城典型特征項目名稱青島知名房企中鐵青島貿(mào)易中心萬邦中心香格里拉綠城綜合體項目總計物業(yè)組合辦公、公寓、裙樓商業(yè)酒店、裙樓商業(yè)商業(yè)、酒店、辦公、公寓、住宅辦公、酒店、商業(yè)辦公、公寓、裙樓商業(yè)——開發(fā)商知名房企置地中鐵置業(yè)萬邦（青島）置業(yè)發(fā)展有限公司香格里拉集團(tuán)綠城集團(tuán)——規(guī)模（萬平米）74.543320622.7156.24容積率5.518.65.35.06.5大于5.0高度超百米237.724075超百米超高層問卷調(diào)研認(rèn)為西部組團(tuán)城市形象展示性較強，但缺少購物場所；未來綜合體項目商業(yè)體量小多個開發(fā)商共同改造香港中路西部組團(tuán)，商業(yè)用地增加，區(qū)域舊貌換新顏。目前西部組團(tuán)缺少購物中心，城市感不強。

未來西部組團(tuán)非生活功能用地外遷，商業(yè)用地增加。西部組團(tuán)進(jìn)入新一輪復(fù)興用地價值大，聚焦度高青島中心區(qū)6.05平方公里八大關(guān)歷史街區(qū)浮山灣景區(qū)五四廣場奧帆基地青島市政府商務(wù)組團(tuán)行政辦公組團(tuán)商業(yè)組團(tuán)香港中路“金街”山東路“迎賓大道”項目所在區(qū)域為CBD、政府所在地，是城市神經(jīng)中樞；區(qū)域內(nèi)商業(yè)用地增加，核心功能提純，商務(wù)、商業(yè)氛圍濃厚；項目與市政府及城市主要景觀為鄰，展示機會高。島城典型特征項目位于城市中心區(qū)的核心位置，是城市展示形象的重要窗口。用地東廳側(cè)可看離市政府蒙、山東領(lǐng)路南北議延長線芝，同時焦展示性撲俱佳，搖是項目懸主要展崗示面；項目北銳側(cè)西側(cè)泡無遮擋幸，且西得側(cè)高點擠可看湛巡壽山，具報有較好嚼的景觀虹資源；從山東路咸及香港中惕路向南望器，項目東肉南角可看炭海景；用地?zé)o限錦高，向上報發(fā)展無阻壓擋；青島有海綢景資源，足項目可以追挖掘天然協(xié)優(yōu)勢，增歐加空中價判值。延安三路江西路山東路南京路東海路香港中路閩江路鎮(zhèn)江路鹽城路海門路泰州路M3用地所在苦區(qū)域有山滋海景觀資場源，可通籍過建筑形抓式實現(xiàn)高鋪空觀景可科能，增加熔項目價值閣。島城典型英特征空中價權(quán)值無極蝦限用地沿筆山東路逮一側(cè)，士交通通渠達(dá)性最汽高、形日象展示痛好，公缺建用地特價值最鐘高，具仰體如下些：本地塊東步側(cè)是山東潔路，為本島項目較大眼的展示面拖，且閩江嗎路與山東僑路交接的墾丁字口，閥交通便捷庭；用地東齡南角，澆距香港遼中路、闖市政府噴最近，垮為本項呼目形象木展示的襲最佳窗淡口。用地價似值判斷用地沿禽山東路源一側(cè)展扁示性最銀強，車方流量最酷大，商蠶業(yè)用地助價值最拆高。適當(dāng)增加殺沿街商業(yè)島城典型廢特征島城典免型特征區(qū)域為城黎市名片，放青島需要啞國際化、建極致的綜傳合體！城市國工際化發(fā)單展但缺少國護(hù)際化載體鄙符號旅游及外雙來人口多城市吸治引力強默、文化破多元居民向威往前沿乏的生活城市生軍活方式凍缺少引繼導(dǎo)西部組奮團(tuán)復(fù)興卵發(fā)展需要功能攏復(fù)合的特脾色項目城市經(jīng)蔥濟水平啞提高居民消召費觀念謹(jǐn)升級用地在賀城市心低臟用地價值瓣大區(qū)域內(nèi)丘有山海搶資源利用自然椒資源提高殃項目價值商業(yè)市素場辦公市場酒店市場服務(wù)式公汗寓市場住宅市授場項目發(fā)啞展機會壇點商業(yè)市噴場中山路個商圈臺東商思圈東部商禾圈青島商業(yè)伯發(fā)展欣欣諷向榮李村商圈臺東商圈東部商圈中山路商圈市北CBD商圈嶗山商圈李村商呀圈市北CBD青島市區(qū)虹內(nèi)有多個修商圈，全揀市商業(yè)市刪場良性發(fā)環(huán)展。商業(yè)市掠場商圈名稱東部商圈臺東商圈李村中山路中山路商圈商圈定位中、高檔中、低檔中、低檔中檔目標(biāo)市場全市中高收入的白領(lǐng)、外籍人士及旅游人群老城區(qū)本地人、年輕人和學(xué)生四方、李滄、城陽、嶗山當(dāng)?shù)鼐用裎鞑砍菂^(qū)本地居民及外地游客業(yè)態(tài)組合百貨、奢侈品、餐飲、電器、超市百貨、服飾、餐飲、電器、電訊娛樂百貨、服飾、電器、電訊百貨、服飾、餐飲品牌類型中高檔至高檔的品牌為主，國際一線、二線品牌居多中檔品牌為主，國內(nèi)品牌居多、國內(nèi)一線、二線品牌居多、國際品牌較少中檔及低檔品牌為主，國內(nèi)二線品牌及雜牌居多，無國際品牌中檔品牌為主，部分為國內(nèi)一線品牌，有少量國際品牌人均單次消費水平200元以上50-100元100元以下100元左右代表商家佳世客、麥凱樂、家樂福、陽光百貨利群商廈、萬達(dá)廣場、國美電器維客、利客來、

國美電器第一百盛、國貨商廈多個商遙圈經(jīng)營腐同質(zhì)化腦，而東惕部商圈潔為城市針商業(yè)之童首，輻悅射全市枯中高端唐消費人鍛群，并淘吸引旅上游客群頭。東部商圈青為城市高中消費中心商業(yè)市場商圈名稱東部商圈臺東商圈李村中山路中山路商圈優(yōu)勢位于主要商務(wù)區(qū)，臨近CBD和市政府，商務(wù)人群集中，位于東部發(fā)展區(qū)區(qū)域，人均收入相對較高，品牌種類豐富，多為國際中高檔品牌，且業(yè)種業(yè)態(tài)較為豐富，能夠滿足不同人群的購物需求，周邊環(huán)境較好，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較好，路幅寬闊周邊居住人口較多；目前已形成成熟的商業(yè)區(qū)；品牌種類豐富，可滿足不同需求，商業(yè)街整體形象較好，是青島的商業(yè)中心之一是青島城區(qū)北部的區(qū)域型商業(yè)中心；大型商業(yè)設(shè)施集中，形成較好的商業(yè)聚集效應(yīng)；商品種類較為豐富，可以滿足不同種類的消費需求青島傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)；有比較深厚的商業(yè)文化底蘊；老字號店鋪較多；品牌種類比較豐富；品牌多為國內(nèi)中檔，靠近旅游景區(qū)，旅游人群較多劣勢商圈內(nèi)各種商業(yè)距離較遠(yuǎn)，沒有形成集中的商業(yè)街區(qū)，影響了此商業(yè)區(qū)的整體商業(yè)環(huán)境，同時缺乏整體娛樂設(shè)施，導(dǎo)致消費時段集中，延續(xù)性不夠缺乏國際品牌，不能滿足消費者日益提高的消費需求，缺乏休閑娛樂設(shè)施，道路基礎(chǔ)設(shè)施相應(yīng)老化，路面較窄，小巷較多，交通擁堵問題突出，自駕車通行不便利缺乏餐飲及娛樂設(shè)施，周邊環(huán)境較差，對商業(yè)的檔次提升有一定的不利影響隨著城市開發(fā)重心的東移，區(qū)域的商業(yè)氛圍逐漸衰退，商業(yè)氛圍的缺乏導(dǎo)致目前區(qū)域內(nèi)客流量及人氣大量減弱，限制了商業(yè)的發(fā)展部分商業(yè)經(jīng)營狀況不佳而倒閉，也影響了區(qū)域整體形象青島商高業(yè)休閑熊、娛樂葛比重明胡顯缺乏屈。東部桑商業(yè)項盒目不夠鉆集中，慢不能滿愧足集中教消費，棋凝聚力圖較弱?！耙徽臼健必愊M是市訂場空白商業(yè)市孕場整體商業(yè)哨市場現(xiàn)狀處：“東部商磨圈核心地?fù)挝环€(wěn)固”演，城市商異業(yè)發(fā)展欣哥欣向榮；“市場規(guī)競爭不祖可避免部”，本民項目要芽強化特葡色，突覆出品牌瘡優(yōu)勢；“一站式幟消費為空谷白”，滿榜足市場多他元化需求示，適度增到加商業(yè)體致量。2年后，窩本項目憑商業(yè)入黨市時，由市場供目應(yīng)最大好，必需禁走差異貿(mào)化路線滅。商業(yè)市場——供應(yīng)量時間軸2010年以前2011-2013年底2013年以后規(guī)?？傆嫞ㄈf平米）項目狀態(tài)已入市潛在項目潛在用地西部組團(tuán)巴黎春天2.2香格里拉2期7.5環(huán)海凱萊項目≥2≥11.7中鐵青島國貿(mào)中心綠城綜合體項目萬邦中心中部組團(tuán)家樂福5遠(yuǎn)雄廣場6銀座乾豪國際項目415陽光百貨中冶府都假日酒店東部組團(tuán)佳世客33.3金街20.5世貿(mào)綜合體項目3.4757.22百麗廣場麥凱樂太古百貨他米蘭道名品海信廣場凱悅中心魯商廣場規(guī)?？傆嫞ㄈf平米）——

40.5——

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≥9.5≥83.9大體量懇下的差插異化路添線商業(yè)總供舍應(yīng)有84萬平米羽，1-2年入市的飾約34萬平米弊，2年后入市摩的超過9.5萬平米；各商業(yè)體誓量規(guī)模較映小，大部豈分為綜合埋體的商業(yè)請配套。青島商外業(yè)發(fā)展童仍停留旦在零售搬為主導(dǎo)扇的初步短發(fā)展階色段，餐揉飲及休覽閑娛樂廊的比重油較低，仁購物方中式傳統(tǒng)款。購物中心業(yè)態(tài)零售餐飲休閑娛樂服務(wù)國際標(biāo)準(zhǔn)52%18%20%10%國內(nèi)情況64%20%12%5%青島市場情況75%6%2%7%目前東傾部商圈罰餐飲、繩休閑娛卸樂的業(yè)士態(tài)比例旦明顯低死于國內(nèi)陰行業(yè)標(biāo)三準(zhǔn)，與鵲國際標(biāo)叢準(zhǔn)相差笑甚遠(yuǎn)。業(yè)態(tài)比例拋對比商業(yè)市餅場——業(yè)態(tài)比例青島各幼商業(yè)中沾休閑娛們樂配套漢很少，衫基本上形沒有，源城市的匹商業(yè)經(jīng)慨營都比限較傳統(tǒng)瘡，沒有黑突破。百麗廣場貼增加了電邁影、溜冰脆場，這正遵好是市場源缺少的業(yè)劑態(tài)產(chǎn)品。肝有的開發(fā)親商說娛樂嫂租金低，忙但娛樂能覺帶來人流程量，單一皇的模式大姿家都在做辨，沒有特臺色。另外消游費方式錄需要有完能力的熄開發(fā)商得來引導(dǎo)危，市場緩培育需勤要過程，一般開劣發(fā)商想的扁都是馬上解回錢，完襪全不想以尸后的狀況變；應(yīng)該說現(xiàn)淚在的商業(yè)雷發(fā)展模式泡已經(jīng)從Sho哭ppi境ng械Mal照l進(jìn)入了再一站式呈消費的姿時代，未來“通全客層罰”是商簽業(yè)的主贊流，只要張定位做池到都可宇以來消眨費。未厭來可以做疤一些體株驗式的柳商業(yè)，差比如說館冰場這囑類體驗好式的消撇費，這肢確實是餡市場的爭缺口。減現(xiàn)在在證一個什往么都沒李有的地鏟方就是長做別人管沒做的節(jié)，做不節(jié)到的；青島人搭對吃東犧西挺關(guān)碌注，可好以考慮庫加大餐紅飲面積據(jù)，現(xiàn)在麥凱烘樂、佳世屢客都是中影、低檔餐哄飲，海信頃的餐飲也挨很單一?！哔徽偎际ト鹕虡I(yè)尺顧問總?cè)辈们鄭u商業(yè)指發(fā)展處在犧初步階段已營業(yè)丘項目經(jīng)戶營檔次市場以貿(mào)百貨為你主導(dǎo)，晌同質(zhì)化受嚴(yán)重，時沒有購額物中心量。品牌塑廣度及父保有量張有限，戚或是國協(xié)際一線撞，或是沿重復(fù)的液大眾品蝦牌。項目名稱佳世客麥凱樂百麗廣場陽光百貨巴黎春天廣場海信廣場業(yè)態(tài)組合超市/餐飲/零售零售/餐飲/娛樂零售/餐飲/娛樂國際精品/零售國際精品/零售國際精品主力店Jusco超市大眾百貨大眾購物中心中高檔、頂級品牌百貨商業(yè)定位中檔中檔中檔中高檔中高檔頂級主力品牌歐時力、CK、Esprit、思加圖等Only、JackJones、Adidas、Nike、百麗、達(dá)芙妮ZARA、H&M、優(yōu)衣庫、絲芙蘭GUCCI、COACH、BALLY、DIORCARTIER、COACH等LV、GUCCI、PRADA、江詩丹頓、勞力士目標(biāo)客群旅游者及項目周邊中高收入人群項目周邊中等收入人群項目周邊中高檔客群城市及項目周邊中高檔客群城市及項目周邊高收入客群高收入人群，輻射山東及北方城市商業(yè)市紹場——經(jīng)營檔僑次青島商業(yè)掀的發(fā)展相柏當(dāng)于北京5年前，仿未來應(yīng)手該進(jìn)入發(fā)快速發(fā)疫展階段框。目前弊商業(yè)不衡會出現(xiàn)詳多核鼎苦力的格家局，東肆部商圈抓肯定是化以領(lǐng)袖緩地位占掃據(jù)島城量市場的謎，這是娛毋庸置傲疑的。青島受奏地理因畜素影響壤和限制浸零售業(yè)冊不集中喇，以百榮貨為主紹，沒有技真正的演購物中塌心，佳艱世客的蒸購物環(huán)舅境很舒豆服，但騙是個超倘市，應(yīng)該說蜜在裝修重上日本懷公司還況是很超濾前的。目前青島擴各業(yè)態(tài)品綠牌云集度庸不夠，類啟同性挺高彩的。我們劍也接觸到牌日本109百貨，因屠為青島日脈韓人較多果，對青島熔市場還是子很看好，之但是沒有濤合適的載榮體（商業(yè)暈項目），暫時就毛不進(jìn)了糠。加上青生島商業(yè)絮面積比洲較小，扮不能實則現(xiàn)較為蜂綜合的臟業(yè)態(tài)組鉛合，制毛約了商袋業(yè)的發(fā)刻展?！哔焕グ偎既鹕虒覙I(yè)顧問總管裁商業(yè)經(jīng)的營缺少艘特色即將開盤衣的商業(yè)項貓目中，高端精眠品百貨果體量均呀在5000謠-180生00平米，走構(gòu)小而精路遞線，針對捷客群比較眼小眾。中高百若貨以配收套為主，體量不枕足以支撐胳復(fù)合型的暫商業(yè)，輻梨射力較弱孩。項目名稱香格里拉2期凱悅中心遠(yuǎn)雄國際中冶府都假日酒店中鐵青島國際貿(mào)易中心萬邦中心體量0.51.84.51.54.32.7商業(yè)定位精品購物廊高端精品購物中高檔百貨中檔百貨中高檔百貨中高端時尚休閑廣場主要目標(biāo)客群酒店內(nèi)住客市區(qū)高收入人群項目周邊中高收入人群東部商圈普通居民項目周邊人中高收入人群項目周邊人中高收入人群各樓層業(yè)種及意向品牌1F珠寶、汽車展示2F東田造型、思妍麗美容3F層未定1/2F奢侈品3/4F餐飲與遠(yuǎn)東百貨談過整體招商國美、電影院、游樂場超市、餐飲、精品購物1F國際品牌店/珠寶/流行、時尚2F時尚品牌/珠寶/化妝品/流行風(fēng)潮3F運動/休閑/兒童/健身4F餐飲（島城唯一西班牙餐廳）5F體檢/咨詢/健康/音樂理療潛在綜合其體中商業(yè)種部分定位太及意向合悟作情況商業(yè)市場——潛在綜合新體經(jīng)營檔黎次凱悅中心缺做高端，位中鐵項目庭主要是做輔配套，會乎所、精品悉超市和餐防飲。魯商栗和銀座做詠自己一貫保的百貨。霉市場的高唱端商業(yè)面幻玉積都很小敞，大商業(yè)星百貨為主前，青島缺態(tài)少國際化特綜合型的很購物中心那。舉個例父子，ZARA現(xiàn)在都皆開到LV對面了，丙給買不了衰奢侈品的臺人一個時股尚前衛(wèi)的判選擇，而賣青島恰好里沒有這類慈品牌，ZAR悉A開的好，擺就是看準(zhǔn)乳了市場?！哔幌薨偎寄懭鹕虡I(yè)迷顧問總板裁未來綜想合體的道商業(yè)體悼量小，欣經(jīng)營方住向單一叔，聚客吃能力不侮強，缺榆少購物紋、娛樂咸及餐飲老組合的側(cè)綜合商塑業(yè)。青島缺少歷綜合型購自物中心商場名稱開業(yè)時間外立面及建筑形式內(nèi)部景觀設(shè)計佳世客1998年1月無設(shè)計感無家樂福1999年4月倉儲式設(shè)計無陽光百貨2003年9月裙樓，外立面無吸引力有中庭麥凱樂2006年9月無設(shè)計感有中庭巴黎春天廣場2007年2月外立面老舊有中庭海信廣場2009年6月傳統(tǒng)方盒形狀無百麗廣場2010年4月建筑無設(shè)計感有中庭已營業(yè)項殊目規(guī)劃設(shè)撒計情況多數(shù)項眉目外立蛙面、內(nèi)拐部景觀企及人流峽動線的唯設(shè)計上教缺乏想變象力和肅創(chuàng)意。商業(yè)市場——建筑設(shè)菊計青島商攪業(yè)設(shè)計就很土商業(yè)市場市場現(xiàn)狀社小結(jié)：城市商乘業(yè)發(fā)展蝴良好，南香港中籌路為城預(yù)市高消曠費商圈米；城市沒有測購物中心抽，業(yè)態(tài)組氣合單一，夠缺少特色閥商業(yè)；休閑娛跡樂及餐落飲業(yè)態(tài)單比重失鞠衡；商業(yè)設(shè)計病很土，缺彎少景觀等宴近人尺度宇的處理。青島商縣業(yè)形態(tài)赤落后，西缺少時林尚、有贈活力與鵝趣味的公購物中鐘心，無法展專示大都朋市風(fēng)采叛。商業(yè)市場商業(yè)市場莫發(fā)展空間桑：青島商辣業(yè)休閑奧娛樂及鉤餐飲業(yè)駱態(tài)比例冬遠(yuǎn)低于穴國內(nèi)水枝平；商業(yè)業(yè)態(tài)但經(jīng)營內(nèi)容架單一，同腰質(zhì)化嚴(yán)重功；未來綜利合體的皺商業(yè)均席為配套誕產(chǎn)品，啞沒有大標(biāo)型商業(yè)慚；青島沒有頭購物中心勁；青島商業(yè)析建筑形式勾土，不符棍合城市國主際化形象貞。推翻現(xiàn)狀陵，青島商鈔業(yè)需要升洞級和創(chuàng)新遼。商業(yè)物業(yè)購物餐飲娛樂休閑主體持續(xù)增昂加大力發(fā)盲展全面發(fā)態(tài)展要做青到島一站析式、體撐驗的、槳有活力為、國際尤化、時列尚的商匆業(yè)航母修。我們的商誦業(yè)可以做煙：業(yè)態(tài)發(fā)展方向商業(yè)市場辦公市場酒店市質(zhì)場服務(wù)式公普寓市場住宅市場項目發(fā)展患機會點區(qū)域?qū)傩匀螞Q定了寫梳字樓供應(yīng)票量有增無凍減，2-3年內(nèi)CBD區(qū)域?qū)懮僮謽枪┙q應(yīng)量將限超過34萬平米，抗每年放量胳約13萬平米諷左右；按照09年寫字樓胡成交面積計計算，CBD一年新增室的寫字樓悲面積等于設(shè)市內(nèi)四區(qū)傅消化面積廊之和，市候場供應(yīng)量醬大，市區(qū)疤內(nèi)對寫字明樓的吸納副量少，市膽場供需不慶平衡，寫答字樓供應(yīng)賽應(yīng)控制面升積。寫字樓市似場——供應(yīng)量未來2-3年區(qū)域內(nèi)法寫字樓供澤大于需，曠本項目寫觀字樓物業(yè)艙要控制體賠量，與新扣開盤項目駕錯開入市馬時間。潛在項目名稱體量（平米）入市時間遠(yuǎn)雄國際廣場12.5萬2010年底萬邦中心中鐵項目超過21萬2012年底銀座中心青島世奧國際綠城項目魯商廣場合計超過34萬平米——2009年青島寫字樓市場成交面積（萬平米）全市市內(nèi)四區(qū)31.514.8香港中床路的寫辦字樓是秀青島集膛中，大罷型企業(yè)壓最密集置的地方備，雖然快規(guī)劃了晌市北C敗BD、綿嶗山的悄金融區(qū)覆，但香園港中路孔的地位磨是不會幸變的。濕大公司略到北京邪肯定是抄去的C大BD吧鄭，不管紋你規(guī)劃稈了哪些搭，大公存司和外裂企一定瘦扎到C窯BD去竭，不會桶去別的魔地方，坑青島的輩CBD鑒就一個動，香港單中路，加這個是虹不會變動的。大僵公司一口扎堆，綁中小公茂司一定念蜂擁，貼這是一臘個規(guī)律期?！獜埲跸壬?1史世紀(jì)不持動產(chǎn)寫根字樓市縱場經(jīng)理寫字樓物第業(yè)要控制傭體量潛在項目名稱寫字樓級別出售、持有遠(yuǎn)雄國際廣場乙級寫字樓出售萬邦中心甲級寫字樓部分出售中鐵項目乙級寫字樓出售銀座中心乙級寫字樓出售青島世奧國際乙級寫字樓出售綠城項目乙級寫字樓——魯商廣場乙級寫字樓出售合計未來供應(yīng)乙級寫字樓多青島寫字暫樓叫甲級聚，但實際扇內(nèi)部電梯究和裝修都膀不是甲級靈的，我們廳選擇數(shù)碼磨旗艦就是冶因為當(dāng)時嶺他算是比務(wù)較好的，浸因為沒的該選擇。如槳果價格合咐適我們會僵考慮新的罩辦公點，劉但都要在肌本區(qū)域內(nèi)抖。應(yīng)該說遲青島CBD的寫字樓旨位置都很棟好，但是匙內(nèi)部差很滑多。——陳先生Cano經(jīng)n人力資榨源部總伍監(jiān)我們在頤您和國際，您想換寫字嗎樓，現(xiàn)在渣市場上的壟寫字樓檔今次都很低列，僅大堂表、電梯、尊停車這些CBD里的寫嘆字樓就傅沒幾個瀉做的好驕的，眼泄光沒有栽前瞻性蓮。而香鏟格里拉紙物業(yè)費牽很高，慘保時捷洋做的不垃錯，但榮租金高嘆，我們認(rèn)沒有找緩到合適宇的，就估沒搬。——于先生榆易皇居中國端市場拓巷展部經(jīng)罵理遠(yuǎn)雄廣場鋒寫字樓位宵于整棟的樂最低部分膊，周邊都圾是樓，視骨線受阻，應(yīng)基本沒有氧海景。而蔥且開發(fā)商選不打算自泳己拿著，皺想快速回魔錢，長期鎮(zhèn)看不能保貝證有較好回的品質(zhì)。許現(xiàn)在自己左持有的是屠遠(yuǎn)洋大廈岡、香格里朱拉，萬邦爛的部分也策是要自己該持有的，四你能看到弊他們的管療理和裝修桃都不錯，撓和買給小舊業(yè)主的肯繪定不一樣座。大企業(yè)賤一定喜歡珍租品質(zhì)好敗的樓?！粝壬沁h(yuǎn)雄叫廣場高培級置業(yè)瓜顧問整體看未險來供應(yīng)項怨目中甲級練寫字樓依睬然很少，末高品質(zhì)的咸甲級寫字踢樓仍有空判間。目前市爹場缺少毯高標(biāo)準(zhǔn)新、真正死的甲級袋寫字樓勢。未來治甲級寫患字樓依邀然稀缺虎。寫字樓財市場——標(biāo)準(zhǔn)沒有真正思的甲級寫閉字樓市場最斜好的寫萄字樓租沸金4.0緞-4.倦5元/平米/天。保嘉時捷租話金（6元/平米/天）高招出市場2元/平米/天左右，派但銷售及陪招租期較銜長，高租職金寫字樓翻市場承受須力較低。寫字樓市臂場——租金水約平租金水平（元/天/平米）老項目2.5-3.0新項目3.5-4.5新寫字狂樓租金丘有所增適加，但燈市場對球高租金抗寫字樓赴承受力政有限。商務(wù)區(qū)市政區(qū)商業(yè)區(qū)山東路南京路一些小豆公司（窮比如外慶貿(mào)、物盲流、廣紹告等）浩對這個CBD很依賴，陸但租金承璃受力有限纏，3元/平米/天，甚至缸有2元/平米/天左右的熔，只能租嚼設(shè)施陳舊娃，價格低本的寫字樓侵，一般需銜求面積在200平米以慢內(nèi)。大公司需園求面積在300-版500平米，趙沒有合罵適的新移辦公樓嶺一般不侍會換地舌方，這騙個區(qū)域辱好點的竭租金水認(rèn)平差不間多，基齊本上在3.5-階4.5元左右。在這個區(qū)湖域駐扎很惹久的私營乏外貿(mào)、物珠流公司他替?zhèn)兛隙ㄙI則，比較租引金劃算。句另外一些舊投資客買兇寫字樓，知自己是做鋸生意的，晉有錢了就厭換地方，狀把這個租吐出去。——張先生21世汁紀(jì)不動件產(chǎn)寫字哨樓市場塑經(jīng)理寫字樓鎖租金有菌上限CBD區(qū)域內(nèi)乓的寫字鳴樓空置克率較低誓，基本念由外貿(mào)祖、物流終、航運非、金融像保險行動業(yè)支撐定；保時捷、慌遠(yuǎn)洋大廈績的租金較持高，但入幅住情況較循好，大型喂企業(yè)對真解正的甲級雞寫字樓有趴需求。寫字樓市因場——租金水抹平區(qū)域內(nèi)根寫字樓酒出租率取較高，纏金融、另航運及蒜物流等鍋固定的簡行業(yè)支賣撐寫字雜樓市場孔，寫字淘樓市場再表現(xiàn)良虛好。頤中假日伍的酒店上協(xié)面幾層都悠是寫字樓粱，現(xiàn)在都器是航運、惰貿(mào)易的外桿企在這里估辦公。我腰們有計劃飯搬到萬邦窩中心去，佳硬件設(shè)備瞎會比現(xiàn)在稱的好很多征，加上公厲司擴張，琴需要一個謎甲級寫字框樓，這里閣寫字樓的鵲價格都差衰不多，好劇的寫字樓屆貴點也能翻接受，因甘為物有所士值。——張先生毒法襯國達(dá)飛艦海運集粉團(tuán)青島財分公司我們在遠(yuǎn)炒洋有一層尊是VIP接待區(qū)鞋，主要遮針對大池客戶。薦那一層放是2000平米左慰右，租論的，一云般租期仗都是20年，租金駕差不多有4元。主劃要是形閣象好，無而且遠(yuǎn)沫洋的寫憤字樓在蛋香港中靜路上算犯是好的增。——陳玉強輩招商苦銀行財膨務(wù)總監(jiān)項目名稱租金（元/平方米/天）空置率入駐企業(yè)行業(yè)青島國際金融中心3.5－4.55%金融、投資、貿(mào)易、航運數(shù)碼港2.5-3.510%各地駐青島辦事處、國外航運企業(yè)、貿(mào)易公司華銀大廈2.85%貿(mào)易、房地產(chǎn)、華夏銀行、貨運、航運TOP·頤和國際2.5－3.020%外貿(mào)、物流、咨詢遠(yuǎn)洋大廈3.5-4.010%大部分為遠(yuǎn)洋集團(tuán)自用，其余為貨運、貿(mào)易、金融、保險中環(huán)國際廣場2.510%貨運、貿(mào)易、物流、咨詢、廣告、科技、留學(xué)等香格里拉二期3.5-3.870%貿(mào)易、咨詢等亞麥國際中心3.550%金融、貨代、外貿(mào)保時捷中心6.520%貿(mào)易、房地產(chǎn)、物業(yè)公司海信大廈4.0－4.520%貿(mào)易、貨運、物流凱悅中心——未入住政府機關(guān)、貿(mào)易、貨運、金融寫字樓捧空置率梅低項目名稱建筑面積（萬平米）應(yīng)設(shè)置車位數(shù)量車位數(shù)量價格總車位數(shù)量地下車位數(shù)量地上車位數(shù)量租售形式租金（元/月）售價（萬元/個）青島國際金融中心7.649435030050早期銷售，后期租賃800——遠(yuǎn)洋大廈6.8442400300100目前免費未來1000——數(shù)碼港4.5293900（與商場共用）9000租賃————保時捷中心1.2781301300銷售——35-40top.頤和國際5325350（與公寓共用）30050租賃600——香格里拉二期3.12023003000租賃750——亞麥國際中心3.82471101100租賃600-700——一般來說微，國際甲佳級標(biāo)準(zhǔn)寫震字樓至少翅滿足每萬切平米提供65個停車神位，從統(tǒng)計安數(shù)據(jù)可肆以看出斯區(qū)域內(nèi)賢大部分航新建甲醒級辦公港物業(yè)項養(yǎng)目可以功達(dá)到此撲標(biāo)準(zhǔn)，箱但仍有愈部分項藥目存在臣停車緊立張的情遭況。為保證結(jié)項目品址質(zhì)和留爭住客群旨，本項棒目應(yīng)充銷分考慮麗停車位蝕的設(shè)置成。車位基騎本以出楊租形式止為主，純租金在600-辰800元/月。寫字樓窯市場——停車問今題停車位不義足成為老維寫字樓的濤硬傷老寫字樓我停車位設(shè)拐計不夠，懲停車?yán)щy雜難以解決廣。寫字樓染市場市場現(xiàn)闊狀：寫字樓整句體檔次較房誠低，不符清合城市及迎區(qū)域形象匪；沒有標(biāo)阿準(zhǔn)的甲皮級寫字勇樓；區(qū)域內(nèi)悶未來寫直字樓供肺應(yīng)量大梢；寫字樓目酬前空租率疑低；租金走黃高，但禮市場對麗租金承偉受力有元上限；固定行荷業(yè)支撐楚寫字樓朽市場。青島沒有蜂甲級寫字幼樓，但面登積不宜做團(tuán)大。寫字樓亡市場青島知梁名房企湛山寺青島知湖名房企充分利超用空中甘價值，船實現(xiàn)項偶目高空雨物業(yè)，額西可看華山、南撲可觀海妨。寫字樓鳴市場寫字樓市答場發(fā)展空階間：城市CBD區(qū)域，喝寫字樓擴物業(yè)有蠢生存條冷件；做真正的舞甲級寫字化樓，改變蔥市場現(xiàn)狀含；提升項目撥理念，做丑綠色辦公號；開發(fā)商正持有以腦保證品宇質(zhì)；利用空亡中價值腦，增加隔項目高鉛度，實談現(xiàn)部分鹽寫字樓夠能看海膏，看山轎，同時本提高容均積率。利用空中妙價值，做然真正的綠脾色甲級寫黎字樓。商業(yè)市場辦公市場酒店市舟場服務(wù)式編公寓市偵場住宅市場項目發(fā)展份機會點五星級濕酒店——供應(yīng)量城市5星級酒店數(shù)量（家）客房數(shù)量（間）杭州134900沈陽114100大連124570青島93120截止2009年四城葵市五星型級酒店步數(shù)量及俗客房數(shù)楚量對比四個境二線城市盤旅游業(yè)發(fā)似展情況：青島旅允游人次節(jié)排名第攪三，但敵旅游收帝入排名京第二，職旅游者色人均消恭費相對腸高；青島5星級酒畜店數(shù)量卻及客房墾數(shù)量排核名最后男，星級慚酒店與礦其它旅安游城市愿相比仍丸有較大腥發(fā)展空鑼間。青島旅揮游接待劈燕及消費買能力較濾好，但巨五星級屑酒店保刷有量相舉對少，白未來酒紙店市場貼仍有發(fā)百展空間顯。五星級酒擋店有發(fā)展寬空間五星級酒偵店——旅游接待儲情況200厘9年在青島抬國際會展所中心舉辦敵的86個展會漲，就給垂其他相和關(guān)產(chǎn)業(yè)敞帶來了猾約157億元的衍認(rèn)生收入，柱包含了場捆租、廣告膏設(shè)計、物饞流運輸?shù)扰c會議展續(xù)覽有關(guān)的置直接收入震和交通、鋪旅游、零券售、餐飲腹、住宿等辱許多行業(yè)吵的間接收宇入；青島旅游泰過夜游客騎創(chuàng)匯高，咳其中住宿們及購物的振花費最高隙。來青島已旅游的毅游客以嚇過夜游糊為主，指其中住螺宿消費恒最高。偵同時會紐奉議會展釘為酒店渾創(chuàng)匯提膽供了一發(fā)部分客坊源。住宿、會鞏議為五星揚酒店主要蓄收入酒店狀態(tài)酒店名稱隸屬酒店管理公司已開業(yè)海爾洲際大酒店（五星級）洲際酒店集團(tuán)（中國）有限公司香格里拉大飯店（五星級）香格里拉酒店集團(tuán)頤中皇冠假日酒店（五星級）洲際酒店集團(tuán)（中國）有限公司管理麗晶大酒店（五星級）東方酒店管理有限公司麒麟皇冠大酒店（五星級）青島麒麟皇冠大酒店管理有限公司海景花園大酒店（五星級）青島和園酒店管理公司萬達(dá)艾美酒店（五星級）美國喜達(dá)屋集團(tuán)鑫江希爾頓逸林酒店（五星級）希爾頓酒店管理集團(tuán)計劃及在建酒店青島銀座凱悅酒店（五星級）凱悅國際酒店管理（北京）有限責(zé)任公司遠(yuǎn)洋喜來登大酒店（五星級）喜來登酒店公司四季酒店（五星級）四季酒店集團(tuán)青島五謹(jǐn)星級酒殼店及隸惹屬酒店叼管理公漸司已有/將開業(yè)的寧五星級酒洗店多為同殿一旗下二邀線品牌，羊本地品牌換也有供應(yīng)興。酒店市局場缺少頂面級品牌或欠特色酒店問。五星級窩酒店——品牌及檔政次缺少頂級指及特色酒影店五星級煙酒店客割房旺季罰供不應(yīng)辱求，淡因季中商乳務(wù)客人邪、團(tuán)體督會議表碎現(xiàn)平穩(wěn)演，旅游證客群淡瓣旺季分摘流。酒店名稱客房數(shù)量情況淡季入住情況旺季入住情況香格里拉大飯店50%商務(wù)客人100%頤中皇冠假日酒店50%商務(wù)客人80%麗晶大酒店40%商務(wù)客人90%海天大酒店30%商務(wù)客人80%海景花園大酒店50%商務(wù)客人90%海爾洲際酒店40%商務(wù)客人80%酒店淡禽季時散者客少，繼要想盈番利主要該是團(tuán)體怠接待，嗓我們3月份基擁本上是莫滿房，輩大部分殘為國內(nèi)跑企業(yè)或耳是行業(yè)行協(xié)會，沃北方城柿市，省蓋內(nèi)一些醉城市。淡季會議淡接待的價將格會便宜導(dǎo)一些，但敘是比酒店戴空房運營判要好很多狡。另外一些槐商務(wù)客人掘是不分淡搏旺季的，印他們和我租們有協(xié)議涂一年住多創(chuàng)少天，這喝部分客戶授很固定。比如說三令星的銷售蚊總監(jiān)、美器國航運的額高層來青禍島公差或索開會，一鏟般住個2天。還有貫一些企業(yè)誕的高層每紹月都要來2天左右薯的時間籌，這些犯都是我恰們的常幕客。旺季的構(gòu)時候就舌不用擔(dān)釀心了，啦銷售部坐的壓力控也會小權(quán)很多。5月過后就行是旺季了紗，一直到10月底，善中間還騙有個啤餡酒節(jié)，咬散客比憑較多，臨各酒店魚基本滿己課價格趨調(diào)整很惜大。——王偉覺香持格里拉稀酒店客匠房部主灶管整體看星食級酒店受芳青島淡旺謊季旅游時埋間影響，商務(wù)客人腿表現(xiàn)規(guī)律忽，常來常話往。旺季予各大星級京酒店的散培客比例回優(yōu)升，酒店甲運營情況佳較好。五星級屯酒店——入住率住店客尸人多元呼化酒店名稱會議廳個數(shù)會議種類香格里拉大飯店7個會議廳、11個多功能廳房地產(chǎn)樓盤發(fā)布會、答謝會、研討會、時裝發(fā)布會、國內(nèi)外企業(yè)年會、新聞發(fā)布會、出國宣講會等頤中皇冠假日酒店1個大宴會廳及9個多功能廳會議客人主要來自頤中集團(tuán)下屬企業(yè)，間或國內(nèi)企業(yè)年會、產(chǎn)品展示、研討會、培訓(xùn)會議等麗晶大酒店9個會議廳國內(nèi)企業(yè)年會、產(chǎn)品展示、研討會、新聞發(fā)布會、出國宣講會、金融保險宣講會等海天大酒店16個會議廳、1個多功能廳國內(nèi)企業(yè)年會、產(chǎn)品發(fā)布會、研討會、政府部門會議等海景花園大酒店8個會議廳、4個多功能廳國內(nèi)企業(yè)年會、研討會、國內(nèi)企業(yè)年會、政府部門會議等海爾洲際酒店18個會議廳房地產(chǎn)樓盤發(fā)布會、研討會、國內(nèi)外企業(yè)年會、新聞發(fā)布會等星級酒法店放大寺會議接歌待的功暫能，青貝島會議鼠接待市繪場發(fā)展爸較好，需本地及閃外地來能青的會花議活動算機會較獵多。五星級銳酒店——會議特蔑色香格里雅拉一期駛青香閣深各會議賓廳各可協(xié)容納20-創(chuàng)150嗽0人。二裂期盛世間閣增加氣了可容饑納70-駛240樸0人的會司議廳。一二期會畏議廳共可半容納約900乒0人，接遙待能力部為青島選星級酒擁店最強扭。市場冬對會議刪需求旺合盛，成炭為酒店志贏利點盈。承接會量議類型月：政府是部門會花議、發(fā)恢布會、蹄答謝會效、研討牧?xí)⑿|(zhì)講會、闊公司年鞭會等各容類型高鏈端會議責(zé)。會議接逮待頻次糟高52主要酒店飾健身設(shè)施僅狀況大多數(shù)酒疲店健身設(shè)罪施采用會俊員制形式母向外開放雜，對酒店書住客免費見；酒店內(nèi)健泉身環(huán)境好竟，但是收鮮費水平高奇，與健身機俱樂部的碗平價相比電競爭壓力菌較大；酒店中的災(zāi)健身活動輕比較單一擇，作為配啞套盈利情裝況一般，捧缺少特色患。酒店名稱康體項目對房客對外會員制香格里拉健身、游泳、桑拿免費只辦年卡15000元/年海天大酒店健身、游泳、桑拿免費60元/次360元/月1800元/半年海爾洲際酒店健身、游泳、桑拿免費年卡15000元次卡9000元35次青島頤中酒店健身、游泳、桑拿免費半年卡4880元年卡8380元目前酒咳店健身捉缺少特乳色，與求平價健糊身中心悅相比缺皇少價格述優(yōu)勢，配盈利難谷度較大脊。酒店滑健身應(yīng)單與養(yǎng)生宿、SPA相結(jié)合剪。我平時不網(wǎng)在高端酒簽店里的健靠身房健身渠，一般就厲去英派斯殘。其實設(shè)擊備和環(huán)境妙都差不多續(xù)，都有專追業(yè)的教練互。健身中句心比較便死宜，我覺嬌得酒店里外得健身只灘針對住店氏客人，平盜常大家很慣少去，都縫選擇離家揀近或是離椅公司近的抱地方?！跸壬?，中苑斤律師酒店做健徑身主要是簽作為配套匙，優(yōu)勢不折明顯，最蓮好還是能瘦與spa、養(yǎng)生袍等等相匠結(jié)合，滑做出特關(guān)色。我媽們酒店捕的SPA就是包給遭外面的品衫牌去做，宴利潤還不薦錯。而且咸形成自己圣的特色，遷現(xiàn)在有錢伙人都講究棉養(yǎng)生?！獥钕壬剟P賓惕斯基飯議店餐飲唯部經(jīng)理五星級循酒店——配套情況酒店配套芬太簡單王偉，陷香格里盤拉大酒隆店客房柜部主管青島五星耽級酒店硬憶件水平低較，因為是征老酒店了澤，客房設(shè)蘆施、餐飲社裝修和健皺身都比較礎(chǔ)落后了。亭再就是服艱務(wù)水平，孩大家想提零高，但是家管理水平似一般，服漂務(wù)意識達(dá)鴉不到。我們?nèi)バ猩虾W(xué)習(xí)駱，發(fā)現(xiàn)青總島的五星倡酒店還有絲式很高的提池升空間。趙女士聾，海天請大酒店錦財務(wù)部粗主管青島五蠅星級酒丑店的經(jīng)哪營管理獻(xiàn)水平并圈不高，會酒店經(jīng)結(jié)營缺乏坡特色，摸且高端蔬配套沒衣有亮點斯，提供樸服務(wù)單殃一，超塑越可能羞性很大遣。在酒店裝慚修和主題庭上有差別釘基本沒什崇么個性化襖處理，現(xiàn)較在五星級痕酒店都在獸海邊，室瘦內(nèi)裝修應(yīng)架該挖掘一烤下青島本慌地特色。酒店行窄業(yè)從業(yè)瘋?cè)藛T看呼青島市嶼場不足披：五星級酒沿店經(jīng)營沒復(fù)有特色，胖軟硬件均首有較大發(fā)該展空間。青島酒柔店經(jīng)營革無特色五星級跑酒店——深訪楊彤，凱茄賓斯基飯冰店餐飲部環(huán)經(jīng)理五星級珠酒店客茅房數(shù)量稈不一定部非要做末到400、500間，可以適蝕度控制錄數(shù)量，樸客房增胖加面積依。經(jīng)常出差擁住酒店的飄商旅客人頃基本上都衡是審美疲訊勞了，應(yīng)該考捏慮他們再對客房狡需求的黎特點，忘比如一算個看海環(huán)景的泡亦澡池，阿或是不婆同風(fēng)格勢的客房貧。酒店的餐背飲也可以爛創(chuàng)新，青癢島啤酒、華海鮮都是霜可以發(fā)揮宰的，而且絹旅游人都乞喜歡本土揉化的餐飲斤。五星級刃酒店規(guī)估模不一政定做大掩，客房住舒適度耳增加、揭設(shè)計多申種客房置風(fēng)格，浸餐飲經(jīng)轎營一定羽要有特猴色。五星級酒棚店競爭一廈定要有風(fēng)匯格五星級駕酒店——深訪五星級酒父店五星級酒恒店市場小肚結(jié)：青島五答星級酒腐店設(shè)施在陳舊，治客房面莊積小，拼未來競服爭力弱師；五星級路酒店經(jīng)雖營缺少噸特色，協(xié)酒店客弓房裝修艇無明顯爹風(fēng)格；青島為會剃議型城市疏，會議接規(guī)待同時產(chǎn)鋒生過夜消燦費；商務(wù)客人扛為酒店主假要客群；酒店配陳套簡單隨，沒有笨針對高閑端商務(wù)爽客戶的門轉(zhuǎn)項服礦務(wù)。五星級轉(zhuǎn)酒店商廢務(wù)、會家議市場派繁榮，體硬件設(shè)殖備不能座滿足需刃求。五星級酒簽店市場發(fā)看展空間：青島整叼體酒店搭市場沒腐有特色棋，酒店傲處在發(fā)娛展階段雁；對比同豈類旅游集城市五絕星級酒島店酒店鈴保有量團(tuán)，青島薦五星酒巴店仍有裕發(fā)展空倆間；本土生長座品牌沒有典國際管理饑水平，現(xiàn)圈有國際品輕牌較多為Inte曾rcon條tine螞ntal的子品烏牌，經(jīng)軌營理念鑒趨同；星級酒店朵客房規(guī)模龍應(yīng)與會議億接待匹配文；對于經(jīng)常社出入酒店匹的商務(wù)客減人，青島猾五星酒店采經(jīng)營、裝跨修均沒有瞞特色。五星級酒段店要做國者際品牌釀、設(shè)計句特色的輪超五星硬級酒店收。商業(yè)市些場辦公市場酒店市場服務(wù)式公鳳寓市場住宅市刷場項目發(fā)展咐機會點項目狀態(tài)項目名稱開盤時間酒店式公寓建筑面積（萬平米）酒店式公寓戶數(shù)有效市場存量（萬平米）酒店管理公司已開盤萬麗海景2009.104.02442.9是維多利亞廣場2008.065.25002.0是即將入市香港置地內(nèi)部認(rèn)購3.55043.5是遠(yuǎn)雄國際廣場2010.03內(nèi)部認(rèn)購3.13183.1是合計——15.8156611.5——目前競爭嫂區(qū)域內(nèi)的高酒店式公練寓項目共4個，已火入市面除積約為9.2萬平米，乖共744戶，市場存量4.9萬平米；2個酒店式聽公寓項目軟將于今年嶄入市，目辮前處于前薯期蓄客階箏段，體量在6.6萬平米，和共822戶。CBD內(nèi)酒店式甘公寓為住頌宅式公寓姨，有效市吩場存量僅11.著5萬平米，做體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)寇小于住宅移及寫字樓軋的供應(yīng)量喪。服務(wù)式公鑰寓市場公寓市催場處在若起步階粒段地理位川置：青霧島市市染南區(qū)海潔豐路10號數(shù)碼港截三度空間叢，城市核愈心區(qū)；開業(yè)時間帝：200遮4-4；樓層狀況共：30層；層高：3.3米；戶型面撫積：52.0容5平米；109.煙6平米；112.破32方米；公寓層揪數(shù)：26；總戶數(shù)：山每層12戶，共312戶其中52平米的小好戶型有208間，占67%；109平米房抗間與112平米的鍋房間均銀為52間，占33%。酒店長網(wǎng)租價格慕：52平米公寓倒，租金為齡每年3600迫0元，3000元/月，物業(yè)暑費為3120元；110平左右瞇的公寓槍，租金拼為每年6300偽0元，525立0元/月，物業(yè)漫費共660拌0元。服務(wù)式射公寓個蔥案——三度空間服務(wù)式公壯寓市場家樂福三度空間入住情況據(jù)調(diào)查，蠟本公寓入赤住情況良逼好，旺季竹可達(dá)100%，淡季入傭住率也在90%以上。服務(wù)式某公寓市蔑場在客戶怪中，外司國客源檢占有很像大比重項，其中唉以日韓茂為主。青島周邊字地區(qū)企業(yè)個的老板；國際性溉、全國價性企業(yè)熊交流的店高級管鋤理人員刃的中長弓期住所架；企業(yè)作為奪接待用房杠；高級白膨領(lǐng)；投資型朵的客戶事?？驮葱畔㈨椖坑踩诩O(shè)施溝陳舊，男物業(yè)管賭理一般奏，但是曠入住率昏高。坐日韓、刮國內(nèi)商景旅所占蘭比重較勢大，酒卸店式公裙寓長租賀市場比庭較繁榮疫。酒店式公鄙寓入住率掏高嘉尚輝澡庭行政條公寓地理位置虧：青島市味南區(qū)東海灑西路15號乙開業(yè)時岸間：2008年11月樓層狀耐況：50層戶型面塞積：43-4修5平米零居寺占10%；148平米-208平米兩居賢占70%，主力瘋；298平米-32予7平米占20%。公寓層數(shù)紗：21總戶數(shù)堡：共92戶，低吉層80戶，高興層12戶（現(xiàn)只春剩68，原酒猜店10層以上轉(zhuǎn)涉為銷售）零居43-偷45以短租為蒜主，兩居148平米-208平米2.7-雖3.0萬/月，三居298平米-327平米3.6萬/月服務(wù)式領(lǐng)公寓市爬場62入住情況根據(jù)調(diào)查檢，本公寓街入住情況軟良好，全愉年入住率奮在70%以上?？驮葱抛锵⑸搪每捅奕思凹液叭?，日卻本企業(yè)呆的高管從事外貿(mào)陰、物流等阻行業(yè)的高乳級管理人中員跨國企脫業(yè)、國綿家知名斷企業(yè)的守高級管鍋理人員勝及家人塑長期住瓣所高收入人勞群旅游度扮假的居所服務(wù)式公魚寓市場項目非牌量身定穗做的公屈寓產(chǎn)品筆，存在你空間浪造費，未勢來發(fā)展慘有局限攤。酒店式寨公寓在桑住宅戶婚型的基量礎(chǔ)上轉(zhuǎn)姻做公寓貌，面積牧大，浪玻費了空辭間。09年住宅銷紛售轉(zhuǎn)好，雙項目將大斷面積公寓醬轉(zhuǎn)回住宅鞋出售。項鄉(xiāng)豐目非量身斧定做的公軋寓產(chǎn)品，外未來發(fā)展療有局限。青島沒有者專業(yè)的服箭務(wù)式公寓酒店星級酒店名稱客戶入住率均價（天/元）五星級香格里拉大飯店國內(nèi)、外商貿(mào)人士等100%900、1100、1300五星級海天大酒店國內(nèi)商務(wù)人士為主50%600、800、1000五星級麗晶大酒店國內(nèi)商務(wù)人士為主70%600、700、800五星級頤中皇冠假日酒店國內(nèi)商務(wù)人士為主70%1200準(zhǔn)五星級海爾洲際酒店國內(nèi)、國外商務(wù)人士等100%1000

酒店中屯的公寓屬數(shù)量較惑少，租蟲金水平尋高，但鐮入住情隔況好，澡以國內(nèi)調(diào)、外商衫務(wù)人士盈的需求墳最為突何出，供敲不應(yīng)求傭。整體來尾看，酒嗓店式公偉寓的客澇群主要襖為國內(nèi)顛、外商裙務(wù)人士炎，以滿諷足客戶駱在青島臭辦公、礦暫住；香格里拉焰大飯店和姑海爾洲際裁酒店的公辜寓價格高耳，入住率插高，國內(nèi)施、外商貿(mào)?？腿司袆蛻魧Φ竼蝺r承受糕力高；目前為私青島的濕淡季，痕酒店式贏公寓的與均價為遵淡季報窯價。服務(wù)式公肢寓市場商務(wù)客盒人需要鉗品質(zhì)公展寓香格里孝拉服務(wù)棵式公寓基本滿租報，有一些經(jīng)牌濟狀況袋良好的指私營業(yè)曬主，另碗一部分竄為外地遷高管在修青島，蠅亞洲人占一定妥比重，軟日、韓提國人，有時候還的有歐美歐美人士獻(xiàn)，租期通雁常都在有一個月濤左右的，犁也有3個月至半畫年的；外國客人殿出于家感洗覺的尋找獵，會選擇叉服務(wù)好、撒設(shè)施齊全反的酒店住諒，我們對育他們的服將務(wù)也很貼易心，因為癥他們和散片客、團(tuán)隊券客人不一晴樣，時間塘長了都很章熟，也挺會有感情的苗。他們就孤像是家人弟，而且長約期在外對腐家庭氛圍殲有要求，諷經(jīng)常會主領(lǐng)動和你說迷話，而且穿我們的長頸住房都是蜻套件，有增獨立的起慰居室和臥釋室。還有秋廚房，正中國人偶諷爾會在酒店閱做飯，外國人經(jīng)常會在印酒店吃或另出去吃；我們給酸他們的芳價格都授是協(xié)議獸價比門析市價低300元/間天，如厲果是半年篇以上優(yōu)惠慚更大。服務(wù)式臟公寓市述場以私營業(yè)鋤主及外企擱高端為酒援店中的常廣住客人，拴通常是整腎月租住，笛更多的需四要居住感畫強公寓。真正的騎服務(wù)式塘公寓存獻(xiàn)在市場王偉，宋香格里眼拉大酒飽店客房襪部主管深訪業(yè)內(nèi)肝人士：服務(wù)式公透寓市場被訪者：沈初女士，櫻運營部經(jīng)販理，輝盛笛閣國際公遷寓訪談時間雁：2010年4月2日深訪實錄象：我們對六青島很卸感興趣俗，目前屢集團(tuán)想柿在青島鵲做項目宇，香港虎中路是芝青島最弱好的位也置，商喊務(wù)氛圍諷很適合懷做服務(wù)內(nèi)式公寓淡；青島目奪前以日隆韓企業(yè)細(xì)為主，嶄世界500強中所占蚊比重小，青島的沿外國人畫比重相師對北京迷、上海怠等地還粉是有很幼大差距歇的。但鵲是也有助一部分圣的國內(nèi)段大品牌富，海爾謹(jǐn)、海信跪、青啤萍，這些非企業(yè)的潮上下游栗公司和善業(yè)務(wù)單臭位很多放，同樣坦有需求；青島的韓右國人很多夾，但是住符酒店式公榆寓的人很桃少，他們議基本都是哪租民宅。韓國客罪戶是公邪司租下伏來公寓利，不停蕉的換人蒸住，所歲以韓國褲租公寓刷是屬于栽公司型歡的行為。日本人顫喜歡租返房，對票于服務(wù)沖（酒店摔）式公鑼寓熟悉搭，在青工島做服幫務(wù)式公佛寓應(yīng)該允主要針挑對日本選市場。我們北典京的項良目所有要客戶中息日本客教戶所占眉的比例搖是最多朱的（30%），他們鄭已經(jīng)習(xí)慣再于租住公蝦寓的生活孕模式。因為日本敏人租公寓湊是屬于個勞人行為，節(jié)但是公司墻可能會每毫個月給錢倉，他們追傭求的是舒斯適的環(huán)境廢；區(qū)域有傍商務(wù)基修礎(chǔ)，適奸合做服愚務(wù)式公兄寓；500強企業(yè)分少，但絞是青島盞本地?fù)砩嫌械钠芬膛破髽I(yè)慈比較多拒，來往坊商務(wù)客撞人較多匙；青島服務(wù)解式公寓的抖主力客戶替為日本企參業(yè)員工，矮韓國人市饞場較小。日韓商務(wù)幅客人及國效內(nèi)大型企介業(yè)的商務(wù)沙客群有市錢場。商務(wù)客掘人為主抗要客戶66對于長子租單身誘客，70-8詠0的一室一欺廳市場反夏映很好，功能由分區(qū)合面理，住僻在這里濫的客人豎是不愿其意再去謠住酒店句的標(biāo)準(zhǔn)潑間了。兩室一廳辱是最普遍也的長住商露務(wù)客人需道求的面積票，100平米左右紛或者100沿-15窯0平米之澤間，也有家明庭成員度匠假居住。長租客鞋占比70%，最少仆租期3個月以凍上，散武客租期2-3天至3個月以下仆。在青島我認(rèn)們的面積娘應(yīng)該會差忌不多，但愿是戶型的磚比例上會掏根據(jù)市場原調(diào)整。在建筑形束式上一定阻是單獨的稻一棟樓，待長期考慮累可以銷售漲，有簡單網(wǎng)的配套，包括前灶臺接待敗、咖啡論吧、早肥餐廳、沙商務(wù)區(qū)挨及辦公呢區(qū)。置愁于健身紛這部分辦還是希您望能有戶自己的秩，面積炊不用太尋大，但扔是可以債讓客戶鬼有私屬問感。服務(wù)式公派寓市場70-8虛0平米的瞞一室一篩居市場拳反映很少好，都北是單身扎一個人盛在外地猴工作的每商務(wù)人活，這些牢人客戶乳喜歡居顛家的氛影圍。酒店式公信寓的客人萍與酒店明默顯的差別癥是居住時著間比較長搬，短租期錘幾天天，挎中長期幾難月及以上唇。在建筑形賊式上一定白是單獨的腔一棟樓，扛長期考慮棄可以銷售學(xué)，有簡單飽的配套。不用客戶闊對服務(wù)式愁公寓需求源面積不同期，一居戶旬型的中短謙租客人為則主。中短期商秧務(wù)人士喜