四川城市綜合體項目定位及營銷思路

xx明日城市項目定位及營銷思路立業(yè)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)2011年2月謹(jǐn)呈：xxxx房地產(chǎn)開發(fā)公司1思考邏輯：核心問題界定解題策略目標(biāo)與現(xiàn)狀之間的沖突解決問題的方法與措施解題思路解決問題的幾種方案與各方案可行性分析項目屬性界定核心問題界定企業(yè)目標(biāo)解讀產(chǎn)品建議營銷策略項目整體定位幾種可能的解題方案各解題方案可行性分析項目SWOT分析案例借鑒2項目屬性界定3【項目屬性界定】︳區(qū)位解放碑商圈觀音橋商圈江北嘴CBD黃花園大橋朝天門大橋本案5分鐘車程5分鐘車程千廝門大橋項目位于江北區(qū)五里店板塊，處于江北嘴CBD、解放碑CBD、觀音橋商圈之間位置，地段優(yōu)勢十分明顯項目與觀音橋商圈和解放碑商圈距離基本相同，5分鐘左右車程江北五里店板塊直轄市中央商務(wù)區(qū)一級輻射圈項目位處江北五里店板塊，緊鄰新開發(fā)CBD江北嘴商務(wù)中心區(qū)，區(qū)域發(fā)展前景極好4區(qū)域未來交通規(guī)劃較為完善，東水門大橋和千廝門大橋的建設(shè)及兩條過江隧道的打造將極大程度上改善區(qū)域與渝中區(qū)和南岸區(qū)的通達(dá)程度，輕軌6號線和9號線的貫通，也將有利于區(qū)域與主城其它片區(qū)的通達(dá)程度。項目周邊通達(dá)性強(qiáng)，配套比較齊全，隨著CBD的建成，未來交通將更為便捷。【項目屬性界定】︳交通、配套蘇寧電器建新東路銀行銀行銀行佳音醫(yī)院渝魯大道本案五江路加油站幼兒園汽車美容餐飲街歐亞達(dá)家居國美電器五紅路五里店立交橋朝天門長江大橋5北：五里店立交及家居賣場西：城市快速干道與老舊居民小區(qū)南：一期純住宅小區(qū)東：居民小區(qū)，東南面為江北嘴中央商務(wù)區(qū)【項目屬性界定】︳項目四至項目緊鄰城市主干道與立交橋，毗鄰成熟的五里店商業(yè)中心，地段上具有中心化潛力。6寫字樓R8R540-70平米精裝公寓售罄，已封頂。R7R6已入住商業(yè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總建筑面積200，000平米容積率6.3精裝公寓面積77，000平米慢調(diào)廣場商業(yè)39，000平米地面步行街14，000平米地下商業(yè)街25，000平米商務(wù)寫字樓31，000平米車位1300個【項目屬性界定】︳基本指標(biāo)及現(xiàn)狀項目為高容積率、中等規(guī)模項目，前期規(guī)劃確定，部分產(chǎn)品已入住或銷售，調(diào)整空間不大。7【項目屬性界定】︳公寓公寓部分雖為住宅屬性，但具有公建化外立面，形象具有一定的可塑性。8【項目屬性界定】︳公寓公寓產(chǎn)品以一房及兩房為主，多為可變戶型，內(nèi)部承重結(jié)構(gòu)少，產(chǎn)品功能可實現(xiàn)靈活轉(zhuǎn)換。戶型套內(nèi)面積套數(shù)套數(shù)占比總面積(平米)面積占比一室一廳4311633%498820%兩室兩廳單衛(wèi)6511834%767031%三室兩廳雙衛(wèi)10511834%1239049%合計352100%25048100%戶型套內(nèi)面積套數(shù)套數(shù)占比總面積(平米)面積占比一室一廳3611825%424817%4311625%498820%兩室兩廳單衛(wèi)6311825%743430%6711825%790632%合計470100%24576100%9【項目屬性界定】︳小結(jié)直轄市CBD商務(wù)區(qū)、板塊中心區(qū)；高容積率、中等規(guī)模項目，前期規(guī)劃已定型，調(diào)整空間不大；公寓產(chǎn)品具有商務(wù)與居住雙重特征，具有一定的可塑性。10【項目目標(biāo)解讀】速度：降低政策風(fēng)險，短期快速出貨利潤：抓住CBD發(fā)展機(jī)會，追求適度溢價品牌：完善城市功能，提升品牌影響力速度目標(biāo)＞利潤目標(biāo)＞品牌目標(biāo)11【核心問題界定】究竟賣給誰？自住客還是投資客？確定目標(biāo)客群后，公寓產(chǎn)品定位乃至項目整體定位是否需要調(diào)整？哪種調(diào)整方式最易實現(xiàn)快速出貨與溢價目的？12解題思路核心問題界定解題策略項目屬性界定核心問題界定企業(yè)目標(biāo)解讀目標(biāo)與現(xiàn)狀之間的沖突解決問題的幾種方案與各方案可行性分析解決問題的方法與措施幾種可能的解題方案各解題方案可行性分析案例借鑒產(chǎn)品建議營銷策略項目整體定位項目SWOT分析13【解題的幾種可能方案】？純住宅公寓——繼續(xù)延續(xù)前期精裝住宅公寓，抓首置自住客；？服務(wù)式公寓——增加高端商務(wù)人群配套及服務(wù)，深化CBD房東概念，做高端投資產(chǎn)品；？商務(wù)公寓——針對CBD產(chǎn)品上下游關(guān)聯(lián)中小型企業(yè)辦公場所，住商兼用，功能靈活轉(zhuǎn)換，抓主流投資客；在住宅屬性無法調(diào)整的前提下，本項目公寓定位存在以下三種可能的調(diào)整方向：14方向1：純住宅公寓——繼續(xù)延續(xù)前期精裝住宅公寓，抓首置自住客15基本信息總建筑面積5.12萬平方米物業(yè)類型高層住宅占地面積1.44萬平方米總建筑面積5.12萬平方米容積率4.28【周邊個案分析：珠江太陽城捌零公館】16戶型名稱套內(nèi)面積(m2)面積占比套數(shù)銷售套數(shù)銷售比例單配29-3633%311019%兩室兩廳58-6055%623361%三室兩廳71.9711%271120%2635421%數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)D3棟戶型配比及開盤銷售情況【周邊個案分析：珠江太陽城捌零公館】珠江太陽城捌零公館目前在售C3棟，全部為56-60緊湊兩房戶型，2010年11月開盤，推出290套，均價10500元/平米，目前剩余109套，3個半月累計銷售率僅62%。從已推產(chǎn)品戶型配比與推廣方向分析，捌零公館將目標(biāo)客戶鎖定首置自住客戶，但銷售速度不佳，自住客戶購買需求不強(qiáng)。17【周邊個案分析：中冶xx早晨】開發(fā)商中冶置業(yè)xx城韶有限責(zé)任公司項目地址xx江北嘴黃花園大橋旁容積率8.37占地面積13252.2㎡建筑面積155466.47㎡總戶數(shù)1158戶停車位7601#住宅4#超高層公寓1#戶型配置套內(nèi)面積(㎡)所占百分比兩室一廳一廚一衛(wèi)帶入戶花園61.3233.33%兩室兩廳一廚一衛(wèi)64.1933.34%三室兩廳一廚雙衛(wèi)帶入戶花園103.5533.33%2#住宅3#住宅定位語：同步CBD金裝才俊生活樣本定位于CBD上班族居所，以看重CBD前景的投資客為目標(biāo)客群。預(yù)計開盤均價9000-10000元/平米（清水）。18【銷售觀點】我們樓盤累計來訪的客戶中，投資客占的比例至少有一半，尤其市外地客戶大約占總來訪客戶的30%左右，自住客戶比預(yù)想中要少，畢竟緊鄰CBD，單價跟總價都上去了，自住的客戶很多還是覺得難以承受；以前我們賣A組團(tuán)這種濱江豪宅的時候，自住客戶是很多的，豪宅客群對價格沒有那么敏感?，F(xiàn)在我們的小戶型住宅產(chǎn)品根本銷不動，因為新政出來后投資客少了，目前主要在銷售車庫和門面，商業(yè)產(chǎn)品都賣得很好。——珠江太陽城捌零公館銷售代表訪談五里店板塊的二手房一直賣得很好，自住客戶比較少，炒房客很多，都是看中了CBD的增值能力，對自住的客戶來說，價格是主要考慮因素，價格上去了買不起，說CBD也沒用；現(xiàn)在還是有很多投資客在活動的，增值前景好的產(chǎn)品還是要買的，只是按揭沒法做了，主要采用商業(yè)抵押貸款的方式在購買，畢竟也沒用其他投資渠道；五里店板塊就是比較缺乏小公司辦公的場所，如果辦公只能在居民區(qū)里面，租金也只有25元/平米左右，以后CBD建成以后肯定會有很多小公司在這里辦公?！謇锏甓址浚ㄣ@洪）中介訪談銷售人員訪談，由于CBD周邊價格上漲較快，目前自住客群主要為改善性需求購買大面積產(chǎn)品，而小戶型客群以投資客居多，新政影響明顯。我們的來訪客戶中投資客跟自住客戶大概各占一半，自住的客戶也有很多是自住投資雙重目的，新政后來訪明顯減少了很多?！幸眡x早晨銷售代表訪談19小結(jié)：所在板塊主力客戶為兩類，一是改善性居住自住客戶，需求物業(yè)為珠江太陽城濱江大戶型；二是投資性客戶，看中CBD發(fā)展前景，主要需求為小戶型公寓產(chǎn)品；首置自住客戶量較少；項目所在板塊小戶型自住客戶價格承受力較弱，小戶型產(chǎn)品去化速度慢，自住客戶對CBD資源認(rèn)可度不高，難以實現(xiàn)價格提升。——板塊內(nèi)首置自住客戶少，價格承受力低，自住需求的住宅公寓價格實現(xiàn)能力差，去化慢，與項目快銷目標(biāo)相違背20板塊內(nèi)小蛛戶型產(chǎn)品逃自住客戶拜少，購買再力弱，必啄須考慮鎖秋定投資客域。21方向2：服務(wù)飄式公寓——增加高端撫商務(wù)人群排配套及服軌務(wù)，深化CBD房東概念酷，做高端班投資產(chǎn)品他；22高端服務(wù)違公寓的定冬義：“酒店式的巾服務(wù)，公御寓式的管聾理”；主要服勉務(wù)群體好為海內(nèi)街外常駐調(diào)機(jī)構(gòu)的障中長期陰居住的挽商務(wù)人陸員；產(chǎn)權(quán)一般箱為企業(yè)所慣擁有，只租不鍛售，由版國際知鎮(zhèn)名品牌筑的酒店寒經(jīng)營公洲司管理。高端服擠務(wù)公寓摩的硬件賄及軟件卡要求戶型面積址需求：高端服猶務(wù)式公新寓注重賓居住空筐間的舒特適度，韻故戶型儀面積一面般為：面積50-8狠0M2一房、80-1羅20M2兩房、120M擾2以上三房商務(wù)會所話的配套；酒店式大潛堂的配套模；健身、霉休閑的絕會所配陜套；知名酒店近管理公司辜提供的酒田店服務(wù)【服務(wù)式公引寓要求】23【服務(wù)式服公寓要亦求】24【xx服務(wù)式度公寓個蹤蝶案——解放碑盛事捷公寓】酒店名走稱：xx盛捷解穗放碑服批務(wù)公寓英文名恐稱：Som嗚ers彩et巨Jie繁fan別gbe花iC角hon均gqi懸ng酒店管理國公司：全雖球服務(wù)式綠公寓運(yùn)營團(tuán)商新加坡嚴(yán)雅詩閣集功團(tuán)旗下盛川捷品牌進(jìn)彼駐中國西紗南地區(qū)的壩首家酒店輕式服務(wù)公勺寓酒店產(chǎn)權(quán)舞：雅詩閣遍酒店集教團(tuán)自行氧持有25【xx服務(wù)式盈公寓個柳案——長江國際】25F蒙-42嫩F酒店共18層6F-蒸24F寫字樓共19層B1F-愚5F酒店商陷業(yè)配套38F剃-43澡F頂級定制于豪宅共6層6F-脊20F精裝公寓共15層宴會廳奏、游泳或健身會將、大堂搶商業(yè)37F長江會31F-興36F高級定制現(xiàn)豪宅共6層21F公寓服陷務(wù)中心22F選-30叉F精裝公特寓共9層一線江飼景資源教，全球乎頂級名點師設(shè)計罪，超豪反華管理戚團(tuán)隊，脊打造出xx頂級江論景豪宅豆公寓。長江國確際總占懂地18畝，建筑粱面積約15萬方，建功筑主體為德雙塔高層薦，建筑總鏟高度192米，為冠南濱路船地標(biāo)性彩建筑，島集合濱揉江豪宅殊、五星擁級酒店泥、星級五會所、5A甲級寫罵字樓于谷一體的遣頂級建序筑綜合娛體。2009年6月價格140谷00元/平米。2612米雙層挑高熟公寓大堂脖，五星級糖酒店式奢袋華城市客務(wù)廳；層高3.6米，雙層中焰空LOW-賴E玻璃；24小時酒脫店式整院體熱水革系統(tǒng)，港日立SET財-FR席EE變頻中央從空調(diào)系統(tǒng)古；HIT辜ACH搖I日立精禍裝高速攻電梯，津電梯間蜘達(dá)3米寬；電子巡更榴系統(tǒng)、多棒功能才是車可視對講諒，一鍵式講呼叫服務(wù)鏟；全球知嬌名品牌磁裝修用果材；99平米一正房兩廳條雙衛(wèi)76平米一房巧兩廳雙衛(wèi)47平米一沸房一廳冶單衛(wèi)192平米兩房汽兩廳三衛(wèi)超大戶荒型、奢網(wǎng)侈空間創(chuàng)，頂級韻配套。【xx服務(wù)式公庭寓個案——長江國際】27【xx服務(wù)式公含寓個案——長江國眼際】超大戶型克、奢侈空粉間，頂級便配套。28一線江景咸，豪華裝熄修，物管英提供酒店月式服務(wù)?！緓x服務(wù)式公豈寓個案——東原189伯1】東原189咳1位于南濱藥路喜來登桶酒店旁，糞一線江景妻?？傉嫉?萬多平訂米，總剖建筑面歇積30萬平米價，裝修桌標(biāo)準(zhǔn)300找0元/平米，核酒店式燃服務(wù)。201教0年3月27日開盤癥，推出456套，開壟盤均價120教00元/平米，當(dāng)欣日銷售率注僅45%。目前均婦價1700戒0元/平米。2927—1舊20平米多種神戶型，主力戶型躺為27—6含6平米一房喂。【xx服務(wù)式公桌寓個案——東原189擔(dān)1】30觀音橋聞核心商宰圈、五裕星級酒果店、精銀裝全配席酒店式蒼公寓、功商業(yè)商捎務(wù)多種遺產(chǎn)品組隙合【xx服務(wù)式習(xí)公寓個兄案——協(xié)信中宏心】物業(yè)地址江北觀音橋核心商圈物業(yè)類型住宅,寫字樓,五星酒店、6A鉑金生態(tài)寫字樓、酒店式公寓、國際名品購物廣場樓層狀況裙樓和三棟塔樓組成:1、裙樓：國際精品時尚購物廣場，建筑面積約34329㎡;2、三棟塔樓：分別為五星精品酒店（錦江大酒店），建筑面積約26879㎡；酒店式行政公寓專區(qū)，建筑面積約24286㎡；涉外6A鉑鉑金生態(tài)寫字樓，建筑面積約41705㎡3、車庫及設(shè)備用房：建筑面積約25273㎡容積率11.60占地面積12670平方米建筑面積152474平方米物業(yè)公司第一太平戴維斯物業(yè)費(fèi)15.00元/平米·月價格19000項目200腥9年底售價因為140叢00元，初陡期靠承蠢諾返租灘銷售，如取消返譯租后去歸化速度蒙極慢。311、VAV變風(fēng)量趣中央空功調(diào)系統(tǒng)2、寫字樓6A系統(tǒng)，即：SA(安全智彈能化)、FA（消防智倡能化）、BA（樓宇迫智能化桑）、CA（通訊智帆能化）OA（辦公智冠能化）及HA（酒店式脖服務(wù)系統(tǒng)但）3、“鳳頂級商務(wù)中剛心”寫字單樓配套4、全程網(wǎng)物業(yè)管襯理：第一太眾平戴維駐斯【xx服務(wù)式公窄寓個案——協(xié)信中疲心】高端配置他，城市頂太級購物購分物中心星滿光68廣場，棋提升項圓目價值無評價。32【xx近期銷響售服務(wù)瓣式公寓倍現(xiàn)狀】項目名稱創(chuàng)匯首座協(xié)信中心東原1891長江國際面積區(qū)間30-75㎡35-53㎡38-40㎡47-90平米一房130-192平米兩房銷售價格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）裝修標(biāo)準(zhǔn)1500300030003000銷售價格19000元/㎡19000元/㎡17000元/㎡14000元/㎡（09年6月）物業(yè)服務(wù)星級酒店服務(wù)全套五星級酒店服務(wù)星級酒店服務(wù)星級酒店服務(wù)地理資源優(yōu)勢解放碑CBD核心觀音橋傳統(tǒng)商圈核心一線江景資源一線江景資源近期銷售逗或在售的歐服務(wù)式公師寓多擁有拾強(qiáng)勢地理鋤資源，普捆遍引進(jìn)星泛級酒店管掩理，銷售木單價高，止去化速度筒慢。支撐項繳目實現(xiàn)忽高單價糕的核心滑因素：小面積帶確來的相對喪低總價；一線江僚景、商重圈核心菌等強(qiáng)勢串資源；頂級奢華禽配置：全蛇球知名品臉牌酒店或賣物管、中振心商業(yè)、嫂高端會所襖等配套。33【CBD高端服務(wù)抖式公寓機(jī)凡會】財信國際體量28萬㎡預(yù)計1-3年完工臺灣越洋建筑面排積：47萬ｍ2光華集權(quán)團(tuán)體量681顛12平方米2010年底動工國金中心籮（A地塊）體量69萬平米預(yù)計2015年完工CBD核心區(qū)俊大量寫圓字樓建逗成至使岔用需要3-5年后才開犯始輻射擴(kuò)挽展區(qū)功能巴，目前CBD內(nèi)部高層忌豪宅面世孩，將分掉呀部分目標(biāo)熄客群，現(xiàn)蛇階段承接CBD人群居住挪產(chǎn)品，發(fā)錫展周期不寸足以匹配介。CBD核心區(qū)預(yù)計2018年建成CBD擴(kuò)展區(qū)本案江北嘴CBD的實現(xiàn)路蠟徑的規(guī)劃緒：未來3－5年，江巖北嘴將兄集中建沾設(shè)30多萬平方激米的大型略商業(yè)設(shè)施通。到2012年，江北福嘴將有200萬平方米彎、30棟高層建卻筑拔地而刺起，金融底核心區(qū)初彎見端倪。第二步到201費(fèi)5年，將有600萬平方米惜建筑竣工戰(zhàn)投用，基級本建成江亂北嘴金融顛核心區(qū)；榆到201裂8年，一個仙功能完善畢、配套齊箱全的長江隨上游金融范核心區(qū)將棄全面建成中海九瞞龍倉寰拜宇天下頂級江景似平層豪宅曾，套內(nèi)70—鄙200平米4-5月開盤，鍛預(yù)計套內(nèi)3000傍0元/平米34小結(jié)：服務(wù)式公岡寓對產(chǎn)品浩面積、配腹套、資源驚、經(jīng)營管唱理要求極庸高，多為環(huán)自持，與昌本項目自浪身屬性及說企業(yè)目標(biāo)斗不符；近期銷舅售或在綠售的服迅務(wù)式公因寓多擁秤有強(qiáng)勢殼地理資執(zhí)源，普冷遍引進(jìn)談星級酒燈店管理輕，銷售究單價高臂，去化莫速度慢悟。CBD商務(wù)較勺為成熟佩需要3-5年，其后敬才逐步輻炒射擴(kuò)展區(qū)感，目前CBD內(nèi)部高盆層豪宅替面世將汁分掉部芽分目標(biāo)叔客群，蹦現(xiàn)階段謎承接CBD高端租拼住產(chǎn)品宅，發(fā)展呀周期不皆足以匹竊配?！?wù)式公屆寓與項目譜自身資源衛(wèi)匹配度低指、承接CBD高端租璃住需求僚可能超富前35方向3：商務(wù)造公寓——針對CBD產(chǎn)品上下舒游關(guān)聯(lián)中圍小型企業(yè)跨辦公場所碎，住商兼仰用，功能笛靈活轉(zhuǎn)換鎖，抓主流亡投資客；36xxCHONGQING環(huán)渤海長三角珠三角西三角中國的尊經(jīng)濟(jì)幾驚何中心：到中接國沿海的環(huán)孤渤海、長拉三角、珠隊三角經(jīng)濟(jì)癢圈飛行距離痰均約兩個忙小時。幅員面積8.24萬平方緊公里，下徑轄40個行政兄區(qū)縣（白自治縣線），有19個區(qū)連接彩中國中西底部的戰(zhàn)略勾樞紐！總?cè)丝?200萬長江上籃游的經(jīng)繼濟(jì)中心大西部鹿的交通協(xié)轉(zhuǎn)運(yùn)樞龜紐工業(yè)基突礎(chǔ)雄厚中央直轄療市西部新個特區(qū)【機(jī)會挖助掘：城屋市商務(wù)珠發(fā)展趨陡勢】xx經(jīng)濟(jì)快速臟發(fā)展，辦旋公市場發(fā)伍展向好，循商務(wù)產(chǎn)品液需求快速京增長。2000年-20蛾08年xx市主城區(qū)該辦公用房嚇交易面積錯情況（建滔筑面積，只單位：萬截㎡）37【機(jī)會挖棵掘：城婦市商務(wù)裕發(fā)展趨擱勢】江北區(qū)辦禽公物業(yè)發(fā)材展迅速，寫伴隨解放縮慧碑的外擴(kuò)剛困局與交遭通硬傷，詢以及江北閱嘴CBD的快速梨發(fā)展，狐江北區(qū)粒將逐步忠成為主猾城商務(wù)侵核心區(qū)挺。近期及后泳期入市寫不字樓產(chǎn)品娛區(qū)域分布區(qū)域項目名稱預(yù)計2年內(nèi)

入市量（萬㎡）發(fā)售時間北部新區(qū)疊彩中心2.02011年北部新區(qū)兩江星界7.52011年北部新區(qū)漢國中心5.82010上半年北部新區(qū)土星商務(wù)中心4.02010上半年北部新區(qū)兩江山頂總部基地5.02011年江北區(qū)富力海洋國際2.92010上半年江北區(qū)協(xié)信中心3.02010上半年江北區(qū)金融街xx金融中心5.02011年南岸區(qū)長江國際6.02009年底南岸區(qū)上海城2.02010上半年南岸區(qū)喜來登6.02009年底渝中區(qū)浪高國際大廈6.02010上半年渝中區(qū)重賓保利國際廣場5.02010上半年渝中區(qū)xx萬豪國際金融中心4.02011年渝中區(qū)xx環(huán)球金融中心6.02011上半年渝中區(qū)新華國際4.02009年底渝中區(qū)聯(lián)合國際5.02011年渝中區(qū)日月光廣場6.02011年渝中區(qū)嘉陵帆影國際經(jīng)貿(mào)中心7.02011年已入駐辦湊公用房體密量分布38【機(jī)會挖依掘：城另市商務(wù)指發(fā)展趨昏勢】觀音橋商含圈5分鐘車程五里店次階中心觀音橋辦滅公物業(yè)供溝給不足，津需求明顯繪外溢，五織里店作為縣區(qū)域成熟蒙的副中心都，交通便惑捷，且緊紋鄰CBD，中心絲式聚合力仔強(qiáng)，具忍有承接倆三北區(qū)館域外溢機(jī)需求的繁能力。觀音橋丑嘉年華柄大廈出即租率長眠期保持企在95%以上，201伏0年租金僚為70元/平米，201凡1年預(yù)期徹為100元/平米，目啦前無空置張。北部新史區(qū)財富朋中心寫撲字樓70-1視00平米戶型見租金漲至90元/平米，鄭目前無孤空置。39【機(jī)會挖掘樓：城市商廢務(wù)發(fā)展趨鋪勢】作為最能范體現(xiàn)xx國際化形綿象的區(qū)域己，江北嘴勞將成為xx乃至整個凍西部未來貝商務(wù)核心秘。陸家嘴199記0年中央閥規(guī)劃的久金融貿(mào)碗易中心程；引進(jìn)中外賄資金融機(jī)途構(gòu)143家；跨國公司醉、國內(nèi)大敘集團(tuán)總部喜聚集地；越江地雙鐵線、用越江車植行隧道凳，南浦脊、楊浦石兩座大欣橋；緊臨浦龍東國際鑼機(jī)場和弓建設(shè)中悟的外高杠橋深水燃港。江北嘴200阻3年規(guī)劃西部金垮融中心，目前已腿有xx銀行、酬工商銀舅行xx分行、賊農(nóng)業(yè)銀書行xx分行、念西部物民流中心倆等金渾融機(jī)構(gòu)診獨立拿召地修建擾大廈；規(guī)劃中的惱集團(tuán)西部總閃部基地；2020年，江北符嘴將聚集xx8成金融符機(jī)構(gòu)，今聚集30%的金融機(jī)犁構(gòu)存貸款透余額，金啊融業(yè)的增插加值每年拿將達(dá)到750億元左枝右。；朝天門大剛橋、黃花新園大橋、裳千廝門大聯(lián)橋、6號和9號跨江輕匙軌線；緊臨xx江北國際艱機(jī)場、寸朽灘保稅港踐、龍頭寺xx火車北站津。40金融街曉控股珠江太灣陽城二滑期珠江項目公寓商壘務(wù)珠江項責(zé)目公寓酒鮮店中冶xx早晨歐鵬項目金融街商務(wù)本案珠江太菠陽城南方上格弦林已有項波目潛在項很目配套項江目江北嘴奧置業(yè)項白目項目分布藥色塊示意陽光100集資房工業(yè)設(shè)計中心工業(yè)設(shè)錘計中心財政局江北嘴CBD向西區(qū)域母已儲備大巾量優(yōu)質(zhì)地冶產(chǎn)項目待廉開發(fā)41金融街搏控股珠江太陽那二期珠江項械目公寓商綠務(wù)珠江項目公寓酒液店中冶xx早晨歐鵬項目金融街商務(wù)xx地產(chǎn)明日廣島場珠江太討陽城南方上格坑林陽光100集資房工業(yè)設(shè)計中心工業(yè)設(shè)計中心財政局有更帶癥動力項滴目示意未來項牢目將以愧規(guī)模中距心配套摸品牌優(yōu)擺勢形成題新的發(fā)勒展張力42金融街控忘股珠江太擺陽二期珠江項目公寓商務(wù)珠江項目公寓酒面店中冶xx早晨歐鵬項晌目xx地產(chǎn)明日廣膀場珠江太陽蒜城南方上艘格林陽光100集資房工業(yè)設(shè)計中心工業(yè)設(shè)額計中心財政局江北嘴傳襯統(tǒng)CBD時代江北嘴CBD大城時代區(qū)域力量手帶動必將液讓五里店蝦及沿江片大區(qū)成為CBD延伸帶城市延伸傘發(fā)展方向43江北嘴墊置業(yè)項規(guī)目依托江供北城CBD優(yōu)勢仍然勢是項目定立位最顯要屆關(guān)鍵44【機(jī)會挖喚掘：板浮塊商務(wù)喇機(jī)會】江北嘴自用地規(guī)友模為307端5畝，總司開發(fā)量560萬平方米頃，其中寫羨字樓237萬平方票米，占?xì)v新建筑怨面積的46.尚2%，未來類商務(wù)氛龜圍濃厚撒。金融中瞧心建筑面墨積:顛23萬㎡電梯臺說數(shù)：9部總樓層：A座-30疏B座-23頭C座-17晨D座-192010年銷售蘿價格：迎建面150夠00元/㎡財信國抵際體量28萬㎡預(yù)計1-3年完工臺灣越洋建筑面溜積：47萬ｍ2光華集蟲團(tuán)體量6811懼2平方米201款0年底動工國金中心彈（A地塊）體量69萬平米預(yù)計201泥5年完工CBD區(qū)域多為僅寫字樓，眾入住門檻顛高，成長法型中小企琴業(yè)難以承奏受，小企怒業(yè)辦公物瘋業(yè)機(jī)會明寸顯。45A類：專業(yè)事務(wù)忌所類（縮慧會計/審計/測量/評估/公證/律師等）B類：旅游/教育/培訓(xùn)類急（旅潔行社、登電腦培洲訓(xùn)、商桂務(wù)培訓(xùn)央、出國托咨詢、妥報社、摔雜志社禁等）C類：政府機(jī)關(guān)D類：銀行/保險/證券/金融類E類：餐娛/生活服著務(wù)類鼠（票務(wù)館中心、聾各式中辨西餐飲左、食品舞、娛樂證業(yè)、美怖容健身沿、婚紗滅攝影等左）F類：電子信息先類（電糟子產(chǎn)品/元件、程電腦IT、軟件等尖的開發(fā)及技經(jīng)營）G類：機(jī)電/家私產(chǎn)品冰類（普頃通電器、吳機(jī)械/電力設(shè)策備、家悅私等的葡制造及揭經(jīng)營）H類：房地產(chǎn)及淋相關(guān)行業(yè)絕類（開紛發(fā)/建筑/建材/裝飾裝修/中介代理/設(shè)計等鼠）I類：商貿(mào)運(yùn)潑輸類鉆（商業(yè)欄代理、串貿(mào)易、油運(yùn)輸?shù)认叮㎎類：生物/醫(yī)藥/環(huán)保/科技類K類：廣告/展覽/策劃/禮儀/慶典類根據(jù)對xx市各區(qū)志近110咸0個入駐公戶寓樓辦公斯企業(yè)的調(diào)睜研，結(jié)果熔顯示目前xx市主城區(qū)公便寓辦公企姓業(yè)主要以機(jī)餐飲/生活服玻務(wù)類和使房地產(chǎn)丑相關(guān)行污業(yè)類的筍企業(yè)為客主，其企業(yè)粗規(guī)模普遍運(yùn)較小，主要來自xx本土的領(lǐng)小型企緊業(yè)。辦公類公謀寓企業(yè)分趣布【機(jī)會挖掘抵：商務(wù)公每寓價值】商務(wù)公寓貢客戶調(diào)研:46據(jù)統(tǒng)計，xx市公寓辦點公面積徐區(qū)間在40-滑100平方米明的企業(yè)贈個數(shù)所粒占比例技為70.2拆%，小型肉企業(yè)青北睞價格秀相對低賊廉的公健寓辦公挪場所。悠從面積哪比例上初看，套內(nèi)40-段100平方米區(qū)辛間的面積償總和所占灰比例為53.疑5%，其次為批套內(nèi)面積坡區(qū)間為100繁-20嘆0平方米塑，辦公花面積超宅過500平方米卷的大型枝企業(yè)僅淋占2.9%，本土創(chuàng)業(yè)乖型中小企默業(yè)是商務(wù)申公寓的主匆要客戶。中小企業(yè)挑需求面積糕與本項目聲公寓主力誰戶型匹配亦，平均租算金超過目糠前周邊小展戶型租金富水平【機(jī)會挖掘膝：商務(wù)公聽寓價值】商務(wù)公風(fēng)寓客戶呢調(diào)研:租賃客然戶的所耕承受租坐金主要義為35~4毛0元/平方米/月，占比43.散2%。其次為65~舅70元/平方米/月，占您比13.勇3%.47樓盤名稱未來國際大廈茂業(yè)東方時代紅鼎國際名苑龍湖北岸星座朗晴商務(wù)領(lǐng)館A座B座C座基本參數(shù)建筑年代開盤時間2005年11月2004年4月2005年10月2005年4月2004年12月2002年10月2009年10月樓層情況樓層5～45F9～36F9～48F9～33F9～31F8～30F21～43F性質(zhì)物業(yè)性質(zhì)寫字樓寫字樓住宅住宅商住住宅住宅使用功能辦公商業(yè)+辦公辦公+住宅辦公+住宅商業(yè)+辦公+住宅商業(yè)+辦公辦公價格套內(nèi)均價（元/m2）13000~150007500~90006600～89007800~900085009000~1000010000～12000套內(nèi)主力面積（m2）64~24040～16070～12032～8030～5030~4028～82套內(nèi)租金（元/m2）70~9030~4030～4030～3540～4530~45——使用情況出租率約60%約95%約70%約70%約95%約90%——200榜9年9月觀音堅橋商務(wù)張現(xiàn)狀調(diào)島查：居襲住型與票商務(wù)型根物業(yè)租梳金比較市場表噴現(xiàn)：同嚇地段商繞務(wù)型公川寓較居謎住型公氏寓租金始高出2成以上估，出租匠率更高48成交面積(㎡)成交均價(元）成交金額（元）A塔（清水+精裝）329709780322720266B塔(清水)1868710422194762014寫字樓1036114568158128280【機(jī)會挖磚掘：商踐務(wù)公寓魯價值】市場表辭現(xiàn)：清餅水商務(wù)幫公寓較申居住型透公寓具蛾有更快族的銷售眉速度及獄價格拉蝕升力朗晴廣鄉(xiāng)豐場住宅內(nèi)公寓與拿商務(wù)公刃寓成交傘價格比持較物業(yè)類型推廣期銷售周期（天）蓄客（組）成交套數(shù)成功率日均成交(套)住宅公寓8月3日～10月11日67127130824%4.6商務(wù)公寓10月12日～11月10日2892740243%14.3朗晴廣場若住宅公寓患與商務(wù)公吐寓銷售速能度比較清水產(chǎn)品填與競爭產(chǎn)侄品相比，閥由于產(chǎn)品頂明確，無為論是銷售沃還是簽約出及交房的丙難度都大豬大降低。49【機(jī)會挖滴掘：商言務(wù)公寓承價值】指標(biāo)匹配陪：本項目斯具有商務(wù)融與住宅的舅雙重產(chǎn)品喂屬性，能蔑夠滿足商詞務(wù)公寓的奧關(guān)鍵指標(biāo)晶要求50商務(wù)公寓寫字樓及純商務(wù)公寓物業(yè)屬性住宅商業(yè)功能居住、辦公辦公信貸政策根據(jù)當(dāng)期銀行住宅按揭貸款政策執(zhí)行，目前為首付3成，基準(zhǔn)利率，套數(shù)越多，首付及利率越高首付5成，利率為1.1倍，不分套數(shù)大修基金80元/平米3%契稅1%3%物管費(fèi)用高于普通住宅，但遠(yuǎn)低于寫字樓高企業(yè)注冊本樓棟或本層住戶同意，物業(yè)出具證明即可注冊可注冊水電價格住宅用水用電價格商業(yè)用水用電價格住宅產(chǎn)押品作辦夏公用途甚的優(yōu)劣自勢分析陸：住宅產(chǎn)暢品在功帶能多樣朋、交易帳稅費(fèi)、糧物管費(fèi)轟、水電郊價格等且方面都巴具有商截業(yè)產(chǎn)品房誠所不具慶備的優(yōu)神勢，對秘投資客槳具有明宏顯的性罪價比優(yōu)色勢，因帝此在銷群售與推罵廣中，公僅需要乒解釋多出用功能販可能帶投來的問月題與企武業(yè)注冊蠻方式。功能問肚題：前期推廣擦即傳達(dá)商潛務(wù)公寓概燙念，使購謹(jǐn)買客群置卻業(yè)用途一萬致，且商洽務(wù)公寓租嘴金高于住寧宅公寓，衣因此部分般客戶不同病意商務(wù)辦峰公的情況職幾率低；注冊問題服：征得整棟或政財策業(yè)主同敵意，物管牲出具證明時可注冊，種或利用項比目寫字樓律地址注冊忘，注冊事政項可由物比管統(tǒng)一辦辨理，部分同小企業(yè)可野通過中介團(tuán)異地注冊慎，可解決幫小企業(yè)注恐冊的問題寺?！緳C(jī)會挖妙掘：商元務(wù)公寓禍價值】51【小結(jié)】xx市商務(wù)繭需求旺邁盛，主紗城商務(wù)倚中心北潛移，江蝦北嘴將摔成為未臘來商務(wù)繪中心；江北嘴苦將形成養(yǎng)泛CBD商務(wù)圈，清目前寫字罵樓規(guī)劃量都大，但針輸對中小企敏業(yè)的商務(wù)左物業(yè)缺乏悔，機(jī)會明艙顯；從市場現(xiàn)洋狀來看，偏清水商務(wù)極公寓物業(yè)愁無論是價圈格、租金襲還是銷售嫂速度，都突明顯超過燦住宅公寓西；目前板害塊內(nèi)商務(wù)饒公寓產(chǎn)品裙缺乏，品照質(zhì)不高；溝項目本體驗屬性與商匙務(wù)公寓匹娛配。CBD商務(wù)公罩寓產(chǎn)品艙機(jī)會明逐顯，且院與項目耀資源最鼠為匹配52案例借鑒53【案例借鑒網(wǎng)：龍湖MOCO榮】北部新區(qū)孤商務(wù)中心刷區(qū)龍湖MOCO借鑒點：非商務(wù)中戰(zhàn)心區(qū)，抓住板嗽塊價值、塊交通優(yōu)勢匆及周邊高蹈收入人群也資源，通方過創(chuàng)新產(chǎn)施品，打造婆區(qū)域地標(biāo)忍性商務(wù)次中幣心，獲得平市場認(rèn)喇可。54【案例借趙鑒：旭攻陽朗晴報廣場】傳統(tǒng)觀音剪橋商圈朗晴廣場借鑒點棋：傳統(tǒng)核核心商出圈以外摟，小地固塊項目傍，抓住鞭步行街篇擴(kuò)容契辰機(jī)，中心擴(kuò)后大化提升價潔值。55【案例借薪鑒：旭嘆陽朗晴斥廣場】商業(yè)群柱樓：浪漫特靜區(qū)本項目眼裙樓屬需是中國質(zhì)首座“邁浪漫特囑區(qū)”主者題商場漠。將引模進(jìn)品牌括婚慶、脹時尚服圣飾、特之色婚宴木、浪漫集婚紗臂等互成層生態(tài)鏈終的浪漫辮業(yè)態(tài)。A塔：美消麗華公償館4～45層臺北伏時尚酒斜店宅，餐定位為臉商務(wù)公扮寓，16樓為配陳套空中紋客廳。A塔784套。26層以上孝為收納屢型精裝俘公寓。寫字樓：朗晴國斥際寫字樓4～14層為甲級芹寫字樓，15層為商嘩務(wù)服務(wù)骨中心共計：132套B塔：SVO商務(wù)領(lǐng)館21～43層定位型為成長昨型公司達(dá)的辦公股場所，共計：408套酒店：臺商三交流中怨心16～20層，商務(wù)厚酒店物業(yè)類型裝修標(biāo)準(zhǔn)樓層總套數(shù)總套內(nèi)面積浪漫商業(yè)清水5層46616494A塔美麗華公館精裝19層40634188清水21層378B塔商務(wù)領(lǐng)館清水公寓23層40419130甲級寫字樓清水11層13210470合計

178680282借鑒點飽：整體定獵位下的定分類產(chǎn)品組盾合，在減咬少內(nèi)部齡競爭的臣同時，首互為配鴉套提升糕整體價蘆值。56重要賣點附加賣點核心賣點觀音橋步貍行街步行街伸地段稀徐缺/步行街懂升級價夜值升級/投資風(fēng)險奶低/未來回低報穩(wěn)定/交通便捷/景觀辦貫公集約辦倆公景觀辦晃公步行街竟公園類尺似波士享頓中央錯公園系屆統(tǒng),資源價疏值屬於壺本專案宅核心價劑值之一集約辦麻公辦公集約即化,提高商務(wù)釋公寓面積酬使用效率,空間的多上元給予產(chǎn)伶品價值表延現(xiàn)國際商務(wù)裁中心商務(wù)公寓計的國際商誕務(wù)中心暢享會騙務(wù)、商立務(wù)便利恐設(shè)施雙大堂孝設(shè)置雙大堂身設(shè)置星級裝助修大堂觀音橋步行街多功能暮廳國際商插務(wù)中心Wi-F臺i無線網(wǎng)路西社區(qū)Wi-F績i無線網(wǎng)路性社區(qū)無線網(wǎng)氏路全覆嚷蓋，居縫家進(jìn)入裹超前無披障礙溝槍通時代也，費(fèi)用幕只及普吼通的三律分之一多功能廳1個大會議故室1中會議濟(jì)室2小會議跟室,以及擁差有接待皮休憩功鍵能貼心物管馳服務(wù)A塔1室7廳浪漫商業(yè)們區(qū)一流硬體址配置借鑒點：梨深度挖掘港核心價值劉，形成差異化賠價值體唉系【案例借乞鑒：旭倘陽朗晴循廣場】57【案例借灣鑒：旭摔陽朗晴鞠廣場】借鑒點：鏟特色公共配套，提升嶄客戶價淚值評價58A塔均價：9780元/㎡(含裝修費(fèi))B塔均價：1042穴2元/㎡朗晴公說寓價格閑趨勢圖借鑒點：唐從租金差搬異推導(dǎo)售焰價調(diào)整，差別化價罵格定位【案例借鑒殺：旭陽朗桃晴廣場】A塔住宅裂公寓銷新售期B塔商務(wù)公副寓銷售期59從租金差盒異推導(dǎo)售坦價調(diào)整，差別化定烏價【案例借隔鑒：旭蠢陽朗晴證廣場】中心擴(kuò)大化提晌升地段價針值。分類產(chǎn)品組合，減少毯內(nèi)部，栽互為配銀套提升妙整體價撐值。深度挖掘沉核心價值籠，形成差話異化價值體毫系差別化公共配套，提升客穗戶價值評枯價投資客介最為認(rèn)晝可的要脫素：地副段與性管價比60【結(jié)論回顧】機(jī)會：觀音橋商詞務(wù)需求外衣溢，CBD寫字樓入充駐門檻高祖，五里店符板塊的中君心聚合力峽可能承接迷外溢的成漢長型企業(yè)堵辦公需求祝，商務(wù)中毫心區(qū)機(jī)會洞明顯。投資客核塊心需求：地段價值貞與性價比商務(wù)公寓折價值：商務(wù)公寓焰以住宅的舞產(chǎn)品及價憤格，與純并商務(wù)產(chǎn)品財競爭，具符有明顯性勸價比優(yōu)勢微；清水公余寓銷售速綱度明顯快距于精裝產(chǎn)誤品。61解題思路核心問妥題界定解題策略項目屬撒性界定核心問差題界定企業(yè)目標(biāo)窗解讀目標(biāo)與現(xiàn)羅狀之間的沫沖突解決問敏題的幾爛種方案浴與各方仙案可行蒙性分析解決問歸題的方弊法與措檢施幾種可能厚的解題騎方案各解題駕方案可參行性分渡析案例借鑒產(chǎn)品建議營銷策略項目整體赴定位62項目整體氏定位63【SW朗OT分析】2011年全年爹目標(biāo)設(shè)災(zāi)定SWOT優(yōu)勢（Strengths）劣勢（Weaknesses）緊鄰CBD，區(qū)域優(yōu)勢明顯；緊鄰多條城市主干道，交通便捷項目自身屬于城市綜合體，配套齊全企業(yè)開發(fā)實力及整合能力項目周邊緊鄰老舊居民區(qū)，商務(wù)氛圍缺乏；周邊多為城市主干道，環(huán)境嘈雜，無景觀資源；產(chǎn)品已定型，改造空間不大；機(jī)會（Opportunities）S~O：發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會W~O：利用機(jī)會，克服劣勢CBD的建成將帶來大量商務(wù)人群，而區(qū)域商務(wù)氛圍尚未形成，周邊小企業(yè)辦公物業(yè)缺乏，存在市場空白點；搶先占位中小型企業(yè)商務(wù)市場，形成區(qū)域標(biāo)桿，填補(bǔ)市場空缺，博取較高溢價。中心化發(fā)力，規(guī)避作為住宅產(chǎn)品在景觀環(huán)境等方面的硬傷。威脅（Threats）S~T：發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅W~T：減小劣勢，避免威脅政策抑制投資將一定程度減少項目投資客戶；珠江太陽城及中冶xx早晨同期有小戶型公寓推出，形成激烈競爭；從多個方面充分利用CBD資源，提高投資者信心；創(chuàng)新產(chǎn)品概念，吸引企業(yè)客戶購買，擴(kuò)大客戶群；產(chǎn)異化產(chǎn)品定位，與競爭產(chǎn)品拉開距離；短平快，以高性價比快速走量。搶先占位（CBD中心區(qū)、板塊小企業(yè)商務(wù)中心區(qū)域）多重賣點（CBD未來、板塊中心、商務(wù)物業(yè)中心區(qū)、創(chuàng)新產(chǎn)品價值等）64【客群鎖遵定】WHO—賣給誰？搶占“江北掠嘴CBD資源”的主流桿投資客目標(biāo)客羽群聚焦特征描踐述——購買動擱機(jī)：投夢資江北鴨嘴泛CBD區(qū)域預(yù)期嫂為主+江北嘴蔑金融業(yè)矮配套服寒務(wù)中小軍企業(yè)自伏用為輔看重賣點敲：CBD未來+副中心+抗風(fēng)險酷產(chǎn)品65【項目整體郊再定位】由前期逮主打CBD生活配狀套的“滿沫足CBD的全能著生活場區(qū)”，調(diào)老整為主卸打“CBD”與“商務(wù)葬配套”，整體獻(xiàn)再定位圍為城市商務(wù)嘴綜合體。WHA痛T—賣什么？CBD新生代綿商務(wù)特斷區(qū)66【功能定位】5A級寫字樓針對大型款企業(yè)整層陡購買辦公商務(wù)領(lǐng)館CBD及本項目貿(mào)寫字樓大團(tuán)企業(yè)所關(guān)祥聯(lián)的上下夠游成長型膚企業(yè)租賃韻辦公R8、R7（11—令31層）慢調(diào)商犧業(yè)街針對辦治公及周綠邊人群喜提供購露物、休遮閑場所國際精敗裝公寓針對CBD及本項目其商務(wù)人群咳居住全能商順務(wù)中心R7的3層部分空美間、寫字紗樓或商業(yè)春配合打造且完備商務(wù)流中心功能精裝商錢務(wù)酒店針對本字項內(nèi)辦披公企業(yè)個業(yè)務(wù)客影戶租用R7的3-10層WHA扇T—賣什么？67【商務(wù)公寓造價值體系】重要賣躲點一流硬件鑼配套支撐賣鵲點高抗風(fēng)險暈的產(chǎn)品核心賣點CBD前景貼心物管覆服務(wù)WIF英I無線網(wǎng)寄絡(luò)社區(qū)多功能商親務(wù)中心WHAT肺—賣什么？綜合體物鉛業(yè)五里店招中心區(qū)慢調(diào)商業(yè)醒街CBD小企業(yè)商悟務(wù)中心區(qū)68產(chǎn)品建議69【產(chǎn)品調(diào)藥整建議】D戶型套內(nèi)70平米C戶型套內(nèi)63平米B戶型套內(nèi)35平米E戶型套內(nèi)43平米R8建議保拖持不變從R8現(xiàn)有結(jié)構(gòu)忍來看，各差戶型剪力雕墻不多數(shù)做量，對辦燦公用戶影沙響不大；保留剪耕力墻結(jié)廚構(gòu)同時廊可以滿嚴(yán)足自住源客戶需師求，提帆高產(chǎn)品拒靈活度店與抗風(fēng)壺險能力挎；R8戶型在35—年70平米之盟間，是塞商務(wù)公傘寓銷售戀暢銷面惠積區(qū)間杯；R8的小戶型學(xué)面積區(qū)間勻與寫字樓價大面積產(chǎn)窄品形成互侍補(bǔ)，豐富猶同期面世畢產(chǎn)品線，缸便于消化摩各類客戶碌，減少客降戶資源浪紹費(fèi)；70【產(chǎn)品調(diào)整捕建議】A戶型套內(nèi)105平米B戶型套內(nèi)67平米C戶型套內(nèi)44平米R7建議進(jìn)較行結(jié)構(gòu)覽調(diào)整——調(diào)整為35—8蛙0平米的小戶型胞框架結(jié)震構(gòu)商務(wù)公枯寓產(chǎn)品癢。從工期狐安排來騎看，只啞調(diào)整一陣棟并不訊影響整虎體銷售認(rèn)節(jié)點，榆在此前倘提下，蛾對商務(wù)挪公寓產(chǎn)姻品進(jìn)行抹升級，抓提供硬困件上真騾正滿足句商務(wù)公盟寓條件婚的產(chǎn)品濟(jì)是可行鏟的；R7中有超過100平米的產(chǎn)倘品，在房鳥產(chǎn)稅征稅浩范圍內(nèi)，紐奉通過結(jié)構(gòu)勾調(diào)整，可誘有效規(guī)避聽納稅問題顯。后期推出爛樓棟結(jié)構(gòu)繁調(diào)整，產(chǎn)村品升級或母戶型劃小柱對價格拉彩升能夠形慨成有力支運(yùn)撐；小戶型可齡組合銷售男與使用，持自由度高煮。71考慮因素粒：體現(xiàn)一個耽項目在細(xì)樣節(jié)上的體雖貼入微，卷展示項目毒的品質(zhì)感碎和國際商習(xí)務(wù)感建議要點敘：指位明息確；采銳用國際壺統(tǒng)一圖徑標(biāo)；造欺型精雅定；材質(zhì)替商務(wù)感希強(qiáng)【產(chǎn)品建淡議】門前廣場護(hù)及公共導(dǎo)龍視系統(tǒng)【產(chǎn)品建臥議】入戶大堂割、電梯間救與過道考慮因素洽：電梯間融述合甲級寫注字樓的特錘色，同時卻與大堂整妙體效果融胃合；建議要換點：設(shè)計風(fēng)格休簡約，大飯氣，避免爭細(xì)部的復(fù)推雜處理，淹方便后期攀物業(yè)管理領(lǐng)。電梯廳騎作為除描大堂外芹客戶最擊關(guān)注的幅公共空控間，選吸材考究葛，建議棵采用高裂檔大理顧石＋不匠銹鋼裝郊飾材料虎，融合灑與大堂盜相協(xié)調(diào)尾的地面桌裝修，鈴形成特?fù)朴猩虅?wù)皮特質(zhì)。73考慮因素濤：電梯品牌惰是客戶感漂知寫字樓煉品質(zhì)的關(guān)拋鍵，原裝侍電梯更受陵客戶信賴灣。國產(chǎn)名毀牌電梯會榨在電梯銘拋牌上標(biāo)注鞏國內(nèi)產(chǎn)地蠅，影響客踩戶認(rèn)知，睡通力電梯95%以上為進(jìn)粱口部件，綢國內(nèi)組裝屋，貼原裝職銘牌）建議要鍵點：品牌：選用中婆高端品免牌電梯內(nèi)裝：電梯內(nèi)可壟裝設(shè)小液轎晶屏，播劃放對外牌奪價、股市牽行情、天斷氣預(yù)報等素商務(wù)信息端；內(nèi)裝材黃質(zhì)盡量仿采用鏡附面不銹忘鋼或玻呆璃材質(zhì)恢，增加旋轎廂尺直度空間懇，風(fēng)格街簡單，廁易于后杯期管理被和清潔滲；電梯內(nèi)設(shè)海置空調(diào)及稈音樂系統(tǒng)權(quán)。指標(biāo)設(shè)置：電梯設(shè)計烤等候時間邁小于45”；電梯最爽小速度扮不小于4m/s（甲級葬寫字樓前的最低簡標(biāo)準(zhǔn)）勺?！井a(chǎn)品建嘆議】電梯選擇【產(chǎn)品建議】全能商意務(wù)中心減壓健近身中心土：為上班族漿提供健身滋鍛煉，減迫輕精神壓冷力。24H便利店：加班人出員服務(wù)視訊商雁務(wù)會議尾室：提供大、情中、小三毫個多功能聾商務(wù)會議物室、洽談室、琴培訓(xùn)室租蔬賃服務(wù)、鋸會務(wù)安排國際商務(wù)耕服務(wù)中心符：設(shè)立公槍務(wù)秘書壁間，翻竹譯服務(wù)捷，秘書驅(qū)服務(wù)，就律師服奸務(wù)、會斑計服務(wù)鏈，辦公州系統(tǒng)自染動化服月務(wù)。商務(wù)中喂心功能越需兼顧纏寫字樓袍與商務(wù)拋公寓客詞戶共同味使用，駁部分功六能可配墓置于寫鞏字樓及芬商業(yè)中赴，提前并規(guī)劃使吐用方式棗。75【產(chǎn)品建議】全能商丹務(wù)中心︳大中小輝型會議耐室76【產(chǎn)品建議】全能商杜務(wù)中心︳洽談休閑版區(qū)77【產(chǎn)品建螺議】全能商務(wù)低中心︳減壓中宣心78物業(yè)服嚇務(wù)：無償服執(zhí)務(wù)（管拾家式）代交水但電費(fèi)代叫維痕修代叫清扣潔代訂雜撓志有償服務(wù)須（商務(wù)類認(rèn)）代客泊車代訂票務(wù)代訂酒堪店郵寄服務(wù)+SVO資產(chǎn)管理芝專家：專業(yè)律師克咨詢服務(wù)專業(yè)會計誘師服務(wù)專業(yè)投資敬咨詢服務(wù)專業(yè)創(chuàng)業(yè)慰咨詢服務(wù)專業(yè)財界務(wù)咨詢鼠服務(wù)專業(yè)管理莊咨詢服務(wù)物業(yè)出租怠管理商務(wù)秘書徑服務(wù)商務(wù)會你晤服務(wù)商務(wù)翻裁譯服務(wù)商務(wù)會議更服務(wù)【產(chǎn)品建議】資產(chǎn)管楚理與物墻業(yè)服務(wù)營銷策略80進(jìn)攻戰(zhàn)無原則1、考慮盟的重點吩應(yīng)該是皮領(lǐng)先者融在市場慚中的強(qiáng)附勢；2、要找嚼到領(lǐng)先默者強(qiáng)勢腔中的弱秀點，并嫩攻擊此察弱點；3、在盡脂可能狹泳窄的陣留地上發(fā)皆動進(jìn)攻杰克特勞扔特營銷戰(zhàn)使略防御戰(zhàn)（第1名）進(jìn)攻戰(zhàn)（第2、3名）游擊戰(zhàn)（其他）側(cè)翼戰(zhàn)（第4、5名）防御戰(zhàn)原則1、只有市場領(lǐng)先者才應(yīng)該考慮進(jìn)行防御；2、最好的防御策略是進(jìn)攻自我的勇氣；3、時刻準(zhǔn)備組織競爭者的強(qiáng)大營銷攻勢。游擊戰(zhàn)魚原則1、找一塊引細(xì)分市場培，要小的世足以守得巷?。?、不管你訂多么成功答，也不要止使自己的遭行為像一垮個領(lǐng)先者塑；3、一旦有逃失敗跡象斥，隨時準(zhǔn)畫備撤退。側(cè)翼戰(zhàn)原則1、一次好的側(cè)翼進(jìn)攻行動應(yīng)該在無人競爭的地區(qū)展開；2、戰(zhàn)術(shù)奇襲應(yīng)該成為計劃里一個重要組成部分；發(fā)動一徐次強(qiáng)有漲力的銷售側(cè)翼蘋戰(zhàn)，改變板塊市督場格局WHY敏—怎么賣棋？目前板塊乞內(nèi)商務(wù)公峰寓處于市巨場空白，拉無人之地豆發(fā)起銷售特側(cè)翼戰(zhàn)，“CBD新生代企眾業(yè)商務(wù)特艱區(qū)”，打況市場空缺罷。81【價格預(yù)狹估】觀音橋住風(fēng)宅型公寓栽租金30—4脖0元/平米，商絨務(wù)型公寓40—5顛0元/平米，麻由租金經(jīng)反推售貝價：按5%的年化環(huán)收益率省，40元/平米的租攻金水平計施算：40*1課2/0.楊5%=9多6000元/平米按5%的年化狗收益率騙，45元/平米的租夾金水平計溝算：45*1籌2/0.朽5%=1跳0800元/平米按5%的年化收鑄益率，50元/平米的朝租金水霜平計算謙：50*墊12/肉0.5置%=1勵200換0元/平米按5%的年化收詢益率，60元/平米的租甩金水平計萍算：60*農(nóng)12/譜0.5較%=1芽440慣0元/平米按5%的年化缺收益率切，70元/平米的租麗金水平計溉算：70*刺12/脖0.5制%=1裙680傷0元/平米租金反推燈：由觀音橋傅步行街公誕寓租金水薄平并適度供提高作為捷參照，本遵項目清水廟商務(wù)公寓期套內(nèi)單價廣在108殺00-隨120鎖00元/平米，定價過摸高在租隸金回報蒼率方面百與市場菌實際承以受價位撿不符將鴉，難以賭打動投積資客。注：由于嚼本項目推鑼出時間為辰下半年9-1側(cè)1月，參照搭系適度提欠高租金計器算水平。82朗晴廣場窮清水住宅咸公寓均價8912元/平米，精碧裝住宅公仔寓均價1080襲0元/平米，清蒸水商務(wù)公耽寓均價104較22元/平米，戒實現(xiàn)溢化價17%，與精懲裝住宅區(qū)公寓均漿價接近鋼，排除之市場自昆然上漲5%，實際襪溢價率12%。本項目清新水商務(wù)公改寓全年均電價（110尚00-的100巖0）*（1+1挽2%）=120登00元/平米起價110梁00元/平米，最稅高價1300郵0元/平米主力戶抬型總價從區(qū)間：一房：42—脾50萬咬兩房：74—8決0萬爐三房掘：126萬【價格預(yù)估】內(nèi)部產(chǎn)品鍬比價：參照朗晴頌廣場清水述住宅公寓羞、精裝住藍(lán)宅公寓及蓮清水商務(wù)燥公寓實現(xiàn)萍的價格比直例，結(jié)合己本項目已僵實現(xiàn)的R6棟均價翠水平進(jìn)秤行推算福，清水古商務(wù)公網(wǎng)寓價格浙為1200保0元/平米。83【價格預(yù)頓估】房產(chǎn)稅獻(xiàn)政策風(fēng)雷險預(yù)估中：本項目在鴉最低稅率佳線，多數(shù)曬產(chǎn)品可享則受免稅。xx房產(chǎn)稅的驗課征條件嫌：1、高檔綱獨棟別差墅（存禍量&新增）2、主城區(qū)扇均價2倍及以上鍵的新增交好易3、在xx市同時無革戶籍、無錦企業(yè)、無骨工作的個鑒人新購第趣二套及以遼上的普通欲住房，不桌論大小，帆皆按0.5%稅率課征使。免稅面積慮的計算：納稅人遙在《暫行辦卻法》施行前撫擁有的吃獨棟商棍品住宅岸，免稅岡面積為180平方米；戰(zhàn)新購的獨絞棟商品住慎宅、高檔樓住房，免君稅面積為100平方米現(xiàn)。免稅面鏡積以家汗庭為單糞位進(jìn)行免扣除，益一個家縣庭只能磁對一套刊應(yīng)稅住繭房扣除紋免稅面核積。納稅人零家庭擁株有多套刊應(yīng)稅住池房的，誰按時間舅順序?qū)v先購的猴一套應(yīng)悉稅住房藍(lán)計算扣師除免稅大面積；溉其中：夠納稅人夠家庭擁疤有多套《暫行辦法》施行前的柳獨棟商品支住宅，允鍵許納稅人請選擇一套厘應(yīng)稅住房霸計算扣除童免稅面積州。在xx市同時無朋戶籍、無工企業(yè)、無文工作的個猾人的應(yīng)稅器住房均不辨扣除免稅拔面積。房產(chǎn)稅的祖標(biāo)準(zhǔn)價格練是按照200騾9年、2010年兩年平標(biāo)均價的2倍及以懼上課征尼，按照姜此原則防計算，電得出2011年的基礎(chǔ)制價格是9941元/㎡2倍≤購買價格沉＜3倍0.5%3倍≤購買價破格＜4倍1%4倍＜購限買價格1.2%前提條菜件稅率84房產(chǎn)稅風(fēng)暑險評估：《xx市個人澆住房房皺產(chǎn)稅征宿收管理握實施細(xì)悅則》對項目炸的影響摧主要在桶兩方面特：一是條外地客門戶及本裁地客戶黨新購第搶二套應(yīng)綠稅高檔駁房，需每繳納不既同金額金的房產(chǎn)佩稅；二念是本地惑客戶購波買100平米以上暫戶型需繳莊納少量房虹產(chǎn)稅；總體而月