當前房地產(chǎn)市場形勢與政策走向

當前房地產(chǎn)市場形勢與政策走向

建設部謝家瑾2005年11月1一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題二、存在問題的原因分析三、穩(wěn)定房價的意義和主要政策措施四、近期房地產(chǎn)市場運行情況五、當前存在的主要問題及需要關注的新情況六、關于商品房預售制度

七、關于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅八、結束語

2一、房地產(chǎn)市場發(fā)展及近兩年來出現(xiàn)的主要問題3

1998年以來，各地區(qū)、各部門認真落實國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設的決策部署，做了大量工作。

城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進展，房地產(chǎn)市場體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對拉動經(jīng)濟增長、推進城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。45針對以上問題，去年以來，國家把房地產(chǎn)市場調控作為加強和改善宏觀調控的重要內容，采取了一系列措施。

嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。

6在看到調控取得了一定成績的同時，也應當清醒地看到，房地產(chǎn)市場區(qū)域性、結構性問題還十分突出。

主要表現(xiàn)是：

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（一）房價上漲過快。房價上漲的主要特點：

一是房價漲幅為2000年以來最高，商品房和商品住宅平均銷售價格漲幅突破兩位數(shù)，2004年分別上漲14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%；

二是東部地區(qū)房價漲幅最高，且有進一步上升趨勢；8三是部分大中城市房價上漲過快，有的平均房價漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上。據(jù)國家統(tǒng)計局城調隊對35個大中城市的抽樣調查，一季度商品住宅價格比去年第四季度環(huán)比增長2.8%。；四是房價上漲過快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴展；9五是商品房銷售價格上漲帶動二手房交易價格上漲，2005年一季度35個大中城市二手住宅銷售價格上漲11.4%。房價過快上漲，已成為社會關注的熱點問題。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟和社會穩(wěn)定。10（二）市場需求偏大，供求矛盾突出。

房地產(chǎn)市場的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉變?yōu)殡A段性、結構性需求過度擴張。2000年以來，全國商品房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個百分點。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。11今年一季度，全國商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應求，導致價格不斷攀升，并帶動二手房價格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來被動性住房需求上升，加劇了供求矛盾。12

（三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長仍然偏快。

2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長28.1%，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎上又增長26.7%，高于全社會固定資產(chǎn)投資增幅。有13個省區(qū)市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過30%，其中6個地區(qū)超過50%，最高的達到115%。13

（四）市場供應結構不合理。

商品房市場中，非住宅開發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價位、中小套型住宅供應比例偏低。今年一季度，我們對部分城市商品住宅供應進行調查顯示，100平方米/套以上的占總量的60%—70%，有的城市高達87%。

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2004年全國經(jīng)濟適用住房開發(fā)投資出現(xiàn)負增長，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設。15二、存在問題的原因分析16產(chǎn)生這些問題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質提高，配套設施和環(huán)境改善以及精裝修等，商品房開發(fā)建設成本增加。

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但是，也有許多不合理因素，最主要的是各種投資、投機需求大量增加，部分地區(qū)市場總需求偏大，導致價格上漲過快，擴大了房地產(chǎn)開發(fā)的利潤空間，吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開發(fā)投資和購房投資與投機，從而使房價進一步上漲。1819

（二）國內投資性購房和投機性炒房抬頭。一些城市房價較快上漲，社會各方面對市場產(chǎn)生較高預期，使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴大，投機炒作現(xiàn)象嚴重。如曾經(jīng)活躍一時的“溫州炒房團”、“山西購房團”，聚集幾百億元資金在一些城市進行期房買賣。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房價上漲預期，也參與購房投資。

投資性購房已由原來的非住宅為主擴展到住宅，進一步加劇了房價過快上漲的態(tài)勢。

20據(jù)調查，北京市倍商品住濱宅投資謙性購房福比例在17注%左右絨，其中獄29%青的房屋倦短期內搭倒手轉攔讓，2鵲3%用虧于出租癥，48跳%空關含待沽。長三角主南要城市，商品住尚宅銷售條中投資目性購房蒸比例達法到20戶%左右淹。今年一季遷度，上海市成交單拼價超過啟萬元的寸預售住右宅中，畜外省市傭居民購當房面積盟占43太%；其牧中，溫掀州人占假72%出。21（三）境勻外資金參鹽與國內房掙地產(chǎn)市場終開發(fā)和炒斜作。一段時攻期以來踏，外資頌為賺取懷外匯人皆民幣利廊差、預偶期匯差尋、房價鹽差，紛慎紛進入豬國內房庭地產(chǎn)市買場。22今年1-韻2月，江蘇、監(jiān)上海、醋廣東房地產(chǎn)開辛發(fā)投資中餃利用外資延分別是去醬年同期的辛6.6、六2.6、撿2.5倍車。1-2月農，上海市境菌外居民購杏房規(guī)模超過4譽0億元衰人民幣酬,比去降年同期撐增加了沿1.5箏倍。23（四）服一些地農方政府淘行為不例規(guī)范。前幾年秧部分城談市盲目大拆大建熟，帶來大客量被動性窮住房需求，至今尚放未消化。去年一些墨城市拆遷冠安置需求乖一度占市痛場商品住掛宅需求的聯(lián)一半，有萌的甚至達覆到60%練。在經(jīng)營番城市、息經(jīng)營土復地的理柿念指導某下，一裕些地方政府從土地收饒益中籌集災大量城市由建設資金餡，抬高了忌土地和房眉地產(chǎn)市場推的價格。24（五）市乒場秩序比糧較混亂。少數(shù)開雅發(fā)商利礙用政策填、市場攻信息不停對稱與云不透明糾，通過卡虛假交績易、虛販假宣傳閑等不正秤當手段息，謊報顛商品房店銷售進賞度，發(fā)圓布不實彼價格信尼息，哄抬房燦價，誤洋導市場陳預期。有的放伍慢開發(fā)沃和銷售憤進度，囤積土地過、囤積房前源，人為葛造成市場商緊張，帶茅來房價短患期內非正則常上漲。25（六）不渠同利益主彈體相互影敢響，共同班推動了房飲價上漲。隨著房貍地產(chǎn)市衰場的快勺速發(fā)展皇，部分城市轎政府片面強調朵“以地生剝財”、“互經(jīng)營城市糟”，一些商晨業(yè)銀行以及企業(yè)過度依賴遺房地產(chǎn)獲且取利潤，有房者追求房晝產(chǎn)升值讓，無房者擔心房價冒上漲提前冒入市，有錢人加入期房蒼炒作投機納。在多重返因素的渠作用下疑，不同南利益主斜體相互企影響，鍬共同推道動了房啞價非理陜性上漲鵲。26三、穩(wěn)蹤蝶定房價考的意義和主要政憂策措施27保持房昨地產(chǎn)市屆場持續(xù)俘健康發(fā)棟展，始終是淋黨中央侄、國務猾院高度應重視的性問題。今年以來礦，針對房分地產(chǎn)投資戚規(guī)模和房肢價上升幅細度過快的日問題，國餡務院領導竄多次作出麗重要批示充，溫家寶總彈理在十屆人挪大三次會辮議《政府絲式工作報告男》中指出嶺：“要抑胳制房價橡過快上女漲勢頭亦”，并將此作須為今年宏皺觀調控的枕一項重要瞞任務。283月27猾日，國務院辦臺公廳下發(fā)躬了《關于娃切實穩(wěn)定樹住房價格浸的通知》蕩（國辦發(fā)僻電〔20椒05〕8燭號），就加強飄和改善房執(zhí)地產(chǎn)市場權宏觀調控替，解決市繡場運行中莊的突出矛摸盾，特別脂是房價上貪漲過快問睛題，提出了奶八項措豆施。建設部孟及房地菠產(chǎn)市場雕宏觀調系控部際出聯(lián)席會喬議成員返單位，超堅決貫鄭徹國務鍬院部署吉，密切擊配合，餅積極研欠究落實屠國辦電餓報的措長施。294月2夸5日，曾培炎歇同志在部分泛城市房打地產(chǎn)市差場及房影價問題蜓座談會尼上，就浪進一步戒加強房惱地產(chǎn)市招場調控核的有關遼措施，容聽取了鼻地方同刮志的意雁見和建軋議，并龍發(fā)表了爬重要講巴話。曾培炎武副總理偵指出：“房地產(chǎn)穿業(yè)能否持停續(xù)健康發(fā)旱展，事關嬌重大。我什們要以鄧鍬小平理論纖和‘三個鴿代表’重竹要思想為徹指導，全權面落實科廁學發(fā)展觀包，把穩(wěn)定執(zhí)房價作為遭當前加強趕和改善宏警觀調控的敢一項重要萄任務來抓懸，切實搞陽好對房地囑產(chǎn)市場的緩調控。30要遵循經(jīng)肢濟規(guī)律，巧更多的采倡用土地、可財稅、金泳融等經(jīng)濟手經(jīng)段，加強市捐場管理和旬監(jiān)管，從供給和底需求兩裕方面入惱手，積極穩(wěn)妥地進行調獄控；要重點控制屬不合理需妹求，遏制霸投機炒巧房，控盆制投資莫性購房溫，合理沫引導住嚼房需求坊；31要改善住丈房供應結行構，增加中郵低檔商臺品房和咐廉租房赤供給，蚊努力滿美足城鎮(zhèn)辯中低收本入家庭畏的基本各住房需黑求；要把握好互調控的力智度，防止鬼市場大起訴大落，促進房地眠產(chǎn)市場供飽求基本平榜衡、結構嬌基本合理雷、價格基翁本穩(wěn)定，窗促進房地洗產(chǎn)業(yè)和國盜民經(jīng)濟平兔穩(wěn)較快發(fā)有展?！?2建設部會胃同有關部諷委對穩(wěn)定徹房價問題棕進行了認廳真研究，昂提出：當前和欲今后一膏段時間休，調控孫房地產(chǎn)榴市場，渡要突出援穩(wěn)定房訂價這個倍重點，例采取積煤極穩(wěn)妥津措施，加強供笑應與需村求的雙僵向調控帳，側重煎抑制不押合理需耀求；同時堅，要整頓規(guī)范報房地產(chǎn)市兄場秩序。33調整供應掙，重點是改章善市場供質應結構，撒著力增加區(qū)中低價位稅、中小套調型普通商僚品住房和堤經(jīng)濟適用釘住房供應句；調控需求輛，重點是遏宇制投機性既需求，控況制投資性奴需求，合攻理引導改竄善性住房并需求，控旁制拆遷帶緞來的住房棚被動性需陽求；整頓規(guī)暖范市場堆秩序，重點是之查處違荷規(guī)銷售蹤蝶、惡意憂哄抬房若價等行盞為。34國務院第評88次常也務會議，聽取了逐建設部京的匯報偏。充分遍肯定了渡建設部紋等有關捐部門前筒一階段香工作，梨明確了獅穩(wěn)定房蠻價的有介關政策戀措施。352005丹年5月9慈日，國務率院辦公廳萌又轉發(fā)了辭建設部、趟發(fā)展改革賴委、財政率部、國土拴資源部、尋人民銀行耽、稅務總侄局、銀監(jiān)閉會《關于做名好穩(wěn)定住到房價格工模作的意見缺》（國辦慰發(fā)〔20蘋05〕2述6號）。對穩(wěn)定房咸價采取了封以下主要內措施：36（一）鼓強化城乖市規(guī)劃創(chuàng)調控，匪改善住擱房供應扛結構。要求各地理盡快明確逗今明兩年襯普通商品反住房和經(jīng)誼濟適用住狼房建設規(guī)房誠模、項目爐布局以及妖進度安排衫。住房價格掀上漲過快弓、中低價末位普通商犧品住房和包經(jīng)濟適用封住房供應抱不足的地俗區(qū)，住宅建設嚷要以此類燒項目為主動，并在有關湊計劃中明周確開工、呈竣工面積鎖和占住宅扎建設總量校的比例，足盡快向社闊會公布，踢穩(wěn)定市場雞預期。37城市規(guī)地劃主管扶部門要根據(jù)況中低價療位普通鏈商品住晚房和經(jīng)嫩濟適用吵住房的懸建設需霸求，加會快工作羽進度，督要優(yōu)先霸審查規(guī)養(yǎng)劃項目的，在項病目選址叉上予以怨保證。對中低使價普通遭商品住印房建設貼項目，在供應土龍地前，由毫城市規(guī)劃恩主管部門巖提出規(guī)劃語設計條件鉛，房地產(chǎn)起主管部門遭會同有關究部門提出葡住房銷售嚷價位、套猛型面積等尼控制性要床求，并作蔽為土地出功讓的前置芽條件。同時，恢要求加道強對房狼地產(chǎn)開側發(fā)項目忙的規(guī)劃擦許可監(jiān)戒管。38（二）加巡壽大土地供厘應調控力詳度，嚴格諷土地管理探。要求各地吃在嚴格執(zhí)墨行土地利陽用總體規(guī)桃劃和土地譯利用計劃無的前提下慌，對居住棋用地土朝地價格涌、住房追價格上齊漲過快坦的城市寇，適當提高晉居住用地往在土地供鍋應中的比拍例，著重塑增加中低齒價位普通狐商品住房嘗和經(jīng)濟適蹈用住房建稠設用地供會應量。39在土地許出讓公紹告和合校同中，要明確丘開工與攤竣工的恒條件和凡時間要扭求、違鵝約責任葉。嚴格土地蒜轉讓管理津，依法制元止炒買道炒賣土莖地行為補。要加勻大對閑稼置土地附的清理犬力度，計切實制許止囤積蠶土地行組為。40（三）霉調整住紫房轉讓狠環(huán)節(jié)營嬸業(yè)稅政渾策，嚴主格稅收胸征管。運用稅收盞等經(jīng)濟手耕段，加大喝對投機性坡、投資性回購房等房遇地產(chǎn)交易文行為的調叼節(jié)力度。對個人鹿購買普池通住房撓不足兩黑年的，爐銷售時棍按銷售戴額恢復朋征收營克業(yè)稅；個人購買賢普通住房義超過兩年猾（含兩年誦）的，銷吩售時繼續(xù)郵免征營業(yè)蠅稅。同時要龍嚴格界砍定現(xiàn)行伍有關住劫房稅收野優(yōu)惠政暫策的適多用范圍男，加強弟稅收征盒收管理愚。41（四）加拳強房地產(chǎn)扭信貸管理澇，防范金局融風險。人民銀科行各分支惠機構要隔加大“診窗口指悶導”力撇度，商根業(yè)銀行像要加強礎對房地尖產(chǎn)開發(fā)正貸款和域個人住坑房抵押商貸款的聰信貸管箭理.銀監(jiān)局要加大嫩對國有女商業(yè)銀存行房地葡產(chǎn)貸款陳的檢查渠力度，妨加強風銹險提示驚，嚴格什控制不榮合理的巡壽房地產(chǎn)卵貸款需獻求，防倍范貸款斬風險。槳42（五）明練確享受優(yōu)作惠政策的眨普通住房仁標準，合漫理引導住屋房建設與救消費。對中小螞套型、餡中低價匙位普通代住房，牲在規(guī)劃全審批、吹土地供糠應、信蘆貸審核圖、稅收壩征管等戀環(huán)節(jié)，陪給予優(yōu)背惠政策燦支持。對享受風優(yōu)惠政唯策普通燈住房的咳認定，遮要從嚴睜掌握，越原則上蔬應同時師滿足以狡下標準盡：住宅小桌區(qū)建筑蛙容積率總在1.論0以上圾的住房誤、單套僑建筑面流積在1買20平亭方米以卻下的住掙房、實鐵際成交俊價格低靈于同級棒別土地吊上住房精平均交隊易價格鞭1.2蝕倍以下老的住房慣。43各地可根棄據(jù)實際情濕況，制定掌本地區(qū)享甩受優(yōu)惠政次策普通住頂房的具體弄標準，具隙體標準可峽在上述標杯準基礎上箱適當浮動聲，但向上柿浮動的比上例不得超土過20%，并報建設饑部等部門傭備案。44（六）瞧加強經(jīng)涉濟適用籃住房建樂設，完卡善城鎮(zhèn)厭廉租住杯房制度聞。要求各地兄按《經(jīng)濟盲適用住房刃管理辦法愚》和當?shù)刂姓囊?guī)警定，落實經(jīng)濟適覺用住房唐項目招腐投標制鐮度，嚴場格實行純政府指感導價，換控制套頂型面積陣和銷售否對象，杰切實降遵低成本葬、控制察開發(fā)利閃潤。要求把弓城鎮(zhèn)廉莖租住房兔制度建蟲設情況羨，納入挪省級政階府對市聯(lián)（區(qū)）零、縣政茄府工作塔的目標降責任制組管理。45各地要赤抓緊開沿展城鎮(zhèn)搏最低收窄入家庭材住房困樂難情況肆的調查棗，建立峽保障對肚象檔案沉；切實落實勁以財政預盜算安排為士主、多渠嚴道籌措廉謙租住房資銅金的規(guī)定結，著力擴鉆大廉租父住房制壤度覆蓋持面。46（七）切世實整頓和峽規(guī)范市場廣秩序，嚴火肅查處違唐法違規(guī)銷捧售行為。根據(jù)《中冷華人民共浮和國城市弱房地產(chǎn)管溉理法》有帳關規(guī)定，該國務院決疲定，禁止商品跡房預購人腿將購買的京未竣工的垮預售商品雖房再行轉膽讓。實行實煙名制購引房，推拐行商品辛房預銷過售合同染網(wǎng)上即翻時備案善，防范盒私下交登易行為呆。47嚴肅查叢處和嚴雞厲打擊息房地產(chǎn)選開發(fā)企彩業(yè)、中限介機構館違法違哪規(guī)銷售填以及不宮履行開膛工與竣貨工時間饒、銷售踏價格與丟套型面稍積控制判等項目純建設要商求的行害為。對各類倚違法違癢規(guī)行為河，房地滾產(chǎn)主管微部門要愚將其作罷為不良講記錄，對納入房屆地產(chǎn)企每業(yè)信用娛檔案，素并公開鑼曝光。48（八）加軌強市場監(jiān)某測，完善嗽市場信息塌披露制度棉。要求各桌地加快凈建立健愚全市場信噸息系統(tǒng)凝，加強對椒市場運株行情況續(xù)的動態(tài)餃監(jiān)測，吩準確判因斷建設垮用地供蜜應、土衛(wèi)地價格怕和房價四變動趨湯勢。要求各龍有關部鼻門加強信息溝旗通與整捉合，適時透披露土射地供應端情況、苗房地產(chǎn)送市場供夸求及房拆價、地拌價變動倘等信息鬧。同時加蹄強輿論殃引導，碎促進市潤場理性應發(fā)展。49這次調控欠，立足于促進國民鳳經(jīng)濟和社命會穩(wěn)定發(fā)閱展,立足于維護普通則居民的基帽本住房權螞益,立足于以經(jīng)濟秧手段為繭主調控丑市場?；驹髣t是：積極穩(wěn)添妥，把澤握力度舊；突出轎重點，惡區(qū)別對聽待；因鳳地制宜統(tǒng)，分類堪指導；育強化法辰治，加勢強監(jiān)管叔。50四、近期香房地產(chǎn)市浩場運行情難況51當前全國皇房地產(chǎn)市政場運行情身況：（一）派房地產(chǎn)箏開發(fā)投輝資增幅昏繼續(xù)回紫落據(jù)國家捧統(tǒng)計局煎統(tǒng)計快乘報，今德年前三陵季度，艇全國房華地產(chǎn)開窮發(fā)投資同比增癥長22匠.2%乏，增幅比氏去年同郊期回落績6.1逃個百分交點，比旗今年上因半年回落1栗.3個敲百分點領；低于同折期城鎮(zhèn)袋固定資梨產(chǎn)投資稿增幅5.5買個百分絡點。52東部地區(qū)徹投資增幅晉回落快于珍中西部地枕區(qū)。全國3趴1個省轉（區(qū)、滲市）中畫，有播21個徹房地產(chǎn)濟開發(fā)投碎資增幅送同比回即落，其千中北京、冷遼寧、中浙江、債福建等并7個激省（區(qū)滴、市）賄增幅回師落超過姻20個誰百分點屆。53房地產(chǎn)開遲發(fā)投資增俘幅情況圖54（二）市怎場成交量帳逐步趨穩(wěn)三。1-9磨月，商鑰品住房暴累計成略交面積拉有17個凝城市同供比下降；其中，寧波、脊溫州、飾杭州市降幅達3眾0％以上員，上海市下降2抄8.4昂％。但9月指份與8福月份相薪比，有23個城橋市成交面孩積環(huán)比納有所增找長。5556此外，返買賣市辣場和租矛賃市場朵的比重慈有所改芽變。南京、寧叫波、蘇州敬、北京等地一帆些投機覆、投資族性購房連和二手鍵住房由辜出售轉提為出租夾，租賃破市場的盆房源供笛應量明笛顯增多廢。一些擬購盼房者也轉天為租房，群租賃市場鑰漸趨活躍隊。57（三）中尊小套型、標中低價位駝商品住房鎖成交比例寫有所提高遙。9月份，歐40個大禮中城市120借平方米秩以下套型成危交面積慘占比由妄6月份紙的45啟.5％喜提高到袍49.歌6％；其中80平方咐米以下套型成床交面積屑占比由孩6月份菜的12都.6％城提高到衛(wèi)15.憂9％。58上海市400精0元/五平方米雷以下的尼商品住祝房成交美套數(shù)占賽比由1部－7月霸的19匠.13濾%上升前到1-窗9月的灑21.健35%貪，1萬切元/平棉方米的曉高價位捉商品住像房比重匠從20拒.19殘%下降擋為7.筑67%混。據(jù)蘇州市141浩個房地耳產(chǎn)中介練信息采塑集點反棒饋的信旺息，今獵年三季懇度12漂0平方皂米以下怨的商品灣住房成告交量占對比達到竿94%解以上。59（四）商車品住房價穗格漲幅趨買緩。據(jù)國家略統(tǒng)計局沈城調隊悅抽樣調團查，9皂月份7皇0個大霧中城市新建商品刑住房銷售準價格比去年避同月上蒸漲6.2爛%，同比漲幅分別較雹8月份運、7月宏份漲幅口低0.帝6、1譯.3個梳百分點悅；比上悄月上漲蹈0.5奧%，環(huán)比漲診幅與8月菜份持平擺。部分熱么點地區(qū)溉價格有忠所回落阿。一些正木在銷售鎮(zhèn)的樓盤童價格表報面看未毒做調整各，但有遷的已通蔥過送裝戚修、汽格車、家腔電、契朱稅、物注業(yè)管理蠟費等方素法隱性降價。60從統(tǒng)計頁數(shù)據(jù)看下，上海市今年前會9個月滅商品住冬房預售桑價格環(huán)孝比漲幅著分別為捐1.1降3%、軟0.1游4%、孤2.2蜜8%、誓1.2規(guī)8%、宮1.0肆6%、返－0.圍94%喉、－1巡壽.51喂%、－凈0.4管6%、狡－0.共17，宋比上年旅底累計潛上漲2塞.79用％。另據(jù)上海滾市調查，震考慮送裝阿修、家具度等隱性降狼價因素，削一些高價愛位樓盤銷降售價格實際下降盛了10％盈左右。61626364（五）房狂地產(chǎn)信貸究增幅放緩麻。據(jù)人民綱銀行統(tǒng)器計，截蒼止9月麻底，商業(yè)性汁房地產(chǎn)倡開發(fā)貸逐款余額菠和個人攪購房貸女款余額分別增調長16.芳82%哨和20音.07索%，比年初下侄降了10.1錯和13.嘩9個百分燭點，個人住箏房貸款意余額增屑幅已連姥續(xù)17懂個月下漸降。65與此同時遇，一些開刪發(fā)企業(yè)開炎始尋求其鑼它非銀行婚的融資渠創(chuàng)道。有的以投資基金參股方票式，有串的通過信托融資用于房崇地產(chǎn)項充目貸款慨。據(jù)國家看統(tǒng)計局饑1-9掩月快報予數(shù)據(jù)，裳全國房焦地產(chǎn)開份發(fā)投資盲資金來鵝源中，次國內貸慨款占全聽部資金悅來源的肺比重比嫁去年同乳期下降2個百分桐點，自籌資金日上升了4延個百分點陜。66（六）房辦地產(chǎn)開發(fā)葛用地供應除總量得到帝控制，結美構有所改揪善。在前兩年輔供應量較蠻大的情況溜下，今年趟前三季度棗房地產(chǎn)開串發(fā)用地供錦應量比去年脆同期減不少了2筐4.0四3%；其中，經(jīng)濟適用侄住房用地梅供應量所占比例訂比去年同商期提高了掙2.2個舟百分點。67閑置土地主處置力度交進一步加陡大。前三猾季度，小存量用痰地占土然地供應擇總量的57.箱96%敬，比去年同壇期提高了駛2.87俗個百分點勤。土地價鑰格繼續(xù)笛穩(wěn)中有峰升，三三季度居住用地攏地價比去年同厚期增長1撥%，增幅覽比去年同覆期下降0抹.85個何百分點。68（七）召有區(qū)別倘的稅收撿政策促匯進了住睡房供應便結構的閘改善。隨著享受寨優(yōu)惠政策葡普通住房俯標準的制殼定和有區(qū)管別的住房糟交易營業(yè)搶稅政策的成實施，一伶些開發(fā)企愈業(yè)對正在鴨開發(fā)或即講將開發(fā)項浩目的設計棄方案作調桂整，增加謠中小戶型蠻商品住房剃，以適應安市場的需含求。69北京市今茫年以來一煎度熱銷的某項目在第三松期開發(fā)占中，將容原設計傾的很多卵大戶型搖調整為屢中小戶礦型，同請時增加里一居室售、二居躺室的數(shù)割量。沈陽某開發(fā)商摔將已經(jīng)建違成長期滯冰銷的18梁0-24腎0平方米叛大戶型商釣品住宅，遞拆分改造罩成每套8膛0-90朱平方米。70（八）唯房地產(chǎn)粗市場秩噴序逐步神規(guī)范。以40個活大中城市轉為重點的房地產(chǎn)市愚場信息系布統(tǒng)的開通，登為全面、蕩及時、準援確反映房關地產(chǎn)市場源供求總量剪、結構、府成交價格丟等真實情貌況，提供緒了便利。燥通過即時萌發(fā)布市場塊信息，增劑強了市場翅的透明度循；通過建立暫網(wǎng)上投訴槽等信息反主饋渠道，匠形成社會常監(jiān)督機制券。717月份送以來，上海、雹杭州等地通稀過信息股系統(tǒng)發(fā)完現(xiàn)并查死處了一蹲批違法揉違規(guī)銷狹（預）步售商品棵房案。南京市還通過網(wǎng)赴絡監(jiān)測每蠻一樓盤的樣銷售活動鮮，實時公乓布房價漲裂幅排行榜倍、轉手率孕排行榜，珍促使企業(yè)雪加強自律柳。深圳、北駕京等地還武開展了辦整頓房鋤地產(chǎn)廣口告、商釣品房銷飲售活動殃等專項度整治活竄動。上述措嶄施的實職施，為巾規(guī)范市知場秩序欺，維護泰消費者可合法利筑益發(fā)揮甘了積極韻作用。72上述情況遺表明：隨著中央肉穩(wěn)定住房起價格的各仍項調控政歸策的落實滾，政策效蘿應逐步繪顯現(xiàn)。部分地建區(qū)房地幟產(chǎn)投資規(guī)貧模增長洪趨勢得到控制繼，投機行樸為得到遏制諷，住房價么格漲幅趨緩，合住房供應結名構有所改醉善，消費心理正發(fā)生蹦變化，例各地房價總呼體回落，房地產(chǎn)市場總體杰趨于穩(wěn)定，朝著預期鉗目標發(fā)展男。73調控政掩策對市估場的影優(yōu)響，有鍛兩個明乖顯特點舒。一是各地賴結合本地酒實際落實妻調控政策周，基本達警到了預期蝕調控目標起。市場規(guī)?？h較大的東嫁部沿海城由市，特別承是原先供縱求矛盾較獸為突出、斤房價上漲敏較快的長三角地縣區(qū)較為敏感躺。上海、杭艘州等熱點堆城市，投資增夜幅趨緩，痰投機性需拆求基本退崇市、投資蔽性需求得辣到抑制，勺供求矛盾須得到緩解臂，市場秩晌序有所好看轉，房價囑有一定的路回落。中西部地坦區(qū)等一些飲市場發(fā)案展中矛酬盾相對傳緩和的乎城市，搏調控政覆策實施趟后，市矛場運行凡情況比煌較平穩(wěn)啊，但過熄快的投饒資增長養(yǎng)趨勢有漢所抑制樸。74二是市場軍變化總體哄較為平緩扶。從市場成我交量情況懇看，5、6月佩份明顯下躲降，8、咬9月份有沃所回升。6月份爆，40個大屢中城市中問，有24上個城市當島月商品住氧房成交面瞧積同比負凝增長。東爽部沿海地犯區(qū)和內地拖部分中心許城市尤為耽明顯，有放些城市降霉幅在45拌％以上，逆甚至超過漆60％。8、9月跨份以來，前期成優(yōu)交量下?lián)峤递^大構的地區(qū)潛開始有論所增長壞。從房回價走勢盛看，成社交量的渴持續(xù)下三降和住涂房需求上結構的球優(yōu)化，狀促使商愈品住房君價格增器幅趨緩蟲，先前林房價上乖漲過快肚的地區(qū)憶價格出撲現(xiàn)回落拔。75國辦發(fā)墳和七部聲委發(fā)的袖兩個穩(wěn)辛定房價榮的文件挑，對解著決全國袋房地產(chǎn)屢市場存肌在的突礦出問題禁，促進錢市場健私康發(fā)展借發(fā)揮了甜積極和續(xù)重要的恭作用。這次調控孝在較短的中時間內取雨得較明顯充效果，既解決當前存在池的突出矛慈盾和問題這，又保持了房地產(chǎn)誓市場的平應穩(wěn)發(fā)展，扇得到了社氏會各界的睜普遍支持謎。充分說讓明，國務院瞎的決策誼是及時獻的，調擇控的目茄標定位膚、決策選部署是芽科學的施，是我鏟國房地詞產(chǎn)市場兼調控一漿次較為酷成功的勝實踐。76從發(fā)展走弓勢看，隨著各鑄項調控榨政策措暢施的不以斷落實票，市場樹調控效祥果將繼危續(xù)顯現(xiàn)算，房地魚產(chǎn)市場忌的矛盾研將進一體步得到便緩解；同時，業(yè)市場預闊期將趨攏于穩(wěn)定盒，合理暴住房需翼求逐步瀉入市，逝開發(fā)投屯資較為暢理性。因此，預計今殖年四季鑒度將延劫續(xù)三季貍度后期慢平穩(wěn)發(fā)插展的態(tài)死勢，開發(fā)投資氏、成交總相量將保持催一定的增椅長，房價補漲幅進一社步趨緩，廈市場總體僵上朝著供收求總量基嫂本平衡、爛結構基本眼合理、價雕格基本穩(wěn)棍定的方向伐發(fā)展。77五、當前老存在的主變要問題及需要關恭注的新情薄況、新問應題78（一）存斗在的主要獵問題一是調整落住房供應誤結構的任有務還十分干艱巨。住房供水應結構欣不合理渡是各地仇普遍存屬在的突初出問題9月末守，40涼個重點書城市累晝計可售偉商品住推房面積勁中，120平代方米以上怖的住房占位50%以漫上的有21個城昂市，最高紀的達91.枕06%；有17個城蠶市套型面致積80平成方米以冷下的住創(chuàng)房不到周總面積筒的10毒%。79據(jù)調查而，某市套型面積60平壺方米以怠下的住房齡需求比迫例為1礎6%，賠市場供佩應比例牲只有2葛.6%尚；60-1梢00平方嚴米的住房信需求比碼例為6閘1%，辱市場供義應比例徹只有2光4%；150意平方米熱以上的住房捐需求比倍例僅為中2%，頃市場供菊應比例恰則高達剩35%鍋，嚴重銷供大于勾求。80供需結構友矛盾的凸證現(xiàn)，一方休面導致中坦低收入鍬家庭買喇不到適灣合自己忌的住房震；此外，勤供求結枝構性矛臣盾也是影響平宋均房價釣過快上兆漲的重要因專素之一。中低價位爺、中小戶鋤型住房供晃應不足，料使得中低尋價位商品遮住房成交慘量減少，從統(tǒng)計數(shù)快據(jù)上顯示愁出商品住遵房平均成穩(wěn)交價格的麗不斷上漲川。81二是開發(fā)雕商囤積土侮地、圈占宰土地的現(xiàn)心象沒有從邀根本上得罪到有效解膏決。據(jù)國土資改源部最近現(xiàn)組織的調惕查顯示，埋全國有4框0萬畝房揭地產(chǎn)開發(fā)因用地在開正發(fā)企業(yè)手捆上逾期兩塞年未開發(fā)榆。開發(fā)企糾業(yè)通過柿分期開棒發(fā)、延西長建設稱周期等桑手段變關相囤積嘉土地的峽行為也店較普遍司，個別棕企業(yè)1毫0年前門圈占的蒜土地至熟今尚未圍開發(fā)完妖。大量開發(fā)偷土地被開贏發(fā)企業(yè)掌勇握，加大墊了調控有滴效供應的慌難度，增嫁加了開發(fā)旺商炒作房銹價的空間村，會影響污調控的總驢體效果。82三是房價酸上漲的壓通力依然存宋在。當前，城達鎮(zhèn)化過程中外來人深員住房需額求以及城倒市居民改騙善型住房筐需求仍然較為執(zhí)旺盛，將協(xié)會在較長訴時間內得者到持續(xù)釋眾放。此外，一畜些地方為預加快城市泳建設，在謀編制拆遷懲計劃時，百仍想維持類較大的拆必遷規(guī)模，醉由此影響趕對被動性為住房需撕求的控制漲。在其他投驕資渠道不構暢的條件海下，房地惜產(chǎn)市場仍蔥然是投資去和消費的向主要方向嘉。從統(tǒng)計奧快報看閣，北京科、上海叢等地商久品住房新開工面黑積同比下雙降較大，也可能影船響今后兩給年市場供淚應量和市改場供求關虹系，加大潑穩(wěn)定房價圍的困難。83四是一踐些地方敲住房保接障工作蛇推進情流況仍不陪理想。一些地憤方在執(zhí)賊行經(jīng)濟適謙用住房書制度中，配池套政策杜不完善喊，優(yōu)惠脖政策不騎落實，柴管理不閣到位；一些地方倦重視不夠壤，廉租住莖房覆蓋嶄面小，有的城市呈還沒有真由正啟動，切有的城市粘沒有建立可暢通的廉鞠租住房資葬金渠道。84五是個扭別媒體剪和專家創(chuàng)的輿論隆引導存鄰在偏差若。中央調控諷政策實施烘以來，新腫華社等主慚流媒體進設行了大量起正面報道衡，對引導免市場預期茅起到了積蘋極作用。但也有淺個別不隔負責任祝的媒體形，對調縣控政策擊及市場圣反應做孝了一些攀不夠客游觀公正覆的報道邀。有的以角偏概全江，沒有墳準確把糕握調控溪政策精粉神；有嶺的斷章痕取義，麥歪曲解均讀調控加政策；個別甚楊至捏造濕虛假新考聞，造慈成了社打會混亂窗。85（二）語需要關經(jīng)注的新久情況、令新問題一是進一曾步關注供墳求關系走注向。一方面，臣關注成交腐量萎縮帶顧來的問題寧。近年來為偶緩解房地患產(chǎn)市場供己不應求的繞矛盾，一白些地方政罪府采取了米加大市場斤供應量的承措施，目嶼前這部分冬項目正處僑于上市期泥，如果成副交量持續(xù)萍萎縮，有可能使腸供應關系芬發(fā)生逆轉慰，帶來空里置量的上構升。86另一方面名，關注部煩分城市出鬧現(xiàn)的新增殘上市量的至減少。據(jù)1-艇8月信籌息系統(tǒng)刺數(shù)據(jù)，耐40個下重點城你市中，褲有18已個城市新增商品爪住房供應腐量減少，其中北京、櫻杭州、徹蘇州等11個汽城市批準上市娃的商品住葉房面積同糠比下降超過2深0%。新增供應餡量的減少脫，將加大擊部分城市彈結構調整錄、穩(wěn)定房楚價的困難著。87二是關注炎部分地區(qū)腔新開工面尸積的變化杏。據(jù)國家統(tǒng)亦計局1-揀8月統(tǒng)計解快報，部啊分省市商真品住房新開工佩面積為遲負增長，如北京、上者海、浙江商品住房喂新開工面醋積同比分稀別下降15.1粉%、10少.7%、淡7.8%。88如新開工面忙積繼續(xù)有綢明顯下降，要做古中長期柱供求分澤析，防簡范在1女－2年有后因供滾應量減柳少引發(fā)凱供求矛肢盾，帶來房撒價漲幅己的反彈軟。89三是關美注在建貨項目的湖資金鏈株。因商品能房銷售苗速度明財顯放緩絮，開發(fā)受企業(yè)的辨資金回摩收期延塑長，杭簡州等城栗市已經(jīng)煙出現(xiàn)拖赴欠稅款柜、逾期還還貸現(xiàn)合象。如果市場彩持續(xù)僵持姿，部分在舊建項目有暖可能因資腐金鏈斷裂侮而出現(xiàn)“壟爛尾”，譯產(chǎn)生新的囑社會問題凳，并可能齊影響金融灰安全。90四是關趁注商品精房銷售擁糾紛增為長。部分城并市已經(jīng)趟出現(xiàn)因降新推出容樓盤價躍位較低約，引發(fā)沸周邊以仇較高價葵位購買春了住房在者的心火理不平券衡，以穴各種理龜由要求濱退房或蒙進行經(jīng)販濟補償病的糾紛四增多，甚至出別現(xiàn)集體工上訪現(xiàn)網(wǎng)象。91五是關注習部分開發(fā)滔企業(yè)違規(guī)蝴行為的抬迷頭。據(jù)南京、杭克州等城市耍反映，朋商品房攪銷售環(huán)吉節(jié)的一賄些違法痰違規(guī)行觀為重新姜抬頭。由于市場扁銷售速度搏放緩，一排些開發(fā)商研為加快資男金回籠，有的以許諾費“售后寬包租返喊銷”等孤高回報居或讓利綿的方式偉實現(xiàn)銷致售；有的以產(chǎn)權式踐酒店或“巨分時度假增”等宣傳諒方式，誘飼使消費者紡投資購房責；還有的以通過奔“假按漸揭”，隙騙取銀役行貸款榮。這些違法賀違規(guī)的行胖為的重新帽抬頭，容泡易引發(fā)新楚的售房糾倘紛和矛盾跨，擾亂正再常的市場贏秩序。92因調控的孔時間尚短飛，以上問御題還只是踩部分城市隔反映出來較的初步現(xiàn)框象，不應憶影響調控果政策的全善面貫徹。當前要高駕度關注市缺場變化，竟密切跟蹤攜、深入分威析、加強逆監(jiān)管、分及類指導，永既要防止調竿控工作偉的松動版帶來房港價的反叼彈，也要注意穩(wěn)定雄市場預期繭。93六、關于該商品房預己售制度94中國人民愚銀行《2預004年掠中國房地勇產(chǎn)金融報然告》提出“考慮取筋消現(xiàn)行的松預售制度漲”的建議后古，社會各下界反映強襲烈，對房誤地產(chǎn)市場我的政策預花期也產(chǎn)生妨了較大影剪響。根據(jù)國辦萬秘書局的檢要求，我努部組織有屈關方面力飯量，就國豎內外商品出房預售制威度進行了醬深入的比夸較研究；騰并召開了鉤完善商品舒房預售制荒度座談會晝，聽取了寶部分開發(fā)商企業(yè)、中卸介機構、液專家學者僅以及人民忙銀行、工蚊商銀行、愧建設銀行漂的意見。95目前部角分人士顛主張取占消商品邁房預售圓制度，剩其主要材考慮：一是，羅除香港脹外，美斑國等大盡部分國礎家沒有供預售制閘度，新個建房屋站都是現(xiàn)煙售。二是，預售款由開發(fā)商庫支配，資描金缺乏安晌全性，少難數(shù)開發(fā)商臣通過假按躺揭套取銀份行貸款，頭已直接構于成了房地隨產(chǎn)信貸風寧險。預售摸制使市場風險過多地轉垮嫁給了金敗融系統(tǒng)和升消費者。96三是，預尊售制下，擺商品房銷羊售與房屋歷實際交付怪之間存在啄時間差，鳥給部分開恒發(fā)商虛假果宣傳、延混期交房、貨不對板等不規(guī)范尸行為留下筋了空子，過也容易造壤成“爛尾急”等現(xiàn)象銳，不利于連維護購房改者權益。四是，谷預售使貴得開發(fā)灣商提前收閥款，侵占購瓣房人貸款占利息。97一）世習界主要珍國家和扛地區(qū)奴商品房潑預售制啟度及特毯點98據(jù)各方面孩的資料顯輔示，世界上許頁多國家和壇地區(qū)都允隊許新建房穩(wěn)屋（相當絡于我國的形商品房）碑在竣工前堡進行預售勒，但對預確售的管盈理和個環(huán)人購買過預售房蠢屋的貸帳款政策槳有所區(qū)鬼別。991、有關極國家新建抹房屋銷售秤情況各國新賴建房屋歉的銷售墾方式有蘭較大差藏別。美國新仇建房屋處大部分卵是預售者。據(jù)美國導人口普澡查局統(tǒng)影計，預售量占趴新建房屋眾銷售量的渾比例已由樂1963趙年的53躁.9%上洲升到20棚04年的76.6鉗%。200臭4年，寧新建房椒屋銷售120尚.3萬像套，其中預哨售92.掌1萬套悼。預售房歡屋中，開工前牢已經(jīng)售敏出的48.咳2萬套，在建造期市間售出的43.案9萬套跪。100美國商資品房銷禿售情況101新加坡、皂中國香港等東南響亞地區(qū)煮預售規(guī)柜模也較里大，預售率換在90杠％左右。歐洲、甩日本等一些經(jīng)濟錦發(fā)達國家軋，房地產(chǎn)集市場以二肺手房市場確為主，新聞建房屋項紗目規(guī)模普陡遍較小，到同時融資絕渠道發(fā)達宰，房地產(chǎn)怕投資主要騎依靠投資刻基金，新糟建房屋以柳現(xiàn)房銷售員為主1022、有關肆國家政府件對房屋預架售的管理各國在觸預售管維理上有勒明顯差梯異。主要有者兩類：一類是澳大利亞企、日本以狼及韓國、醋新加坡、嘆馬來西亞玻、中國香袍港等東南故亞國家和莖地區(qū)，政府招一般都撇規(guī)定預菠售條件孫，實施生預售許仰可管理勾，對預強售活動泳的監(jiān)管帖也較嚴首格。如澳大利酬亞預售前需贊取得項目寶規(guī)劃審批鋼證書，日掩本需獲得魂建筑許可內。中國香穴港還對內部挺認購比例番、期房轉誕讓等有明甩確規(guī)定。103另一類是歐美療多數(shù)國魂家和地伸區(qū)，預系售條件盞比較寬桌松，也柄不實行閉許可管漏理，買納賣雙方勒通過律素師自行栗協(xié)商預麗售合同爸并受合李同法等由法律的友制約。104在預售過決程中，多數(shù)國關家和地節(jié)區(qū)對購券房人繳悲納的首立付款比鋒例或訂瞧金額度今都有相忽應要求家，對預慎收款的色使用也耀有規(guī)定幕。如韓國，購房人繳撥納的首付款為房閉款的20勇-30%言，可在一辮年內分期磚付清；日本、僚中國香伯港和澳寺大利亞購房人繳勉納的訂金仆分別為房世款的20祝%、10喝%、5-乒10%。105有的國嗚家和地康區(qū)允許洞開發(fā)商僅把預收棒款用于優(yōu)工程建禮設。如新加坡、圣馬來西亞敬和中國香撿港，首付座款或訂毛金直接喬向開發(fā)明商支付頑；購房糾貸款則聯(lián)存入貸臂款銀行窮與開發(fā)授商共管寨的帳戶帖，由工賤料測量需師行（櫻相當于教國內的股工程造手價咨詢勾機構）爆根據(jù)工銅程進度倡，提出寇撥款意背見，經(jīng)春律師同繼意后，害購房款糟可以轉輕給開發(fā)卵商。106有的則明溝確規(guī)定，易在房屋交租付使用后影購房款才綱轉付給開漁發(fā)商。如澳大株利亞，買賣雙慚方達成鞏協(xié)議后腦，購房杠人繳納拌5-1善0%的像訂金，挖由律師快存入銀災行保證遙賬戶，柄待房屋墾竣工交專付后，錦連同剩遭余房款陳一并轉弓給開發(fā)鋒商。107歐美國家搞一般由雙劫方合同約彎定。如美國，聯(lián)邦和倡各州對預論售活動沒嘉有法律限耳定，各州除的房地產(chǎn)獎委員會雖劈燕然有一些抖監(jiān)管的規(guī)阻定，但服從于買岔賣雙方協(xié)乒商確定的炸預售合約角，購房款的篇支付時間少、方式和抵使用主要映取決于雙沉方的信用企情況，通竿常是簽訂超合約時買牙者支付5群-10%館的保證金爸，根據(jù)工限程進度付附款，完工株時清算。1083、個人視購房貸款柳政策商品房炮預售時電，在多牙數(shù)國家妨和地區(qū)痰，購房市者可以鬼獲得各微種形式梅的貸款青，但在兼貸款方釘式上差惰別較大等。東南亞國陵家和歐洲晌一些國家舊，在預售縣時購房人土就可以向揭銀行申請約購房貸款券。109美國的守金融機刺構在項斗目完工粥后才為裙購房人變發(fā)放抵釋押貸款溝，但在登預售階丙段，根神據(jù)未來濟的抵押糟貸款情涌況，購些房人可診以獲得仿短期的粒建筑貸鄭款，用診以支付批房屋在駛建時分鹿段支付恭的款項保；銀行可時以要求富資信不裝高或新繭成立的除開發(fā)商巨將預付抱款存放要在銀行只的托管誤賬戶內背，直到嘩房屋竣劈燕工。英國也有類似促的過橋貸童款。110二）我國捏商品房預掉售制度的形成排過程及虎作用111商品房預金售許可制貍度的確立鍋，與我國丑房地產(chǎn)市渣場發(fā)展進層程緊密聯(lián)求系。房地產(chǎn)州開發(fā)的薄前身是僻改革開此放初期弱（80米年代中墳期）的洋城市房徑屋“統(tǒng)代建友”，即需親要建房降的單位孫按國家害批準的褲建房計榜劃委托價由政府圣組織成之立的“圾統(tǒng)建辦尸公室”探（政府勾事業(yè)單保位）統(tǒng)枯一規(guī)劃矛、統(tǒng)一愿建設、剩統(tǒng)一結戲算，建綢設資金豈來自各況參建單艘位。112隨著房屋若商品化、掃土地有償賞使用等制混度的推行笑，各地“衛(wèi)統(tǒng)建辦”生逐步演變哀為房地產(chǎn)仗開發(fā)企業(yè)學，其服務斧對象也逐劃漸通過市倉場進行選椅擇，但其開發(fā)建寧設資金除政獲得貸款帖外，主要右仍然是購恨房者預付排的購房款岸，商品房號預售也逐節(jié)步成主要炸的銷售方摧式。113199赤4年出換臺的《城市覆房地產(chǎn)龍管理法查》在總結壞各地經(jīng)銅驗基礎恩上，建盟立了預崗售許可走制度，妨并對預菜售條件跨、監(jiān)管押作出了奇原則性若規(guī)定。目前各卵主要城陳市商品房桃預售比軍例普遍袍在80嚴％以上嶄，部分涉城市甚員至達9粉0％以沉上。114商品房鴿預售制屑度對促足進我國鉆住房建闊設和房鴿地產(chǎn)市蠻場發(fā)展捕發(fā)揮了散積極作漁用。一是加壓快了住紛房供應蝕。長期以逗來，我脂國城鎮(zhèn)川住房總之量不足仰，商品謎房供不桃應求，攜加快建學設、增溝加住房畏供應是任客觀需遼要。預售制守加速了授建設資惑金周轉紙，提高腳了資金辛使用效快率，降站低了資至金使用馬成本，毫促進了滋住宅發(fā)競展。根據(jù)測算記，預售項嗽目比現(xiàn)售騰項目的動像態(tài)投資回跡收期約縮短10速個月。115二是發(fā)撞揮了融場資作用賺。我國資本維市場發(fā)展安滯后，目存前除銀行裂貸款外基條本沒有其袖他可供選凡擇的融資湯方式。在膚我國現(xiàn)有蛙的融資渠怨道無法滿徒足房地產(chǎn)涌開發(fā)需要芬的現(xiàn)實條尖件下，預售實撓際上成女為房地娃產(chǎn)開發(fā)憤融資的逆重要手大段。據(jù)統(tǒng)計尚，目前肅開發(fā)資孝金來源略中，約40%窮來源于訂金、預預售款。116三是適應器了成片開窮發(fā)的要求象。我國房簡地產(chǎn)業(yè)楊起步晚特，多數(shù)掛開發(fā)企象業(yè)規(guī)模啄小、積剝累不足鞏，完全煎靠自籌顧資金完胳成項目表開發(fā)，話并不現(xiàn)文實。特鍬別是，舟由于歷嗚史欠帳菌多，新委建住宅調量大，我國房步地產(chǎn)市幅場一直群以增量項市場為追主，開與發(fā)項目炮大多是仔成片、級滾動開孩發(fā)，有帆的一開扛就是幾菌十萬、呢上百萬攝平方米（北京方品莊、回龍哲觀等），輸這是有別成于世界其倍他國家的思中國特色櫻。在資本津市場不救發(fā)育的毫情況下吉，完全扎靠開發(fā)智企業(yè)自針有資金隊，難以徐實施項唯目成片丘開發(fā)。117四是具有耀一定的價越格優(yōu)勢。預售商勢品房相丙對于現(xiàn)賀售商品等房的價界格優(yōu)勢謀，客觀口上有利船于購房冤者，這翻也是預罷售制度謊為消費拘者所接義受的重釋要原因謎。目前開預售價敗格較現(xiàn)猴售約低10-丸15%宣。118三）取弦消商品幅房預售跌制度的嗚利弊分浸析1191、商品五房預售的勵融資功能帆凸現(xiàn)，根渣本原因是廊我國房地流產(chǎn)開發(fā)融傘資渠道不趴暢，金融缸工具較為軟單一。從負債率木來看，我國開址發(fā)商與類國外開感發(fā)商基駛本相當銷（20囑03年串美國五露大住宅弊開發(fā)商斷中資產(chǎn)忘負債率蔥最高的檢達76縮慧％，最片低的也時在51準％），不同的是累融資渠道撕，即負債孫資金來源跌不同。我國開發(fā)潤企業(yè)的負停債主要是消銀行貸款蔬（包括開騰發(fā)貸款和斷個人消費和貸款通過卸預售轉入傷開發(fā)環(huán)節(jié)滲）；而美國鑄，開發(fā)當資金主臉要來自逆信托、客基金、鋪債市等沃直接融跪資渠道躺，銀行氏貸款僅鐮占其總撞負債的或10%臥左右。1202、購途房貸款正進入開撈發(fā)建設翠環(huán)節(jié)在社一些市秤場經(jīng)濟遷國家同洗樣存在徒，但我?guī)脟鴮︻A緩售款使灰用的監(jiān)墾管相對蠢較弱。目前尚沒有形涉成銀行與開在發(fā)商之外淋的第三方禽監(jiān)管的有背效機制，加上有命的基層隸信貸機粘構疏于攜管理，致使有年的開發(fā)項染目預售款烏由開發(fā)商察自由支配屆，有的項搬目出現(xiàn)假按揭（從目晶前情況奸看，多備數(shù)由貸涂款銀行督工作人污員與開伐發(fā)商相喘勾結造惹成），宏容易引現(xiàn)發(fā)貸款價風險。3、預醉售過程當中出現(xiàn)郊的一些可不規(guī)范辰行為，梯應當通潔過加強稍市場監(jiān)咱管解決室。121從市場經(jīng)嶼濟國家看腹，預售作抄為一種商屢業(yè)模式是銳客觀存在割的。在我國三融資工渾具缺乏完、相關著配套措佛施不健副全的情短況下，簡單取消繼預售制度惠，將帶來金較大的負初面影響。122一是市場倡供應規(guī)模叔將較大程輕度地萎縮攔，影響房妨價穩(wěn)定。一方面侍大量具客備預售顧條件的變在建項牌目不能形上市，御市場即狐期供應尋量將明寧顯減少噸；123另一方兄面，受償建設資奏金的制班約，建嚇設規(guī)模六縮減，驗后續(xù)供腿應能力斧削弱，弓造成供干求關系內失衡，凳都會引梅起短期逗內房價倍的快速啄上漲。2000秀年上海市編政府決定句提高預售忍條件，就芳曾導致市形場出現(xiàn)階歡段性的供遲不應求，房價隨愈之上升合。同時，希市場價令格的傳盈導機制眠，成本狗的上升馬將不可詠避免地玻部分轉內嫁到消挖費者身艘上。這鍋與當前穩(wěn)定房揚價的調討控目標拍是不相少符的。124二是開否發(fā)資金屋鏈可能兩出現(xiàn)斷蘋裂，并犁由此帶怖來一系斯列社會裹問題和鍛金融風夫險。多數(shù)開發(fā)立企業(yè)資金樣壓力明顯惡加大，一細些中、小鏡企業(yè)將因垮資金鏈斷狡裂而被迫鼻退出市場宇，在提高洽產(chǎn)業(yè)集中藝度的同時熱，有可能恢帶來樓盤示爛尾、拖救欠工程款士、合同糾陜紛等現(xiàn)象解的大量出洽現(xiàn)，也會影游響金融碑安全。125三是外序資將可拴能大量盈進入房皂地產(chǎn)開紀發(fā)領域根，增加直新的不茫確定性軌因素。目前，?；谌宿I民幣升廣值的預倍期和國底內巨大糞的市場焰需求，坑境外資壤金十分革關注中京國房地縱產(chǎn)市場辜。一旦取消掌預售制，每留出的開絮發(fā)資金缺客口將刺激競外資加速銹進入市場禍，加大市儉場的不確材定性，加塵大宏觀調令控的難度給，有可能土引發(fā)新的槽市場風險飲。126綜上，監(jiān)取消商斯品房預稼售制度痰，并不率能從根井本上解燦決商品冶房預售螺中所存聞在的問粉題，而扔且還將演帶來較溜大的市子場震蕩兩，不利稀于房地渾產(chǎn)市場富持續(xù)健店康發(fā)展搖。因此，滋總體上妙弊大于痰利。當前的小著力點侮應當放毀在進一振步完善賴商品房皺預售制巷度上，秒而不是寄取消該題制度。127四）社會煤各界反映1281、絕大璃多數(shù)專家盯學者贊成閑保留預售飯制度1）預售爬作為一種貓商業(yè)運作舅模式,不縮慧宜以行政吹手段硬性扶取消。北京師范譜大學金融腦研究中心找主任鐘偉認為，故預售制圍度是全逝世界通忌行的一盈種營銷肺手段，是房屋瘋買賣雙丑方的一淹種自發(fā)停選擇。129清華大學創(chuàng)房地產(chǎn)研嶼究所所長歉劉洪玉教截授認為，商品房凡銷售和提預售是伴交易的席不同形樂式，國際上大委部分國家考都不禁止糞預售，在舊期房銷售駐過程中，沖購房者實椒際上分擔暴了開發(fā)商乒的一部分姓開發(fā)風險余，相應地狡也獲得了孔期房和現(xiàn)巧房的價格扔差異作為偷回報。130國資委號研究中鄭心宏觀趕戰(zhàn)略部焰部長趙籮曉認為，取鍵消預售本質上是苦對愿意購餃買期房的攤消費者消鍵費權的一沸種侵犯，有悖于房市地產(chǎn)市場篩的良性發(fā)覽展。房屋越預售制度甜的存在是烤由房地產(chǎn)脊市場的供王需關系決故定的，房屋預骨售制度封的存留市應以及礦是否成弄為主流呼應該讓專市場去洪調節(jié)，中而不應擱通過行世政干預霸，否則不燭利于市則場制度偉的長遠透建設。131北京師截范大學干管理學甘院董藩某教授認為，對于生愧產(chǎn)周期具比較長陪、價值相量巨大按的產(chǎn)品削，有一鋼個預售予的過程襪或者有喉一個訂昂購的過捐程也是貓很正常飽的，在西方撞也是常詞見的。真商品房首預售存擋在的風饒險和不山規(guī)范，葵不在于斤這種方建式的本懶身，只竄能是監(jiān)按管上的蘿問題。1322）取消善商品房預久售將減少護市場供應區(qū)量，影響將房價穩(wěn)定稅。一是削弱勵房地產(chǎn)市及場后續(xù)供懸應能力。國資委研監(jiān)究中心宏慘觀戰(zhàn)略部誤部長趙曉認為，在咬目前房地晶產(chǎn)開發(fā)企壤業(yè)融資渠室道不健全多、相關配茅套措施不鋼健全的情合況下，取消房辰屋預售辯制度可動能加劇進開發(fā)商稍的資金弦壓力，身使開發(fā)淋商尤其驅是一些毒實力不仰強的開壇發(fā)商放椒棄相關作的開發(fā)氏項目，乏極大影嘉響房地交產(chǎn)開發(fā)漁投資規(guī)榆模市場優(yōu)上商品猶房的供拍給數(shù)量屑。133二是大屢量具備盡預售條軋件的在鮮建項目達不能上抵市，市霸場即期尸供應將溜明顯減鳳少。三是取消惱房屋預售匯制度后，啟短期內市佛場對存量子房的需求狼可能會急敗劇增長。清華大學趁房地產(chǎn)研紅究所主任咬劉洪玉教市授認為，洋在當前蠻需求依窩然旺盛巴的情況懶下，市受場供求恢結構失裂衡，可窯能會引侍起短期緩內房價戒的快速抱上漲。北京師善范大學喜金融研擔究中心枯主任鐘翼偉也認為，柏如果單純拖取銷預售紐奉，對房價區(qū)無疑是晚火上澆默油。1343）取消批預售制度薯達不到防擁范房地產(chǎn)時金融風險姓的目的。清華大學已房地產(chǎn)研做究所所長杏劉洪玉認為，代如果從善防范金筆融風險零角度出緒發(fā)，完富全可以參提高期聞房按揭茂貸款的宅利率或漿首付款謀比例，度或者干蠅脆不給滾期房銷許售提供岸按揭貸膽款。金錯融機構票應該根凝據(jù)自身座風險管典理的能密力，來練采取相亞應的市熟場和經(jīng)性營策略灶，而不損是要求斑取消預聰售制度年。防范風險均歸根到底程還是要求憶金融機構憐自身具備蠢風險管理邪的能力，艷而不是取孤消房屋預填售制度就閥能做到。135國資委咐研究中復心宏觀家戰(zhàn)略部練部長趙巷曉認為，惰央行研辟究報告匠建議取似消房屋援預售，陽主要目曾的是防保范金融徹風險。行但是防穴范風險義要靠金資融機構浴自身具客備風險夾管理的饒能力，疼而不能錯靠取消釘房屋預款售這種貼簡單的障做法，防范風險據(jù)不能因噎掌廢食，規(guī)墨避風險不紋能以更大池的收益的菠機會成本砍為代價，而是要靠桃提高自身許的風險控扁制、管理院能力，才救是防范金叔融風險之預本，一刀酒切的做法遞是不合適貧的。1364）為外忘資大量進悔入房地產(chǎn)洲開發(fā)領域納開辟空間嫂。央行、就專家、腫開發(fā)商仁、中介保機構普嚇遍認為澡，中國缺愛乏發(fā)達曉的多層教次房地繳產(chǎn)融資難市場，椅融資渠顏道狹窄寶，開發(fā)匪經(jīng)營資蹄金主要膝依賴銀貝行貸款秤。國資委研寒究中心宏御觀戰(zhàn)略部則部長趙曉蓄、西南證薯券房地產(chǎn)盼行業(yè)研究閣員段海瑞都認為，冬基于人民犯幣升值的瓣預期和國芳內巨大的答市場需求壺，境外資鳥金十分關朗注中國房麗地產(chǎn)市場沖。137目前已文有海外陣資金以廊直接投識資或參效股、間倉接投資緒以及外跳資貸款翻等多種裳渠道進迫入房地球產(chǎn)市場紀。清華大學珍的劉洪玉纖認為，一旦取廳消預售制冰度，留出氧的開發(fā)資濁金缺口將街刺激外資債加速進入諸外資加速偽進入市場蝴，使國內赴大量儲蓄受資金以低產(chǎn)收益方式片放于銀行蹤蝶，而銀行性儲蓄資金悼沉淀本身謎就是一種如損失。138五）有石關政策身建議1391、積極翻拓展房地捧產(chǎn)融資渠漁道2、加尾強商品裙房預售昨資金監(jiān)久管3、強化跡商業(yè)銀行歇風險管理4、嚴才格商品獄房預售蹤蝶許可管虧理5、完善沾房地產(chǎn)市紹場信息系吧統(tǒng)，實現(xiàn)哪對每套商膀品房預售朵全過程的