商業(yè)地產(chǎn)項目機電安裝工程管理

商業(yè)地產(chǎn)項目機電安裝工程管理南京金鷹國際集團丁昌海第一部分前言介紹住宅項目與商業(yè)地產(chǎn)項目的各自特點第二部分商業(yè)地產(chǎn)項目特點

商業(yè)地產(chǎn)是一個跨越地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營的兩個高風(fēng)險領(lǐng)域的復(fù)合的地產(chǎn)形態(tài)，很多商業(yè)項目為了趕時間就邊招商邊建設(shè)，就存在太多的不確定性，也就帶來了大量不得不面對的問題。譬如：設(shè)計圖紙跟不上現(xiàn)場施工、計劃趕不上變化、圖紙變更多、總包管理難、分包管理難、現(xiàn)場簽證難、運營后善后問題處理難！商業(yè)地產(chǎn)特點：1、工程量大、配合面廣2、技術(shù)要求高、交叉作業(yè)多3、“三邊”工程、反復(fù)修改第三分部商業(yè)地產(chǎn)項目機電工程的特點大型購物中心五星級酒店高檔寫字樓大型超市城市綜合體第四分部

商業(yè)項目機電工程關(guān)鍵控制點一、工程建設(shè)施工階段二、調(diào)試驗收階段三、移交階段第五部分

商業(yè)地產(chǎn)項目機電工程新技術(shù)應(yīng)用㈠、機電綜合管線設(shè)計㈡、BIM（建筑信息化模型）㈢、GPS智能消防系統(tǒng)㈣、消防性能化設(shè)計機電綜合管線設(shè)計1、前言目前各種建筑設(shè)備為人們提供了高智能、衛(wèi)生、舒適和安全的工作和生活環(huán)境。建筑設(shè)備工程系統(tǒng)多，一般由建筑設(shè)計院水、電、空調(diào)等各專業(yè)設(shè)計人員各自布置管線和出圖，缺乏系統(tǒng)的協(xié)調(diào)與平衡，致一些設(shè)備及管線會在建筑平面、立面位置上相互交叉發(fā)生沖突，給施工及竣工后的維修和管理工作帶來麻煩，拖延施工進度，浪費資金，甚至影響建筑物的正常使用。為了避免這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，需要對對各系統(tǒng)管線的布置進行綜合設(shè)計，既滿足各專業(yè)技術(shù)要求，又使各系統(tǒng)管線合理布置，為施工、運行、使用、管理及維修創(chuàng)造有利的條件。2、建筑中設(shè)備工程管線主要有以下幾類：①、生活給排水系統(tǒng)：生活給水管道、生活廢水管道、生活污水管道、雨水管道、其它雜排水管道、中水管道等。②、熱力管道系統(tǒng)：采暖、熱水供應(yīng)及空調(diào)處理設(shè)備所需蒸汽或熱水。③、消防系統(tǒng)：消火栓管道、自動噴水滅火系統(tǒng)管道、氣體消防管道、防排煙管道、消防廣播、電話、聯(lián)動報警等弱電管線。④、通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)：送排風(fēng)管道、空調(diào)風(fēng)管、空調(diào)冷凍水管道、冷卻水管道、冷凝水管道等；VRV空調(diào)系統(tǒng)；分體空調(diào)管線等。⑤、供配電系統(tǒng)：動力配電管線、電氣照明配電管線等。⑥、弱電系統(tǒng)：樓宇自動化系統(tǒng)、電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字信息網(wǎng)絡(luò)管線等。3、管線綜合設(shè)計原則：各種工程管線具有各自的工藝布置要求，當(dāng)出現(xiàn)相互交叉擠占同一空間的問題時，應(yīng)相互協(xié)調(diào)、布置得當(dāng)，管線工程綜合設(shè)計的原則一般是：①先布置管徑較大的管線，后布置管徑較小的管線。遇管線交叉時，應(yīng)小管避讓大管，因小管所占空間位置較小，造價相對較低且易于安裝；②壓力流管道避讓重力流管道。壓力流管道在外加壓力作用下，介質(zhì)克服沿程阻力，沿一定方向流動。給水管道、消火栓管道、走廊噴水滅火管道、熱水管道、空調(diào)水管等均為壓力流管道。壓力流管道區(qū)別于重力流管道的主要特征是可以爬升。重力流管道內(nèi)介質(zhì)僅受重力作用，由高往低流.污水、廢水、雨水、空調(diào)冷凝水等管道屬于重力流管道。其主要特征是有坡度要求且排放水流雜質(zhì)多，容易堵塞，因此力求水平管線短，避免過多轉(zhuǎn)彎，以保證建筑空間及排水暢通。管線交叉時，應(yīng)將重力流管道對標(biāo)高的要求作為首要條件給予滿足。③冷水管避讓熱水管。因熱水管往往需要保溫且造價較高。④電纜、動力、自控、通訊等橋架與輸送液體的管道宜分開布置或布置在其上方，以免管道滲漏時損壞電纜造成事故。如必須在一起敷設(shè)，電纜應(yīng)考慮設(shè)套管等保護措施。⑤附件少的管道避讓附件多的管道。這樣有利于施工操作和維護及更換管件。⑥可彎曲管避讓不可彎曲管。⑦各種管線在同一處垂直方向布置時，一般是：線槽或電纜在上水管在下、熱水管在上冷水管在下、風(fēng)管在上水管在下。盡可能使管線呈直線，相互平行不交叉，使安裝維修方便，降低工程造價。4、注意事項：①管線綜合設(shè)計時還要考慮以下幾個問題：空調(diào)風(fēng)管、供回水管、冷凝水管、熱水管等需保溫，設(shè)計時應(yīng)考慮保溫層厚度。②噴淋橫干管上要接出支管以布置噴頭，管線布置時應(yīng)留有接出支管的空間。③走廊送、回風(fēng)口、燈具、感煙探測器、喇叭、噴頭等布置應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，避免相碰。一般風(fēng)口、燈具等要求居中，呈一直線布置，以保證裝修效果。④強弱電橋架之間宜有一定間距、以免互相干擾。有條件時，可分別布置在走廊兩側(cè)。㈡、BIM（建筑脂信息化非模型）BIM是建筑利信息模平型（Buil削ding應(yīng)Inf蔥orma模tion蹄Mod舍elin響g）的簡列稱，是跡指以建烤筑工程魄項目的丘各項相慢關(guān)信息彎數(shù)據(jù)作捧為模型連的基礎(chǔ)域，進行代建筑模塑型的建數(shù)立。它具有抽可視化題，協(xié)調(diào)黨性，優(yōu)室化性和豆可出圖稠性四大哈特點。是以三飛維數(shù)字伍技術(shù)為舅基礎(chǔ)，載集成了款建筑工跨程項目舒各種相博關(guān)信息蜜的工程靈數(shù)據(jù)模腫型?！癇IM掃”技術(shù)的焰核心是朗一個由怖計算機孕三維模舉型所形泛成的數(shù)民據(jù)庫，嘉包含了哪貫穿于姓設(shè)計、喉施工和熄運營管頓理等整穗個項目母全生命從周期的青各個階授段，并只且各種倉信息始悅終建立乳在一個孟三維模綢型數(shù)據(jù)擦庫中?！癇I壁M”能夠使以建筑師被、工程冬師和施筋工人員川及業(yè)主宋清楚全趁面地了劫解項目摸。建筑先設(shè)計專書業(yè)可以的直接生盤存三維按實體模習(xí)型；結(jié)捎構(gòu)專業(yè)裙則可取剝其中墻傳材料強夢度及墻翅上孔洞妥大小進略行計算包；設(shè)備妄專業(yè)可缸以據(jù)此撿進行建愈筑能量瞎分析、醫(yī)聲學(xué)分僵析、光吩學(xué)分析隱；施工征單位可修根據(jù)混巨凝土類這型、配策筋等信推息進行愈水泥等煌材料的濾備料和翠下料；醉開發(fā)商惕可取其繪中的造按價、門穴窗類型然、工程芒量等信景息進行叫工程造快價總預(yù)圍算、產(chǎn)倒品定貨捎等。1、BIM在上海劫中心大煩廈項目睛的應(yīng)用上海建工經(jīng)集團在總吼承包建造陳中，由于恢將“BIM翁”技術(shù)(建筑信息亞模型)完整地引夕入到上海窮中心大廈冷工程項目故的設(shè)計、宜施工與管羅理的全過既程中，被充業(yè)界稱為吧是一個具墨有里程碑戰(zhàn)意義的項奔目。上海中心沃大廈項目球存在參與調(diào)方眾多、印分支系統(tǒng)堅復(fù)雜、信翻息量大、望有效傳遞盟困難、成徐本控制難偷度大等問脂題。項目腿從全生命抓周期角度刺出發(fā)，以“BIM叨”技術(shù)為手瓦段，應(yīng)用Auto迷desk盈Rev黨it建立模型銹，并在三距維的環(huán)境想里面完成戶對項目的蹲修改和深恢化設(shè)計，累針對項目宰的設(shè)計、自施工以及梁運營的全委過程，有磁效地控制鈴工程信息黨的采集、總加工、存嫩儲和交流汗，從而幫具助項目的摩最高決策籠者對項目常進行合理眨的協(xié)調(diào)、鐵規(guī)劃和控豪制。上海中士心大廈孩項目的我建筑形不態(tài)、高坑度和外純幕墻結(jié)允構(gòu)變化傭相當(dāng)復(fù)油雜，初驕期共做牲了20多個方案元，就旋轉(zhuǎn)言的外形而錫言，最終販選定了矩怕柱與支外肌伸臂加上航支核心筒短的結(jié)構(gòu)體店系，“BI截M”平臺使結(jié)還構(gòu)選型變厭得非常簡繡單明了。在綠色施襖工和低碳參方面，“BI根M”為項目降提供了喘有力的康保障。裹針對超重高層建壓筑體量含大、系跪統(tǒng)設(shè)施臺復(fù)雜、秘運營能怪耗大、藍室內(nèi)環(huán)懸境質(zhì)量利要求高挖、集中列排放負雹荷大、悔可再生畫能源的財利用受濱安全性逐約束大跟等問題尖，圍繞望節(jié)地、跑節(jié)能、象節(jié)水、未節(jié)材、翠室內(nèi)環(huán)耽境質(zhì)量財把控和抱運營管耳理等方渴面，項塔目因地譯制宜地風(fēng)利用“BIM山”，合理采吩用綠色建南筑技術(shù)，強通過本地騙化材料、誕高強材料穴和可循環(huán)吸材料的使慨用，優(yōu)化只結(jié)構(gòu)設(shè)計煎、可視化勞室內(nèi)自然假采光模擬扶、營造室漢內(nèi)舒適熱趣環(huán)境等，傾實現(xiàn)超高饑層建筑的別綠色接力冬和可持續(xù)遭發(fā)展，為犯今后超高付層建筑的兵環(huán)保節(jié)能鋪提供范例恭，從而推校動我國綠礦色建筑評陣價體系的剛科技進步別?！癇I養(yǎng)M”技術(shù)在耍促進建趕筑專業(yè)比人員整埋合、改宮善設(shè)計秘成效方數(shù)面發(fā)揮荒的作用迅與日俱半增.上海中副心大廈酸簡介上海中心誰的建筑設(shè)克計方案為秀“龍型”犬方案，該招方案由美桶國Gen沫sle粒r建筑設(shè)計慕事務(wù)所提當(dāng)供。從外徹觀上看，姥“上海中暢心”像一嫂條盤旋上仗升的巨龍裕，“龍尾潔”在大廈背頂部盤旋捉上翹，580米的“騎身高”煮將成為棗上海新失高度。這個高達580米的“冬垂直城浮市”內(nèi)型部將打既造9個“空中趕花園”，加整個大樓冒將被建設(shè)扯成一幢集糟寫字樓、懼酒店、零蹈售、娛樂叔功能于一蔑體的“綜序合性超高較層建筑”躲。上海中貢心大廈規(guī)柏劃為五大攔功能區(qū)域塊，以寫字嘆樓為主，除但將同時辛集合大眾冤商業(yè)和娛陜樂區(qū)城、猶企業(yè)會館萬區(qū)域、精蜘品酒店區(qū)習(xí)域以及頂牲部的功能社體驗(觀光)空間。誓此外，愈上海中材心大廈石項目的震裙房中塌，還將冒設(shè)置可鹿容納120也0人的多盛功能活違動中心吼。上海中門心大廈斬項目建笛成后，證總建筑罵面積將搞達到55.8徐8萬平方障米，超培過毗鄰兵的上海版環(huán)球金暢融中心38萬平方拘米的總郵建筑面鍛積。在侵上海中寶心大廈筒的總建找筑面積竹中，大估廈的地弱上建筑矛面積約撥為37.秘97萬平方米映，地下建汁筑面積達孕到約17.芽9萬平方鑄米。大盒廈的地誤下建筑藥面積中腰，包括遺了一個堪面積約1萬平方傻米的地精下停車凝庫，可酒供200嬸0輛汽車同陷時停放。2、BIM系統(tǒng)在嗚漢街萬污達廣場陳項目中傳的應(yīng)用因與價值一、可感視化自從201她2年10月確定了仇漢街萬達破廣場的BIM咨詢服務(wù)桑單位之后喬，萬達規(guī)仍劃院建筑聰四所漢街翻項目組成底員組織了煎幾次和項呼目公司、偽中南院、右悉地國際裝聯(lián)合交底把會，讓BIM咨詢公怨司悉地曾國際充白分了解富到現(xiàn)在舅的項目雅狀況和跟亟待解傅決的問算題。隨夸后悉地噴國際根喂據(jù)提供宴的各專腦業(yè)最新2.0版施工盒圖分別冊建出了放建筑、亮結(jié)構(gòu)、密機電模極型，從閥可視化兇的角度蓮將漢街刊萬達廣批場從平凍面二維探圖紙轉(zhuǎn)末變?yōu)橐贿`目了然雁的三維軋模型，啞具體效犬果如下仰：二、協(xié)調(diào)四性在經(jīng)過把卻以上幾個童模型綜合權(quán)到一起以峰后，無論坡從設(shè)計與刑還是工程殘上，BIM將實現(xiàn)項噸目建模、傷碰撞檢測哲、三維模塘擬分析、拆輔助管綜汪設(shè)計，超次預(yù)期解決惕了各專業(yè)蜘協(xié)調(diào)和管醒線綜合等熱難題；而冷且，各設(shè)謀計方可以屆很直觀地擾通過這個雜三維模型慮共同探討矮并優(yōu)化設(shè)般計，實現(xiàn)進了規(guī)劃院葬及項目公賓司很多無躺法從二維堵圖紙中發(fā)炸現(xiàn)的問題凝，將有效錄及時的降嫂低了成本秘。比如一邊直很難解佩決的層高擊問題，可亂以通過虛狂擬模仿管悶線的綜合仆排布加以漂優(yōu)化，可甜以節(jié)省一晌些空間保獄證漢街萬湊達廣場室黨內(nèi)空間效崇果。位于萍地上二層1-H~播1-J軸和1-16欄~1-1糊7軸的交床接處的蛛機電空確間原線顏下凈高徒為3720妙mm，經(jīng)過管腔線綜合優(yōu)技化，線下伙凈高能做什到397形0mm，給內(nèi)裝身等設(shè)計提珠供了更好誰的設(shè)計條無件，具體哀情況如下紋圖所示：三、優(yōu)捏化性尤其是臭對于整翠個項目粱的難點----采光頂部兔分，BIM能對整歌個采光輛頂進行忌參數(shù)化雕設(shè)計。示由于圓錢中庭和駝橢圓中磚庭的尺吉度差異拉較大，剛被鋼結(jié)齡構(gòu)分隔瓣成的玻每璃大小釋各異，搖在后期箏施工時授將耗費棄巨大的餡成本。商使用BIM技術(shù)將采壤光頂曲面嫁有理化，晝可以使每雄塊玻璃盡親量標(biāo)準(zhǔn)化溝，異型玻星璃數(shù)量減字少，可以丸大大節(jié)約您了成本，送達到優(yōu)化燃設(shè)計的目皺的。值得侮一提的是堵，可以使翻用一些有傲邏輯的公數(shù)式來編輯采鋼構(gòu)的曲敲面，使構(gòu)筒件能跟隨吸公式的改滋變而實時林發(fā)生改變摔，也使得屢更改模型騎也快捷、級高效。四、可出蜂圖性BIM還能檢核愉出一些施紐奉工圖上疏朋忽的地方數(shù)，如下圖此所示，北堪立面圖紙河軸線尺寸習(xí)與平面圖碌所給尺寸薦不一致，膨平面中軸積網(wǎng)距離為8400毫米，萬立面圖恭中兩軸棵網(wǎng)尺寸勤為830岔5毫米，依愚據(jù)立面所按給玻璃分副隔尺寸，栗該立面圖毀為垂直于肯該立面投兆影圖，不姜是正交投棒影圖，但笑是軸線尺拾寸與平面放無法對應(yīng)蠻，存在矛標(biāo)盾。這些糖從三維發(fā)昆現(xiàn)的問題梁可以返回渡二維圖紙欲里進行修匯正。㈢、GPS智能消柏防系統(tǒng)1、“GPS智能消棒防系統(tǒng)涂”的基銳本原理“GPS智能消防合系統(tǒng)”是浙將GPS（全球衛(wèi)株星定位系統(tǒng)）、GIS（地理論信息系膠統(tǒng)）、GSM（無線芬移動通召信系統(tǒng)風(fēng)）和計叉算機、降網(wǎng)絡(luò)等位現(xiàn)代高狐新技術(shù)睛集于一內(nèi)體的智版能消防僑無線報蚊警網(wǎng)絡(luò)耀服務(wù)系耗統(tǒng)2、“GPS智能消撈防系統(tǒng)鹿”的構(gòu)翻成用戶平錫臺、傳殿輸平臺狠、指揮午平臺和買消防移姑動端3、“智能析消防系統(tǒng)援”的優(yōu)點：“早”歷、“準(zhǔn)腹”、“胳快”、淹“靈”㈣、消沖防性能朱化設(shè)計4.1妻.城市綜隨合體的倚消防需息要引入沉性能化妹設(shè)計我國的掏消防規(guī)清范是公禿安消防恩部門通潔過總結(jié)竟多年實慌戰(zhàn)經(jīng)驗辨，并綜含合發(fā)達粥國家的瓶防火技釣術(shù)理論只，編寫愧出的適刃合全國描各地消金防情況莊的標(biāo)準(zhǔn)斯。具有痛適用面塔廣、容尸易操作栗等優(yōu)點易，但也新不可避拌免的與頑建筑設(shè)捧計的發(fā)畝展相矛加盾。近10年來，源全國各橫地涌現(xiàn)灶出的大全型、復(fù)績雜公共防建筑，瓣如首都外機場T3航站樓避、國家揮大劇院場、奧運怎場館及調(diào)上海世甘博建筑形等，都粥在不同綱程度上慕受到了縱消防規(guī)老范的束您縛。公安部穩(wěn)在2009年頒布了駕《建設(shè)工艷程消防性項能化設(shè)計題評估應(yīng)用記管理暫行印規(guī)定》4.2.什么是組消防性巷能化設(shè)燦計從上世紀(jì)70年代開始雷，國外就諸提出了以謎性能化為背基礎(chǔ)的消奪防安全設(shè)涉計概念。1982年日本建扛設(shè)省制定孔了關(guān)于建綱筑物綜合佳防火設(shè)計躬方法開發(fā)谷的五年規(guī)疤劃，并在躍研究成果啞的基礎(chǔ)上堤編制了以店火災(zāi)性能纖為指導(dǎo)的嗚設(shè)計方法守。英國、沙新西蘭、遷瑞典、澳崖大利亞也民相繼頒布蹦了體現(xiàn)性直能化設(shè)計哲思想的防銹火設(shè)計規(guī)凡范，而美盲國在性能痕化研究方蓋面做了大展量工作，狠很多比較媽成熟的火胡災(zāi)安全評幻玉估模型和懸性能化設(shè)始計程序都侮出自美國化防火協(xié)會NFPA裝(Nat話iona耗lFi描reP活rote悲ctio渾nAs亞soci鮮atio溫n)。199吉0年起，國懇際標(biāo)準(zhǔn)化還組織和國枝際建筑協(xié)音會開始積段極參與性燭能化防火瓶設(shè)計方法搬的研究。我國的消妖防性能化碼研究工作惜始于2000年，國內(nèi)叛的專家學(xué)騾者相繼有啟不少文獻懲、技術(shù)導(dǎo)暑則發(fā)表，剪而上海市幕地方標(biāo)準(zhǔn)眨《民用建轉(zhuǎn)筑防排煙心技術(shù)規(guī)程顛》中的模種型、公式摔已經(jīng)逐步巨被性能化釣設(shè)計單位新采用。消防性私能化設(shè)問計是建封立在理烈性分析異基礎(chǔ)上飄的、新述型的防乘火設(shè)計鏈方法。大通過運鋼用消防戲安全工胞程學(xué)的椅原理，應(yīng)結(jié)合建庭筑物的點具體情格況，制窯定消防縮慧系統(tǒng)應(yīng)盤該達到絲式的性能景目標(biāo)；丘應(yīng)用成鳥熟的計績算機模梨擬技術(shù)怠，對建母筑的火叛災(zāi)后果抬進行定縣量的分栗析和預(yù)犯測，從忠而得到釣恰當(dāng)?shù)挠H防火保鑒護措施側(cè)。消防性能躍化設(shè)計包倍含了性能掘化防火分粒析和設(shè)計陜兩個方面登。性能化防汽火分析是主根據(jù)建筑清物的具體渴使用要求嚼，用物理瘡參數(shù)定量房誠描述出火雅災(zāi)的發(fā)生拖、發(fā)展過青程，并分禾析火災(zāi)對踢建筑物內(nèi)所部的人員利、財產(chǎn)以惠及建筑結(jié)漸構(gòu)的影響趙程度，為續(xù)采取恰當(dāng)濾的消防對堪策提供依遞據(jù)。性能化孩設(shè)計是溫在性能漲化防火議分析的臣基礎(chǔ)上線，綜合腿建筑物勾現(xiàn)場條櫻件、人疏員及財身產(chǎn)的安輔全，采所取的有恩針對性鞠的消防授措施。與傳統(tǒng)串的消防鴿安全設(shè)饅計相比破，性能霉化消防口安全設(shè)恰計具有方以下優(yōu)膏點：第一，充褲分考慮了獵每棟建筑難的獨特性問能、用途孤、風(fēng)險和抽使用者的挽需要；第二，注抽重安全目箱標(biāo)的達到添，并不限撤制采取何點種措施，清有利于發(fā)極揮設(shè)計人禾員的主觀蒙創(chuàng)造性；第三，性最能化設(shè)計帽中使用的芝手段和分汗析方法、爛火災(zāi)模型主和疏散軟辜件正在不戒斷完善，項大大提高農(nóng)了工程設(shè)材計精度，犁為一些新載穎的建筑種設(shè)計創(chuàng)造結(jié)了條件；第四，弊性能化追設(shè)計可剖以提供堡詳細的貞建筑安梢全評估暑報告，瓶便于使掩用者有霸的放矢秘的加強任消防安喊全工作抵。消防安專全的性就能化設(shè)越計方法屈，能夠擺分析具辰體項目估所特有飯的火災(zāi)宅危險和殺相應(yīng)的的消防安晴全措施棚，可以猜實現(xiàn)綜濕合性的拴消防對紅策，各須系統(tǒng)的駐功效綜何合考慮巾。4.3.實例：萬維達廣場的粱消防性能曠化的設(shè)計第六部分商業(yè)項鏈目消防筐驗收商業(yè)綜