天津某綜合地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)

天津某綜合地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究聯(lián)恒市場(chǎng)研究有限公司HYPERLINKRESEARCH2003年11月目錄項(xiàng)目背景……………………2研究目的……………………3研究方案簡(jiǎn)介………………4主要研究發(fā)現(xiàn)………………5家用住宅………………5商業(yè)中心………………19天津融創(chuàng)奧城投資有限公司計(jì)劃在比鄰?qiáng)W運(yùn)分會(huì)場(chǎng)（東臨凌賓路、西臨水上西路、南臨凌西道、北臨濱水西道）的區(qū)域，開(kāi)發(fā)一個(gè)集商業(yè)、娛樂(lè)、住宅、辦公為一體的大型綜合房產(chǎn)項(xiàng)目。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，認(rèn)為有必要針對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行一次專業(yè)的市場(chǎng)研究，故邀請(qǐng)聯(lián)恒市場(chǎng)研究有限公司參與此次合作。

項(xiàng)目背景商業(yè)中心：1.了解消費(fèi)者的商業(yè)購(gòu)物習(xí)慣；2.了解該區(qū)域所能輻射的商圈；3.了解對(duì)消費(fèi)者具有吸引力的商業(yè)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)模式。家用住宅：1.深入了解目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域房產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)態(tài)度；2.新房產(chǎn)溝通的概念測(cè)試；3.了解消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的心理需求。研究目的研究方案簡(jiǎn)介商業(yè)中心：定性研究座談會(huì)8組，包括：

核心商圈消費(fèi)者4組（核心商圈的定義為以該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為中心的1公里范圍內(nèi)商圈）

次要商圈消費(fèi)者4組（次要商圈的定義為以該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為中心的1公里以外，2公里以內(nèi)的商圈）

定量電話訪問(wèn)500樣本，在以該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為中心的2公里商圈范圍內(nèi)進(jìn)行居民電話隨機(jī)抽樣訪問(wèn)

家用住宅：定性研究深度訪談16組被訪者家庭年收入30萬(wàn)人民幣以上；主要研究結(jié)果--家用住宅研究發(fā)現(xiàn)--影響被訪者選擇房產(chǎn)的主要因素環(huán)境綠化多、鬧中取靜的小區(qū)環(huán)境/居住人群構(gòu)成的人文環(huán)境房型面積小戶型房型一次性資金投入少，租用靈活被投資者看好；200平米以上的房型，被認(rèn)為具有彰顯成功的特征。物業(yè)管理的先進(jìn)科技（智能化）為房產(chǎn)增值配套設(shè)施周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的興建，健身娛樂(lè)設(shè)施的齊全，可為房產(chǎn)加分重要程度高重要程度低地段成為首要因素，包括離市中心近/交通便利/周圍社區(qū)住宅的檔次等在未提示情況下，被訪者主動(dòng)提及的“選擇房產(chǎn)時(shí)主要考慮的因素”：研究結(jié)論--奧城高檔住宅地理位置是競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

地段： “奧城住宅”離市中心不算遠(yuǎn)，天津市的高檔社區(qū)，比較安 靜，適于居?。皇窃谔旖虬l(fā)展規(guī)劃中的區(qū)域，增值空間 大。環(huán)境：

“奧城住宅”處在天津市的上風(fēng)口，無(wú)工業(yè)污染； “奧城住宅”緊鄰水上公園，綠化環(huán)境好； “奧城住宅”周圍的人文環(huán)境好；（周邊主體居住人群為政 府官員、學(xué)者教授、企業(yè)白領(lǐng)，都是高素質(zhì)、高收入， 符合中國(guó)“擇鄰而居”的傳統(tǒng)。）交通：

體北附近的公交車很多，交通很便利（被訪者基本都有私 家車）。研究發(fā)現(xiàn)--被訪者心目中理想的家用住宅河西區(qū)/南開(kāi)區(qū)/和平區(qū)別墅

客廳足夠大（100平米以上）足夠高度的空間特別布置的書(shū)房/收藏室門(mén)口沒(méi)有特別設(shè)置與普通家庭無(wú)差異不顯山露水，內(nèi)斂不張揚(yáng)的個(gè)性“住宅寬敞，心胸也寬廣”/“沒(méi)有壓迫感”終極置業(yè)公認(rèn)的高檔住宅區(qū)域體現(xiàn)文化品位被訪者潛意識(shí)中的理想住宅就是別墅形象。研究結(jié)論--高層住宅的形象是主要銷售障礙大部分天津被訪者對(duì)高層住宅表示拒絕，原因：1）受76年地震影響，40歲以上被訪者不愿意接受高層住宅概念，認(rèn)為缺乏安全感“不安全，地震時(shí)沒(méi)有逃生的出路……”2）受傳統(tǒng)思想影響，喜歡直接感受“地氣”,”腳踏實(shí)地“；“上下樓等電梯，感覺(jué)受管制，有約束感…”“人經(jīng)常需要和土地接觸……長(zhǎng)時(shí)間感受不到地氣，要得病的?！?）不少被訪者追求安逸的生活，別墅成為奮斗的目標(biāo)；而天津市郊的別墅價(jià)格不高，直接與“奧城高檔住宅”競(jìng)爭(zhēng)同一類客戶；4）被訪者對(duì)于目前天津的高層住宅的物業(yè)管理缺乏信心“居住人多，生活空間狹小”“水箱供水，不干凈，水質(zhì)很差”研究結(jié)論--高層住宅的形象是主要銷售障礙PAGE10高層住宅難以滿足被訪者彰顯成功的需求部分被訪者稱，對(duì)成功的評(píng)價(jià)并不局限于物質(zhì)表象，更注重的是心理層面上的滿足感積極開(kāi)拓，不斷發(fā)展深厚的文化底蘊(yùn)家庭和睦受到廣泛認(rèn)同(目前天津?qū)Ω邔幼≌恼J(rèn)同度不高。)受片面的傳統(tǒng)文化影響，認(rèn)為成功與別墅密切相關(guān)的觀念根深蒂固；目前天津高層住宅配套設(shè)施與物業(yè)服務(wù)的滯后，使被訪者對(duì)頂級(jí)高層住宅認(rèn)知模糊。現(xiàn)有的高層住宅不符合被訪者心目中對(duì)成功的詮釋研究發(fā)現(xiàn)--都市魅力與城市高層相關(guān)性強(qiáng)都市魅力霓紅燈閃爍的不夜城浪漫的夜生活?yuàn)蕵?lè)、購(gòu)物設(shè)施高樓、汽車動(dòng)感/現(xiàn)代的生活節(jié)奏繁忙的生活節(jié)奏建筑要考慮傳統(tǒng)與現(xiàn)代相得益彰，是經(jīng)典的設(shè)計(jì)；城市的標(biāo)志性建筑；現(xiàn)代的繁華新都市，緊臨商業(yè)區(qū)。具有都市魅力的住宅研究發(fā)現(xiàn)--高層住宅&別墅住宅的心理差異

城市高層“站得高，看得遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊，心情也會(huì)順暢……”“高瞻遠(yuǎn)矚，高人一等的尊貴感?！薄坝旭{馭感/掌控感。”

市郊別墅“屬于自己的獨(dú)立空間/私密性強(qiáng)…”“腳踏實(shí)地”/“下結(jié)地氣，上收空氣，有天地靈氣?！薄白杂勺栽凇薄坝崎e生活，徹底放松?！睆母咛幐╊摹白鹳F感”、“優(yōu)越感”成為高層住宅不可被取代的特性與優(yōu)勢(shì)，提升產(chǎn)品的價(jià)值感.研究發(fā)現(xiàn)--高層住宅&別墅住宅的使用者形象

城市高層“30-40歲”“中上層次的，最起碼是白領(lǐng)、部門(mén)經(jīng)理““現(xiàn)代、開(kāi)放、前衛(wèi)”“野心勃勃，占有欲強(qiáng)、有進(jìn)取心”“生活節(jié)奏快”“朋友更多”

市郊別墅“年紀(jì)大一些，40/50歲以上”“高層次的，教授、私企老板”“不喜歡被外界打擾、愛(ài)安靜”“重視空氣、環(huán)境，回歸自然”“平和、與世無(wú)爭(zhēng)、性情淡泊”“生活節(jié)奏慢”“保守、傳統(tǒng)、知足”與時(shí)代脈搏貼近，不安于現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)狀況，是為將來(lái)積極打拼、如日中天的一群，說(shuō)服購(gòu)買(mǎi)的能力最強(qiáng)經(jīng)濟(jì)富裕，積累儲(chǔ)蓄多，滿足于現(xiàn)狀，對(duì)新產(chǎn)品感興趣程度低，耐用品購(gòu)買(mǎi)可能性低研究發(fā)現(xiàn)--城市住宅與奧運(yùn)主題的聯(lián)接 優(yōu)勢(shì)未能體現(xiàn)所有被訪者都知道天津?qū)⒃O(shè)“奧運(yùn)分會(huì)場(chǎng)”，但奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)和他們的自身利益卻顯得比較遙遠(yuǎn)；被訪者普遍認(rèn)為，“奧運(yùn)在天津只是一個(gè)分會(huì)場(chǎng)，而且就是那幾天，（奧運(yùn)會(huì)）過(guò)了也就過(guò)了，和房產(chǎn)沒(méi)什么關(guān)系?！鄙钤L過(guò)程中，主持人提出“唯一”與奧運(yùn)配套的城市住宅，“足不出戶，俯瞰奧運(yùn)”等概念，對(duì)于部分被訪者，確實(shí)有一定的尊貴感；他們認(rèn)為：“緊挨著奧運(yùn)館，政府在規(guī)劃時(shí)，一定會(huì)考慮周邊環(huán)境……另外，在我家里就可以看到奧運(yùn)比賽，和朋友說(shuō)起來(lái)是很有面子的?！蔽覀冋J(rèn)為，伴隨奧運(yùn)時(shí)間的臨近，宣傳工作的強(qiáng)化，這一地段的優(yōu)勢(shì)即將會(huì)凸現(xiàn)，尤其是政府在奧運(yùn)場(chǎng)館附近的交通規(guī)劃，將進(jìn)一步推動(dòng)房產(chǎn)的升值。結(jié)合百年來(lái)豐厚人文資產(chǎn)，向世界級(jí)城市昂然邁進(jìn)奧運(yùn)競(jìng)技場(chǎng)的興建，天津國(guó)際商港的形成，交通網(wǎng)路四通八達(dá)國(guó)際化的服步，天津新都市計(jì)劃整治工程的核心M概念全世界最有錢(qián)的人，都住在金錢(qián)無(wú)法衡量的地方市區(qū)豪宅，不只昂貴，更是珍貴獨(dú)一無(wú)二性，是天津人的驕傲，也是中國(guó)的新焦點(diǎn)回顧與前瞻，百年內(nèi)無(wú)人能出其右，是眼力，更是能力環(huán)繞奧運(yùn)競(jìng)技場(chǎng)，收納無(wú)價(jià)山水以世界級(jí)身段，再創(chuàng)天津歷史坐擁無(wú)價(jià)的江山，開(kāi)啟生命成就的舞臺(tái)精英住戶，天生與眾不同

H概念：家的價(jià)值，真正寬廣的不只是豪華的門(mén)面，而是生活的尺度為天津首富創(chuàng)造“市中心的貼心豪宅”不必移民，是奮斗一生的終極目標(biāo)是完美主義者最細(xì)膩的選擇遇見(jiàn)，身心相遇的地方無(wú)可取代的唯一地位，才是價(jià)值所在愿景的交集，國(guó)際級(jí)的視野以前，我們認(rèn)識(shí)世界，現(xiàn)在，世界認(rèn)識(shí)我們注：紅色為提及率較高的關(guān)鍵語(yǔ)句，蘭色為有爭(zhēng)議的語(yǔ)句1）天津被訪者希望彰顯成功，但始終避開(kāi)“金錢(qián)”，不愿落俗；2）他們重視“獨(dú)一無(wú)二”的尊貴，來(lái)表現(xiàn)自身獨(dú)到的眼光和判斷；3）他們內(nèi)心渴望“市中心的豪宅”，滿足自己的成功感和太太的購(gòu)物欲；4）他們深知商界生活的壓力，所以期望與自然的親近。研究結(jié)論—M概念價(jià)值感更高，H概念溝通力更強(qiáng)被訪者對(duì)兩個(gè)概念均表示滿意，兩者目標(biāo)受眾基本一致；被訪者對(duì)M概念“全世界最有錢(qián)的人，都住在金錢(qián)無(wú)法衡量的地方”存在歧義，語(yǔ)句過(guò)于張揚(yáng)是不同被訪者產(chǎn)生不滿和喜好的主要原因；

M概念中“珍貴”、“獨(dú)一無(wú)二性”預(yù)示環(huán)繞奧運(yùn)競(jìng)技場(chǎng)的特殊地位，不可比擬的尊貴感是身價(jià)更是眼力的體現(xiàn)；

H概念中“最細(xì)膩的選擇”、“生活的尺度”、“貼心”等含蓄用詞迎合消費(fèi)者對(duì)生活品質(zhì)的追求。根據(jù)本次定性研究，我們發(fā)現(xiàn)：天津市非主流業(yè)主，具有現(xiàn)代意識(shí)的職業(yè)成功人士；主要特征--有知識(shí)，接受現(xiàn)代生活觀念；個(gè)性張揚(yáng)，希望成為同類消費(fèi)者眼中的榜樣；視野夠?qū)?，喜歡突破本土傳統(tǒng)觀念的局限；有極強(qiáng)的事業(yè)心，具有獨(dú)立判斷事物的能力；野心勃勃，俯瞰世界，對(duì)事業(yè)/家庭的把握充滿信心；對(duì)于生活中的流行有足夠的關(guān)注，追求與眾不同的生活品質(zhì)；不是終極置業(yè)者，而是發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)足跡。研究結(jié)論--天津奧城配套高檔住宅的目標(biāo)客戶形象PAGE17研究建議強(qiáng)調(diào)國(guó)際視野，重塑高層住宅形象；將東京、曼哈頓、香港……等國(guó)際超級(jí)城市中摩天大樓的頂級(jí)豪宅介紹給天津的目標(biāo)客戶；引導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)識(shí)以國(guó)際視野，看待天津住宅的發(fā)展趨勢(shì)；強(qiáng)化永恒奧運(yùn)（精神）的主題，將“見(jiàn)證奧運(yùn)”的瞬間延伸為“對(duì)時(shí)空的珍藏”；在精裝房中重視環(huán)保、建材質(zhì)量、個(gè)性化裝潢的需求，為消費(fèi)者減負(fù)，同時(shí)又避免千篇一律的格局；提供目標(biāo)客戶需求的物業(yè)服務(wù)，既要解除消費(fèi)者對(duì)高層住宅的隱憂，也要避免客戶在物業(yè)服務(wù)方面的高額支出。主要研究結(jié)果--商業(yè)中心該地區(qū)商佩業(yè)潛力評(píng)絞估2002睡年天津市蜓人均月消容費(fèi)支出20-4遷5歲奧城余商圈居民人均月消觸費(fèi)支出（當(dāng)未婚）n=1倒88平均恩溝格爾系姓數(shù)N=50得038.膜3%36.州2%20-魚(yú)45歲牲奧城商捆圈居民躁（2k斃m(xù)范圍久內(nèi)）平幻玉均生活碧水平高湖于天津群市整體兼水平，即已達(dá)到任小康注：恩格爾系先數(shù)是根據(jù)配恩格爾定齒律得出的斗比例數(shù)，告是表示生角活水平高聯(lián)低的一個(gè)伙指標(biāo)。按聯(lián)合杠國(guó)糧農(nóng)劉組織規(guī)特定：6塌0%到里50%嗚之間是士溫飽，寇50%巴到40撞%是小討康，4炎0%到冷20%配是富裕臭。但應(yīng)屠與人均盒GDP柿結(jié)合來(lái)禽判斷。我國(guó)目前承的恩格爾怖系數(shù)為4磚3%。942.納520-霸45歲禿奧城商沸圈居民家庭月欠消費(fèi)支渴出（已崗婚）N=31成2266秧4.6582利.31805幼.02002檢年天津市劇平均恩格霧爾系數(shù)2002咬年天津市膏家庭平均縮慧月消費(fèi)支旦出奧城商護(hù)圈居民伍（未婚仗）n=18懷8日常食恩品外出就她餐/應(yīng)蛙酬/休禿閑娛樂(lè)嶺/健身泡美容29.儀7%家庭日用術(shù)品32%20-4碌5歲奧城持商圈居民姥未婚人群磚的消費(fèi)支凱出結(jié)構(gòu)與暮購(gòu)物中心霸的相關(guān)程嚷度非常高服裝鞋梳帽/化撤妝品等規(guī)個(gè)人用廢品21.究6%9.7%所有與購(gòu)怒物中心相阻關(guān)的支出94.扇3%各項(xiàng)消費(fèi)懸支出所占幣比例279.隱8297且.8208.錦091.呼9人均月消堵費(fèi)額（煤元）984.怪4家電等耐敵用消費(fèi)品1.3%16.匪9奧城商現(xiàn)圈居民飽（已婚點(diǎn)）n=31噸2日常食品外出就屢餐/應(yīng)立酬/休泳閑娛樂(lè)糾/健身竊美容40.2援%家庭日用捏品19.戴5%20-房誠(chéng)45歲習(xí)奧城商悲圈居民桃已婚人努群的消毅費(fèi)支出攝結(jié)構(gòu)與顯購(gòu)物中遠(yuǎn)心的相屈關(guān)程度弟也非常存高服裝鞋遇帽/化搶妝品等演個(gè)人用星品21.6用%9.7架%所有與購(gòu)碎物中心相顫關(guān)的支出92.悼4各項(xiàng)消曉費(fèi)支出廳所占比謹(jǐn)例107訊1.7517村.6461捆.3321.扶0家庭平念均月消陷費(fèi)額遞（元）2421引.0家電等耐前用消費(fèi)品1.4蘆%49.互420-4劉5歲奧城夕商圈居民備平均每次系逛街花費(fèi)展為221壩元，其中肢已婚人群賠的花費(fèi)顯敏著高于未低婚人群，霞高收入人販群花費(fèi)顯世著高于低移收入人群平均每橫次逛街貞花費(fèi)（唉元）婚姻狀噴況個(gè)人月巨收入家庭月收案入n=50禮0已婚低合計(jì)未婚中高低中高221231燦g143203245漿m437辜mn109190p365緞pqn=31頂2(f)n=28狠0(m)n=18徹8(g)n=13名5(n)n=85(o)n=13誤8(p)n=2還10(q)n=1室52(r)注：個(gè)人月收尿入分等級(jí)例定義：低增收入（1弓199元怕及以下）風(fēng)，中等收范入（12鄉(xiāng)豐00-2例499元矮），高收傲入（25岡00元及尿以上）家庭月收忍入分等級(jí)霞定義：低憑收入（1德999元管及以下）摩，中等收俊入（20斜00-3啊999元椅），高收汽入（40塌00元及躬以上）(f)訂,(指g),榴(m武),縱(n)梅,(衫o),援(p團(tuán)),斯(q)管,(鑰r)腿表示顯雨著性差刷異。該地區(qū)電消費(fèi)者界對(duì)現(xiàn)有干商業(yè)模閑式的習(xí)城慣與態(tài)門(mén)度n=5蹈0020-漠45歲單奧城商苦圈居民譽(yù)最常去擊的商業(yè)即場(chǎng)所為穩(wěn)超市賣(mài)馳場(chǎng)，其榮次為百抬貨公司發(fā)、大型凳購(gòu)物中代心和餐汗飲場(chǎng)所超市賣(mài)輛場(chǎng)95%過(guò)去3個(gè)導(dǎo)月內(nèi)去過(guò)口（%）過(guò)去3圖個(gè)月內(nèi)鼠最常去簡(jiǎn)（%）平均每訴周光顧稠頻率（話次）1.72百貨公培司64%0.8掉8餐飲場(chǎng)膝所60%1.4此7食品商壁店42%2.2榮572%9%4%2%娛樂(lè)場(chǎng)所39%0.953%大型購(gòu)冶物中心50%0.736%到最常腥去的商災(zāi)業(yè)場(chǎng)所蜜主要使扮用的交幫通方式堂:20-恥45歲身奧城商仁圈居民團(tuán)到最常棟去的商懼業(yè)場(chǎng)所猶主要使奧用的交兼通方式悶為自行找車、步賓行和公褲交車，悼其中到互百貨公色司和大恥型購(gòu)物保中心最兼為常用麻公交車替。開(kāi)通喂便捷的布公交線葛路是發(fā)茅展奧城頃商業(yè)中型心必不愧可少的牢措施。合計(jì)超市賣(mài)場(chǎng)百貨公司大型購(gòu)物中心餐飲場(chǎng)所n=500n=359n=43n=31n=20*自行車34%38%19%6%30%步行24%28%9%6%10%公交車23%19%49%52%15%出租車9%6%16%16%15%自己開(kāi)車8%7%7%16%25%超市賣(mài)場(chǎng)百貨公司大型購(gòu)物中心餐飲場(chǎng)所n=359n=43n=31n=20*非常不滿意/有點(diǎn)不滿意/一般30%30%6%15%有點(diǎn)滿意/非常滿意70%70%94%85%非常滿意13%12%16%20%消費(fèi)者改對(duì)最常廊去的商密業(yè)場(chǎng)所壁基本上扯比較滿澇意超市賣(mài)場(chǎng)百貨公司大型購(gòu)物中心餐飲場(chǎng)所n=359n=43n=31n=20*價(jià)格方面（價(jià)格偏高/變化幅度大等）6%7%-15%產(chǎn)品方面（種類少/款式老舊/質(zhì)量不好等）8%9%3%5%購(gòu)物環(huán)境方面（布局混亂/不衛(wèi)生等）6%7%6%5%服務(wù)態(tài)度方面（收銀速度慢/服務(wù)態(tài)度差等）14%14%3%-消費(fèi)者現(xiàn)住存的對(duì)于險(xiǎn)對(duì)最常去聯(lián)的商業(yè)場(chǎng)院所不滿意郊的原因主開(kāi)要反映在寄服務(wù)態(tài)度叫、購(gòu)物環(huán)咐境、產(chǎn)品芳和價(jià)格方吹面。購(gòu)物與休誕閑娛樂(lè)結(jié)條合環(huán)境價(jià)格交通便利配套設(shè)叨施全服務(wù)態(tài)度商品齊豆全研究發(fā)政現(xiàn)--楊被訪者款選擇購(gòu)妹物場(chǎng)所儲(chǔ)時(shí)重視痰的因素富麗堂永皇、新惹潮，可誼以享受窮逛的過(guò)噴程購(gòu)物自由浙、受尊重價(jià)格是數(shù)適合自則己的，故不會(huì)有席局促感離家近哨，可提朋供免費(fèi)磨班車購(gòu)物選娛擇多研究發(fā)惱現(xiàn)--其不同年脾齡、性噴別人群扔的消費(fèi)越差異男性V娘s.女競(jìng)性：女性以逛為主鏈，看作一查種休閑享爭(zhēng)受重視精品街、鍋專賣(mài)店男性大多數(shù)是傭有計(jì)劃性縱的購(gòu)買(mǎi)重視休閑、娛軋樂(lè)大年齡產(chǎn)Vs.朋小年齡哪：大年齡對(duì)價(jià)格片敏感度茫高尤其重垮視兒童教育、娛樂(lè)希的設(shè)施小年齡對(duì)環(huán)境要鋼求高，享腸受情景愉樂(lè)重視休閑悼、娛樂(lè)潛在競(jìng)愈爭(zhēng)者狀歪況天津市商暖品購(gòu)銷總詳額、社會(huì)邀消費(fèi)品零窮售額、商搶業(yè)增加值躲、商品市輔場(chǎng)成交額息持續(xù)增長(zhǎng)壺流通資源細(xì)豐厚，構(gòu)辛成加快流么通現(xiàn)代化擊的堅(jiān)實(shí)物瘋質(zhì)基礎(chǔ)；同時(shí)由隊(duì)于商業(yè)服房產(chǎn)價(jià)后值高、奇增值快受、含金懲量大的商誘惑，排津沽大章地掀起界了新一秤輪商業(yè)快房產(chǎn)投酒資的高貞潮，2煮003禾年天津致市共有月商業(yè)房猛產(chǎn)項(xiàng)目137個(gè)投入建麻設(shè)，投張資總額69億元，比去年昌和前年分濾別提高2確0%和3秀3%，其鍛中大型商鴿業(yè)中心就斤有十余個(gè)。研究發(fā)現(xiàn)惑--天津頑商業(yè)市場(chǎng)必的發(fā)展現(xiàn)干狀資料來(lái)源腳：天津市蔑商委統(tǒng)計(jì)飄報(bào)告在被訪拆者眼中庫(kù)老牌的華償聯(lián)、勸業(yè)震場(chǎng)等傳統(tǒng)滅百貨商店妥，“主要是中老年要消費(fèi)者去的多”，中低佩定位，重環(huán)境/荷服務(wù)都溝不理想渾；研究發(fā)現(xiàn)玻--天津蒸商業(yè)市場(chǎng)范的發(fā)展現(xiàn)滅狀（1）大型百貨焰商店形成跟各自的商景圈定位伊勢(shì)丹云、津匯叼商廈所爺形成的善商圈，魂目前是鮮天津人補(bǔ)氣最旺森的，“主要是年輕人”/“掏津匯的價(jià)格還比較嘆合適（難主要指尚服裝）壤”/“粱每個(gè)星是期陪女酬朋友去梢伊勢(shì)丹殃……碰厘到打折/促蒸銷就有可復(fù)能掏錢(qián)徹買(mǎi)。”小白樓附爪近商圈，“主要娘是周圍灑的白領(lǐng)”/“寨我們下泄班就會(huì)測(cè)去逛逛丑，喝杯咖啡，看看新款衣服，自我放松一下”。友誼商廈叨在天津的司定位是“曲高和核寡”的，寬8組座申談