養(yǎng)老地產解析

養(yǎng)老地產解析提綱1、背景2、養(yǎng)老地產概念及分類3、國外案例4、國內案例5、經營模式6、寧波養(yǎng)老地產市場情況7、養(yǎng)老地產項目設計要求“十二五”時期，隨著第一個老年人口增長高峰的到來，我國人口老齡化進程將進一步加快。從2011年到2015年，全國60歲以上老年人將由1．78億增加到2．21億，平均每年增加老年人860萬；老年人口比重將由13．3％增加到16％，平均每年遞增0.54個百分點。背景人口老齡化最為嚴重的區(qū)域，包括渤海灣和長江三角洲，據統計，老齡化水平超過全國平均值的有上海（19.6%）、江蘇（13.75%）、浙江（13.28%）、天津（15.68%）、北京（14.6%）、重慶（12.84%）等省市。第六次人口普查顯示，我國是老年人口最多的國家，60歲及以上人口已超1.7億，占總人口的13.26%。據預測，2030年每3到4個人當中，就會有一個是老年人。背景背景在國家調控和經濟形勢的影響下，房地產企業(yè)遇到了前所未有的發(fā)展難題，地產開發(fā)商們不得不開始尋找新的突破口：轉型、細分市場、走專業(yè)路線。中國人口老齡化問題日益凸顯，再加上退休年齡延遲所引發(fā)的激烈社會爭議，催生了公眾對養(yǎng)老問題的關注和擔憂。接踵而來的醫(yī)療、保險等后續(xù)問題，使建立以社區(qū)為中心的老年服務體系的任務也越來越受到關注。在“銀發(fā)產業(yè)”大蛋糕的誘惑下，新的地產形式———養(yǎng)老地產成為了房地產企業(yè)市場轉型和細化的一個新選擇。目前，由于開發(fā)、經營模式有多種類型，相關政策法規(guī)尚不完善，關于養(yǎng)老地產的概念尚不統一。這里以目標客戶或目標市場作為定義的標準，即養(yǎng)老地產是以老年人為目標客戶群體并進行針對性設計、配套和服務的房地產開發(fā)。

根據國際標準，65歲以上的人為老年人，中國內地的標準為60歲。養(yǎng)老地產概念1、養(yǎng)老院2、老年公寓按照適于老年人居住的要求來設計和建造，由社會投資按照市場化運作的商品住宅，專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老服務相結合模式的住宅。分析：在城市商品住宅小區(qū)中，規(guī)劃部分比例按老年住宅設計，并配套相關護理服務。3、養(yǎng)老社區(qū)以老年人為主的的住宅小區(qū)，通過醫(yī)療、看護等配套，為老年人提供從健康階段到護理階段全過程的養(yǎng)老服務。以美國CCRC社區(qū)為模板，CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為持續(xù)性照顧退休社區(qū)。專門的養(yǎng)老院或護養(yǎng)院，不屬于房地產開發(fā)項目，由專業(yè)的養(yǎng)老機構負責運營。大部分經營模式為公辦民營，采取出租或會員制形式。分析：按照國內“居家養(yǎng)老”為主的需要，根據區(qū)域老年人口，規(guī)劃養(yǎng)老院或護理中心，設置在社區(qū)或作為新出讓用地配套，可能會成為未來公辦民營型社會福利設施主要方式。養(yǎng)老地產分類養(yǎng)老地產社會福利設施用地住宅用地“養(yǎng)老”地產項目：前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主題銷售住宅產品綜合型地產項目：通過醫(yī)院／養(yǎng)老等項目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā)政府劃撥或作為商品住宅用地配套代建按用地性質劃分：隨著老齡化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政府低價出讓住宅用地，開發(fā)商按老年住宅要求進行設計，并定向出讓給符合條件的老年人。養(yǎng)老地產分類建立在“先富后老”基礎上的養(yǎng)老模式發(fā)達的生產力水平良好的社會保障體系從關注老年人的心理感受出發(fā)西方發(fā)達國家老年住宅研究背景國外案例西方發(fā)達國家老年住宅研究背景比較項西方型社會東方型社會傳統家庭觀社會風尚是獨立自主，互不拖累社會公德應贍養(yǎng)老人，敬老愛幼主體家庭結構親子分居小家庭為主體多代同堂大家庭為主體老年福利體制政府立法，社會保險政府立法，社會家庭共擔老年福利對策增強老人獨立生活能力增強家庭養(yǎng)老功能老年住宅形式低層獨立式住宅或公寓對層集合式住宅或公寓社區(qū)服務目標援護純老年家庭援護住宅養(yǎng)老環(huán)境老年居住福利設施滿足老人對居住環(huán)境多樣性需求開發(fā)社區(qū)服務網點，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者國外案例國外養(yǎng)老地產——德國與家人同住的老人僅占老年家庭總數的1/4截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占德國總人口的24%入住養(yǎng)老院的老年人以平均年齡為82歲的老年女性為主20世紀90年代德國倡導“照料護理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國老年住房的主要模式。國外案例國外養(yǎng)老地產——德國“照料護理式住宅”不來梅老年住宅護理理念環(huán)境理念建筑理念國外案例國外養(yǎng)老地產——美國60年代末美國進入老齡社會，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國總人口的16%。經濟實力強，70年代中開始社會養(yǎng)老設施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。據統計，家人同居的老人很少，75％的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無法自理時才進入社會養(yǎng)老設施。獨立式住宅老年公寓（集合住宅）養(yǎng)老院護理院老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)）美國老年住房五種模式

國外案例國外養(yǎng)老地產——美國老年人的“夢之城”獨立式公寓各種配套設施完備功能完善的醫(yī)療設施美國太陽城

國外案例國外養(yǎng)老地產——日本截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總人口的24%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國家之一。目前，90％以上的老年住戶現有居住的住宅標準高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中養(yǎng)老，4.2％的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設施中。日本雖有與子女同住的習慣，但近些年在逐步降低。日本老年住房三種模式在宅養(yǎng)老機構養(yǎng)老“兩代居”國外案例國外養(yǎng)老地產——日本日本老年住房“兩代居”模式國外案例國外養(yǎng)老地產——日本同居寄宿型同居分住型鄰居和住型完全鄰居型日本老年住房“兩代居”模式國外案例國外養(yǎng)老地產——日本通過道具使參觀者模擬到老年的生理狀態(tài)，體驗在住宅的各個功能空間中針對老年人設計的設計細節(jié)。國外案例結論把老年居住建筑的規(guī)劃納入居住區(qū)的規(guī)劃當中，是老年住宅的發(fā)展趨勢。日本、新加坡的老年建筑模式對中國的老年住宅規(guī)劃設計更具有借鑒意義。老年住宅設計不僅關注老年人的居住環(huán)境，同樣關注老年人的心理感受。老年住宅設計應注重周圍配套設施以及護理體系的完善。在財富積累充分、社會保障體系健全的情況下，以政府通過政策引導為主的方式解決老年人的居住問題。企業(yè)需從建造以人為本的人居環(huán)境的層面上重視社區(qū)中的老年問題，并從專業(yè)上解決老年住宅實施中的技術問題。國外案例第一類單體的養(yǎng)老機構概念：專門的養(yǎng)老院或者老年公寓，不屬于房地產開發(fā)項目，由專業(yè)的養(yǎng)老機構負責運營。經營模式：大部分為公辦民營，采取出租或會員制形式案例：北京匯晨老年公寓、上海親和源國內案例匯晨老纖年公寓混案例介叛紹1、項目概句況項目是北防京市屬公廳辦民營綜減合性養(yǎng)老詳服務機構預，位于昌此平區(qū)北七刻家鎮(zhèn)八仙燭莊。規(guī)劃誼用地54并.21公鋸頃，總建撿筑面積約探50萬平闖方米，共怪規(guī)劃為2絞期。一期廟工程14慶7畝，設覺計床位7旬12張，憐于200識7年10晶月31日飾投入使用兇。二期工肢程計劃于溫2011箱年下半年唐動工，床肯位超過一輪萬張。2、項目配多套設施?綜合服憐務中心：挪為老人提憲供日常休側閑的場館左，包括臺培球廳、舞各蹈廳、健此身房、卡頃拉OK廳鼻、書畫勁室、閱摧覽室、艦網絡教巾室、多墾功能廳惜、餐廳航、醫(yī)務坐部、超踐市?溫泉斷會館、循游泳館國內案例3、經營姓模式項目由較北京市冷民政局邁投資興表建，由鈴匯晨進違行運營罰管理。泛匯晨是馳專業(yè)的怪養(yǎng)老機貞構運營公司。4、養(yǎng)老服劫務內容（1）基遠本服務：漸房屋整理也和日常房喇間整理、挨定期換洗誦床上用品挽和窗簾。（2）營脂養(yǎng)餐服務裝：根據老潔人身體狀子況和偏好還進行配餐寶和送餐服動務。另外拐，健康講神堂特聘營告養(yǎng)專家東現場講欺座和交慎流，向題老人和耽家屬提英供健康傲飲食建就議。（3）健在康管理服勸務：由專怒業(yè)醫(yī)護人邀員為老人源提供健康肯管理服務瘡。（4）文坊化生活服歲務：包括逮文化娛樂丸活動、休渡閑健身活厘動、DI咐Y體驗種徐植和認養(yǎng)箏。（5）披特殊服評務：應墊老人之愿需，提淹供理財坊、陪護于、陪游律、保健肆按摩等刪服務。國內案蓮例國內案雀例上海親勢和源案克例介紹1、項目棒概況2、項目距配套設穗施健康會所老年護臂理院公共服務航大樓養(yǎng)生餐廳醫(yī)院/隸藥房頤養(yǎng)院畢。國內案胞例親和源坐垮落上海浦怖東康橋小佛鎮(zhèn)，一期血工程占地眉8.33鈔公頃，1垮0萬平方么米建筑。小親和源老叨年公寓有航12幢多思層電梯住債宅樓組成原，樓與樓呼之間有連彩廊相接。擊老年公寓陰設838掀套居室，正可供16鍋00位左將右的老人覺享受其中蠶。居室建騙筑面積約類五十八到凍一百一十塊九平方米堪不等，室骨內櫥柜床依椅、家用憑電器一應虎俱全，有墊線電視、福寬帶網絡孕、電話全鹽部開通，僑冷暖水二獄十四小時粥供應。3、經營模企式會員制逼，分A抄/B/把C三種沉會員卡宅。A卡永久使用霧權?？芍父┒ǚ蠗l件老人入渴住入會時一連次性支付蓬入會費根據選擇乏的房型大宏小每年支付不同年和份可繼承、箏可轉讓B卡終身使用局權。未住秘滿15芽年，按年微限退還住滿益15疑年后，罪只需繼討續(xù)繳納居年費根據選擇沸的房型大敞小付不同遭入會費入會時練一次性共支付入鋼會費不可繼承迅，不可轉孕讓C卡50年產罪權根據選勤擇的房擋型大小付不同入償會費入會時邪一次性炕支付入會費不可繼湊承，不勵可轉讓房型豪華房（濁月/間各）包房（榨月/間推）三人房（火月/人降）四人房羅（月吼/人）床位費4500350爸0130暈0120巨0護理服務駕費5000450忍018001500合計950蒙08000310顫0270嗎0餐費自訂纖；入住頤中養(yǎng)院收醫(yī)淺療保證金投100礙00元述，出院退粉還。收費標霧準：國內案例4、養(yǎng)老奇服務內仿容?提供的生活管暮家、健挑康管家崖和快樂典管家三企大板塊冬服務。?養(yǎng)生蝴餐廳、降健康會狀所分別梅由專業(yè)鉗的索迪府斯和美矩格菲兩徐個專業(yè)籠運營機辰構進行填運營。?頤養(yǎng)句院提供錢：基本服匆務：生活碎照料服務影、醫(yī)療康祖復服務、你康樂服務特色敲服務：削提供養(yǎng)壇老介護境服務貼心阻服務：乳陪同就掛醫(yī)就要蠟、老人溉貴重物田品及錢眾財的保塞管的服泛務、代想買代辦蚊服務國內案婦例國內案牲例房間實景國內案例第二類搜養(yǎng)老卸服務嵌沖入式的引住宅小綢區(qū)概念：屬于房地艱產開發(fā)項世目，無專賊業(yè)養(yǎng)老運馳營機構提釀供服務。嘆項目中養(yǎng)輪老服務主要閃是為老年規(guī)人提供一唉個活動的壤場所，從古精神層面萌關懷老年旦人。項目熱中設置的老太年人活動傳場所一般皂規(guī)模不大冶。經營模式望：養(yǎng)老部分爐不以盈利瓦為目的，樹通過住宅明銷售來平柄衡養(yǎng)老服袖務支出案例：北京怡海粗花園國內案例北京怡泡海花園沙案例介凡紹1、項目宴概況怡海花園呈是一個大色型住宅小列區(qū)項目，黑位于西南換四環(huán)路的腐交接處。各小區(qū)占地迷733畝臺分六期建龍設，總建筑面揭積110癢萬平方米間，規(guī)劃住款戶800叔0戶，規(guī)趙劃人口3繼0000虜人。2、項目照配套設巷施?教育：粗北京第二漢實驗小學政怡海分校霧、北京市收第八中學續(xù)怡海分校理、500溫0平方米筍幼兒園、奶現代化教卸學樓、形體挨館、天文猾館、水生紅物館、蝴準蝶館、計缺算機中心?商業(yè)金糠融：華潤駐超市、餐胃館、娛樂杏休閑、老謹年活動中糖心、金融勤服務?運動懲：國際愈標準游盞泳館、么室內籃偏球館、凱人工草寸坪運動茄場、網蘭球場、構足球場國內案乘例3、經營晝模式項目由北氧京怡海房姜地產開發(fā)涼有限公司奧進行開發(fā)妙并銷售，番由北京達托豐物業(yè)管務理有限公司提供殊物業(yè)服務拴。4、言養(yǎng)老服慣務內容本項目招是居家段養(yǎng)老，毒主要通茄過建設即老年大使學為小漲區(qū)內居譽住的老樹人提供出休閑娛澆樂的場所及組鮮織社區(qū)低內老人捧參加豐住富多彩毯的活動舍，對老君人年進同行心理慰上的養(yǎng)誼老服務旋。國內案毯例國內案百例第三類擁綜合尼型的養(yǎng)禽老社區(qū)概念：屬于房地個產開發(fā)項昂目，項目忍中的養(yǎng)老叔地產由開殼發(fā)商自行急運營或由山專業(yè)的運營亭機構負責懶運營。經營模式怪：養(yǎng)老地彩產部分仔持有、狡部分銷奴售案例：北京太陽淡城國內案例北京太陽棵城案例介園紹1、項目些概況北京太陽薦城占地總霧面積42贈萬平方米于。建筑面艙積30萬啞平方米，任其中：住財宅式公寓槳和租住式古、安養(yǎng)式銀膨齡公寓瓜共23忽萬平方臉米，商蒼業(yè)配套任設施7永萬平方陵米。北槽京太陽載城集醫(yī)素療救護紋、生活襯照料、方精神贍養(yǎng)三授大功能畏于一身孤，為老佩年人制睜定了全盟程化的母養(yǎng)老服灰務模式截。不僅悶接養(yǎng)身鼻體健康伯的老人片，還接養(yǎng)生活半克自理、無萬自理能力診和需要臨性終關懷的固老人，涵般蓋了老年遭人必經的攝四個階段彩。2、項目配胡套設施?購物渾中心、陡太陽城傾醫(yī)院、隸文化宮貴、國醫(yī)讓堂、幼尼兒園?奧林匹畝斯俱樂部話：溫泉會潛館、假日改酒店國內案例3、經營斑模式由北京太掀陽城集團融投資興建珠并自行運緊營管理。講項目采取屋住宅公寓揪及別墅出粘售，養(yǎng)老公寓（腰銀齡公寓泳）出租兩療者相結合憲的經營模剝式。4、養(yǎng)老旦服務內流容?住宅榨公寓及寶別墅：匆為購買置了住所孤的老人友提供醫(yī)枕療、購嶺物、送賄餐、家拆政等上電門服務嬌。?銀齡公市寓A棟、帝識陽公寓憤：是安抱養(yǎng)護理摘公寓，斜主要針系對生活旨半自理聞和不能忘自理的謎老人采用醫(yī)護利人員24赤小時巡診續(xù)制度和護培理人員2鐮4小時特弟別看護制比度。而需盯要臨終關疊懷的老人是由般北京太子陽城醫(yī)槍院負責塊接收，沫老人臨疏終時，薯將有醫(yī)州生和護天理人員賴全程陪稻護。?銀齡公縱寓B棟灰：租住式拔老年公寓促，主要接低養(yǎng)身體健舞康的老人泛。公寓對晨居住在這歪里的老人實行束特色服絲式務：一天是在生屑活照料摩上制定嘆了一整誕套服務之流程，成每日為窩老人清徹掃房間鐘、由值班蜻醫(yī)生對好老人進隙行巡診扭及服務約員叫早需等。二厭是餐飲什服務由兄營養(yǎng)師纖提供營貫養(yǎng)配餐避；為身體不診適老人送拍餐到房間點等。三是飄組織老人館開展豐富灰多彩的文哪化活動。國內案鍵例國內案例國內案宴例東方太紀陽城案扮例介紹1、項目咐概況以“開頸退休社非區(qū)之先緣瑞河，立滔晚年幸沒福之標哄準”為矩目標的品東方太刻陽城，筐坐落于煎有東方剖萊茵河續(xù)之美譽印的順義旋潮白河進畔，7鏈000瓣畝浩瀚毅林木自恨成天然的綠色屏著風，占諷地23綠4萬平圓米，建旨筑面積而為80質萬平米殺，配套臨公建5撫萬平方吩米。七個風障格各異冶的小區(qū)扮，約16萬平希方米人工資湖和75賣萬平方米懷的景觀綠餓地。全社燈區(qū)無障礙蒜設計，紅哨外無線安島防、水源廳/地源熱慮泵等高科武技智能產灘品應用于矩社區(qū)各項掌安全保障越與服務設乞施。2、項目配北套設施?高爾夫瞎球場?俱樂腰部?商業(yè)百街國內案例3、經營柴模式借鑒國您外老年際住宅的尺先進經積驗提出文“第三觸養(yǎng)老模司式”，馬即家庭芝養(yǎng)老與恰社會養(yǎng)卵老相結買合，其鞭運作思皂路：老零年家庭哈買房的疫方式按粱揭或付捏清房款康，一經講交付即洗可入住毫；開發(fā)覆商從次掘年起，賴逐年向竭業(yè)主回答購部分莫產權，倍以解決舟老年家給庭的養(yǎng)毫老金、待醫(yī)療保識健費。硬如果業(yè)狹主較早駕過世，很而開發(fā)瓜商還沒睛完全回北購產權嘆，子女撤可繼承駛住宅的鵲部分產衰權；如服果業(yè)主鍋身體健稼康長壽勻，而開拌發(fā)商已唱經全部抵購回了略產權，戀開發(fā)商旺承諾無航限期免宿費居住襯下去。3、養(yǎng)老瞞服務內剩容豐富社區(qū)燦生活，東轟方太陽城乳乒乓球俱胸樂部、太房誠極拳俱樂區(qū)部、棋牌柔俱樂部、究釣魚俱樂蜜部已于2役003年啦7月份正瞇式成立，量今后還將撒根據廣大嗽業(yè)主的不娃同需求和魄興趣愛好粥，成立各帝種各樣的燃俱樂部，逗為業(yè)主們鑰創(chuàng)造相互邪交流的平抓臺，使整反個社區(qū)沐驕浴在和諧相歡愉的氛價圍中。用“我跡運動，鍛我健康些”的快器樂感染底居所中訊的每個猶人；先摩進完善喚的醫(yī)療強服務機守構和“晶持續(xù)性吊照顧計砍劃”，窄為每位列業(yè)主建偽立的健奧康跟蹤辣檔案和沈科學的矩照護體怠系。位沉于中心業(yè)會所內勉的老年沒大學，揀環(huán)境優(yōu)鍛美，教夫學設施膽先進，哭旨在豐剛富老年帥人的精冷神、文鏟化生活清，為老芳人開辟跡一個學周習、交埋流和增撓長知識膠的場所濁。課程維設置形撓式多樣批且不拘牙一格，錦含蓋陶落藝、繪驚畫、攝蜓影、雕擔刻、京兆劇、酒特類品鑒淋、文學霜、地理伙學等課璃程，讓騎每個有釣興趣和芽特長的牲業(yè)主都壩可以參喝加進來炸教學相王長，營池造了一炊種積極蝦向上的俗生活氛芽圍和健鄭康愉悅藥的生活累態(tài)度。國內案真例商業(yè)街高爾夫談球場俱樂部國內案例歐式風項格，塑席造田園鄰式社區(qū)毀。國內案顧例總結：（1）嫂、從國穗內養(yǎng)老捎地產發(fā)屢展的現湯狀來看準，北京櫻和上海菊是養(yǎng)老跪地產項片目較為缸集中的巾城市，青與依據懲市場規(guī)膨模指標版和支付勞能力指拜標進行列的判斷錘較為一予致，另壯外，與餐其城市削人口的類素質和息消費觀妹念也有山較大的嚼關系。（2）判、有著運獨特自鴨然資源項條件的忙城市如液三亞，漿亦是養(yǎng)梯老地產塞項目主櫻要選址隊區(qū)域，落由于氣餅候原因腥，海南綠是異地雹養(yǎng)老模生式中候玻鳥式度理假養(yǎng)老版的主要遲區(qū)域。（3）害、養(yǎng)老梅地產的抗外延擴沾大，多如為復合踏型產品襖，養(yǎng)老趕與養(yǎng)生飯的結合博，養(yǎng)老冷與度假辨的結合鄙，擴大生產品覆漂蓋的客貴戶群體促，增加寇產品服閃務的寬兩度和深熊度。（4）、詞項目選址體對自然資廟源條件如澆溫泉、水缺系（海洋歐、江、湖森等）、森抱林、山體訓等要求較良高。（5）養(yǎng)、國內趙的養(yǎng)老撞地產尚堤處于養(yǎng)睬老地產港的初級浸階段，璃產品模廣式處于積試水階惑段，消草費心理扭抗性較偷大。（6）、艘產品金融悲化，與銀壁行、保險廉產品的結棵合，如倒惹按揭。國內案例美國太陽城中心收益來源一次性收入來源獨立住宅的銷售收益長期性收入來源租賃項目的出租收益配套設施的經營收益如圖所課示，美過國太陽胡城中心扒的收益主要勾來源于一趁次性銷售顏收益以及洪長期性收填益包括公干寓出租收搶益及配套踢設施的使振用收益。值得指隨出的是弄，太陽城中某心的長期堤性收益是團太陽城中酷心的重要穿組成部分，僅以每押年配套設棕施的收益撲為例：會所費摧用：1600赴0人×通140區(qū)美元/極人=2蹲24萬察美元高爾夫球型會費（按1/3幅居民入會槐計）：6000柳人×乒1500翻美元/陶人=90彎0萬美裳元合計：224計+90享0=1添124炎萬美顫元。即每年警這兩項碼配套設擋施的收惜入就達平100粘0多酒萬美元紙，相當株于賣掉排50勉多套別德墅（按騰均價1瞇7.5摩萬美交元計）蕉，并且竿這兩種符設施是很對社會捷公開經仙營，這曾部分收性入還未暗計入，塔因此這種長期猜性收益是屈太陽城中尿心的重要飼收益來源反。經營模導式目前國內洋開發(fā)商在袋老年住宅薦的開發(fā)上悉在收益模浩式方面有三種形式堵：“出售璃”、“出疾租”和“哭出售與出疑租相結合寄”；對于刺大型綜贊合性老諷年住宅危社區(qū)則泥存在住宅建杯設與經專營管理境相結合的經營模版式以及住宅建設鄭與經營管森理相分離的經營傲模式。國內贏利型老年住宅經營模式按贏利方式分按經營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結合開發(fā)建設與經營管理相結合開發(fā)建設與經營管理相分離經營模類式老年住宅含銷售的定晝價策略除產品草本身外句、細致入捎微的物為業(yè)管理假與服務才是老年鎮(zhèn)住宅項目最大的賣申點，產品非的價格定攀位，應該哈高于同地拾段同類型辜的普通公婆寓產品。物業(yè)服姿務贏利準策略物業(yè)服務推費由于老雀年社區(qū)古的種種講服務形播式有別畢于其它柱普通社究區(qū)，因惱此，老霸年社區(qū)背的物業(yè)鄰服務費瓦的收取撒標準可固采取相對高價俊位的形式平。各種單項耳的服務費包括日常蠅的定菜送憲菜服務、端廚師服務盞、清潔衛(wèi)論生服務、績病人看護莖服務、家疏庭保姆服乳務、收費畢釣魚服務冷、收費娛頂樂服務、稍收費健身夫服務、收筋費社區(qū)活續(xù)動服務等貿等。物業(yè)服務牛中的租賃赴服務這種產鎖品的居馳民平均鐘居住年旋限較短豈，后期逃房產繼根承者存加在過戶尿或者再糊次租賃肥的問題舟。經營模式國內目前姻對于老年拳住宅的物覺業(yè)管理還當停留在養(yǎng)申老院、敬搭老院的管屯理模式上昂，對于市場豬化的管理憤老年住宅幸的模式，挪還處在起嘗步探索階俱段。老年住宅涌物業(yè)管理異的收入結途構、盈利功預測收入結址構常規(guī)物業(yè)管理服務收入老年住宅物業(yè)管理收入結構針對老年人的專項服務收入老年住宅與普通住宅的會所收益比較普通住宅會所收入1000×30%×100030萬元老年住宅會所收入1000×80%×100080萬元注：以居住人口為1000人的小區(qū)為例，普通住宅的會所使用率為30%，老年住宅為80%，會所費用1000元/人·年。由于老年住宅的會所使用率高于普通住宅，因此，經營收益將高于普通住宅，同時經營成本也較普通住宅低。盈利預測由于老確年人的先生理及嫂心理特失征，他脅們對配烤套設施計的使用罩率將大怠大高于頑普通住首宅。如鵲果經營廊得當，慢其盈利教能力將胃高于普鳴通住宅田（如下薪例）。經營模式老年住湊宅社區(qū)探服務的財供應及豈收費方鵲式社區(qū)服附務內容參照國內犁外現有老飽年住宅的路社區(qū)服務像內容，針抗對老年人越生、心理枕特征的老冊年住宅服葛務應包括剩下列內容婦：醫(yī)療護理秋方面——醫(yī)綢院、診斯所、社衣區(qū)護理寒中心體育活動參方面——適合殊老年人的懸各類運動描如門球、瘡保齡球、牛高爾夫等前；休閑活動君方面——如棋店牌、書畫財、釣魚等教育配套眼方面——老年墓大學、圖頌書館中介資飾源提供——家政網服務中心傻、旅游服萬務公司、遙房屋中介墳、婚介所輔等社區(qū)活母動的組靈織——如貧各類表廁演活動校、交友乏活動、喝聚會等誘。收費方糠式費用收取密應包含以蛋下方面：日常物砍業(yè)管理頓費用，趙按物業(yè)優(yōu)建筑面踏積收取傷；專業(yè)物業(yè)阿服務內容結，專項收巴?。慌涮自O鮮施使用鄙費，按芳會員制搞收費或吐使用次如數收取證。經營模牽式收益模船式：產品出歡售與出價租相結伯合的經屠營模式陪，保證折部分投雨資的迅右速回收藏，又可奔取得長期穩(wěn)定蹦收益。經營管理愁：可以聘請傲專業(yè)的老品年公寓經惹營公司負寧責經營管愿理，或則芽跟專業(yè)公楊司聯營，宏以實現長遠繪的經營收烘益。后期管理矮：由于老年升產品使用挎周期相對禁較短，后軟期空置產從品的處理潔上也要考軍慮，可以臺采用回購孕產權或旋使用權暢，再進畫行統一界銷售或終出租，蘭使其良交性發(fā)展僵。配套設施型：資源共享兼，向整個祖項目的住擠戶開放，巾獲取經營羊收入。在沾充分滿足降住戶的前才提下，可彩以考慮爛向周邊嘩樓盤或垮社會開企放。老年公網寓是住箏宅與服策務型商譯業(yè)的復瓶合地產窮，除產麗品的銷盜售（租翁賃）外司，其配斥套設施旅、服務子等等是訪都是收暖益的重鎮(zhèn)要來源叫。因此吵，更要懼從長遠潑的眼光鋒經營老傲年公寓數。經營模漠式寧波市搶場情況截至2做012鬼年末，取我市6跑0周歲閥及以上刑戶籍老碎年人口扣112袋.4萬竭人，較蝕上年增掀加51控845版人，增傭幅4.葉84%勺，老年踏人占戶繡籍人口鼓總數的填19.貴42%忙，較上于年增加趣0.8志1%，壺老齡化份速度保擺持持續(xù)徑快速發(fā)懷展態(tài)勢斗，已逼粱近國際造上認可貸的20騰%中度度老齡化環(huán)臨界點津。據預測夏，未來妥幾年我鄉(xiāng)豐市老齡雀化形勢晃將更加財嚴峻。灣到20端15年棚，老年捆人口將現達到1率28萬哈人，約煤占戶籍哄總人口垃的22臭%；8億0歲以殃上高齡閃老人將重接近2么0萬人原。據預沿測，2疊020扯年、2潑025駁年全市帶80周釀歲及以鬼上戶籍派老年人韻口將分配別接近鄙30萬魄、40盯萬。寧波市話人口老姑齡化迅崖速，未皂來市場級需求較懸大！寧波市場吹情況隨著國務伙院首提發(fā)膊展“以房壘養(yǎng)老”試盈點。寧波筑是也積極兼跟進，在拼《關于深獄化完善社肯會養(yǎng)老服肝務體系建薄設的意見宋》中已經域概念性地濫提出加強押對“候鳥乳式異地養(yǎng)笨老”、“永以房養(yǎng)老窩”、“土臥地養(yǎng)老”守等方式的梅研究。同時，扭近期寧謎波市提變出《寧犁波養(yǎng)老耗服務設含施規(guī)劃休201誦5-2隔020源》。到婚201稱5年，弦寧波市沈區(qū)將設殊養(yǎng)老機暗構94每家，每彩百名老怕人擁有淋養(yǎng)老床揭位數4染張以上答。到2叔020嚴年，寧蔑波市區(qū)源老年人蘭口近7市0萬，擦養(yǎng)老機悠構設1妙13家飽，每百偉名老人網擁有養(yǎng)廚老床位藝數5張轉以上。按照《昌規(guī)劃》請，到2胖015孕年底，證寧波將異形成9逗0%的挽老年人蘭通過社腫會化服工務實行似家庭自朝助養(yǎng)老余，5%蜓的老年值人通過販政府購勁買服務摔等實行著社區(qū)幫接扶養(yǎng)老蒸，5%糞的老年味人入住階養(yǎng)老機睜構實行舟照護養(yǎng)搭老的格應局。面對人口事老齡化迅萍速，寧波貞市政府開住始逐步研疲究養(yǎng)老問卡題并提出脖一系列規(guī)直劃寧波市群場情況在市場需旱求和政府局政策規(guī)劃但方面似乎蠶都具備了呈寧波養(yǎng)老刷地產良好勻發(fā)展的條液件，但是盒寧波市場扣上養(yǎng)老地瀉產一直發(fā)勿展緩慢，暫暫時沒有容一個真正割意義上投饅入使用的膽?zhàn)B老地產爪項目。寧波養(yǎng)趟老地產集發(fā)展進悟程：200已4年2迫月，雅圾戈爾老隸年樂園競開建201課1年9盯月，綠陰城皇冠逝花園頤鹽樂園學衣院開學2012燭年12月議，樂成-游慈溪恭和飽苑項目在盯界牌區(qū)塊敢奠基開工201達3年1購1月，裝寧波江況北慈孝暴樂園正都式開工寧波市場牢情況雅戈爾老間年樂園建鑒筑面積7荒3113材平方米，劑擁有老年劫托老公寓胸17幢6繪02套，羊托老中心勺擁有20屠0間45委3張床位段，能滿足汪2000散名老年人浪托老服務峰需求，并壤設有醫(yī)療弓呼叫、C芝ED信息杜顯示、一雷卡通、樓狠宇可視對限講、閉路鉆監(jiān)控、電創(chuàng)子巡更等乎智能化信狗息系統。雅戈爾葵老年樂釀園可以何算得上栗寧波“峽養(yǎng)老地呆產”的翅雛形?？视捎谠搸X項目比剩一般的厲商業(yè)住錢宅增加親了公益歐性質，紙因此，造在拿地顆時獲得寨了政府敗的政策荷支持，體該項目區(qū)也始終號停留在股“公益戀養(yǎng)老”曉的代建騰養(yǎng)老院汪的福利喇項目層音面。寧波市場奇情況綠城皇松冠花園怕推出的董頤樂學姓院項目禿，就在訊普通樓斤盤的基梢礎上，離增加一土些針對要老人的根服務項領目和措霧施，比涉如開辦妄一些老膝年講座挨、加一川些適宜卷老人的樸體育和知文娛活喘動，甚你至是為轟老年業(yè)眠主提供耗高品質巡壽的教育應產品老摘年大學犁程，從敬而提高喚并改善厚老人的是生活品賺質，豐河富老人抄的精神攜生活。寧波市鼓場情況項目名稱樂成慈溪恭和苑項目地址慈溪項目規(guī)模占地26600平方米，建筑面積29000平方米，提供239套居住單元、426個床位項目概況成熟的養(yǎng)老服務規(guī)范體系，通過與當地龍頭醫(yī)療機構和餐飲企業(yè)的合作，為入住老人提供集居住、照護、餐飲、醫(yī)療和活動于一體的高品質個性化服務，為未來高端養(yǎng)老提供示范樣本。項目名稱江北慈孝樂園項目地址洪塘街道蓀湖村項目規(guī)?？傆玫孛娣e約127畝，總建筑面積約114249平方米，建設標準設床位2500個以上，整個項目總投資為5億元。項目概況江北慈孝樂園將采用綜合性、多元化養(yǎng)老模式，中心分為三大塊：公寓養(yǎng)老區(qū)、托老養(yǎng)老區(qū)、醫(yī)養(yǎng)結合區(qū)，分別滿足剛退休身體健康老人、生活需要一定料理老人、高齡患病老人養(yǎng)老需要。從60歲到100歲，各個層次老人的養(yǎng)老需要，都可以滿足。慈溪恭白和苑和襲江北慈持孝樂園毛是目前框寧波市砌場上以攀養(yǎng)老為宣主題的朱地產項旁目，兩閘者都是程專業(yè)的侵養(yǎng)老服擇務企業(yè)曾，都在勁多地有爆成功的頂項目開院發(fā)經驗蔬，但在漢寧波市五場上是皮否依然喝有成效而需看后穴市市場訴情況。寧波市場敗情況總結：1、宏驚觀市場相背景良費好：在深人口迅并速老齡悠化和政奸府相關彩政策和黎規(guī)劃的歷研究和畝出臺，瓶對當地苦養(yǎng)老地稈產有一覆定的推嬸動。2、新盞興市場變不穩(wěn)定餃：市場微情況相扇對不清征晰，沒尾有真正辦投入使糟用的項嚼目，難諷以判斷聾市場真匪實情況辦；同時眉加上傳括統觀念哈上的影渴響，需偵要一定乓的過渡怎時期。3、投庭資額高畢：養(yǎng)老茶地產不冶同于一買般的房危地產項仇目，投通資金額倚整體較蘇高，尤害其是后奏期配套剛方面的墓投入。4、后期希管理難度樹大：由于喬住入人群烏的特殊性圣，要求其短后期要完嘩善各種服憤務，包括朋金融、醫(yī)法療等方面章的投入。1）老特年住宅割應當配垂備的基森礎設施跨明細表規(guī)劃要姜求2）住宅連選址與場產地設計選擇環(huán)境姻質量良好稠、交通便嗎捷的場地銀，作為規(guī)曬劃的先決形條件。靠近基女本的社磁區(qū)公共魚設施，激同時遠枯離喧鬧建的文娛衡場所。場地內外的合理給規(guī)劃與皆設計盡可能豪在樓內麻外為老拋年人提派供各種怒鄰里交羨流、人膨際交流歉的公共掠交往空藥間和環(huán)配境。場地應有閘足夠面積落，以滿足恨開展戶外心活動的要撲求。居住區(qū)內晚路網設置腰合理，人屯車分流，科來自主干談道的噪音釣少；處理好稠合設或耐鄰設的便其他設坑施與住失宅之間慢的關系貼，既提嫂供公共扇交往空倉間，利吊于老人義開展體暗育活動蝦，又方按便生活汽。規(guī)劃要求容積率巡壽在1.蛙0～0械.1之殖間均可溫進行老等年住宅男開發(fā)；合適容來積率的冬用地可孟做“兩酬代居”債模式還的老年誦住宅開景發(fā)；低容積渡率的用社地適合絕低密度溉的老年帖綜合社內區(qū)的開果發(fā)。入住對罵象的多群樣性建筑形水式的多雪樣性老年公秤用建筑倒等設施服務醫(yī)約療人員握的配備3）容謀積率規(guī)劃要魔求健康老年邪人日?；顒艅影霃降纳暝O置為4壯50米，秋以此設置托服務設施嫌。小區(qū)內玩專為老耀年服務葬的公用費建筑的銹設置。奪例如以涌下：護理室焰：護理積與日常戴監(jiān)護活評動基地娃。機能回潔復訓練送室。醫(yī)務室：始包含日常省健康管理瞎、咨詢、熟診察、配飄藥的設施塌。4）配套闖設施規(guī)劃要留求空間布匹局體現腐老年人袖自立性槽、健康壇性、安隸全性。設備與設僑施按老年破人的人體綁尺度和心牲理、生理旋特點進行混設計。體現適用駝性，兼顧舞老人與照涂顧者的使岸用要求，阿空間具可擦改造性。建設設計2.1壁住宅勵公共空芬間的設承計要點2.1鉛.1住頂宅的坡佛道無障青礙設計幼要點在有臺階途的地方應刑設置坡度鋒平緩的臺鳴階和斜面掉，標準見優(yōu)下表。在坡道的似起點及終揮點，應留耗有深度不當小于1.扶50m的搖輪椅緩沖劑地帶。坡道側面掛凌空時，桌在欄桿下棍端宜設高教度不小于撒50mm澡的安全檔零臺。規(guī)劃要求設置斜坡引道有份臺階時尼應設置完斜坡，古斜坡的估寬度應廳為輪椅極可通行攪的寬度椅，斜面夸坡度應脹平緩。設置扶手樓梯和斜晚坡應設置捏連續(xù)式扶覺手，扶手巖應安裝牢啟固，同時隆還應注意外扶手的手配感和耐久湯性。坡度平冒緩的臺由階踏步踢面幅高不宜大拋于120黑mm，踏乖面寬不應緒小于38晌0mm。設置房檐出入口及勻斜坡上方覺宜設置房替檐。鋪設防滑略地面材料地面鋪桂設應平占坦，不娃應出現叉積水現求象，使寺用浸水琴也防滑踢的地面合材料。獨設置排仆水溝時脹，應配養(yǎng)水溝蓋印，水溝喉蓋不應吹妨礙輪如椅乘坐鹽人的通員行。規(guī)劃要戰(zhàn)求2.1笛.2敵樓廳和誼電梯的魔設計要風點留足輪盡椅可轉炒身的空鍵間地面鋪眾設防滑役材料地面鋪固設浸水擾后也防歸滑的材默料，地臉磚之間雁的縫隙雄不應過蟻寬。方便的出燃入口寬度要產確保輪溜椅可以屯通過，還門寬大隆于等于執(zhí)800絕mm，薄出入口挑不設置皮臺階，靈宜選用詢推拉門盜、自動宰門。設置信箱陷和留言板設置位居置不應攔妨礙通救行，使況用高度宿要方便絨所有用潮戶。設置電梯超過3層決要配備電涼梯。電梯尺舞寸要適爪應擔架膛的長度博。電梯與樓布面無高差膨。電梯最小欄尺度14渴00mm始(w)X母1350嫁mm(D慮)設置休展息椅可設置椅鋼子，方便享等候電梯軌時，可以隨坐下休息切或放置行島李。電梯內碎部設置轎廂壁上篇離地0.翻9m和0浙.75m冰處有扶手近設置；正疼對電梯轎狹廂門的壁持上懸掛傾皮斜的鏡面坊。電梯按鈕舟操作盤設坑在適合乘服輪椅者使梅用的高度井，且兩側踩都可進行紹操作。電梯開壞門時間提較長，常且門口老裝有光鏡電管裝該置，防服止夾傷仁。規(guī)劃要求2.1.醬3公用油走廊設計秩要點設置連續(xù)奔扶手在0.9神m和0.蹈75m高津處宜設圓某桿橫向扶獎手，扶手段離墻面4松0～50環(huán)mm。防滑地共面使用浸水目后也能防塔滑的地面拔材料。窗門不訴應妨礙避通行門、窗的窄開啟扇不償應妨礙走導廊的通行咱。無突出伐的墻壁滅火器虧、留言才板等應族設置在慘不妨礙得走廊通弄行的位幟置上。無臺階地猜面取消電主梯到電客梯廳的徹出入口郊以及門俱廳部分啄的臺階射，地面資存在高巾差的時坊候，應泡設置斜端坡。走廊寬度拋設置考慮輪椅媽和行人并險行通過，志因此寬度察不應小于穿1.2m奔。規(guī)劃要求2.1.艇4公用攀樓梯設計躲要點易識別爆的臺階尾面為避免臺贈階面產生甜陰影，應禾考慮采光逼與照明的例情況，改煮變臺階的歸顏色和材禮質，可便捐于識別。設置扶洗手樓梯的角扶手應欺安裝牢隊固。采扇用近似好圓形的跳扶手，倒沿樓梯癥兩側連研續(xù)安裝屆。端部賄向下方貍或墻壁猴彎曲。皆如果有果可能最荒好與走茂廊連接包在一起哭。坡度平侄緩的樓欄梯為盡可化能縮短曬萬一跌什落下來幸的距離炕，可采曉用帶平捧臺的折搜跑樓梯蹦。踏面勁高度不鞠應大于上150控mm，珠踏面寬瓦度不應棕小于3塵00m橫m。樓梯的認寬度充狀足考慮樓梳梯可并搞行通過蝦使用拐根杖的老繼人和攙綠扶人，結寬度約南120喜0mm佩。踏步的防雅滑措施臺階面使藏用防滑材牙料，臺階痕面邊沿設弄置防滑條脊，要和臺皮階面保持院在同一平費面。規(guī)劃要獸求2.1.殼5院落欲設計要點防滑地憂面材料撈的鋪設引道和鋸臺階斜燒面的地選面鋪設泛應平坦循，不應射產生積介水情況炎。注意鋪罵地材料羞選用浸奧水后仍隙防滑的際材料。路中央港設置井偵蓋時，屈不應突紋出地面尚，注意鐘井蓋不妄要突出脂。設置車庫車庫應設錫計在戶門肆附近，從摘車棚到大蘿門處不被萬雨淋到。房檐的貓設置在戶門處窄可設置寬浪大的房檐翻。充足的街照明門廊要這保持充苦足的照箏明，為了防觸止樓梯奏上產生李濃重的巴陰影，打注意照齊明的位六置和角歐度，可邪設置低堅位燈。設置對繁講話筒設置扶燭手臺階邊應申設置連續(xù)劫式扶手。坡度平緩刑的臺階存在地面轎高差時，獲應在臺階莖附近設置爬斜坡。規(guī)劃要求2.1.動6細部添空間設計腿要點1）墻尤壁墻壁轉鑄角部分云作圓角灘處理除扶手爆外，墻普壁上無弓凸出物拜。消火萌栓埋入窄墻里。扶手連續(xù)漆性處理，扇距地高7啊00～8醋00mm齡,采用手架感好的材談料如木材葉，截面直割徑40m園m，轉角莫也要作圓爆角處理。轉角圓角處理墻面無凸出物2）地磚面選用吸音應浸水后也榜防滑的材襪料；耐磨損日。規(guī)劃要求2.2罰住宅室內施空間的設拾計要點2.2笑.1門賀窗的設恭計要點門的寬度助滿足輪椅遷進出，不撞設門檻，謹外門凈寬飲不得小于悼1.1m渠，內門通饒行寬度不光得小于0待.8mm盈；門輕易廈于開啟脈，宜用腫推拉門拌代替平港開門，絕不許使敵用玻璃膠門；門的把手厲應選用旋濕臂較長的或拉柄，拉笛柄高度在熟0.9m共～1m之帶間；居室窗臺甲的高度在符750～芽800m鵝m左右；窗臺的篇寬度要蚊適當增絕加，一副般不少器于25市0～3夫00m嘉m；矮窗臺里既側應當設川置高0.溝9～1m澇的安全欄仇桿規(guī)劃要求易開閉的邀戶門當平開門健時，應考役慮調節(jié)自舟動關閉裝幸置，拉柄歡易于老年鐵人的操作搜，避免采妻用圓形拉姨柄。適當照明夢和易操作淺的開關考慮換鞋哀和上下臺康階，門廳拒具有足夠咱的亮度，趁不應產生佛濃重的陰床影部分。采用醒目溫的開關。扶手的設申置為了方便僚換鞋和上違下臺時，脂應設置扶壯手。扶手的斷搭面采用易陣抓握的半巡壽圓形。臺階的采處理臺階上下陰采用不同清的材質和些顏色，以沾便識別。防滑地面采用浸水老后仍防滑攤的地面材冷料。地磚接縫芹不要太寬日。戶門門則檻高度念處理戶門門檻淹高度應控鉆制在2c稈m左右。2.2津.2門理廳的設枕計要點規(guī)劃要求2.2忘.3酒室內走欄廊的設秀計要點連續(xù)扶手使用近圓刊形的扶手賞。扶手端部燃向下方或瓦墻壁方向代彎曲。光線充繡足的照雙明設計不應和其膀他房間產腥生亮度差統。洗手間莫入口和并有臺階肯的地方牽應設置秧位置低仙的壁燈礎。使用方便四的開光裝杯置應設置罩帶指示敞功能的簡大面板嚇開關。走廊長移的房間錘，應在晚多處設棕置控制妄開關。便于使趴用的扶耗手高度判和材料設置扶盛手高度呈約70菊0～8嶼00m從m，注意材竹料的手湊感和耐婆久性。防滑地癥面地面使用危防滑材料掀?？紤]跌似到的可絞能性，勤避免采萌用堅硬遼的材料召。寬敞的走膏廊方便老席年人依徑靠拐杖撐或與攙杠扶人共拖同通過飲，寬度策不應小沾于1m這。進房間的瓦入口的寬昨度不得小長于800惹mm。無階差甲地面地面應無增階差，各且房間地面珍的高差應江控制在3呼mm以內放。規(guī)劃要求2.2.總4樓梯請的設計要譽點樓梯的寬舒度不應小因于120須0mm，鵝滿足兩人匠攙扶通過賣；平臺凈寬召不應小于弓樓梯凈寬冊，踏步沿堆口不應突蠻出，作成鴿圓角，樓性梯帶有5犯00～6撕00mm兄的暗示區(qū)夕；扶手半徑建以30～諸40mm駝為宜，扶解手與墻之堤間應有4販0～50虛mm的空糊隙；扶手可設匙置為雙重憤高度（9鐵00和7不50mm筆兩種）規(guī)劃要求寬敞樓梯樓梯可并醫(yī)行通過使液用拐杖的持老人與攙登扶人。扶手的設洗置安裝牢睜固，近毛圓形的紀扶手沿描樓梯兩漠側安裝下。扶手端獄部向下絞或墻壁日彎曲。臺階面和別臺階高度臺階面謹使用防院滑材料叛。設置防滑椅條時和臺筍階在一個愛平面上。臺階垂直阿部分應設采置擋板，臺臺階邊沿肥不應突出成。方便的開廟關除感應燈零外，安裝抹帶暗示功扛能的大面娘板開關，肝使用上下政樓兩側都痕可操作的喂雙路開關肝。充足照預明為了不勒產生濃團重的陰珠影，可級設置多旺個照明意燈具。樓梯形狀樓梯坡步度平緩懲，宜帶聾休息平秩臺。避免上爽層樓梯俗縮進走元廊或下化層樓梯技露出走岔廊的情襯況。規(guī)劃要求2.2.逆5浴室設鉆計要點開關方浩便且安諷全的門最好采狼用拉門痛或折疊洽門。門上應延安裝安跌全玻璃功等不易剝破碎的卸玻璃?？醋o用空碧間浴室應京保證看罪護時必效要的空汽間。防滑地伸面材料應選用防乓水防滑地要面鋪設材宿料。設置扶載手浴室出入扒口附近、征浴缸邊以誰及水龍頭姜一側的墻僵壁上應設沈置水平和售垂直扶手咸。操作性好階