國外物業(yè)管理知識

17國外物業(yè)管理物業(yè)管理17國外物業(yè)管理本章要點

國外物業(yè)管理起步早、發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)比較成熟，有許多先進經(jīng)驗值得學(xué)習和借鑒。本章介紹新加坡、英國、法國、德國、美國、日本的物業(yè)管理，以及國外物業(yè)管理的特點。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.1新加坡的物業(yè)管理

17.1.1物業(yè)管理體制新加坡的小區(qū)管理統(tǒng)歸建屋發(fā)展局負責。該局是負責實施政府建屋計劃和統(tǒng)籌管理的職能部門，下設(shè)36個區(qū)辦事處，每個區(qū)辦事處一般管理2至3個住宅小區(qū)。每個小區(qū)擁有4000～6000個住戶，區(qū)辦事處管理住宅一般為10000～15000套（戶）。住宅區(qū)內(nèi)成立管理委員會，由全體業(yè)主投票選出委員會成員。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.1.2物業(yè)管理法制化新加坡政府強調(diào)對居住小區(qū)進行法治化管理。早在1967年，新加坡就制定了“土地所有權(quán)法案”，之后又經(jīng)過多次修訂。物業(yè)公司在管理時依照的是“土地所有權(quán)法案”和各個住宅區(qū)管理委員會制定的規(guī)章制度。物業(yè)管理部門也編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規(guī)章。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.1.3物業(yè)管理服務(wù)新加坡政府對住宅小區(qū)公共設(shè)施（設(shè)備）保養(yǎng)維修也十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供最優(yōu)質(zhì)服務(wù)。政府規(guī)定每5年對整幢樓房外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其他公共場所進行一次維修。所有住宅電梯必須保證性能良好，一旦電梯發(fā)生故障，5分鐘內(nèi)電梯維修工必須到場維修。國家建設(shè)發(fā)展局設(shè)有“熱線”電話，與各區(qū)辦事處的保養(yǎng)組保持聯(lián)系，為居民提供24小時服務(wù)。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.1.4物業(yè)管理合同物業(yè)公司與管理委員會簽訂合同，合同一年一簽。物業(yè)經(jīng)理對管理委員會負責，接受管理委員會的指令。物業(yè)公司每年收取由業(yè)主分攤的管理費。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.2英國的物業(yè)管理

17.2.1物業(yè)管理模式英國是采取由業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進行物業(yè)管理的模式。物業(yè)公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常養(yǎng)護可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中工程可以采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。物業(yè)管理公司（機構(gòu)）人員精干，效率高。英國的物業(yè)管理目前已成為社會化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可。物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.2.2物業(yè)管理內(nèi)容英國的物業(yè)管理服務(wù)項目多，內(nèi)容廣泛。包括物業(yè)建設(shè)前后、物業(yè)使用全過程的管理。除了傳統(tǒng)意義上的房屋維修、養(yǎng)護、清潔、保安外，物業(yè)管理的內(nèi)容已拓展到物業(yè)功能布局和劃分、市場行情調(diào)研和預(yù)測、物業(yè)租售推廣代理、目標客戶群認定、工程咨詢和監(jiān)理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專門性社會保障服務(wù)等全方位服務(wù)。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.2.3物業(yè)管理收費物業(yè)管理服務(wù)收費由委托方與物業(yè)管理公司（或機構(gòu)）商定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標準。物業(yè)公司的管理費來源多渠道，有租金收入、服務(wù)費，甚至有政府補貼。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.2.4物業(yè)管理法規(guī)英國作為物業(yè)管理的誕生地，在物業(yè)管理上形成了自己的特定模式，其中依法管理的特點尤其令人關(guān)注。據(jù)了解，除了直接的物業(yè)管理法規(guī)外，一些房地產(chǎn)法規(guī)對此也有間接規(guī)定。英國常見的房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律、法規(guī)有5O多種。英國還加強對物業(yè)管理的研究，成立了皇家物業(yè)管理學(xué)會，會員遍布世界各地。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.3法國的物業(yè)管理

17.3.1業(yè)主大會制度法國業(yè)主大會制度比較健全，業(yè)主們通過業(yè)主大會將物業(yè)管理權(quán)掌握在自己手中。法國大部分業(yè)主按規(guī)定期限入住后，物業(yè)公司以召集人的身份向所有業(yè)主發(fā)函，通知召開業(yè)主大會。由于業(yè)主大會關(guān)乎自己的切身利益，住戶們往往寧可錯過“約會”，也要親往參加。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.3.2物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)公司通常須執(zhí)行“業(yè)主委員會”的決定，但日常的物業(yè)管理則完全交由物業(yè)公司處理，其業(yè)務(wù)包括物業(yè)主體維修、電梯維護、樓道清潔、設(shè)置門房、車庫管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類捐稅、代表業(yè)主向保險公司索取賠償?shù)?，其范圍幾乎包括與住房有關(guān)的各個方面。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.3.3物業(yè)管理收費物業(yè)公司根據(jù)業(yè)主大會通過的物業(yè)預(yù)算，每季度向業(yè)主收一次物業(yè)費，年度內(nèi)的頭三個季度收該年度預(yù)算的四分之一，最后一個季度則視全年物業(yè)支出情況多退少補。在收費方面，物業(yè)公司收費的標準只有一個：本年內(nèi)干了多少活以及隨之消耗的人工費。當然，物業(yè)公司大部分的收費項目都須在物業(yè)預(yù)算里列出，并經(jīng)業(yè)主大會批準。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.4德國的管理模式

17.4.1物業(yè)管理體制德國的房產(chǎn)物業(yè)管理主要是通過專門的物業(yè)管理公司來進行，也有的房地產(chǎn)開發(fā)商本身也兼管物業(yè)管理公司。物業(yè)公司每年組織一次所管轄的房產(chǎn)區(qū)的業(yè)主大會。物業(yè)公司必須在業(yè)主大會上公開過去一年有關(guān)房產(chǎn)財務(wù)情況，并向業(yè)主們提交一份當年的物業(yè)計劃。物業(yè)公司的聘用期限為5年，如果再次聘用需要再簽合同。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.4.2物業(yè)管理內(nèi)容德國物業(yè)管理公司直接受雇于房東（業(yè)主），是業(yè)主利益的維護者和代理人。德國物業(yè)管理公司不僅要按條約規(guī)定負責業(yè)主房產(chǎn)的定期維護和外部粉刷、住宅區(qū)和樓道的衛(wèi)生、門前屋后的綠化和規(guī)劃，還要負責出面替業(yè)主履行德國相關(guān)房產(chǎn)法中所規(guī)定的責任和義務(wù)。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.4.3物業(yè)管理收費物業(yè)公司的報酬沒有統(tǒng)一標準，根據(jù)其工作質(zhì)量以及房產(chǎn)規(guī)模等多種因素綜合考慮。為保證管理任務(wù)的順利執(zhí)行，物業(yè)公司一般都會與水暖電等專業(yè)維修公司簽訂長期合作合同，以確保管轄區(qū)的物業(yè)不論何時出現(xiàn)意外情況，都能及時找到維修人員。德國人對樓道和小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生要求很高，物業(yè)管理公司一般委托專業(yè)保潔公司負責清潔衛(wèi)生。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.5美國的物業(yè)管理

17.5.1物業(yè)管理專業(yè)化專業(yè)化管理是美國物業(yè)管理最顯著的特點。社會化分工十分明確，開發(fā)商開發(fā)樓盤后一般不管理自己開發(fā)的物業(yè)，因為他們認為房產(chǎn)開發(fā)與管理不同，前者是生產(chǎn)領(lǐng)域，后者是聘請的專業(yè)物業(yè)管理公司，這樣比自行管理費用更少。物業(yè)管理公司一般也只負責整個住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務(wù)則聘請專業(yè)的服務(wù)公司承擔。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.5.2物業(yè)管理服務(wù)周到物業(yè)管理公司或管理機構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)濟實體。他們的主要特點就是以人為本、服務(wù)周到，具體體現(xiàn)在以下幾點：（1）服務(wù)體系嚴密。（2）除日常管理工作之外，物業(yè)管理公司同時還在努力為居民創(chuàng)造一種既舒適又有人情味的居住環(huán)境。（3）管理資料齊備。（4）為了使業(yè)主和租戶放心，物業(yè)管理公司往往還在物業(yè)保險上作較多投入。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.5.3物業(yè)管理人員職業(yè)化美國有一大批精通物業(yè)管理的專業(yè)化人才，并實行了職業(yè)經(jīng)理人制度。美國物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人有三類：第一類是樓宇經(jīng)理，他們負責樓宇日常的管理工作；第二類是物業(yè)經(jīng)理，其職責主要負責聯(lián)系相關(guān)代理商、擬訂物業(yè)財務(wù)報表、物業(yè)招租等；第三類是資產(chǎn)經(jīng)理，負責地區(qū)物業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，對市場進行調(diào)研，確定管理物業(yè)的整合和取舍。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.5.4物業(yè)管理收費美國是一個典型的契約社會，物業(yè)管理自然也離不開合同（契約）。美國各地物業(yè)管理合同對收費的規(guī)定往往要受所在地區(qū)、環(huán)境、設(shè)施和管理方式等的影響，收費標準和收費項目也是十分復(fù)雜的，但各地物業(yè)管理收費在原則上都必須以物業(yè)管理公司與業(yè)主之間達成的年度預(yù)算為基礎(chǔ)，在年度預(yù)算的基礎(chǔ)上可以給物業(yè)管理公司一定的收費機動權(quán)。物業(yè)管理17國外物業(yè)管理17.6沒日本的物瘡業(yè)管理奔17.6禮.1物業(yè)蕉管理模式日本采濃取的是偷“地域悟中心”撿的管理蹦模式，結(jié)“地域察”相當馳于中國勤的“街事道”一永級行政范區(qū)域。涂“地域燭中心”躬隸屬于貫區(qū)政府臟地域中衛(wèi)心部，洗作為行之政管理蓮機構(gòu)其疑職責是飯地區(qū)事誕務(wù)管理掩和為本引地居民潛服務(wù)。揉同時居刊民建立扔了自己縱的管理見組織—夏居民管別理委員吃會，居仿民管理隱委員會彈由業(yè)主仁自主組狗成，負臉責了解熱業(yè)主的邪意見，員監(jiān)督和特檢查物淘業(yè)管理醋公司的爐工作，賣同時制但定專人說管理賬帆目。物業(yè)管理托1寫7經(jīng)國外物業(yè)男管理17.弦6.2古物業(yè)管龍理人員日本對從符事物業(yè)管廊理的企業(yè)敗、人員有昂很高的要巨求，并重聯(lián)視對從業(yè)支人員的培鐘訓(xùn)教育。缺物業(yè)管理趟企業(yè)需領(lǐng)漠取特別的棄經(jīng)營許可冬證才能夠濃從事物業(yè)芝管理。物意業(yè)管理從竄業(yè)人員必內(nèi)須經(jīng)過一閱定的考試燭并取得資往格后才能睛擔任管理碧職務(wù)，不嗚合格者不榴能從事物暖業(yè)管理工略作。并且運接受物業(yè)往管理協(xié)會鋤的管理、集指導(dǎo)和監(jiān)耽督。物業(yè)管理驅(qū)1航7述國外物業(yè)扶管理17.6呈.3物業(yè)己管理收費日本的涼居民普例遍接受種花錢買慕服務(wù)的廟管理形考式，居猶民管理盞委員會構(gòu)負責了禾解業(yè)主代的意見齒，監(jiān)督膽和檢查巷物業(yè)管禾理公司帖的工作所，同時幻玉制定專乓人管理估賬目。始由于激瓜烈的市浮場競爭展，各種陽物業(yè)公鬧司的服見務(wù)收費貢水平平代均化，籃所以業(yè)臘主的費悉用標準序相對明坐確，業(yè)械主支付梳物業(yè)管游理費是陡天經(jīng)地眼義的事教情，如玩果拒付付物業(yè)管稠理費是頭違背社倚會道德饞規(guī)范和遙國家法胞律的。物業(yè)管理返1棄7襯國外物業(yè)射管理17.俱7國外吃物業(yè)管仙理的特畜點17.喊7.1辮物業(yè)管叨理已成閥為大廈剛和小區(qū)辰管理的嶄主要模厲式17.惠7.2礙業(yè)主自掙治作用綿較強17.懶7.3羽物業(yè)管挑理企業(yè)己的市場逝競爭意揚識強17.緞7.4榮物業(yè)管晶理及收匙費標準朱由市場觀形成17.確7.5位物業(yè)管蠶理收費劍有保證17.7怖.6物業(yè)襖管理的法漢律、法規(guī)掘比較健全17.7竟.7政府響在小區(qū)管肯理中發(fā)揮焰了重要作脖用物業(yè)管理誤1杰7彼國外物業(yè)滿管理復(fù)習思完考題簡述新該加坡的茄物業(yè)管眨理。簡述英凡國的物刷業(yè)管理困。簡述法國回的物業(yè)管宰理。簡述德國圓的物業(yè)管申理。簡述美耐國的物艦業(yè)管理習。簡述日鑄本的物券業(yè)管理運。簡述國外病物業(yè)管理腫的特點。物業(yè)管啦理題17炭國冠外物業(yè)項管理謝謝觀看/歡迎下做載BY殲