地鐵物業(yè)發(fā)展的思考和廈門

地鐵物業(yè)發(fā)展的思考和研究上海申通資產(chǎn)管理有限公司—莊巍2011.10概要地鐵物業(yè)開發(fā)簡述一地鐵物業(yè)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別二地鐵物業(yè)開發(fā)的思考三地鐵物業(yè)開發(fā)的綜合模式四開發(fā)案例及中外實例五地鐵物業(yè)開發(fā)工程中的經(jīng)驗與教訓六地鐵物業(yè)開發(fā)的未來展望七一、地鐵物業(yè)開發(fā)簡述城市的快速發(fā)展、城市規(guī)模的不斷擴大，城市中快節(jié)奏的生活越來越離不開便捷的交通工具。軌道交通作為一種載客量大、快捷準點、舒適安全、環(huán)保，擁有其他公共交通方式不可比擬的優(yōu)勢。軌道交通加強了各個區(qū)域的經(jīng)濟聯(lián)系，節(jié)省了運輸成本和時間。因此，它改變了城市，它的強烈“吸引力”使得大量的商業(yè)、商務、辦公、娛樂、文化、居住等設施向它的沿線集中，這種集中的開發(fā)與發(fā)展我們稱之為“地鐵物業(yè)”。二、地鐵物業(yè)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別前期規(guī)劃土地獲得方案設計建設運營區(qū)別傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)地鐵物業(yè)開發(fā)二、地鐵物業(yè)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別1、地鐵物業(yè)開發(fā)規(guī)劃的前期屬性地鐵物業(yè)的規(guī)劃方案設計早于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，在地鐵規(guī)劃的同時就進行策劃，甚至早于地塊的規(guī)劃批復，或者影響地塊的規(guī)劃。二、地鐵物業(yè)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別2、地鐵物業(yè)項目的交通樞紐屬性地鐵物業(yè)項目是天然的交通樞紐項目，不但要考慮公交、出租、機動車、非機動車等地面交通組織，還要考慮地鐵人流與車流、開發(fā)項目人流等的交通組織。設計的同時需要兼顧開發(fā)與出入口、風井等地鐵附屬設施的合理結(jié)合。3、地鐵物業(yè)開發(fā)的地鐵運營屬性地鐵開發(fā)項目與軌道交通緊密連接的，形式多樣復雜，在施工階段要配合地鐵監(jiān)理公司，確保地鐵運營安全的前提下，從工程質(zhì)量、成本、節(jié)點、安全和文明施工等方面做好管理工作。在運營時期，要確保地鐵人流快速、便捷的疏散，出入口正常運營。三、地鐵物業(yè)開發(fā)的思考1、地鐵物業(yè)開發(fā)的目標根據(jù)地鐵物業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及自有能力，可分成三步走的目標：物業(yè)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)劃設計物業(yè)管理土地儲備市場研究產(chǎn)品營銷建筑施工三、地鐵物業(yè)開發(fā)的思考規(guī)劃設計土地獲得市場拓展現(xiàn)場施工物業(yè)銷售1、地鐵物業(yè)開發(fā)的定位三、地鐵物業(yè)開發(fā)的思考2、地鐵公司在地鐵物業(yè)開發(fā)的定位規(guī)劃設計土地獲得市場拓展現(xiàn)場施工物業(yè)銷售國際級知名企業(yè)地鐵公司地鐵建設與物業(yè)開發(fā)前期工作和同步規(guī)劃過程中的協(xié)調(diào)優(yōu)勢和專業(yè)特長市場、營銷及品牌等方面的合作優(yōu)勢三、地鐵物業(yè)開發(fā)的思考3、地鐵物業(yè)開發(fā)的目標中心城上蓋綜合開發(fā)停車場上蓋綜合開發(fā)郊區(qū)線站點開發(fā)三、地鐵物業(yè)開發(fā)的思考在建停車場規(guī)劃停車場共6座土地面積約190公頃開發(fā)總面積280萬平方米按地鐵公司持有50%股權(quán)預測開發(fā)完成地鐵公司將擁有140萬平方米資產(chǎn)面積年均收入穩(wěn)定在14億元水平已建停車場21座，總占地面積約650公頃4、地鐵物業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略三、地鐵物業(yè)開發(fā)的思考意義1意義2意義35、地鐵物業(yè)開發(fā)的意義通過地鐵建設與物業(yè)開發(fā)同步規(guī)劃設計、同步施工、同步運營，有利于統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃設計，實現(xiàn)土地集約利用、合理分攤施工成本，優(yōu)化財政資金使用效率，實現(xiàn)統(tǒng)籌發(fā)展、協(xié)同增效。利用地鐵強大的集聚功能帶動土地價值的提升，有效引領(lǐng)城市發(fā)展空間布局，推進區(qū)域經(jīng)濟整體提升，促進經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。如通過遴選規(guī)劃若干個站點區(qū)域，尋找品牌合作伙伴，打造若干各具特色的新城，充分體現(xiàn)地鐵與物業(yè)同步開發(fā)對區(qū)域經(jīng)濟的帶動效應。地鐵物業(yè)開發(fā)有利于建立起地鐵建設和運營可持續(xù)發(fā)展機制。通過地鐵物業(yè)開發(fā)，可將地鐵巨大的外部正效應內(nèi)部化，彌補運營票務收入的不足，使政府對交通基礎(chǔ)設施的大量投資轉(zhuǎn)化成能夠贏利的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。三、地鐵物業(yè)開發(fā)的思考1深入挖掘地鐵土地資源的潛力，在早期統(tǒng)籌規(guī)劃設計，通過開發(fā)實現(xiàn)土地的集約利用，讓地鐵規(guī)劃建設用地發(fā)揮最大效能。2立足城市發(fā)展與功能配套的需求，結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟布局、城市郊區(qū)規(guī)劃、商業(yè)文化布局等來打造地鐵物業(yè)開發(fā)產(chǎn)品，包括配建保障性住房，分擔政府住房保障建設壓力。3引入國際級戰(zhàn)略合作伙伴，拓展融資渠道、依托社會專業(yè)資源，規(guī)避投資風險，不斷擴大物業(yè)開發(fā)的投入產(chǎn)出效益，提升地鐵物業(yè)的品牌知名度，打造高品質(zhì)、有特色的地鐵物業(yè)開發(fā)產(chǎn)品。具體操作思路四、地鐵物業(yè)開發(fā)的綜合模式1、投資模式（即股權(quán)合作模式）在投入資金的情況下，合理利用公司資源，與知名房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合獲得土地，并按照協(xié)商的股權(quán)比例進行合作開發(fā)。（比如后灘站綜合開發(fā)項目、衡山路12號至尊酒店項目）后灘站綜合開發(fā)項目四、地鐵物業(yè)開發(fā)的綜合模式衡山路12號至尊酒店項目四、地鐵物業(yè)開發(fā)的綜合模式四、地鐵物業(yè)開發(fā)的綜合模式2、土地開發(fā)模式（1）利用資源獲利合理利用公司資源，通過委貸等方式，達到實際不出資的情況下，與知名房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合獲得土地使用權(quán)，再將股權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營面積或現(xiàn)金獲得利益。（四川北路站中信泰富項目、殷行路停車場）（2）地下空間開發(fā)結(jié)合政府對于地下空間綜合開發(fā)的意向，在不影響軌道交通建設的情況下，利用地鐵與地下空間的開發(fā)，將人流引入地下空間緩解地面交通壓力，地下空間在聚集了人流后促進商業(yè)的發(fā)展，從而獲取利益。（江灣體育場地下空間、豫園站地下空間）四川北路站中信泰富項目四、地鐵物業(yè)開發(fā)的綜合模式殷行路停車場項目四、地鐵物業(yè)開發(fā)的綜合模式江灣體育場地下空間項目四、地鐵物業(yè)開發(fā)的綜合模式豫園站地勺下空間項布目四、地鐵物業(yè)挑開發(fā)的綜賊合模式四、地鐵物業(yè)里開發(fā)的綜政合模式2、土地開發(fā)撲模式（3）交通樞奸紐綜合開兼發(fā)結(jié)合政府報對交通樞脹紐的新建仔或改造，浮在滿足原哥有性質(zhì)的琴需求下，運利用地塊乏內(nèi)的地下尊空間及地紀上建筑進臨行綜合開斗發(fā)。（漢跳中路站綜巾合開發(fā)項廚目、動物凳園站綜合藍開發(fā)項目電、蓮花路瓣站綜合開緣瑞發(fā)項目、充九亭站綜頸合開發(fā)項漠目）（4）停車場富上蓋開發(fā)在土地棍集約利烘用趨勢膚下，對用軌道交琴通車輛慰段進行箱設計優(yōu)云化，在隨滿足原未有的功共能后，望地上部依分則結(jié)什合車輛籃段的大蹤蝶平臺進扒行綜合罷開發(fā)。槐（吳中禁路停車身場、金西橋停車鏈場）（5）土地最整理獲票利與政府支相關(guān)企險業(yè)聯(lián)合挎獲得土緣瑞地使用遍權(quán)，分斥塊成立棚項目公緞司，通晨過轉(zhuǎn)讓稿項目公增司的土眠地而獲真取利益夫。（嘉宇定新城煎站、嘉述定城北盞路站）漢中路篩站綜合錫開發(fā)項撐目四、地鐵物業(yè)鴨開發(fā)的綜蓋合模式蓮花路聰站綜合敘開發(fā)項我目四、地鐵物業(yè)機開發(fā)的綜返合模式九亭站綜恥合開發(fā)項霸目四、地鐵物業(yè)秤開發(fā)的綜符合模式金橋停穩(wěn)車場項利目四、地鐵物鐘業(yè)開發(fā)潑的綜合綢模式五、開發(fā)案例座及中外實抱例1、軌道統(tǒng)交通10號線吳轟中路地饅鐵上蓋剛項目吳中路地都鐵上蓋項辦目位于軌稍道交通10號線紫藤宜路站，基竄地面積約20公頃，繼總建筑究面積約50萬平方須米，其寨中商業(yè)寇中心面窄積超過20萬平方米北，將是一結(jié)個綜合各拋種商業(yè)功檔能的“一款站式”購揪物休閑娛屯樂中心，近包括百貨筒、精品超墻市、零售濾、餐飲、否影院或冰康場娛樂設獻施等業(yè)態(tài)州；寫字樓石面積約14萬平方米削；高星季級酒店面扁積約3萬平方米圈；地鐵博進物館面積500竭0平方米蠶，主要說以地鐵玻為主題右的高科儲技互動聽體驗式宇博物館賠，可與紅商業(yè)中眼心在功攏能和人濕氣上形容成互動簽。本項希目將成偵為上海隆西部區(qū)裝域的標油志性城咳市綜合號體。五、開發(fā)案竟例及中摧外實例1、軌道交奮通10號線吳中承路地鐵上纖蓋項目指標名稱指標量基地面積23.4萬㎡其中：車場設施占地15.9萬㎡綜合開發(fā)容積率

綜合開發(fā)總面積48.8萬㎡其中：地上面積39.0萬㎡商業(yè)23.9萬㎡辦公11.1萬㎡酒店3.5萬㎡地鐵科技館0.5萬㎡

地下面積9.8萬㎡吳中路割停車場黨項目五、開發(fā)案史例及中肝外實例五、開發(fā)案錯例及中流外實例2、軌道應交通11號線嘉定劉項目（1）城蘋北路站城北路站惹站點地區(qū)愉位于嘉定賤新城北部敗城區(qū)，規(guī)恰劃用地41.5公頃，槳總建筑醬面積約80萬平米。知將依托現(xiàn)掛有的歷史形文化基礎(chǔ)晝，建設成肆為有城市女特色和文隨化內(nèi)涵的核城區(qū)。城元北路站作蔬為嘉定北哥部城區(qū)地格區(qū)中心的劈燕核心區(qū)域碎，集商業(yè)毒服務、商斬務辦公、麥會展博覽施、科技文兼化、中檔倦居住、對起外交通樞學紐功能于拴一體，將久為北部城章區(qū)和嘉定暫市級工業(yè)他區(qū)近35平方公里森產(chǎn)業(yè)開發(fā)業(yè)區(qū)提供公伏共服務資塔源。具體諒功能包括微科教、文薦化娛樂、擊金融商務帆辦公、商磨業(yè)服務、任居住及配橋套設施、復交通設施心；交通上刪主要承載濫上海面向奪西北地區(qū)周的省際長揉途客運交和通功能和P＋R換乘功輝能，定笑位為嘉左定北部謀地區(qū)重省要的綜判合交通乎樞紐，腦公交線嫩路約12條，長罵途客運續(xù)線路約20條。五、開發(fā)案可例及中予外實例2、軌道交胃通11號線嘉觀定項目（1）城泄北路站指標名稱指標量基地面積30.5萬㎡綜合開發(fā)容積率2.6綜合開發(fā)總面積79.6萬㎡其中：地上面積79.6萬㎡商業(yè)33.8萬㎡辦公8萬㎡酒店/公寓37.8萬㎡嘉定城音北路站蕉項目五、開發(fā)案援例及中腥外實例五、開發(fā)案擱例及中耍外實例2、軌道交憐通11號線嘉敞定項目（2）嘉定新島城站嘉定新?lián)尦钦菊九奎c核心授區(qū)位于辰嘉定新磁城核心餅區(qū)，占地地23.8公頃，總柿建筑面積己約54萬平米。含作為城市柄公共活動顧中心區(qū)的亞核心區(qū)域捐，將是承沸載商業(yè)服很務，商務古辦公、中暴高檔居住御等功能的危主要載體炎，具體功祥能包括科蔬教、文化刪娛樂、金揪融商務辦偶公、商業(yè)料服務、居良住及配套慢設施、交摟通設施，礎(chǔ)作為最高謙強度級別扣的開發(fā)建鏟設。五、開發(fā)案例暮及中外實布例2、軌道善交通11號線嘉物定項目（2）嘉定養(yǎng)新城站指標名稱指標量基地面積17.9萬㎡綜合開發(fā)容積率3.0綜合開發(fā)總面積53.9萬㎡其中：地上面積53.9萬㎡商業(yè)14.3萬㎡辦公18.0萬㎡酒店/公寓21.6萬㎡嘉定新職城站項扮目五、開發(fā)案壺例及中塞外實例五、開發(fā)案例飯及中外實邁例3、香港纏將軍澳主中心項堂目香港將純軍澳中碑心項目解，由香廳港地鐵湊從199起4年起用10年時間陣分期開貞發(fā)總面笨積約165己.28萬平方米所的超大型寺綜合體，扶包括有住搶宅樓50座、2萬多個單康位、約5萬平米乞商場，今并配套榆有中小正學、中盾央公園戲、車站槍廣場等撐各類公純共空間蹈和設施役，港鐵圈在分期用開發(fā)進讓度中循賄環(huán)使用畜開發(fā)收從益，源仿源不斷妥補貼將醒軍澳線逃的建設汗成本，顧并支持碑地鐵運疏營。而殃將軍澳文地區(qū)從寬原來人鏡口約16萬的幾個溉小村落，推發(fā)展為2006年人口愛為34萬的新市飽鎮(zhèn)，超過80%的居民住慌在站點500米服務疫范圍內(nèi)慌。五、開發(fā)案犧例及中艷外實例3、香港將間軍澳中心零項目住宅面積商業(yè)面積合計第一期10.5萬平方米2.1萬平方米12.6萬平方米第二期16.9萬平方米9.3萬平方米26.2萬平方米第三期8.1萬平方米2.6萬平方米10.7萬平方米總計35.5萬平方米14萬平方米49.5萬平方米香港將辟軍澳中芽心項目五、開發(fā)案完例及中育外實例五、開發(fā)案丟例及中既外實例4、日本瞇東京的劃六本木雪新城日本東悲京的六塊本木新然城，200菜3年4月開業(yè)，擋目前已經(jīng)某成為外地賓游客到了叨東京必到框的綜合商迅業(yè)設施。設新城總占脅地面積約經(jīng)為0.11堅6平方公里源，開發(fā)期雁長達17年。僅標聯(lián)志性的辦瘡公大樓森例大廈就具貼備了居住給、辦公、申娛樂、學夢習、休憩爪等多種功休能及設施律，是一個河超大型復袍合性都會悶地區(qū)，約續(xù)有2萬人在此堆工作，利選用地鐵公炊交樞紐的啊便利，平害均每天出豪入的人數(shù)同達10萬人。策其他如轉(zhuǎn)朝日電面視臺總得部、凱色悅大酒罪店、維伍珍影城席、精品陣店、主侄題餐廳芬、日式罪庭園、遭辦公大睬樓、美尸術(shù)館、東戶外劇萄場、集濫合住宅姿、開放先空間、擺街道等技各類公鳥共設施置幾乎可男以滿足核都市生牲活的各斧種需求錫，成為歐當今世拔界上最胞受關(guān)注造的新興呀都市規(guī)糊劃區(qū)之砌一。東京六本竄木新城項煮目五、開發(fā)案例讓及中外實皮例六、地鐵物誰業(yè)開發(fā)方過程中幅的經(jīng)驗爪與教訓1、地鐵掠物業(yè)開昂發(fā)過程秧中的經(jīng)座驗（1）開發(fā)與底地鐵結(jié)合紫，技術(shù)突壞破隨著越來邀越多的地烘鐵物業(yè)開擾發(fā)項目進慕入實施階設段，開發(fā)榜與地鐵結(jié)翠合的技術(shù)公難關(guān)獲得維突破，如貌施工保護閥、沉降控型制、底板屯共建等方井面都有了禽較成熟的大處理方式督，特別是渾在保護區(qū)病內(nèi)的臨界服施工，經(jīng)的過多次實虛際施工操鈔作與監(jiān)控白監(jiān)查，在嘆操作上、呈技術(shù)上更終趨成熟。（2）項目答操作模管式流暢鑒于前碗期對地偏鐵開發(fā)兼模式的仿梳理、挪摸索和療探討，莊逐漸有微了清晰鐵的、明晴確的全必過程操隱作模式閑，可以垂比較正澇確的定核位與實腦施新項虹目的操喪作。（3）方案設旁計中側(cè)重辱點明晰每個地藏鐵物業(yè)胃開發(fā)項蒙目都是失區(qū)域內(nèi)丑的交通蝦樞紐，送對于交岸通組織攜有著嚴外格的要貫求，在視設計時躍充分考星慮到這午一因素形，并且樸以確保氣公共交貿(mào)通利益酸的前提撒理念下偽進行設突計，還系有要考證慮開發(fā)次與出入貸口、風扇井等地始鐵附屬腸設施的屬合理結(jié)箱合。六、地鐵物業(yè)言開發(fā)過程世中的經(jīng)驗仇與教訓2、地鐵赤物業(yè)開鴉發(fā)過程券中的教柄訓（1）需要與犁政府部門配積極溝通房地產(chǎn)尖開發(fā)不氧同于其棗他行業(yè)盛，受政李策的影扭響較大揉，整個缺開發(fā)過乏程中需診要蓋100多個章液，其中雨的每個租送審環(huán)僅節(jié)都需榜要把工計作做細矛，方便來審批部膨門的工未作，提鞭高工作捉效率，掉這需要密我們的芽團隊積海極地與瓜政府部請門溝通鎖，掌握踩好政策陸的方向群。（2）商業(yè)敗定位及場策劃介巴入時間直不合理在地鐵物祖業(yè)開發(fā)中想，商業(yè)定童位及策劃閥起著決定處性的作用雜，由于地偏鐵物業(yè)中障許多的不歉確定性（困如規(guī)劃性麥質(zhì)、地鐵癥建設工期興等），導攀致項目的科定位及策參劃介入的齡時間不能悉合理把握癥，不能與蠅市場的需陪求完美結(jié)摸合（如市蔑場商業(yè)辦癥公的需求菊變化、純次辦公與SOH把O的需求本變化）相。六、地鐵物泊業(yè)開發(fā)減過程中錘的經(jīng)驗躲與教訓2、地鐵物閘業(yè)開發(fā)過剃程中的教忙訓（3）投資拍測算受秧制于項爺目推進踐的深度在地鐵浪物業(yè)開趴發(fā)項目憂實施之松前，都料會對每組個項目早進行內(nèi)同部可行仔性研究青，但是繳由于項遷目經(jīng)濟寺指標、纏商業(yè)定攔位策劃肌以及市熟場政策林等不確君定因素虹，導致誼項目在高實施工粱程中投葡資測算耍與實際羨情況不行符，在割新的開晃發(fā)項目母中應該皂更加多軌考慮不始確定因規(guī)素以及映市場因懶素，為糕公司和潤集團的宅地鐵物銹業(yè)開發(fā)城戰(zhàn)略提骨供有力回的幫助料。七、地鐵物哀業(yè)開發(fā)才的未來池展望1、軌道廚交通綜晶合開發(fā)槽中的機搶遇（1）對未尸建成的謙線路，沒有明確叉的開發(fā)兄方式和送模式隨著上吵海地鐵屠網(wǎng)絡化睛發(fā)展，互目前已屯開通運間營里程420公里，倒根據(jù)規(guī)揭劃，預雪計2020年將建成800公里的超尊大型軌道露交通網(wǎng)絡傾。這意味浪仍有近400公里的新店線在開發(fā)村規(guī)劃中，迷這對地鐵貧物業(yè)開發(fā)躬是一個機陸遇，為此蕩我們制定反了《新線調(diào)查抄管理辦法》，對新霸線的開律發(fā)做好唯資料收日集、檔民案梳理六、開發(fā)單類型歸沖類和羅引列重點炮項目等沈一系列嘗的工作鳳，確保碼地鐵物睛業(yè)的可玻持續(xù)發(fā)婆展。（2）對已自建成站勝點進行快梳理在面對這新線這趟一挑戰(zhàn)猾的同時跟，對已聰建成的辛站點也進進行了佛梳理，勇并制訂土了《已建線路盼調(diào)查管理蘇辦法》，對每個俗站點的可名開發(fā)、可丘利用空間原進行數(shù)據(jù)摟整理，將突有條件改禮造的車站貸梳理出來驢并制定改倘造方案。七、地鐵物缺業(yè)開發(fā)薪的未來頭展望2、軌道計交通綜矛合開發(fā)莫中的困罰難（1）政府政壺策因素目前政單府對于押地鐵公秘司開發(fā)絡地鐵物款業(yè)項目辮沒有相改關(guān)扶持鑼政策，奴導致地營鐵公司隔需要到免土地市鋒場與其臭他開發(fā)殘商競爭漸，不能密充分發(fā)淡揮出地鼻鐵公司非在開發(fā)服與地鐵凱結(jié)合的魯優(yōu)勢，井從而無原法實現(xiàn)潛通過物難業(yè)開發(fā)劉收入有行條件覆費蓋運營挪收支及伙老線更怎新改造抽的資金廚缺口，記為