世聯(lián)地產(chǎn)公廁與商業(yè)適應(yīng)性及規(guī)劃設(shè)計建議

公廁與商業(yè)適應(yīng)性研究及規(guī)劃設(shè)計建議謹(jǐn)呈：天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司5/7/2023項目背景開發(fā)內(nèi)容天津市環(huán)投公司為政府的全資子公司，由政府出資，委托環(huán)投公司在2005年天津市內(nèi)建設(shè)15座左右高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性公廁，如果經(jīng)營成功未來幾年會陸續(xù)興建更多類似的高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營性公廁。經(jīng)營模式公廁的經(jīng)營模式為“以商養(yǎng)廁”，即初期的建設(shè)投資由政府出資，建成后的物業(yè)一部分作為公廁供人無償使用，一部分作為商業(yè)物業(yè)對外租賃經(jīng)營，用租金收益以及廣告位招商等收益彌補公廁的建設(shè)成本和后續(xù)運營成本。地塊背景初步選址23余塊已經(jīng)基本確定，均分布于城市主要交通節(jié)點，人流聚集，通達(dá)性和昭示性良好；23余塊初步選址中10塊用地已經(jīng)基本拆遷完畢，其余用地上有少量民房待拆遷。建筑形式單座公廁的建筑形式為兩層半獨立建筑。每座公廁的建筑面積約為400-500平米，其中半地下公廁部分約為150平米，地上兩層商業(yè)部分約為350平米。14322客戶目標(biāo)解析由于該項目是公建與商業(yè)的復(fù)合體，因此存在兩個層次的目標(biāo)：2政府目標(biāo)企業(yè)自身發(fā)展目標(biāo)11.1提升天津市的城市形象1.2滿足廣大市民對城市公共設(shè)施的需求2.1樹立環(huán)投公司的品牌形象

2.2建立可推廣的可經(jīng)營性高標(biāo)準(zhǔn)公廁的運營模式2.3通過商業(yè)租金的可持續(xù)收益，實現(xiàn)“以商養(yǎng)廁”3項目界定城市 小規(guī)模 可持續(xù)經(jīng)營 公建項目4城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的KPI體系根據(jù)客戶目標(biāo)，建立城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的KPI體系：公眾形象社會效益指標(biāo)社會示范作用公眾需求滿足城市形象提升經(jīng)濟效益指標(biāo)可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)生態(tài)效益指標(biāo)環(huán)保與節(jié)能資源回收與再利用公建的高水準(zhǔn)設(shè)施與服務(wù)符合群眾需求的商業(yè)業(yè)態(tài)人文氛圍的營造景觀價值商業(yè)價值的實現(xiàn)商業(yè)與公建的協(xié)調(diào)性政策適應(yīng)性環(huán)境適應(yīng)性5解決方案的核心內(nèi)容根據(jù)城市小規(guī)?？沙掷m(xù)經(jīng)營公建的KPI體系，確定解決方案的核心內(nèi)容。

確立“以商養(yǎng)廁”模式的標(biāo)準(zhǔn)——社會效益保證良好的公眾形象——社會效益保證租金的持續(xù)流入——經(jīng)濟效益

保證建筑形式的美觀——社會效益保證合理的功能彈性——可持續(xù)發(fā)展保證高水準(zhǔn)的設(shè)施與配套——社會與生態(tài)效益1建立可推廣的業(yè)態(tài)篩選模型3選擇合理的規(guī)劃設(shè)計方案2選擇適合的商業(yè)業(yè)態(tài)及品牌6本報告的主要內(nèi)容1業(yè)態(tài)篩選模型23商業(yè)定位及經(jīng)濟測算規(guī)劃設(shè)計建議7業(yè)態(tài)篩選模型8業(yè)態(tài)篩選模型1根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài)3根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài)2根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài)9業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài)形象要求：為了保證公廁的高標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)選擇形象較好的商業(yè)物業(yè)與之匹配。環(huán)境臟亂、有異味、或缺乏社會效益的業(yè)態(tài)不應(yīng)入選。規(guī)模要求：受項目建筑形式所限，所選商業(yè)業(yè)態(tài)的適宜規(guī)模應(yīng)在160平米（單層）或350平米（雙層）左右。因此規(guī)模小于150平米或大于350平米的業(yè)態(tài)應(yīng)排除。定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表10業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)地塊具體條件確定擬招租業(yè)態(tài)判斷各地塊區(qū)位屬性的目的在于按照區(qū)位屬性對地塊分類。經(jīng)營策略選擇：集合式經(jīng)營策略，即具有共同區(qū)位屬性的一類地塊選擇同一種業(yè)態(tài)，進行連鎖經(jīng)營；分散式經(jīng)營策略，即對不同的地塊分別考慮，根據(jù)自身的條件選擇不同的業(yè)態(tài)。

區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表判斷各地塊的區(qū)位屬性確定各個地塊擬招租業(yè)態(tài)各地塊周圍的商業(yè)現(xiàn)狀和消費需求探討各類地塊進行連鎖經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)探討各個地塊進行分散經(jīng)營的可能業(yè)態(tài)經(jīng)營策略選擇集合式經(jīng)營策略分散式經(jīng)營策略探討各個地塊進行分散經(jīng)營的優(yōu)選業(yè)態(tài)11業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)商家的條件確定最終業(yè)態(tài)在招商過程中，主要通過商家的需求和條件來確定最終業(yè)態(tài)。例如承租條件、承付租金和承租期限等。招商得到有承租意向的備選商家集合能否滿足承租條件確定最終商家排除該商家各商家的承付租金和承租期限各商家承租條件否能12業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表13定義業(yè)態(tài)集合本項目的備選業(yè)態(tài)集合為宜于室內(nèi)經(jīng)營的

商業(yè)和服務(wù)業(yè)14業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表15根據(jù)形象要求篩選業(yè)態(tài)根據(jù)項目商業(yè)形象的要求，屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)：商業(yè)形象備選業(yè)態(tài)項目自身條件餐飲特色休閑品牌專賣生活服務(wù)金融服務(wù)網(wǎng)吧建材水產(chǎn)品批發(fā)零售游戲廳…文化用品…小商品批發(fā)業(yè)態(tài)評選漏斗圖電子產(chǎn)品生活零售商務(wù)服務(wù)…被排除業(yè)態(tài)符合要求業(yè)態(tài)16不符合形象要求的業(yè)態(tài)容易造成環(huán)境臟亂的：建材零售、洗車修車、小商品批發(fā)等。容易產(chǎn)生異味的：水產(chǎn)品的批發(fā)零售等。容易產(chǎn)生損害社會效益后果的：網(wǎng)吧、游戲廳等。其他公眾形象不好的：成人保健用品、壽衣店、公墓代理等。17業(yè)態(tài)篩選流程

——根據(jù)項目整體要求確定初選業(yè)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項目可選的業(yè)態(tài)集合確定各類別地塊對應(yīng)的業(yè)態(tài)范圍排除不符業(yè)態(tài)排除不符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性與業(yè)態(tài)范圍對照表18根據(jù)規(guī)模要求篩選業(yè)態(tài)根據(jù)項目物業(yè)規(guī)模的要求，屏蔽某些商業(yè)業(yè)態(tài)：物業(yè)規(guī)模備選業(yè)態(tài)項目自身條件餐飲特色休閑品牌專賣生活服務(wù)金融服務(wù)商場報刊零售家具店健身中心…文化用品…花店業(yè)態(tài)評選漏斗圖電子產(chǎn)品生活零售商務(wù)服務(wù)…被排除業(yè)態(tài)符合要求業(yè)態(tài)19不符合規(guī)模要求的業(yè)態(tài)經(jīng)營面積通常小于160平米的：報刊零售、花店、奶站、送水站、照片沖印等。經(jīng)營面積通常大于350平米的：商場、旅館、家具銷售、家電銷售、健身中心、洗浴中心、影劇院等。20業(yè)態(tài)篩選盆流程——根據(jù)怒項目整體睛要求確定晝初選業(yè)態(tài)定義備纏選業(yè)態(tài)集合形象要求規(guī)模要求確定本項鐮目可選的業(yè)態(tài)員集合確定各貴類別地竟塊對應(yīng)的業(yè)漠態(tài)范圍排除不占符業(yè)態(tài)排除不砍符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)位屬性分類區(qū)位屬性曲與業(yè)態(tài)范圍圣對照表21確定本項講目可選的拜業(yè)態(tài)集合餐飲類：中餐店刻、西餐醉店、快冒餐店、筆飲品屋愿等。服飾類換：服裝店、弱鞋店、飾盛品店等。生活零測售類：便利店鞏、各類依食品店澆、五金雀日雜店仰、藥店姿、化妝捕品店等濟。生活服旱務(wù)類：美容美發(fā)鏟、洗衣店裙、社區(qū)門盼診、影樓刷、婚慶禮豆儀、室內(nèi)突裝潢等。商務(wù)服務(wù)由類：訂票中心偷、文印裝副訂、圖文饑設(shè)計等。公共服務(wù)另類：郵局、輩銀行、姿通訊營健業(yè)廳等生。體育文化勾類：體育用練品商店軟、文化財用品商阿店、音員像店、映書店、斑工藝禮蒸品店、梯電子數(shù)騰碼產(chǎn)品榴、時尚句精品店餃等。休閑娛拋樂類：足療保積健、K帶TV、蓋酒吧、顛茶館等換。旅游特色暗類：紀(jì)念品店緩、土特產(chǎn)駛店、箱包腦店等。22業(yè)態(tài)篩蚊選流程——根據(jù)記項目整體之要求確定溪初選業(yè)態(tài)定義備角選業(yè)態(tài)集炎合形象要求規(guī)模要求確定本托項目可濾選的業(yè)態(tài)集若合確定各類識別地塊對應(yīng)的起業(yè)態(tài)范醒圍排除不幅符業(yè)態(tài)排除不壇符業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)隱位屬性分侮類區(qū)位屬性蓮與業(yè)態(tài)范圍對繭照表23商業(yè)聚集掘地是指商鋪集連續(xù)長度看達(dá)到10魯0米以上寶，且大多枝數(shù)規(guī)模在畢60平米檢以上。非商業(yè)聚閥集地不滿足王上述條蟻件的即盜為非商肌業(yè)聚集宴地。地塊區(qū)位隨屬性分類根據(jù)地梨塊所處榆的環(huán)境移確定該鵲地塊處特于商業(yè)聚集沙地或非商業(yè)內(nèi)聚集地。24商業(yè)聚集哄地根據(jù)區(qū)域葵內(nèi)所經(jīng)營疫的業(yè)態(tài)種常類將商業(yè)頌聚集地分謙為特色商業(yè)求型和綜合商業(yè)柿型。特色商內(nèi)業(yè)型是指本區(qū)葬域內(nèi)所經(jīng)靠營的業(yè)態(tài)殲以一種或畏兩種為主圣，其他種余類業(yè)態(tài)數(shù)鋪量不多，秀規(guī)模不大勞。綜合商業(yè)德型是指本區(qū)湖域內(nèi)所經(jīng)哪營的業(yè)態(tài)輩品種齊全亭，并無明賓顯突出者六。25非商業(yè)聚瓣集地根據(jù)地廟塊上現(xiàn)叢有商業(yè)問針對的腥消費人奔群，將泉非商業(yè)抵聚集地查分為外向服務(wù)淘型和內(nèi)向服侵務(wù)型。外向服爽務(wù)型是指地哥塊上現(xiàn)紅有商業(yè)壘的服務(wù)始人群為強本地塊講外部的濁流動人預(yù)口。內(nèi)向服灰務(wù)型是指地塊境上現(xiàn)有商蹤蝶業(yè)的服務(wù)川人群為本秘地塊附近小的常駐人樣口。26非商業(yè)聚流集地外向服倒務(wù)型根據(jù)地塊肝周圍的交亦通和資源繼將外向服吃務(wù)型地塊運分為城際交通仿樞紐類、城內(nèi)交通熔樞紐類和旅游景點歇類。內(nèi)向服誰務(wù)型城際交鋪通樞紐患類火車站添、長途姜汽車站首、輪船牢碼頭城內(nèi)交禾通樞紐檔類城郊干閃道交匯擦處、公紗交車總軟站、地智鐵輕軌習(xí)站觀光景點焦類旅游景點做、市級廣芝場、公園來、紀(jì)念館畝、展覽館答、博物館27非商業(yè)聚靜集地外向服會務(wù)型內(nèi)向服務(wù)薯型根據(jù)地皮塊周圍宵常駐人開口的類明別將內(nèi)燦向服務(wù)駕型地塊扒分為商務(wù)辦公寺類、行政事業(yè)蜂類、高校類、居民區(qū)獲類和特色區(qū)類。商務(wù)辦東公類地塊周圍腎有寫字樓裕、獨棟大乓規(guī)模專營捕商業(yè)或各靈類企業(yè)，未商業(yè)主要夢針對的消畜費者為商搜務(wù)辦公人犁員。行政事極業(yè)類地塊周圍濫有政府機備關(guān)、大型殖事業(yè)單位醬或軍隊，申商業(yè)主要巾針對的消喬費者為上劫述機構(gòu)的忙工作人員套。高校類地塊周王圍有高氣等院校肅，商業(yè)折主要針圾對的消主費者為售學(xué)生。居民區(qū)類地塊周圍泥主要是居閃民生活區(qū)惹，商業(yè)主終要針對當(dāng)尤地居民。特色區(qū)類如少數(shù)民惠族聚集區(qū)榴、外籍人廟士聚集區(qū)運等。28區(qū)位屬分性分類勝結(jié)果特色商業(yè)尸型商業(yè)聚集匆地綜合商蜂業(yè)型城際交通壤樞紐類外向服弟務(wù)型城市交蠻通樞紐俊類旅游景當(dāng)點類非商業(yè)厚聚集地商務(wù)辦父公類行政事弄業(yè)類內(nèi)向服岔務(wù)型高校類居民區(qū)屆類特色區(qū)淋類29業(yè)態(tài)篩健選流程——根據(jù)營項目整體壯要求確定企初選業(yè)態(tài)定義備選業(yè)態(tài)集壤合形象要些求規(guī)模要求確定本項傷目可選的業(yè)態(tài)禁集合確定各嗎類別地套塊對應(yīng)的業(yè)遼態(tài)范圍排除不符旱業(yè)態(tài)排除不符兆業(yè)態(tài)不符合不符合符合符合地塊區(qū)澤位屬性分新類區(qū)位屬性誕與業(yè)態(tài)范圍礙對照表30區(qū)位屬關(guān)性與業(yè)獎態(tài)范圍意對照表——世渠聯(lián)模型區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、超市、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀(jì)念品零售、銀行餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù)餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)31業(yè)態(tài)篩廣選流程——根據(jù)痰地塊具體慘條件確定植擬招租業(yè)辰態(tài)區(qū)位屬性傘與業(yè)態(tài)范圍對棋照表判斷各地敞塊的區(qū)位混屬性確定各晝個地塊擬招址租業(yè)態(tài)各地塊宜周圍的神商業(yè)現(xiàn)狀和彩消費需宋求探討各類染地塊進行連鎖經(jīng)營崇的可能業(yè)伐態(tài)探討各婦個地塊堤進行分散經(jīng)憐營的可拾能業(yè)態(tài)經(jīng)營策常略選擇集合式經(jīng)波營策略分散式經(jīng)特營策略探討各松個地塊手進行分散經(jīng)營駁的優(yōu)選業(yè)逝態(tài)32判斷各兇地塊的陡區(qū)位屬瞎性判斷地堪塊區(qū)位鼓屬性的距基本要相素是：地塊周念圍的商業(yè)環(huán)境、交通狀況、地塊上箱現(xiàn)有商業(yè)染服務(wù)的消費者來墾源和類別。判斷過巖程中的箭注意事包項：如果某一闖地塊上現(xiàn)居有商業(yè)的甲消費者既遲有流動人競口又有常宇駐人口，項且二者比綠例相當(dāng)，拼則按照“外向服務(wù)霸型〉內(nèi)向春服務(wù)型”的優(yōu)蔽先順序肌判定區(qū)歲位屬性溜。如果外向確服務(wù)型的悉某一地塊劑同時具有初兩種細(xì)分太屬性，按墓照“觀光景項點〉城夾際交通功樞紐〉窮城內(nèi)交懂通樞紐”的優(yōu)先終順序判定撫區(qū)位屬性累。如果內(nèi)涼向服務(wù)領(lǐng)型的某兵一地塊且同時具恭有兩種猛細(xì)分屬鳴性，阻按照“特色區(qū)〉鴿商務(wù)辦公冊〉行政事批業(yè)〉高校辣〉居民區(qū)”的優(yōu)診先順序壩判定區(qū)置位屬性肌。33業(yè)態(tài)篩餃選流程——根點據(jù)地塊氣具體條柔件確定憑擬招租兩業(yè)態(tài)區(qū)位屬性揮與業(yè)態(tài)范圍對冤照表判斷各鏡地塊的區(qū)位防屬性確定各個嗽地塊擬招此租業(yè)態(tài)各地塊周港圍商業(yè)現(xiàn)狀和消尤費需求探討各饒類地塊竹進行連鎖經(jīng)營崇的可能業(yè)筐態(tài)探討各個符地塊進行分散經(jīng)營蔥的可能業(yè)講態(tài)經(jīng)營策略霜選擇集合式經(jīng)特營策略分散式經(jīng)霉?fàn)I策略探討各迎個地塊汗進行分散經(jīng)意營的優(yōu)溝選業(yè)態(tài)34經(jīng)營策略黎選擇集合式經(jīng)蛙營策略對具有相備同區(qū)位屬探性的一類突地塊整體鍛考慮，選治擇連鎖經(jīng)禁營模式的敵適合業(yè)態(tài)姻，統(tǒng)一招貨商，統(tǒng)一形管理。分散式經(jīng)容營策略對各個地拿塊分別加繼以考慮，胳針對地塊犧上的商業(yè)滾現(xiàn)狀和消之費者需求配確定不同往的業(yè)態(tài)，描單獨招商格，單獨管墾理。集合式經(jīng)營策略分散式經(jīng)營策略優(yōu)點便于統(tǒng)一管理租戶有利于項目的整體形象招商相對容易風(fēng)險比較分散缺點對招商能力要求較高風(fēng)險比較集中不利于統(tǒng)一管理業(yè)態(tài)篩選過程繁瑣在實際工田作中往往雄將兩種策兵略結(jié)合起探來，互相襯補充，得癥到擬招商傷的備選業(yè)蹦態(tài)集合。35集合式經(jīng)罵營策略當(dāng)各地兆塊的區(qū)璃位屬性烤比較集監(jiān)中時，晚宜采籮用此種港方式。由于同一漲類地塊對掙應(yīng)的業(yè)態(tài)挪范圍相同促，因此可雄以選取同員一種業(yè)態(tài)梁在這一類友地塊上經(jīng)泊營。有時某一肌種業(yè)態(tài)可慌以同時適端用于兩類頓甚至三類占地塊，例壯如餐飲、消零售，因者此也可以宰在幾類地夾塊上經(jīng)營師同一種業(yè)通態(tài)。舉例：地塊A捉、B、依C、D四分別位堅于地鐵陪站、輕立軌站、寧公交總培站附近投。地塊城上的人尊流量較遭大，商端業(yè)氛圍歲一般。首先確定狀這四個地張塊的區(qū)位駝屬性為“著非商業(yè)聚鵝集地－外娃向服務(wù)型謊－城市交咳通樞紐類鄙”，該屬別性對應(yīng)的援業(yè)態(tài)全集金為【餐飲況、便利零首售】，可霸以選擇連尾鎖餐館或憤連鎖便利躺店進行招漫租。36集合式肥經(jīng)營策皺略區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀(jì)念品零售、銀行餐飲，商務(wù)服務(wù)，公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù)餐飲、時尚精品、體育文化用品、生活零售、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)地塊分類ABCD37分散式經(jīng)錢營策略當(dāng)各地塊羽的區(qū)位屬揉性比較分招散時，囑宜采用此紗種方式。跟從型——跟從當(dāng)?shù)仄髦髁鳂I(yè)態(tài)地塊上現(xiàn)美有的商業(yè)征氛圍較好配，業(yè)態(tài)比案較集中，膠以兩、三傷種為主，娘同時這兩棚三種業(yè)態(tài)糕的經(jīng)營狀牛況良好。補充型——補充當(dāng)?shù)乩砣笔I(yè)態(tài)地塊上某創(chuàng)一種基本勸業(yè)態(tài)明顯赴供給不足叮甚至缺失吐，且消費抖者對該種六業(yè)態(tài)的需仍求迫切。任意型——可以選宅擇符合痛當(dāng)?shù)貐^(qū)侄位屬性宵的任意匹業(yè)態(tài)地塊上業(yè)俘態(tài)品種比惕較豐富，轉(zhuǎn)基本滿足詳當(dāng)?shù)厝巳禾诺男枨?；棍或?dāng)?shù)貛灼呛鯖]有任合何業(yè)態(tài)。38分散式經(jīng)福營策略在招商奔時，跟洽從型和裕補充型井應(yīng)重點痛考慮目朱標(biāo)業(yè)態(tài)盞，任意地型則根飲據(jù)租金窄高低決曉定最終忙租戶。分散式霧經(jīng)營策隙略的關(guān)頭鍵在于監(jiān)根據(jù)不閘同地塊忙上的商律業(yè)現(xiàn)狀截和消費汪者需求撈分別分反析，確漠定當(dāng)?shù)刈C適合的勇業(yè)態(tài)。舉例：地塊A膊位于某荒高校正谷門對面舟，附近睜是該高墨校的教熱職工家催屬區(qū)。鹽道路較莖窄，兩偏側(cè)有一尤些小規(guī)糟模的底螞商，面疲積在3獲0～4狗0平米紛左右，殖業(yè)態(tài)種愁類有餐捉飲、文忍化用品于、休閑站娛樂、艙時尚精費品店等球。首先確定五該地塊的粒區(qū)位屬性鮮為“非商開業(yè)聚集地捉－內(nèi)向服仔務(wù)型－高燃校類”，效然后對照薦該地塊現(xiàn)香有業(yè)態(tài)和虎該屬性對蚊應(yīng)的業(yè)態(tài)虧全集，得擇出該地塊候缺少生活還零售類業(yè)置態(tài)，因此瘦建議選擇窗小型超市提或便利店箏。39分散式蹤蝶經(jīng)營策蘇略區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域業(yè)態(tài)類別該區(qū)域特有的特色商業(yè)任意業(yè)態(tài)餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)餐飲、便利零售、銀行餐飲、紀(jì)念品零售、銀行餐飲、商務(wù)服務(wù)公共服務(wù)、辦公耗材高檔餐飲，高檔娛樂休閑、公共服務(wù)餐飲、時尚精品、體育文化用品、服飾、休閑娛樂、公共服務(wù)生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)特殊業(yè)態(tài)地塊類別跟從補充任意A40業(yè)態(tài)篩選另流程——根循據(jù)商家昂的條件饞確定最者終業(yè)態(tài)招商得到有承攔租意向的備選商衛(wèi)家集合能否滿容足承租條件確定最終混商家排除該商設(shè)家各商家的阻承付租金和承襯租期限各商家鳳承租條臂件否能41根據(jù)承租盯條件篩選推租戶如果地清塊或建庫筑本身跨的現(xiàn)實猛條件不辛能滿足帖租戶的擇承租條離件，則外排除該暑商家。部分常見業(yè)態(tài)的承租條件業(yè)態(tài)承租條件餐飲排煙道和上下水，大型和高檔餐飲需有停車位便利店部分便利店需有動力電，滿足簡單加工要求娛樂休閑高檔娛樂休閑需有停車位美容中心大型美容中心需要有停車位服飾專賣附近區(qū)域有較濃厚的商業(yè)氛圍房產(chǎn)中介附近區(qū)域沒有同行業(yè)競爭者牙科診所有單獨的污水處理系統(tǒng)銀行位于商務(wù)辦公區(qū)或新興住宅區(qū)；需選擇街上最好的位置，保證昭示性和人流量；步行10分鐘內(nèi)沒有其他銀行；面積300平米以上。42業(yè)態(tài)篩侮選流程——根慘據(jù)商家當(dāng)?shù)臈l件笑確定最支終業(yè)態(tài)招商得到有承蒸租意向的備選商間家集合能否滿臨足承租條蘇件確定最終柱商家排除該商襪家各商家的苗承付租金和承萌租期限各商家拔承租條需件否能43根據(jù)承租銳期限與租壺金綜合考孔慮確定租相戶租金調(diào)整現(xiàn)與品牌調(diào)共整通常于概租約續(xù)簽于或租約終脊止時間。公共服務(wù)10~2仁0年高檔餐隔飲7~15露年小型餐鹿飲5~8釘年零售商服3~5年通行承租秤期44承租期蓮限與租雹金的綜頭合考慮對于形穗象、規(guī)德模都符洲合要求共，但承景租期限斧和租金族不同的甲業(yè)態(tài)，正需將租宅期和租部金綜合嬌考慮選鍋擇最終梯業(yè)態(tài)。考慮最大唱化風(fēng)險，紀(jì)假設(shè)兩次門租約之間憤的空租期償為一年。計算不講同業(yè)態(tài)的煤折算年租繩金。該方法的濁假設(shè)前提礦為該地塊謝一直出租恩給承租期堆相同的同柄一業(yè)態(tài)，笛計算總租調(diào)期無限長泥情況下的要極限值。若xa/櫻(a+輸1)>籮yb標(biāo)/(b惱+1)次，則選擇A廚業(yè)態(tài)；反李之，則選補擇B業(yè)態(tài)傭。業(yè)態(tài)AB承租期(年)ab年租金(萬元)xy折算年租金xa/(a+1)yb/(b+1)折算年租拳金比較法舉例：某地塊有寇兩個備選崇商家——新銀行和餐勿飲，其中窗銀行的年迷租金為2娘0萬，租肺約期為2厲0年；餐鳥飲的年租彎金為25小萬，租約洋期為3年償。根據(jù)上述勝公式，銀艇行的折算構(gòu)年租金為蜻19.0預(yù)5萬，餐惱飲的折算徹年租金為怨18.7展5萬。則帳應(yīng)選擇銀壓行為最終括租戶。45根據(jù)特殊緞偏好的修莖正不同的項醫(yī)目對于最零終租戶的族業(yè)態(tài)可能引有不同的遺偏好，例努如本項目舌對業(yè)態(tài)的塞公眾形象添特別重視句，即不僅叫要求形象蛛符合最低亮標(biāo)準(zhǔn)，還休希望達(dá)到捷更好。此祥時可以根憂據(jù)該偏好宴對折算年叫租金法進熊行修正。設(shè)偏好修柏正系數(shù)為r，選問取兩個備昌選商家中童符合偏好摩的一家為酷比較基準(zhǔn)眨，即r1=100楚%，根據(jù)烏招商方的零偏好確定格另一家的散修正系數(shù)朋r2。將折衣算年租秋金乘以蟻修正系宣數(shù)，即極得到修正后的尖折算年租叫金。舉例：某地塊有怠兩個備選狗商家——反銀行和餐語飲，其中沙銀行的年紅租金為2腫0萬，租妙約期為2腫0年；餐樣飲的年租劣金為25榆萬，租約禿期為5年腳。但該餐佩飲的形象檔一般。根據(jù)上跌述公式懸，銀行繼的折算脊年租金血為19死.05疊萬，餐掃飲的折年算年租迫金為2范0.8菜萬。根病據(jù)招商回方的偏鍵好，設(shè)換定銀行倡的修正姻系數(shù)為勾100者%，餐鉆飲的修刃正系數(shù)要為80情%，則櫻餐飲的紐奉修正后蘿的折算除年租金逃為16糾.64控，據(jù)此魚選擇銀散行為最椅終商戶透。本方法的說難點在于脾根據(jù)招商坡方的主觀膏判斷確定祥商家的偏級好修正系捉數(shù)，帶有軌強烈的主孟觀色彩和隸操作難度挎，因此一害般只適用陰于條件相指差較明顯悟的兩個備緣瑞選商家。46商業(yè)定砍位與經(jīng)購濟測算47商業(yè)定廢位及經(jīng)轎濟測算地塊分類——對間23個緒地塊進姑行分類業(yè)態(tài)篩選——確憐定23嚴(yán)個地塊尿的業(yè)態(tài)目標(biāo)租戶——描述獵典型租戶溜特征租金定諒位——確定怪23個地敢塊的租金經(jīng)濟測桶算——估測僑未來收益48地塊分至類49按區(qū)位屬鞋性將地塊索分類區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域地塊分類15041211140611151205珠江道1103150615071313111111181104121316101217110711081411120714031414廣開四50業(yè)態(tài)篩表選51業(yè)態(tài)篩選地塊分繭類結(jié)果御：特色商彩業(yè)型1綜合商業(yè)糟型1城際交尸通樞紐攤1城內(nèi)交通井樞紐3觀光旅游鼓景點0商務(wù)辦辣公類3行政事烘業(yè)類1高校類減0居民區(qū)類疼13特殊區(qū)域著類0從地塊分淹類結(jié)果來四看，大部受分地塊的夠區(qū)位屬性斥比較集中抱。主要集遵中在居民足區(qū)類、城探內(nèi)交通樞那紐類和商疾務(wù)辦公類連，因此宜灣采用集合解式經(jīng)營策作略。但考慮到恥集合式經(jīng)好營策略對鎖招商能力練的要求較太高，可能沃在招商過槽程中遇到授一定的困腹難，本報數(shù)告建議以集合認(rèn)式為主師，分散答式為輔靠，兩種籠經(jīng)營策孔略結(jié)合的方式盒。52地塊名稱適合業(yè)態(tài)1504通訊1211多種商業(yè)1406餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售、公共服務(wù)1115、1205、珠江道餐飲、便利零售、汽車配件零售1507、1103、1506餐飲、商務(wù)服務(wù)、公共服務(wù)、辦公耗材1313高檔餐飲、高檔休閑娛樂、銀行、郵局1104、1111、1118、1213、1610、1207、1107、1108、1411、1217、1403、1414、廣開四生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂、公共服務(wù)集合式遵經(jīng)營策焰略地塊與業(yè)敏態(tài)對照表53集合式螞經(jīng)營策惕略根據(jù)不同的盼地塊類距別組合焰方式，明選取不胞同的主母力業(yè)態(tài)色，可以細(xì)得到幾賣種不同桿的結(jié)果鋤，例如籍：組合一餐飲連榜鎖：1406粘、111掛5、12質(zhì)05、珠惱江道、1腔507、篇1103何、150掏6、11妄04、1彩111、領(lǐng)1118則、121銷3、16孤10、1支207、鞋1107吸、110吃8、14級11、1瘋217、給1403闊、141社4、廣開歐四其他：150宰4、1脹211慌、13罵13組合二便利店疾連鎖：1406段、111王5、12踐05、珠傻江道、1門507、咱1103棟、150謊6、11翠04、1醋111、茫1118亭、121鋸3、16羅10、1鑰207、缺1107鳳、110蔥8、14故11、1誤217、販1403叛、141跳4、廣開垃四其他：1504畢、121殿1、13傻1354分散式城經(jīng)營策選略區(qū)位類別商業(yè)聚集地非商業(yè)聚集地特色商業(yè)型綜合商業(yè)型外向服務(wù)型內(nèi)向服務(wù)型城際交通樞紐城市交通樞紐旅游觀光景點商務(wù)辦公區(qū)行政事業(yè)單位高校居民區(qū)特殊區(qū)域地塊類別跟從1504補充11151103150713131111111811041108任意121114061205珠江道150612131610121711071411120714031414廣開四55分散式經(jīng)頌營策略地塊與業(yè)柴態(tài)對照表對于只有輝一種適合每業(yè)態(tài)的地雁塊，建議傲以該種業(yè)豎態(tài)為重點矩招商對象舊。地塊名稱適合業(yè)態(tài)1504通訊1211多種商業(yè)1406餐飲、便利零售、藥店、旅游特色零售1115便利店1205、珠江道餐飲、便利零售、汽車配件零售1507、1103餐飲1506餐飲、商務(wù)服務(wù)、通訊，郵局，銀行，辦公耗材1313高檔餐飲、高檔休閑娛樂1104、1108、1111、1118便利店1213、1610、1217、1107、1411、1207、1403、1414、廣開四生活零售、生活服務(wù)、大眾餐飲、大眾休閑娛樂56確定各個睜地塊的擬貼招租業(yè)態(tài)根據(jù)每類任地塊對應(yīng)顏的業(yè)態(tài)集截合，以及諒各個地塊彼上現(xiàn)有的鉛業(yè)態(tài)種類悉以及消費語需求，列挎出各地塊葡的擬招租功業(yè)態(tài)。紅色字體的為就重點推薦悶業(yè)態(tài)，藍(lán)色字體的為婚一般推薦萄業(yè)態(tài)，灰色字體的為稼可選業(yè)態(tài)柏。地塊名稱擬招租業(yè)態(tài)1313高檔中餐廳、高檔休閑娛樂1504通訊1406餐飲、便利店、旅游特色零售、藥店、銀行1403便利店、大眾餐飲、其他生活服務(wù)與零售1411大眾餐飲、便利店、銀行、郵局1507餐飲、郵局、通訊營業(yè)廳1414餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1506餐飲、辦公用品、郵局、通訊營業(yè)廳1610餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售廣開四餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1211服飾專賣、餐飲、銀行、其他1207郵局、眼鏡店、其他生活服務(wù)與零售57確定各墻個地塊租的擬招妖租業(yè)態(tài)地塊名稱擬招租業(yè)態(tài)1213餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1217餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1205快餐、便利店、汽車配件零售珠江道快餐、便利店、汽車配件零售1115便利店、快餐1103餐飲、銀行、郵局1104便利店、大眾餐飲、其他生活服務(wù)與零售1107餐飲、便利店、其他生活服務(wù)與零售1108便利店、大眾餐飲、其他生活服務(wù)與零售1111便利店、大眾餐飲、美容健身、其他生活服務(wù)1118便利店、大眾餐飲、銀行、其他生活服務(wù)與零售續(xù)前表58目標(biāo)租戶59典型租戶選擇品扒牌商家連和連鎖該商家的權(quán)另一好舉處就是喇這些租君戶往往續(xù)有強大帶的經(jīng)濟賞支持和亞技術(shù)支歡持，因陷此可以錦在一定海程度上結(jié)保證租喉金的穩(wěn)視定性，均減小風(fēng)聯(lián)險。為了進一步保證項目的公眾形象，建議在選擇租戶時盡量選擇具有一定品牌效應(yīng)的商家。為了配合集合式經(jīng)營策略，建議在選擇餐飲和便利店品牌時盡量選擇連鎖經(jīng)營品牌。1偏重品牌商家2偏重連鎖商家60餐飲類根據(jù)客戶尋目標(biāo)和項榆目本體的束條件，推于薦如下品糕牌的各類拆商家以供始選擇：類別咖啡館咖啡館泡沫紅茶館實例圖片星巴克上島咖啡仙蹤林選址要求商場、辦公樓、高檔住宅區(qū)、商圈；面積20m2以上一般選址位于高檔住宅及寫字樓的底商，至少有15個停車位。面積300—500平米之間周邊商業(yè)氛圍好，希望有較長的臨街面。有可見度高的廣告位。面積120平米以上61餐飲類項目美式西餐西式自助西式快餐實例圖片樂杰士好倫哥德克士選址要求周邊商業(yè)氛圍好，希望平層。面積400-500平米周邊商業(yè)氛圍好，有獨立出入口，有可見度高的廣告位。面積300-500平米周邊商業(yè)氛圍好，希望平層，但兩層也可，柱子不能太多。面積最少200-300平米62餐飲類項目中式快餐中式快餐中式快餐實例圖片永和大王馬蘭拉面老家肉餅暫無圖片暫無圖片選址要求周邊商業(yè)氛圍好，人流量大。面積150-200平方米人流量相對較大的位置，面對客戶群較為年輕，一般設(shè)在醫(yī)院、學(xué)校及寫字樓附近面積150-250平米位置以城市交通干線、主要商業(yè)區(qū)域、大的居民小區(qū)的中心位置為首選面積200-800平米63便利零雀售類類別便利店式精品超市低價折扣店便利店實例圖片7-11便利店迪亞天天聯(lián)華快客選址要求有動力電在一層周邊有白領(lǐng)及外國人使用面積130-160平米有動力電、上下水，周邊為普通住宅區(qū)即可面積100平米左右位于新興居民住宅區(qū)內(nèi)，底商面積20-200平米64便利零劇售類類別便利店便利店小型超市實例圖片物美便利店超市發(fā)便利店華聯(lián)超市暫無圖片選址要求緊鄰公交車站，地鐵口，有上下水，滿足用電要求，周邊住戶最好在1500戶以上；面積100平米--200平米位于住宅區(qū)內(nèi)或公交車站附近，有一定的人流量。面積70-80平米左右位于居民區(qū)、交通主干道、城市商業(yè)中心、大型商業(yè)設(shè)施內(nèi)部。面積大于150平米65其他零各售類類別藥店服飾專營店眼鏡店實例圖片金象大藥房真維斯專賣雪亮眼鏡選址要求新興大型住宅區(qū)內(nèi)以及高校、醫(yī)院附近。面積100平米以上一級商業(yè)地段臨街80平米以上使用面積門寬6米以上有戶外廣告100-200平米使用面積臨街鋪位有上下水有戶外廣告位其他商家嘉世堂藥店全新大藥房……佐丹奴專賣李寧運動專賣……寶島眼鏡光明島眼鏡大明眼鏡……66休閑類類別美容中心休閑書吧實例圖片思妍麗光合作用選址要求面積在200-700之間有上下水對承載力及點容量無特殊要求成熟學(xué)園區(qū)或商業(yè)區(qū)，200~500平米，對周遍人群素質(zhì)要求較高其他商家自然美生活館雅芳美容中心……雕刻時光行攝匆匆……67服務(wù)類類別商務(wù)中心洗衣店實例商務(wù)中心福奈特洗衣連鎖店圖片選址要求在寫字樓內(nèi)部或附近，有電話網(wǎng)絡(luò)接口面積100平米左右地面靜負(fù)荷865Kg/m2動負(fù)荷1018Kg/m2

水流量10L/分鐘380v電壓40KW以上面積70-120m2

層高2.80m以上其他商家榮昌洗染三洋干洗……68租金定位69現(xiàn)有業(yè)態(tài)剩的平均租勺金各地塊緒現(xiàn)有業(yè)趴態(tài)的平管均租金惠（一層冤街鋪）釘：由于本請項目的末商業(yè)規(guī)占模較小緞，無法坊在區(qū)域砍內(nèi)建立狗價值標(biāo)伍桿，因么此在定占價時需年參照市殼場上的把平均價俘格。地塊名稱平均日租金地塊名稱平均日租金13131.2512131.915042-412171.67140621205--14031.3珠江道1.671411111151.8-2.21507211032-2.51414--11041.5-215061.6711071.2-1.416101.8511081-1.5廣開四1.811112121141118212072單位：鄭元/日該*平方中米70針對不同刊地塊的租根金定位由于二層縣商鋪的租畜金低于一秧層，通常時為一層租懲金的60賠%，則兩殘層商鋪的卸平均租金迫應(yīng)為一層虛層街鋪的（1+垃60%知）/2督=80癥%各地塊的拉租金定位瞎參見右表倒，可隨具陳體情況稍披作浮動，散但所有地浮塊的平均督租金建議苗不低于1.5蠻元/日厲*平方策米。地塊名稱平均日租金地塊名稱平均日租金1313112131.5215042.412171.3414061.61205--14031.04珠江道1.3414110.811151.615071.611031.81414--1104115061.3411071.0416101.5711081廣開四1.4811111.612113.211181.612071.6總平均1.5單位：元稈/日*平爹方米71連鎖經(jīng)誤營租金拜定位若選擇市連鎖租滋戶，則思應(yīng)根據(jù)壩租金的創(chuàng)平均水沫平確定登統(tǒng)一的庭租金。由23個內(nèi)地塊的平談均可實現(xiàn)負(fù)租金的分研布可以看史出，該2燈3個地塊贈的租金以1.5元殘/天*平倍方米為軸線口上下浮墾動。建議以1厭.5元/霜天*平方參米作為連姐鎖店租戶醬的最低租涂金水平。橫軸為型23個帽地塊縱軸為平須均租金水煌平，單位研1.5元蟲/天*平莊方米72經(jīng)濟測算73單座可諒經(jīng)營公伸廁年收勻入預(yù)測呈表項目依據(jù)收入（元）商業(yè)租金按照均價1.5元/天*平方米，面積350平方米，每月30天計算。假設(shè)空置率為1/12，即每年實際出租11個月。173，250樓頂廣告位單價按照23個地塊上可實現(xiàn)的平均價格水平計算，約1500元/平方米*年。面積按照長30米（兩塊），高2米計算。90，000合計263，25074單座可啦經(jīng)營公映廁年固膊定支出襪分析表項目依據(jù)收入（元）物業(yè)管理費見附表70960商業(yè)租金稅費房產(chǎn)稅12%營業(yè)稅及附加5.5%30，319廣告牌租金稅費營業(yè)稅及附加5.5%4，950合計106,22975不固定支氏出分析表項目金額（元）發(fā)生時間公廁潔具更換20000自經(jīng)營期第一年起每5年一次公廁內(nèi)部裝修40000自經(jīng)營期第一年起每8年一次注：公廁潔棵具折舊吉標(biāo)準(zhǔn)參逝照酒店菊、餐飲艱等服務(wù)案業(yè)標(biāo)準(zhǔn)湯。公廁內(nèi)部泳裝修折舊凍標(biāo)準(zhǔn)參照悟酒店裝修蒙5年折舊印、住宅裝躺修10年享折舊的標(biāo)興準(zhǔn)取中間桌值。外立面臣建議采岔用質(zhì)優(yōu)袋的天然斥石材，私使用壽魔命在3脖0年以座上。76單座公進廁總成癢本分析根據(jù)《固要定資產(chǎn)折鎮(zhèn)舊分類表意》，參照慰商業(yè)流通祝企業(yè)經(jīng)營口用房屋的迅折舊年限淋，確定本握項目房產(chǎn)榆的折舊年線限為30牙年。項目金額（元）一人員支出

1工資13200.002福利費4000.003社保費5760.00二清潔耗材2400.00三維修費4000.00四水費27000.00五電費12000.00六供暖費2600.00七折舊

1房屋折舊32000.002潔具折舊4000.003內(nèi)部裝修折舊5000.00八稅費1租金稅費30319.002廣告位稅費4950.00九總成本147229.00

77現(xiàn)金流榴量表貼現(xiàn)率取寨6%，單鬧位：元年度現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流現(xiàn)值累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值200501000000-1000000-1000000-1000000-10000002006263250106229157021-842979148133-8518672007263250106229157021-685958139748-7121192008263250106229157021-528937131837-5802812009263250106229157021-371916124375-4559062010263250126229137021-234895102390-3535162011263250106229157021-77874110693-242822201226325010622915702179147104427-138394201326325014622911702119616873420-64974201426325010622915702135318992940279672015263250126229137021490210765121044792016263250106229157021647231827171871952017263250106229157021804252780352652302018263250106229157021961273736183388472019263250106229157021111829469450408298202026325012622913702112553155717446547278現(xiàn)金流量女表續(xù)前表年度現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)金流現(xiàn)值累計凈現(xiàn)金流現(xiàn)值20212632501462291170211372336460645115372022263250106229157021152935758312569849202326325010622915702116863785501162486020242632501062291570211843399518976767582025263250126229137021198042042723719482202626325010622915702121374414618876567020272632501062291570212294462435748092442028263250106229157021245148341108850352202926325014622911702125685042890287925320302632501262291370212705525319259111792031263250106229157021286254634515945694203226325010622915702130195673256197825520332632501062291570213176588307181008973203426325010622915702133336092897910379532035263250106229157021349063027339106529279靜態(tài)收罩益分析由于每久年的靜筆態(tài)收益羽情況相羅同，僅猾以一年涉為例進修行分析競。項目金額（元）總收入263250總成本147229利潤116021利潤率44%本項目的稀利潤率約看為44%臂，因此項厭目可行。由現(xiàn)金腦流量表戲可以看禁出，從匆第七年旬即20也12年骨開始，補累計凈縣現(xiàn)金流侍量為正蔽，即靜訪態(tài)成本腔回收期道為7年史。80動態(tài)收遇益分析忍指標(biāo)表IRRNPV動態(tài)回收期14.89%1,004,9928.70在租金定繁位1.5益元/平方巾米*天，壓初始投資香為100殃萬元/座壓的前提下筆，對項目直的動態(tài)收螺益分析結(jié)毛果如下：項目的內(nèi)亮部收益率菌為14.頁89%紛，明顯高析于銀行鎖的中長淘期貸款在利率，因此項牧目可行。項目可以敏帶來的預(yù)曲期收益的嫌現(xiàn)值約為100舊萬元。項目將在沃建成后的第9年，即2居014轎年收回早成本。81累計凈現(xiàn)黃金流現(xiàn)值勤表橫軸為千時間，檢從經(jīng)營宰期開始奸計算。縱軸為累御計凈現(xiàn)金圾流現(xiàn)值，較單位為萬汗元。82拆遷補穿償費的德影響其他參鼻數(shù)保持時不變IRRNPV動態(tài)回收期0.67%-1,825,197/如果由企姿業(yè)擔(dān)負(fù)拆呆遷補償費葬，則每座中公廁的初漫始投資為400萬庫元，對項塑目的動烈態(tài)收益局分析結(jié)詳果如下塌：項目的恩凈現(xiàn)值種NPV膚為負(fù)值，內(nèi)部收益刪率IRR鮮0.67臭%遠(yuǎn)遠(yuǎn)小遞于貼現(xiàn)率界，這意味稱著在項目娛折舊期讀限內(nèi)不右可能收瘡回成本臺，因此定項目不具有可懶行性。83其它因搖素的影悄響IRRNPV動態(tài)回收期16.99%1,263,4857.31由于水瞞費在公餓廁的物概業(yè)管理擺支出中代占比較架大的比孤重，因邪此如果采用中崗水系統(tǒng)，可以大香大降低公直廁的運營救成本。按蕉照中水1.1蛋元/噸的價格計毒算，公廁別的年運營盯成本從7撲0960盼元降至5結(jié)1045原元，對項咳目的動態(tài)津收益分析簽結(jié)果如下灑：項目將呆在建成岡后的第8年，即20酷13年收呼回成本，奴比使用普小通用水的迎情況下提退前一年半狐收回成本尾。項目的勿內(nèi)部收示益率為16.9駁9%，明顯高味于使用夸普通用習(xí)水情況完下的內(nèi)掀部收益欣率。項目可蹄以帶來攜的預(yù)期漠收益的馬現(xiàn)值約火為126萬卵元，比使用半普通用水部的情況下送增加了26%。84租金水找平對各憑指標(biāo)的氧影響在其他造參數(shù)不攀變，只剪有租金員發(fā)生變濤化時計傳算不同覽情況下稈的動態(tài)陣收益指資標(biāo)。租金收入IRR動態(tài)回收期1.517325014.89%8.701.618480016.11%7.921.719635017.32%7.111.820790018.53%6.571.921945019.72%6.122.023100020.91%5.732.124255022.10%5.372.225410023.28%5.082.326565024.46%4.792.427720025.63%4.532.528875026.81%4.30租金單鍬位為元消/平方貪米*天收入單胃位為元動態(tài)回宿收期單桃位為年85租金對動坑態(tài)回收期撥的影響由租金掛與動態(tài)監(jiān)回收期查的關(guān)系梁曲線不語難看出皂，在1.5裙-1.僑7元/熱平方米屢*天的價格情區(qū)間內(nèi)遣，隨租矛金的緩噸慢提高趕，動態(tài)盾回收期即迅速下繡降。因青此建議賠租金可日以在此百區(qū)間內(nèi)遼選擇。橫軸為移租金，餓單位為接元/平購方米*漫天縱軸為籌動態(tài)回答收期，惠單位為非年86規(guī)劃設(shè)擇計建議87規(guī)劃設(shè)計問建議原則根據(jù)項目可主題給出苦規(guī)劃設(shè)計相建議原則失和具體內(nèi)聚容：原則一建筑形欺式力求蜓美觀、照和諧，隔同時兼追顧細(xì)節(jié)涼和主題居上的統(tǒng)育一原則二以突出腎商業(yè)為加主，保館證公廁機高標(biāo)準(zhǔn)倦，處理迅好兩者咱之間關(guān)霉系88規(guī)劃設(shè)殺計建議皮原則—銅—建筑形式殿力求美觀甘、和諧，說同時兼顧待細(xì)節(jié)和主糟題上的統(tǒng)尿一為了提升北城市形象堆，增添新建的城市景摸觀，本項洪目的建筑秒形式應(yīng)力氣求美觀，貫針對不同季地塊選取醫(yī)與周圍環(huán)諷境相協(xié)調(diào)攪的建筑風(fēng)駝格。為了樹立枯統(tǒng)一的品暖牌形象，家建議使用詳統(tǒng)一的建村筑符號。89規(guī)劃設(shè)計縱建議原則皂——以突出商朝業(yè)為主，擔(dān)保證公廁皮高標(biāo)準(zhǔn)，廣處理好兩幅者之間關(guān)揪系保證經(jīng)濟犧效益實現(xiàn)社肯會效益以突出商業(yè)為主只有保證商業(yè)的可盈利性，才能真正實現(xiàn)“以商養(yǎng)廁”，因此規(guī)劃設(shè)計應(yīng)以商業(yè)為主。保證公廁的高標(biāo)準(zhǔn)高標(biāo)準(zhǔn)公廁是實現(xiàn)本項目社會效益的關(guān)鍵，是提升天津市城市形象的重要因素，因此規(guī)劃設(shè)計應(yīng)保證公廁高標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)與公廁的和諧為了同時保證商業(yè)的可盈利性和公廁的高標(biāo)準(zhǔn)，必須處理好兩者之間的布局關(guān)系，使之和諧發(fā)展。90規(guī)劃設(shè)夫計建議瞎內(nèi)容建筑布局外部交破通建筑外觀內(nèi)部空新間內(nèi)部裝直修建筑規(guī)炊劃建筑單體配套設(shè)呈備91建筑布院局盡可能稀提高商會業(yè)價值92建筑布局堡——增加棉臨街面的皂長度為了增強突建筑的昭自示性，提樣升商業(yè)價消值，應(yīng)盡可能珠增加建陡筑單體啞的臨街躲面。當(dāng)位旬于兩條爭道路交皆叉口時爬，應(yīng)選血擇有效穩(wěn)人流量降大的道赴路為參恐照道路螺。93建筑布局獄——抬高蜻入口處的方地面為了提帆高商業(yè)桑的進入本便利性塵，進而簽提升商修業(yè)價值系，建議襪利用外選延式臺基階抬高入口搞處的地面，使首貌層看起醉來更接賤近地面越。94外部交通以突出由商業(yè)為攜主兼顧公裁廁的便遵利性95公廁與虹商業(yè)入干口布置商業(yè)入口喉布置在單派體較長的冬一面（有謙效臨街面頂），而公跌廁入口布旋置在較短乏的一面。隆右側(cè)行走削的人流遇皂見的第一俗個入口應(yīng)尿為商業(yè)入岡口。情形一奪當(dāng)物網(wǎng)業(yè)位于舊單條道室路一側(cè)戰(zhàn)時商業(yè)入口公廁入口人流方向高標(biāo)準(zhǔn)公廁96公廁與商都業(yè)入口布喜置情形二敗當(dāng)物吸業(yè)位于踏兩條道三路交叉窄口時高標(biāo)準(zhǔn)公廁高標(biāo)準(zhǔn)闖公廁商業(yè)入口公廁入口人流方向97建筑外修觀以美觀鞠為前提撫，保證回與周圍出環(huán)境相鏈和諧符合一欲定的建睡筑主題醬，便于評統(tǒng)一識南別98項目主題由于本項己目的重要司目標(biāo)之一電是提升天伐津市的妹城市形贈象，我們計建議為褲本項目透的一系渣列建筑鋤確定統(tǒng)禿一的主順題，以喪概念引墊導(dǎo)設(shè)計透。模仿世界良著名建筑匯設(shè)計大師錦的手筆，庸采擷大師揪們建筑藝奴術(shù)中的精稱華，打造去一系列富靠有特色的返建筑物，殃使本項目霞真正成為“建筑磨藝術(shù)博適覽會”的濃縮景茄觀。建筑藝術(shù)禿博覽會99項目主題典型建掙筑風(fēng)格作及其建駛筑理念尤：建筑風(fēng)格建筑理念適合的地塊性質(zhì)自然風(fēng)格強調(diào)建筑本身的自然，以及與自然的親和、融合公園現(xiàn)代風(fēng)格富有創(chuàng)造性的設(shè)計，運用先進的技術(shù)和材料商務(wù)區(qū)、交通樞紐后現(xiàn)代風(fēng)格用裝飾使建筑與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)住宅區(qū)………………100符合項飼目主題陣的建筑首外觀不同建唐筑風(fēng)格壤作品：自然風(fēng)鉆格現(xiàn)代風(fēng)格后現(xiàn)代頸風(fēng)格……123101新穎獨特勇的建筑細(xì)慌節(jié)利用各種劇新穎獨特臘的建筑小之品，使之處與主題中儉的不同建景筑風(fēng)格相雀輔相成。例如：1.門樸廊和廊柱2.貝入口處謠的小花膠壇3.外贊延的雨棚4.緊繭貼外立面帥的裝飾性分欄桿2134102統(tǒng)一的建殖筑符號在不同地盟塊的建筑煩周圍添加翻同一系列您的建筑小扒品，根據(jù)均建筑本身膽的顏色和港外觀選擇級建筑小品緊的顏色和發(fā)形狀配置納，既保證節(jié)了與建筑舞本身的協(xié)攝調(diào)，又容濾易形成統(tǒng)步一的視覺榨印象。132103統(tǒng)一的熄建筑符策號在公廁匆入口所齡在墻面黑上添加持同一系箭列的色除彩塊或夜色彩帶肉，顏色烘根據(jù)不看同建筑臨的墻體不顏色而惡定，但易幾何圖藝案的排繪布應(yīng)保怠證相同遣的風(fēng)格肅。132104統(tǒng)一的垂建筑符碼號利用醒投目的掛掌鐘作為都統(tǒng)一的租建筑符羅號，根越據(jù)不同冬建筑本拳身的顏單色選擇特鐘的背川景顏色康，既實慣現(xiàn)了統(tǒng)返一又為炒廣大市漸民創(chuàng)造裂了便利鑄。105外立面鴉顏色及裹材質(zhì)顏色：材質(zhì)：采用與炕周圍環(huán)御境相和援諧的色孤彩，色娃調(diào)鮮明窗但不突即兀，建柳議使用條較柔和淹的顏色置。外墻裝修盲應(yīng)體現(xiàn)品盆質(zhì)感，建供議使用啞爪光釉面瓷器質(zhì)外墻磚壇。選擇中濃等偏上檔妹次的品牌隸，例如臺幣灣的“冠彼軍”牌等誘，價格5眉0-60滔元/平方撫米。106內(nèi)部空墾間公廁的或內(nèi)部空駱間以舒街適、實座用為前恥提商業(yè)的內(nèi)汁部空間以婚保證靈活筒性為前提107平面空俯間劃分公廁部分捕建議設(shè)計較大的輝公共休車息空間，適當(dāng)壞減少衛(wèi)忍生間內(nèi)踩部過廳慎的面積重，只要制保證1.2冒米的走道約寬度即棄可。本表格在中的面結(jié)積均指跟建筑面摩積。分層功能空間面積(㎡)總面積(㎡)

地下層休息廳30-35150女衛(wèi)生間廁位間45-50盥洗間8-10男衛(wèi)生間廁位間35-40盥洗間6-8管理間10-12儲物間2-3首層男殘疾人衛(wèi)生間6-7160-180女殘疾人衛(wèi)生間5-6商鋪150-160二層商鋪160-180160-180108衛(wèi)生間意細(xì)分面品積組合參照五星勉級旅游公運廁的設(shè)計蠟要求。本表格中吉的面積均堤指使用面作積。功能空間細(xì)分空間面積（㎡）數(shù)量小計面積（㎡）總面積（㎡）女衛(wèi)生間大便蹲廁位1.5*1.2814.435-40大便坐廁位1.5*1.223.6母嬰獨立衛(wèi)生間1.5*1.612.4老年人廁位1.5*1.612.4清掃用水池1.511.5走道及過廳12-15112-15男衛(wèi)生間大便蹲廁位1.5*1.25930-35大便坐廁位1.5*1.223.6小便廁位0.6*0.883.8老年人廁位1.5*1.612.4清掃用水池1.511.5走道及過廳12-15112-15109商業(yè)內(nèi)墨部大平合面空間為了滿銹足多種核業(yè)態(tài)的可要求，災(zāi)內(nèi)部空拐間應(yīng)盡可能剝完整，辟避免分據(jù)割。從而保鮮證空間劃乖分的靈活機性，提升失商業(yè)價值獄。110設(shè)立獨立拴的外部樓敲梯為了滿服足商業(yè)英物業(yè)的胞彈性要攪求，預(yù)群留首層枕和二層嫌商業(yè)分致割的可野能性，郊建議設(shè)立獨立竹的外部樓鉆梯，可以直龜接到達(dá)二儀層。111內(nèi)部裝修公廁的內(nèi)番部裝修應(yīng)候滿足高標(biāo)即準(zhǔn)的要求商業(yè)內(nèi)籍部裝修旗盡量簡沸化或不邪裝修112公廁內(nèi)谷部的裝番修為了與高奮標(biāo)準(zhǔn)公廁遷的形象相昌符，建議筍內(nèi)部裝修序的檔次為值中檔偏上絨，并以安全全、實用大為前提。項目材質(zhì)檔次參考價格室內(nèi)頂棚塑鋼板或鋁扣板吊頂中檔偏上100-150元/平方米室內(nèi)墻面瓷磚到頂中檔偏上50-60元/平方米室內(nèi)地面防滑地磚中檔偏上80-100元/平方米廁位隔板及門塑鋼板中檔偏上100-150元/平方米洗手池臺面大理石或花崗巖中檔偏上200-250元/平方米113潔具配而置標(biāo)準(zhǔn)由于公共螞廁所的使宜用頻率較林高，折雨損速度較儲快，因此芳不建議使仁用過于高握檔的便器帽。由于洗約面盆置稍于較明飛顯位置腥，一定卻程度上呆反映了度公廁的日檔次，淡因此建臭議采用接高檔品籠牌，如堅美標(biāo)、束科勒、孫TOT癥O等。項目檔次數(shù)量參考價格座便器中檔9，（女2、男2、母嬰1、女老年1、男老年1、女殘1、男殘1）800-1000元蹲便器中檔13，（女8、男5）200-400元小便器中檔偏上9，（男8、男殘1）400-500元洗面盆高檔8，（女3、男2、母嬰1、女殘1、男殘1）300-500元114內(nèi)部裝斑修實例該圖片1.庫小便站忍位設(shè)計2.休笨息廳設(shè)計3.腫廁位間票設(shè)計123115內(nèi)部裝釣修實例劈燕圖片1.飯入口處倘局部設(shè)幅計2.入銀口處局部餓設(shè)計3.入苦口處局部巾設(shè)計132116配套設(shè)備商業(yè)內(nèi)葬部的配拿套設(shè)備診應(yīng)體現(xiàn)召靈活性誦，適應(yīng)駁不同的濟業(yè)態(tài)公廁內(nèi)勉部的配喚套設(shè)備些應(yīng)滿足軟高標(biāo)準(zhǔn)附的要求117商業(yè)部更分的配賢套設(shè)施由于餐飲堡業(yè)的適應(yīng)愧性非常強嘴，幾乎每艱個地塊都抵有經(jīng)營餐艱飲的可能芬性，因此盾各地塊都魄應(yīng)為餐飲鐘業(yè)預(yù)留排雪煙道和上哈下水。排煙道餐飲業(yè)務(wù)要求有今排煙道京。上下水餐飲、休峰閑娛樂等蚊業(yè)態(tài)都要悠求有上下炊水。動力電一些連裝鎖超市暫要求有止動力電阻系統(tǒng)，者以滿足閱少量加缺工需要違。停車位中高檔湊餐飲、補汽車配擴件與美蕉容等業(yè)命態(tài)要求旬有停車暑位。118公廁部剝分的基疲本配套普設(shè)施項目配套標(biāo)準(zhǔn)整體戶式中央空調(diào)休息廳公用電話、沙發(fā)、座椅、報刊架、音響（可選）電子告示牌（顯示廁位的占用情況，以及天氣預(yù)報、廣告等資訊）盥洗間烘手機，男女廁所各一個面鏡（帶小燈），男女廁所各一個洗手液器，每洗手盆一個紙簍，男女廁所各一個廁位間手紙架，每坑一個掛衣鉤，每坑一個紙簍，每坑一個廁位門鎖（能顯示是否使用中），每坑一個119公廁設(shè)艦計建議復(fù)——特何色功能四設(shè)計為了突揚出本項觸目的高襖標(biāo)準(zhǔn)，錫應(yīng)增添類一些更檢人性化鉗的特色徒功能設(shè)端計。例某如在女餅性衛(wèi)生鑄間設(shè)置蛾化妝臺年、設(shè)置倉兒童洗售手池、塊在洗手峰池邊添莖設(shè)掛鉤逼等。123120公廁內(nèi)部注環(huán)境及節(jié)歐能設(shè)計建駁議除臭照明節(jié)約水能合理利干用太陽燙能121公廁內(nèi)部瓦環(huán)境設(shè)計扯建議——迫除臭為了保緣瑞證公廁逐的星級糠形象，建不影響蹤蝶上層商據(jù)業(yè)的經(jīng)武營，必偉須重視鹽防臭和拳除臭功墨能的設(shè)壯計。公廁除溪臭生物除貞臭通風(fēng)除臭消滅臭嗽源消除臭魔氣公廁除臭告的兩條主姑要途徑122公廁內(nèi)止部環(huán)境坐設(shè)計建煉議——衣通風(fēng)除增臭專家指出廁所除臭唇的關(guān)鍵是弱通風(fēng)通風(fēng)除臭糠措施措施原因或作用設(shè)置合理的通風(fēng)系統(tǒng)在廁位間室頂設(shè)置通風(fēng)口自然通風(fēng)要比使用人工清新劑更有助于消除臭味臭氣通常沉積在地面上方60cm處設(shè)置引到建筑體外部的透氣孔在廁位間門的下部和下墻角增設(shè)透氣窗廁位門與地面之間預(yù)留6~8厘米空隙123公廁內(nèi)打部環(huán)境薄設(shè)計建濕議——帖通風(fēng)除約臭方法在局部設(shè)置雙層墻，雙層墻中設(shè)通風(fēng)道原理利用機械通風(fēng)與自然通風(fēng)相結(jié)合形成室內(nèi)空氣的對流，使衛(wèi)生間內(nèi)常保有充足的新鮮空氣并把濁氣經(jīng)過排氣道排向公眾活動區(qū)以上的空氣層通風(fēng)建展議措施日本阿迷蘇山頂浙的衛(wèi)生奪間接近柱地面處濃安裝了帶排氣孔通風(fēng)系統(tǒng)禁案例124公廁內(nèi)部恰環(huán)境設(shè)計拍建議——爽生物除臭通過微生剝物除臭的望方式，有貪效地抑制浪臭源，減滔少臭氣的敘散發(fā)。生物除以臭措施除臭技術(shù)微生物除臭菌劑原理經(jīng)過篩選并適當(dāng)搭配的一組微生物經(jīng)過發(fā)酵后配制成微生物除臭菌劑，菌劑中的微生物及其代謝活性物質(zhì)能夠吸附和分解含硫和含氮等惡臭物質(zhì)，并能抑制生活垃圾中致臭微生物的活性，有效消除空氣中的惡臭。125公廁內(nèi)飼部環(huán)境能設(shè)計建渡議——迷生物除麥臭生物除臭殲措施除臭技術(shù)生物除臭設(shè)備原理利用微電場基因，對微生物菌種進行調(diào)控傳導(dǎo)，實現(xiàn)在原生條件下對有益微生物的分離、馴化、擴種工作。對糞便中的有機物和氮、磷、氨等化合物進行降解、轉(zhuǎn)化。效果基本可以實現(xiàn)公廁的無臭、無味化管理。成本每座約增加40萬人民幣建筑條件各種處理槽占地50~60平方米相關(guān)案例126生態(tài)公廁情——北京志市馬甸橋啊街心花園州東北角公妨廁公廁類型開發(fā)單姜位環(huán)保工藝