房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析以碧桂園為例

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析——以碧桂園為例摘要房地產(chǎn)行業(yè)屬于綜合性產(chǎn)業(yè)，對鋼鐵、建材等相關(guān)行業(yè)有直接的拉動作用。房地產(chǎn)公司面臨日益激烈的競爭從而導(dǎo)致資金的短缺的風(fēng)險，引發(fā)內(nèi)部管理層對公司未來發(fā)展的思考以及影響投資者的決策。在國家宏觀調(diào)控的背景下，還有金融機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)企業(yè)項目的門檻日益提高，如何通過財務(wù)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)問題并解決，來提高企業(yè)的競爭力，讓企業(yè)能可持續(xù)的健康發(fā)展。本文將采用哈佛分析框架對碧桂園進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略布局契合國家的發(fā)展戰(zhàn)略且經(jīng)營狀況良好，但是企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較差，房產(chǎn)物業(yè)發(fā)展過快成本偏低，有可能存在質(zhì)量隱患，并且碧桂園應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力較弱。所以碧桂園應(yīng)加強(qiáng)物業(yè)項目的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)和質(zhì)量，加強(qiáng)應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力以降低出現(xiàn)大量壞賬的風(fēng)險。關(guān)鍵詞：財務(wù)分析房地產(chǎn)企業(yè)碧桂園哈佛分析框架AbstractTherealestateindustryisacomprehensiveindustry,ironandsteel,buildingmaterialsandotherrelatedindustrieshasadirectstimulatingeffect.RealEstateCompanyfacetheriskofashortageoffundsresultingintheincreasinglyfiercecompetition,causinginternalmanagementonthecompany'sfuturedevelopmentandinfluencethedecisionsofinvestors.Atthenationalmacro-controlbackground,thresholdandfinancialinstitutionstotheenterpriseoftherealestateprojectisincreasing,howtofindtheenterprisethroughfinancialanalysisandsolvetheproblem,toimprovethecompetitivenessofenterprises,sothatenterprisescansustainabledevelopment.ThispaperwillusetheHarvardAnalysisFrameworkforgardenanalysis,foundthestrategiclayoutofenterprisedevelopmentstrategyandthecombinationofstateenterprisesoperatingingoodcondition,buttheassetturnoverrateispoor,therapiddevelopmentofrealestatepropertycostslow,theremayexistqualityproblems,andthegardenofthecashabilityofreceivableaccountisweak.Sothegardenshouldpayattentiontothepropertyassetturnoverandthepropertyquality,strengthenthecashabilityofreceivableaccountinordertoreducetheriskofalotofbaddebts.Keywords:Financialanalysis,Realestateenterprise,CountryGarden,HavardAnalysisFramework.目錄目錄摘要 1Abstract 2目錄 3一、 導(dǎo)論 5（一） 研究背景與意義 51、 研究背景 52、 研究意義 5（二） 國內(nèi)外的相關(guān)文獻(xiàn)綜述 51、 國內(nèi)的財務(wù)分析狀況 52、 國際的財務(wù)分析狀況 5（三） 研究思路與方法 61、 研究思路 62、 研究方法 6（四） 本文主要研究內(nèi)容與框架 6二、 碧桂園財務(wù)分析的相關(guān)理論基礎(chǔ) 7（一） 我國傳統(tǒng)財務(wù)分析基本方法和缺陷 7（二） 哈佛分析框架的基本內(nèi)容 8三、 哈佛分析框架下碧桂園財務(wù)分析 8（一） 碧桂園的戰(zhàn)略分析 81. 房地產(chǎn)行業(yè)分析 82.碧桂園戰(zhàn)略分析 8（二）碧桂園會計分析 91.房地產(chǎn)主要會計項目與會計政策確定 92. 碧桂園相關(guān)會計項目的分析 10（三） 碧桂園財務(wù)分析 111.償債能力分析 112.營運(yùn)能力 143.盈利能力 16（四） 碧桂園前景分析 181. 戰(zhàn)略預(yù)測 182. 財務(wù)預(yù)測 18四、主要結(jié)論 18五．碧桂園集團(tuán)的發(fā)展建議 19參考文獻(xiàn) 20一、 導(dǎo)論（一） 研究背景與意義1、 研究背景在近幾十年來，許多國家的快速發(fā)展，都離不開房產(chǎn)業(yè)的高速增長，房產(chǎn)業(yè)的繁榮發(fā)展帶動了經(jīng)濟(jì)的繁榮。未來，中國房地產(chǎn)將以關(guān)注民生，還有提供社會保障作為主流發(fā)展方向。中國房地產(chǎn)市場將面臨重要轉(zhuǎn)型，從低端的盲目開發(fā)住宅，開始走向科技舒適環(huán)保型的高端住宅轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)公司面臨日益激烈的競爭從而導(dǎo)致資金的短缺的風(fēng)險，引發(fā)內(nèi)部管理層對公司未來發(fā)展的思考以及影響投資者的決策。2、 研究意義因為房地產(chǎn)業(yè)在我國屬于新興的高利潤產(chǎn)業(yè)，但是還是有很多企業(yè)不注重財務(wù)分析，采用粗放式經(jīng)營，從而會出現(xiàn)許多問題?，F(xiàn)在有些公司因為資金管理不當(dāng)，導(dǎo)致現(xiàn)金流斷裂，企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)危機(jī)。從而使財務(wù)分析在房地產(chǎn)企業(yè)中變得日益重要。在國家宏觀調(diào)控的背景下，還有等金融機(jī)構(gòu)對房產(chǎn)企業(yè)項目的門檻日益提高，如何通過財務(wù)分析發(fā)現(xiàn)企業(yè)問題并解決，來提高企業(yè)的競爭力，讓企業(yè)能可持續(xù)的健康發(fā)展[[]楊旸[]楊旸.哈佛分析框架下的我國房地產(chǎn)上市企業(yè)財務(wù)分析[D].吉林財經(jīng)大學(xué)，2016（二） 國內(nèi)外的相關(guān)文獻(xiàn)綜述1、 國內(nèi)的財務(wù)分析狀況李雪梅（2004）：財務(wù)分析的目的不同，從而分析的角度也就不同。管理層很少會全面地去分析整個公司的財務(wù)報表,

只是發(fā)現(xiàn)在某些方面有問題的時候，才回去了解并查看財務(wù)報表中相關(guān)的內(nèi)容,

這樣不整體看很容易得出錯誤的結(jié)果[[]鄧美霞[]鄧美霞.上市公司財務(wù)報表分析以珠海格力電器股份有限公司為例.2015周福源（2012）：主張以企業(yè)運(yùn)行為起點(diǎn)，試著建立一個具有融合性質(zhì)的會計分析框架，即將企業(yè)的財務(wù)與經(jīng)營相結(jié)合，所處行業(yè)環(huán)境、選用的戰(zhàn)略以及執(zhí)行情況的分析結(jié)果與企業(yè)的業(yè)績和盈利能力結(jié)合起來，進(jìn)而來評價企業(yè)整體經(jīng)營、財務(wù)情況以及將來的發(fā)展走勢[[]周福源，企業(yè)財務(wù)分析框架[]周福源，企業(yè)財務(wù)分析框架:融合觀點(diǎn)[[J].商業(yè)會計，2012,(9):104-106唐慧欽（2014）：企業(yè)報表是企業(yè)會計中的一個重要載體。在企業(yè)的報表之中，全面、系統(tǒng)地記錄了在企業(yè)經(jīng)營過程中所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。根據(jù)報表對企業(yè)經(jīng)營過程中的財務(wù)數(shù)據(jù)分析和研究，從而發(fā)現(xiàn)問題，并且可以較為客觀準(zhǔn)確地對企業(yè)的經(jīng)營狀況進(jìn)行評價，還可以對問題進(jìn)行改善與修正[[]唐惠欽[]唐惠欽.萬科與保利地產(chǎn)的財務(wù)戰(zhàn)略比較分析[D]，廈門:廈門大學(xué)，2014.2、 國際的財務(wù)分析狀況K.G.Palepu:、P.M.Healy和V.L.Bernard（2004）：在《運(yùn)用財務(wù)報表進(jìn)行企業(yè)分析與估價》中提出“哈佛分析框架”。該框架將戰(zhàn)略分析融合到財務(wù)分析之中，包括經(jīng)營戰(zhàn)略分析、會計分析、財務(wù)分析和前景分析四部分[[]湯明陽[]湯明陽.基于哈佛框架下李寧公司財務(wù)分析研究[D].河南大學(xué).2015克勞迪婭(Claudia,2007)：提出從財務(wù)指標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計目的、決策系統(tǒng)實用性、財務(wù)決策的運(yùn)作模式這三方面來設(shè)計和考量專業(yè)的財務(wù)診斷體系，這個方法是通過對企業(yè)所提供的數(shù)據(jù)進(jìn)行歸納、計算和總結(jié)，來設(shè)立一個區(qū)間式的評分系統(tǒng)，對企業(yè)相關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)和財務(wù)報告數(shù)據(jù)進(jìn)行評分，最后得出相關(guān)的結(jié)論[[]戴秀青[]戴秀青.基于哈佛分析框架下的YY公司財務(wù)分析[D].廣東財經(jīng)大學(xué).2016（三） 研究思路與方法1、 研究思路本文在對碧桂園進(jìn)行案例分析時，首先，對當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行分析，抓住房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分析行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展因素；其次，運(yùn)用哈佛框架從四個維度分析。第一，從戰(zhàn)略的角度，對碧桂園和同行業(yè)萬科地產(chǎn)進(jìn)行分析。第二，從會計的角度，對碧桂園在香港準(zhǔn)則下所執(zhí)行的會計政策進(jìn)行剖析和評價。第三，從財務(wù)的角度，結(jié)合2010—2015年5年的財務(wù)數(shù)據(jù)做縱向分析。在內(nèi)部進(jìn)行橫向比較，綜合評價碧桂園整體經(jīng)營狀況。另外，運(yùn)用比率法，從碧桂園的盈利能力和償債能力等多個方面進(jìn)行分析。第四，從戰(zhàn)略和財務(wù)方面對碧桂園的發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測。最后，依據(jù)得出的基本結(jié)論對碧桂園發(fā)展提出合理化建議。2、 研究方法本文選取碧桂園控股有限公司進(jìn)行分析，借鑒國內(nèi)外的財務(wù)分析所運(yùn)用的理論方法，基于哈佛分析框架，采取案例分析的方法，在國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和行業(yè)發(fā)展動態(tài)的背景下，以房產(chǎn)上市企業(yè)碧桂園公司2010年至2015年的財務(wù)數(shù)據(jù)為研究對象，并選取萬科地產(chǎn)為參照對象進(jìn)行比較分析。運(yùn)用財務(wù)分析理論知識并結(jié)合公司的總體發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行研究，全面系統(tǒng)地分析碧桂園的業(yè)績和財務(wù)狀況，從而有效地指出碧桂園在經(jīng)營管理上的一些問題，找到相應(yīng)的解決方法，并提出相關(guān)的建議。（四） 本文主要研究內(nèi)容與框架本文主要對于傳統(tǒng)財務(wù)分析的不足之處，基于哈佛分析框架，將框架中（戰(zhàn)略、財務(wù)、會計和前景分析）等四個分析相結(jié)合，從定性與定量兩個方面對本文的研究對象碧桂園進(jìn)行系統(tǒng)的財務(wù)分析，進(jìn)而根據(jù)分析的結(jié)論對企業(yè)提出改進(jìn)意見以及企業(yè)未來發(fā)展方向[[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產(chǎn)財務(wù)分析研究[D].[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產(chǎn)財務(wù)分析研究[D].遼寧大學(xué)，2015圖一本文主要研究框架二、 碧桂園財務(wù)分析的相關(guān)理論基礎(chǔ)（一） 我國傳統(tǒng)財務(wù)分析基本方法和缺陷傳統(tǒng)財務(wù)報表分析的方法主要分為三種一是財務(wù)比率分析（對財務(wù)相對數(shù)指標(biāo)進(jìn)行比較，對經(jīng)營活動變動程度進(jìn)行分析，來評價企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果）；二是財務(wù)數(shù)據(jù)比較分析（對兩個或以上相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行對比，確定其差異并進(jìn)行差異分析或趨勢分析），三是財務(wù)數(shù)據(jù)的趨勢分析（對企業(yè)的相同數(shù)據(jù)指標(biāo)或比率進(jìn)行縱向比較，確定企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果變動趨勢）。目前，傳統(tǒng)的財務(wù)分析指標(biāo)主要用來分析企業(yè)的經(jīng)營狀況，為企業(yè)的管理者進(jìn)行決策提供有用資料。從而使財務(wù)分析指標(biāo)對其結(jié)果有著重要的影響，財務(wù)分析指標(biāo)的局限性使企業(yè)財務(wù)報表分析中，無法包含全部關(guān)鍵因素并反映真實的企業(yè)經(jīng)營。（二） 哈佛分析框架的基本內(nèi)容哈佛分析框架下的財務(wù)分析，全面考慮了企業(yè)發(fā)展的各個方面，從時間角度來說包括企業(yè)的過去、現(xiàn)在和將來；從分析的廣度來說包括對企業(yè)的戰(zhàn)略分析、會計分析、財務(wù)分析和前景分析。三、 哈佛分析框架下碧桂園財務(wù)分析碧桂園簡介：標(biāo)題中“碧桂園”，即碧桂園控股有限公司（后文，均簡稱為“碧桂園”）。碧桂園創(chuàng)立于1992年，2006年被中國工商局認(rèn)定為"中國馳名商標(biāo)"，為最早獲評的兩個房地產(chǎn)行業(yè)馳名商標(biāo)之一，并在2007年，碧桂園在香港聯(lián)交所主板上市[[]碧桂園：建老百姓買得起的房子［EB/OL］，2017][]碧桂園：建老百姓買得起的房子［EB/OL］，2017[]碧桂園集團(tuán).百度百科[z]本章的數(shù)據(jù)來自于碧桂園和萬科集團(tuán)的官方網(wǎng)站所發(fā)布的年報中提取的數(shù)據(jù)，還有東方財富網(wǎng)站上的一些數(shù)據(jù)，下文不再具體標(biāo)注。（一） 碧桂園的戰(zhàn)略分析1. 房地產(chǎn)行業(yè)分析（1）房地產(chǎn)行業(yè)特征目前，房地產(chǎn)的行業(yè)環(huán)境總體呈現(xiàn)高動態(tài)、高復(fù)雜、周期性的特征。地產(chǎn)項目產(chǎn)品與其它制造業(yè)的產(chǎn)品相比較，具有地域性、耐用性、高價值性等特點(diǎn)，更大的區(qū)別在于房地產(chǎn)的產(chǎn)品還具有地域性、投資性、滯后性等特點(diǎn)，這也就決定了房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力與制造業(yè)等其他行業(yè)企業(yè)的核心競爭力的不同[[]李曉春[]李曉春.長沙新宇房地產(chǎn)集團(tuán)公司核心競爭力研究[D].中南大學(xué),2006（2）房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期我國房地產(chǎn)的生命周期主要有投入期、增長期、成熟期和衰落期。在這四個階段中房地產(chǎn)企業(yè)會有不同的表現(xiàn)，因此根據(jù)會根據(jù)遇到不同的狀況采取不同的措施[[]楊旸[]楊旸.哈佛分析框架下的我國房地產(chǎn)上市企業(yè)財務(wù)分析[D].吉林財經(jīng)大學(xué)，20162.碧桂園戰(zhàn)略分析（1）碧桂園SWOT分析在房地產(chǎn)行業(yè)這個大環(huán)境背景下，碧桂園有著自己的優(yōu)勢和劣勢，還伴隨著機(jī)會和風(fēng)險。碧桂園的競爭優(yōu)勢碧桂園依托自己強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)，全部樓盤自己開發(fā)和自己銷售，從而獲得規(guī)模優(yōu)勢，把開發(fā)成本降得最低。并擁有一條自主房地產(chǎn)開發(fā)鏈，幾乎扮演了房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個角色，從最初項目開發(fā)的設(shè)計、建筑和裝修直到物業(yè)建成后的物業(yè)管理均由公司負(fù)責(zé)，這大大提高了碧桂園的競爭能力。碧桂園的競爭劣勢碧桂園規(guī)模經(jīng)營缺乏個性化，房子風(fēng)格沒怎么變化，缺乏差異化。國家大力推行的住房保障房對當(dāng)今許多商品房造成一定的沖擊，必然會對碧桂園造成一定的威脅。政府壟斷土地的供應(yīng)，稅收政策、金融、規(guī)劃等主要的開發(fā)條件都需要依賴政府，開發(fā)商不具有討價還價的能力。碧桂園所面臨的機(jī)會一線城市房價政府監(jiān)管比較嚴(yán)格，但是在二、三線城市并不是特別嚴(yán)，碧桂園房產(chǎn)選擇二三線城市作為企業(yè)的開發(fā)重點(diǎn)，其實是一種避重就輕的方法，從而降低了自身房產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險[[]碧桂園集團(tuán)戰(zhàn)略分析[]碧桂園集團(tuán)戰(zhàn)略分析./wenku/274337.html［EB/OL］，2016碧桂園所面臨的風(fēng)險我國房產(chǎn)企業(yè)關(guān)系這國家經(jīng)濟(jì)和人民生活，所以一直是政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，政府有著很強(qiáng)的干預(yù)性。人們的消費(fèi)觀念會慢慢的成熟，當(dāng)消費(fèi)者對價格的敏感并不在于產(chǎn)品的價值時，碧桂園這個“房屋大工廠”不注重個性化的模式就會有很大問題。（2）總體的發(fā)展戰(zhàn)略許多年來，碧桂園開創(chuàng)出獨(dú)具特色的碧桂園開發(fā)模式，運(yùn)用和堅持以下三大核心戰(zhàn)略：第一，合理利用荒地：首創(chuàng)“荒地造城”，科學(xué)探索在荒地上進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)；合理規(guī)避一二線城市開發(fā)風(fēng)險，率先在三四線城市展開建設(shè)版圖，有利于推動本地城鎮(zhèn)化；在一線城市開發(fā)中加入科技的概念，提供高品質(zhì)的衛(wèi)星城鎮(zhèn)提升居民幸福感。第二，城市級配套。碧桂園一直保持著自己超前規(guī)劃的理念，以創(chuàng)新思路引領(lǐng)公司發(fā)展。公司在建設(shè)和運(yùn)作地產(chǎn)項目時，基本都要配套建設(shè)相關(guān)社區(qū)設(shè)施[9]。第三，建老百姓買得起的好房子?！拔锩纼r廉”是碧桂園創(chuàng)始人楊國強(qiáng)一直遵循的經(jīng)營理念，使得碧桂園的開發(fā)模式與國家的樓市調(diào)控政策更趨一致。（二）碧桂園會計分析1.房地產(chǎn)主要會計項目與會計政策確定通過上面對行業(yè)的分析，可以知道未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將漸漸進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展的模式，開發(fā)方向有所傾斜。碧桂園處于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的中上游水平，資金實力相對雄厚。根據(jù)對公司的戰(zhàn)略分析可知，公司的發(fā)展戰(zhàn)略十分契合國家政策，注重三四線城市房地產(chǎn)的開發(fā)，與國家城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略不謀而合。碧桂園的綜合財務(wù)報表是根據(jù)香港的財務(wù)報告準(zhǔn)則編制，按照歷史成本法編制。2. 碧桂園相關(guān)會計項目的分析（1）存貨作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項重要資產(chǎn)，通常存貨價值占企業(yè)資產(chǎn)的比重較大且流動性較強(qiáng)。存貨主要核算房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各項成本以及費(fèi)用支出，因此對其進(jìn)行準(zhǔn)確的確認(rèn)和計量有著十分重要的意義。在香港準(zhǔn)則下碧桂園資產(chǎn)負(fù)債表中，流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)中的“開發(fā)中物業(yè)”和“已落成之待售物業(yè)”均屬于存貨的范圍。從上表可知，碧桂園的存貨處于逐年增長的趨勢，但是一直低于萬科的資產(chǎn)規(guī)模。雖然碧桂園的開發(fā)方式是在三四線城市購買大量的土地以進(jìn)行城鎮(zhèn)化開發(fā)建設(shè)，其土地成本、工程成本均較低。而萬科地產(chǎn)的樓盤通常選在一二線城市，在相同規(guī)模的情況下成本高于碧桂園。兩家公司在過去的五年間，存貨的規(guī)模均大幅上升。（2）土地使用權(quán)土地使用權(quán)在中國《企業(yè)會計準(zhǔn)則》下作為無形資產(chǎn)進(jìn)行核算，但是在香港準(zhǔn)則下則單獨(dú)列示為土地使用權(quán)。根據(jù)香港的會計準(zhǔn)則，由于中國地產(chǎn)企業(yè)取得的是土地使用權(quán)而非所有權(quán)，故土地使用權(quán)不應(yīng)作為開發(fā)成本的一部分，而是相當(dāng)于一項無形資產(chǎn)，需要進(jìn)行攤銷，并單獨(dú)列示[[]金融地產(chǎn)觀察[]金融地產(chǎn)觀察.中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解讀要點(diǎn)(香港上市公司)./s/blog_516ade740100905k.html［EB/OL］，2008從上表可知，碧桂園控股有限公司在2011年以來土地使用權(quán)逐漸上升，總體呈現(xiàn)上升趨勢，一直以來碧桂園大量儲備土地，有獨(dú)特的拿地策略。中國經(jīng)濟(jì)目前相對較嚴(yán)峻，中央政府會推動一些政策，使中國的經(jīng)濟(jì)帶到正常的發(fā)展軌道，碧桂園集團(tuán)總裁、執(zhí)行董事莫斌認(rèn)為碧桂園必須抓住這個大好機(jī)會，經(jīng)濟(jì)越是嚴(yán)峻，越是我們的機(jī)會，所以要儲備更多優(yōu)質(zhì)土地。（3）固定資產(chǎn)從上表可知，萬科的固定資產(chǎn)遠(yuǎn)低于碧桂園，主要是萬科集團(tuán)的經(jīng)營模式與碧桂園不同，因為碧桂園每開發(fā)一個樓盤就會建設(shè)一個相應(yīng)的配套酒店，并且是按照四星級以上的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，相應(yīng)的投入成本和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也較高。（三） 碧桂園財務(wù)分析1.償債能力分析（1）流動比率圖1-1碧桂園和萬科2011-2015年流動比率由圖1-1可知，2011-2015年間碧桂園的流動比率雖有所波動，但整體趨勢比較平穩(wěn)，總體處在1.3左右。2012-2014年短期償債能力有所下降，是因為這幾年處于國家樓市調(diào)整，年度銷售金額一直保持在450億元左右，幾乎是“停滯不前”。為了擺脫困境，過去幾年碧桂園一直在調(diào)整區(qū)域布局，加大了廣東省外項目、二三線大盤以及海外項目的投資。2014年后公司采取堅持科學(xué)發(fā)展的戰(zhàn)略政策，開發(fā)大量新的項目，囤積大量存貨，使得短期償債能力回到1.35，與萬科相比逐步回升。（2）速動比率圖1-2碧桂園和萬科2011-2015年速動比率從圖1-1和圖1-2可以看出，受國家限購政策的影響，2012年速動比率有所下降，和流動比率一樣，碧桂園的速動比率也較穩(wěn)定，在0.5左右。但與流動比率相比，相差較大，這是因為房地產(chǎn)行業(yè)的性質(zhì)，房產(chǎn)行業(yè)通常有金額較大的存貨，例如一些正在開發(fā)的項目以及落成待售的物業(yè)。一般短期償債能力的比率為1較為恰當(dāng)，可是碧桂園和萬科的速動比率都沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)在面對突然的債務(wù)問題時，存貨是否能清償債務(wù)還有待考量[[]姜照清[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產(chǎn)財務(wù)分析研究[D].遼寧大學(xué)，2015（3）資產(chǎn)負(fù)債率圖1-3-1碧桂園和萬科2011-2015年資產(chǎn)負(fù)債比率圖1-3-22011-2015年碧桂園現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物變化情況從圖1-3-1我們可知，這兩家的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率都比較高，都為70%以上處于偏高水平，企業(yè)的償債能力較弱。2012-2015年間該比率處于波動狀態(tài)，從70%左右上升到77.69%，最后回到75%左右，總體來看資產(chǎn)負(fù)債率不斷升高，長期償債能力在逐漸下降。2015年，碧桂園資產(chǎn)負(fù)債率有所下降，比2014年下降1.4個百分點(diǎn)，但同時現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物也從2014年的187億元攀升至2015年的365億元。換言之，2015年盡管碧桂園為擴(kuò)大企業(yè)自身的土地投資需求，導(dǎo)致公司融資規(guī)模有所增加，但因為其強(qiáng)大的銷售能力和嚴(yán)格的現(xiàn)金流管理，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)反而得到進(jìn)一步的優(yōu)化[[]趙子龍[]趙子龍.碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)：2017年銷售目標(biāo)4000億元[J].中國經(jīng)營報.2017（4）產(chǎn)權(quán)比率圖1-4碧桂園和萬科2011-2015年產(chǎn)權(quán)比率從數(shù)據(jù)來看，碧桂園的產(chǎn)權(quán)比率從2011年的257%，上升到2015年的418%，五年間上升幅度較大，產(chǎn)權(quán)比率高，是高風(fēng)險、高報酬的財務(wù)結(jié)構(gòu)。從長期來看，企業(yè)的長期償債能力較差。2.營運(yùn)能力（1）存貨周轉(zhuǎn)率圖2-1碧桂園和萬科2011-2015年存貨周轉(zhuǎn)率就碧桂園單獨(dú)來看，雖然存貨周轉(zhuǎn)率大體在下降，但總體來看該比率仍高于0.6。萬科雖然沒有較大幅度地提高，但是卻在緩慢攀升，由2011年的0.25增長到2015年的0.4，表示萬科地產(chǎn)在存貨的管理水平方面略有改進(jìn)[[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產(chǎn)財務(wù)分析研究[D].遼寧大學(xué)，2015]，但遠(yuǎn)低于碧桂園。由此可以看出，雖然有外在政策的影響，[]姜照清.基于哈佛框架下的保利地產(chǎn)財務(wù)分析研究[D].遼寧大學(xué)，2015（2）應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率圖2-2碧桂園和萬科2011-2015年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率從圖2-2中我們可以看出，從2011年到2015年，碧桂園的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)大幅的波動，到2015年只有9.65，與同行業(yè)萬科相比較差。碧桂園2011年業(yè)績穩(wěn)步增長，調(diào)整區(qū)域布局，加大廣東省外項目、二三線大盤以及海外項目的投資。所以碧桂園與客戶的往來款項增多，從而導(dǎo)致應(yīng)收款周轉(zhuǎn)率相對下降，應(yīng)收款的變現(xiàn)能力變?nèi)酢１坦饒@應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)往來資金的周轉(zhuǎn)能力和應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力，來降低出現(xiàn)壞賬的風(fēng)險[[]楊旸[]楊旸.哈佛分析框架下的我國房地產(chǎn)上市企業(yè)財務(wù)分析[D].吉林財經(jīng)大學(xué)，2016（3）流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率圖2-3碧桂園和萬科2011-2015年的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率觀察圖中數(shù)據(jù)，我們可以知道碧桂園的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有點(diǎn)起伏但總體來說相差不大，保持在0.5左右，高于萬科地產(chǎn)。說明企業(yè)內(nèi)部的流動資金都得到了充分的利用，存貨滯留較少，能夠及時轉(zhuǎn)化為銷售收入，為企業(yè)帶來收益與現(xiàn)金流入。數(shù)值較小的原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)從開發(fā)施工到建成銷售，這期間需要經(jīng)過一段很長的時間，這樣才能保證其房屋的質(zhì)量。（4）總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率圖2-3碧桂園和萬科2011-2015年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從2012-2015年碧桂園總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變化情況來看，碧桂園總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直穩(wěn)定在0.30左右，與同類大型房企萬科大致相當(dāng)，2015年周轉(zhuǎn)速度與行業(yè)標(biāo)桿趨同，雖然略有下滑，但仍屬于較高的周轉(zhuǎn)水平。如何實現(xiàn)更高的周轉(zhuǎn)率，加速回款，成為眾多大型的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的一個大考驗。為此碧桂園制定了“跟投機(jī)制、合伙人戰(zhàn)略”，團(tuán)隊的整體競爭實力有一定的提高，使得該公司具有同行中較快的賬款周轉(zhuǎn)速度，2015年碧桂園總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.31，,資金使用的效率比較高[[]鄧浩志[]鄧浩志.“地產(chǎn)三強(qiáng)”今年沖擊4000億業(yè)績./post-2136657-124212168-1.shtml［EB/OL］，2017致謝：轉(zhuǎn)眼間四年緊張而又充實的大學(xué)生生活即將畫上句號。在這四年的學(xué)習(xí)期間，我得到了很多老師、同學(xué)和朋友的關(guān)懷和幫忙。在學(xué)位論文即將完成之際，我要向所有期間給予我支持、幫忙和鼓勵的人表示我最誠摯的謝意。首先，我要感謝我的指導(dǎo)老師張毓雄老師對我的教導(dǎo)。從論文的選題、構(gòu)思、撰寫到最終的定稿，張毓雄老師都給了我悉心的指導(dǎo)和熱情的幫忙，使我的畢業(yè)論文能夠順利的完成。張毓雄老師對工作的認(rèn)真負(fù)責(zé)、對學(xué)術(shù)的鉆研精神和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)風(fēng)，都是值得我終生學(xué)習(xí)的。最后，感謝我的家人在此期間給予我的包容、關(guān)愛和鼓勵，以及所有陪我一路走來的同學(xué)和朋友，正是由于他們的支持和照顧，我才能安心學(xué)習(xí)，并順利完成我的學(xué)業(yè)。畢業(yè)在即，在今后的工作和生活中，我會銘記師長們的教誨，繼續(xù)不懈努力和追求，來報答所有支持和幫忙過我的人!3.盈利能力（1）銷售毛利率圖3-1碧桂園和萬科2011-2015年的銷售毛利率從圖3-1中可知，碧桂園的銷售毛利率呈逐年上升趨勢，然后到了2014年有輕微的下降，是因為2015年的產(chǎn)品大部分為2014年簽約，但是14年房地產(chǎn)整體情況較差，碧桂園因此采用包括價格方式在內(nèi)的去庫存方式，因此其毛利率有一定的下降?？傮w與萬科相差不大但仍低于萬科。2011年開始，政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)出臺一系列的政策，而且2011年-2012年嚴(yán)厲調(diào)控時期，但是碧桂園的銷售毛利率仍呈逐年上升趨勢，因為碧桂園在三四線城市儲備了大量的土地，開盤均帶來了很好的利潤，并且引進(jìn)合伙人計劃，成本控制能力進(jìn)一步增強(qiáng)，銷售管理費(fèi)用率持續(xù)下降。（2）銷售利潤率圖3-2碧桂園和萬科2011-2015年銷售利潤率從圖3-2可以看出，碧桂園的銷售利潤率與圖3-1銷售毛利率一樣，呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，但總體大于萬科的銷售利潤率。一方面，是因為政策的限制而降低了房價；另一方面，是因為在土地和市場方面做了優(yōu)化，一二三四線城市起頭并進(jìn)；最后，實行了內(nèi)部合伙人機(jī)制。（3）總資產(chǎn)報酬率圖3-3碧桂園和萬科2011-2015年總資產(chǎn)報酬率碧桂園的總資產(chǎn)報酬率呈現(xiàn)上升趨勢，并且超過萬科地產(chǎn)，說明企業(yè)對資產(chǎn)的運(yùn)用效率在不斷提高，企業(yè)經(jīng)營管理水平在不斷完善。（4）凈資產(chǎn)收益率圖3-4碧桂園和萬科2011-2015年凈資產(chǎn)收益率從表中可以看出，碧桂園的凈資產(chǎn)收益率總體呈上升趨勢，盈利能力有所上升，與萬科地產(chǎn)相比較，碧桂園凈資產(chǎn)收益率與其相差不多，說明企業(yè)近期發(fā)展較為穩(wěn)定。（四） 碧桂園前景分析1. 戰(zhàn)略預(yù)測未來碧桂園繼續(xù)堅持“一條龍式”房產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略和開發(fā)模式，從規(guī)劃投入到售后，每一環(huán)節(jié)都配備一支精英團(tuán)隊，以專業(yè)精神還有嚴(yán)格的質(zhì)量監(jiān)控，為求卓越的品質(zhì)。關(guān)于發(fā)展戰(zhàn)略方面。碧桂園在珠三角城市發(fā)展優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，向外擴(kuò)展。集團(tuán)產(chǎn)品開發(fā)、營銷能力的優(yōu)化提升及包括互聯(lián)網(wǎng)平臺拓展在內(nèi)的一系列創(chuàng)新手段的運(yùn)用，也使得銷售規(guī)模上升的同時，銷售均價保持平穩(wěn)，可銷售存貨量穩(wěn)中有降，去化率進(jìn)一步提高。關(guān)于產(chǎn)品策略方面。碧桂園應(yīng)該繼續(xù)堅持綠色的發(fā)展戰(zhàn)略，迎合低碳經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮產(chǎn)品創(chuàng)新的優(yōu)勢。在綠色住宅的研發(fā)、應(yīng)用和推廣方面可以進(jìn)一步發(fā)展。2. 財務(wù)預(yù)測盈利能力需進(jìn)一步加強(qiáng)。從2012-2015年凈資產(chǎn)收益率與總資產(chǎn)收益率的變化情況來看，2015年碧桂園凈資產(chǎn)收益率為20.05%，較2014年提升2.8個百分點(diǎn)，反映出公司股東回報的好轉(zhuǎn)，但在一般情況下，負(fù)債的增加會導(dǎo)致凈資產(chǎn)收益率的上升；而從總