蘇州觀風(fēng)商場(chǎng)策劃案2

壹、觀前概述1、地理位置蘇州是一座擁有2500多年歷史的著名歷史文化名城和世界遺產(chǎn)保護(hù)所在地，它處于中國兩大經(jīng)濟(jì)帶“東部沿海經(jīng)濟(jì)帶和長江經(jīng)濟(jì)帶”的交匯處，是久負(fù)盛名的“魚米之鄉(xiāng)、園林之城、文萃之幫和絲綢之府”。觀前地區(qū)地處蘇州古城中心位置，總占地面積52.4公頃，東起臨頓路，南至干將路，北依舊學(xué)前、因果巷，西達(dá)人民路，是蘇州商貿(mào)和文化的中心。2、商業(yè)中心成因一千七百多年前，觀前地區(qū)建起了真慶道觀，由于道觀的興盛而帶來了大量人群，街市逐漸興盛起來，并帶來了商機(jī)，在道觀內(nèi)外，逐漸形成了商業(yè)市面。清末蘇州遭受戰(zhàn)亂，尤其是閶門一帶繁華商市毀于兵亂，人們都到市中心謀求發(fā)展，這才促成了觀前的興起。同時(shí)由于觀前街道的改造，平門開通架橋連接蘇州火車站，蘇嘉鐵路是清末當(dāng)時(shí)中國為數(shù)不多的鐵路之一，更使觀前迅速地繁榮起來，城內(nèi)大部分富戶也都散居在臨頓路附近的街巷中，購買力強(qiáng)，于是觀東商市首先興起。逐漸觀前南市開始取代閶門、南浩街繁榮起來，并初步形成具有一定規(guī)模、行業(yè)較齊全的商業(yè)街。觀前街是當(dāng)年蘇州最有氣派的街道，也是滬寧線上最有特色的一條街道。3、今日概況在近百年的歷史變化和大蘇州概念下，觀前地區(qū)成為了市中心的中心，商貿(mào)中的核心地區(qū)。1982年6月，觀前被正式定為步行街；1999年市政府啟動(dòng)了觀前地區(qū)改造工程。從啟動(dòng)至今，蘇州人跨世紀(jì)進(jìn)行的觀前地區(qū)整治更新這一浩大工程，業(yè)已走過一二期和三期共三個(gè)階段，累計(jì)完成工程投入8億余元。蘇州市民自豪地把觀前工程評(píng)選為建國50年來“心目中的20件大事”之一，并列為近16年來“十大民心工程”排行榜的榜首。一個(gè)集商業(yè)、旅游、文化、宗教為一體的步行商業(yè)街已呈現(xiàn)在世人的面前，這就是蘇州格調(diào)高雅的城市中心。待到華燈初上，觀前街所有建筑上安裝的輪廓燈將把新老店鋪勾勒得秀美挺拔，如出水芙蓉，楚楚動(dòng)人。在反射燈、霓虹燈、街燈的映照下，觀前街越發(fā)顯得亮麗繁華、絢麗多姿。4、觀前客流量數(shù)據(jù)顯示，觀前地區(qū)的日平均人流量已由整治前的8萬多人次增加到12萬人次左右，節(jié)假高峰甚至超過了35萬多人次，人流結(jié)構(gòu)中市民與游客的比例則由改造前的17：3改寫為2：1。通過問卷調(diào)查，人流量中本市人口約占40%，外地人口約占60%；購物約占35%，旅游與休閑的約占65%；青年約占70%，中老年人約占30%；外賓約占總?cè)藬?shù)的0.2%?！坝翁K州不逛觀前乃憾事”已成眾多外地來蘇游客的共識(shí)。而區(qū)內(nèi)各大商場(chǎng)的銷售額也翻起“跟斗”，平均增長25%左右，一些“老字號(hào)”的增幅更是高達(dá)50%至70%。5、規(guī)劃方針蘇州市政府按"恢復(fù)特色、突出品牌、整體定位、功能互補(bǔ)"的原則，對(duì)觀前街商業(yè)布局作了較為嚴(yán)格的規(guī)定。觀前街明確為名品、名店一條街，原則上不安排餐飲行業(yè)進(jìn)入。宮巷碧鳳坊和太監(jiān)弄組成餐飲一條街。第七通道主營旅游工藝品，蘭花街為婦女用品街。在主街道觀前街上，各店鋪外墻立面、材質(zhì)、顏色、燈類，都作了整體規(guī)劃，要求給人以清淡素雅的感覺。規(guī)劃整治老字號(hào)店招為黑底金字，配以射燈映照，其余店招則用霓虹燈勾勒。商家的廣告燈箱、櫥窗也在重新包裝設(shè)計(jì)后統(tǒng)一使用各種燈光。規(guī)劃整治后，觀東形成了以小開間為主的店面，具有蘇州傳統(tǒng)清秀典雅的風(fēng)格；中段以玄妙觀為中心，恢復(fù)傳統(tǒng)的道教文化色彩；觀西以現(xiàn)代建筑為主，但又帶有傳統(tǒng)風(fēng)格。道路改一般街道的拱形為更適合步行的平面道路。東西入口廣場(chǎng)及玄妙觀正山門廣場(chǎng)以

40×60厘米的花崗石鋪成，其余路面以各式廣場(chǎng)磚為主，并設(shè)置導(dǎo)盲道和殘疾人道，由此營造出觀前濃厚的傳統(tǒng)風(fēng)貌及現(xiàn)代氣息。6、觀前一期改造工程概況一期工程在繼承和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)文化的同時(shí)，讓觀前地區(qū)在更高水準(zhǔn)，更高起點(diǎn)上帶著現(xiàn)代商業(yè)意識(shí)創(chuàng)造著現(xiàn)代的觀前文明，并以海納川百的宏偉氣勢(shì)迎接著八方商客和中外游客。1999年1月6日，觀前整治更新首期工程開始，主要任務(wù)是整治觀前街街景街貌，整治玄妙觀周邊和小公園地區(qū)環(huán)境。一期工程已于1999年9月25日順利竣工。2000年3月，中宣部等六部門首批確定為江蘇省唯一的全國“百城萬店無假貨”活動(dòng)的示范街。觀前街、玄妙觀和小公園休閑廣場(chǎng)以其優(yōu)美舒適的購物、旅游環(huán)境，濃郁的地方特色和漸趨完善的基礎(chǔ)設(shè)施迎接著中外游客。7、觀前二期改造工程概況觀前地區(qū)二期工程于2000年3月3日開始啟動(dòng)，歷時(shí)近十個(gè)月。二期工程主要涉及的范圍有：宮巷、碧鳳坊、洙泗巷以東（沿街）和蔡匯河頭以南顏家巷以北等區(qū)域。二期工程規(guī)劃總用地面積約14.52公頃；規(guī)劃新建總面積約65350平方米。其中新增廣場(chǎng)綠地面積約4600平方米，機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)面積約5900平方米，非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)面積約4200平方米。二期工程建設(shè)將以完善觀前地區(qū)的道路交通網(wǎng)絡(luò)和優(yōu)化宮巷、碧鳳坊、玄妙觀等區(qū)域的商業(yè)布局及功能為核心目標(biāo)，從而逐步完成觀前地區(qū)整體框架布局，以促進(jìn)觀前地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)繁榮，鞏固和發(fā)展觀前地區(qū)商貿(mào)、文化中心地位。具體工程項(xiàng)目為：1、美食娛樂一條街--碧鳳坊：全長300米，巷內(nèi)汽車可進(jìn)出交會(huì)，中央部位附近有大型停車場(chǎng)、綠化廣場(chǎng)，融合現(xiàn)代餐飲、娛樂休閑等功能，同時(shí)適當(dāng)錯(cuò)位經(jīng)營其他商業(yè)品種，是二期工程中的重中之重。屆時(shí)，蘇州碧鳳坊將與香港的蘭桂坊齊名媲美。

2、大成坊（喬司空巷）北口：共三層，總計(jì)約800多平方米面積，地理位置優(yōu)越。3、家居式旅館區(qū)：突破現(xiàn)代化住宿的理念！地處顏家巷以北蔡匯河頭以南之間的區(qū)域，鬧中取靜，建造大片小體量外顯傳統(tǒng)風(fēng)貌，內(nèi)具現(xiàn)代設(shè)備的獨(dú)門獨(dú)戶的小客棧，使游客賓至如歸，完全有

“居家”的那種方便、溫馨的感覺。4、洙泗巷沿街：洙泗巷的西邊緊挨玄妙觀，東邊將沿街的民居拆建小體量的商業(yè)店鋪，基本三層，局部四層，南接觀前街，北通觀后街（舊學(xué)前）。5、宮巷地塊商業(yè)用房：觀前地區(qū)南北向中軸線，全長430米，涉及六個(gè)地塊，共新建約3萬平方米商業(yè)用房，路幅14米，管線預(yù)埋地下。6、玄妙觀小體量：玄妙觀是江南最大的道觀，寓商于道，已初具規(guī)模。在東西腳門“街中街”有少量店鋪。一般樓層1-2樓，建筑面積30平方米左右。7、蘭花商廈、九鼎商廈、觀前商城：觀前街上新建的三座現(xiàn)代化大型集購物、休閑和娛樂為一體的商場(chǎng)。設(shè)施完備，配有物業(yè)管理。觀前商城為三層，蘭花、九鼎為4層，已有不少客商進(jìn)駐，招租鋪位大小可任選，租售靈活。8、粵海新時(shí)代廣場(chǎng)：粵海新時(shí)代廣場(chǎng)位于觀前街西北面，蘇州粵海房地產(chǎn)開發(fā)從規(guī)劃初期，便以“立足觀前，完善觀前”位主導(dǎo)思想，在配套設(shè)施、環(huán)境工程、燈光工程、物業(yè)管理等方面大做文章，力爭(zhēng)成為觀前街上一顆耀眼的明珠。8、觀前三期改造工程概況三期工程在小公園以南，規(guī)劃用地5.8公頃，新建建筑1.55萬平方米，翻建道路2.5萬平方米，增加綠地8000多平方米．增建停車場(chǎng)2萬多平方米。三期工程投資約1.3億元，目前包含本項(xiàng)目在內(nèi)的商住兩用房和觀前公園已基本建成。9、商用房招商優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)—鉆石級(jí)地段l蘇州已形成古城居中，東園（工業(yè)園區(qū)）、西區(qū)（蘇州馨區(qū)）、南景（風(fēng)景區(qū)）、北廊（交通走廊）的城市格局，市區(qū)392平方公里，其中已建成區(qū)82平方公里，古城區(qū)14平方公里。l通過整治更新，觀前地區(qū)已由傳統(tǒng)商貿(mào)中心發(fā)展成為市區(qū)具有濃郁地方特色的商業(yè)、文化、旅游中心。l觀前地區(qū)匯集了采芝齋、稻香村、葉受和、陸稿薦、松鶴樓、得月樓等眾多老店以及人民商場(chǎng)、工業(yè)品商場(chǎng)、購物中心等大型現(xiàn)代化商廈，其厚重的商業(yè)氛圍歷久彌新，無可替代。l商業(yè)用房位于或緊鄰觀前街（東西軸線）、宮巷（南北軸線）、玄妙觀（核心區(qū)域）等最繁華鬧市區(qū)，節(jié)假日高峰人流量超過30萬人次。2、環(huán)境優(yōu)勢(shì)—詩畫般街景l(fā)功能齊全。購物、餐飲、文化、娛樂、休閑、旅游、商住、居民、小商品等九大功能區(qū)，布局合理，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，構(gòu)成完整的綜合優(yōu)勢(shì)。l交通便捷。道路按機(jī)動(dòng)車、旅游專線、非機(jī)動(dòng)車和步行4種形式翻建一新，構(gòu)成整個(gè)地區(qū)的道路交通系統(tǒng)。四周4個(gè)機(jī)動(dòng)車環(huán)路，貫穿南北的旅游專線，加上分布合理總計(jì)6.6萬平方米，總?cè)萘繛?200輛機(jī)動(dòng)車和2.5萬輛費(fèi)機(jī)動(dòng)車的停車場(chǎng)，即使進(jìn)出觀前街和玄妙觀步行區(qū)也方便快捷。l環(huán)境優(yōu)美。建筑，粉墻黛瓦，透出蘇州園林小、雅、秀的韻味；廣場(chǎng)，形式多樣，凸現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代交相輝映的魅力；小品，錦上添花，享受觀光逛街時(shí)實(shí)用和休閑的情趣；綠化，因地制宜，增添都市潔凈的綠茵氣息；燈光，通明燦爛，勾勒夜觀前令人陶醉的的畫景；廣告，別具匠心，烘托獨(dú)步姑蘇的商業(yè)繁華。l基礎(chǔ)設(shè)施完善。水、電、氣等按留有發(fā)展余量全部改造更新，所有管線均埋入地下，還配套建成蘇州電臺(tái)觀前直播室以及電腦保安系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、燈光弱電控制系統(tǒng)等先進(jìn)社會(huì)服務(wù)設(shè)施。3、政策優(yōu)勢(shì)—投資者之家l對(duì)知名企業(yè)、外商投資企業(yè)、港澳臺(tái)同胞投資企業(yè)、納稅貢獻(xiàn)大企業(yè)以及購買房產(chǎn)2000平方米以上的投資者可享受購房優(yōu)惠政策。l投資者可享受當(dāng)?shù)卣龀謪^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有關(guān)政策，感受寬松經(jīng)營環(huán)境帶來的實(shí)惠。l觀前地區(qū)招商服務(wù)中心投資者提供從工商登記、納稅辦照、商務(wù)咨詢到聯(lián)系按揭一條龍服務(wù)，實(shí)行“一門式”登記、“一卡式”收費(fèi)。4、發(fā)展優(yōu)勢(shì)—盈利增值寶地l蘇州經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展和城市規(guī)模的大幅度擴(kuò)展，更加突出了古城的母體地位和居中作用，觀前地區(qū)的含金量隨之大為提高，成為投資者規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、保值增值的首選之地。l歷史的淵源造就了蘇州市民濃濃的“觀前情結(jié)”，整治更新后的新觀前更是蘇州人倍感自豪，“逛觀前”的傳統(tǒng)習(xí)俗賦予了全新內(nèi)涵，觀前始終是蘇州人心中的最愛。興旺的旅游經(jīng)濟(jì)為觀前的發(fā)展注入了巨大的活力。既古樸又新穎、既秀雅又繁華的新觀前，以其獨(dú)特的旅游資源優(yōu)勢(shì)和強(qiáng)勁的旅游功能，吸引著越來越多的國內(nèi)外游客。貳、蘇州市區(qū)其余商業(yè)街狀況分析1、嘉余坊概況嘉余坊為舊城改造房，當(dāng)初建筑格局類似別墅。從九四年開始銷售，當(dāng)初銷售價(jià)格為4800元/m2-5000元/m2不等，面積250m2左右。業(yè)主大多數(shù)作為投資出租。九六年、九七年形成鼎盛時(shí)期，租金價(jià)格10萬-30萬元左右不等，成為蘇州市中心區(qū)域有名的美食街。后來學(xué)士街的開發(fā)以及鳳凰街餐飲業(yè)的興起，對(duì)他們?cè)斐闪藰O大的沖擊。現(xiàn)在一些業(yè)主的希望的租金已下滑到5-13萬元。但嘉余坊一些大型的飯店，如：“春天的故事”、“同濟(jì)酒樓”等還是打開了市場(chǎng)，至今門庭若市。他們的租金一般都在80元/m2，租金為27萬元/年，人均消費(fèi)為50元/次/人。因?yàn)闆]有物業(yè)管理，嘉余坊的業(yè)主對(duì)物管意識(shí)比較淡泊。店招大都是租下店面以后自己規(guī)劃設(shè)計(jì)，故對(duì)外在統(tǒng)一燈光等抱無所謂態(tài)度，甚至反對(duì)統(tǒng)一規(guī)劃。這些店主普遍認(rèn)為300m2以上的店面較適宜。2、學(xué)士街概況學(xué)士街為南北走向，橫穿干將路中段，北臨景德路（已開發(fā)），九五年開始銷售，面積從40m2-400m2不等。銷售價(jià)格在4000元/m2到5000元/m2左右。業(yè)主大多出租，租金價(jià)格在2萬元/年-10萬元/年。人均消費(fèi)在30元/次/人，由于面積分布不均，學(xué)士街大型的酒樓都集中在學(xué)士街的北段。南段（靠干將路）是一些服裝、保健商店、小型面館、旅行社及一些公司等等。目前學(xué)士街人氣不旺，無論是小型的面館還是酒樓，生意都不是很好，晚上九點(diǎn)以后，基本上沒有人了。整條街的酒樓晚上沒有大型醒目的店招，所以他們?nèi)肆髁孔疃嗟臅r(shí)間段是下午五點(diǎn)到七點(diǎn)左右。學(xué)士街不能聚人氣，除了以上的原因以外還有一個(gè)重要的因素，他們店里的燈光大都是冷色調(diào)，氣勢(shì)不夠。但學(xué)士街干將路以南，目前正在修建，若可以形成大型商業(yè)街，加上有“大世界大型休閑浴場(chǎng)”助陣，可能會(huì)帶來更多的商機(jī)。3、十全街概況十全街位于古城區(qū)東南隅，東起葑門橋西塊，西至人民路，與鳳凰街、相王弄、帶城橋路相交。十全街是傳統(tǒng)工藝的特色街，在一九八九年達(dá)到鼎盛，連綿數(shù)里店家數(shù)百家。一九九四年重新翻建。風(fēng)格為粉墻黛瓦之傳統(tǒng)江南風(fēng)格，北臨十全河，小橋流水人家風(fēng)貌獨(dú)特。十全街之店面分布，東端為小型餐飲，零售店家為主，中段至鳳凰街口以傳統(tǒng)工藝，服裝店為主。西段以大型餐飲店為主。十全街兩側(cè)有大型賓館四家，分別為東吳飯店、姑蘇飯店、南林飯店、南園賓館是外地及國外游客的主要居住地。大型特點(diǎn)餐飲店有北疆飯店、錢塘茶人、十全人家、漢陽館韓國料理，寶辰飯店等；公交車為4路通過。租金行情60元(1-2F)，自有店面售價(jià)在7000元以上，未必愿意轉(zhuǎn)售。4、鳳凰街概況鳳凰街，為南北走向四車道之交通要道之一北起干將路、鳳凰廣場(chǎng)，南至十全街。美食店是此街之特色，有許多大型餐飲店座落其間。較有特色之大飯店有，萬家燈火、天龍、百盛、要德、東來順、雞雞蛙蛙、潤記廣東食街、月潤湘菜館、巴比鍋、以及籌辦中的金碧輝煌食府。許多小型特色餐飲店有：雞鴨血湯、無錫小籠、一品香鹵菜、梅燕鴨等。又有許多酒吧茶館經(jīng)營較成功，如千禧嘉年，五頻道、名典咖啡茶語、上島咖啡、紅茶館等。整個(gè)街道之商業(yè)營運(yùn)情況良好，開業(yè)率極高，只有兩至三家店面無人經(jīng)營，每天的人流量為2萬人。鳳凰街東側(cè)有定慧寺巷及雙塔公園，以及平江河古河道游覽區(qū)，西側(cè)有大公園，為市民公園。公交車有4路、41路、8路通過，交通極為便利。5、石路概況石路為蘇州傳統(tǒng)之商業(yè)中心，地處城西，是蘇州人傳統(tǒng)概念上僅次于觀前街的商業(yè)中心。東至閶門、金門，南至金門商城，北至上塘街，西至鴨蛋橋一線，外圍人口密布，交通擁擠，成環(huán)型布列，有石路綠化廣場(chǎng)。大型商局場(chǎng)有石路國際商城、八面風(fēng)商場(chǎng)、亞細(xì)亞商場(chǎng)、威尼斯商場(chǎng)、石路商業(yè)街、金門商城、匯豐商場(chǎng)等。其中金門商城中飯店云集，計(jì)有40余家較有特色之飯店，風(fēng)格涵蓋五大菜系，各有特色。還有南浩街古街，萬人碼頭、七里山塘是清代姑蘇繁華圖之主要景點(diǎn)，許多人文故事發(fā)生于此，故而此街為蘇州人4月14日趕廟會(huì)之聚會(huì)處，街道風(fēng)格為明清建筑，店家多以小吃、品茗、工藝品為主。在石路集中了自行車大賣場(chǎng)，文化用品大廈、匯豐計(jì)算機(jī)宏圖三胞大賣場(chǎng)、匯豐大賣場(chǎng)，石路國際商場(chǎng)裝飾廣場(chǎng)等大型專業(yè)市場(chǎng)。一些大型快餐店──座落其間，如肯德基、麥當(dāng)勞等。外圍有三香、彩香等蘇州最大之居民新村，又地處古城區(qū)與新區(qū)之要道，故而人流極大，至深夜而不息。整個(gè)石路地區(qū)多種商業(yè)店家應(yīng)有盡有，極盡繁華熱鬧之能事。但在中心地區(qū)有爛尾樓2棟，建成后因債務(wù)而閑置之高層建筑2棟，甚為遺憾。6、園區(qū)商業(yè)區(qū)概述●園區(qū)鄰里中心個(gè)案比較案名項(xiàng)目第一鄰里中心新城大廈第二鄰里中心貴都大廈第三鄰里中心師惠坊嘉怡苑位

置蘇春西路星海街中新路星都街金雞湖路開發(fā)商園區(qū)綜合事業(yè)局新馨置地，園區(qū)綜合事業(yè)局園區(qū)建興新加坡永泰亞洲集團(tuán)物業(yè)管理鄰里中心管理鄰里中心管理萬亞物業(yè)嘉馨房產(chǎn)租售方式分割租賃面積可調(diào)分割租賃或賣斷賣斷租賃建筑面積18000m210000m217535.4m24000m2營業(yè)時(shí)間08:30-20:30部份07:30-24:0008:30-20:30待訂08:30-20:30停車位124個(gè)53個(gè)約300個(gè)無農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)有無有無銀行有有有有郵局有有待訂有客

源新城、新加、都市、星海泳館、萬揚(yáng)、香樟、東港、管委會(huì)、臨近工業(yè)區(qū)、新城中學(xué)貴都、韶山、新馨、嘉寶、中信證券、海關(guān)大樓、中央公園、東港師惠樂章、四季家園、白領(lǐng)公寓、蘇都、嘉怡苑、加城、CBD、國際學(xué)校、管委會(huì)、星海中學(xué)、臨近工業(yè)區(qū)國際學(xué)校、嘉怡苑、嘉湖閣、加城、潤韻苑、臨近工業(yè)區(qū)租

金1F:40-45元/m22F:35-40元/m23F:公益事業(yè)4F:辦公室20-25元/m21F:45元/m22F:40元/m23F:35元/m2待訂1F:30元/m2含物管費(fèi)0.75美金/m2客流量約6500人約900人未知約350人售

價(jià)只租不售1F:5500元/m22F:4500元/m23F:3500元/m2待訂待訂備

注租金含物管費(fèi)及水電費(fèi)成交價(jià)：1F:5000-5300元/m22F:4000-4300元/m23F:3000-3200元/m2●第一鄰里中心客流量單位：人日期時(shí)間3/24周日(雨天)3/25周一(雨天)3/27周三(雨天)11:30-12:0052846832212:00-12:3047241429612:30-13:0034330327513:00-13:3038733520617:00-17:3023317527017:30-180028823038518:00-18:3023218638518:30-19:0028622625319:00-19:30185120239合計(jì)305424572631※1.園區(qū)現(xiàn)居住人口25000人，2002年底居住人口可達(dá)30000人。

2.第一鄰里中心平日客流量約6000-7000人次;

假日客流量約8000-9000人次；

聚客力廣場(chǎng)辦活動(dòng)時(shí)可達(dá)12000人次以上?！癜贊櫚l(fā)概況百潤發(fā)地處東環(huán)路，三星路交接處，為蘇州第一個(gè)大賣場(chǎng)，客流量極高，高峰時(shí)間幾乎摩肩撞踵，舉步維艱，但因其時(shí)有特價(jià)物品推出，促使蘇州人樂此不疲。百潤發(fā)投資商為百潤發(fā)倉儲(chǔ)購物廣場(chǎng)發(fā)展集團(tuán)，為連鎖經(jīng)營企業(yè)，總部在上海，顧客實(shí)行會(huì)員制。策劃公司為上海華曉廣告?zhèn)鞑ァ４筚u場(chǎng)結(jié)構(gòu)為鋼架結(jié)構(gòu)，外部有停車場(chǎng)，計(jì)有車位74個(gè)車位，平時(shí)有百潤發(fā)購物專線車進(jìn)出。內(nèi)部有門廳部，為總服務(wù)臺(tái)，右手為進(jìn)口，左手為出口。進(jìn)入購物則分為兩部，南部為日用品，自南到北依次為大型家電、音像制品、小家電、辦公用品、小家具、服飾、鞋襪、餐具、床上用品、生活小百貨、摩托機(jī)油等專柜，北部為食品，自南到北依次為洗滌用品、水果、凈菜、冷凍肉類、水產(chǎn)腌臘食品、點(diǎn)心、奶制品、保健食品、餅干、醬菜調(diào)料等。每日20時(shí)后，鮮肉、蔬菜為特價(jià)時(shí)期，日流量在萬人左右。開辦時(shí)間1999年7月份。●歐尚概況歐尚位于金雞湖路和蘇嘉杭高速公路交界處，由歐尚超市投資。建筑為框架結(jié)構(gòu)，上下二層，層高5.4米，一樓為停車場(chǎng)、美食廣場(chǎng)，特色小鋪和肯德基快餐店組成，特色小鋪有19間，面寬有4.4米，深度4.4米，月租金6000元，美食廣場(chǎng)小鋪有8間面寬3.4米，深度2米，后面有廚房間，月租金4000元。一層面積為13500m2：一層?xùn)|面的停車場(chǎng)約6300m2，共有停車位222個(gè)，一層西面為廣場(chǎng)，約3000m2為聚客力廣場(chǎng)及自行車停車場(chǎng)，一層至二層有四部電扶梯。

二層面積為13000m2：共有特色小鋪16間，面寬為4米，深度為2米，月租金4000元，其余為賣場(chǎng)部分，依次為文具，影像制品、日用雜品、家具、服飾、鞋帽、自行車、洗滌用品、圖書，以及冷凍食品、鮮果、蔬菜、糕點(diǎn)、餅干、果汁等。

共有56個(gè)結(jié)帳出口，日人流量15000人，歐尚為吸引顧客將游5路線開辟至門口，另有19路、4路、28路、47路、16路在門口經(jīng)過，吸引了大量客戶。叁、觀前商鋪個(gè)案調(diào)研1、商鋪概述蘇州市區(qū)2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資共68.62億元，其中商用辦公樓5.6億元，在今年蘇州房市之火的推動(dòng)下，空置房的消化被帶動(dòng)起來，僅今年上半年，寫字樓空置量下降7.1%,市區(qū)商業(yè)用房空置量下降11.85%。通過去年的銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，蘇州市住宅物業(yè)的銷售量占到各類商品房面積的92%，其他用房銷售面積還不足10%。各類商業(yè)用房相對(duì)還比較缺乏，從某種意義上說，蘇州市目前這種房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化，相信在基本解決了居住問題之后的蘇州，其他商用房的功能會(huì)進(jìn)一步凸現(xiàn)，巨大的商機(jī)正蘊(yùn)涵其中。2、個(gè)案調(diào)研咨訊1、觀東商城座擁觀東入口，背靠碧鳳坊，門面綿延觀前街全長1/5，由港商環(huán)泰物業(yè)發(fā)展主導(dǎo)開發(fā)，商城主體共三層，面積達(dá)2萬平方米，可經(jīng)營面積10500平方米，外型古雅，設(shè)施先進(jìn)，物管完善，全部現(xiàn)房，農(nóng)行提供五年期50%貸款按揭。一層店面出售價(jià)格1.8萬元—2.1萬元/平方米。目前，南京連鎖百貨金鷹公司已租下此商城十年，用作大型百貨商城之用。2、粵海廣場(chǎng)粵海新時(shí)代廣場(chǎng)位于觀前街西北面，占地面積2.5萬平方米，總建筑面積約5萬平方米，是觀前地區(qū)唯一集星級(jí)酒店、大型商場(chǎng)、酒店式公寓、酒店式寫字樓、臨街旺鋪、高尚住宅、大型地下停車場(chǎng)于一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。蘇州粵海房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)興建，銷售時(shí)間較長，店面按位置論價(jià)，基本在5000元---6000元/平方米。目前，粵海新時(shí)代廣場(chǎng)3#樓（泰園）、8#樓（豐園）的酒店式公寓、海軒酒樓、地下停車場(chǎng)已經(jīng)開近兩年，經(jīng)營狀況非常理想；1#樓（壹園）、2#樓（唯園）、10#樓（贏園）的高尚住宅，臨街旺鋪早已竣工，正在銷售中。3、富宮大廈富宮大廈是上市公司雅戈?duì)柤瘓F(tuán)股份的產(chǎn)業(yè)之一，地處蘇州最繁華的觀前商業(yè)中心，宮巷、富仁坊巷交匯處。開發(fā)商是蘇州雅戈?duì)柛粚m投資。大廈共六層建筑，一層臨街店面，總面積約為2500平方米，可分割出售，分割面積在80-200平方米左右，開設(shè)商業(yè)零售鋪面；二層3000平方米，一次性合作經(jīng)營，開發(fā)餐飲、娛樂等項(xiàng)目；三--六層已開設(shè)賓館客房為主，可設(shè)客房170間。目前，該商場(chǎng)只租不售，租金為7元/平方米/天，外加空調(diào)費(fèi)用。4、觀前文化城共四層，目前是只租不售，按各樓層經(jīng)營性質(zhì)不同，每層的店面租金也有所不同，一樓租金在130元/月/平方米左右。其它樓層租金30元、50元、60元/月/平方米等價(jià)位不等。除租金外，每月還有十元的物管費(fèi)。5、玄妙廣場(chǎng)

處于干將路與工相交匯處，盛豐房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，七層建筑群體，包括賓館、寫字樓、租買店鋪及地下車庫等幾個(gè)部分。占地面積24264.08m2,建筑面積76478.29m2，容積率3.15，綜合樓面積24326.75m2，商用房面積37703.44m2,10月底開工，打造為蘇州中高檔消費(fèi)城。目前還未推出，但該地段的繁盛尚需時(shí)日。6、觀前三期部分門面房改建拓寬后的邵磨針巷新增的門面房銷售時(shí)，僅推出10多間，但有700多人要求購買，最后采用竟價(jià)銷售方式，最高單價(jià)26000元/平方米，最貴的一套達(dá)900多萬元。肆、店面現(xiàn)狀調(diào)查●店面類別類別自有者比率名次租賃者比率名次公房211%2123%自建房422%55%商品房1267%○16772%○1合計(jì)1893※自有與租賃，現(xiàn)階段均是商品房掛帥，且顯示出與公房、自建房相當(dāng)大的差距?！駜赡陜?nèi)有無購店之意愿間數(shù)意向自有店者比率名次租賃店面比率名次有意1765%14841%2無意935%6959%1合計(jì)26117※自有店面者，仍然愿意再購買，高達(dá)65%，遙遙領(lǐng)先無意購買者，而租賃店面者，也有41%的受訪者表達(dá)高度購買意愿，二者總計(jì)，自有、租賃者占65/143(約48%),無意則占78/143(約52%)以此觀察，百分比基本拉近。●現(xiàn)有開店不滿意度（依順序1-6號(hào)排列）順序細(xì)項(xiàng)自有店面積分名次租賃店面積分名次123456123456規(guī)劃設(shè)計(jì)12032345281510161362304建筑質(zhì)量2014113257141711821826物業(yè)管理02303036411139151051985租金過高320011186545411503991來客多寡3101144031364520222892配套合理01323458○112813181272453※自有店家，不滿意依序是配套不合理，規(guī)劃設(shè)計(jì)未盡理想，來客量不足，物業(yè)管理不如人意，建筑質(zhì)量差，和按揭費(fèi)高。

而租賃店家，則是依序?yàn)樽饨鸶撸瑏砜蜕贋橐?、二，再接下來是配套不合理，?guī)劃不理想，物業(yè)管理差及建筑質(zhì)量不佳。

顯而易見，租金多為租用者心里的痛，而來客量無分自有或租用皆嫌少?！瘳F(xiàn)有開店滿意度（依順序1-6號(hào)排列）順序細(xì)項(xiàng)自有店面積分名次租賃店面積分名次123456123456規(guī)劃設(shè)計(jì)04003129461211139112264建筑質(zhì)量0124113535312171652205物業(yè)管理2120302554916121192273租金過高30000639227125311121906來客多寡111125501915595323071配套合理11330024613810614132302※自有店家和上題相較，有50分積分者非常滿意，可能生意不俗，而租賃者也呈現(xiàn)極有趣的現(xiàn)象，來客量充足，因此租金也列尾，不認(rèn)為過高。●您購買店面時(shí)，優(yōu)先考慮的因素（依重要順序1-8填寫）順序細(xì)項(xiàng)自有店面者積分名次12345678地段2141241價(jià)格11221062物業(yè)管理1132211543建筑質(zhì)量123265配套完善2511474交通方便12141474樓層132111226開發(fā)商信譽(yù)5111177順序細(xì)項(xiàng)租賃店面積分名次12345678地段1414868151價(jià)格123965227412物業(yè)管理51116279632885建筑質(zhì)量41226206102367配套完善710131023953104交通方便104261639134533樓層221510814102696開發(fā)商信譽(yù)211795155122278※自有店面的主人，重視首要是地段，其次是價(jià)格，和租賃者完全一樣，地段、價(jià)格永遠(yuǎn)是考慮至深的先決條件，當(dāng)然交通是否方便，也很重要，但也可列屬于地段的歸屬之一。樓層的選擇（依順序列出1-3）順序樓層自有店面者積分名次123一層24241二層662三層113順序樓層租賃店面者積分名次123一層90901二層26262三層773※毫無疑問，第一理想目標(biāo)，無疑是第一層，依次2層，再其次3層，此一題目，自有及租賃，看法全然相同。●您購買、租賃店面需求為何1.店面面積需求間數(shù)面積自有店面比率名次租賃店者比率名次10m2以下00%0

0%10-20m227.69%3109.17%421-30m2311.54%21513.76%○131-40m213.85%43.69%41-50m227.69%398.26%51-80m2726.9%○11311.93%281-100m2311.54%21513.76%○1101-150m2311.54%21513.76%○1151-200m213.85%65.5%201-300m227.69%3109.17%4300m2以上311.54%21211.01%3合計(jì)26109※自有店面者，以51-80m2為面積首選，但次選則呈現(xiàn)多元化需求，極小的21-30m2和極大的300m2以上，都有店主深感興趣。租賃者則首選分布均勻，以21-30m2、81-100m2、101-150m2，三種面積需求，均并列第一，以此現(xiàn)象觀察，需求以中型店面為主。2.面寬需求間數(shù)面寬自有店面比率名次租賃店面比率名次3m以下13.85%621.77%73-3.5m415.38%○31210.6%○33.5m-4m13.85%687.08%44-4.5m13.85%697.96%44.5-5m311.54%487.07%45-5.5m13.85%654.42%65.5-6m27.69%565.31%56-8m623.07%○22421.2%○28m以上726.92%○12925.66%○1合計(jì)26113※面寬需求，此一課題，無論自有或租賃店面主人，看法完全一致，笫一名是8m以上，第二名是6-8m皆以大店面，大面寬為理想，而第三名則以3.5m-4m小店面為需求。3.深度需求間數(shù)深度自有店面比率名次租賃店面比率名次5m以下13.7%1312.38%45-7m414.8%○22624.76%○17m-9m829.6%○12019.04%○29-11m414,8%○21413.33%311-13m65.77%332.86%13-15m76.67%15-17m21.92%65.7%17-19m10.96%65.7%20m以上10.96%109.5%合計(jì)27105※自有店面者，以7-9m為最愛，而5-7m，9-11m并列第二，租賃店面，則以5-7m到首選，7-9m列為笫二，9-11m第三，兩相比較，范圍皆在5-9m亦深得人心?！竦昝娣绞脚c預(yù)算接受額1.付款方式間數(shù)方式自有店面比率名次租賃店面比率名次一次性付款626%321.9%3分期834.8%26562.5%○1按揭939.1%○13735.6%2合計(jì)23104※自有者以辦理按揭掛帥，緊追其后的是分期付款，二者比例差異不大，而租賃者以分期為主，呈高比例的傾向，按揭則次選。2.首付款可接受額度間數(shù)金額自有店面比率名次租賃店面比率名次20萬以下1062.5%○16565%○120-40萬531.25%21919%241-60萬16.25%388%361-80萬22%581-100萬44%4101-150萬151-200萬11%6201-250萬251-350萬350萬以上合計(jì)1699※無論自用或租賃店面，首付款愈少愈好，前三名，二者完全相同，20萬、40萬、60萬依順序排列之?！窨們r(jià)間數(shù)金額自有店面比率名次租賃店面比率名次50萬以下1816058.2%150-100萬722625.2%2101-150萬198.7%151-200萬54.9%201-250萬111%251-300萬111%301-400萬401-500萬500萬以上11%合計(jì)28103※此題只能僅供參考，大部份受訪者，總希望買到總價(jià)低的店面，但也有個(gè)位數(shù)受訪者接受200萬，250萬甚至300萬的店面。

總價(jià)在500萬以上的店面，可喜可賀，也有人愿意認(rèn)購。●單價(jià)（元/m2）接受度間數(shù)金額自有店面比率名次租賃店面比率名次5000以下1916662.26%15000-7500722523.6%27501-9999298.5%1萬-1萬521.88%1萬5-2萬2萬-2萬521.88%2萬5-3萬3萬-4萬4萬-5萬5萬以上21.88%合計(jì)28106※凡是和價(jià)格相關(guān)的，總是越低越好，在134位問卷填寫人士中，比較值得高興得是7500元/m2排名第2，且比率不俗?！褡杂械昝婷吭掳唇?租賃店面每月租金金額按揭間數(shù)比率名次租金間比率名次0元1000元以下21.9%101001-2000120%1716%32001-3000120%1110%53001-40002019%○14001-5000120%2017%○25001-600055%86001-700010.9%117001-800066%78001-9000240%○122%99001-10000100.9%610001-150001312%4合計(jì)5107※自有店面，愿意負(fù)擔(dān)每月按揭費(fèi)用，以8001-9000元為第一名，呈現(xiàn)出高總價(jià)的傾向。以此推算9000元為90萬按揭的利息，以50%按揭計(jì)算，則總價(jià)在180萬元左右?！赓U店面，第一志愿是3001-4000元的店租，其次則是4001-5000元，費(fèi)用偏低，但也有12%商家，可接受10000元-15000元的租金，似乎理想與現(xiàn)實(shí)脫節(jié)?！裉K州市區(qū)店面業(yè)種型態(tài)統(tǒng)計(jì)編號(hào)業(yè)種觀前街學(xué)士街嘉余坊十全街鳳凰街淮海路合計(jì)名次1服飾226057141○22餐飲323114255538195○13鞋店30000034鐘表眼鏡5000207⑧5銀行郵政41113212⑥6珠寶銀樓7000007⑧7家俬用品00101028工藝品21094117④9藥店醫(yī)療2100137⑧10婚紗攝影4110006⑨11計(jì)算機(jī)0000404⑩12書店文具21101510⑦13商場(chǎng)百貨122100217④14旅社010101315美容美發(fā)15599332○316快速?zèng)_印000020217電影院200000218通信音響140110016⑤19建材040001520水療足浴01024512⑥21汽車配件010000122廣告0200024⑩23超市0111216⑨結(jié)論：一面倒的情勢(shì)，大大反應(yīng)出吃的市場(chǎng)規(guī)模，來勢(shì)洶洶，居其次的衣飾，及排行第3的美容美發(fā)在比例上均不能與“食”相提并論之?！衲徺I店面的理由

間

數(shù)細(xì)

項(xiàng)自有店面比率名次租賃店面比率名次自營1346%○16552%○1投資保值1035%22419%3拆遷現(xiàn)有店面，必需搬遷21.6%4擴(kuò)充連鎖店518%33427%2合計(jì)28※自營是開店者的首要心愿，自有與租賃皆如是，而投資保值，或擴(kuò)充連鎖店，也是理由之二、三名，真所謂讀書萬卷，不如一店傍身。●您購買店面時(shí)，希望得到的配套（依重要順序1-4填寫）內(nèi)在部分間數(shù)項(xiàng)目自有店面者積分名次1234空調(diào)5941533衛(wèi)生間1791971鐵卷門5513612其它1994間數(shù)項(xiàng)目店面租賃者積分名次1234空調(diào)29223112553衛(wèi)生間444263401鐵卷門24242942572其它1543574※自有店面者，以衛(wèi)生間＞鐵卷門＞空調(diào)設(shè)備，為選擇順序。

租賃店面者，也完全相同。

開店老板們的心聲，很有趣合邏輯性的表現(xiàn)出來。外在部分間數(shù)項(xiàng)目自有店面者積分名次12345統(tǒng)一管理365572統(tǒng)一店招1531343統(tǒng)一燈光3127343聚客力廣場(chǎng)1912103○1其它224間數(shù)項(xiàng)目租賃店面積分名次12345統(tǒng)一管理153615112862統(tǒng)一店招32328132173統(tǒng)一燈光41322301724聚客力廣場(chǎng)80625440○1其它2112315※值得注意的是，二者的順序要求，再度完全一致。1.聚客力廣場(chǎng)，2.統(tǒng)一管理，3.統(tǒng)一店招，4.統(tǒng)一燈光。可以清楚來客量多寡，可以停留多久，都是店家最為觀注的，所以建議，在規(guī)劃上，聚客力廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)和布局，應(yīng)多多慎思。調(diào)研統(tǒng)計(jì)觀前街沿干將路一帶，將來若有擁有聚客力廣場(chǎng)，價(jià)格合理的商店街，你是否會(huì)購買？間數(shù)意向自有店者比率租賃店面比率會(huì)2281%7362%不會(huì)519%4538%合計(jì)27100%118100%※再度喝彩吧，會(huì)購買的比率，呈現(xiàn)一面倒的傾向。店面調(diào)研結(jié)論調(diào)研精神所強(qiáng)調(diào)的“實(shí)地訪談”，籍此作為開發(fā)商規(guī)劃產(chǎn)品力的依據(jù)，但因?yàn)樵撋虡且咽且?guī)劃成型的項(xiàng)目，更改的情形有困難，是以此份報(bào)告作為參考，在銷售過程中，且戰(zhàn)且走的藍(lán)圖。l現(xiàn)有開店型態(tài)，大都是商品房。l兩年內(nèi)有65%自用店主愿意再度購買。l自用者以配套不合理、租賃者以租金過高為首要不滿意事項(xiàng)。l開店滿意度則均以來客量充足掛帥。l地段、價(jià)格二元素，最為開店者重視。l面積需求，自用者以50-80m2,20-30m2,300m2以上也有人喜歡，租賃則以20-150m2中型店為主。l面寬需求8m以上，其次6-8m。l深度需求5-9m居多。l樓層1F為主。l付款方式，以辦理按揭為主。l首付款金額以20萬元〉40萬元〉60萬元。l總價(jià)100萬元。l按揭可承受度，每月9000元，租金4000元。l單價(jià)（元/m2）7500元以內(nèi)。l購買理由，自營為主。l配套：衛(wèi)生間、鐵卷門、空調(diào)依次序需求。l外在：聚客力廣場(chǎng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一店招、統(tǒng)一燈光依次需求。l愿意購買有聚客力廣場(chǎng)，價(jià)格合理動(dòng)人，占問卷訪談對(duì)象4/5。伍、項(xiàng)目概述1．地理位置該項(xiàng)目地處蘇州市觀前街地區(qū)中心地段，觀前公園南側(cè)邵磨針巷內(nèi)，北側(cè)緊靠蘇州市最大購物集結(jié)地人民商場(chǎng)，西面與人民路相接，南側(cè)與干將路連接?xùn)|西中心道，東面緊鄰玄妙廣場(chǎng)。2．周邊環(huán)境

邵磨針巷商業(yè)定位為經(jīng)營中高檔品牌服飾為主。項(xiàng)目處于觀前互繞成片的商業(yè)購物中心，周邊美容美發(fā)、服飾專賣店、譚魚頭火鍋、貴賓樓食府、凱倫咖啡、休閑浴場(chǎng)、飚歌城等環(huán)繞此項(xiàng)目。3．交通出行

該項(xiàng)目人車進(jìn)出方便，四通八達(dá)，西面的人民路是蘇州南北中心主大道，而南側(cè)的干將路是連接蘇州東西的中心道，各條道路上公交站點(diǎn)眾多，形成縱橫交叉，互環(huán)暢通。

旁邊的觀前公園設(shè)有大型地下停車場(chǎng)，考慮到車輛的停放方便，車庫門開向朝南。

該項(xiàng)目東邊與玄妙廣場(chǎng)相鄰處，還設(shè)有一個(gè)較大的地上客車停車場(chǎng)，解決了人們車輛停放的后顧之憂。4．實(shí)體狀況

該項(xiàng)目屬于干將四號(hào)樓，占地面積為3000m2，四層建筑局部為五層，一層為2500m2，二—四層為7500m2，五層為1200m2，總面積為12000m2。5、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)1、位置優(yōu)勢(shì)。處于觀前市中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，商賈云集，地理?xiàng)l件優(yōu)越。2、人口流量大，滿足商業(yè)用房地產(chǎn)招商引資的要求。3、交通出行方便，通訊便捷。4、增值發(fā)展?jié)摿Υ?。隨著觀前的功能定位進(jìn)一步加強(qiáng)，觀前的商業(yè)地位進(jìn)一步凸現(xiàn)，項(xiàng)目的增值前景看好。5、觀前街傳統(tǒng)的商業(yè)地位，為項(xiàng)目提供了招商的氛圍。6、開發(fā)商有成功開發(fā)經(jīng)營商場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。7、民營商場(chǎng)比國營商場(chǎng)經(jīng)營機(jī)制精巧，靈活性程度高，從服務(wù)等方面上有國營商場(chǎng)不可比擬的優(yōu)勢(shì)。6、項(xiàng)目劣勢(shì)1、客源的不確定性。從觀前街以前的招商來看，客源的開拓重點(diǎn)并不完全在蘇州，市場(chǎng)范圍較大且難確定，勢(shì)必造成廣告的投放范圍和費(fèi)用擴(kuò)大。2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。目前，觀前三期多數(shù)店鋪招商已完成，滿足了一部分客源的需求；前幾期積壓下來一部分店面仍在積極招商，給項(xiàng)目造成了激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。3、價(jià)格劣勢(shì)。觀前拆遷改造是在政府支持下進(jìn)行，粵海廣場(chǎng)價(jià)格較低，而本項(xiàng)目相對(duì)它們而言，缺乏明顯的價(jià)格彈性。4、投資風(fēng)險(xiǎn)?？蛻糍徺I該樓后，存在投資經(jīng)營回報(bào)率不確定性的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。陸、項(xiàng)目規(guī)劃定位方案與消費(fèi)群分析1、由于傳統(tǒng)心理障礙，觀前作為商業(yè)中心、辦公樓、寫字樓很少設(shè)置于此，此處不宜作寫字樓的招商。2、從目前粵海廣場(chǎng)和干將路旁的麗景苑住宅銷售情況，結(jié)合觀前商業(yè)用地和該項(xiàng)目周邊環(huán)境的實(shí)際情況，不宜用作住宅出售。3、結(jié)合目前蘇州市五大商場(chǎng)各樓層業(yè)種分布調(diào)研的情況，給出以下幾個(gè)規(guī)劃方案：〈方案一〉主題：蘇州地區(qū)唯一性---女性購物中心、購物天堂1F美容精品消費(fèi)群分析提供適合各年齡階層2F精品服飾白領(lǐng)女性、境外人士3F流行服飾年輕青年女性4F女人世界5F女人世界SPA俱樂部健身房、會(huì)員餐廳百領(lǐng)女性、港澳臺(tái)外籍人士定位：女人世界、男人勿進(jìn)，舒適優(yōu)雅空間、中高檔消費(fèi)。〈方案二〉主題：兒童是國家棟梁，是父母的希望；購物中心提供親子互動(dòng)最佳場(chǎng)合。1F精品百貨消費(fèi)群分析提供適合各年齡階層2F流行服飾白領(lǐng)人士、青少年、青年3F童裝世界適合所有家庭4F兒童天地適合3歲-12歲安全玩樂5F兒童天地適合3歲-12歲安全玩樂定位：兒童、父母放心的購物中心、中間消費(fèi)。〈方案三〉主題：提供消費(fèi)者一處符合時(shí)代潮流的新購物中心，提供流行新訊。1F美食新天地消費(fèi)群分析適合各年齡階層2F流行精品（女）白領(lǐng)人士、青少年、青年3F流行服飾（男）白領(lǐng)人士、青少年、青年4F童裝世界適合各階層家庭5F景觀餐廳適合各階層家庭定位：中間消費(fèi)?！捶桨杆摹抵黝}：蘇州唯一以美食、餐廳為主消費(fèi)中心；提供時(shí)代潮流及聚餐、派對(duì)、約會(huì)最佳場(chǎng)地。1F美食新天地消費(fèi)群分析適合各年齡階層

2F風(fēng)味風(fēng)情餐廳適合生日派隊(duì)、情侶、聚餐3FK歌新天地適合各年齡階層4FK歌新天地適合各年齡階層5F咖啡世界適合洽商、約會(huì)定位：中間消費(fèi)。〈方案五〉主題：提供消費(fèi)者一處新生活、新流行的購物中心。1F精品百貨消費(fèi)群分析提供各年齡階層之階層2F流行服飾（女）白領(lǐng)、青少年、青年3F流行服飾（男）白領(lǐng)、青少年、青年4F健康世界或百貨超市白領(lǐng)人士貨各階層人士5F健康世界或百貨超市白領(lǐng)人士貨各階層人士定位：中間消費(fèi)。蘇州五大商廈一樓經(jīng)營業(yè)種統(tǒng)計(jì)編號(hào)業(yè)種蘇州一百工業(yè)品商廈長發(fā)商廈人民商場(chǎng)泰華商廈合計(jì)名次1服飾√√2④2餐飲3鞋店√√√3○34鐘表眼鏡√√√√4○35銀行郵政6珠寶銀樓√√√√√5○17家俬用品√1⑤8工藝品9計(jì)算機(jī)10書店文具11背包√√√√4○212禮品柜√√√3○313美容美發(fā)14快速?zèng)_印15零食柜臺(tái)√√√3○316通信√√√√3○317建材18汽車配件19音響20超市21化妝品√√√√√5○122游戲廳23保齡球館24健身器材25自行車26家用電器√127古玩字畫※商廈一樓無論租賃或購買，價(jià)格都比較高，以高檔消費(fèi)品為主?；瘖y品和珠寶銀樓位居第一位。蘇州五大商廈二樓經(jīng)營業(yè)種統(tǒng)計(jì)編號(hào)業(yè)種蘇州一百工業(yè)品商廈長發(fā)商廈人民商場(chǎng)泰華商廈合計(jì)名次1服飾√√√√4○12餐飲3鞋店√√2○24鐘表眼鏡√1○35銀行郵政6珠寶銀樓7家俬用品√1○38工藝品9婚紗攝影10計(jì)算機(jī)√111書店文具12背包√√2○213禮品柜√1○314快速?zèng)_印15零食柜臺(tái)16通信√1○317建材18汽車配件19音響√√2○220超市21化妝品√1○322游戲廳23保齡球館24健身器材25自行車26家用電器√√2○227古玩字畫※從