房地產(chǎn)公司商業(yè)部管理制度

PAGEPAGE43商業(yè)部工作指南目錄1.組織架構(gòu)…………………32.部各崗位任職要求………33.各崗位工作職責(zé)…………44.招商人員日常工作要求…………………85.招商目標(biāo)的選擇…………96.招商談判原則……………97.項(xiàng)目招商全程工作流程…………………118.駐場(chǎng)招商工作流程………129.運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目對(duì)接流程………1310.運(yùn)營(yíng)管理駐場(chǎng)流程………1411.傭金管理制度……………1512.附件（各類表單及合同范本）…………15商業(yè)部組織架構(gòu)商業(yè)部商業(yè)部招商部運(yùn)營(yíng)部營(yíng)運(yùn)主管項(xiàng)目駐場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理招商顧問商業(yè)部文員人員配備：商業(yè)部經(jīng)理1人，商業(yè)部秘書1人；招商部經(jīng)理1人，項(xiàng)目招商經(jīng)理1人，項(xiàng)目招商顧問可根據(jù)項(xiàng)目需求而定；運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理1人，運(yùn)營(yíng)主管1人，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)理1人，項(xiàng)目其他運(yùn)營(yíng)人員可根據(jù)項(xiàng)目需求而定；2.各崗位任職要求崗位性別學(xué)歷下限任職要求商業(yè)部經(jīng)理無本科具有10以上的商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉商業(yè)各種業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，有良好組織協(xié)調(diào)能力和溝通能力商業(yè)部秘書女大專具有兩年的工作經(jīng)驗(yàn)，有良好的文字組織能力，全面掌握辦公自動(dòng)化管理。招商部招商部經(jīng)理無大專具有5年以上商業(yè)項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)招商管理經(jīng)驗(yàn)，擁有大量的商戶資源，具有有良好組織協(xié)調(diào)、溝通能力及部門管理經(jīng)驗(yàn)招商部項(xiàng)目經(jīng)理無大專具有5年以上商業(yè)項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)招商管理經(jīng)驗(yàn)，招商洽談能力強(qiáng)，具有有良好組織協(xié)調(diào)、溝通能力及部門管理經(jīng)驗(yàn)招商部主管無大專具有3年以上商業(yè)項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)招商管理經(jīng)驗(yàn)，招商洽談能力強(qiáng)，了解各類業(yè)態(tài)的品牌定位招商顧問無大專具有2年以上商業(yè)項(xiàng)目各種業(yè)態(tài)招商管理經(jīng)驗(yàn)，招商洽談能力較好，了解各類業(yè)態(tài)的品牌定位運(yùn)營(yíng)部運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理無大專具有5年以上運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好組織、協(xié)調(diào)、培訓(xùn)、溝通能力了解商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式，有良好組織協(xié)調(diào)能力和溝通能力運(yùn)營(yíng)部項(xiàng)目經(jīng)理無大專具有5年以上運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好組織、協(xié)調(diào)、培訓(xùn)、溝通能力，了解商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式，有良好組織協(xié)調(diào)能力和溝通能力運(yùn)營(yíng)主管女大專具有3年以上運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，有良好組織協(xié)調(diào)能力和溝通能力，能夠掌握培訓(xùn)技巧3.各崗位工作職責(zé)3.1商業(yè)部經(jīng)理：3.1.1在總經(jīng)理室領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)公司發(fā)展要求，建立健全部門各項(xiàng)規(guī)章制度，合理制定本部門工作計(jì)劃；3.1.2主持對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)業(yè)務(wù)或其他經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的管理工作；3.1.3組織實(shí)施公司所有商業(yè)項(xiàng)目年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及目標(biāo)的達(dá)成；2.1.4依據(jù)公司的具體授權(quán)，參與各類商業(yè)項(xiàng)目的重大招標(biāo)決策工作；

3.1.5根據(jù)給類商業(yè)項(xiàng)目需求，制定機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員架構(gòu)，參與人員招聘、并組織開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作；

3.1.6制定商業(yè)項(xiàng)目年度工作計(jì)劃、確立工作目標(biāo)、進(jìn)行工作總結(jié)；

3.1.7跟進(jìn)落實(shí)商業(yè)項(xiàng)目策劃、招商及運(yùn)營(yíng)工作進(jìn)度的開展情況，并加強(qiáng)與項(xiàng)目的業(yè)務(wù)往來。3.2招商部經(jīng)理：3.2.1負(fù)責(zé)與招商項(xiàng)目的對(duì)接及其它相關(guān)部門的組織協(xié)調(diào)工作；3.2.2負(fù)責(zé)對(duì)招商項(xiàng)目相關(guān)資料的撰寫及提報(bào)工作31.2.3負(fù)責(zé)隊(duì)部門\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員的日常\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［管理］的文章"管理和培訓(xùn)工作；3.2.4負(fù)責(zé)制定每月\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商部的工作內(nèi)容及建議；3.2.5負(fù)責(zé)對(duì)商戶信息的整合工作3.2.6負(fù)責(zé)向公司上級(jí)匯報(bào)每階段的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商信息、招商工作開展進(jìn)度；3.2.7負(fù)責(zé)對(duì)所有對(duì)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商有關(guān)的問題作出決策及解決；3.2.8及時(shí)發(fā)現(xiàn)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商團(tuán)隊(duì)中存在問題并予以解決；3.2.9密切留意同區(qū)域或同類型的商業(yè)市場(chǎng)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商的情況，并及時(shí)與策劃部商討；3.2.10負(fù)責(zé)安排\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員的市場(chǎng)調(diào)查工作；3.2.11定期向公司提交各項(xiàng)目\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商工作報(bào)告、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商分析報(bào)告、會(huì)議記錄、客戶資料；3.2.12積極主動(dòng)參與策劃部及公司之工作會(huì)議；3.2.13負(fù)責(zé)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商總控及制定有關(guān)報(bào)表與公司確認(rèn)成交鋪位。3.2.14做好\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員的評(píng)核工作，并提拔尖子作為儲(chǔ)備\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［管理］的文章"管理人員3.3項(xiàng)目招商部經(jīng)理3.3.1控制現(xiàn)場(chǎng)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商氣氛，有序開展招商工作；3.3.2做好與甲方招商對(duì)接人員的溝通協(xié)調(diào)工作，并積極協(xié)助開展招商推介活動(dòng)；3.3.3根據(jù)項(xiàng)目情況制定招商進(jìn)度，招商周、月度工作計(jì)劃及招商合同；3.3.4負(fù)責(zé)項(xiàng)目\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員的日常\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［管理］的文章"管理和培訓(xùn)；3.3.5組織項(xiàng)目招商人員召開早晚會(huì)，布置當(dāng)日工作及反饋招商進(jìn)度；3.3.6負(fù)責(zé)向公司招商部匯報(bào)每階段的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商信息、招商進(jìn)度及商戶資料；3.3.7全力解決招商現(xiàn)場(chǎng)所出現(xiàn)的問題，并作出決策3.3.8及時(shí)發(fā)現(xiàn)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商團(tuán)隊(duì)中存在問題并予以解決；3.3.9負(fù)責(zé)安排\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員的市場(chǎng)調(diào)查工作，匯總分析，及時(shí)反饋；3.3.10定期向公司招商部提交各\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商工作報(bào)告、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商分析報(bào)告、會(huì)議記錄、客戶資料分析3.3.11負(fù)責(zé)與甲方項(xiàng)目對(duì)接人反饋招商進(jìn)度及確認(rèn)成交鋪位。3.3.12做好商戶資料、商鋪合同的整合及保管工作。3.4招商部主管3.4.1協(xié)助\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員引進(jìn)客戶加速成交，及時(shí)掌握\(chéng)o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員的客戶情況；3.4.2保持與\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商經(jīng)理之間的聯(lián)絡(luò)和傳達(dá)工作；3.4.3處理屬下組員在\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商過程中的突發(fā)事件及客戶投訴；3.4.4安排屬下組員的每天工作內(nèi)容；3.4.5收集并整理屬下組員的\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商數(shù)據(jù)上交\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商經(jīng)理。3.4.6負(fù)責(zé)向經(jīng)理匯報(bào)即時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商情況；3.4.7負(fù)責(zé)安排每天的出勤人員，并監(jiān)督\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商組員的工作；3.4.8負(fù)責(zé)編排\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商組員當(dāng)值時(shí)間表，如有變動(dòng)，及時(shí)向公司匯報(bào)及更改；3.4.9寫每周\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商工作報(bào)告，包括\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商業(yè)績(jī)、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商目標(biāo)、業(yè)績(jī)顧問、個(gè)人評(píng)估、\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商人員評(píng)估市場(chǎng)有待解決問題、成交因素等；3.5招商部顧問3.5.1按公司\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商流程及工作\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［制度］的文章"制度要求進(jìn)行日常\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商工作；3.5.2執(zhí)行上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的工作（如：參觀其他專業(yè)市場(chǎng)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商情況、市場(chǎng)調(diào)查等）；3.5.3向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［項(xiàng)目］的文章"項(xiàng)目存在問題及建議解決方法；3.5.4準(zhǔn)時(shí)通知客人如何辦理租賃手續(xù)及必備文件；3.5.5對(duì)客人成交后提出的各種問題作出詳細(xì)解答并協(xié)助客人解決等\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商后的跟蹤服務(wù)；3.5.6對(duì)\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商部及模型的擺設(shè)和清潔進(jìn)行檢查、整理；3.5.7整理\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商資料，確保資料整齊完整；3.5.8負(fù)責(zé)接待每天的到訪客戶；3.5.9負(fù)責(zé)接聽每天客戶咨詢的來電；3.5.10負(fù)責(zé)登記每天的客戶資料；3.5.11負(fù)責(zé)辦理已成交客戶合同的簽定；3.5.12負(fù)責(zé)向主管匯報(bào)每天客戶的情況；3.5.13負(fù)責(zé)跟進(jìn)有希望但尚未成交之客戶；3.5.14積極參與公司"兩會(huì)"并提出\o"點(diǎn)擊搜索所有關(guān)于［招商］的文章"招商一線中出現(xiàn)的問題和建議。3.6運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理3.6.1在總經(jīng)理室領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)公司發(fā)展要求，建立健全部門各項(xiàng)規(guī)章制度，合理制定本部門工作計(jì)劃；3.6.2全面貫徹公司的質(zhì)量方針和目標(biāo)，確保完成部門工作目標(biāo)，負(fù)責(zé)組織、檢查、跟進(jìn)、落實(shí)公司的營(yíng)運(yùn)管理工作；3.6.3誠(chéng)實(shí)守信，自覺遵守國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，認(rèn)真貫徹執(zhí)行并維護(hù)公司各項(xiàng)規(guī)章制度。3.6.4積極參與營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目的洽談工作，并根據(jù)項(xiàng)目需求，制定相關(guān)的營(yíng)運(yùn)管理制度；

3.6.5全面指導(dǎo)各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的工作開展情況，并配合實(shí)施培訓(xùn)工作；3.6.6積極配合人事部做好對(duì)項(xiàng)目人員的招聘工作；3.6.7積極做好與甲方對(duì)接人的溝通工作。3.7運(yùn)營(yíng)部項(xiàng)目經(jīng)理3.7.1根據(jù)項(xiàng)目工作要求，協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人制定相關(guān)的營(yíng)運(yùn)基礎(chǔ)管理工作，合理規(guī)劃工作計(jì)劃及項(xiàng)目整體工作進(jìn)度表；3.7.2全面貫徹推行公司的營(yíng)運(yùn)管理制度，并負(fù)責(zé)檢查、跟進(jìn)、落實(shí)到位；3.7.3合理規(guī)范營(yíng)運(yùn)各項(xiàng)管理制度的推行的工作計(jì)劃；3.7.4加強(qiáng)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)巡查工作，對(duì)所出現(xiàn)的營(yíng)運(yùn)問題，給予合理的指導(dǎo)改進(jìn)；3.7.5加強(qiáng)與項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)人員的合作溝通，協(xié)助制定各項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案，組織實(shí)施各項(xiàng)演練工作；3.7.6加強(qiáng)與項(xiàng)目對(duì)接人的溝通工作，了解現(xiàn)場(chǎng)工作需求，及時(shí)制定整改方案；3.7.7定期給公司上報(bào)工作計(jì)劃及工作總結(jié)3.7.8確保項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)工作正常有序開展。3.8運(yùn)營(yíng)部主管3.8.1全面掌握各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)管理制度，定期開展培訓(xùn)工作3.8.2在部門的領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)公司發(fā)展要求，協(xié)助建立部門各項(xiàng)規(guī)章制度，合理制定本崗位工作計(jì)劃；3.8.3積極配合項(xiàng)目對(duì)營(yíng)運(yùn)制度的推行，并負(fù)責(zé)檢查、跟進(jìn)、落實(shí)公司的營(yíng)運(yùn)管理工作；3.8.4積極配合項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，開展各項(xiàng)基礎(chǔ)管理培訓(xùn)工作，并跟進(jìn)實(shí)施情況；3.8.5加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的巡查工作，對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)提出整改意見，協(xié)助進(jìn)行整改；3.8.6加強(qiáng)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)人員的溝通合作，便于各項(xiàng)工作的有序開展；3.8.7積極配合項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)各項(xiàng)工作的實(shí)施工作；3.9商業(yè)部秘書：3.9.1熟悉公司及本部門的相關(guān)工作3.9.2誠(chéng)實(shí)守信，自覺遵守國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，認(rèn)真貫徹執(zhí)行并維護(hù)公司各項(xiàng)規(guī)章制度。3.9.3負(fù)責(zé)本部門文件、資料、設(shè)備的歸檔、整理、保管、信息的傳遞和各項(xiàng)內(nèi)勤事務(wù)。3.9.4對(duì)部門不同的文件進(jìn)行分類整理，并進(jìn)行整合；3.9.5按期參加公司及部門相關(guān)的工作會(huì)議，做好會(huì)議紀(jì)要，跟進(jìn)、落實(shí)及匯總工作；3.9.6統(tǒng)計(jì)匯總部門的整體預(yù)算的完成情況及各項(xiàng)費(fèi)用的報(bào)銷工作；3.9.7完成上級(jí)交辦的其他工作。4.招商人員日常工作要求4.1任何時(shí)間都要以客人為重，不得怠慢，尤其注意午餐時(shí)間來訪的客人。4.2要注意保持工作場(chǎng)所整潔，特別在開業(yè)和舉行其他重大活動(dòng)期間，所有招商人員均有義務(wù)保持招商部的整潔，亦有責(zé)任將有關(guān)資料歸整放好；4.3必須服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)工作安排，有任何異議均不可在客人面前爭(zhēng)論。對(duì)其他公司工作人員要注重禮貌，多用禮貌用語，保持公司良好形象；4.4工作期間需儀容整潔，按公司規(guī)定著裝，保持個(gè)人形象；4.5招商內(nèi)部的一切書籍、辦公用品、設(shè)施等一律不得外帶及私自挪用，工作用后物品應(yīng)自覺放回原處；4.6工作期間招商人員不得以各種形式，向客戶索取利益或要客戶請(qǐng)客送禮等；4.7無論發(fā)生任何事情，都不能在招商現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)論，有事可向招商經(jīng)理報(bào)告，進(jìn)行最后判決；4.8陪同客人看鋪前須告知其它同事，以便隨時(shí)清楚行蹤。4.9避免與客人在招商現(xiàn)場(chǎng)大聲爭(zhēng)吵，應(yīng)將客人帶到接待室內(nèi)，了解其原因，并及時(shí)向經(jīng)理反映，尋求解決辦法；4.10同事之間應(yīng)互相配合保持良好的關(guān)系，積極主動(dòng)接待客人之余要注意不必要的"搶客"而造成誤會(huì)。4.11招商現(xiàn)場(chǎng)由各組抽調(diào)人員每天按照值班表輪流值班。每位值班人員均需按順序接待客戶，不得挑客戶、搶客戶。4.12接待了他人客戶的招商人員，必須主動(dòng)將客戶還給該招商人員，如果該招商人員不在現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)該及時(shí)與其取得聯(lián)系，經(jīng)同意并在了解前期洽談情況之后進(jìn)一步與客戶洽談，之后將結(jié)果反饋與原招商人員。4.13他人接待客戶時(shí)，其他人員不允許主動(dòng)插話或幫助介紹，除非得到請(qǐng)示或應(yīng)允。4.14每位招商人員接待客戶要做到有始有終，不得以任何理由中斷正在接待的客戶而轉(zhuǎn)接其他客戶，否則視為挑客戶。4.15招商人員接待客戶必須問清楚客戶來訪渠道和目的（如：是否和其它招商人員有過聯(lián)系），經(jīng)確認(rèn)無沖突之后方能洽談客戶。如果之前有過招商人員接觸，但客戶沒有指定某招商人員或記不清，洽談完畢需做無法辨認(rèn)登記，之后與客戶保護(hù)名單進(jìn)行核對(duì)，保護(hù)名單未有記錄的，視為該招商接待人員客戶。4.16任何人員未經(jīng)許可，不得隨意泄露公司同事之電話及地址。4.17在工作時(shí)間及工作地點(diǎn)內(nèi)不得使用粗俗語言；。4.18以公司利益為最大前提，在任何時(shí)候、任何場(chǎng)合都不應(yīng)參與及討論散播有損或影響公司利益的活動(dòng)和言論。4.19尊重每一位到訪客戶，無論是同行還是隨便看看，因?yàn)樗麄兌际俏覀兊膫髀曂病?.20尊重上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和每一位同事，在客戶里不作有損同事聲譽(yù)人格的言說。4.21嚴(yán)守公司業(yè)務(wù)機(jī)密，不應(yīng)向外泄露有關(guān)公司業(yè)務(wù)的資料。未經(jīng)公司許可不得翻查、抄錄公司的任何重要資料。4.22未經(jīng)公司許可不得外借、外傳及調(diào)動(dòng)公司的招商資料。4.23不應(yīng)宣揚(yáng)有損公司內(nèi)部團(tuán)結(jié)、制造消極情緒的言論。4.24不應(yīng)參與商鋪炒作或私人行為。4.25未經(jīng)公司許可，不得私自代客轉(zhuǎn)讓鋪位。4.26對(duì)于未經(jīng)批準(zhǔn)授權(quán)之事，不得擅自答應(yīng)客戶要求，不得擅自修改任何合同條款。4.27絕對(duì)服從公司上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的工作安排。5.招商目標(biāo)的選擇

商業(yè)項(xiàng)目的招商目的即要提高利潤(rùn)收入，同時(shí)也要吸引知名商家，更好地提高項(xiàng)目整體市場(chǎng)吸引力。本項(xiàng)目主力商戶招商目標(biāo)的選擇，要根據(jù)市場(chǎng)需求和項(xiàng)目定位情況來確定，具體說應(yīng)考慮以下因素：5.1項(xiàng)目自身的市場(chǎng)定位；5.2項(xiàng)目所在地的消費(fèi)狀況；5.3投資商和發(fā)展商的自身資金情況；6.招商談判原則的確定

招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合本項(xiàng)目的目標(biāo)和利益需要。要達(dá)到這一目的，招商談判必須針對(duì)談判的特點(diǎn)，確定一些基本原則。6.1招商談判的特點(diǎn)6.1.1談判對(duì)象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性

商業(yè)的交易活動(dòng)不受時(shí)空限制，而具體的談判對(duì)象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求本項(xiàng)目的談判人員要圍繞自身項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)范圍，廣泛收集信息，了解市場(chǎng)行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會(huì)各方面保持廣泛的聯(lián)系。6.2談判條件的原則性與靈活性

本項(xiàng)目招商的目標(biāo)要具體體現(xiàn)在談判條件上。這些條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，這一界限是談判人員必須堅(jiān)持的原則。這一特點(diǎn)就決定了招商談判人員要從實(shí)際出發(fā)，既要不失原則，又要隨機(jī)應(yīng)變，具有一定的靈活性，以保證實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目招商談判的基本目標(biāo)。6.3談判口徑的一致性在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復(fù)接觸。這就要求本項(xiàng)目的談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性。因此談判人員要有比較好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強(qiáng)的公關(guān)能力步驟工作內(nèi)容招商前市場(chǎng)全面調(diào)研分析項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位制定招商政策開發(fā)合作商資源與核心主力店接洽談判及項(xiàng)目招商人員的招聘招商中與品牌供應(yīng)商接洽談判合作商提交證件資料，商品價(jià)格及相關(guān)資料目標(biāo)合作商的選擇合同條件的談判確定合作商并填寫申請(qǐng)表完成內(nèi)部審批手續(xù)交納訂金設(shè)計(jì)裝修方案審核并通過裝修方案，簽定正式的合同交納相關(guān)的費(fèi)用招商后進(jìn)場(chǎng)裝修商品進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收陳列試營(yíng)業(yè)正式開業(yè)5.項(xiàng)目招商全程工作流程6.招商駐場(chǎng)人員工作流程步驟工作內(nèi)容駐場(chǎng)前準(zhǔn)備了解項(xiàng)目整體規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行招商前的市調(diào)診斷了解品牌落位，并協(xié)助項(xiàng)目制定租金價(jià)位制定開業(yè)倒計(jì)時(shí)計(jì)劃表制定品類招商進(jìn)度(餐飲、休閑娛樂、服飾等)準(zhǔn)備駐場(chǎng)資料（人員、辦公用品、招商計(jì)劃）現(xiàn)場(chǎng)招商與合作商接洽談判，并做好來訪客戶的登記工作對(duì)目標(biāo)合作商進(jìn)行帥選索取合作商的證件資料，商品價(jià)格及相關(guān)資料與合作商進(jìn)行合同條件的談判確定合作商并填寫申請(qǐng)表完成內(nèi)部審批及交納訂金的手續(xù)簽定正式的合同交納相關(guān)的費(fèi)用合作商設(shè)計(jì)裝修方案安排合作商出具裝修圖紙（效果圖、平面圖、立面圖、線路圖等）駐場(chǎng)招商結(jié)束審核并通過裝修方案轉(zhuǎn)交運(yùn)營(yíng)部，協(xié)助運(yùn)營(yíng)安排進(jìn)場(chǎng)裝修協(xié)助運(yùn)營(yíng)處理合作商在裝修過程中出現(xiàn)的突發(fā)事件協(xié)助運(yùn)營(yíng)部組織進(jìn)行正式開業(yè)7.運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的對(duì)接流程了解甲方公司背景了解甲方公司背景了解甲方經(jīng)營(yíng)面積及品牌定位參與BD營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目對(duì)接了解甲方經(jīng)營(yíng)面積及品牌定位參與BD營(yíng)運(yùn)項(xiàng)目對(duì)接簡(jiǎn)單介紹運(yùn)營(yíng)服務(wù)范疇提供項(xiàng)目建議書（3-7提供項(xiàng)目建議書（3-7個(gè)工作日）制定服務(wù)范疇建議書項(xiàng)目建議書討論項(xiàng)目建議書討論給甲方提報(bào)確認(rèn)合作范疇報(bào)價(jià)給甲方提報(bào)確認(rèn)合作范疇報(bào)價(jià)BD對(duì)接簽訂合同合同談判及簽約 BD對(duì)接簽訂合同合同談判及簽約40-60個(gè)工作日40-60個(gè)工作日擬定管理制度30-50個(gè)工作日項(xiàng)目人員招聘、培訓(xùn)30-50個(gè)工作日項(xiàng)目人員招聘、培訓(xùn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)步驟工作內(nèi)容進(jìn)場(chǎng)前對(duì)項(xiàng)目全面調(diào)研分析了解項(xiàng)目的管理模式熟悉各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)管理制度制定運(yùn)營(yíng)管理工作進(jìn)度表準(zhǔn)備駐場(chǎng)資料（人員、辦公用品、開業(yè)倒計(jì)時(shí)計(jì)劃）開業(yè)前準(zhǔn)備組織營(yíng)運(yùn)各級(jí)人員進(jìn)行崗位職責(zé)及工作流程的培訓(xùn)與招商部對(duì)接，了解各合作商的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及合作方式對(duì)合作商的合作合同及相關(guān)資料進(jìn)行統(tǒng)一歸檔審批合作商的裝修方案，并制定裝修進(jìn)度根據(jù)各類業(yè)態(tài)不同，組織合作商進(jìn)場(chǎng)裝修全面監(jiān)督合作商的裝修進(jìn)度及裝修質(zhì)量，杜絕存在安全隱患積極協(xié)助物業(yè)部對(duì)各類設(shè)備設(shè)施進(jìn)行調(diào)試與各合作商簽訂《商戶管理公約》及《安全責(zé)任書》與各業(yè)態(tài)合作商進(jìn)行溝通，整合營(yíng)銷活動(dòng)方案，確定開業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)的開展開業(yè)驗(yàn)收各商戶的裝修質(zhì)量及各商鋪上貨進(jìn)度驗(yàn)收各類設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)情況及項(xiàng)目整體及商戶的美陳美化確定開業(yè)揭幕儀式及營(yíng)銷活動(dòng)方案的開展正式開業(yè)8、運(yùn)營(yíng)管理駐場(chǎng)流程9.傭金管理制度為了有效的激勵(lì)員工業(yè)務(wù)的開展，公司收取項(xiàng)目傭金后，按百分比的計(jì)提方式給員工進(jìn)行傭金的發(fā)放，具體內(nèi)容如下：崗位提取方式提取說明項(xiàng)目傭金比例個(gè)人傭金比例商業(yè)部經(jīng)理100%商業(yè)項(xiàng)目傭金1%招商部經(jīng)理15%招商傭金=項(xiàng)目傭金12%；個(gè)人傭金=項(xiàng)目傭金12%的百分比例；項(xiàng)目經(jīng)理25%招商業(yè)務(wù)員60%營(yíng)運(yùn)部經(jīng)理100%運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目傭金3%備注傭金不包含項(xiàng)目成本投入傭金發(fā)放以公司實(shí)收款金額（稅后）為準(zhǔn)10.附件附件一：項(xiàng)目整體招商工作開展進(jìn)度表（開業(yè)日期）步驟工作內(nèi)容工作開展進(jìn)度（時(shí)間依次類推）第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七周第八周第一階段第二階段第三階段說明：根據(jù)項(xiàng)目整體制定的開業(yè)日期，制定出項(xiàng)目整體招商進(jìn)度，便于招商工作的有序開展。附件二：項(xiàng)目商鋪招商工作進(jìn)度表品類工作內(nèi)容工作開展進(jìn)度（時(shí)間依次類推）第一周第二周第三周第四周第五周第六周第七周第八周主力店餐飲類休閑娛樂服飾類說明：根據(jù)項(xiàng)目整體招商計(jì)劃的開展，各種業(yè)態(tài)的不同制定出重點(diǎn)及次重點(diǎn)招商，制定出各種業(yè)態(tài)招商的進(jìn)度附件三：（）項(xiàng)目招商品牌規(guī)劃業(yè)態(tài)目標(biāo)品牌規(guī)劃備注規(guī)劃一規(guī)劃二規(guī)劃三主力店餐飲娛樂服飾其他配套工作內(nèi)容：附件：附表：附圖：甲方反饋意見：對(duì)接確認(rèn)甲方簽字（蓋章）確認(rèn)：乙方簽字（蓋章）確認(rèn)：附件四：工作對(duì)接確認(rèn)書甲方:乙方：日期:年月日對(duì)接人:對(duì)接人:附件五：商家租賃意向書甲方（出租方）：乙方（承租方）：為保障雙方的權(quán)利和義務(wù)，雙方本著自覺、平等、互惠的原則，經(jīng)協(xié)商一致，簽訂本租賃意向書,約定內(nèi)容如下：一、出租方出租的場(chǎng)地：地點(diǎn)：；物業(yè)：物業(yè)層，建筑面積：平方米。二、出租場(chǎng)地用途：三、租金和其它費(fèi)用的支付方式：1.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：租金標(biāo)準(zhǔn)：元/天/米2或按乙方月銷售額的計(jì)提，兩者取高。物業(yè)管理費(fèi)待定元/月/米2；水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)待定元/噸，電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：待定元/度；燃?xì)赓M(fèi)：待定元/米3；2.付費(fèi)方式：（1）租金和管理費(fèi)：押ⅹⅹ付ⅹⅹ，另承租方每月25日之前支付下月租金和管理費(fèi)；（2）水電費(fèi)和燃?xì)赓M(fèi)：承租方每月10日之前交上月各種使用費(fèi)；四、租賃期限：年，年月日至年月日。五、乙方支付甲方定金：，并于簽定本意向書7日內(nèi)支付，待簽定正式租賃合同后轉(zhuǎn)為部分押金。六、預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間:。七、預(yù)計(jì)簽定正式合同時(shí)間：。七、停車位：本項(xiàng)目全部停車位共計(jì)個(gè)供廣場(chǎng)內(nèi)公共使用。八、交房工程條件：（一）、土建結(jié)構(gòu)部分：完成建筑物的所有土建工程。（二）、土建裝飾部分：建筑物外立面與整個(gè)建筑群形成統(tǒng)一風(fēng)格，由設(shè)計(jì)院統(tǒng)一考慮。（三）、電氣部分1、供電：、經(jīng)營(yíng)配電量設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到每建筑平米W。分別接至各層經(jīng)營(yíng)區(qū)配電柜位置。2、各類電梯：按照建筑圖紙?zhí)峁┓鎏菁半娞?。（四）、給排水部分1、給水系統(tǒng)：室外供水的給水主管徑不小于DNmm，且供水壓力為流出水頭不小于Mpa。2、排水系統(tǒng)：室外排水總管直徑不小于mm。生活污水需設(shè)隔油池處理（五）、消防系統(tǒng)：（六）、暖通部分1、中央空調(diào)：應(yīng)統(tǒng)一采用中央空調(diào)方式，2、供暖系統(tǒng)：應(yīng)統(tǒng)一采用中央空調(diào)方式，設(shè)備能力應(yīng)滿足熱負(fù)荷W－W/㎡3、排煙系統(tǒng)：4、排風(fēng)系統(tǒng)；新風(fēng)量要達(dá)到m3/（m2.h）。（六）、其他燃?xì)猓浩摺⑵渌s定事項(xiàng)：乙方如未按本意向書規(guī)定時(shí)間轉(zhuǎn)簽租賃合同，甲方有權(quán)不予退還乙方支付的定金，并解除本協(xié)議；甲方如未按本意向書規(guī)定時(shí)間轉(zhuǎn)簽租賃合同，甲方應(yīng)退還此定金，并按此定金標(biāo)準(zhǔn)支付乙方違約金。七、此協(xié)議簽字或蓋章生效。八、未盡事宜雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，可向當(dāng)?shù)胤ㄔ浩鹪V。甲方：乙方：?jiǎn)挝坏刂罚簡(jiǎn)挝坏刂罚亨]政編碼：郵政編碼：電話：電話：傳真：傳真：開戶銀行：開戶銀行：帳號(hào)：帳號(hào)：附件六：招商洽談?dòng)涗洷恚ú惋?、休閑娛樂類）基本情況：公司名稱：品牌/類別：聯(lián)系人：商標(biāo)注冊(cè)地：聯(lián)系電話：品牌特色：傳真：人均客單價(jià)：企業(yè)性質(zhì)：國(guó)有合資私營(yíng)外資顧客年齡段：品牌銷售情況：連鎖店數(shù)量：本市家外埠家商場(chǎng)/本市；面積米2；銷售額元/日；租金元/天/米2。商場(chǎng)/本市；面積米2；銷售額元/日；租金元/天/米2。商場(chǎng)/外埠；面積米2；銷售額元/日；租金元/天/米2。（單店客流量人／日／店）品牌配送中心位置規(guī)模米2商品推廣宣傳情況：項(xiàng)目提供標(biāo)準(zhǔn)備注上水下水電燃?xì)饪照{(diào)新風(fēng)排風(fēng)樓板承重層高接待人：日期附件七：招商洽談?dòng)涗洷恚ǚ楊悾┢放疲褐形挠⑽拇砩堂Q：電話：傳真：地址：現(xiàn)操作品牌：合作商聯(lián)系人：職務(wù)：手機(jī)：E-mail：品牌公司名稱：電話：傳真：地址：品牌網(wǎng)址：品牌公司聯(lián)系人：職務(wù)：手機(jī)：E-mail：品牌產(chǎn)地：品牌發(fā)源地：市場(chǎng)周期：A開發(fā)期B發(fā)展期C成熟期品牌風(fēng)格：品牌歷史：創(chuàng)建于年，于年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。主要競(jìng)爭(zhēng)品牌：已設(shè)立經(jīng)銷點(diǎn)：店名樓層面積月均銷售業(yè)績(jī)可提供合作條件：計(jì)劃放置區(qū)域：營(yíng)銷活動(dòng)開展方式：接待人：日期附件八：商鋪洽談信息統(tǒng)計(jì)匯總表日期合作商名稱經(jīng)營(yíng)類型聯(lián)系人聯(lián)系方式面積需求、意向位置、接待人附件九：商鋪合同簽訂匯總表序號(hào)合作商名稱經(jīng)營(yíng)類型合同簽訂日期簽訂位置面積簽訂期限簽訂人附件七（范本）：租賃合同甲方：乙方：年月日合同編號(hào)：合同附件：甲方：（出租方）地址：郵編：聯(lián)系電話：傳真：開戶行：帳號(hào)：聯(lián)系人：乙方：（承租方）地址：郵編：聯(lián)系電話：傳真：開戶行：帳號(hào)：聯(lián)系人：甲乙雙方本著自愿，平等，誠(chéng)實(shí)信用的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就乙方承租甲方場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)商品或提供服務(wù)一事，達(dá)成如下協(xié)議：第一條租賃標(biāo)的物1.1租賃標(biāo)的物本合同項(xiàng)下的租賃標(biāo)的物包括：位于區(qū)路號(hào)座、層、號(hào)的房屋及附屬設(shè)施；租賃標(biāo)的具體平面位置圖見本合同附件《房屋樓層示意圖》。1.2租賃面積本合同項(xiàng)下租賃標(biāo)的物的面積為按照本合同附件中的《租賃標(biāo)的面積示意圖》中用紅線標(biāo)示的范圍內(nèi)的面積，該租賃面積為平方米。如果對(duì)該租賃面積有異議，則以雙方認(rèn)可的具有認(rèn)證資質(zhì)的測(cè)量單位的測(cè)量結(jié)果為準(zhǔn)。如果測(cè)量結(jié)果在絕對(duì)值2%以內(nèi)面積不予更改，測(cè)量所產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)；如果測(cè)量結(jié)果超過絕對(duì)值2%則面積按測(cè)量結(jié)果計(jì)算，測(cè)量所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方承擔(dān)。1.3租賃標(biāo)的物的交付甲方應(yīng)在年月日前按照本合同的規(guī)定將租賃標(biāo)的物交付乙方。雙方應(yīng)派代表到現(xiàn)場(chǎng)檢查租賃標(biāo)的物的移交情況，并共同簽署租賃標(biāo)的物交付確認(rèn)書予以確認(rèn)，并在驗(yàn)收結(jié)束后簽署有關(guān)交接的證明文件；租賃標(biāo)的物移交時(shí)的條件、狀況的證明及乙方在本合同租賃期限終止后向甲方返還租賃標(biāo)的物的標(biāo)準(zhǔn)見附減征甲乙雙方共同簽署交付確認(rèn)書之日為租賃標(biāo)的物交付時(shí)間。第二條租賃用途2.1租賃標(biāo)的物的用途租賃標(biāo)的物僅供乙方用于營(yíng)業(yè)執(zhí)照所規(guī)定的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)，并且僅供乙方經(jīng)營(yíng)甲乙雙方確定的商品的種類、服務(wù)類型或品牌、業(yè)態(tài)；即：層號(hào)經(jīng)營(yíng)品牌的品種的商品或服務(wù)。2.2用途的變更未經(jīng)甲方同意，乙方不得變更上述租賃用途，否則甲方有權(quán)終止本合同。租賃期限租賃期限租賃期限為三年：自年月日起至年月日止。3.2續(xù)租租賃期限屆滿，如乙方需繼續(xù)租賃，應(yīng)在租賃期滿前三個(gè)月向甲方提出書面申請(qǐng)；雙方應(yīng)在租賃期滿前二個(gè)月，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況及購物中心運(yùn)營(yíng)調(diào)整的租賃條件另行簽訂租賃合同。如果甲乙雙方未在本合同約定的期限內(nèi)簽訂有關(guān)續(xù)租的租賃合同，甲方有權(quán)進(jìn)行重新招租的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。第四條租金4.1裝修免租期本合同規(guī)定的裝修免租期免為天，即自年月日起至年月日止。乙方應(yīng)按照前述書面通知中所規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成裝修，裝修免租期不得延長(zhǎng)。4.2租金計(jì)算日期租金從裝修免租期屆滿次日起算。如果由于甲方的原因造成乙方營(yíng)業(yè)遲延，則租金起始日順延至乙方實(shí)際營(yíng)業(yè)日。租金計(jì)算至租賃期限屆滿之日。如果租賃期屆滿或本合同因其他原因提前終止，乙方未在合同約定期限交付租賃標(biāo)的物，則租金計(jì)算至租賃標(biāo)的物實(shí)際返還之日。4.3租金的計(jì)算方式租金包括固定租金和提成租金兩種形式，乙方實(shí)際支付的租金以固定租金和提成租金取其高的方式。4.3.1固定租金固定租金是指甲方為保證基本收益按租賃面積每日向乙方收取的固定數(shù)額的租金（不包含物業(yè)管理費(fèi)）。自租金起始日起算，第一年固定租金的收取標(biāo)準(zhǔn)為元人民幣/日/㎡。甲乙雙方同意，固定租金按下列方式逐年增遞（單位：人民幣）。4.3.2提成租金提成租金是指甲方根據(jù)乙方的實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，從乙方經(jīng)營(yíng)所得中提取的不固定數(shù)額的租金（不包括物業(yè)管理費(fèi)）。提成租金的收取標(biāo)準(zhǔn)為乙方每月含稅營(yíng)業(yè)額的%。該營(yíng)業(yè)額為乙方以任何方式在租賃標(biāo)的物售出貨物及提供服務(wù)而獲取的全部款項(xiàng)。乙方應(yīng)對(duì)租賃期限內(nèi)經(jīng)營(yíng)過程中達(dá)成的所有交易記錄保持完整、真實(shí)而準(zhǔn)確的記錄和會(huì)計(jì)賬簿。乙方應(yīng)在本合同有效期屆滿后的兩年中，保留全部此等記錄。乙方有義務(wù)接受甲方委托的審計(jì)機(jī)構(gòu)每年對(duì)乙方的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行審計(jì)。4.4租金的支付乙方應(yīng)于收到甲方或物業(yè)管理人發(fā)出的繳款通知單后三個(gè)工作日內(nèi)，以固定租金的標(biāo)準(zhǔn)付清首月（公歷月）租金。從第二個(gè)月（公歷月）起，乙方每月10日前按甲方或物業(yè)管理人發(fā)出的繳款該通知付清本月固定租金。乙方應(yīng)按月（公歷月）向甲方支付提成租金高于每月固定租金的部分。乙方應(yīng)于每月5日之前向甲方提供上個(gè)月的銷售報(bào)表，并附上月提成租金的計(jì)算額。如果該提成租金高于上月固定租金的，則甲方在每月7日前向乙方發(fā)出繳費(fèi)通知單，乙方應(yīng)在每月10日前向甲方支付上月差額部分的租金。第五條物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理公司乙方應(yīng)當(dāng)向甲方聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司繳納關(guān)于租賃標(biāo)的物的物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：（元/月/㎡），遇國(guó)家政策調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定做相應(yīng)的調(diào)整。物業(yè)管理費(fèi)的起始日從甲方規(guī)定的試營(yíng)業(yè)日開始。物業(yè)管理費(fèi)包括在項(xiàng)目的整體推廣費(fèi)用，但不包括公用設(shè)施費(fèi)用、本合同下的廣告和標(biāo)識(shí)的費(fèi)用。甲方將在乙方經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所內(nèi)采用分戶計(jì)量方式，包括水、電。物業(yè)管理費(fèi)的支付乙方應(yīng)在與甲方辦理租賃標(biāo)的交接之前，向甲方預(yù)付一個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。首期物業(yè)管理費(fèi)的金額：（元/月/㎡），在租賃期限內(nèi)乙方應(yīng)于每月二十五日之前向甲方預(yù)付下一個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。第六條公用設(shè)施費(fèi)用6.1公用設(shè)施費(fèi)用及其計(jì)算乙方應(yīng)當(dāng)依照公用設(shè)施供應(yīng)部門或單位或物業(yè)管理人指定的期限和方式，繳付水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等公用設(shè)施費(fèi)用。公用設(shè)施的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由甲方依政府主管部門制訂和公布的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。乙方還應(yīng)支付甲方其應(yīng)繳公用設(shè)施費(fèi)用的百分之三（3%）的費(fèi)用，以彌補(bǔ)水、電、燃?xì)獾仍陧?xiàng)目?jī)?nèi)輸送到乙方租賃標(biāo)的的損耗。除上述費(fèi)用外，乙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)政策的要求，支付其他應(yīng)繳納的有關(guān)公用設(shè)施需繳納的任何稅費(fèi)。6.2中央空調(diào)如果乙方要求在本合同規(guī)定的營(yíng)業(yè)時(shí)間內(nèi)使用中央空調(diào)，乙方應(yīng)提前五個(gè)工作日向物業(yè)管理人書面申請(qǐng)，并預(yù)付超時(shí)空調(diào)費(fèi)（請(qǐng)寫明計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）。6.3支付時(shí)間乙方應(yīng)按月在收到甲方或物業(yè)管理人發(fā)出的繳款通知單后于每月十日前付清應(yīng)支付給甲方或物業(yè)管理人的各項(xiàng)公用設(shè)施費(fèi)用。第七條履約保證金7.1履約保證金的交付乙方應(yīng)于本合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方支付履約保證金，該保證金金額為三個(gè)月的固定租金和三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)人民幣元。乙方在約定日期內(nèi)未將保證金支付予甲方，甲方有權(quán)解除本合同（以支票方式支付保證金者，以此款項(xiàng)進(jìn)入甲方賬戶的時(shí)間為準(zhǔn)；以現(xiàn)金方式支付保證金者，以甲方開出收據(jù)時(shí)間為準(zhǔn)）。7.2履約保證金的性質(zhì)該履約保證金為乙方向甲方提供的保證期如約履行本合同的擔(dān)保；但不具有定金性質(zhì)，不適用定金罰則。在本合同有效期內(nèi)的任何時(shí)候，乙方均無權(quán)要求甲方用履約保證金支付或抵沖其應(yīng)付的任何款項(xiàng)，但甲方有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況直接從履約保證金中扣款支付或抵沖乙方依照本合同應(yīng)支付的任何款項(xiàng)。7.3履約保證金的補(bǔ)足甲方依照本合同規(guī)定以履約保證金抵付乙方應(yīng)付的任何款項(xiàng)，或者以履約保證金抵償乙方給甲方所造成的損失后，乙方必須在接到甲方補(bǔ)款通知后5日內(nèi)補(bǔ)足差額。每逾期一日，乙方應(yīng)向甲方支付應(yīng)補(bǔ)交金額0.5‰的滯納金，直到補(bǔ)齊為止；否則視乙方構(gòu)成重大違約，甲方有權(quán)提前解除合同。在租賃期限內(nèi)，若租金或物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用上調(diào)，甲方有權(quán)要求相應(yīng)調(diào)高履約保證金，乙方應(yīng)在接到甲方補(bǔ)款通知后5日內(nèi)補(bǔ)足差額；否則，乙方按前款承擔(dān)違約責(zé)任。7.4履約保證金的返還在本合同終止并且乙方履行了合同規(guī)定的全部義務(wù)（包括但不限于向甲方原狀返還租賃標(biāo)的及支付已發(fā)生的租金及所有費(fèi)用）之后，履約保證金將轉(zhuǎn)自動(dòng)轉(zhuǎn)為擔(dān)保乙方對(duì)消費(fèi)者要求退貨、賠償及修理作出補(bǔ)償?shù)馁|(zhì)量保證金。在履約保證金轉(zhuǎn)為質(zhì)量保證金三個(gè)月內(nèi)，如果沒有消費(fèi)者退貨、賠償及修理作出補(bǔ)償?shù)模瑒t甲方在履約保證金轉(zhuǎn)為質(zhì)量保證金三個(gè)月后向乙方無息退還該質(zhì)量保證金；否則，甲方有權(quán)從該質(zhì)量保證金中扣除前述索賠給甲方造成的任何損失。第八條付款方式8.1付款幣種乙方應(yīng)以人民幣向甲方繳付租金、履約保證金、裝修管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、公用設(shè)施費(fèi)用和其他應(yīng)付款項(xiàng)。付款方式乙方可通過現(xiàn)金（）、支票（）、電匯（）或銀行轉(zhuǎn)賬付款（），但只有當(dāng)款項(xiàng)全部實(shí)際記入本合同或甲方提供收到付款的證明時(shí)，款項(xiàng)才能視為已經(jīng)支付。如果甲方的收款項(xiàng)目有變化，甲方應(yīng)書面通知乙方。第九條經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的管理9.1租賃標(biāo)的物裝修9.1.1裝修申請(qǐng)乙方對(duì)其承租租賃標(biāo)的物進(jìn)行裝修時(shí)，須提前三十日向甲方提出書面申請(qǐng)，并提交書面的裝修設(shè)計(jì)方案、圖紙、設(shè)計(jì)資料和施工說明等，在獲甲方及物業(yè)管理人書面同意后，應(yīng)簽定安全防火協(xié)議，并交付甲方裝修管理費(fèi)、保證金等相關(guān)費(fèi)用后，方可進(jìn)行裝修。9.1.2裝修管理費(fèi)、裝修押金甲方同意乙方進(jìn)行裝修后，乙方應(yīng)當(dāng)交納裝修免租期內(nèi)的裝修管理費(fèi)元、裝修押金元，及公用設(shè)施費(fèi)用。裝修押金在雙方對(duì)裝修驗(yàn)收后，如乙方未對(duì)甲方的設(shè)備和設(shè)施造成破壞和影響，甲方將返還裝修押金。乙方在任何情況下延遲提交或二次提交裝修設(shè)計(jì)圖紙及規(guī)格說明應(yīng)不影響租金起始日的起算及租金、物業(yè)管理費(fèi)和乙方所應(yīng)繳納之其它款項(xiàng)的支付。9.1.3裝修保險(xiǎn)乙方在裝修進(jìn)場(chǎng)之前，應(yīng)按投保建筑安裝工程一切險(xiǎn)及第三者保險(xiǎn)，并指定甲方為受益人，且向甲方提供有效證明文件；否則，甲方有權(quán)拒絕乙方進(jìn)場(chǎng)裝修。9.1.4裝修監(jiān)督在裝修過程中，乙方需遵守國(guó)家和北京市有關(guān)建設(shè)、裝飾、消防等方面的法律、法規(guī)、規(guī)定，以及甲方和物業(yè)管理人的有關(guān)要求；甲方有權(quán)對(duì)乙方的裝修工作進(jìn)行監(jiān)督。未經(jīng)甲方或政府有關(guān)主管部門書面同意，乙方不得擅自修改已批準(zhǔn)的裝修施工圖紙。事先未征得甲方書面同意和政府有關(guān)主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)，乙方不得改變租賃標(biāo)的原狀。如果乙方違反上述條款，乙方應(yīng)在甲方發(fā)出書面通知后七日內(nèi)恢復(fù)原狀。如乙方未在通知后七日內(nèi)恢復(fù)原狀，甲方有權(quán)在未通知乙方的情況下拆除未經(jīng)甲方同意的改建、增建的設(shè)備及裝置，由此所引起的一切費(fèi)用由乙方承擔(dān)。同時(shí)，在此情況下，甲方有權(quán)終止本合同。如因乙方或其代理人、受雇人員的行為而使甲方或甲方商場(chǎng)的其他使用者遭受損失時(shí)，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)完全賠償責(zé)任，乙方除保證甲方將免于遭受損失、被訴及任何請(qǐng)求權(quán)外，還須賠償甲方因此所產(chǎn)生的一切費(fèi)用。9.2設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、維修9.2.1甲方的義務(wù)（1）租賃期限內(nèi)，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)公共區(qū)域的管理和維修，中央機(jī)電系統(tǒng)、公共空間以及相關(guān)設(shè)施出現(xiàn)故障或損害時(shí)，甲方應(yīng)在合理期限內(nèi)進(jìn)行維護(hù)以便設(shè)施能夠恢復(fù)正常運(yùn)行。（2）甲方的工作人員因維修、檢查、安裝、保安等需要，進(jìn)入乙方承租標(biāo)的物時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合理的時(shí)間內(nèi)預(yù)先通知乙方。若因緊急情況無法預(yù)先通知時(shí)，可直接進(jìn)入該區(qū)域處理緊急情況，但甲方應(yīng)在上述情況發(fā)生后及時(shí)向乙方進(jìn)行通報(bào)，具體處理方式見甲方或物業(yè)管理人制訂的物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定。9.2.2乙方的義務(wù)（1）甲方提供給乙方單獨(dú)使用的設(shè)備、設(shè)施由乙方負(fù)責(zé)保養(yǎng)、維修或更新，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。如乙方租賃場(chǎng)所內(nèi)水、電供應(yīng)不足，由甲方負(fù)責(zé)增容，所需報(bào)批、改造等有關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。（2）乙方在經(jīng)營(yíng)期間，妥善使用租賃標(biāo)的物及所附裝置、設(shè)備，并配合甲方對(duì)公共區(qū)域進(jìn)行保養(yǎng)。乙方應(yīng)就租賃標(biāo)的及所附裝置、設(shè)備的損壞、失靈及異常狀況及時(shí)向甲方報(bào)告。因乙方原因造成的租賃標(biāo)的物、公共區(qū)域及所附裝置、設(shè)備的任何損壞和損失，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（3）乙方使用甲方提供的各種設(shè)備如有故障或不良反應(yīng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方處理，屬乙方非正常使用、擅自修改有關(guān)設(shè)施造成的損壞、所需的維修費(fèi)用及給第三人造成的損失，由乙方承擔(dān)。第十條運(yùn)營(yíng)管理10.1證照備案乙方在租賃場(chǎng)所內(nèi)開展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)前，應(yīng)從政府有關(guān)部門取得所有必要的執(zhí)照、批文或許可證。在簽訂本合同時(shí)，根據(jù)甲方要求，乙方須提供各項(xiàng)有效證件的復(fù)印件一份并加蓋公司紅章，供甲方備案。乙方必須確保該執(zhí)照、批文或許可證在租賃期限內(nèi)完全有效，及在各方面均符合該執(zhí)照、批文或許可證的規(guī)定；并且乙方必須確保在租賃場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不能違反包括但不限于工商行政管理等有關(guān)部門的法律法規(guī)，不得對(duì)甲方或其商場(chǎng)的商業(yè)信譽(yù)、名譽(yù)造成不良影響。否則，乙方將承擔(dān)因此所造成的一切責(zé)任，并賠償由此給甲方造成的損失。10.2經(jīng)營(yíng)管理10.2.1商業(yè)布局在租賃期內(nèi)乙方自主經(jīng)營(yíng)，但應(yīng)服從甲方的商場(chǎng)管理。甲方根據(jù)商場(chǎng)整體布局對(duì)乙方的商品經(jīng)營(yíng)、服務(wù)項(xiàng)目等布局所做出的調(diào)整建議，乙方應(yīng)予以接受。乙方商品的存放、擺設(shè)須符合甲方管理要求，不得在租賃標(biāo)的物內(nèi)存放危險(xiǎn)物品和有害物質(zhì)，不得私自占用商場(chǎng)的公共區(qū)域、公共設(shè)施。10.2.2各種檢查乙方不得在租賃標(biāo)的物內(nèi)從事任何違法活動(dòng)，乙方在經(jīng)營(yíng)中必須遵守國(guó)家有關(guān)商品質(zhì)量、物價(jià)、計(jì)量、消防等各項(xiàng)相關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)乙方應(yīng)積極主動(dòng)地配合工商、質(zhì)檢、物價(jià)等國(guó)家相關(guān)行政部門的監(jiān)督，檢查。在檢查中存在的問題，均由乙方承擔(dān)；由于乙方違法、違規(guī)經(jīng)營(yíng)給甲方造成名譽(yù)及經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)對(duì)甲方進(jìn)行賠償，并承擔(dān)違約金五萬元。有關(guān)政府機(jī)關(guān)、主管部門對(duì)乙方的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提出某些修正意見或做出處罰時(shí)，甲方有權(quán)按照有關(guān)規(guī)定，根據(jù)該修正意見或處罰做出相應(yīng)的處理或決定，乙方必須服從該決定或處理方法。甲方有權(quán)對(duì)乙方在租賃標(biāo)的物銷售的商品的商標(biāo)，質(zhì)量，價(jià)格，產(chǎn)地及經(jīng)營(yíng)范圍，或提供的服務(wù)實(shí)施監(jiān)督和管理，如果發(fā)現(xiàn)乙方銷售的商品或提供的服務(wù)有產(chǎn)品質(zhì)量問題或違反任何法律規(guī)定，按照相關(guān)的規(guī)定對(duì)乙方進(jìn)行處理，乙方必須服從該處理決定。10.2.3顧客投訴顧客對(duì)乙方的商品或服務(wù)提出投訴時(shí)，甲方有權(quán)按照甲方有關(guān)規(guī)定，對(duì)該投訴做出相應(yīng)處理，乙方應(yīng)接受并服從該處理方法。若乙方與在租賃標(biāo)的物內(nèi)購買商品或接受其服務(wù)的任何消費(fèi)者發(fā)生糾紛，甲方或物業(yè)管理人有權(quán)進(jìn)行調(diào)解和處理，乙方應(yīng)當(dāng)接受。10.2.4營(yíng)業(yè)時(shí)間乙方應(yīng)遵守甲方規(guī)定的營(yíng)業(yè)時(shí)間，不得擅自停止?fàn)I業(yè)。10.3標(biāo)識(shí)管理乙方于租賃場(chǎng)所展示自有商號(hào)、廣告或布告，應(yīng)事先經(jīng)過甲方書面同意。未經(jīng)甲方書面同意，不得在商場(chǎng)任何公共區(qū)域張貼自有商號(hào)、廣告或布告。乙方未經(jīng)甲方同意，不得以任何目的、任何形式地使用甲方物業(yè)的名號(hào)、標(biāo)志或商號(hào)的圖片、聲明或文字。第十一條人員管理11.1人員上崗乙方自行提供營(yíng)業(yè)人員，并依據(jù)甲方商場(chǎng)統(tǒng)一管理要求交納人員管理費(fèi)；其派駐、更換或增減至甲方的人員應(yīng)事先經(jīng)甲方同意。乙方派駐甲方的人員，應(yīng)依據(jù)有關(guān)管理規(guī)定，向甲方提供各種有效證件，經(jīng)面試、培訓(xùn)合格之后，方可上崗。11.2人員服飾乙方派駐的人員應(yīng)服從甲方的管理，按照甲方統(tǒng)一規(guī)定的時(shí)間上、下班，穿著甲方統(tǒng)一的工作制服或經(jīng)營(yíng)品牌的統(tǒng)一服裝、佩帶胸卡，產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。11.3人員薪酬乙方所派服務(wù)人員的工資、獎(jiǎng)金及勞保福利均由乙方自行承擔(dān)。乙方須按時(shí)支付其員工的工資、獎(jiǎng)金等。如乙方不按時(shí)支付，經(jīng)其員工反映，甲方有權(quán)從履約保證金中扣留其所欠員工的工資、獎(jiǎng)金等費(fèi)用。11.4人員離崗乙方派駐的人員如有違規(guī)行為，經(jīng)甲方通知后，乙方有義務(wù)即刻撤換該人員；因乙方有關(guān)人員的行為影響甲方信譽(yù)或損害甲方合法權(quán)益時(shí)，乙方應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。乙方派駐的服務(wù)人員在離職后7日內(nèi)未辦理離職手續(xù)并歸還更衣箱鑰匙、制服及其它應(yīng)交物品，則甲方有權(quán)自保證金中扣除相應(yīng)費(fèi)用。11.5賠償責(zé)任顧客或其他人員如因乙方派駐人員、代理人等有關(guān)人員的行為在商場(chǎng)受到人身、財(cái)產(chǎn)等傷害，乙方應(yīng)承擔(dān)一切責(zé)任，并賠償甲方因此所產(chǎn)生的損失及其它費(fèi)用。第十二條收銀系統(tǒng)12.1電腦收銀機(jī)乙方必須接受甲方有償提供的電腦收銀機(jī)，接受甲方的電腦收銀系統(tǒng)的連接安排，接受甲方硬件和軟件的購置、安裝、維護(hù)；相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。乙方應(yīng)于每月的十日之前向甲方預(yù)付下一個(gè)月的收銀系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用元/月。乙方保證其所有營(yíng)業(yè)收入均通過與甲方相連的收銀系統(tǒng)收取。如果發(fā)生乙方營(yíng)業(yè)收入不通過前述與甲方相連的收銀系統(tǒng)收取的情況，甲方有權(quán)單方面立即終止本合同，并要求乙方按本合同的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。12.2銀行刷卡機(jī)乙方應(yīng)安裝并使用甲方指定的銀行刷卡機(jī)，因乙方營(yíng)業(yè)所發(fā)生的信用卡、借記卡等銀行卡之服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由乙方負(fù)擔(dān)。12.3收銀員租賃標(biāo)的物內(nèi)的收銀員應(yīng)由乙方自行雇傭、培訓(xùn)并對(duì)其行為負(fù)責(zé)。第十三條陳述和保證13.1甲方的陳述和保證甲方向乙方作如下陳述和保證：（1）甲方保證作為購物中心的開發(fā)單位系依法成立、存續(xù)，具備簽署和履行本合同的主體資格。（2）甲方保證其有權(quán)將租賃標(biāo)的出租給乙方，并且有權(quán)按本合同的約定向乙方收取租金及本合同約定的其它費(fèi)用。（3）甲方保證租賃標(biāo)的的建筑質(zhì)量以及甲方向乙方提供的設(shè)施設(shè)備均符合國(guó)家規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)要求。13.2乙方的陳述和保證乙方向甲方作如下陳述和保證：（1）乙方保證依法成立、存續(xù)，具備簽署和履行本合同的主體資格。（2）乙方應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營(yíng)，依法納稅，獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，并自覺遵守國(guó)家法律、法規(guī)、政策。（3）乙方應(yīng)向甲方提供本合同項(xiàng)下的租賃所需要的承租人的相關(guān)資料、文件及簽署本合同的授權(quán)委托書真實(shí)有效。（4）乙方在本合同有效期間應(yīng)遵守甲方及甲方指定的物業(yè)管理人制訂的守則、規(guī)章及各項(xiàng)管理規(guī)定。（5）乙方不得將租賃標(biāo)的內(nèi)甲方提供的任何設(shè)施設(shè)備拍賣、轉(zhuǎn)讓、抵押或贈(zèng)予第三方。（6）乙方與任何第三方發(fā)生的債務(wù)關(guān)系或其違法經(jīng)營(yíng)所造成的法律后果不得影響甲方，如因此導(dǎo)致甲方損失，甲方有權(quán)扣除相應(yīng)保證金以獲得補(bǔ)償。第十四條商號(hào)、商標(biāo)和其他標(biāo)識(shí)14.1合法性乙方保證對(duì)其名稱、商號(hào)、商標(biāo)、標(biāo)志以及經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)的品牌享有合法權(quán)利。14.2使用在租賃期內(nèi)，乙方不得侵犯任何第三方的專利權(quán)，商標(biāo)權(quán)，著作權(quán)，名譽(yù)權(quán)，名稱權(quán)等專屬性權(quán)利和任何形式的知識(shí)產(chǎn)權(quán)。乙方使用商號(hào)、商標(biāo)或其他標(biāo)識(shí)等產(chǎn)生的對(duì)第三方的任何侵權(quán)責(zé)任，應(yīng)由乙方自行承擔(dān)。乙方同意甲方有權(quán)無償使用乙方的名稱、商號(hào)、商標(biāo)、標(biāo)志以及乙方經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)的品牌進(jìn)行對(duì)外宣傳；由于甲方使用乙方名稱、商號(hào)、商標(biāo)、標(biāo)志以及其經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)的品牌，而遭受的損失由乙方賠償。14.3更改若在租賃期限內(nèi)，乙方需改變其商號(hào)或標(biāo)識(shí)，應(yīng)提前三十日向甲方提出書面申請(qǐng)，并提交相關(guān)文件、保證乙方所改變的商號(hào)或標(biāo)識(shí)為其合法擁有或使用的合法商號(hào)或標(biāo)識(shí)，在獲得甲方書面同意后方可予以更改。第十四條保險(xiǎn)保險(xiǎn)乙方應(yīng)按相關(guān)規(guī)定自費(fèi)購買租賃標(biāo)的內(nèi)的財(cái)產(chǎn)（包括但不限于乙方完成的裝飾裝修、乙方的商品、貨物和乙方自行購置的設(shè)施設(shè)備）及其他可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)的保險(xiǎn)，和雇用的員工的基本保險(xiǎn)。投保后，將投保單等有效證明交給甲方作為投保的依據(jù)。投保期限應(yīng)與租賃期一致。第十五條促銷及宣傳15.1促銷及宣傳甲方負(fù)責(zé)商場(chǎng)的廣告宣傳及美工工作；甲方所提供的各項(xiàng)促銷宣傳活動(dòng)，乙方應(yīng)予以合作，并分擔(dān)經(jīng)費(fèi)，以求共同發(fā)展和受益，所涉及的經(jīng)費(fèi)分擔(dān)，甲方應(yīng)事先與乙方協(xié)商確定。在甲方店慶、促銷期間，乙方應(yīng)協(xié)助甲方的促銷活動(dòng)，對(duì)所提供商品給予價(jià)格折扣和促銷金，對(duì)于甲方因進(jìn)行促銷活動(dòng)所發(fā)行的各類優(yōu)惠卡、禮券、信用卡等，乙方應(yīng)盡力配合，接受使用。15.2自營(yíng)商品促銷及宣傳乙方如對(duì)自營(yíng)商品進(jìn)行個(gè)別宣傳或搞促銷活動(dòng)時(shí)，須經(jīng)甲方事前書面同意。第十六條分租和轉(zhuǎn)租分租和轉(zhuǎn)租未經(jīng)甲方事先書面同意，乙方不得將租賃標(biāo)的的全部或部分以任何方式分租或轉(zhuǎn)租（包括但不僅限于以聯(lián)營(yíng)等形式達(dá)到分租或轉(zhuǎn)租的目的）給任何個(gè)人或?qū)嶓w。第十七條租賃標(biāo)的物的返還17.1期限當(dāng)租賃期屆滿或本合同因其他原因提前終止，乙方應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿或收到甲方通知后7日內(nèi)，按照本合同第十七條約定辦理完畢有關(guān)租賃標(biāo)的物的返還事宜。17.2恢復(fù)原狀除非經(jīng)甲方同意，在本合同終止或本合同因其他原因提前終止時(shí)，乙方應(yīng)在上述期限內(nèi)，根據(jù)雙方簽署交接證明文件時(shí)租賃標(biāo)的物的狀態(tài)，拆除所作的全部室內(nèi)裝修和增加的設(shè)備設(shè)施，將租賃標(biāo)的物恢復(fù)原狀后向甲方移交；否則，視為乙方自動(dòng)放棄對(duì)其物品的所有權(quán)，甲方有權(quán)強(qiáng)行進(jìn)入租賃標(biāo)的物，單方面處理乙方留存在租賃標(biāo)的物內(nèi)的物品，拆除乙方室內(nèi)裝修和增加的設(shè)備設(shè)施，因此產(chǎn)生的費(fèi)用及物品損毀、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由乙方負(fù)